2010年我市房地产市场持续火爆，供销量继续保持了较大增长，但房价也呈现了快速上扬态势；而从网上及其他渠道获得的信息来看，无论成交量涨跌，中国大部分城市的房价都出现了较快上扬。那么，其他城市房地产市场情况究竟怎样？长沙的对比状况如何？本文将基于中国部分省会城市房管局信息工作协作网络的内部数据，对武汉、郑州、长沙、合肥、南昌、太原等中部六省会城市房地产市场进行对比分析，以期从中找到答案。

　　一、城市发展情况比较

　　1. 经济总量比较

　　GDP是指一个国家(或地区）在一定时期内所有常住单位生产经营活动的全部最终成果，能较真实的反映当地的经济实力和市场规模。GDP越高，其房地产发展的空间就越大。

　　表1  2010年中部六省会GDP总量比较

　　（单位：亿元、%）

　　序号123456

　　城市武汉长沙郑州合肥南昌太原

　　GDP5515.84547.14000.02702.52207.01778.1

　　同比增长14.715.513.017.514.011.0

　　● 小结：长沙GDP在中部六省会中居第二位，增幅也居第二位

　　从经济总量来看，2010年中部六省会各市GDP差距较大，按从多到少顺序各市差距均超400亿元；武汉独占鳌头，GDP达5500亿元以上，比第二位长沙高968.7亿元；长沙、郑州经济总量处于第二梯队，GDP在4000-5000亿元，但差距也有547.1亿元；合肥、南昌、太原经济总量处于第三梯队，GDP在1700-2800亿元，但内部的顺序差距也超过了400亿元。长沙2010年GDP超过4500亿元，在中部六省会中居于第二位，与2009年持平。

　　从GDP同比增幅来看，各市同比增幅均超过全国平均增幅（10.3%），合肥仍为最高，增幅达到17.5%；长沙同比增幅15.5%，高过全国增幅5.2个百分点，在中部六省会中均居于第二位，比第一位合肥低2个百分点。

　　2. 全社会固定资产投资比较

　　全社会固定资产投资反映一个城市的建设力度，也在一定程度上反映一个城市的城市化发展阶段。固定资产投资增长速度较快往往表明城市正处于大规模建设阶段。

　　表2  2010年中部六省会全社会固定资产投资额比较

　　（单位：亿元、%）

　　序号123456

　　城市武汉长沙合肥郑州南昌太原

　　固定资产投资额3753.23192.63067.02757.01935.6948.1

　　同比增长25.130.724.220.832.021.2

　　（注：南昌为50万元以上固定资产投资）

　　● 小结：长沙全社会固定资产投资及增幅在中部六省会中均居第二位

　　从固定资产投资规模来看，2010年中部六省会城市中，武汉全社会固定资产投资规模较大，超过3700亿元；长沙、合肥基本相当，投资规模在3000-3200亿元；郑州、南昌、太原固定资产投资低于3000亿元，分处2000-3000亿元、1000-2000亿元、1000亿元以下三个投资规模段，其中太原低于1000亿元。长沙全社会固定资产投资3192.6亿元，在中部六省会中居第二位，比2009年上升一个位次，全社会固定资产投资比中部六省会第一位武汉少560.6亿元。

　　从固定资产投资增长率来看，中部六省会同比增幅均超过两成，南昌最高，达到32%，但与全国平均增幅（23.8%）比较来看，太原、郑州低于全国平均增幅。长沙同比增幅30.7%，高于全国增幅6.9个百分点，在中部六省会中居第二位，增幅比中部六省会第一位南昌低1.3个百分点。

　　二、房地产市场情况比较

　　（一）市场预期指标

　　1. 房地产开发投资额比较

　　开发投资额可以反映出未来一、两年的供应情况。适度的投资有利于拉动经济的增长，但如果房地产开发投资增幅过高，将使供给过量，如没有相应的市场需求相匹配，容易导致市场供过于求。

　　● 小结：长沙房地产开发完成投资在中部六省会中居第四位，增幅居第三位

　　从房地产开发投资规模来看，2010年中部六省会城市中，武汉房地产投资规模最大，超过1000亿元，达到1017.4亿元；合肥、郑州、长沙投资规模顺序缩小，投资量在600-800亿元；太原、南昌房地产开发完成投资规模最小，均在200-250亿元之间。长沙房地产开发完成投资684.2亿元，在中部六省会中居第四位，位次与2009年相当，投资比中部六省会第一位武汉少333.3亿元，比前一位郑州少91.05亿元。

　　从开发投资额增长率来看，2010年中部六省会城市中，除合肥、太原外，同比增幅均超过30%；与全国平均增幅（33.2%）比较来看，武汉、合肥、南昌低于全国增幅。长沙同比增幅37.5%，高于全国增幅4.3个百分点，在中部六省会中居第三位，增幅比中部六省会第一位郑州低13.37个百分点。

　　2. 房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例

　　房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例反映房地产在整个城市固定资产投资结构中是否合理。全社会固定资产投资包括基本建设、更新改造和房地产投资等，在发达国家，房地产投资一般占20％－25％。

　　表3  2010年中部六省会房地产开发投资额占全社会固定资产投资额比例

　　（单位：亿元、%）

　　序号123456

　　城市郑州武汉合肥太原长沙南昌

　　房地产投资额775.21017.4819.0241.1684.2230.2

　　社会固定投资额2757.03753.23067.0948.13192.61935.6

　　房地产占固定投资比例28.1227.1126.7025.4321.4311.89

　　● 小结：长沙房地产开发完成投资占固定资产投资比例在中部六省会中居第五位

　　从以上数据我们可以看到，中部六省会仅南昌比例低于基本正常值，其他城市比例均超过20%。与2009年比例比较来看，仅南昌、合肥比例出现下调，这表明2010年由于房地产市场火爆，大多数城市房地产市场投资比例均出现明显增长。

　　3. 商品房新开工面积占施工面积的比例

　　新开工面积，反映1～2年后预售供应量和2～3年后现房供应量。而其占施工面积的比例高低，又反映了当前市场运行的状况和房地产开发企业对市场预期的信心。正常情况下，新开工面积占总施工面积的三分之一左右。

　　表4  2010年中部六省会商品房新开工面积占施工面积比例（单位：万m2、%）

　　序号123456

　　城市武汉长沙合肥太原郑州南昌

　　新开工面积2626.272302.411612.27687.021811.8509.1

　　施工面积5068.426687.294772.822366.526255.52146.18

　　新开工占施工面积比51.8234.4333.7829.0328.9623.72

　　（注：因部分城市数据采用当地建委数据，可能与当地统计局公布的数据不一致）

　　● 小结：长沙新开工面积在中部六省会中居第二位，施工面积居第一位

　　2010年中部六省会城市中，武汉、长沙新开工面积较大，超过2300万m2；郑州、合肥处于第二梯队，新开工面积在1600-1820万m2；太原、南昌最低，新开工面积低于700万m2。从施工面积来看，长沙、郑州施工面积较大，超过6000万m2，其次是武汉、合肥，施工面积在4000-5100万m2；再次是太原、南昌，施工面积在2100-2400万m2。从新开工面积占施工面积比例来看，中部六省会有三个城市新开工面积超过施工面积的三分之一，分别为武汉、长沙、合肥，其余三个城市新开工面积占施工面积比例也均超过20%，太原、郑州接近30%，这表明当前中部省会房地产需求旺盛，房地产开发规模也呈逐年扩大态势；长沙新开工面积在中部六省会中居第二位，比第一位武汉少323.86万m2；施工面积第一位，比第二位郑州多431.79万m2。

　　4. 商品房施工面积与商品房竣工面积的倍数比

　　施工面积反映了1～2年后现房供应量，通常为竣工面积的3.5±0.5倍，小于3.0倍，会出现供应短缺，大于4.0倍，未来供应量将会放大。

　　表5  2010年中部六省会商品房施工面积与竣工面积倍数比

　　（单位：万m2）

　　序号 123456

　　城市太原郑州武汉南昌长沙合肥

　　施工面积2366.526255.505068.422146.186687.294772.82

　　竣工面积129.58944.60919.40399.121392.551188.15

　　施工面积/竣工面积18.266.625.515.384.804.02

　　（注：因部分城市数据采用当地建委数据，可能与当地统计局公布的数据不一致）

　　● 小结：长沙竣工面积在中部六省会中居第一位，预计未来新增供应量仍较大

　　从表中数据可以看出，各市施工面积与竣工面积之比均大于正常水平，喻示着未来商品房市场供应量仍将较大；长沙竣工面积在中部六省会中居第一位，施工面积与竣工面积之比为4.80，未来两三年内房地产市场供应量仍未显颓势。

　　（二）市场即期指标

　　5. 市场规模比较（商品房批准预售面积、商品房销售面积）

　　商品房批准预售面积、商品房销售面积可以反映一个城市房地产市场的规模与容量，反映一个城市房地产市场的繁荣程度。

　　表6  2010年中部六省会房地产市场规模比较（单位：万m2、％）

　　序号123456

　　城市武汉长沙合肥郑州太原南昌

　　批准预售面积1603.921508.361128.181043.56402.70346.24

　　同比37.5159.203.2140.6931.1233.69

　　销售面积1429.171481.651143.491151.06274.33368.62

　　同比2.2016.11-22.80-0.8710.88-24.70

　　（注：均为市区数据）

　　● 小结：长沙新增供应量在中部六省会中居第二位，销售备案量居第一位

　　从商品房新增供销量来看，2010年中部六省会城市中，武汉、长沙供销量在1400-1600万m2之间，处于第一梯队；合肥、郑州供销量在1000-1200万m2，处于第二梯队，太原、南昌供销量均低于500万m2，处于第三梯队。长沙批准预售量在中部六省会中居第二位，比2009年上升一位；销售备案量在中部六省会中居第一位，比2009年上升两位。

　　从商品房新增供销的同比增幅来看，除合肥外，其他城市商品房新增供应同比增幅均超过30%；但商品房销售备案同比增幅则是增减各半，郑州、合肥、南昌同比增幅为负值。长沙商品房新增批准预售、销售备案同比增幅在中部六省会中均居第一位。

　　6. 商品房供销比比较

　　即期消费指标，用于判断商品房市场实际供应与实际销售之间的关系，在一般情况下该指标不应小于1。该指标合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房价格趋缓，小于1表明实际预售量大于当年批准上市量，市场可能会出现供应短缺，商品房价格将上扬。

　　表7  2010年中部六省会商品房供需比

　　（单位：万m2）

　　序号123456

　　城市太原武汉长沙合肥南昌郑州

　　批准预售面积402.701603.921508.361128.18346.241043.56

　　销售面积274.331429.171481.651143.49368.621151.06

　　供销比1.471.121.020.990.940.91

　　（注：均为市区数据）

　　● 小结：大多数城市商品房供销基本平衡，长沙供销比为1.02

　　从数据来看，太原商品房供销比超过1.20，商品房市场供应充足，其他城市供销处于基本平衡状态，这主要是大多数城市2010年房地产市场均经历了一个快速膨胀的过程，销售量在下半年迅速扩大，房价也随之快速上扬，这不仅消化了存量，也吸引了大量新建商品房入市，从而形成了供销两旺的局面。2010年长沙新建商品房供销比为1.02：1，供销比在中部六省会中居第三位。

　　7. 房产一、二级市场成交量之比

　　反映房地产市场成熟度的重要标志之一。在发达国家，二手房交易都占房产交易的半数以上，部分还超过了80%。通过对新建商品房与二手房交易进行比较，可以了解当前房地产市场的发展阶段。

　　表8  2010年中部六省会房产一、二级市场成交量之比

　　（单位：万m2）

　　序号123456

　　城市武汉合肥长沙郑州南昌太原

　　商品房1429.171143.491481.651151.06368.62274.33

　　二手房441.27333.06296.85277.87239.7961.78

　　比值3.243.434.994.141.544.44

　　（注：均为市区数据）

　　● 小结：长沙二手房成交量在中部六省会中居第三位，房产一、二级市场成交量之比居第一位

　　从上表数据来看，武汉、合肥二手房交易量在300-600万m2，长沙、郑州、南昌二手房交易量在200-300万m2，太原低于100万m2。长沙二手房成交量在中部六省会中居第三位，比2009年位次均下降一位。从房产一、二级市场比值来看，各地房地产市场发展水平不一，南昌比值小于2，二手房市场交易相对旺盛；其他城市比值超过3，房地产市场整体以新房交易为主；长沙比值为4.99，房地产市场正处于快速扩张期。

　　三、对当前各市房地产市场形势的基本判断及结论

　　（一）国民经济运行态势总体良好，经济增速逐季回落。2010年中国GDP增速达10.3%，经济步入由回升向好转向平稳较快发展的正常轨道。从中部六省会来看，各市GDP增幅均超过全国平均增幅，但除长沙外，各市全年GDP增幅均低于上半年增幅，经济增速放缓。

　　（二）房地产开发投资规模较大，占全社会固定资产投资的比例较高。除南昌外，中部六省会其他城市固定资产投资占全社会固定资产投资的比例均高于20%。与2009年对比来看，多数城市房地产开发投资占全社全固定资产投资的比例出现明显增长。

　　（三）房地产开发规模逐年扩大，未来商品房市场供应量仍将较大。从数据来看，中部六省会新开工面积逐年增大，开发规模继续提高；而从2010年来看，武汉、长沙、合肥三城市新开工面积占施工面积的比例超过三分之一，这表明未来中部省会城市商品房市场供应量仍将较大。

　　（四）多数城市商品房供销基本平衡，一半城市销售出现负增长。除太原外，2010年中部六省会商品房供销基本平衡，武汉、长沙、合肥、郑州供销量均突破千万平米；而从同比来看，各市新增批准预售同比均为正值，而销售合肥、郑州、南昌同比出现负增长。

　　（六）房地产市场整体以新房交易为主，各地房地产市场发展水平不一。从房产一、二级市场的比值来看，南昌比值小于2，二手房市场交易相对旺盛，其他城市比值超过3，房地产市场整体以新房交易为主；长沙比值为4.99，新房活跃程度相对二手房还是高出一筹。