2010年第一季度长沙房地产市场新增上市量呈现井喷态势，同比增幅超过100%；而商品房同期备案量增幅也不小，接近90%，在房价快速上扬及由此带来的政策压力下，一季度长沙房地产市场仍在大体上维持了去年下半年以来的旺销势头。那么，其他中部省会又是怎样？长沙在其中处于什么样的角色、位置？本文将基于中国部分省会城市房管局信息工作协作网络的内部数据，对武汉、郑州、长沙、合肥、南昌、太原等六个中部省会城市房地产市场进行对比分析，来将疑问一一解答。

　　一、城市发展情况比较

　　1、经济总量比较

　　GDP是指一个国家(或地区）在一定时期内所有常住单位生产经营活动的全部最终成果，能较真实的反映当地的经济实力和市场规模。GDP越高，其房地产发展的空间就越大。

　　表1   2010年第一季度中部六省会城市GDP总量比较

　　序 号123456

　　城 市武汉长沙郑州合肥南昌太原

　　GDP1104.77880.37833.40560.60448.10379.96

　　同比增长15.914.716.617.613.110.2

　　■ 小结：长沙GDP在中部六省会中居第二位，增幅居第四位

　　从经济总量来看，第一季度武汉GDP总量超过1000亿元，长沙、郑州GDP总量超过800亿元，合肥、南昌、太原则分别在500亿元、400亿元、300亿元档。长沙第一季度GDP总量为880.37亿元，在中部六省会中居第二位，比第一位武汉少224.4亿元，位置比去年同期上调一位。

　　而从GDP同比增幅来看，中部六省会城市GDP同比增幅均超过10%，其中，合肥、郑州、武汉GDP同比增幅超过15%，与全国平均增幅（11.9%）比较来看，仅太原低于全国平均增幅。长沙第一季度GDP同比增长14.7%，高于全国增幅2.8个百分点，在中部六省会中增幅居第四位，比第一位合肥低2.9个百分点，比武汉低1.2个百分点。

　　2、全社会固定资产投资比较

　　全社会固定资产投资反映一个城市的建设力度，也在一定程度上反映一个城市的城市化发展阶段。固定资产投资增长速度较快往往表明城市正处于大规模建设阶段。

　　表2   2010年第一季度中部六省会城市全社会固定资产投资额比较

　　序 号123456

　　城 市合肥武汉长沙郑州南昌太原

　　固定资产投资额729.10574.63471.50378.70215.0248.09

　　同比增长37.234.830.825.822.525.2

　　（注：南昌为50万元以上固定资产投资）

　　■ 小结：长沙全社会固定资产投资在中部六省会中居第三位，增幅居第三位

　　从固定资产投资规模来看，合肥全社会固定资产投资规模居首，固定资产投资额超过700亿元；武汉、长沙、郑州、南昌呈阶梯式减少，分别处于500~200亿元档；太原最少，固定资产投资低于50亿元。长沙全社会固定资产投资471.50亿元，在中部六省会中居第三位，全社会固定资产投资比中部六省会第一位合肥少257.6亿元，比第二位武汉少103.13亿元，位置与去年同期一致。

　　从固定资产投资增长率来看，中部六省会增幅全部超过20%，其中，合肥、武汉、长沙同比增幅超过30%，与全国平均增幅（25.6%）比较来看，南昌、太原低于全国平均增幅。长沙同比增幅30.8%，高于全国增幅5.2个百分点，在中部六省会中居第三位，增幅比中部六省会第一位合肥低6.4个百分点，比武汉低4个百分点。

　　二、房地产市场情况比较

　　（一）市场预期指标

　　1、房地产开发投资额比较

　　开发投资额可以反映出未来一、两年的供应情况。适度的投资有利于拉动经济的增长，但如果房地产开发投资增幅过高，将使供给过量，如没有相应的市场需求相匹配，容易导致市场供过于求。

　　■ 小结：长沙房地产开发完成投资在中部六省会中居第三位，增幅居末位

　　从房地产投资规模来看，合肥房地产投资超过200亿元，跃居首位；武汉、长沙房地产投资在100~200亿元，分列二、三位；郑州、南昌、太原房地产投资低于100亿元，其中南昌、太原低于30亿元。长沙房地产开发完成投资129.37亿元，在中部六省会中居第三位，房地产开发完成投资比中部六省会第一位合肥少71.55亿元，比第二位武汉少34.42亿元。

　　从房地产投资额增长率来看，六城市同比增幅均较大，超过20%，其中，太原增幅最大，同比增长达72.9%，与全国平均增幅（35.1%）比较来看，合肥、南昌低于全国增幅。长沙同比增幅62.9%，高于全国增幅27.8个百分点，在中部六省会中居第三位，增幅比中部六省会第一位太原低10个百分点。

　　2、房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例

　　房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例反映房地产在整个城市固定资产投资结构中是否合理。全社会固定资产投资包括基本建设、更新改造和房地产投资等，在发达国家，房地产投资一般占20％－25％。

　　表3   2010年第一季度中部六省会城市房地产开发投资额占全社会固定资产投资额比例

　　序 号123456

　　城 市太原武汉合肥长沙郑州 南昌

　　房地产投资额15.57163.79 200.92129.37 92.3427.37

　　社会固定投资额48.09 574.63 729.10 471.50 378.70 215.02 

　　房地产占固定投资比例32.38 28.50 27.56 27.44 24.38 12.73 

　　■ 小结：长沙房地产开发完成投资占固定资产投资比例在中部六省会中居第四位

　　从以上数据我们可以看到，由于今年一季度房地产投资普遍较为旺盛，而其他固定资产投资已恢复常态，中部六省会城市房地产投资占全社会固定资产投资比例普遍较高（除南昌外）。这种主要是商业行为带来的比例变化，反映了开发商对房地产市场信心的增强，资本流向房地产市场速度相对加快。

　　3、商品房新开工面积、施工面积、竣工面积

　　商品房新开工面积、施工面积、竣工面积是考察当前房地产开发规模及未来商品房市场供应的重要指标。因当前数据仅为第一季度数据，故其间比例关系不能建立，这里仅考察其具体数值。

　　表4    2010年第一季度中部六省会城市商品房新开工面积、施工面积、竣工面积

　　序 号 123456

　　城 市长沙郑州合肥武汉南昌太原

　　新开工面积723.14393.50328.00251.5972.0258.73

　　同比增长84.1582.0054.7219.609.6090.50

　　施工面积4971.903847.203488.002437.631615.141378.33

　　同比增长30.8629.4019.8410.1074.00167.12

　　竣工面积260.5228.30438.00157.29120.938.71

　　同比增长-19.32-61.50199.718.609.40-71.78

　　（注：因部分城市数据采用当地建委数据，可能与当地统计局公布的数据不一致）

　　■ 小结：长沙新开工面积、施工面积在中部六省会中均居第一位，竣工面积居第二位

　　从新开工面积来看，长沙新开工面积最大，超过700万m2；其次为郑州、合肥、武汉，新开工面积在250~400万m2；再次为南昌、太原，新开工面积低于80万m2。长沙新开工面积在中部六省会中位居第一，比第二位郑州多329.64万m2，比武汉多471.55万m2，同比增幅位居第二。

　　从施工面积来看，长沙在建规模最大，接近5000万m2；其次是郑州、合肥，施工面积在3000-4000万m2；再次是武汉，施工面积接近2500万m2；太原、南昌基本相当，施工面积在1300~1620万m2。长沙施工面积在中部六省会中位居第一，比第二位郑州多1124.70万m2，比武汉多2534.27万m2，同比增幅位居第三。

　　从竣工面积来看，合肥竣工面积最大，超过400万m2；其次为长沙，竣工面积超过250万m2；再次为武汉、南昌，竣工面积在120~160万m2，郑州、太原本季度竣工面积相对较小，低于30万m2。长沙竣工面积在中部六省会中位居第二，比第一位合肥少177.48万m2，比武汉多103.23万m2，同比增幅位居第四。

　　（二）市场即期指标

　　1、市场规模比较（商品房批准预售面积、商品房销售面积）

　　商品房批准预售面积、商品房销售面积可以反映一个城市房地产市场的规模与容量，反映一个城市房地产市场的繁荣程度。

　　表5   2010第一季度中部六省会城市房地产市场规模比较

　　序 号123456

　　城 市长沙武汉郑州合肥南昌太原

　　批准预售面积287.28282.08221.75207.4146.1246.07

　　同比增长136.4737.1357.98162.0020.70-2.83

　　销售面积341.99360.20368.96359.3369.4460.13

　　同比增长88.9367.6259.5179.00-35.1021.94

　　■ 小结：长沙新增供应量在中部六省会中居第一位，同期销售备案量居第四位

　　从供应量来看，长沙、武汉、郑州、合肥新增批准预售量较大，超过200万m2，其中，长沙、武汉超过280万m2；其次为南昌、太原，新增批准预售量均在46万m2左右。长沙商品房批准预售量在中部六省会中居第一位，比第二位武汉多5.2万m2；同比增幅居第二位，比第一位合肥低25.53个百分点，比武汉高99.34个百分点。

　　从销售量来看，郑州、武汉、合肥、长沙销售备案量均较大，超过340万m2，其中郑州、武汉超过360万m2；南昌、太原销售面积相对较低，低于70万m2。长沙商品房销售量在中部六省会中居第四位，比第一位郑州少26.97万m2，比第二位武汉少18.21万m2，比第三位合肥少17.34万m2；同比增幅居第一位，比武汉高21.31个百分点。

　　2、商品房供销比比较

　　即期消费指标，用于判断商品房市场实际供应与实际销售之间的关系，在一般情况下该指标不应小于1。该指标合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房价格趋缓，小于1表明实际预售量大于当年批准上市量，市场可能会出现供应短缺，商品房价格将上扬。

　　表6   2010第一季度中部六省会城市商品房供需比

　　序 号 123456

　　城 市长沙武汉太原南昌郑州合肥

　　批准预售面积287.28 282.08 46.07 46.12 221.75 207.41 

　　销售面积341.99360.20 60.1369.44368.96359.33

　　供销比0.84 0.78 0.77 0.66 0.60 0.58 

　　■ 小结：长沙新建商品房供销比在中部六省会中均居第一位

　　从数据来看，由于市场惯性，一季度各市商品房备案量仍较大，使得中部六省会供销比均低于1。长沙（市区）供销比第一季度在中部六省会中居第一位，比第二位武汉高0.06。

　　3、房产一、二级市场成交量之比

　　反映房地产市场成熟度的重要标志之一。在发达国家，二手房交易都占房产交易的半数以上，部分还超过了80%。通过对新建商品房与二手房交易进行比较，可以了解当前房地产市场的发展阶段。

　　表7   2010年第一季度中部六省会城市房产一、二级市场成交量之比

　　序 号123456

　　城 市武汉合肥郑州长沙南昌太原

　　商品房360.20359.33368.96341.9969.4460.13

　　二手房99.4374.8569.3566.1447.3715.78

　　比 值3.624.805.325.171.473.81

　　（注：均为市区数据）

　　■ 小结：长沙二手房成交量在中部六省会中均居第四位，房产一、二级市场成交量之比居第二位

　　从上表数据来看，武汉二手房交易量位居首位，接近100万m2；其次是合肥，超过70万m2；再次是郑州、长沙，交易量在60~70万m2；南昌、太原成交量较低，低于50万m2。长沙二手房成交量在中部六省会中居于第四位，比第一位武汉少33.29万m2，比第三位郑州少3.21万m2，房产一、二级市场成交量之比居第二位。

　　（三）市场价格与贷款指标

　　1、市场价格及增幅比较

　　该指标反映各城市房价和房价增幅是否合理。

　　表8   2010年第一季度中部六省会房地产市场价格比较

　　序 号123456

　　城 市武汉太原合肥南昌长沙郑州

　　商品房均价5923 5916 5735 5539 5114 4531 

　　同比增长12.21 23.82 42.00 31.00 19.57 11.44 

　　住宅均价5691 5514 5353 5182 4925 4223 

　　同比增长14.15 29.62 34.00 29.60 20.95 9.62 

　　（注：均为市区商品房、商品住宅成交均价）

　　■ 小结：长沙商品房、商品住宅均价在中部六省会中均居倒数第二位，住房价格涨幅居第四位

　　从价格来看，中部六省房价普遍出现大幅上扬，住宅均价除郑州外，同比增幅均超过10%，其中合肥、太原、南昌、长沙同比涨幅超过20%。长沙商品房、商品住宅均价在中部六省会中均在第五位，涨幅均价第四位。

　　2、住房价格增长率与GDP增长率之比

　　商品住宅价格增幅与GDP增幅之比在一定程度上反映房价上涨是否合理。根据日本、香港、新加坡房地产市场的运行轨迹，当比值大于1表明增长过快，大于1.8时，表明房地产市场价格上涨不正常，应当预警。

　　表9   2010年第一季度中部六省会城市房价增长率与GDP增长率

　　序号123456

　　城 市合肥郑州武汉长沙南昌太原

　　住宅价格增长率34.00 9.6214.15 20.95 29.60 29.62 

　　GDP增长率17.616.6 15.9 14.7 13.110.2

　　比 值1.93 0.58 0.89 1.43 2.26 2.90 

　　■ 小结：长沙房价增长率与GDP增长率比值为1.43，房价涨幅较大

　　从数据来看，中部六省会有一半城市（太原、南昌、合肥）房价增长率与GDP涨幅之比高于1.8，涨幅过大；仅有两城市（武汉、郑州）房价涨幅低于同期GDP涨幅。长沙比值为1.43，房价涨幅高于同期GDP涨幅，涨速较快。

　　3、房价增长率与CPI增长率之比

　　房价增长率与CPI增长率之比，反映了房价的增幅与CPI的增幅的速度关系，可以用来判断房地产价格的涨幅是否过快或过慢。

　　表10   2010年第一季度中部六省会城市房价增长率与CPI增长率之比 

　　序 号123456

　　城 市太原南昌合肥郑州武汉长沙

　　住宅价格增长率29.62 29.60 34.00 9.6214.15 20.95 

　　CPI增长率2.9 2.5 2.4 2.4 2.0 1.4 

　　比 值10.2111.8414.174.017.0814.96

　　■ 小结：除长沙外，中部六省会CPI涨幅均高于2%，长沙CPI涨幅最低

　　从上表数据来看，中部六省会CPI增长率均转正，除长沙外，其他城市CPI涨幅均超过2%。长沙CPI增长率为1.4%，住宅价格增长率与CPI增长率之比接近15，房价上涨明显。

　　4、房价收入比

　　人均可支配收入与房价比可以在一定程度上反映城市房价是否合理，同时，也可以反映一个城市的购买能力。根据国际比较公认的说法，房屋价格与年收入比在6以内比较合适。

　　表11   2010年第一季度中部六省会城市房价与收入比

　　序号123456

　　城市太原南昌合肥武汉郑州长沙

　　30m2房价165420155465160592170729126690147750

　　第一季度可支配收入437146565394606649546898

　　预计年可支配收入174841862421576242621981627592

　　房价收入比9.468.357.447.046.395.35

　　■ 小结：若按一季度可支配收入预计，长沙仍将是中部六省会唯一房价收入比较为合理的城市

　　根据我国对小康的定义，我们取人均居住面积为30平方米。从表中我们可以看到，若以一季度可支配收入预计全年，太原市房价收入比仍最大，超过9；长沙市房价收入比最低，低于6，比第一位太原低4.11，比武汉低1.69，由于预期可支配收入的提高，长沙房价收入比回归至国际公认合理水平以内。

　　三、对当前各市房地产市场形势的基本判断及结论

　　（一）由于政策刺激，各市GDP及全社会固定资产投资同比均出现较大幅度增长。

　　从中部六省会的情况来看，第一季度除太原外，其他五省会城市GDP增幅均高于全国增幅；除南昌、太原外，其他五省会城市全社会固定资产投资增幅均高于全国增幅，这表明在中央一系列政策刺激下，中部省会城市经济都取得了不错的进展；但去年同期基数较低，也是今年各市GDP及全社会固定资产投资同比增幅较大的重要原因。

　　（二）房地产投资增幅较大，占全社会固定资产投资比例进一步提高。

　　从中部六省会的情况来看，第一季度各市房地产完成投资额占全社会固定资产投资比例相对于去年一季度均有较大提高，与各市去年全年比例比较，仅南昌比例有所降低，这表明随着去年下半年房地产市场的好转，开发商房地产投资力度有所加强，而与此同时国家各项固定资产投资水平开始趋于正常化，这都使得各市房地产投资占全社会固定资产投资比例出现进一步提高。

　　（三）新开工面积、施工面积同比普遍高涨，竣工面积同比有增有减。

　　从中部六省会的情况来看，第一季度各市新开工面积除南昌、武汉外，同比增幅均超过50%；各市施工面积同比均超过10%，太原更是超过150%；竣工面积同比增减各半，合肥同比增幅接近200%，这主要是去年第二季度后，房地产市场开始复苏直至繁荣，资本又开始流向房地产业，促进了在建工程量的增大。

　　（四）一季度中部五省会商品房新上市量及备案量同比增幅较大。

　　第一季度中部六省会中除太原外，其他五省会新增批准预售量同比增幅较大；除南昌外，其他五省会销售备案同比增幅较大，其主要原因是由于去年下半年以来房地产销售形势猛然火爆，房价直线上扬，开发商对房地产市场信心恢复，投资增多，开发时间缩短，促进了新房上市量的增加；销售备案量继续保持较高增长，这其中既有由于备案时间推后造成的惯性效应，也有去年同期基数较低的原因。

　　（五）商品房价继续上扬，房价同比涨幅扩大。

　　从房价来看，第一季度中部六省会房价涨幅均较为明显，住宅均价同比涨幅最低的郑州，涨幅也接近10%，最高者合肥，同比涨幅达到34%。与去年全年均价涨幅比较来看，各市房价涨幅也均有较大提高。房价的快速上扬，已经引起了政府部门的高度重视，在中央出台系列政策后，各级地方政府相关政策也正陆续出台。

　　（六）由于房价与城镇居民人均可支配收入有不同程度上扬，中部六省会预期房价收入比有增有减。

　　从房价收入比来看，由于各市房价与城镇居民人均可支配收入都有增长，使得各市预期房价收入比相较去年全年有增有减；长沙预期房价收入比为5.35，这表明若按一季度可支配收入预计全年，长沙仍将是中部六省会唯一房价收入比较为合理的城市。

　　（七）房地产市场已经进入“博弈”状态。

　　从中部六省会情况来看，各市房价同比均出现较大上扬，这也是中央签发“史上最严厉的房地产政策”的重要原因；而从当前商品房实时签约情况来看，多数城市均出现了成交量下跌，而房价坚挺的情形；这实际上是由于去年开发商有较大盈余，同时也是出于对新政的一种试探，政府、开发商与购房者进入了一种所谓的“博弈”状态。要打破这种僵局，核心问题就是中央这种政策能坚持多久，以及地方政府实际的执行力度。对此，我们仍将拭目以待。