佳佳置业小帮手

　　佳佳置业小帮手是0731房产网的专业房产咨询客服平台，借助0731房产网吉祥物佳佳定名而成，日前应市场需要，为实现更强大的便民查询功能，与0731房产网（www.0731fdc.com）全面互动关联，将以最专业的水准解决市民在住房消费方面的难题，为广大购房者实现以下几大功能：

　　1. 可通过拨打热线免费在0731二手房网发布房屋出售、租赁信息；

　　2. 可通过拨打热线第一时间免费查询长沙最新上市楼盘及在售情况；

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　　佳佳置业小帮手咨询热线：0731-84662652（仅收市话费）

　　佳佳置业小帮手服务时间为：每周一至周五8∶30-17∶30 

　　产权问题

　　张先生：没有房产证，除了不能买卖，还有哪方面不好啊？这个房子价位比较低，还是新房，是开发商加建的，结构应该没问题？

　　佳佳答：您好！根据房地产法和其它相关法律法规的规定，没有依法取得房屋所有权的房屋是不能转让的，没有依法取得商品房预售许可证的房屋，是不能预售的。房屋买卖后如果没有依法取得房屋所有权证，即使交了房，房屋所有权仍没有依法转移，买受人除不能依法有效地行使房屋占有、使用、收益和处分的权利外，还可能出现原房主将该房重复出售或抵押给其它人的风险，也可能因为原房主的债务或其他纠纷受到牵连，也就是说，您的房屋所有权没有发生转移，您的合法权益就很难保护。

　　吴先生问：张三和李四于2005年从开发商处购得一幢六层房屋，双方约定第一、三、五层为李四所有，第二、四、六层为张三所有，并立有字据，办了房产证，房产证上为张三和李四二人的名字。2007年，张三将自己拥有的第六层出售给我，签订了房屋买卖合同，合同中李四未签字，由于当时房产证抵押在银行，张三与我约定：2009年办理过户手续。我于2008年搬进该幢楼第六层居住至今。到2009年，由于房价上涨，张三反悔，一直拖着不办过户手续。请问：我的房屋买卖是否有效？能否办理过户手续？

　　佳佳答：您好！根据法律法规的规定，共有房屋出售时，其他共有权人在同等条件下有优先购买权。有优先购买权的人自接到通知之日起，应在约定或法定的期限内予以书面答复，逾期视为放弃。上述房屋系张三和李四共有，李四的优先购买权应参照以上规定。如果李四放弃了优先购买权，且你们的买卖合同依法成立，那么，你的房屋买卖合同有效，张三应配合你办理房屋所有权转移手续，否则，你可以依法向法院提起诉讼以维护自己的权益。

　　熊先生问：我和女友(未婚)共同出资(一次付清)买了一套二手房，房产证是她的名；出资情况为我14万她9万，我们私下写有出资证明(未公证，有效吗？)；后又共同出资装修后入住，装修费用出资为我2万她3万。目前要分手，协商我付给她12万，房产转到我名下。我打算按揭把钱付给她。请问能否把权署办到我的名下？怎样办手续？

　　佳佳答：您好！办理房屋权属转移登记，主要应符合以下条件：1、转让双方达成一致意见，并签订局面的买卖协议；2、转让的房屋不属于不得转让的范围，如没有被依法查封或限制，权属没有争议等；3、双方提交的转让资料齐全，权属清楚，并按规定交纳了税费，这样，即可依法办理房屋权属转移登记，并取得房屋所有权证。 

　　文先生问：我在长沙已有两套房了，没有贷过款。但是我老婆的名下没有房。我现在想买一套40多平米的二手房，用我老婆的名字。请问交易的时候算她的第一套房吗？税费是多少？

　　佳佳答：您好！您名下有二套房产，现在您妻子再购买40平米的二手房的话该套房不属于家庭的唯一住房，因此根据2011年的契税政策要求，您妻子购买的该套二手房交易时契税应按2%征收，综合税按1.88%征收，手续费每平米6元收取，如果该产权满了五年可以免征营业税，未满五年需全额征5.575%的营业税，产权登记费80元每本，成果利用费40每幅。

　　公积金问题

　　秦先生问：首套房买精装公寓可以长沙市公积金贷款吗？首付多少？

　　佳佳答：您好！公积金贷款条件是：家庭（包括未成年子女）已有住房面积之和没有超过140平米，如果您符合以上条件就可以申请公积金贷款；购买夫妻名下首套且面积不超过140平米的住房可首付20%申请公积金贷款，面积超过140平米的住房首付30%，第二套(含）以上住房首付需不低于40%。

　　钟老师问：你好，请问购房是必须付了首付才能用公积金贷款吗？还是全款都能用公积金贷款？

　　佳佳答：您好！用住房公积金贷款，应当是支付了规定的款项后才能依法取得公积金贷款，不能全部房款都用公积金支付，并且公积金贷款还有最高限度的规定。

　　经济适用房问题

　　吴女士问：我以前购买过房改房，但现在又遇拆迁，且拆迁办所提供的经济适用房房源是定向销售的，那么请问我能否再买这种经济适用房呢？

　　佳佳答：您好！房改房和经济适用房都是一种享受了福利性质的房屋，原则上只能享受一次，您购买了房改房，就不能再购买经济适用住房，但房改房拆迁可以依法得到补偿，并可依法享受相应的拆迁优惠政策。

　　刘女士问：我拿了购房补贴凭证想买一套二手房，由于钱不够，我想直接买父亲名下的一套2居室住房，只要过一下户，房子还是自家的，而且还能拿8万元补贴给二老改善生活。不知道这样可不可以购买？

　　佳佳答：您好！使用货币补贴购买直系亲属的住房在法律、法规上没有明文规定不允许购买，再加上限制这种交易在具体实施过程中操作难度比较大，因此，对拿货补凭证购买亲戚、朋友房子等交易，长沙市住房保障部门不作限制。申请人拿货补凭证购房，房屋产权性质发生变化，今后上市交易需偿还货补款。

　　其他问题

　　蔡小姐问：开发商若是将架空层改做车库，是否侵犯了业主的权益？

　　佳佳答：您好！根据规定，商品房销售后，开发商不得擅自变更规划、设计。如果经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式等发生变化，以及出现合同当事人约定的其它影响商品房质量或使用功能情形的，开发商应当在变更确立之日起10日内书面通知买受人。买受人有权在15日内作出是否退房的书面答复，买受人退房，应由开发商承担违约责任。因此开发商能否将架空层改成车库，是否侵犯了业主的权益，应该看其变更是否经过了规划设计部门的批准或同意；是否在买卖双方签订的商品房买卖合同中有约定；是否得到了业主的认可。如果其设计变更经过了有关部门的批准，批准买卖合同中有约定或得到了业主的认可，那么，双方对变更事项达成了一致意见。否则开发商应当承担违约责任。

　　袁小姐问：我和开发商签订了商品房买卖合同，并交付了款项。在合同约定的交房期限内，开发商称必须预先交纳物业管理费，才能办理入住手续、拿钥匙。请问，开发商的做法有法律依据吗？

　　佳佳答：您好！根据国务院《物业管理条例》的规定，建设单位在业主、业主大会先聘物业管理企业前，可先聘牧业管理企业，签订局面的前期物业服务合同，制定业主临时公约，公约对有关物业的使用、维修、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定，且不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同前，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。因此，开发商能否如您讲的那样做，主要应当看建设单位与选聘的物业管理企业是否有书面的前期物业服务合同，明示的业主临时公约中是否包含了上述内容，看双方签订的合同是否有约定。如果有，开发商可以按照约定收取相关的物业服务费。