注：1.本报告仅供给相关领导、政府职能部门和房地产相关专业人士参考，属内部研究成果，未经许可，不得公开发布。

2.本报告中涉及的新建商品房分类价格仅作本中心研究分析之用途，不是对外正式发布的价格数据。对外正式发布的房地产价格以市统计主管部门公布的相关数据为准。

2010年第三季度以来，长沙商品房新增批准预售逐月增长，商品房销售同比增幅逐月下降，销售市场热度有所降低；二手房交易低位徘徊，并呈逐月下降趋势，当前全市月交易量已不足30万m2。1-9月全市（含郊县）完成房地产开发投资481亿元，同比增长33%，约占全市固定资产投资的21%。商品房施工面积6145万m2，新开工面积1792万m2，竣工面积549万m2，与去年同期比分别增长16%、90%、-29%。1-9月我市（含郊县）累计批准预售1473万m2，同比增长56%；实现商品房销售备案面积1554万m2，销售金额653亿元，与去年同期相比分别增长27%、47%。

Part 1  新建商品房市场

一、新建商品房批准预售情况

1-9月全市新建商品房累计批准预售1472.50万m2，同比增长55.73%，其中住宅批准预售1308.89万m2，同比增长49.31%。分区划来看，内五区新建商品房累计批准预售1042.24万m2，同比增长65.68%，其中住宅批准预售961.21万m2，同比增长63.85%。与去年同期对比来看，今年1-9月五区四县除开福区、浏阳市外，其他各区县新增批准预售均呈正增长，天心区、岳麓区、雨花区、宁乡县同比增幅超过80%，这表明当前长沙城市外拓明显提速，城市南部、西部是今年长沙房地产市场拓展的重点。

表1  2010年1-9月长沙市新建商品房、住宅供应情况

区 域新 建 商 品 房其中：住    宅

批准预售面积

（万m2）同比（%）批准预售面积

（万m2）同比（%）

全  市1472.5055.731308.8949.31

其中芙蓉区97.0966.0287.3263.26

天心区160.77158.85149.16163.55

岳麓区242.7989.83221.3779.78

开福区169.96-5.10165.78-5.53

雨花区371.6384.46337.5889.71

长沙县202.5224.87186.0917.02

望城县112.2465.6092.8852.93

浏阳市40.06-10.8634.865.03

宁乡县75.4481.3833.85-8.55

二、新建商品房销售备案情况

1-9月全市新建商品房累计销售备案1553.97万m2，同比增长27.07%，其中住宅销售备案1444.11万m2，同比增长25.16%。分区划来看，内五区新建商品房累计销售备案1044.97万m2，同比增长21.23%，其中住宅销售备案964.12万m2，同比增长19.57%。从当前各区情况来看，芙蓉区、天心区、宁乡县商品房备案量已出现负增长；全市同比增幅最大的是长沙县，同比增长达77%。今年下半年以来，全市商品房备案销售累计同比增幅已呈逐月下降态势。

表2  2010年1-9月长沙市新建商品房、住宅销售备案情况

区 域新 建 商 品 房其中：住    宅

销售面积（万m2）同比（%）销售面积（万m2）同比（%）

全  市1553.9727.071444.1125.16

其中芙蓉区67.29-31.1254.98-34.54

天心区154.02-6.25135.73-12.13

岳麓区202.2343.34190.3842.57

开福区202.5614.09192.1312.32

雨花区418.8848.87390.9048.49

长沙县301.4177.03286.9572.99

望城县68.6023.8267.3624.14

浏阳市66.6624.9860.5921.81

宁乡县72.33-11.7965.09-16.14

三、新建商品房成交备案金额、均价

1-9月长沙市新建商品房销售备案金额为652.94亿元，同比增长47.41%，其中住宅成交备案金额为571.48亿元，同比增长44.22%。分区划来看，长沙内五区新建商品房销售备案金额为488.43亿元，同比增长41.31%，其中住宅成交备案金额为421.40亿元，同比增长37.89%。

表3  2010年1-9月长沙市新建商品房销售备案均价

区 域新 建 商 品 房其中：住    宅

均价（元/m2）同比（%）均价（元/m2）同比（%）

全  市420216.01395715.23

其中芙蓉区514113.15442514.02

天心区451220.74396712.82

岳麓区444817.77422417.43

开福区518625.20497623.04

雨花区452112.51427710.96

长沙县350812.99343812.72

望城县340317.80335817.53

浏阳市268325.67240522.49

宁乡县242416.75218614.72

1-9月长沙全市新建商品房（含单位集资房等）备案均价为4202元/m2，同比上涨16.01%，其中住宅3957元/m2，同比上涨15.23%；内五区新建商品房（含单位集资房等）备案均价为4674元/m2，同比上涨16.56%，其中住宅4371元/m2，同比上涨15.32%。从全市商品房均价来看，2010年4月以前，均价呈现持续上扬，5月-9月均价出现小幅震荡，整体走势趋于平稳。本月均价环比下跌主要是因为维修基金新算法实施在即，低价楼盘集中进窗备案造成的。

四、新建商品住房供求结构分析（按套数计）

表4  2010年1-9月长沙内五区新建商品住宅户型供销关系分析表（单位：套）

户 型供（套）比例（%）销（套）比例（%）供-销（套）供销比

≤60m21308814.63 1062512.32 24631.23 

60-90m22421227.06 2126324.66 29491.14 

90-120m22125423.75 1915622.21 20981.11 

120-144m21673118.70 1834821.28 -16170.91 

＞144m21420115.87 1685019.54 -26490.84 

合计89486100.00 86242100.00 32441.04 

（一）套型结构分析

1-9月长沙内五区累计住房供应套均面积为107.41m2，同比增大0.78%。从累计供应及销售备案情况来看，累计供销比继续增大，当前累计供应量已超过同期累计备案量，其中套面积60m2以下户型供销比已超过1.20；套面积144m2以上大户型由于滞销量较大，当前市场已减少新增供给，供销比相对较低，市场以消化存量为主； 90m2以下户型供应占比为41.68%，比去年同期增大0.93个百分点。

表5  2010年1-9月长沙内五区新建商品住宅户型销售价位分析表（单位：套）

价位段销比例（%）

≤3000元/m21645319.08 

3000-3500元/m258486.78 

3500-4000元/m282829.60 

4000-4500元/m21310215.19 

4500-5000元/m21582118.34 

5000-5500元/m21134513.15 

＞5500元/m21539117.85 

合 计86242100.00 

（二）价位结构分析

从1-9月住宅销售的价位结构来看，由于维修基金计算方式变更在即，9月有一定量的定向开发等低价楼盘集中进窗备案，3000元/m2以下楼盘累计备案比例出现一定上浮；而5500元/m2以上价位段销量比例相较上月仍呈现继续上升，这表明市场上高档楼盘销售情况相对良好，受新政影响相对较小。

五、内五区新建商品房待销情况

2008年以来，截止今年9月底已取得批准预售证且未销售的新建商品房面积为686.80万m2，较上月底增加68.37万m2。其中住宅545.96万m2,占79.49%；非住宅140.84万m2，占20.51%。分行政区划来看，雨花区待售量居第一位，为161.79万m2，占比29.63%，其次是岳麓区，待售量为155.92万m2，占比28.56%；分面积段来看，144m2以上商品住宅的待售量最大，为201.64万m2，占比36.93%。

Part 2  土地招拍挂市场

六、土地招拍挂情况 (数据来源：长沙市国土资源局，网上挂牌出让系统)

表6  2010年9月长沙市土地供应和交易情况

区 域芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区全市

出让情况宗  数1086318

面积（m2）25682.90216887.98230132.2336686.62509389.73

成交情况宗  数000011

面积（m2）00005061.825061.82

金额（万元）000031633163

综合地价水平值（元/m2）000062496249

表7  2010年9月长沙市各用途土地成交情况

用  途全 市其  中

商业（综合）住 宅工 业

成交宗数1010

成交面积（m2）5061.8205061.820

成交金额（万元）3163031630

综合地价水平值(元/m2)6249062490

1-9月，全市招拍挂出让土地挂牌108宗，土地面积455.48万m2。其中，商业（综合）用地挂牌57宗，土地面积247.15万m2；住宅用地挂牌25宗，土地面积108.40万m2；工业用地挂牌26宗，土地面积99.95万m2。全市土地实际成交42宗，成交面积181.17万m2，成交总金额619603万元，综合地价水平值3420元/m2，其中，商业（综合）用地成交面积89.91万m2，成交金额447733万元；住宅用地成交面积43.45万m2，成交金额144281万元；工业用地成交面积47.84万m2，成交金额27589万元。

9月份，全市招拍挂出让土地挂牌18宗，土地面积50.94万m2。其中，商业（综合）用地挂牌12宗，土地面积39.02万m2；住宅用地挂牌2宗，土地面积5.57万m2；工业用地挂牌4宗，土地面积6.35万m2。全市土地实际成交1宗，成交面积0.51万m2，成交总金额3163万元，综合地价水平值6249元/m2，其中，住宅用地成交面积0.51万m2，成交金额3163万元，本月没有商业用地、工业用地成交。

Part 3  二手房市场

七、二手房销售面积

1-9月，全市二手房成交面积317.09万m2，成交套数为24469套，同比分别增长3.38%、-6.62%；其中住宅成交209.22万m2，成交套数为21607套，同比分别减少3.13%、4.42%。 分区划来看，内五区二手房成交面积192.92万m2，成交套数为18159套，同比分别减少3.22%、8.44%；其中住宅成交152.43万m2，成交套数为16717套，同比分别减少3.43%、7.31%。

表8  2010年1-9月长沙市二手房、住宅销售情况

区 域二 手 房其中：住    宅

销售面积（万m2）同比（%）销售面积（万m2）同比（%）

全  市317.093.38209.22-3.13

其中芙蓉区40.5513.1030.66-3.00

天心区29.09-20.3124.92-4.66

岳麓区29.20-6.8225.280.54

开福区35.97-2.3827.19-0.41

雨花区58.10-1.1844.37-6.87

长沙县47.164.5227.2926.81

望城县8.4036.686.1237.85

浏阳市28.10-2.3316.14-19.01

宁乡县40.5148.217.24-40.91

八、房产一、二级市场交易量对比分析

房产一、二级市场对比来看，1-9月全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.90：1。其中，内五区房产一、二级市场累计交易量之比为5.42：1，比2009全年比值增大1.31。从各区县情况来看，全市五区四县中，有6个行政区一二级市场交易量之比超过5，二手房市场由于政策影响（契税优惠2年改五年等），交易量出现较大下降，使得房产一、二级市场累计交易量之比有所扩大。

表9  2010年1-9月长沙市房产一、二级市场交易量对比

区 域芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区长沙县望城县浏阳市宁乡县全市

一、二级市场对比1.665.296.935.637.216.398.172.371.794.90

九、二手房挂牌租金情况

本月内五区商业用房挂牌租金环比下降，住宅挂牌租金环比略有上扬。从各区情况来看，由于商业用房租金受地段、位置影响较大，本月采样中，芙蓉区、开福区、雨花区挂牌租金环比出现较大下滑；住宅挂牌租金仅开福区出现一定上扬，其他各区平均租金均略有下跌。

表10  2010年9月长沙市内五区二手房租金情况

区 域商业用房住    宅

租金（元/m2）环比（%）租金（元/m2）环比（%）

内五区50.9532.0315.47-3.31

其中芙蓉区76.8553.1816.191.95

天心区53.9912.7415.89-6.75

岳麓区68.65104.9312.44-23.11

开福区14.35-33.3514.07-21.35

雨花区37.68-3.3615.174.98

Part 4  城房指数走势情况

十、商品住宅成交价格指数

2010年9月总体市场商品住宅成交价格指数为194.68点，较上月减少2.20点，一年以来的指数月均涨幅为1.98点。

从面积子市场指数来看，本月90-120m2面积段价格指数有一定幅度下滑，60m2以下、144m2以上面积段价格指数也呈现小幅回落，60-90m2、120-144m2面积段价格指数继续上扬。

从板块子市场指数来看，本月河西板块价格指数下滑较明显，东城板块、北城板块价格指数也略有下跌，新南城板块、中心板块价格指数有一定幅度上涨。

Part 5  银行抵押贷款情况

十一、银行抵押贷款情况

1-9月，全市办理抵押登记手续172533起，抵押面积3004.35万m2，贷款金额705.92亿元，其中，办理个人抵押登记手续170002起，抵押面积2297.38万m2，贷款金额542.03亿元。分区划来看，内五区共办理抵押登记手续111827起，抵押面积1586.72万m2，贷款金额501.59亿元，同比分别增长21.20%、13.87%、35.70%；其中，办理个人抵押登记手续110653起，抵押面积1261.88万m2，贷款金额383.97亿元，同比分别增长22.72%、26.97%、46.62%。

分期、现房来看，1-9月全市办理一般抵押（期房）82448起，抵押面积822万m2，贷款金额253.74亿元，办理一般抵押（现房）90085起，抵押面积2082.35万m2，贷款金额452.18亿元。其中内五区办理一般抵押（期房）54215起，抵押面积605.67万m2，贷款金额186.02亿元，同比分别增长4.26%、12.60%、29.74%；办理一般抵押（现房）57612起，抵押面积981.05万m2，贷款金额315.57亿元，同比分别增长43.08%、14.67%、39.48%。

1-9月，全市共办理在建工程抵押1369起，抵押面积620.84万m2，贷款金额113.12亿元。其中，内五区共办理在建工程抵押638起，抵押面积450.09万m2，贷款金额88.95亿元，同比分别增长61.52%、34.47%、62.79%。

表11  2010年1-9月长沙市房屋抵押情况

区  域累  计本  月

全    市其中：内 五 区全    市其中：内 五 区

一

般

抵

押抵押起数（起）1725331118271749512424

其中：个人1700021106531729412345

抵押面积（万m2）3004.351586.72302.69180.05

其中：个人2297.381261.88230.98143.36

贷款金额（亿元）705.92501.5972.8153.33

其中：个人542.03383.9757.4942.73

在建工程抵押抵押起数（起）136963813370

抵押面积（万m2）620.84450.09102.3563.85

贷款金额（亿元）113.1288.9519.4614.40

Part 6  本期长沙房地产市场的基本特征

（一）商品房批准预售量同比增幅较大，销售备案量同比增幅逐月缩小。1-9月商品房新增批准预售量超过去年同期的1.5倍，当前新增量持续上升已达三个月；销售备案量累计同比增幅继续缩小，当前全市备案量已连续两月（8月、9月）低于150万m2。

（二）1-9月新建商品房累计签约117306套，面积1331.66万m2，均价4725元/m2，金额629.17亿元；其中住宅成交109471套，面积1230.50万m2，均价4470元/m2，金额550.06亿元。其中，9月签约16557套，面积187.73万m2，均价4391元/m2，金额82.43亿元，环比分别为54.91%、67.24%、-17.18%、38.49%；其中住宅成交15502套，面积178.28万m2，均价4201元/m2，金额74.90亿元，环比分别为62.99%、80.66%、-16.99%、49.98%。

（三）1-9月长沙全市新建商品房（含单位集资房等）备案均价为4202元/m2，同比上涨16.01%，其中住宅3957元/m2，同比上涨15.23%；内五区新建商品房（含单位集资房等）备案均价为4674元/m2，同比上涨16.56%，其中住宅4371元/m2，同比上涨15.32%。

（四）2010年9月总体市场商品住宅成交价格指数为194.68点，较上月减少2.20点，一年以来的指数月均涨幅为1.98点。本月指数有所下降，主要是90-120m2面积段、河西板块等子市场指数的下降拉动总体市场指数出现下滑。

（五）1-9月全市二手房交易累计增幅继续呈现下降，当前二手住宅交易面积累计增幅已呈现负增长；从单月情况来看，全市二手房交易量连续两月下跌，交易面积低于30万m2。

（六）1-9月长沙内五区累计住房供应套均面积为107.41m2，同比增大0.78%；从住宅供销的套型结构来看，当前累计供应量已超过同期累计备案量，其中套面积60m2以下户型供销比已超过1.20；90m2以下户型供应占比为41.68%，比去年同期增大0.93个百分点。从同期住宅销售的价位结构来看，由于维修基金计算方式变更在即，9月有一定量的定向开发等低价楼盘集中进窗备案，3000元/m2以下楼盘累计备案比例出现一定上浮；而5500元/m2以上价位段销量比例相较上月仍呈现继续上升，这表明市场上高档楼盘销售情况相对良好，受新政影响相对较小。

（七）本月内五区商业用房挂牌租金环比下降，住宅挂牌租金环比略有上扬，本月租售比为308：1。

（八）1-9月内五区抵押面积、抵押起数、取得贷款金额同比仍有较大增长，但相较1-8月增幅有所下降；在建工程抵押起数、抵押面积、取得贷款金额同比增幅均超过30%，商品房开发规模仍在持续增大。1-9月全市抵押面积超过3000万m2，取得贷款金额达706亿元，其中内五区期房抵押605.67万m2，取得贷款金额186.02亿元，同比分别达12.60%、29.74%；全市在建工程抵押超过620万m2，取得贷款金额达113亿元，其中内五区在建工程抵押450.09万m2，取得贷款金额88.95亿元，同比分别增长34.47%、62.79%。

（九）自实施经济适用住房货币补贴以来，全市已经累计发放货币补贴凭证32664户，其中已购房23447户，购房总面积200.76万m2，户均面积85.62m2。

（十）2008年以来，截止今年9月底已取得批准预售证且未销售的新建商品房面积为686.80万m2，较上月底增加68.37万m2。住宅待售主要集中在雨花区、岳麓区，待售量均超过150万m2；分面积段来看，待售量最大的是144m2以上商品住宅，超过200万m2，其次是120-144m2商品住宅，待售面积达114万m2。

（十一）9月份,长沙内五区共办理退房360套，其中网签退房203套，网签退房率1.21%，环比缩小0.78个百分点。

Part 7   2010年第四季度长沙房地产市场预测与展望

随着国务院房地产调控 “国十条” 政策的出台与逐步落实，长沙房地产市场呈现出了后调控时代的基本特征，但是随着传统“金九银十”的楼市销售旺季的到来，及百姓对楼市价格预期的逐渐落空，又抑制不住入市的热情，导致了今年长沙楼市淡季不淡，旺季反而提前八月到来。长沙楼市在第四季度会呈现何种走势，根据各方面分析可以做出如下预测和判断。

（一）国家遏制房价过高过快上涨的决心不会动摇，调控力度更加严格。

近期，国家领导人多次在公开场合强调稳定房价，抑制投资投机性需求，由此可见国家遏制房价过高过快上涨的决心坚定，长时期内不会动摇。因此，在上一轮房地产调控措施进一步落实和贯彻的同时，四季度政策调控力度更严格、范围更广。国家有关部委近日就分别出台措施，以巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。这些措施主要有：一是各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度；二是完善差别化的住房信贷政策；三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策；四是切实增加住房有效供给；五是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。这些金融、税收、土地等方面的新政作为“国十条”的细化与强化，将构成市场调控的强力“组合拳”，起到进一步抑制房价上涨、稳定房地产市场的作用，相信对四季度的长沙房地产市场走势会产生明显地影响。

（二）房地产市场供应充足，需求抑制，难现三季度的火爆场景。

尽管长沙楼市8、9月的销量明显回升，价格稳中有升，市场似乎也在全面回暖，长沙也再现了许多“日光盘”，但从我们掌握的资料来看，8、9月份的楼市火爆仅仅是结构性、局部性的火爆，部分品牌企业的高性价比楼盘、规模大盘销售比较火爆，而一些市场定位不太准、产品缺乏特色、区位没有优势的楼盘却并没有好的销售业绩。冰火两重天，几家欢喜几家愁的现象比较明显，此外，自7月以来新建商品房上市量持续大幅增长，累计待销量也不断增加，说明市场供应比较充足，相反随着新的调控措施的强化执行，刚性需求、改善性需求、投资性需求全面受到抑制，如果十月份再出房产税政策和限制外地人购房的具体措施，市场的需求空间将更加被压缩，会导致短期内供求关系的失衡。因此长沙楼市在年末难以再现三季度“金九”的火爆局面。

（三）商品房买卖双方将再度陷入僵持、观望的境地，短期内房价回升势头将再度被压制。

新一轮更为严格的政策对房地产市场的调控使得人们对四季度国家政策的预期越来越明朗，开发商、购房者等对商品房买卖将再度陷入观望状态，且观望的程度较上轮调控更为严重，大部分计划在“银十”中入市的购房者预计也会延期买房，等待政策带来的楼市价格下滑。观望态度将会导致房地产交易出现萎缩，楼市较三季度会稍显冷清。由于新一轮调控措施直指高房价，调控更具针对性和杀伤力，市场必然会有反映，所以长沙房地产市场三季度价格回升的势头将被再度压制，加上岁末资金流动性的需求，不排除部分开发商为了回笼资金，主动降价销售。

（四）受房产税政策预期的影响，二手房交易或许“危中有机”。

长沙二手房市场发展一直不充分，受政策影响较大。最近国家有关部门发文要求加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。随着房产税政策预期的加强，受影响较大的二手房市场或许会有所变化，甚至可能成为激活二手房交易的导火线。房产税政策对二手房市场的影响主要是可能改变住房保有者和购房者的心理预期，促进多余的、空置的住房进入二手房市场流转，或许有一部分业主可能急于出手持有的多套房产而降价销售，以此来减轻未来房产保有期内税收的负担，这些因素都将给二手房市场的发展带来一定的契机。

（五）保障性住房建设保障有力，分流需求压力，确保市场稳定。

保障性安居工程建设，是保民生的重大举措，又承担着增加供应、平抑房价、稳定预期的重要作用。国家十分重视和强调保障性住房的建设，在政策上也给予了很大倾斜，国土资源部、住房和城乡建设部近期发出的《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，加强保障房建设是该文件的重要政策着力点；财政部、国家税务总局发出通知规定自9月27日起对公共租赁住房建设和运营实行有关税收优惠政策；住建部明确督促各地今年安居工程保障房9月底必须全部开工，这些将大大增加保障性住房的供给，分流市场需求压力。第四季度长沙保障性住房建设将进一步加大力度，计划到年底，长沙市将新建廉租房6000套，经济适用房施工面积114.67万平方米，可售经济适用房总套数3576套，棚户区、城中村改造也将完成一批示范工程，这些将有利于增加住房供给、分流需求压力、平抑房价，确保长沙房地产市场的健康稳定发展。