注：本报告仅供给相关领导、政府职能部门和房地产相关专业人士参考，属内部研究成果，未经许可，不得公开发布。

2011年一季度随着限购令的出台，以及房地产金融逐步紧缩，我市房地产市场观望气氛日浓，商品房新增上市量同比减少，销售备案累计同比增幅逐月收窄，总的来看，房地产市场受政策影响明显。2011年一季度我市（含四县市）完成房地产开发投资161.27亿元，同比增长35.08%。商品房施工面积5707.10万m2，其中新开工面积428.43万m2，同比增长14.79%、-40.75%；竣工面积417.63万m2，同比增长60.31%。2011年一季度我市（含四县市）累计批准预售372.65万m2，同比减少5.62%；实现商品房销售面积530.38万m2，销售金额272.11亿元，同比分别增长6.10%、33.94%。

Part 1  长沙地区房地产市场基本情况

一、批准预售情况

表1  2011年第一季度长沙市新建商品房、住宅供应情况

区 域新 建 商 品 房其中：住    宅

批准预售面积

（万m2）同比（%）批准预售面积

（万m2）同比（%）

全  市372.65 -5.62 332.99 -7.10 

其中芙蓉区0.00-100.00 0.00-100.00

天心区28.16-56.23 24.86-55.75

岳麓区83.2980.16 74.2577.80

开福区51.93-16.21 46.82-22.37

雨花区72.01-31.41 71.22-23.93

长沙县75.6012.13 73.5219.62 

望城县16.9511.96 9.79-31.68 

浏阳市23.9745.71 20.5239.02 

宁乡县20.7470.28 12.0114.06 

小结：一季度长沙商品房批准预售量同比下降，内五区降幅明显

2011年一季度全市新建商品房累计批准预售372.65万m2，同比减少5.62%，其中住宅批准预售332.99万m2，同比减少7.10%。分区域来看，内五区新建商品房累计批准预售235.39万m2，同比减少17.01%，其中住宅批准预售217.15万m2，同比减少15.62%。由于传统淡季及开发商等待限购政策出台、以及出台后观望情绪的影响，一季度我市新建商品房新增批准预售量有明显减少。

二、新建商品房销售总量

表2  2011年第一季度长沙市新建商品房、住宅销售备案情况

区 域新 建 商 品 房其中：住    宅

销售面积（万m2）同比（%）销售面积（万m）同比（%）

全  市530.38 6.10 473.44 1.27 

其中芙蓉区33.82 51.91 29.01 71.45 

天心区65.89 58.91 54.44 49.39 

岳麓区82.06 33.03 78.27 34.93 

开福区69.38 -15.43 65.34 -15.56 

雨花区128.39 -4.57 117.19 -7.14 

长沙县64.06 -26.38 58.94 -30.72 

望城县30.15 31.43 27.00 18.58 

浏阳市18.32 -25.47 16.11 -30.11 

宁乡县38.31 64.07 27.14 25.30 

小结：一季度长沙商品房销售备案量同比小幅增长，内五区同比增长约一成

2011年一季度全市新建商品房累计销售备案530.38万m2，同比增长6.10%，其中住宅销售备案473.44万m2，同比增长1.27%。分区域来看，内五区新建商品房累计销售备案379.54万m2，同比增长10.98%，其中住宅销售备案344.25万m2，同比增长9.30%。由于春节假期及对限购等房地产新政的观望，2月备案量骤减，3月备案量虽有所回升，但相较去年同期仍有一定降幅。

三、二手房销售面积

表3  2011年第一季度长沙市二手房、住宅销售情况

区 域二 手 房其中：住    宅

销售面积（万m2）同比（%）销售面积（万m2）同比（%）

全  市93.94 -21.40 69.61 7.53 

其中芙蓉区17.60 34.72 8.81 -5.54 

天心区11.25 30.20 8.02 0.59 

岳麓区9.91 10.07 8.03 2.19 

开福区9.49 -25.44 8.25 0.59 

雨花区15.07 -33.63 14.12 5.11 

长沙县11.68 2.28 9.40 10.33 

望城县3.50 29.15 2.80 30.84 

浏阳市10.18 15.81 6.91 40.16 

宁乡县5.26 -82.73 3.28 38.98 

小结：一季度长沙二手房交易较为低迷，3月成交量有较大回升

2011年第一季度，全市二手房成交面积93.94万m2，成交套数为7805套，同比分别增长-21.40%、1.96%；其中住宅成交69.61万m2，成交套数为6815套，同比分别增长7.53%、0.93%。分区域来看，内五区二手房成交面积63.32万m2，成交套数为5521套，同比分别减少4.27%、-1.87%；其中住宅成交47.22万m2，成交套数为4921套，同比分别增长0.93%、-5.82%。由于传统交易淡季和对房地产政策观望的影响，2月成交量达到近一年来最低值，3月政策明朗后，成交量有较大回升。

四、房产一、二级市场交易量对比分析

表4  2011年第一季度长沙市房产一、二级市场交易量对比

区 域芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区长沙县望城县浏阳市宁乡县全市

比 值1.925.868.287.318.525.488.611.807.285.65

小结：一季度长沙房产一、二级市场比值继续增大，商品房交易比重更加凸显

房产一、二级市场对比来看，2011年第一季度全市房产一、二级市场累计交易量之比为5.65：1，其中，内五区房产一、二级市场累计交易量之比为5.99：1，比2010全年比值分别增大1.08、1.00。从各区县情况来看，除芙蓉区、浏阳市外，其他各市房产一、二级市场比值均超过5.4，表明由于长沙二手房市场仍欠发展，各区房产一、二级市场比值均较大，商品房市场交易在整个房地产市场交易中占据绝对优势。

五、银行抵押贷款情况

表5  2011年第一季度长沙市房屋抵押情况

区  域全 市同比（%）其中：内五区同比（%）

一般抵押抵押笔数（笔）54105-3.53374951.87

其中：个人53401-3.21372182.61

抵押面积（万m2）953.770.76511.721.31

其中：个人722.60-1.65416.801.20

贷款金额（亿元）256.2918.23184.2219.17

其中：个人194.9314.96144.8919.28

在建工程抵押抵押笔数（笔）212-54.70153-10.53

抵押面积（万m2）108.27-43.4882.54-45.45

贷款金额（亿元）29.441.4124.14-3.25

小结：一季度长沙在建工程抵押量同比降幅较大，抵押率下调

2011年第一季度，全市办理抵押登记手续54105笔，抵押面积953.77万m2，贷款金额256.29亿元，同比分别增长-3.53%、0.76%、18.23%，其中，办理个人抵押登记手续53401笔，抵押面积722.60万m2，贷款金额194.93亿元，同比分别增长-3.21%、-1.65%、14.96%。分区域来看，内五区共办理抵押登记手续37495笔，抵押面积511.72万m2，贷款金额184.22亿元，同比分别增长1.87%、1.31%、19.17%；其中，办理个人抵押登记手续37218笔，抵押面积416.80万m2，贷款金额144.89亿元，同比分别增长2.61%、1.20%、19.28%。

2011年第一季度，全市共办理在建工程抵押212笔，抵押面积108.27万m2，贷款金额29.44亿元，同比分别增长-54.70%、-43.48%、1.41%。其中，内五区共办理在建工程抵押153笔，抵押面积82.54万m2，贷款金额24.14亿元，同比分别减少10.53%、45.45%、3.25%。

从全市抵押情况来看，第一季度全市一般抵押笔数、面积同比略有降低，但全市在建工程抵押笔数、面积同比均出现较大减少，这表明开发商在建工程抵押规模缩小，银行对房地产开发贷款的从严政策已经对开发商融资产生了实质性的影响，抵押率出现下调。

Part 2 长沙市（内五区）房地产市场基本情况

六、土地招拍挂情况 (数据来源：长沙市国土资源局，网上挂牌出让系统)

表6  2011年3月长沙市土地供应和交易情况

区 域芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区全市

出让情况宗  数100113

面积（m2）52621.9900 6123.684251.4062997.07

成交情况宗  数100102

面积（m2）15027.020017850.02032877.04

金额（万元）54586 005975060561 

综合地价水平值（元/m2）36325 00 3347 0 18420 

表7  2011年3月长沙市各用途土地成交情况

用  途全 市其  中

商业（综合）住 宅工 业

成交宗数2200

成交面积（m2）32877.0432877.0400

成交金额（万元）60561 60561 00

综合地价水平值(元/m2)18420 18420 00

小结：一季度土地市场较为冷清，无新住宅用地入市

第一季度，全市招拍挂出让土地挂牌15宗，土地面积45.42万m2。其中，商业（综合）用地挂牌12宗，土地面积41.92万m2；工业用地挂牌3宗，土地面积3.50万m2。全市土地实际成交20宗，成交面积149.95万m2，成交总金额1110811万元，综合地价水平值7408元/m2，其中，商业用地成交面积50.88万m2，成交金额1026080万元；住宅用地成交面积13.91万m2，成交金额41400万元；工业用地成交面积85.15万m2，成交金额43331万元。

七、长沙（内五区）新建商品住房供销套型结构分析（按套数计）

表8  2011年第一季度长沙内五区新建商品住宅户型供销关系分析表（单位：套）

面 积 段供（套）比例（%）销（套）比例（%）供-销（套）供 销 比

≤60m2185910.14 490915.32 -30500.38 

60-90m2471025.69 915828.58 -44480.51 

90-120m2406122.15 651220.33 -24510.62 

120-144m2381020.78 628819.63 -24780.61 

＞144m2389521.24 517116.14 -12760.75 

合计18335100.00 32038100.00 -137030.57 

小结：60-90m2中小面积户型是当前我市内五区商品住宅新增供销的主力户型

2011年第一季度长沙内五区住房供应套均面积为118.44m2，同比增大9.72%。从供销对比来看，由于2月供销量骤减，故累计供销比仍维持在较低水平。从各面积段来看，除60m2以下住宅外，其他各面积段批准预售套数均超过总量的1/5，其中60-90m2批准预售套数超过总量的1/4；而销售备案量则是60-90m2、90-120m2套型比例超过1/5，其中60-90m2销售备案量比例超过28%，这表明60-90m2面积段套型已经成为我市内五区供销的首要套型。90m2以下户型供应占比为35.83%，比去年同期减少3.56个百分点。

八、长沙（内五区）新建商品房待销情况

小结：内五区商品房待销500.13万m2，岳麓区、雨花区、开福区商品住宅待售量超过100万m2，144m2以上商品住宅的待售比例最大

2009年以来，截止今年3月底已取得批准预售证且未销售的新建商品房面积为500.13万m2，较上月底增加6.86万m2。其中住宅377.66万m2,占75.51%；非住宅122.47万m2，占24.49%。分行政区划来看，雨花区、岳麓区、开福区商品住宅待售量依次位居前三位，分别占比28.29%、28.20%、27.59%；分面积段来看，144m2以上商品住宅的待售量最大，占比43.41%，其次是120-144m2商品住宅的待售量占比19.26%。

Part 3  2010年长沙房地产市场综合评价

九、商品住宅成交价格指数分析

根据我市商品住宅成交价格指数分析模型，至2011年3月底，我市商品住宅成交价格指数为222.39点，较年初上涨9.21点，今年的月均涨幅为3.07点，增幅较去年减少0.25点。从具体单月指标来看，今年1月价格指数小幅上涨，2月价格指数涨幅大，为量缩价涨期，3月受政策的影响，价格指数有较大跌幅。

从面积子市场指数来看，今年以来，90-120m2面积段价格指数的月均涨幅最大为5.50点，主要是2月指数增长快；60-90m2面积段价格指数始终保持较平稳的增长趋势，月均涨幅也较大为5.16点；144m2以上面积段价格指数月均涨幅最小为1.17点。

从板块子市场指数来看，今年以来，北城板块、新南城板块、中心板块价格指数持续上涨，月均涨幅分别达7.45点、7.03点、6.50点，河西板块、东城板块价格指数涨幅相对较小，月均涨幅分别为2.90点、1.86点。

小结：全年内五区城房指数涨势趋缓，部分子市场指数涨幅较大

2011年商品住宅价格指数涨速较去年有所减慢，今年累计上涨9.21点，达到222.39点，月均涨幅为3.07点；分面积段来看，90-120m2、60-90m2面积段价格指数涨幅较大，中等户型价格涨势领先；分板块来看，北城板块、新南城板块、中心板块价格指数涨幅居前，部分高端项目、精装项目的成交拉高了区位的整体均价。

十、房地产市场景气指数分析

小结：一季度长沙房地产市场景气指数明显回落，处于低景气空间

依据我市房地产市场景气指数分析模型，2011年一季度长沙房地产市场景气指数出现明显回落，指数值相对偏低。经历去年年末长时间高景气运行的长沙房地产市场在2011年一季度开始降温，1月长沙房地产市场景气指数为100.48，环比回落4.33点，主要表现为土地交易、房地产投融资规模等出现萎缩。2月受“新国八条”以及对限购、限价政策预期的影响，商品房销售、供应量、贷款明显减少，市场景气指数继续下滑，跌至97.02，环比回落3.46点。3月，长沙“限购令”和房价控制目标相继出台，对房地产市场形成严厉调控，市场景气指数为98.15，环比上升1.13点，与上月基本持平，市场仍未见较大起色。依据一季度全市房地产市场景气指数可知，国家房地产调控措施的效果已开始逐渐显现，市场在逐步趋于平稳。

Part 4  2011年后三季度长沙房地产市场预测与展望

今年一季度，全国房地产市场调控政策频出，从“新国八条”、节后加息到各大城市陆续出台商品住房限购细则与房价控制目标，再到发改委要求商品房明码标价以及取消或降低部分住房交易手续费等，一只又一只调控抓手正逐渐深入房地产市场的“骨髓”，效果开始慢慢显现。作为二线城市的长沙，在密集而严厉调控下一季度市场出现了积极变化，总体呈现量跌价稳的态势。3月4日长沙出台了本地特色的限购细则，3月31日又出台了限涨目标，在一直紧绷的调控氛围下，长沙房地产市场将呈现以下几方面走势：

（一）房价控制目标效果有待考察

“新国八条”要求，2011年各城市要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。按照这一调控要求，长沙公布了年度房价调控目标，力争2011年新建普通商品住房价格涨幅低于全市年度地区生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平，这一目标显然不太严厉，仅限制了房价涨幅在一定范围内，未提降房价，其落实效果有待进一步考察。但是通过分析，60平米以下的户型价格涨幅最大，因此涨幅最大的小户型受“限涨令”影响可能较大。

（二）商品房成交量或有所下滑，房价短期将不会松动

从商品房成交数据来看，“国八条”出台后，一季度长沙商品房成交量出现明显下跌，尤其2月份，商品房销售面积环比减少73.45%，跌幅相当大，3月份成交也未见起色。随着长沙“限购令”的逐步深入实施，刚性需求维持比较稳定的水平，而投资投机行为被限购令拒之门外，因此成交量可能在后期会继续小幅下滑，但不会过度冷清。房价方面，目前长沙房价一直比较稳定，没有出现大的波动，由于长沙调控政策、房价控制目标相对宽松，“房价洼地”效应，充沛的市州人群购买力，加上中心城区棚改，将让置业需求总量不会过低，房价短期内难以撼动，将不会有较大下行趋势，基本持平。

（三）刚需有保证，投资投机将继续被压制

长沙房地产市场中90平米以下的商品住房占总量的比例接近40%，且90平米以下新建商品住房是投资投机行为的集中对象，也是价格上涨最厉害的面积区间，同时长沙首次购房者中又以购买90平米以下住房的居多，因此本次限购令将90平方米以下新建商品房作为限购对象，旨在保证全市刚性需求，打击投资投机行为。在限购令的持续执行下，今年全市刚性需求将得到较大程度满足，投资投机行为将被有效抑制，市场将更加理性。

（四）二手房、大户型、商业地产或迎来绝佳发展期

长沙作为二线城市，二手房市场发展长期不景气，大户型商品住房积压较多，滞销严重。此次长沙限购细则仅限制90平米以下新建商品住宅，而二手房、大户型不在限购之列，一些受限购房者极有可能转入二手房市场，或者购买大户型房，这给原本销售情况不乐观的二手房、大户型房带来了较大市场空间。另外，由于目前房地产调控政策主要是针对商品住宅，住宅市场的挤出效应可能使大量资金流入商业地产，如写字楼等，后期商业地产有望成为投资新主流。

（五）市场综合景气逐步回落，市场观望气氛较浓

去年年底长沙楼市成交量出现井喷，市场呈现疯狂态势，市场综合景气指数持续在高位盘旋，并创下新高，“翘尾”现象明显。但是到了今年年初，受到“国八条”调控政策影响，长沙房地产市场各方面表现都有所收敛，市场综合景气指数已经在逐步回落，考虑到目前国家各方面调控政策持续发威，全国银贷紧缩局面预计将一直延续，所以后三季度市场综合景气将难以强烈反弹，无论是开发商还是购房者，观望意识会有增无减。但值得注意的是5月春交会前后楼市可能会出现短期旺市。

（六）商品房市场将向品牌、品质化转型

受国家与各地调控政策影响，2011年以来，房地产已经开始出现市场分化萌芽。中小户型住宅、性价比高的品质楼盘是购房者的首选，商业、写字楼等由于受调控政策影响较小，被投资者所热捧，从而水涨船高。而相反，一些大户型、低品质楼盘则存在严重滞销，于是出现了品质大盘前门庭若市，低质楼盘前门可罗雀的场景。这预示着长沙楼市已经开始向品牌、品质化转型，未来消费者眼光将更加挑剔，市场竞争将更加惨烈。

（七）保障房建设将进入实质性推进阶段

国家已明确今年全国计划建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套，今后五年新建保障性住房3600万套，并且任务已经分解到各地，贷款也已开始落实，可见国家增加保障住房有效供给的决心和力度。长沙市今年将积极承担保障房建设任务，将保障房建设推入实质性的建设阶段，切实加大住房保障力度，力争完成今年全市保障性安居工程建设37592户的总任务。特别是发展公共租赁住房方面，长沙首个公租房项目“麓城印象”以及高新区公租房试点项目已经奠基开工，这标志着长沙在探索公共租赁住房建设、解决“夹心层”住房困难方面迈出了实质性的一步。今年还将有更多的公租房、廉租房等项目陆续推进，增加住房有效供给，稳定市场，保障民生。

（八）土地市场走势复杂，火爆局面可能再现

国家严厉的房地产调控或多或少对土地市场产生影响。从对国家房地产市场调控开始以来长沙土地市场招拍挂情况的分析，可以得出一个结论，土地市场对调控政策的感应并不明显，全年走势将比较复杂，难以把握。今年年初以来，长沙土地市场一直表现比较冷清，土地入市量，特别是住宅用地很少，地价比较正常。而3月份，在土地供应量严重不足的前提下却突然杀出“地王”，这块芙蓉区的商业用地溢价近4倍成交，似乎给冷清的土地市场来了一剂兴奋剂，预计后三季度土地市场火爆局面极有可能再现。