2010年是国家对住宅市场的“调控年”，“国十条”、“国五条”等政策相继出台，限地、限贷、限购、加息等措施接踵而至，但长沙市住宅市场波澜不惊，面对一波一波的调控冲击，全市住宅消费出现了购销两旺的良好势头，市场热情高涨，具体情况如下：

　　新建商品住宅   “1374.49，56.06%”

　　2010年，内五区新建商品住宅批准预售面积1374.49万平方米，同比增长56.06%；销售面积1363.29万平方米，同比增长14.08%；成交金额616.13亿元，同比增长34.08%。

　　二手住宅   “216.29，-9.57%”

　　2010年，内五区二手住宅成交面积216.29万平方米，同比减少9.57%；成交套数23417套，同比减少13.16%；成交金额52.22亿元，同比减少2.51%。

　　按揭贷款   “526.65，40.17%”

　　2010年，内五区共办理个人抵押登记手续148288笔，同比增长17.49%；抵押面积1695.22万平方米，同比增长21.14%；贷款金额526.65亿元，同比增长40.17%。

　　从以上三大数据我们不难看出，2010年长沙市住宅市场呈现出新建商品住宅市场供需扩大，二手住宅市场略有萎缩的市场行情。面对国家的房地产市场调控，长沙市住宅市场热情高涨，让人不免产生疑问：2010年究竟是什么人在购买住宅？他们在购买什么类型的住宅？这里，本中心依据长沙内五区新建商品住宅、二手住宅数据，对2010年长沙住宅消费特征进行全面的剖析。本次新建商品住宅数据选取的是2010年内五区所有在售备案的商品住宅期房数据，二手住宅数据选取的是2010年内五区所有二手住宅备案数据；同时，为统计方便，本研究涉及户籍、年龄、性别等的数据均依身份证进行判断，故此类研究中并未对单位或以其他证件购房者的相关数据进行分析。

　　Part 1  住宅市场总体特征分析

　　1. 住宅一、二级市场发展特征

　　● 住宅一级市场热情高涨，而住宅二级市场形势低迷

　　长沙市住宅一、二级市场发展呈现出明显分化态势，置业者表现出明显的“喜新”特征。2010年，住宅一级市场交易如火如荼，84.01%的置业者选择购买新建商品住宅，同比增长10.81%；而住宅二级市场形势依然低迷，购买二手住宅的人数占住宅交易总人数的比重为15.99%，同比下降了13.16%，下降幅度较大。这是由于长沙市新建商品住宅价格总体偏低，能被许多刚性需求者所承受，加之受传统的消费习惯影响，置业者偏爱居住品质高的新建商品住宅，使其受到热情追捧。

　　Part 2  新建商品住宅消费特征分析

　　一、消费者特征分析

　　2. 年龄结构

　　● 青壮年人群成为购房主力，25岁以下人群购房需求加快增长

　　作为家庭收入的主要创造者，25-50岁年龄段的青壮年人群具有较强的支付能力，购房消费意识活跃，占比超过75%，其中作为“80前后”人群的25-35岁年龄段基本以刚性需求为主，该类群体大多受过良好的教育，对未来收入预期看好，因而消费意识较为活跃，而35-50岁年龄段消费者，在事业上基本属于黄金时期，具有较强的经济实力，支付能力最强，改善需求意愿明显。25岁以下年龄段人群购房比重增速最快，同比增长4.26个百分点，这表明受过户、继承、赠与等税费和手续繁杂影响，部分家庭选择直接利用小孩的名义购房。

　　3. 籍贯构成

　　● 本地籍居民购房行为有所退潮，本省其它地区籍购房势头强劲

　　2010年，本地购房者（本市城区、本市其他）购房热情有所降温，购房人数约占总量的37.26%，同比下降7.45个百分点，其中本市城区购房者降幅最大，同比下降6.65个百分点。外地购房者置业热情持续升温，尤以本省其它地区购房者最为积极，成为长沙市住宅消费人数最多、增长最快的人群，其占比达48.25%，同比增长5.38个百分点，其中岳阳市、邵阳市、衡阳市、株洲市、常德市、湘潭市购房者比例均超本省其他购房者购房总量的10%。而外省市籍和境外籍购房者基本保持稳定，其中外省购房者中，浙江、湖北和江西三省居前三位，占全市住宅消费总量的比重分别为1.97%、1.86%和0.93%。

　　4、职业构成

　　● 其他职业是楼市消费的中坚力量，白领阶层购房热情持续升温

　　2010年，其他（自由职业者、个体户等）职业者购买住宅比例最大，占比达48.28%，这是因为这些人群基本以自主创业为主，有一定的经济基础，购买能力强。作为白领阶层代表的私企从业者，是住宅第二大消费群体，占比达38.37%，同比增加4.36个百分点，成为占比唯一上升的人群，购房行为持续升温，这主要是因为随着我国改革开放的深入推进，私有企业数量和从业者人数不断增加，已经成为当前人们从业的主要途径。国企从业者和公务员比重较低，且同比略有下降，这主要是因为国企从业者较私有企业从业者收入低，支付能力相对有限，购房比较理性；而公务员人数较少，且人员流动性不强，购房比重低。

　　二、置业特征分析

　　5. 置业套数

　　● 首次置业者占绝对地位，多次置业者比重上升

　　2010年，全市新建商品住宅市场仍然以刚性需求为主，首次置业者购房量仍占绝对比例，约占总量的82.10%，这主要是因为首次置业者因结婚、独立居住、拆迁等原因而以自住性需求为主，该类人群存在着较明显的刚性需求特征。其次为二套住宅购买者，约占12.33%，而三套及其以上住宅购买者仅占5.57%，与2009年相比较，二套、三套住宅置业者比例均有所提高，这是由于随着经济条件的改善，家庭收入不断增多，在长沙已有住宅的居民购房意愿有所增强，居民改善型需求不断增加，使得二套、三套住宅购买者比例均有所增长。

　　6. 置业区域

　　● 高性价比的地段和板块置业热情高，雨花区仍是置业的热土

　　随着长沙市城市路网等基础配套设施的不断完善，特别是地铁等轨道交通的开工建设，使得一些地段优越、交通便利的区域发展前景看好，高性价比使其具有相对较强的市场需求。从行政区来看，购房者首选行政区依然是雨花区，约占总购房量的37.90%，但随着市政府所在地生活配套的日益成熟和先导区概念的不断升温，岳麓区也受到置业者青睐，占总购房量的21.83%。从板块选择来看，随着长株潭的融城和省府的南迁，城市不断南拓，新南城的配套设施不断成熟，发展前景看好，新南城板块性价比不断提高，置业者购房热情高涨，其成交套数约占总量的36.95%。

　　三、物业特征分析

　　7. 价格环比指数特征

　　● 价格环比指数受国家调控政策影响大，但总体保持平稳，

　　2010年，全市新建商品住宅价格环比指数呈现出“U”形，全年可分为三个阶段。据国家统计局统计，长沙市前4个月接力2009年市场的反弹走势，新建商品住宅环比价格指数处于全年高位，尤以1月和2月最高，均为101.7；受“国十条”等政策影响， 从5月开始，全市新建商品住宅价格指数急剧下滑，6月的新建商品住宅环比价格指数甚至为99.9，环比价格出现下滑，7月和8月基本保持稳定，这一阶段基本处于全年底部；由于9月为住宅市场交易的旺季，全市新建商品住宅价格指数有快速反弹趋势，而“国五条”的出台，遏制住了这种快速上涨势头，使得后4个月新建商品住宅环比价格指数保持在合理水平，均没有突破101。

　　8. 总价结构

　　● 40-50万是全年主力价位，但套总价有上升趋势

　　2010年，全市商品住宅以40-50万的价位为主，占比达22.86%，其次为30万以下和60-80万的价位，占比分别为18.55%和17.50%，而40-50万的价位基本对应二房和小三房，这表明全市刚性需求依然是主流。从上、下半年来看，下半年，全市总套价在40万元以下的成交量有所下滑，较上半年下降了6.2个百分点，而总套价在60万元以上的成交量全面上扬，较上半年增长了7.04个百分点，这表明全市住房总价位有向上的趋势。

　　9. 户型结构

　　● 二房、三房是住宅消费的主力户型，但主力购房套型有缩小趋势

　　2010年，二居室、三居室是全市住宅购买的主力户型，占比均超过1/3，这是因为二居室和三居室既迎合了首次置业的基本居住需求，又能在一定程度上满足部分改善性需求，所面对的消费群相对较广，市场空间较大。但主力购房套型有缩小的趋势，下半年，全市商品住宅一居室、二居室成交比例有所上升，较上半年分别上张了0.95个百分点和3.4个百分点，而三居室和四居室成交比重明显下降，较上半年分别下降了3.64个百分点和0.74个百分点，小面积套型特别是二居室成为部分购房者的新选择。

　　10. 套面积结构

　　● 交易套面积集中于60-90、90-120、120-144m2，套均面积有所缩小

　　2010年，全市购房者购买的住宅单套面积集中于60-90m2、90-120m2、120-144m2，均超过总量的20%，这基本与全市二居室、三居室单套面积相吻合。总的来看，套均成交面积有所缩小，下半年，90m2以下小户型成交量上升，较上半年上涨了2.45个百分点；90m2以上的普通商品住宅成交量下挫，较上半年下降了2.52个百分点，而144m2以上的高档住宅成交量基本稳定。这是因为购买90平米以上人群主要以改善性需求为主，对价格和市场较为敏感，易受市场宏观调控政策影响，观望情绪强烈，使得销售量较上年出现明显下降。

　　11. 付款方式特征

　　● 银行按揭比例仍最大，但一次性付款增幅明显

　　2010年，银行按揭和一次性付款是全市商品住宅购买的主要支付方式，分别占总量的49.94%和37.94%，但随着银行按揭贷款利率优惠的降低直至取消，及其后利率的调高，加之银行对购多套房的按揭限制，一次性付款比例明显增大，同比增长8.28个百分点。选择公积金贷款比重较少，占比仅为8.60%，其中又以省积金贷款和市公积金贷款为主，这主要是因为公积金贷款覆盖面不广，目前主要以行政事业单位和国有企业为主，而非公有制企业实施公积金制者较少，再加之公积金不能跨区域贷款的限制和部分开发商因公积金贷款手续复杂而优惠少等，使得利用公积金贷款还未成为一种常态。

　　12. 银行按揭贷款特征

　　● 16-20年长期贷款年限依然是主流，但贷款年限有延长趋势  

　　2010年，全市购房银行按揭贷款年限以16-20年的长期贷款申请者比重最大，达54.48%，其次为6-10年和11-15年的贷款年限，而申请20年期以上贷款的购房者也达到了10.19%，与2009年数据比较来看，20年及以下贷款者各区间均出现一定幅度的减少，特别是6-10年的中、短期贷款比例出现明显下降，而申请21年及以上贷款者明显增多，贷款年限有延长趋势。由于以投资为目的住宅购买者要考虑到利率成本对其收益的影响，且由于经济实力雄厚，基本以短期贷款和一次性付款为主，而长沙市银行按揭贷款年限长，且年限甚至有延长趋势，这表明全市住宅消费基本是以自住的刚性需求为主，投资、投机行为较少。

　　Part 3  二手住宅消费特征分析

　　13. 户型特征

　　● 小户型二手住宅成交下滑，套均面积不断增大

　　2010年，全市90m2以下小户型二手住宅成交面积依然处于绝对地位，占比达50.89%，但下降速度较快，同比下降11.08个百分点，这是因为小户型二手住宅具有总价低、实用性强、配套成熟、处置灵活等优点，很适合广大刚就业人员、来长读书的大学生等财力有限、首次置业的年轻人。二手住宅成交套均面积为92.36m2，较去年，平均每套增长3.65m2，这是因为受房地产市场调控政策的影响，新建商品住宅市场发展形势还不明朗，有一定经济实力的部分家庭开始转向购买一些性价比高的较大户型的二手住宅，用于改善居住条件。

　　14. 户室结构

　　● 三居室成最畅销户型，一室成交比例增大

　　2010年，全市二手住宅以三居室销售量最大，占比达33.12%，这是因为二手三居室住宅具有在同等面积情况下较新建商品住宅便宜、配套成熟，在同等价格上较新建商品住宅小户型面积大等双重优势，深受许多经济条件有限但又急需改善居住条件的家庭，如有生育需求家庭、孩子上学需要的家庭、养老需求家庭等消费群体追捧，这也表明改善性需求潜力依然较大。由于购买一居室二手住宅主要用作过渡，操作灵活，将来也易于出售或出租，使得一居室销售增速最快，并成为第二畅销户型，占比26.49%，同比增长3.48个百分点。

　　15. 价格指数特征

　　● 二手住宅受宏观政策影响大，全年走势呈现“U”形。

　　2010年，长沙市二手住宅环比价格指数受国家宏观调控政策影响较大，分别以“国十条”和“国五条”的出台分界线，走势呈现“U”形，但总的来说，全市二手住宅环比价格指数基本保持平稳。据国家统计局统计，长沙市二手住宅环比价格指数最高的为2月和1月，分别达100.9和100.8，这是由于全市二手住宅市场在年初延续2009年反弹走势；环比价格指数最低的为5月、6月和7月，均为99.9，环比价格连续三个月出现下挫，这是由于 “国十条”收紧的信贷政策，对二手住宅市场冲击较大。9月，随着住宅市场旺季的到来，二手住宅也呈现反弹趋势，但“国五条”的出台，遏制住了快速上涨势头。

　　16. 支付方式

　　● 一次性付款为主，银行信贷为辅

　　2010年，二手住宅购买者采用一次性付款比重最高，占比达65.57%，这主要是因为二手住宅购买者通常为有一定经济实力的改善性需求者，而受银行限贷政策“商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款”和二套房利率上浮、加息频繁、贷款审批时间大大延长等因素影响，使得有较强购买能力的购房者更倾向于一次性付款。银行按揭贷款成为二手住宅购买者第二选择，占比达32.11%，同比上升3.74%，而选择公积金贷款占比为1.83%，不足总人数的二成，这表明越来越多的首次置业者开始直接选择购买二手住宅，以满足刚性需求。

　　Part 4   2010年长沙市区商品住宅消费特征的基本判断

　　2010年长沙住宅市场出乎了大多数人的预料，在国家加强市场宏观调控和银行信贷收紧的情况下，供销量同比大幅增长，无不显示长沙住宅市场处于健康快速发展的状态。总的来看，主流需求与2009年基本一致，但投资需求有所升温。具体特征如下：

　　1. 全市住宅一、二级市场继续呈现“冰火两重天”状况，新建商品住宅市场成交再创新高，而二手住宅市场成交量持续萎缩。

　　2. 自住需求依然是市场的主流，但由于通胀预期较为明显，且其他投资渠道又较少，投资型需求意愿明显增强。

　　3. 本省其它城市购房者主要以自住为主，本市置业者着眼于住宅的改善及投资用途，省外购房者的投资目的明显，但外省购房者比重不高。

　　4. 由于支付能力强，住宅需求的主力人群年龄依然在35-50岁、25-35岁两大区间，但25岁以下购房者购房增长最为明显，需求潜力巨大。

　　5. 其它（自由职业者、个体户等）职业者对住宅的需求最大，但私企从业者由于收入较稳定，住宅购买潜力巨大，而国企从业者和公务员住宅需求较理性。

　　6. 本省购房者（本市籍和省内其它籍）仍是全市购房的主体，但本市籍由于基本居住需求得到满足，购房热情减退。

　　7. 由于长沙市刚性需求潜力巨大，全市首次置业者依然占据绝对地位，但随着收入水平的提高，以改善型需求为主的多次置业人数不断攀升。

　　8. 全市购房者置业的板块和行政区依然以新南城板块和雨花区为重点，但受城市向南、向西发展趋势明显，新南城板块和岳麓区的发展前景看好。

　　9. 置业主力户型依然是60-90m2、90-120m2、120-144m2的二居室、三居室，但套均面积缩小趋势明显，小面积套型特别是二居室成为购房者的新选择。   

　　10、新建商品住宅购房支付方式仍以银行按揭为主，16-20年为主要的按揭年限，但受国家限贷政策的影响，一次性付款比例增大。 

　　11、新建商品住宅和二手住宅价格年初上演2009年的反弹走势，但受国家连续调控政策影响，快速上涨的势头明显得到遏制。

　　12、二手住宅以三居室最为畅销，但套均面积有不断扩大趋势，有一定经济实力的部分家庭也开始转向购买一些性价比高的二手住宅改善居住条件。