供应篇:     对接需求,择机入市

Part 1土地出让

2011年上半年，全市招拍挂出让土地挂牌29宗，土地面积112.49万m2。其中，商业（综合）用地挂牌18宗，土地面积73.40万m2；住宅用地挂牌1宗，土地面积5.48万m2；工业用地挂牌10宗，土地面积33.61万m2。全市土地实际成交32宗，成交面积196.40万m2，成交总金额1219947万元，综合地价水平值6212元/m2，其中，商业用地成交面积66.32万m2，成交金额1118445万元；住宅用地成交面积13.91万m2，成交金额41400万元；工业用地成交面积116.17万m2，成交金额60102万元。(数据来源：长沙市国土资源局，网上挂牌出让系统)。

深度剖析：

今年上半年长沙土地出让市场完全没有了去年的旺势。国家调控房产市场的同时对于土地市场的辅助调控也十分严厉，国家连发几个极具针对性的土地调控通知，对“地王”的打击、对闲置用地的查处等使土地市场开始降温和冷静。长沙政府明显放缓了推地的速度和数量，尤其是纯住宅用地，相信这一信号完全是配合房产调控，充分考虑到开发商对纯住宅用地的需求减少，延后入市。另外，入市地块的出让竞价也没有以往那么激烈，很多工业用地均以起始价成交。上半年土地市场的冷清已是不争的事实，下半年土地市场可能会有所回暖，但难现去年的火爆，同时对于保障性住房的供地会有所增加。

Part 2 房地产投资施工

关键数据：

2011年上半年长沙市房地产投资施工情况 

项目名称上半年上年同期同比（%）

本年完成投资额（万元）4031469294122237.07

其中：住宅3078323224003137.42

施工面积（m2）643440865589048615.13

其中：住宅515528454535898013.66

新开工面积（m2）1085252513215641-17.88

其中：住宅872924810936672-20.18

峻工面积（m2）7779078399234894.85

其中：住宅6399097337207189.77

分析小结：

上半年完成投资额同比增长较大，新开工面积有所萎缩

2011年上半年，长沙市（含四县市）完成房地产开发投资403.15亿元，同比增长37.07%。商品房施工面积6434.41万m2，其中新开工面积1085.25万m2，同比分别增长15.13%、-17.88%；竣工面积777.91万m2，同比增长94.85%。新开工面积的同比下降预示后期商品房供应将面临一定萎缩。

深度剖析：

房地产投资施工是市场后期供应的风向标，对于政策及楼市走势的敏感度相当高。国家对房地产市场的严厉调控直接导致商品房项目推迟开工，新开工面积同比萎缩，意图在于防止给企业带来巨大损失。施工面积和竣工面积的逆市增长，主要原因是去年的持续旺市使开工项目特别多，开发周期到现在正好在施工和竣工阶段，房地产开发的滞后性导致数据上的增长。而房地产投资额的大幅增长很有可能与保障房的大力建设、调控增加开发融资成本有关。

Part 3商品房批准预售

◎批准预售情况分析

关键数据：

2011年上半年长沙市新建商品房、住宅供应情况

区 域新 建 商 品 房其中：住    宅

批准预售面积（万m2）同比（%）批准预售面积（万m2）同比（%）

全  市881.10 -0.87 805.63 -0.27 

其

中芙蓉区44.03 3.00 43.12 14.13 

天心区73.94 -32.22 68.44 -30.42 

岳麓区153.95 10.34 138.59 7.15 

开福区115.45 0.78 106.07 -5.29 

雨花区152.32 -40.81 145.89 -35.75 

长沙县200.79 55.38 192.29 65.11 

望城41.42 -14.27 36.13 -22.55 

浏阳市42.37 66.01 34.52 51.81 

宁乡县56.83 152.14 40.57 132.90 

分析小结：

上半年长沙新增批准预售同比微幅减少，内五区同比降幅明显，四县市仍有较大增长

2011年上半年全市新建商品房累计批准预售881.10万m2，同比减少0.87%，其中住宅批准预售805.63万m2，同比减少0.27%。分区域来看，内五区新建商品房累计批准预售539.69万m2，同比减少18.63%，其中住宅批准预售502.11万m2，同比减少16.94%。从数据来看，全市商品房新增批准预售量仅略低于去年同期水平，但新增上市量的地域分布变化较大，表现为内五区新增上市量同比大幅下降，特别是天心区、雨花区尤为明显；四县市新增上市量同比有较大增长，除望城外，其余三县市同比增幅均超过55%以上。

深度剖析：

严厉调控持续发威，1月延续去年“翘尾效应”，批准预售井喷，但一方面随着“新国八条”的推出，随后限购、限贷、限涨等一系列政策连锁反应，进一步压缩了市场空间，投资投机行为被初步压制，开发商对于调控政策的预期使得市场发展战略发生转变，转攻为守，静观其变，很多开发商纷纷推迟预售，这一市场转变在2、3月的批准预售量上体现尤为明显，降幅相当大。另一方面，依据以往规律，由于房地产开发周期较长，经历去年持续井喷供应以后，市场保有量有限，新开发的房源也未能及时跟上，因此也可能引起批准预售量下降。后期，随着施工、竣工的跟进以及对调控政策的慢慢消化，批准预售量可能会有小幅放量。

区县分解：

1-3月芙蓉区均没有新建商品房批准预售，可谓是应对调控实行“零”放量。随后4月将积蓄了几个月的资源集中喷发，5、6月又逐月递减。芙蓉区后备建设用地明显不足，新盘开发不多，预计后期该区批准预售量不会太多。

天心区上半年1月、4月批准预售集中，预售量明显高于上半年其他各月，4月达到26.83万m2，而2月没有批准预售记录。预计后期该区批准预售量同样不会太多。

岳麓区上半年新盘上市的行情明显好于芙蓉、天心。1月就出现了近一年来批准预售的最高值50.45万m2，随后2月受调控氛围影响批准预售短期降到6.54万m2，一年来最低水平。3-6月均保持着比较稳定的批准预售量，预计后期新盘批准预售量会延续比较稳定的入市节奏。

开福区上半年批准预售情况虽没有岳麓区那么抢眼，但数量稳定是她的特色。1月份预售量最高，2月最低，3月增长至103.2万m2，4、5、6月份批准预售量十分稳定，保持在20万m2左右。开福区近期迅猛的发展将为未来房地产业带来更多机会。

雨花区上半年新建商品房批准预售走势十分平稳，单月差距不大，1月延续去年“翘尾效应”后，2-5月份批准预售量逐月增长，涨幅比较平稳，6月小幅下滑。预计随着雨花区很多新城新盘的建设，后期批准预售量会比较大。

长沙县上半年批准预售成绩较好，4月为近一年来最高61.51万m2，1月为41.24万m2，近一年来第二高，其他各月的预售量也较多，预售量可与城区相比，长沙县的房地产业发展主要依靠星沙、暮云片区，这两片区发展空间巨大，后期潜力无限。

望城上半年批准预售量整体不高，2月出现零批准预售，1月、6月预售量最高，但才10多万m2，其他各月均是低量供应。值得注意的是望城已正式成为长沙第六区，城市规划必将引导房地产业向其蔓延，因此后期望城房地产市场供应将比较充足。

分析点评：浏阳市1月份新建商品房批准预售量创下天量的20.73万m2，其次是5月的11.25万m2，其他各月均是低量供应，2-5月逐月递增，6月出现下滑。预计后期供应将维持低量水平。

宁乡县上半年各月批准预售量呈现三高三低局面，1月、4月、6月供应量较高，维持在14万m2左右，而2月没有新房入市，3月、5月供应量也偏少。宁乡县的房地产业主要在金洲新区，作为大河西先导区的一部分，预计后期房地产供应将有所起色。

批准预售排行榜

★ 调控背景下积极入市，谁是稳定供给真英雄

根据长沙市房地产市场预警预报监测系统，统计得出全市上半年批准预售面积前十名、各区县批准预售面积前三名。

2011上半年长沙楼市批准预售前十强

排 名项目名称开发商所在区批准预售面积（万m2）

1湘江世纪城富湾国际湖南世纪金源置业购物中心

有限责任公司开福区16.90

2怡海星城湖南怡海三湘房地产开发有限公司长沙县16.67

3运达中央广场湖南运达房地产开发有限公司雨花区15.59

4保利·麓谷林语湖南保利房地产开发有限公司岳麓区14.99

5时代星城湖南旭霞房地产开发有限公司长沙县13.00

6水岸新都湖南佳兆业房地产开发有限公司长沙县12.41

7龙湾国际社区五矿建设(湖南)嘉和日盛房地产

开发有限公司长沙县10.39

8楚天世纪城湖南楚天房地产开发有限公司长沙县10.10

9湾居(第一湾)湖南富湘房地产开发有限公司开福区9.43

10华润凤凰城华润置地(湖南)有限公司长沙县9.27

入榜剖析：

长沙县楼盘占据榜单六席

从全市上半年批准预售排行榜来看，榜单前十名中长沙县内楼盘占据六个席位，成为上半年批准预售排行的最大赢家，尤其是怡海星城以第二大预售量位列排行榜第二。榜单中其他席位有开福区两个、岳麓区和雨花区各一个楼盘入围，开福区的湘江世纪城富湾国际更是以最大预售量抢占榜首。而芙蓉区与天心区两个中心城区则无楼盘入榜。从板块来看，星沙板块与大托-暮云板块可谓供给主要来源地。保利·麓谷林语、华润凤凰城、时代星城、第一湾、楚天世纪城等老盘近两年均有房源陆续入市，楼盘品牌有口皆碑。湘江世纪城富湾国际、运达中央广场、龙湾国际社区等则为今年新上市楼盘，新盘市场实力不容小觑，市场供应份额不小。

名企大盘成为市场供应主力

从上榜楼盘来看，建筑面积百万平米以上的大盘有水岸新都、湘江世纪城、怡海星城、华润凤凰城4个。从预售数据来看，上榜楼盘中有8个预售量在10万平方米以上，是名副其实的供给主力。实力名企纷纷抢滩长沙，包括运达地产、五矿地产、华润置地、保利地产、世纪金源集团、佳兆业集团等，名企楼盘达到一半以上，同时本地房企开发楼盘也撑起了住房供给的半边天。麓谷林语主打低碳环保、运达中央广场定位为高性价比健康生态智能化社区、楚天世纪城以现代简约建筑为亮点、“河居、水岸”系列的第一湾和水岸新都等，上榜楼盘各具特色，优势明显。

各区县上半年批准预售前三甲

★ 芙蓉区

排 名项目名称开发商批准预售面积（万m2）

1长房·白沙湾长沙东方城房地产开发有限公司8.87 

2鑫科·明珠长沙鑫科房地产开发有限公司8.45 

3东外滩家园长沙先锋置业有限公司7.80 

★ 天心区

排 名项目名称开发商批准预售面积（万m2）

1通用时代·国际社区通用地产长沙有限公司6.21

2博林金谷长沙汇丰置业有限公司5.83

3保利国际广场长沙南湖广场置业有限公司5.64

★ 岳麓区

排 名项目名称开发商批准预售面积（万m2）

1保利·麓谷林语湖南保利房地产开发有限公司14.99 

2中建·麓山和苑中建信和地产有限公司8.94 

3长房·时代城长沙成城银山房地产开发有限公司7.51 

★ 开福区

排 名项目名称开发商批准预售面积（万m2）

1湘江世纪城富湾国际湖南世纪金源置业购物中心有限责任公司16.67 

2湾居(第一湾)湖南富湘房地产开发有限公司9.43 

3北辰三角洲奥城长沙北辰房地产开发有限公司7.28 

★ 雨花区

排 名项目名称开发商批准预售面积（万m2）

1运达中央广场湖南运达房地产开发有限公司15.59 

2双水湾嘉园长沙市江河水利置业投资发展有限公司7.04

3曙光家园长沙市广裕房地产开发有限公司5.37

★ 望城区

排 名项目名称开发商批准预售面积（万m2）

1晟通城湖南晟通置业有限公司5.69

2裕田·奥莱小镇湖南裕田奥特莱斯置业有限公司2.92

3Cross尚公馆湖南东景房地产开发有限公司2.83

★ 长沙县

排 名项目名称开发商批准预售面积（万m2）

1怡海星城湖南怡海三湘房地产开发有限公司16.90 

2时代星城湖南旭霞房地产开发有限公司13.00 

3水岸新都湖南佳兆业房地产开发有限公司12.41

入榜剖析：

各区县供给实力差距明显

从各区县上半年批准预售排行榜来看，各区县供给实力一目了然。长沙县批准预售前三甲怡海星城、时代星城、水岸新都均进入全市前十强，且预售量都超过10万平方米。保利·麓谷林语以其长期稳定的房源供给夺得岳麓区第一名，中建·麓山和苑、长房·时代城紧随其后。富湾国际上半年批准预售超15万平方米，成为开福区第一名，而人气火爆的北辰三角洲也榜上有名。实力雄厚的运达中央广场位列雨花区预售榜榜首。芙蓉区和天心区在全市基本处于劣势，但内部竞争十分激烈，长房·白沙湾和通用时代·国际社区分别是该两区的第一名，两盘市场影响力非常好，同时保利地产旗下的保利国际广场也进入天心区前三甲。望城区的晟通城上半年批准预售量同样较好，在全县独树一帜。