过去的2009年全国的房地产经历了一个从低谷到高峰的V型反转，今年的市场在新政出台前一路呈现量升价涨的态势，全国各地的房价都涨到了历史最高位，快速上涨的房价已经偏离了市场的需求，超出了百姓的购买力。为此，国家出台了一系列房地产调控政策，以遏制和稳定房价，在市场上引起了不小的波澜。那么，在高房价下，长沙的房地产市场需求发生了什么变化？系列新政的出台又将产生怎样的影响？长沙房地产市场价格走势到底如何？我们借助中国·首届长株潭房博会召开的机会，同往年一样，在展会现场展开问卷调查，了解广大置业者尤其是潜在置业者的需求状况。本次调查共发放问卷10000份，收回9150份，回收率为91.50%，其中有效问卷7290份，有效率为79.67%。

　　一、潜在置业需求状况

　　（一）居住现状

　　从图1可知，被调查者中自购住房的比例较高，合计占42.35%，相较去年上升5.25个百分点，这与去年以来楼市的持续升温有关，房屋成交活跃，不少置业者购置了住房。其中多数是自购商品房，占26.60%，自购房改房和自购经适房占15.75%，这里面包含很大一部分改善型住房需求。租房的比例占27.75%，这也是最迫切的住房需求群体。其他占比29.90%，主要是与家人朋友住一起，他们也存在较强的购买欲望。总的来说，市场的潜在需求还是比较旺盛，还有相当一部分群体有基本的居住需求和改善型需求，当然，也有部分投资、投机性需求。

　　（二）置业动机

　　1、置业计划

　　从图2可知，被调查者中有54.25%的人群今年有买房的计划，较去年下降了2.63个百分点，同时处于观望状态的比例略有上升。在今年这种新政连出，房地产市场前景不甚明朗的局面下，选择观看的消费者增多，买房的脚步有所放缓。仅管如此，大部分人还是计划出手，市场仍然有强烈的需求支撑。

　　2、置业目的

　　从图3可知，市场的潜在需求主要是自住性需求和改善性需求，分别占54.91%、32.98%，投资性需求占7.54%，较去年下降2.44个百分点。数据反映出当前长沙房地产市场投资投机性小，特别是连续出台的新政主要是限制投资性购房，重点打击炒房者，出于投资的购房者减少。

　　（三）潜在置业行为

　　1、房源选择

　　从图4可知，绝大多数（84.89%）被调查者偏好购买商品房，选择购买二手房的仅占15.11%，两者之比为5.62∶1。受传统观念的影响，二手房仍然只能被少数人接受，加之商品房的品质在市场中具有比较强的竞争力，二级市场的发展受到一定的限制。

　　2、置业区域

　　从图5可知，南城区域仍然是购房者的首选，比例高达47.47%，较去年上升10.37个百分点，随着拓南战略的实施以及省政府的南迁，南城基础设施得到了极大的改善，去年武广高铁的开通更是吸引了众多人前来置业，轻轨、高铁、地铁、城际交通已经打通了南城经济发展的任督二脉。其次是河西区域占21.47%，先导区的建设以及岳麓学府良好的人文环境和自然环境，河西依然受到置业者的青睐；然后是东城区域占17.63%，尽管是老城区，但作为商业中心区，在区域竞争中仍然具有很强的竞争力，并且随着区位和交通的升级、旧城区的改造，居住品质也正在改善。

　　3、住房面积与户型偏好

　　从图6、图7可知，倾向中小户型的潜在置业者仍然占多数，住房面积偏好主要集中在60-120m2面积段，合计占比79.65%，户型偏好主要还是三居室、二居室，全计占比86.19%。从住房面积和户型的交叉统计结果可知，偏好90-120m2的三居室最多，占37.19%，其次是60-90m2的二居室，占23.86%。今年延续了近几年的偏好趋势，这种偏好正好反映了当前市场还是以自住性需求和改善性需求为主，市场的实际需求与国六条要求的90m2以下户型供应量应占总供应量的70%以上仍然存在较大的矛盾。

　　4、价格承受区间

　　从图8可知，大多数被调查者的价格承受能力在5000以下，占87.43%，其中承受能力在4500以下者占48.34%。去年这个时候大部分消费者（88.86）的价格承受能力还只在4000以下，心理承受区间在3000-4000的占到60.66%。相比去年，消费者的价格承受能力增强，房价的较大幅上涨使得他们的压力加大，不得不提高对房价的接受水平。

　　5、住房装修倾向

　　从图9可知，超过三分之二（67.50%）的被调查者倾向毛坯房，市场现有的精装修房，可供购房者选择的模式和风格很少，也没有装修档次的区分，这也是当前精装修房还没有受到普遍接受的原因。但是生活节奏的日益加快，购房者开始不愿花太多的时间和精力去装修房子，同时由于装修材料由开发商统一购置，相对会价廉质优，随着精装修房市场的不断规范，产品实现多样化，精装修房将成为市场发展的一个大趋势。

　　6、付款方式

　　从图10可知，超过一半（58.32%）的被调查者选择银行按揭贷款购房，成主要的购房支付方式；其次是公积金贷款，占16.29%，因其贷款利率优惠等特点受到消费者的关注，但由于公积金贷款门槛的限制和贷款流程的繁琐，以及某些楼盘不接受公积金贷款，在实际购房支付中，公积金贷款比例相对要低，2009年新房支付中这一比例为9.95%；一次性付款比例不高，占10.33%，银行支持力度的增大使得更多的中低收入者也能实现购房，同时房价的走高也会让更多人选用银行按揭。

　　（四）影响置业的外部因素

　　1、置业关注因素

　　从图11可知，购房者关注的前三项因素依次是地理位置、价格、交通，分别占24.57%、22.25%、19.18%。和去年有所不同的是，今年对地理位置的关注度超过对价格的关注，成为购房首要的考虑因素。地理位置居首位或许也有出于无奈，在高房价下购房者最先考虑的是自身的经济实力，超过经济承受能力的地段相对好的房子有时也只得放弃。

　　2、置业信息来源

　　从图12可知，置业者获取置业信息的来源渠道中，排在第一位的是0731房产网等网络媒体，占46.07%，较去年又上升了6.34个百分点，该比例在逐年上升，因其方便快捷、信息全面、传播速度快等特点已被广泛认同；其次是《长沙楼市》等直投刊物，占15.18%，主要在公共场合发放，目标针对性强，近年来其影响力也显而易见。

　　二、房价判断及预测

　　（一）当前房价判断

　　从图13可知，62.80%的被调查者认为当前房价偏高，该比例相较去年上升较大，消费者普遍面临房价上涨的压力，当前房价已经偏离了市场需求，消费者的实际购买力被削弱。在高房价和政府的宏观调控下，市场的观望情绪又开始弥漫，出手者减少，等待者增多。

　　（二）下半年房价走势

　　从图14可知，对下半年长沙的房价持平和下跌预期的被调查者居多，分别占38.30%、31.37%，国家一系列抑制房价过快上涨的措施给了消费者信心，在多重紧缩政策组合拳的围攻下，房价至少短期内难以上涨。

　　（三）新政对房价的影响

　　从图15可知，74.13%的被调查者认为新政对稳定房价有效，从房价的下跌迹象也可看出系列新政的出台已初显成效，过快上涨的房价得到遏制，有效防止和减少了房地产泡沫风险。有消息称，国家已经制定了新一轮宏观调控政策计划，如果现行的政策不能遏制高涨的房价，将考虑实施更大力度的新政。可见，此次政府稳定房价的决心很坚定。

　　三、2010年长沙房地产市场需求趋势基本判断

　　政府政策的制定必须以市场为基础，才能切实有效，本次问卷调查，为政府制定房地产市场相关政策措施能提供良好的信息参考，并透视出当前市场的基本运行状况。从这次问卷调查中，市场呈现出以下几方面发展趋势：

　　（一）市场需求依然潜力巨大。

　　54.25%的被调查者计划今年买房，这部分需求将在今年下半年得到释放。同时市场上仍然存在一定比例的观望者，这部分人群将会随着房产新政效应的逐步显现以及房价回归理性后结束观望，潜在的消费需求就会转化为实际购买力。

　　（二）市场上的需求将仍以自住型为主。

　　这种特征延续了长沙房地产市场惯有的特点--以自住和改善性购房为主要目的。虽然今年前几个月外地购房者明显增多，购房用于投资的比例上升，但受到新政的抑制，投资投机者减少。

　　（三）置业者买房仍然将倾向于购买90-120m2的三居室。

　　今年延续了近几年的偏好趋势，90-120m2的三居室和60-90m2的二居室依然是市场的宠儿，在自住和改善型需求的主导下，这两种产品具有较强的市场竞争力。

　　（四）购房区域的首选依旧将是南城区域。

　　原先由于省政府南迁以及长株潭一体化等政策作用，南城在购房区域的选择中一枝独秀，近年来，轻轨、高铁、地铁、城际交通的建设更是使得南城的基础设施得到极大改善，该区域的选择倾向性正在加强。同时，河西先导建设区、东城的旧城改造也吸引了不少消费者前去置业。

　　（五）网络媒体成主要的置业信息来源。

　　0731房产网作为房地产信息发布的权威性和宣传的主导型处于绝对优势，并且伴随网络的发展，0731房产网的信息传播面将更广泛，值得注意的是，《长沙楼市》等专业性直投刊物的影响人群也在不断扩大。

　　（六）新政效应逐渐显现。

　　房价下跌的迹象表明新政已初显成效，到下半年房价将回归理性，保持平稳发展，多数置业者相信这次政府稳定房价的决心，对下半年的房地产市场持积极乐观的态度。