Topic1 政策篇  调控当道,金融加力

Part 12011上半年全国房产政策盘点

进入2011年，楼市调控步步紧逼。年初“新国八条”横空出世，把“限购”推向全国，并上调了二套房贷；而后的两次加息更是从资金方面加大了房地产调控力度；“新建住房价格控制目标”制度的确立和“一房一价”等直接干预房价的政策出台，更彰显了政府楼市调控的决心。

★ 出台新国八条，二套房首付提至六成

政策回放：国务院总理温家宝1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，推出一系列调控政策：二套房贷首付比例提至六成，二手房不足5年全额征收营业税等新国八条。

★ 长沙版限购令出台

政策回放：3月4日，长沙市人民政府办公厅发布了《关于进一步加强房地产市场管理有关问题的通知》。“本市市区（市辖五区）限购90平方米（含）以下新建商品住房”成为长沙版本中的亮点。此前已出细则的各地版本中都未曾出现过针对90平米以下中小户型的限购。细则中还明确限购范围为本市市辖五区，在限购人群中环长株潭户籍家庭将“株潭”户籍的消费者一并纳入限购范围之内。

★ 长沙住房公积金贷款政策收紧

政策回放：4月18日，长沙住房公积金管理中心下发《关于调整住房公积金贷款政策的通知》，通知规定，首套房90m2（含）以下的公积金贷款首付比例不得低于两成；90m2以上的，住房公积金贷款首付款比例不得低于30%。对申请购买第二套住房的，住房公积金贷款首付款比例不得低于50%，住房公积金贷款利率按同期首套住房个人贷款利率的1.1倍执行。另外5月25日起，对于缴存职工家庭名下现有两套（含）以上住房的，暂不发放住房公积金贷款。

★ 重庆、上海两地开征房产税

政策回放：1月27日重庆和上海同时宣布率先实施房产税试点。其中，上海市房产税适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。

★ 长沙版限价令出台

政策回放：3月31日，长沙市人民政府办公厅出台《关于进一步加强房地产市场调控稳定新建普通商品住房价格的通知》，《通知》规定：根据我市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房消费能力等因素，采取有效措施，力争2011年新建普通商品住房价格涨幅低于全市年度地区生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平。

★ 长沙出台商品房销售明码标价实施细则

政策回放：从5月1日起，长沙市商品房销售正式执行明码标价，《实施办法》明确规定每套商品房除了国家发改委要求明示的“每套商品房的房号、户型、建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积、每平方米单价、总价款、当期销售状态”等信息外，还要求“销售地下停车位的，应表明每个在售车位的面积和销售总价”，不得在标价之外加价，不得收取任何未予表明的费用。

★ 落实推进保障性安居工程

政策回放：5月24日，省住房和城乡建设厅通报并解读了最新政策——《湖南省人民政府关于加强保障性安居工程建设的意见》。《意见》规定：土地出让总价款中至少提取5%用于保障性安居工程；住房公积金增值收益在提取相关费用后，全部用于保障性安居工程并要求健全保障性安居工程的监督检查和考核督办制度。

★ 允许企业债券融资支持保障房建设

政策回放：6月9日，国家发展改革委办公厅下发《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，《通知》要求各地按规定规范后继续保留的投融资平台公司申请发行企业债券，募集资金应优先用于各地保障性住房建设。支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。

★ 湖南房贷收紧：非本地居民暂停发放房贷

政策回放：湖南省政府5月20日公布了《关于加强房地产市场调控工作的通知》，将房价控制目标的范围从长沙扩大到全省各市，并且需要将物价涨幅考虑进去。并要求实行差别化的房地产税收与信贷，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放个人住房贷款，对购买第三套及以上商品住房的借款人暂停发放贷款。

Part 2政策反馈大调查

通过长沙百名营销总监问卷调查活动，对在现今严厉调控背景下长沙房产企业受政策影响程度及采取的应对措施进行深入调查分析，纸质、电子有效问卷共收回98份，最终得出以下几点结论：

政策力度：调控力度比较适当。从调查结果来看，48.78%的被调查者认为目前调控政策适度，应保持政策的稳定性；34.15%的被调查者表示政策有些过度，应放松部分政策；另有17.07%的被调查者认为调控比较松弛，需要采取进一步的调控措施。这表明多数人支持现在的楼市调控方向。

政策强度：金融限贷政策对市场冲击最大。从调查结果来看，76.19%的被调查者认为金融信贷政策对房地产开发企业影响最大，其次是16.67%的被调查者认为房屋限购政策影响最大。可见，大多数企业已经受到限贷政策波及，融资艰难。另外，有7.14%的被调查者认为需要采取进一步的调控措施。

调控范围：销售与融资双双受阻。从调查结果来看，52.38%的被调查者认为调控新政主要影响了企业的市场销售，35.71%的被调查者认为主要影响了企业的投资资金运转，由此可见房产调控的政策影响力主要集中在市场销售和投资融资这两块。另外，2.38%的被调查者表示施工进度受到影响，9.53%的被调查者表示土地购置受影响，显然影响程度较小。

信贷状况：六次“提准”使金融贷款环境持恶化。从调查结果来看，45%的被调查者认为连续上调存款准备金率使贷款额度明显减少；35%的被调查者认为受连续“提准”影响，销售资金难以及时到位；20%的被调查者认为开发贷款申请越来越困难。

限购影响：长沙“限购令”走中庸之道。从调查结果来看，85.37%的被调查者认为长沙“限购令”对企业的销售没有造成多大影响；仅有14.63%的被调查者觉得“限购令”使商品房销量明显下降。可见，长沙温柔版“限购令”的市场整体反映是严厉不足。

Part 3金融观察：突破重围，借力融资

◎银行抵押贷款情况分析

分析小结：

上半年长沙抵押面积超过1880万m2，但抵押率仍处于下降通道

2011年上半年，全市办理抵押登记手续110263笔，抵押面积1880.26万m2，贷款金额511.77亿元，同比分别增长-8.07%、-10.82%、4.52%，其中，办理个人抵押登记手续108376笔，抵押面积1456.14万m2，贷款金额399.18亿元，同比分别增长-8.22%、-9.21%、7.09%。分区域来看，内五区共办理抵押登记手续73237笔，抵押面积974.41万m2，贷款金额361.00亿元，同比分别增长-6.48%、-11.43%、3.16%；其中，办理个人抵押登记手续72747笔，抵押面积817.31万m2，贷款金额289.27亿元，同比分别增长-6.03%、-6.40%、8.77%。

2011年上半年，全市共办理在建工程抵押628笔，抵押面积348.05万m2，贷款金额91.78亿元，同比分别增长-35.66%、-13.59%、30.28%。其中，内五区共办理在建工程抵押404笔，抵押面积255.96万m2，贷款金额75.53亿元，同比分别增长-18.71%、-17.33%、30.52%。

深度剖析：

从全市抵押情况来看，上半年全市一般抵押笔数、面积同比略有降低，但取得贷款金额增长；全市在建工程抵押笔数、面积同比均出现较大减少，但取得贷款金额仍有较大增长，这一方面表明今年地价、房价仍有一定的上扬，另一方面也表明当前房地产市场金融景气程度有所下行，限购令等房地产政策已经对房地产市场产生了实质性的影响。究其原因，国家金融政策的持续收紧，限贷、惜贷、加息、提准对房地产金融起到了较大作用，企业融资和购房贷款均受到不同程度的限制，资金链持续恶化。更多深层原因上半年金融政策详解为您一一阐述。

◎上半年货币金融政策解读

★ 提高存款准备金率  每月一调

政策回放：

今年上半年，央行以一月一调的频率6次提高银行存款准备金率，使得银行存款准备金率连创历史高点，到2011年6月底，大型金融机构存款准备金率达21.5%，中小金融机构的存款准备金率也高达18％。

深入解读：

从连续提高存款准备金率的目的来看，央行调高存款准备金率是为了打压银行放贷能力，收紧银行体系宽裕流动性以抑制通胀，将社会融资总量控制在适度水平，同时也有为配合国家限购、限价等楼市宏观调控政策的实施，通过实施政策组合拳达到遏制房价快速上涨、维护房地产市场健康平稳发展的目的。

从政策实施对房地产市场的影响来看，央行调高存款准备金率的主要目的虽不是剑指房地产市场，但连续提高存款准备金率的累计效应对房地产市场造成较大的心理恐慌。就对市场消费者的影响而言，通过存款准备金率的不断叠加，各商业银行放贷的冲动明显得到抑制，部分城市出现银行暂停购房贷款或暂停部分购房贷款的现象可能会逐步增加和蔓延，市场房屋购买力和购买信心受到较大冲击。就对房地产开发商而言，随着2010年积压的大量土地在今年将进入开发环节，开发商资金的消耗量将持续增加，许多开发商因贷款成本增加和贷款难度提高，会逐渐加快项目销售，增加销售回款，降低资金压力，部分小房地产企业因银行贷款门槛提高，资金链吃紧，被迫退出房地产市场，从而加速房地产行业洗牌。

★ 实行二套住房差别化信贷  提高首付款

政策回放：

1月27日，国务院办公厅发出通知，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。

深入解读：

从限贷政策的目的来说，新“国八条”提到的差别化信贷政策，主要是打击投资投机行为，确保住房的刚性需求，防范金融风险。

从对房地产业产生的影响来看，差别化的信贷政策对投资及投机购房者的控制效果明显，提高二套房一成首付比例将有效抑制投机购房行为，对购房投机者起到非常大的威慑作用，首付在原有基础上再提高10% ，对一些炒房客来说不是个小数目，尤其是在目前房价较高的情况下，不少人主要是依靠银行信贷来进行投资的，而随着银行银根的收紧和贷款利率的提高，增加10% 的首付会大大提高投资成本。提高二套房首付一成，表面上看对市场的影响不大，但对想购买二套房的人来说，心理预期的影响是存在的，特别是对于一部分改善需求者来说，受政策的冲击力较大，市场可能会进入一段观望期。而提高首付比例，对金融机构来说可以极大地降低金融贷款的风险。

★ 加息  两月一加

政策回放：

今年上半年，央行分别于2月9日和4月6日上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率均上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。调整后，一年期存款利率达到3％，一年期贷款利率达到6.06％。

深入解读：

从央行这2次加息的目的来看，主要针对的对象还是物价的快速上涨，通过实施稳健的货币政策，抑制通货膨胀，同时，为了配合房地产市场调控，通过不同政策的组合，扼止房地产泡沫，促使房价理性回归。

从对房地产业产生的影响来看，意味着每加息一次，20年百万房贷月增117元，总利息增加2.85万元。如果单从加息来说，0.25个百分点并不足以对房地产市场造成很大的振荡和杀伤，但叠加之前的“新国八条”、重庆和上海的房产税试点、限制房价涨幅、“一房一价”等政策，对房地产业产生较大影响，整个房地产行业的融资成本将不断提高，部分中小企业更是将面临贷不到款的尴尬局面，而购房者会因为购房成本增加，使得观望情绪增加。这也充分表明出国家对房地产调控的总体思路为“抑制需求，促进供应，平抑房价”，这将有利于2011年的楼市最终趋向理性和平稳。

★ 支持发行企业债券  优先保障房

政策回放：

6月9日，国家发改委发文，支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资，在各地方发行的企业债中，要优先保证保障房建设，企业债券募集资金用于保障性住房建设的，优先办理核准手续。

深入解读：

政策出台的主要目的是为了缓解保障房建设资金短缺问题，加快保障房建设，以完成年度建设保障性住房1000万套的目标。

从对房地产业产生的影响来看，发行企业债券支持保障性住房建设，将使得保障房建设专项融资瓶颈有望得到根本性突破，保障房建设有望提速。而大量保障房集中入市，将使得商品房的库存量会进一步增加，开发商的销售压力也会加大。总的来说，国家通过发行企业债券优先进行保障房建设，将有利于房地产市场的稳定，有利于抑制高房价带来的市场风险。

★ 调整公积金贷款政策  差别化贷款

政策回放：

4月18日，长沙市对住房公积金贷款进行调整，缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，住房公积金贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，住房公积金贷款首付款比例不得低于30%，对申请购买第二套住房的缴存职工家庭，住房公积金贷款首付款比例不得低于50%，住房公积金贷款利率按同期首套住房个人贷款利率的1.1倍执行。4月25日，湖南省住房公积金宣布，从5月25日起，使用公积金购二套房的，贷款利率上浮至1.1倍，使用公积金购三套房的，停止发放公积金贷款。

深入解读：

从调整公积金贷款的目的来看，长沙市和湖南省严格实施住房公积金差别化贷款，目的直指抑制投资性、投机性购房需求，合理引导自住房和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 

从对楼市影响来看，提高大户型和二套房首付比重、二套房贷款利率，将使得利用公积金贷款购买一、二套房之间存在巨大的利息差，进而增加购买二套房的总价和月供，投资、投机行为的购房成本增加，新的政策在很大程度上弥补了炒房者利用公积金进行投资、投机的漏洞。停止第三套房的贷款，体现了住房公积金制度的互助性和公平性，有利于杜绝炒房，是差别化住房信贷政策的进一步延伸。对首套房且面积在90平方米以下的住房“网开一面”，允许首付可以低至两成，这无疑在释放信号：鼓励开发商建设、购房者购买中小套型房，加快市场结构的优化。而住房公积金的差别化贷款政策也对购房者和房地产开发商的心理产生影响，强化市场对调控的预期，加强房地产市场的宏观调控，防止楼市大起大落，促进房地产市场的平稳健康发展，已成为共识。