4月17日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，5月份开始，各市房地产市场纷纷对政策作出反应，量跌价缓成为普遍行情。那么，上半年各地房地产市场运行情况究竟怎样？长沙的位置又是如何？本文将基于中国部分省会城市房管局信息工作协作网络的内部数据，对武汉、成都、南京、济南、郑州、长沙、石家庄、西安、合肥、南昌、太原、贵阳等12个二三线省会城市房地产市场进行对比分析，来将疑问一一解答。

　　一、城市发展情况比较

　　表1   2010上半年十二省会城市GDP总量比较

　　序号123456789101112

　　城市武汉南京成都长沙济南郑州石家庄西安合肥南昌太原贵阳

　　GDP2460.32443.42375.41951.81821.01781.31471.01372.41107.0964.6821.1450.4

　　同比增长15.514.217.515.013.715.114.116.818.514.212.013.8

　　1. 经济总量比较

　　GDP是指一个国家(或地区）在一定时期内所有常住单位生产经营活动的全部最终成果，能较真实的反映当地的经济实力和市场规模。GDP越高，其房地产发展的空间就越大。

　　■ 小结：长沙GDP在中部六省会中居第二位，增幅居第四位

　　从经济总量来看，2010上半年十二城市中武汉、南京、成都GDP超过2000亿元，长沙、济南、郑州GDP在1500~2000亿元；石家庄、西安、合肥GDP在1000~1500亿元，南昌、太原、贵阳GDP则低于1000亿元。长沙GDP1951.8亿元，在此十二城市中居于第四位，在中部六省会中居于第二位，GDP比中部六省会第一位武汉低508.5亿元。

　　而从GDP的增幅来看，合肥增幅最大，同比增长18.5%，太原增幅最小，但也上升至12%。长沙同比增幅15%，高于全国增幅3.9个百分点，在此十二城市中居于第六位，在中部六省会中居于第四位，增幅比中部六省会第一位合肥低3.5个百分点。

　　2. 全社会固定资产投资比较

　　全社会固定资产投资反映一个城市的建设力度，也在一定程度上反映一个城市的城市化发展阶段。固定资产投资增长速度较快往往表明城市正处于大规模建设阶段。

　　表2   2010上半年十二省会城市全社会固定资产投资额比较

　　序号123456789101112

　　城市成都合肥武汉西安南京长沙石家庄郑州济南南昌贵阳太原

　　固定资产投资额2094.51647.01602.71596.81571.31406.31406.21256.5881.8746.2390.2213.9

　　同比增长10.142.527.429.020.131.225.323.016.531.927.16.7

　　■ 小结：长沙全社会固定资产投资在中部六省会中居第三位，增幅居第三位

　　从固定资产投资规模来看，成都市全社会固定资产投资规模明显高于其他城市，固定资产投资额超过2000亿元；合肥、武汉全社会固定资产投资在1500~2000亿元；西安、南京、长沙、石家庄、郑州等五城市全社会固定资产投资在1000~1500亿元；济南、南昌、贵阳、太原固定资产投资低于1000亿元。长沙全社会固定资产投资1406.3亿元，在此十二城市中居于第六位，在中部六省会中居于第三位，全社会固定资产投资比中部六省会第一位合肥少240.7亿元。

　　从固定资产投资增长率来看，除成都、太原外，其他城市同比增幅均高于20%，其中合肥、长沙、南昌同比增幅超过30%。长沙同比增幅31.2%，高于全国增幅6.2个百分点，在此十二城市中居于第三位，在中部六省会中居于第三位，增幅比中部六省会第一位合肥低11.3个百分点。

　　二、房地产市场情况比较

　　（一）市场预期指标

　　1. 房地产开发投资额比较

　　开发投资额可以反映出未来一、两年的供应情况。适度的投资有利于拉动经济的增长，但如果房地产开发投资增幅过高，将使供给过量，如没有相应的市场需求相匹配，容易导致市场供过于求。

　　■ 小结：长沙房地产开发完成投资在中部六省会中居第三位，增幅居末位

　　从房地产投资规模来看，成都房地产投资最高，超过600亿元；武汉、合肥居于第二梯队，房地产投资在400~500亿元；西安、南京居于第三梯队，房地产投资在300~400亿元；长沙、郑州、济南、石家庄居于第四梯队，房地产投资额在200~300亿元；贵阳、南昌、太原相对较低，低于200亿元。长沙房地产开发完成投资293.7亿元，在此十二城市中居于第六位，在中部六省会中居于第三位，房地产开发完成投资比中部六省会第一位武汉少142.8亿元。

　　从房地产投资额增长率来看，各市同比增幅均较大，均超过25%；其中有1/3城市同比增幅超过50%。长沙同比增幅37.1%，低于全国增幅1个百分点，在此十二城市中居于第八位，在中部六省会居第五位，增幅比中部六省会第一位郑州低31.7个百分点。

　　2. 房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例

　　房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例反映房地产在整个城市固定资产投资结构中是否合理。全社会固定资产投资包括基本建设、更新改造和房地产投资等，在发达国家，房地产投资一般占20％－25％。

　　表3   2010上半年十二省会城市房地产开发投资额占全社会固定资产投资额比例

　　序号123456789101112

　　城市太原贵阳成都济南武汉合肥西安南京郑州长沙石家庄南昌

　　房地产投资额68.3112.9601.9245.0436.5433.4394.8370.5288.2293.7221.277.1

　　社会固定投资额213.9390.22094.5881.81602.71647.01596.81571.31256.51406.31406.2746.2

　　房地产占固定投资比例31.928.928.727.827.226.324.723.622.920.915.710.3

　　■ 小结：长沙房地产开发完成投资占固定资产投资比例在中部六省会中居第五位

　　从以上数据我们可以看到，除南昌外，其他城市均位于基本正常以上水平；其中又除太原、长沙、石家庄外，其他城市均处于正常水平。跟2009年全年比值对比来看，除西安、南昌外，其他各市比例相对于2009年全年均出现了一定程度的增大；长沙在中部六省会中比例居于第五位，比例比2009年全年增加0.5个百分点。

　　3. 商品房新开工面积、施工面积、竣工面积

　　商品房新开工面积、施工面积、竣工面积是考察当前房地产开发规模及未来商品房市场供应的重要指标。因当前数据仅为半年度数据，故其间比例关系不能建立，这里仅考察其具体数值。

　　表4   2010上半年部分省会城市商品房新开工面积、施工面积、竣工面积

　　序号123456789

　　城市长沙合肥武汉南京郑州贵阳西安南昌太原

　　新开工面积1321.61066.11009.4911.0661.1657.2605.7221.5216.3

　　同比增长104.9100.092.652.554.8150.017.0129.443.9

　　施工面积5589.14586.73532.03693.44620.63125.7696.51833.91783.8

　　同比增长24.625.85.8-3.722.324.915.649.392.9

　　竣工面积399.2-327.4516.983.3161.2646.9189.542.3

　　同比增长-24.2--19.561.4-22.5-43.327.023.432.7

　　■ 小结：长沙新开工面积、施工面积、竣工面积在中部六省会中均居第一位

　　从已取得数据的九个城市来看，长沙新开工面积居第一位，比第二位合肥高255.5万m2；施工面积居第一位，比第二位郑州高968.5万m2；竣工面积居第三位，比第一位西安低247.6万m2，但从中部六省会来看，长沙新开工面积、施工面积、竣工面积均居第一位，这表明就当前城市房地产开发规模来看，长沙在中部六省会乃至此次各比较城市中在建规模最大，未来商品房市场供应量仍将较为充足；同时，各市新开工面积同比均有较大幅度增长，这表明在去年下半年以来房价高涨的刺激下，房地产市场信心增强，开发投资重归活跃。

　　（二）市场即期指标

　　1. 市场规模比较（商品房批准预售面积、商品房销售面积）

　　商品房批准预售面积、商品房销售面积可以反映一个城市房地产市场的规模与容量，反映一个城市房地产市场的繁荣程度。

　　表5   2010上半年十二省会城市房地产市场规模比较

　　序号123456789101112

　　城市长沙西安武汉成都合肥郑州贵阳石家庄南京济南南昌太原

　　批准预售面积663.2648.8610.6551.6450.4450.3365.3324.6317.2192.9142.890.4

　　同比83.571.920.82.357.673.333.139.35.6-2.027.559.7

　　销售面积741.9599.4711.7451.0538.1526.0324.4242.5264.7143.6156.2128.9

　　同比48.822.921.6-42.510.88.0-61.172.8-2.34.0-40.520.7

　　■ 小结：长沙新增供应量、同期销售备案量在中部六省会中均居第一位

　　从供应量来看，上半年长沙、西安、武汉、成都商品房批准预售量超过550万m2，其中长沙、西安、武汉超过600万m2；合肥、郑州商品房批准预售量基本相当，均为450万m2；贵阳、石家庄、南京商品房批准预售量在300~400万m2；济南、南昌商品房批准预售量在100~200万m2；太原低于100万m2。从增长速度来看，十二城市中仅济南商品房批准预售量同比负增长，其余城市中，长沙、西安、合肥、郑州、太原商品房批准预售量同比增幅均较大，均接近或超过去年同期的1.6倍。长沙商品房批准预售量及同比增幅在中部六省会中均居第一位。 

　　从销售量来看，上半年长沙、武汉商品房销售备案量较高，超过700万m2；西安、合肥、郑州销售备案量在500~600万m2，其中合肥、郑州销售备案量也基本相当，相差仅12.1万m2；成都、贵阳、南京、石家庄销售备案量居于第三集团，销售备案面积在200~500万m2；南昌、济南、太原备案量相对较低，销售备案面积低于200万m2。从增长速度来看，南京、南昌、成都、贵阳商品房备案量同比负增长，其中南昌、成都、贵阳同比减少四成以上；其余城市同比正增长，其中石家庄、长沙同比增幅较大，同比分别增长72.8%、48.8%。长沙商品房销售量及同比增幅在中部六省会中均居第一位。 

　　2. 商品房供销比比较

　　即期消费指标，用于判断商品房市场实际供应与实际销售之间的关系，在一般情况下该指标不应小于1。该指标合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房价格趋缓，小于1表明实际预售量大于当年批准上市量，市场可能会出现供应短缺，商品房价格将上扬。

　　表6   2010上半年十二省会城市商品房供需比

　　序号123456789101112

　　城市济南石家庄成都南京贵阳西安南昌长沙武汉郑州合肥太原

　　批准预售面积192.9324.6551.6317.2365.3648.8142.8663.2610.6450.3450.490.4

　　销售面积143.6242.5451.0264.7324.4599.4156.2741.9711.7526.0538.1128.9

　　供销比1.341.341.221.201.131.080.910.890.860.860.840.70

　　■ 小结：上半年长沙新建商品房同期供销较为合理

　　从数据来看，除济南、石家庄、成都、太原外，其他城市商品房同期供销均较为合理。长沙（市区）供销比为0.89：1，供销比在中部六省会中居于第二位，比第一位南昌低0.02。

　　3. 房地产一、二级市场成交量之比

　　反映房地产市场成熟度的重要标志之一。在发达国家，二手房交易都占房产交易的半数以上，部分还超过了80%。通过对新建商品房与二手房交易进行比较，可以了解当前房地产市场的发展阶段。

　　表7   2010上半年十二省会城市房地产一二级市场成交量之比

　　序号123456789101112

　　城市南京成都武汉合肥长沙郑州南昌济南石家庄西安贵阳太原

　　商品房264.7451.0711.7538.1741.9526.0156.2143.6242.5599.4324.4128.9

　　二手房317.6243.9212.3138.6135.9118.4108.9106.077.175.549.831.8

　　比值0.81.83.43.95.54.41.41.43.17.96.54.0

　　■ 小结：长沙二手房成交量在中部六省会中均居第三位，房产一、二级市场成交量之比最大

　　从上表数据来看，各地房地产市场发展水平不一，南京、成都、南昌、济南等四城市比值小于2，二手房市场交易相对旺盛；长沙、郑州、西安、贵阳等四城市比值超过4.4，目前房地产市场整体以新房交易为主；长沙比值为5.5，由于二手房市场更能感应市场环境变化，长沙新房与二手房交易之比扩大。

　　（三）市场价格与贷款指标

　　1. 市场价格及增幅比较

　　该指标反映各城市房价和房价增幅是否合理。

　　表8   2010上半年十二省会房地产市场价格比较

　　序号123456789101112

　　城市南京济南成都武汉西安太原合肥南昌郑州长沙石家庄贵阳

　　商品房均价1086777066830625660576041603257335536498848264315

　　同比增长59.39.023.420.521.121.939.229.916.617.318.218.3

　　住宅均价1035570177107602257135544565453415085466144824098

　　同比增长57.07.030.718.415.724.137.827.714.116.117.318.6

　　■ 小结：长沙商品房、商品住宅均价在中部六省会中均居末位，住房价格涨幅在中部六省会中居第五位

　　从价格来看，2010上半年长沙商品房均价及住宅均价在中部六省居末位，但在十二城市中居第十位，高于石家庄、贵阳；从均价同比增幅来看，十二城市中绝大部分城市房价涨幅均较大，除济南、郑州外，其他城市同比涨幅均超过15%，其中南京、成都、太原、合肥、南昌同比增幅超过20%；长沙商品房价同比上涨17.3%，其中住宅价格上涨16.1%，涨幅在中部六省会中均居第五位。

　　2. 房价增长率与GDP增长率之比

　　商品住宅价格增幅与GDP增幅之比在一定程度上反映房价上涨是否合理。根据日本、香港、新加坡房地产市场的运行轨迹，当比值大于1表明增长过快，大于1.8时，表明房地产市场价格上涨不正常，应当预警。

　　表9   2009上半年十二省会城市房价增长率与GDP增长率之比

　　序号123456789101112

　　城市合肥成都西安武汉郑州长沙南京南昌石家庄贵阳济南太原

　　住宅价格增长率37.830.715.718.414.116.157.027.717.318.67.024.1

　　GDP增长率18.517.516.815.515.115.014.214.214.113.813.712.0

　　比值2.0 1.8 0.9 1.2 0.9 1.1 4.0 2.0 1.2 1.3 0.5 2.0 

　　■ 小结：长沙房价增长率与GDP增长率比值为1.1，房价涨幅较大

　　从数据来看，十二个省会城市GDP均为正增长，而住宅价格则除西安、郑州、济南外，其他各省会住宅价格涨幅均高于GDP增幅，南京涨幅最大，达到GDP增幅的四倍，反映出今年上半年全国房价涨幅普遍高于GDP增幅，值得预警。长沙比值为1.1，房价涨幅略超过GDP增速。

　　3. 房价增长率与CPI增长率之比

　　房价增长率与CPI增长率之比，反映了房价的增幅与CPI的增幅的速度关系，可以用来判断房地产价格的涨幅是否过快或过慢。

　　表10   2010上半年十二省会城市房价增长率与CPI增长率之比

　　序号123456789101112

　　城市南京南昌石家庄西安武汉太原郑州长沙合肥贵阳济南成都

　　住宅价格增长率57.027.717.315.718.424.114.116.137.818.67.030.7

　　CPI增长率3.42.82.72.52.42.32.22.11.91.81.61.0

　　比值16.89.96.46.37.710.56.47.619.910.34.430.7

　　■ 小结：中部六省会除合肥外，其他各城市CPI均高于2，长沙CPI涨幅在中部居第五

　　从上表数据来看，十二省会城市中有一个城市（南京）CPI增长率超过3，物价涨幅较大；7个城市涨幅在2.1~2.8，物价上涨较为温和，4个城市涨幅低于2，物价涨幅较缓。但房价结合CPI来看，各市房价涨幅均远超CPI涨幅，值得预警。长沙CPI涨幅为2.1，房价与CPI涨幅比值为7.6。

　　4. 房价收入比

　　人均可支配收入与房价比可以在一定程度上反映城市房价是否合理，同时，也可以反映一个城市的购买能力。根据国际比较公认的说法，房屋价格与年收入比在6以内比较合适。

　　表11  2010上半年十二省会城市房价与收入比

　　序号123456789101112

　　城市南京太原成都南昌济南合肥武汉郑州西安贵阳石家庄长沙

　　30㎡房价310650166320213206160224210517169631180661152550171390122940134460139830

　　半年可支配收入150908290107148800121289928111449477110788497969111848

　　预计年可支配收入301801658021428176002425719856222881895422156169941938123696

　　房价收入比10.2910.039.959.108.688.548.118.057.747.236.945.90

　　■ 小结：若按上半年可支配收入预计全年，长沙仍将是中部六省会唯一房价收入比较为合理的城市

　　根据我国对小康的定义，我们取人均居住面积为30平方米。从表中我们可以看到，若以上半年可支配收入预计全年，房价收入比最大值为10.29，出自南京市；最小值为5.90，出自长沙市。对比2009年房价收入比来看，除武汉、贵阳、石家庄、长沙外，其他各市房价收入比均继续增大，房价涨幅快于收入增幅。长沙房价收入比在中部六省会中居于最末，长沙市房价收入比最低，低于6，比第一位太原低4.13，比武汉低2.21，但相较一季度房价收入比有所提高。

　　三、上半年长沙楼市健康状况评价

　　根据评估模型计算结果，2010年上半年我市房地产市场健康度综合得分为2.00，比2009年健康度下降了0.24点，处于基本健康范围的中等水平。从各指标值来看，正常指标值4个，异常指标4个，基本正常指标6个，与2009年相比正常指标减少两个，异常指标增加两个，基本正常指标个数相当。从各指标值来看，出现异常的主要与房价、多次购房比例及二手房市场有关。由于2009年10月以来房价逐月上涨，且涨幅较大，虽然到了2010年6月、7月房价环比开始有所下跌，但房价已然高位，房价同比的大幅高涨，使得房价增长率与CPI增长率、与城镇居民可支配收入之比迅速拉高，指标出现异常；二次以上置业者购房比例主要反映的是商品房购房投资水平的变化，其比例超过了正常范围，表明在当前长沙房价相对较低的情况下，仍有较多投资、投机性购房者，这也可能是房价快速拉升的部分原因；房产一二级市场成交面积比指标异常，这主要是在政策（如二手房税收优惠两年改五年等）优惠减少或取消后，二手房交易热情降低，使得新房交易量与二手房交易量差距加大引起的。总的来看，房价上扬引发政策调控，而政策调控首先导致的是交易量的相对萎缩，但随之在价值规律的作用下将会引发房价的下调，从6月、7月房价涨幅趋缓甚至开始下调的情况来看，房价疯涨趋势将得到抑制，而2010年全年长沙房地产市场健康度将会随之回升。

　　表12   2010上半年各指标健康度加权评价

　　一级指标二级指标原始值健康度得分加权得分健康度评价

　　价格健康度指标

　　房价收入比5.9030.22正常

　　房价增长率与CPI增长率之比7.6510.07异常

　　房价增长率与居民可支配收入增长率之比1.2110.07异常

　　月供与家庭月收入之比30.29%20.15基本正常

　　规模健康度指标房地产开发投资额与全社会固定资产

　　投资额之比20.89%20.12基本正常

　　房地产开发投资额增长率与全社会固定

　　资产投资额增长率之比1.1930.22正常

　　商品房新开工面积与施工面积之比30.25%20.16基本正常

　　供需健康度指标商品房供销比0.8920.14基本正常

　　空置率6.13%20.17基本正常

　　二次以上置业者购房比例19.95%10.05异常

　　住房自有率84.68%30.26正常

　　结构健康度指标房产一二级市场成交面积比5.4610.08异常

　　换手率16.00%20.19基本正常

　　普通商品住房供应面积占比70.40%30.11正常

　　综合评价2.00基本健康

　　四、对当前各市房地产市场形势的基本判断及结论

　　（一）中国经济企稳回升，投资推动仍为主因。上半年，投资拉动全国GDP增长6.2个百分点，对经济增长的贡献率高达87.6%。从十二城市的情况来看，在积极的财政政策、适度宽松的货币政策作用下，国家促进经济平稳较快发展的一揽子计划正得到全面落实，而四万亿投资计划也使得大部分城市的全社会固定资产投资都出现了较大增幅，由此也推动了GDP的不同程度回升，国民经济实现企稳回升。

　　（二）房地产投资增幅较大，占全社会固定资产投资比例进一步提高。从十二城市的情况来看，各市同比增幅均超过25%，其中有1/3城市同比增幅超过50%；而就其占全社会固定资产投资比例来看，除西安、南昌外，其他各市比例相对于2009年全年均出现了一定程度的增大，这表明随着去年下半年以来房地产市场交易量及房价的逐步走高，开发商对房地产市场投资也空前高涨，促使各市房地产投资占全社会固定资产投资比例出现进一步提高。

　　（三）新开工面积同比普遍高涨，竣工面积同比增减各半。从已有九城市的情况来看，上半年各市新开工面积除西安、太原外，同比增幅均超过50%，其中长沙、合肥、贵阳、南昌同比增幅超过100%；各市施工面积除南京负增长外，其他同比均为正增长，其中中部六省会除武汉外，同比均超过20%；竣工面积同比增减各半，长沙、武汉、郑州、贵阳同比负增长，这主要是去年下半年以来房价高涨，刺激资本回流至房地产业，促进了在建工程量的增大；但由于商品房施工周期相对较长，表现在竣工量上仍需时日。

　　（四）上半年中部六省会商品房新上市量同比增幅仍较大，销售备案量累计同比增幅下降。上半年十二城市中，有八个城市新增批准预售量同比增幅较大，四个城市销售备案量同比出现负增长。而上半年中部六省会新增批准预售量同比增幅均较大，销售备案量仅南昌出现负增长，但相对于今年一季度，累计同比增幅均出现下降，其主要原因是由于去年下半年以来房地产销售形势猛然火爆，房价直线上扬，开发商对房地产市场信心恢复，投资增多，开发时间缩短，促进了新房上市量的增加；销售备案量累计同比增幅均出现下降，这主要是由于去年二季度开始成交火爆、基数提高，以及今年新政影响、销售备案量减少所造成的。

　　（五）绝大部分城市累计均价继续上扬，半数城市累计涨幅降低。与一季度各城市均价比较来看，除贵阳外，其他城市累计均价继续上扬；半数城市累计房价涨幅相对于一季度有所降低，这表明在新政影响下，虽然房价同比仍有上扬，但上涨速度已经相对减缓。

　　（六）由于房价已然高位，十二城市有三分之二房价收入比相对2009年有所提高。从房价收入比来看，由于多数城市房价都经历了自2009年下半年开始的持续上涨，当前房价月环比涨幅虽已减缓甚至下跌，但房价已然高位，在可支配收入增幅相对固定的情况下，八城市预期房价收入比相对2009年有所提高；长沙预期房价收入比为5.90，这表明若按上半年可支配收入预计全年，长沙仍将是中部六省会唯一房价收入比较为合理的城市。

　　（七）房地产新政已经对房地产市场产生积极影响。从各市销售数据来看，上半年十二城市商品房备案面积同比增幅相对于一季度均出现下降，半数城市房价涨幅相对于一季度有所降低，这表明在当前形势下，由于新政影响，各城市房地产市场都开始出现新变化，成交量下降是其首要标志；随后需求的减少对价格产生影响，各城市房价同比涨幅也开始出现不同程度的降低。此两项变化，都是新政实施后对房地产市场产生的积极影响，已经在不同程度上抑制了各市房地产投机需求及房价的持续上扬；但由于各市具体情况不同，新政要在全国范围内平抑房价、打击投机、扩大影响，保持政策的延续性以及出台相应的地方细则已是下一步实施新政的迫切任务，对此，我们将保持高度关注。