2010年长沙楼市半年报主题论坛之——新政下长沙楼市趋势与应对高峰论坛

　　2010上半年的长沙楼市，乱花渐欲迷人眼，新一轮的政策调控中，淘汰出局者有之，乘势而入者有之，按兵不动者有之，究竟谁将浪遏飞舟，成最后赢家?随着长沙楼市半年报活动的推进开展，楼市迷局将一一破晓。

　　为了使即将发布的长沙楼市半年报定位更加精准、分析更加透彻、指导更具普遍性，在2010年长沙楼市半年报公布之前，长沙楼市排行榜活动组委会邀集房地产界重量级嘉宾、行业精英、媒体专家等进行高峰碰撞，共同把脉新政之后的长沙楼市，探讨下半年的房地产市场走势及应对策略。

　　曾锋：长沙或将进入调整期

　　长沙市房产信息中心主任  曾锋

　　今年上半年，国家出台了很多政策，如紧缩银根、严控购房贷款、严控契税政策等等，现在讨论得最多的是对二套房的论证，最近住建部在全国召开了会议，马上要建立全国个人住房信息联网管理系统，为国家下一步将从严落实房地产信贷中的审核标准（认房认贷）政策，已经在作出准备了。

　　从目前的情况来看，国家遏制房价过高过快上涨的态度仍然非常坚决，下半年房地产调控措施在全国各地（特别是大中城市）将进一步得到落实，我们认为，下半年宏观调控政策的效果首先表现在一线城市，细则的出台也首先表现在一线城市。如果调控预期和目标还没有达到国家所希望的状态，二、三线城市的房地产职能部门将会进一步落实国家的政策和要求。

　　对长沙来讲，房地产开发建设规模在不断扩大，但完成开发投资的增幅从4月份开始逐步放缓，规模不断的扩大也反映今年4月份以来，连续几个月批准预售面积保持在100万平方米以上，这是从2008年以来少有的现象，7、8月份原本是淡季，一般在春交会之后市场交易量会慢慢下降。

　　所以，我们预计长沙楼市可能会进入一段时期的调整期，但不会有大的起落。此外，房地产信贷监管将会更加严格，金融对房地产的支持力度将会明显减弱。

　　陈敦旭：本次调控与以往有实质性差别

　　长沙市房产研究中心主任  陈敦旭

　　以往国家的调控感觉是提高与房地产相关的税和费，大家知道房地产是一个产品，一个商品，具有转嫁性，国家提高税和费表面上可以抑制需求，实质上是转嫁到购房者身上了，所以这是为什么会出现国家越调、房价越高的现象。但是，这一次国家的宏观调控与以往有明显的差别，国家也看出了税费调整的弊端，这次最主要的调整是金融这一块，首付款的提高，贷款利率折扣等等都有变化了，不是提高税和费，而是打击了抄底投机性需求，落脚点不一样。

　　当然，我个人认为下半年长沙楼市将有所调整，但谈到具体的调整期限，我认为很难说，价格调整空间也是有限的，这一点和各位老总的想法一样。各位老总刚才提到了空置率的问题，长沙目前的楼市空置率比较高，这与长沙的购房者有密切的关系。2008年，长沙有54%的购房者来自外地，2009年长沙有56%的购房者来自外地，我估计今年将突破56%，外地人在长沙购房真正在长沙居住的很少，这部分的购房者主要是投资或投机性需求居多。

　　另外，在维持市场稳定的同时，也加大了住房保障的基础力度。从今年国家出台的系列政策里面可以看出，基本上每个政策里面都涉及到了民生（住房保障），现在明确以廉租房为主导的保障体系，经济适用房、安置房和公共租赁住房等新政的出台，对住房保障层次加大了投入和支持的力度。

　　赵辉：房子就像是茶杯，质量过硬，才能有市场

　　中铁房地产集团（长沙）有限公司副总经理  赵辉

　　从今年参加三地一体的春交会来看，那个时候我就发表过一个观点，房地产业其实也就是普通制造业，房子也要做得像我们桌上使用的茶杯，任何一个产品都要质量过硬，才能有市场。国家选择了16家单位以房地产开发为主营单位，相信国家也是希望我们肩负起解决广大人民群众住房的社会责任。作为我们企业来讲，房地产开发工作并不是我们创造最大利润的投资板块，而是在今后要长期经营为国有企业创益，为广大住友保值增值，也要对市场保持积极的乐观心态。

　　在北京听专家对我们指导的时候，谈到中国的房地产和美国、日本进行比较，我觉得其实没有必要的。一是我国的国情有13亿庞大的人口群体，包括预计到2015年可能达到14亿人口，这本身就是一个巨大的市场。二是中国是以居为主的思维定势，古人包括当代人，好象不太对于租房极度认可，很烦恼无数次的搬家，怎么样也要置一套房产。三是我国的土地所有制不同于美国的私有化，我们只有70年的所有权，加上家居产品虽说有几十年的使用功能保证，但随着城市日新月异的变化，随着国家对中国城市的布局调整，有些房屋达不到几十年的年限时可能会面临改造。有一些棚改区，我相信在二十年前还是一个不错的小区，但二十年后的今天将面临拆迁改造，我认为近几十年房地产业还有广阔的发展空间。

　　张帆：下半年公司将会加大开发投入

　　新华都地产总裁助理  张帆

　　新华都地产在长沙举行新闻发布会之后，很多媒体朋友问我是不是在抄底？希望在这里做一个更正，从新华都在全国的布局来讲没有抄底这样一个说法。新华都作为一个财团型的企业，长沙这个项目是董事长在三年前就开始酝酿的，根据三年来的产业布局来看，长沙的三个项目在去年年底前就完成了项目布局，万家城的启动是想说明新华都地产产业布局到了长沙，可能给媒体朋友的感觉是我们过来抄底，其实不是这样的。

　　如果说到有抄底的机会，我们还在这里观察，如果市场出现调整期，我们遇到某些优秀的项目资产、项目团队可能会采取并购的形式，但那不属于抄底，仅属于布局。

　　应对一个市场，不同的公司有不同的应对措施，大家都经历过08年上半年的冰冻期，可能会有不同调整考虑，有的是想把品质做好，把户型做好，我们的思路是注重项目的规模体量，新政出来以后向董事长汇报过，董事会的决策还是如期建设，我们会以一期的定位、建筑的品质来作为一个支撑点，也会在下半年加大投入，同步建设项目配套完整的教育体系，包括一所小学、一所初中（完全式），首先把完整的教育体系建设起来。我们规划二期在明年启动，新华都地产本身的核心板块是上市公司（新华都商业），新华都商业会在二期引进，在二期形成一个完整的项目商业体系。

　　钱荣：高品质才是高策略

　　中建地产营销总监  钱荣

　　作为一个把房地产业作为主业经营的国营企业，战略经营是持续的，我们的应对是以不变应万变，还是保持原有的开发节奏，我们的开发计划没有进行任何调整，有的盘甚至还在加紧开发进度。也就是说，企业希望在不同时期有与市场相适应的产品推出，而不是受政策变化的影响来经营，这是作为一个开发商的目标。

　　中建地产早几年在长沙声音不是很大，中建地产隶属于中国建筑总公司，是一家上市公司，主业是建筑施工，房地产业是一块另外的品牌，也做得非常不错。但对整个集团而言，比如房地产业属于第五分局，每个局下面都有不同的项目施工，集团是严格控制项目品质的，毛总也希望把项目品质做上去，对整个市场的利润贡献要达到50%以上。经过08、09年的积累，今年到明年我们都会有一个厚积薄发的过程，大家可以看到中建在市场上有好品质的产品推出，这是发展策略上的。

　　从产品品质来说，在市场调整时期，我们会更加专注于提升产品品质，从去年开始我们是以提升房地产产品品质为工作重心，公司说要从“两观”上提升产品品质，一是外观，二是园林景观。从这两个方面来杜绝建筑质量的通病，建筑质量是中建的优势，我们自己的产品也是自己的内部施工队伍在施工，在施工质量上绝对会精耕细作，大家可以观察一下我们的项目在今年至明年市场上的检验。

　　曾志舜：长沙楼市将会价中有市，稳步上扬

　　长沙融科智地副总经理   曾志舜

　　我们预判今年下半年长沙会有一轮调整期限，但究竟调整的力度会有多大，调整的时间会有多长，实际上是我们没法控制的，也要看市场的走势来推出我们的产品。但是，从长远的角度来看，我们一直对长沙市场是非常有信心的，这主要基于两点考虑：

　　首先是需求。中国人把房子的第一属性定位为资产，我们会发现所有人对于房子的需求是不可改变的，从长沙最近几年的发展可以看出，长沙的城市化进程非常快，城市面貌也在发生翻天覆地的变化，城市的向心力也在快速增长。自从国务院批准长株潭为两型社会综合配套改革试验区之后，长沙的城市建设力量进一步加速。其实，在中国还没有改变人从农村到城市的城市化进程方向，这种导向一直没有改变，导向型需求在长沙也是一直存在的，我们的判断是需求稳步上升。

　　其次是成本。我们判断房屋成本仍将不断上升，在长沙做房地产根本谈不上“暴利”这一说，我们认为成本会上升，价格肯定也会要上升，我们对长沙房地产市场的判断是坚持价中有市，稳步上扬。

　　胡志钢：价格难有下跌空间

　　中原地产湖南分公司总经理 胡志钢

　　从今年的客户来看，现在的客户经历了08年的冰灾和金融危机之后，更加理性，抗压力更强了。另外，2010年的存量只有105万平方米，下半年的供应量预计在800万平方米左右，加起来也就是900万平方米的供应量，不是非常的供过于求。上半年有几百万已经成交了，下半年如果是非常供过于求的话，才有可能价格下跌，但现在看来价格很难有下跌的空间。

　　目前，长沙确实属于一个低洼城市，要和南昌、武汉比确实价格有很大的上升空间，要使房价往下走的话是有很大难度的。那么，看后市的话，成交量可能会有所调整，但价格要下跌是很难的。我们在深圳的分公司，上个月成交价格下跌了20%，成交量跌了50%，二手房成交价跌了10%，成交量跌了80%，现在面临全线降价的可能。但是，08年3月份，长沙市才进入楼市寒冬，才开始全面降价。那么，深圳市场的价格下跌，对长沙的购房者肯定会有一定的心理影响，但是也要等到长沙楼市的成交量跌到08年那样价格才有下跌的空间。

　　但是，长沙楼盘的品质有一个很大的提升空间，我们要把客户的需求了解得更透一点儿，项目定位做得更精准一点儿，不管下半年楼市如何变化，我想企业都能应对过去。

　　文洁：下半年长沙楼市价格分化将拉大

　　我感觉“理性”是下半年的关键词，对于媒体来说，我们认为这一波的调整不是08年的调控，这一次是结构调整。政府已经考虑到了要对房地产结构进行全面调整，不可能在短期内（至少在下半年）出台“取消二套房”之类的政策，尽管现在欧洲已经出现了经济危机。

　　下半年的长沙楼市可能会出现价格落差，一些在中心区域下半年供应量相对比较大的楼盘可能会出现相对较高的价位，而对于市郊的楼盘，如果供应量过大，或许会导致部分楼盘价格下降。我们的判断是长沙市市中心和市郊楼盘的价格分化会拉大，长沙的房价会受到这些因素的影响而产生变化。

　　同时在这样一个很理性的市场，消费者对于品牌的信任度会越来越大，对户型的要求也会越来越严格，大家肯定会精打细算，这对于下半年的市场会有一定的影响，尤其是对于户型的创新会有影响。