房屋空置率之谜

　　说起空置房，官方给出的定义与民众的理解有些出入。权威部门对房屋空置率一直讳莫如深，甚至认为这类数字较为敏感。在权威数字缺位的情况下，各种真假混杂的数字就会获得巨大的传播空间。

　　楼市新政频出，虽有部门称“成效明显”，但并没有取得公众的认同。新政这段时间，有些城市的房价不但没有下降反而略有上升。虽然成交量下滑了一些，但离公众的期望还差太远。开发商捂盘行为更是触动了公众的神经，对到底有多少房屋空置的疑问进一步升级。城市中矗立的一座座钢筋混泥土建筑有多少是空置的？本期楼市观察家邀您一同观察。

　　北京：入户难+产权不清市统计局叹空置率难解

　　现象：针对外界普遍关注的空置率问题，北京市统计局副局长兼新闻发言人于秀琴表示，由于难以掌握房屋基础数据，只能统计房屋待售情况，而无法统计空置率。国外在统计空置率时，主要选取部分区域，进行居民问卷调查。而我国面临入户难、产权不清的情况，难以统计出房屋的基础数据，从而使得在空置率的统计中“缺乏分母”。

　　政府：由于空置率无法统计，统计局所做的并不是空置率调查，而是按照国家统计局的要求，进行的“房屋利用情况典型调查”。以目前的情况，只能统计出房屋的待售面积，即媒体所指的“空置面积”，而无法统计空置率。此前，国家统计局和朝阳区曾先后公布了商品房待售面积，但并未公布待售面积占整体的比重。

　　业内人士：统计空置率的另一个难题在于难以界定“空置”现象。其中包括对空置时间、空置原因的规定，同时还要考虑到搬迁、装修等客观因素。与外界的想象不同，空置率的统计难度“非常大”。呼吁媒体不要对该问题进行“娱乐化”解读。

　　南京：小区60套空置房被撬出租 强占生财赶不走

　　现象：在南京栖霞区金尧路上的金尧花园小区里，有数十户居民将小区里属于街道的安置房大门撬开，私自对外出租，坐地生财，每年收入达万元。而这种现象，在该小区已存在了至少2年多。该小区有空置房110多套，目前被人撬门出租牟利的有60套左右。按照当地的房租水平，这些房产出租一年可收入约50万元，被非法撬门出租者收入囊中。

　　政府：负责拆迁与安置工作的街道办唐承武副书记表示，金尧花园是属于较早的复建房，相当于经济适用房，但又有区别。当地一些拆迁户迁至此小区时，选房后，超出分配的面积，就要拿钱购买，而办理产权证后，就成为商品房，可以上市交易。

　　业内人士：国家有关部门要求加大住房保障的力度，为什么这些房子宁可空着，也不用来做廉租房，解决一些低收入者的住房问题呢？

　　市民：这里是拆迁安置小区，2002年居民开始陆续入住，政府投了不少钱建设，因此小区的环境不错，但留有未安置完的一些房子，竟成了一些人的“唐僧肉”。这些钱都被一些强占房屋的人收走了，没有上交，这种行为让人气愤。一些居民表示，这是典型的“吓死胆小的，赚死胆大的”。

　　上海：空置房调查困局 空置概念尚存争议

　　现象：高企不下的房价，引发了人们对住房空置率的调查热情。从网民“数黑灯”、“查水电”开始，民间空置率调查的种种招数催促了官方的动作。

　　陈迅和是上海一家物流公司的公关经理，28岁，尚未有房，短期内亦买不起房。在对住房问题的热衷与焦虑中，他成为上海的“数黑灯”一族。

　　“数下来发现，世茂滨江有80%左右的黑灯率，古北的高档楼盘也有50%-60%，瑞金花园人气更旺些，有30%-40%的黑灯率。这些都是高端楼盘，甚至是豪宅，配套都很完善。如果放到全上海来看，以我的估计，平均黑灯率在30%左右。”陈迅和说。

　　政府：上海市统计局表示，上海确实正在作空置房调查，所有的工作安排按照国家统计局的统一部署进行。此次空置房调查，主要是对全国房屋空置调查方法进行一定的探索，而不是推算城市的空置率。空置房和空置面积要清晰计算出来很难，“这里面不仅有状态问题，还有时间问题，很难给出一个标准。”

　　专家：中国人民大学统计学院院长金勇表示，空置面积应该是指已经出售的没人居住的房屋面积，不过怎么算没人居住，比较复杂。开发商盖好了没出售的，应该叫待售面积。说到空置率，应该是空置面积作为分子，除以分母得出的数据。难度在于分母应该如何选择，至少有几种口径，一是全部的住房面积，或是近几年内已经竣工的面积，也有人建议用当年的竣工面积。不同的口径反映出来的状况是有差异的，个人认为底下的分母用这些年的竣工面积比较好，三年或五年的。计算空置率，复杂就复杂在分子和分母都没有一个明确的指标。

　　业内人士：“从经济学理论的角度来说，如果买房是为了投资升值，这样的房子叫做空置房。从统计上来看，没人住的或者偶而去打扫一下的房子就叫空置房。此外，开发商为升值而留着不卖的，也叫空置房，因为它不是一般的生产过程中的正常存货。”

　　这是有欠稳妥的途径。“转手率并不代表什么，现在行情不好转手慢，行情好的时候转手特别快，这难道意味着行情不好的时候空置率低，行情好的时候空置率就高吗？房地产所有数据都只能提供参照，不能作为绝对标准。”

　　市民：统计空置率应该还是希望打击投资、投机客，对住宅能够理性消费，回归住宅的第一属性，即居住功能。

　　广州：媒体调查显示住房空置率超警戒线一倍

　　现象：国家统计局强调将在部分城市进行空置房调查，住房空置率再次成为舆论焦点。有媒体调查显示，广州存量住房空置率已超过20%，超过国际警戒线（5%~10%）的一倍，其中最严重的珠江新城片区高达35.14%。广州市社科院研究员彭澎博士表示，其实广州住房空置率不止两成多，50%的家庭有两套房，有些甚至有六七套，市场中短期投资甚至投机比例过高，广州楼市确有较大泡沫。

　　专家：广州住房空置率甚至不止两成多。广州50%的家庭有两套房，有些家庭甚至有六七套，而广州租金偏低，导致很多家庭宁愿将房子空置等待升值。空置率过高，说明市场中短期投资甚至投机比例过高，广州楼市确有较大泡沫。大量房屋空置是房地产泡沫堆积、房价持续上涨、投资投机盛行的必然产物，是政府多年来采取不正确房地产政策、一度放任房价上涨的必然后遗症，是多年来积累的各种房地产问题的总爆发，潜伏着严重的房地产危机，“可能成为长在未来社会经济身上的一个恶性毒瘤。广州乃至中国可以借鉴西方国家，对住房空置率设定警戒线，并对闲置房屋给予严惩，以此来控制高空置率。

　　业内人士：广州购房的人多数是二次及二次以上置业者。当重复购房成为市场的主流，而租金远赶不上楼价上升带来的收益，买房等升值的现象就会增多，空置率自然会上升。如果一个城市的住房空置率超过15%，高空置率就犹如“毒瘤”，使房地产市场暗藏种种风险，不仅会使房地产泡沫逐渐放大，甚至还会造成大量的土地和房屋资源巨大的浪费。

　　深圳：空置房以豪宅为主 部分空置逾五成

　　现象：一直以来，深圳都是楼市成交最为活跃的城市，也是全国楼市的风向标。然而，就在深圳楼市成交量屡屡爆出新高的背后，空置房面积也同时在大幅增加，为楼市泡沫埋下几分“隐患”。

　　专家：深圳市内，空置房的比例应该比较大。在深圳不同的片区空置率是不同的，比如近几年开发了一些新区域，如后海，还有一些豪宅区，这些地方空置率相对比较大。除此之外，由于深圳是移民城市，存在很多二次、三次置业的人，其中有投资者，或是一些港澳居民购买周末过来度假，因此这些房子很难定义是否空置房。如果深圳空置房所占比例超过20%～30%，就很危险，是有泡沫了，这说明很多人购房不是自己住，而是投资或者出租。

　　业内人士：深圳豪宅多是投资客买来投资的，因此是深圳楼盘空置率最高的部分，一些豪宅的空置率甚至超过50%。“去过豪宅区的人都知道，安静、没有人气是这里最大的特征，特别是关外豪宅区，除了保安和中介外，白天根本看不到几个人，许多别墅的大门都是常年紧锁。”

　　市民：黄先生表示，他在罗湖区上班，目前和妻子在峰景台租了一套房居住。特区内的房价实在买不起，但很想有个家，所以就准备在大亚湾买房，周末能回到自己的‘小窝’也是一种幸福。在这里买房压力不大，60万元便可买到150平方米的豪华大宅，我们宁愿住远，也不要蜗居。

　　重庆：网友发帖曝光空置房

　　现象：在渝北冉家坝、加州和西南政法大学附近都有房产的陈先生，这几天上网时最关注的东西是网友们讨论空置房的帖子。黑灯照、查电表、晒水表、查物业、贴纸条……网友正在用各种各样的办法调查住房空置率。重庆本地的某知名门户网站的一个帖子——“重庆住房闲置率有多高？网友来爆料。都来曝光一下，你看到的小区有多少房子没人住。”

　　专家：当前我国不仅存在已竣工的未销售房屋，也存在着数亿平方米甚至更多的已销售的未使用住房，这些空置的房屋才是经济的真正“杀手”。没有入住的房子只收一半物管费，通过物管了解物管费的收取情况，则空置率应该一目了然。

　　业内人士：中原地产副总经理何伟坚称，目前重庆的房屋租赁市场保持着相对的稳定。不过，大量的空置房造成了资源浪费，随着舆论的推进，政府没准真会出台个什么政策让这些房源再利用。可以预见，随着投资客的压力增大，会有更多的房源出现在租赁市场上，将对租房市场造成压力。

　　市民：刘先生称，渝中区中新大厦B23楼，2002年的房子，他住了很久，对面那家人似乎连门都没有开过。80%都是空置的，根本就没有人入住，而且看看二手房，挂起一堆在销售。有一套房子所在的小区就已经上了网友公布的‘空置房集中的小区’名单了，网友曝光这个小区目前只有30%-40%的人入住。我所了解到的情况是，这个小区目前的入住率应该在30%以下。”

　　海南：是情况难免还是投机房过多？空置房争论不休

　　现象：据调查，在三亚市区部分楼盘黑灯率超七成，部分小区甚至超过九成。而关于海南正在研究征收住房空置费的报道，海南省住房与城乡建设厅副厅长蔡仁杰表示该说法属不实炒作。海南空置费是否将来也难以执行，或者将有更加完美解决高空置率的方式?

　　政府：尽管目前海南房地产项目开发建设呈现多元化发展的趋势，但房地产开发仍以住宅为主，占开发总量的80%以上。这种以岛外需求为主的需求结构，必然导致高空置率。

　　专家：三亚超过七成的商品房都是销往岛外，部分小区住宅空置高达90%，这种以岛外需求为主的需求结构，必然会导致严重的空置现象。空置率过高说明了房地产市场的供求关系处于失衡状态，而入住率低则反映了三亚住房市场的需求结构不合理，投资、投机等不合理需求比例太大。一些认为三亚“候鸟”式居住很正常谈空置很可笑，但空置房争论并不是小题大做，而是需要得到适当的分析和处理。

　　业内人士：空置房是需要明确的界定的，而不仅仅是靠亮灯率或电表数来断定，而目前对空置房的数量还未定论，概念也不明确。

　　海南经济增长主要一个是靠旅游，另一就是靠房地产。海南部分的投机购房和岛外购买情况过多都会导致高空置率，将住宅投资列入GDP，虽然产值可大幅增加，但是投机的数值愈大，说明投入的无效资本就愈多，对一个地方的未来发展是不利的，因此要着力打击投机者。

　　西安：业内热议空置房 楼市“空置率”还在合理区

　　现象：“6540万套空置房”，这一传闻中的数据5个月来第三次成为舆论的焦点。虽然国家统计局8月4日就空置房一事作出间接回应，但关于“空置房”的争论并没有停止。

　　政府：西安市房管局的相关负责人表示，按照国际通行惯例，商品房空置率在5%～10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%～20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。因此，就西安商品房市场而言，空置率基本上没有超出合理区。

　　专家：陕西房地产研究会会长王圣学认为，对于西安楼市是否也存在着所谓的“空置率”时，由于并没有掌握真实数据，不能对西安楼市的空置率下定论。但是，由于处于发展进程中的西安拥有200万流动人口，租房大军的存在，使得闲置房屋也有了入住率，因此空置率即使存在，也不会占到太大比例。

　　国家可通过对空置房收取一定税费来降低空置房规模。已有的空置房最好能流入二手房市场，要加快这一流转速度，国家可出台相应调控政策增加空置房持有成本，使多套房持有者感到压力。当多数老百姓不再把房产当作优质投资对象时，新增空置房就将大为减少。

　　业内人士：构成商品房空置的主要有三种情形，一是已经建好，但尚未销售出去的商品房，即待售房；二是已经销售出去，但尚未入住的商品房；三是虽然销售出去，但并不是为了居住，而是为了投资的商品房，即炒房。从目前各地的实际情况来看，绝大多数城市，特别是房价上涨较快的城市，都存在大量已经购买、但没有入住的商品房，而这些空置房，要么是区域位置极好，要么是存在很大的增值空间。所以，有这么多的空置房，决不是购房者暂时没有入住形成的，而是炒房带来的。 

　　市民；待售房也好，空置房也罢，公众所以如此关心这一问题，关键不在数量的大小、比重的高低，而在于何时才能让绝大多数人不再为住房问题而发愁。

　　杭州：空置率调查启动 已现“空房管家”

　　现象：在杭城，媒体和热心人士不止一次地通过“读水表”、“晒黑灯”、“数空调”、“查物业”等手段来调查空置房。就在不久前，还有媒体爆出“杭州五城区57万户商品房中有3万户‘零水表’”的消息。社会对空置率的关注，由此可见一斑。

　　调查的确困难重重。统计部门刚刚表态要查空置率，一个新现象已经应运而生。有媒体报道说，为应对空置率调查，出现了“空房管家”，其任务就是定时上门“开灯、放水”，代交水、电、供暖及物业管理费等，必要时还可进行身份扮演。杭州市区小河路、登云路上的四五家房屋中介。万城、裕兴、科威等几家中介均表示，可以帮忙管理“空置房”。

　　专家：浙江大学统计研究所所长林正炎教授。长期从事概率论与数理统计学科研究的林正炎认为，调查本身并不难，难的是对“空置”概念和关键指标的界定。

　　业内人士：中国的住房空置情况大致有以下几种：一是“合理空置”，指新建楼盘为应对市场需求而保留的一定的库存储备；二是“转移支付性空置”，为结婚、上学、养老等将来需求提前购买的房屋，在一段时间内处于无人居住状况；三是“投资投机性空置”造成的空置。

　　即便对现在提及最多的水电费指标，人们仍存在不同意见。就具体指标而言，“空置”是指水电费一个月5元钱，还是零元？这些，都需要有一个令大众信服的标准。

　　武汉：五成网友认为抽查“空置房”吹响“降价潮”前奏

　　现象：一则主题为“统计局将抽查空置房 武汉离“降价潮”更近？”的调查显示：50.52%的网友在调查中表示国家对空置房严控，会促使武汉迎来“降价潮”。有网友表示：调控越严厉，降价潮来得越快，武汉楼市将迎来新一轮调控。武汉住宅次新房空置率接近24%。按照国际通行惯例，商品房空置率在5-10%之间为合理区，10-20%之间为空置危险区。相关调查数据显示，武汉新房空置率最小值为8.69%，最大的达到48.02%，投机性购房比例一般都大于10%，最多的达到25%，整体上处于“亚健康状态”。

　　专家：对“空置房”这一问题上的统计缺失和暧昧不明，一定程度上反映出中国楼市当前的“泡沫”。国家此次正视这个问题，拿出计划与实施步骤，以实际行动表明其打压高价房的决心。

　　业内人士：抽查之举，或在暗示楼市调控将从“空置房”入手。据调查数据显示，56.22%的网友认为抽查空置房之后，楼市面临又一轮新的调控政策。

　　市民：名为“天下第一剑客”的热线房产网友留言宣称坚决不出手，观望是王道，等空置房整顿完房价又该降了。

　　长沙：空置率高但尚合理 区域差异明显

　　现象：有调查机构对长沙的房屋空置情况进行了选样调查。分别就开福区超级大盘湘江世纪城、占据优越人文环境资源的岳麓区阳光100国际新城、市中心黄金地段的BOBO国际、韶山南路名盘上海城、雨花区大型社区长房东郡等长沙五个具有代表性的样板楼盘逐一进行了调查。调查结果显示，长沙楼盘空置率较之不少城市的“触目惊心”尚属正常范围，但存在明显的区域特征：交通和配套较好的社区，入住率良好，基本在80%以上，而河西、金星大道、省府南等近几年才开发起来的地段，尽管不少已经交房一两年，空置率极其高，夜晚仅可见零星的几盏灯在黑幕下闪耀。 

　　专家：深圳市天骜投资策划有限公司董事长彭远才认为，长沙的空置率还算正常，但具体数据很难统计，且区域差异明显，这与产品类型有关：如河西大学城远郊，以高档住宅和别墅居多，定位为周末房，度假房，自然入住率不高。此外，也与长沙的城市布局有关：长沙是个典型的集中型分布城市，外延交通不发达，客观上导致了四周区域空置率较高。 

　　业内人士：空置率居高有多种复杂的因素，不能单纯由此判断楼市健康与否，更重要的是空置的状态和时间很难给出标准，要清楚计算出来很难。假如你生活水平提高以后在郊区买一套房子，平时在市区，周末到郊区度假，那算不算空置?住房空置问题不能简单地一概而论。

　　长沙的空置多在新区楼盘，一般都是由于超市、学校、医院、交通等配套设施的不健全导致。因此，完善交通和市政配套，让长沙中心以外区域的居住条件成熟起来。相信随着轨道交通的建设，长沙的空置情况有望得到改善。