近期国家密集出台一系列房地产调控政策，使房地产市场呈现出极其复杂的局面，使得未来走势扑朔迷离，此时若能整体把握房地产市场的景气状况对于社会、政府部门来说都是至关重要的。运用指数原理，编制市场景气指数，不失为研究目前房地产市场繁荣程度以及未来发展趋势的好方法，同时也具有重要的现实意义。

　　一、房地产市场景气指数研究目的

　　目前，很多地区仅每月定期发布“城房指数”，反映市场价格水平与走势，但还没有能够综合反映房地产市场景气状况的指数产品。此研究将根据经济周期波动理论和景气指数原理，提出一套编制“房地产市场景气指数”的方案，弥补这一实践空缺。市场景气指数的研究，旨在可以反映房地产市场发展变化的趋势和程度，通过对市场景气指数的测算与判别，比较准确地反映房地产市场发展态势，引导房地产市场有序发展，为政府宏观决策提供科学依据，为社会提供市场形势发展情况。

　　二、房地产市场景气指数研究方法

　　目前，我国最具影响力、最具代表性的综合性房地产市场景气指数是“国房指数”。本文的研究思路与方法借鉴“国房指数”的原理，但由于各地区房地产业发展的波动周期有所不同，房地产业发展的影响因素及其重要程度也不尽相同，因此，不能采用统一的模型计算景气指数，而应考虑当地房地产业发展的特点和实际情况。于是在“国房指数”的基础上，对研究方法加以改进与创新，形成了房地产市场景气指数。

　　房地产市场景气指数创新之处主要在于：（1）改进了分类指数的计算模型，采用移动加权平均方法，以消除单月异常数据对研究的影响；（2）权重确定采用主观（特尔菲法）与客观（历史数据熵值法）方法相结合，使权重赋值更符合市场实际；（3）建立三级房地产市场景气指数指标体系，指标体系更加全面。除了可以分析每月房地产市场综合景气指数外，还可分析二级单项景气指数，从多方面多层次把握市场情况；（4）在指标性质的选择上，除了保留利用市场数据计算得出的指标外，还增加了利用及时的市场调查来测算市场信心指数，将其作为市场景气指数的一个重要方面加以研究。

　　三、房地产市场景气指数指标体系

　　（一）指标体系模型的构建

　　依据房地产业自身特点，指标体系中应有土地、资金、市场供求等方面的指标，且应包括预期、同步、滞后性质的指数指标。借鉴已有成果，建立如下房地产市场景气指数指标体系，详见表1。

　　上述房地产市场景气指数指标体系分为目标层A、指标层B、指标层C等三个层次，其中B层含6个指标，主要从土地交易、房地产开发建设、新房交易、二手房交易、房地产金融、房地产市场信心等六个方面来综合体现房地产市场景气状况，其中市场信心指数是反映市场中企业、购房者、中介、普通群众等对未来市场持有的态度，它与前面五个指数不同，其指数值由网络调查数据计算而来；C层含18个指标，它们是分属于B层指标的下级指标，集中从不同侧面反映市场情况，其最终目标是反映A层指标情况。所选指标均为正向指标。此指标体系既可研究整个市场的景气程度，也可了解市场六个单项环节的情况。

　　（二）指标权重的确定方法

　　本研究采用主观与客观相结合，即特尔菲法与熵值法结合的方法给指标赋固定权重。具体方法：将三年的房地产市场原始数据利用熵值法客观地测算C层和B层指标的权重，然后邀请专家根据当地房地产市场实际情况对C层和B层指标权重进行调整。

　　四、房地产市场景气指数测度模型

　　（一）数据无量纲化处理

　　选择某一时点为时间起点，统计至报告期各C层指标每月的指标值，形成每个指标值的时间序列。由于房地产市场经济成份大，具有先导性等产业特点，其发展带有一定的盲目性，且受季节、政策等因素的影响比较明显，造成某些时段市场会出现忽高忽低、大起大落的现象，因此有必要对收集的指标原始数据进行综合修正。这里采用往前三个月移动平均的方法消除短期波动、季节变动、不规则波动等因素对房地产市场指标的影响，得到新的指标数列，避免研究成果中出现异常情况。

　　由于构建的指标体系分别由资金、价值量和实物量等指标构成，各指标间的计量单位不同，无可比性，且不能直接加权平均，必须采用消除量纲影响的方法来对数据进行同度量处理，拟采用均值化法来消除量纲和数量级的影响。若指标体系中存在指标值越大越不好的逆指标，则先采用倒数法对逆向指标正向化。

　　（二）C层指数计算模型

　　C层指数是由C层指标各时点上的指标值经修正、无量纲化处理以后，用报告期与基期对比得到的环比相对数，用百分数表示。考虑到各指标在连续时间上的发展趋势以及某些指标特殊异常情况的出现，于是创新性地将对比的基期数据采用三个月数据移动加权平均得到，权数按照离报告期时间越近权数越大来确定，具体计算公式如下：

　　式中：Ct,i表示第t年第i月的C层指数，Yt,i为第t年第i月的指标值，Yt,i-1为第t年第i-1月的指标值，Yt,i-2为第t年第i-2月的指标值。这里采用每月环比指数，满足指数每月定期发布的需要。

　　（三）B层指数的计算模型

　　B层指数是由各B层指标对应的C层指数加权平均后所得的总体指数，是由下一层次指数合成而来，公式如下：

　　式中：Bt,i代表第t年第i月的各B层指数，Ct,i代表第t年第i月的C层指数。

　　其中，市场信心指数B6的测算方案如下：

　　借鉴Katona的消费者信心指数编制方法，本文仅研究市场预期信心指数，综合反映企业、购房者等对房地产市场未来发展的信心。指数的测算采取网站随机调查，数据每月统计一次。调查设置一个简单问题：对未来房地产市场发展的预期；设置三个答案供被调查者选择：看好、持平、不看好，为单项选择。

　　根据调查数据计算答案中选择各个选项的比例P，令P1为看好未来房地产市场的受访者比例，P-1为不看好未来房地产市场的受访者比例。市场信心指数的基数定为100。

　　市场信心指数B6=（P1—P-1）×100+100

　　如果看好房地产市场的比例高于持不看好态度的比例，指数将大于100，说明整体上市场信心比较强。指数越高，说明持看好态度的人数比例越高，市场信心越强；反之，受访者中持不看好态度的比例大，指数将小于100，意味着市场整体上信心疲弱。指数取值在0-200之间。

　　（四）A层指数的计算模型

　　同理，A层指数由B层指数加权平均合成而来，公式如下：

　　式中：At,i代表第t年第i月的A层指数，Bt,i代表第t年第i月的B层指数，W代表指标权重。

　　（五）景气程度判别

　　指数计算出来后，对指数的测度和判别十分重要。根据景气指数原理和规律，确定最终房地产市场景气指数值以100为景气线，作为判别景气程度的分界线。

　　为了更好的发挥房地产市场景气指数对市场的指导作用，有必要对景气区域进行细分。通过对测算出的各单项指数波动幅度、它们对总指数的影响程度进行研究，以及与市场实际情况相匹配，依据函数正态分布3 原理，确定将100上下浮动5个点的区域作为正常景气空间，并可结合当地社会经济发展情况，设置四个景气程度判别区域，其中100-105为高景气空间；105以上为超景气空间，可能存在泡沫；95-100为低景气空间；95以下为不景气空间。同理，可对房地产市场六个单项环节的指数分别进行判别。

　　五、长沙房地产市场景气指数的实证分析

　　按照上述研究方法，采用2009年9月至2010年12月的市场原始数据对长沙房地产市场的景气指数进行测度和分析。

　　（一）指标权重的确定

　　根据近三年来的原始数据，按照指标权重确定的方法，结合长沙房地产市场的实际情况，形成指标权重体系。具体权重结果见下表。

　　（二）今年长沙房地产市场景气指数趋势分析

　　由图1可知，今年长沙房地产市场总体呈平稳发展态势，除10月份指数略微超出景气空间外，其他各月均在正常景气空间内。1月份由于上年年末“翘尾”效应的影响，景气指数值较高，处于高景气空间；同时，4月、5月、6月、9月、10月、11月、12月的市场景气指数分别也均处在高景气空间，而2月、3月、7月、8月受国家调控政策影响，市场处于低景气空间，但离景气线不远，市场并不低迷。今年是国家对房地产市场的“调控年”，从四月“国十条”到国庆前夕的“五项调控措施”，都对房地产市场进行了严格调控，这从景气指数上也得到了印证。在“国十条”出台后，5月长沙房地产市场景气指数出现转折下滑，下跌至8月份的97.09，直至9月份景气指数开始稍有上升，市场逐渐出现回暖迹象，出现“金九”楼市传统销售旺季，9月景气指数上升至100.04。国家“9.29”调控后，恰逢国庆黄金周，长沙房地产市场刚需旺盛，房地产市场未受新政影响，表现火爆，10月景气指数上升至105.89。此后，11月、12月需求旺盛，市场表现亢奋，岁末“翘尾”效应明显，景气指数在高位盘旋。景气指数呈现出的变化规律与长沙房地产市场实际情况基本相符。

　　六、结语

　　本文通过研究形成了一套比较完整的房地产市场景气指数编制方法，对于其他地区编制当地房地产市场景气指数具有一定的借鉴意义。实证分析部分，对长沙房地产市场景气指数以及各单项环节指数进行研究与测算，研究得出的各类指数无论从市场整体还是从土地市场、开发建设、新房交易、二手房交易、金融市场等方面，都能在一定程度上反映它们的发展趋势及未来走势，具有较强的现实意义，同时能够对政府部门的市场监管工作起到辅助作用，使国家调控政策得到有效落实。该指数将每月定期发布一次，为政府、社会提供较真实的信息，引导房地产市场参与者理性决策，从而促进长沙房地产市场健康平稳发展。