2010年，对房地产行业来说，绝对是可以令人津津乐道的一年。地产市场形势犹如翻滚的过山车，调控政策犹如梅花间竹层出不穷，可谓风云变化，几起几落。

　　延续2009年底的骚动，从2010年初的“国十一条”，到4月中旬“史上最严”调控政策“新国十条”重拳出击，再到9月29日“第三轮调控”再度加码，2010年的房地产宏观调控可谓“没有最牛，只有更牛”。 

　　而在长沙，从暖春一路走至暖冬。无论政策如何轮番突击，一线城市房价如何翻滚反复，长沙楼市始终不动声色。在这一年里，长沙房地产市场经历了楼市调控—上涨—再调控—再上涨的诡谲地产路径，2010年肯定会因此而载入长沙地产史册。下面，我们梳理出了能够反映今年长沙楼市走向、折射楼市百态的调控政策、新闻事件以及业界观点，冀望为市场提供另一种视角的参考。

　　政策篇:2010年度楼市调控政策TOP10

　　“国十一条”重申严打开发商捂盘囤地行为

　　出处：1月10日，国务院办公厅出台被认为是今年抑制房价的第一拳——“国十一条”，规定购买二套房的家庭，贷款首付比例不得低于40%；房地产企业必须“公开房源+明码标价”。

　　点评：非常遗憾，楼市调控第一拳丝毫没有引起房地产市场的重视，接下来的3、4月份“小阳春”，楼市开始今年第一波的高歌猛涨。

　　“国19条”出台  掀起土地调控风暴

　　出处：“两会”上针对高房价的讨伐声言犹在耳，3月10日来自国土资源部的19条土地新政已率先落地，直接将对楼市调控的焦点转向土地。“国19条”全文包含19条土地新规，明确了保障性住房用地供应、商品房用地出让、打击囤地等方面的具体要求。

　　点评：“国19条”的核心思想是规范房地产商拿地行为，整治“囤地”、“炒地”。“19条”对于规范开发商拿地、遏制囤地炒地、调整住房供应结构、抑制地价房价快速上涨具有一定作用。

　　史上最严楼市调控  “新国十条”横空出台

　　出处：4月17日，被业内称为“史上最严”调控政策的“新国十条”横空出台。剑指“投机投资”性购房的“新国十条”规定提高二套房首付不低于50%；贷款利率则不得低于基准利率的1.1倍；购买首套但90平方米以上的首付不得低于30%。在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款等政策，试图抑制投机行为，打击炒房者。

　　点评：政策传递的明显抑制信号，让购房者和开发商变得谨慎。

　　二套房贷款新规“认房又认贷”实施

　　出处：6月4日，住房和城乡建设部、中国人民银行、银监会三方联合发布第二套房贷款认定标准，明确了二套房“按家庭认定”的原则，且“认房又认贷”。这意味着，只要您的家庭已有房子，哪怕是第一次到银行按揭购房也算二套房。

　　点评：对于二套房的界定问题，业界一直存在争议，“认房又认贷”的出台对此明确做出结论，并给炒房投机者设下了双重关卡。而由此产生的影响，还要看各家银行如何操作，一旦开出“口子”，就肯定会出现“钻空子”的现象。如假结婚、假证明，这些都有可能对政策执行带来负面影响。

　　9.29楼市新政出台 全面叫停三套房贷

　　出处：9月29日，国家有关部委要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。限购、首套房首付提高至3成，三套房贷的直接叫停，之后的一个月内，长沙楼市却在“价量齐升”的快车道上继续前行。

　　点评：不论是开发贷款，还是购房贷款，收紧放贷规模，捂紧“钱袋子”，从资金源头掐住楼市“死穴”，在不少业内人士看来，限贷是调控政策中最立竿见影的一记狠招。

　　限购令下的意外

　　出处：9月30日，深圳市出台“限购”细则，随后，上海、广州、南京、宁波、厦门、杭州、海口、温州等10余所城市纷纷出台“限购”政策，随后各地销量应声而落。但是限购令下这些城市楼市购买力的集体外溢，却让国内尚未跟进限购的二线城市成了“避风港”，也让长沙迎来意外收成。

　　点评：因为一线城市的限购令让投资者更加关注二三线城市的楼市——回乡置业，这个并不算新鲜的新鲜词，在近期的长沙楼市版图上悄然涌动。限购令满月，长沙楼市迎来了成交剧增的繁华。但同时，有业内人士判断，如果长沙外来投资者的情况一直持续下去，很可能会引发长沙出台一些限外的政策。 

　　房产税改革定调：加快推进试点

　　出处：今年年初，房产税改革的传闻风生水起。4月楼市调控政策出台后，房产税改革传闻愈演愈烈。随后的5月，国家发展改革委在其年度经济体制改革重点中提及“逐步推进房产税改革”。直到9月份，国家有关部委提出，“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。”

　　点评：目前悬在房地产行业头上的众多调控利器中，房产税是被业界寄予厚望的法宝之一。但并不是房产税出台就可以解决楼市的问题，不要把房产税作用看得过高，坚持房地产调控才是抑制房价过快增长的根本，调控政策一旦发生松动，房价或将出现报复性反弹。

　　央行加息

　　出处：中国人民银行10月19日晚间宣布，自20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25％提高到2.50％；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31％提高到5.56％；除活期存款利率未调整外，其他各档次存贷款基准利率均相应调整。

　　点评：加息后老百姓的购房成本增加，将抑制老百姓的购房需求，尤其是对部分投资购房者。一旦加息，会在购房者中形成“进入加息周期”的预期，这会导致大量的购房人持币观望。

　　安居工程——加强保障房、廉租房建设

　　出处：11月16日，财政部、国家发展改革委、住房城乡建设等3部委联合下发《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》。通知要求，切实落实各类保障性安居工程资金，允许土地出让净收益用于发展公共租赁住房，允许住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金用於发展公共租赁住房。

　　点评：保障房与商品房的统筹规划，已成为今年内地房地产业结构调整的基调。而房地产业“十二五”规划中，庞大的保障房供应规模将对商品房住宅形成挤压作用，从而对房地产行业格局和商业模式产生更为深远的影响。

　　各地商品房预售资金监管细则相继出台

　　出处：9月份，深圳率先实施商品房预售资金监管制度，随后12月1日北京继深圳之后实施该项政策。这一政策似乎已经有“蔓延”之势。一时间，开发商们惶惶不安。资金，作为开发商赖以生存的命脉，正经受着越发严峻的考验。 

　　点评：对房地产企业而言，预售制度的管理、信托方面的严控都是为了控制住房企的资金链，从而迫使企业降价。如此一来，风险大增使得中小开发商退出房地产市场。

　　事件篇

　　2010年度长沙楼市新闻事件TOP10

　　3月9日，长沙正式出台物业新规，半数业主同意就可以炒掉物业。

　　新闻回放: 3月9日，长沙正式出台《业主大会成立和召开工作指导规程》，“新规”就业主大会和业主委员会成立程序、业主委员会换届程序、解聘物管公司程序方面作了详细规定。长沙市房产局物管处将在全市选择5个街道进行先期试点，试点成功后将在全市推广。

　　4月29日—5月3日，首届长株潭房地产交易博览会在红星国际会展中心隆重举行。

　　新闻回放：首届长株潭房博会在形式上首页次现了三市房地产市场的统一，共有来自三市的近百家企业参展。据组委会统计数据显示，长沙市、长沙县、株州市、湘潭市等四县市参展楼盘四天累计成交2338套，31.53万m2，其中合同成交1619套，22.02万m2，意向成交719套，9.51万m2。另外，网上房展点击人数累计40万人次，发放会刊《长沙楼市》6万册。

　　5月25日，长沙史上最牛违章建筑被强制性拆除。

　　新闻回放：5月25日，芙蓉区城管执法大队的60多名执法人员，和城管公安以及五里牌街道办事处的工作人员一起，来到地处车站北路的千喜华城楼顶，对违章搭建的“板房”进行强制拆除。

　　6月24日，长沙市国土资源局披露，2010年长沙涉嫌闲置土地44宗，总面积达4416亩。

　　新闻回放：据统计,2010年长沙44宗涉嫌闲置的土地总面积为4416亩。其中商业、住宅用地闲置16宗,面积1624亩;住宅用地10宗,面积1194亩;工业用地10宗,面积1255亩;综合用地6宗,面积281亩;办公用地、商业用地各1宗。对此相关人士表示,从这几年的检查结果来看,长沙违法用地所占比例,一直处在一个比较低的水平,这在省会城市是少有的。

　　6月30，湖南省委书记周强一声令下，宣布长沙至株洲、湘潭城际铁路工程正式开工！

　　新闻回放：6月30日，长株潭城际铁路正式动工建设。长沙至株洲、湘潭城际铁路是长株潭城市群城际铁路网的核心部分，线路以长沙站为中心，向西过湘江至雷锋大道站，向南至暮云后分岔，分别接入既有株洲站和湘潭站。线路全长95.5公里，设车站21个，线路等级为双线电气化客运专线，速度目标值为时速200公里，单向年输送能力为6000万人，建设工期4年。

　　8月份，各媒体记者、市民纷纷采取晒黑灯等方式进行调查，欲解长沙住房空置率之谜。

　　新闻回放：“晒黑灯”指2010年最给力的全民参与的网络曝光活动。它体现了网民意识的又一次觉醒。全国到底有多少空置房呢？尽管电力公司选择“失语”，国家统计局表示无法统计，但却无法浇灭网友、专家寻找答案的热情。在长沙，媒体、网友纷纷以楼盘“黑灯照”、“查电表”、“晒水表”等方式展开统计。

　　8月16日，湖南四大房产网媒启动“情系舟曲 传递爱心”爱心书包接力行动。

　　新闻回放：8月7日晚，甘肃舟曲发生了特大泥石流灾害，致使舟曲许多学校损失惨重。为此，0731房产网、好房子网、搜房网、新浪乐居等四大房产网媒第一时间联合发起“情系舟曲传递爱心”爱心书包接力大行动，联手面向湖南地产界和广大网友发起爱心捐赠。截止到9月8日，参与捐助活动的企业达15家，捐赠了价值数十万的物资，房产企业以多种方式，表达了对舟曲人民的关心。

　　9月1日，湖南省人民政府办公厅发布通知，规定长株潭三地房地产开发商可跨地区从事住房开发，并可获异地信贷支持。

　　新闻回放：9月1日，湖南省人民政府办公厅印发一份名为《关于推进长株潭房地产市场一体化的意见》，提出了统一市场准入标准、统一市场监管模式、统一产权登记体系和统一市场诚信体系四大意见，其中最重要的一点是，在长沙、株洲、湘潭三地跨地区开发的具有资质的房地产企业将享受同城待遇，包括信贷的异地支持。

　　10月21日，长沙滨江新城世茂股份地块东北侧的渔人码头地块，被诚丰置业收入囊中。

　　新闻回放：10月21日下午，位于长沙滨江新城世茂股份地块东北侧的渔人码头地块，经过69轮竞价，以8038.49元/m2的楼面单价，刷新了长沙土地市场的出让新单价，溢价12420万元。因为特殊景观限高及超低的容积率而诞生的最高楼面单价，虽然不能作为市场的一个普遍标准，但也再度见证了大河西土地升值的上扬曲线。

　　12月26日，长沙市委副书记、市长张剑飞在中信新城站宣布长沙地铁1号线一期工程开工。

　　新闻回放：12月26日，备受市民关注的长沙地铁1号开工典礼在号称“潇湘第一城”的中信新城的14万平米开放式融城中央公园地块举行。地铁1号线一期工程线路全长23.55公里，设站20座，北起汽车北站，南止万家丽路站，其中高架车站1座，地下车站19座，投资概算约142亿元，计划2014年底建成。地铁1号线的开工标志着长沙正式迈进全速发展的地铁新时代。

　　观点篇

　　2010楼市“给力”雷人语录TOP10

　　专家说：

　　著名品牌战略专家李光斗：离婚催涨房价 

　　语录：目前全中国每年都有一定的离婚比例，大城市离婚率更高。他们结婚买了房子，几年后就要重组。重组后又要买新的房子。所以离婚率的上升也推动了中国房地产价格的上涨。

　　点评：就现有工薪收入水平与市场房价严重倒挂的严峻现实来看，离婚现象不可能构成社会的普遍多数。哪个时代没有离婚，为什么以前离婚未推高房价，今天却推高了呢？因为缺乏普遍意义。 

　　北师大房地产研究中心主任董藩：没有房地产，保不住中国

　　语录：中国地产行业未来的方向在哪儿——在首届世界华商地产论坛上，两岸地产精英、专家为此脑力激荡，针锋相对。北师大房地产研究中心主任董藩大胆放言，称政府不能一味打压房价，并且“危言耸听”：“如果没有房地产，中国就保不住。”

　　点评：“如果没有房地产，中国就保不住”看似耸人听闻，其实是个伪命题。中国怎么可能没有房地产呢？

　　官员说

　　宜黄官员：没有强拆就没有新中国

　　语录：10月12日，江西抚州市宜黄县政府一名官员投书媒体，认为“搞城市建设需要进行大量的拆迁，如果迁就被拆迁户的利益诉求，大幅度提高拆迁补偿标准，政府肯定吃不消”。该官员旗帜鲜明地提出，没有强拆就没有中国的城市化，没有城市化就没有崭新的中国，没有强拆就没有新中国。

　　点评：中国的城市化进程必然伴随着拆迁，但如果把所有“拆”字前面都加上一个“强”字，不仅与事实不符，也无助于将来的城市发展。

　　人大财经委副主任贺铿：地方政府炒地投机者炒房推高房价

　　语录：贺铿在第五届中国全面小康论坛上称，目前在部分城市存在明显的房产泡沫，我国的房价与收入比严重高于国际标准。他认为，造成房产泡沫最主要的原因不是供需问题，而是地方政府炒地与投机者炒房，如果住房问题不能解决，就很难实现全面小康社会。

　　点评：房地产是一个民生产业，基本点应是保护绝大多数人的利益。不少业内人士建议，地方政府应大力推广廉租房、保障房的建设。

　　大佬说：

　　华远地产董事长任志强：穷人买不起房关开发商什么事 

　　语录：商品房是面对中高收入阶层的产品，不是面向穷人。商品房是政府收了高价土地出让金，不管是二百三百还是两万三万，是对高收入人群的变向征税，而廉租房和经济适用房是免征土地出让金的。换句话说，买不起房子是次要的，关键是买不起地，如果你连地都买不起，你和开发商有什么关系呢？

　　点评：商品房比经济适用房价格高，是不关开发商事，但开发商利用捂盘惜售伎俩，房子盖好后，坐地涨价，开发商怎能摆脱关系？

　　新华联集团总裁傅军：房地产是被“80后”记者抹黑的

　　语录：中国的房地产，媒体起了很不好的作用。现在媒体的主力记者几乎都是80后，他们正急需买房，写新闻都带有他们的主观性。”傅军认为，房地产商被骂成万恶之源，主要是媒体抹黑的。

　　点评：在高房价中，房地产商究竟扮演个什么角色，老百姓心中自然有一杆秤，仅仅以“80后”记者急需买房为房地产行业开脱，想法实在有点简单。

　　大连万达集团董事长王健林：今后十年房价都会上涨

　　语录：当前的高房价，首先是由高地价引起的，希望有关部门正视地价推高房价的事实，并尽快着手改变土地出让方式。在当前市场和政策条件没有实质改变的前提下，今后十年房价都会继续上涨，我看不到下跌的理由。

　　点评：凡事无绝对，当房价过高、过快增长时，相信政府会出台相应的调控政策，抑制房价的过高、过快增长，尤其是北上广等一线城市。

　　草根说：

　　现在的房价就是让子弹飞

　　语录：网友麓山木头说，“现在的房价就是让子弹飞，炒房者非诚勿扰，咱老百姓就是赵氏孤儿。”——是无奈，也是讽刺。

　　点评：通货膨胀，土地价格飞涨带来的看涨预期，以及多重需求下的刚性欲望，是长沙房价2010年快速上涨的重要原因。

　　神马都是浮云——假如没有房？

　　语录：“神马都是浮云”乃是“什么都是浮云”的谐音，意思是什么都不值得一提。而这一句式的流行则源于国庆期间红遍网络的“小月月”事件。“神马”和“浮云”的神奇之处，则是当这两个词结合在一起时便可组成万能句式，推之四海皆可用，成为无数网友的口头禅。

　　点评：面对飙升的高房价，网友们纷纷呐喊：“神马买房都是浮云！”，买不起就是买不起，神马都不要说，说了也是浮云，闪婚、裸婚才是人间正道！

　　逃离北上广——哪都是80后身上的大山

　　语录：2010年，一些白领们旗帜鲜明地喊出了“逃离北上广”的口号，并在一线城市的白领中迅速传播。在北京、上海、广州这三大城市，因高房价、就业难、生存压力大等诸多原因，许多白领纷纷想要逃离，转到二三线城市或回老家发展。

　　点评：房价处处高涨，逃得了北上广，逃得了高房价吗？走到哪都有蚁族、房奴，走到哪都得买房，房价走到哪都是80后身上的大山。