2010年转眼已过半，这半年对于中国的房地产市场而言非比寻常，“史上最牛调控政策”的出台让自09年开始的楼市狂热暂时刹住了车，但政策强力打压下的楼市却依然价格坚挺。

　　中国楼市量跌价滞的尴尬动摇着调控的权威。在调控密度前所未有集中的2010年，房价能否最终回归理性？市场又将如何衍变？政府调控又将何去何从？本期楼市观察家邀您一同观察2010上半年新政后的中国楼市之路。

　　北京：获准预售项目签约率不足三成

　　现象：政策重压之下，博弈氛围笼罩北京楼市。根据北京市房地产交易管理网的数据显示，自从4月17日出台“国十条”以来，北京有45个商品房项目获得预售许可证，签约率仅为26.1%，与去年动辄“日光”的销售状况形成鲜明对比。与此同时，京城已有部分项目的价格出现松动迹象。尽管多数开发商并未明确表示降价，但推出价格折扣的项目越来越多，个别区域甚至达到9折以下。

　　专家：北京中原地产三级市场研究总监张大伟表示，成交低迷的主要原因在于商品房价格没有明显下调，消费者继续观望。同时，开盘项目郊区化也使越来越多的人选择市区内的二手房。

　　业内人士:“京版”调控细则是导致供应速度放缓的重要因素。“京十条”中，规定开发商取得预售证3日内必须开盘；商品房项目预售中必须做到“一房一价”。华远地产总裁任志强近期开始松口，“在政策压力下，降价已经成了主调。”多名分析业内人士也表示，北京将可能在未来两个月迎来大规模“降价潮”。

　　南京：楼市交易量突然反弹

　　现象：位于南京华侨路上的几家二手房产中介，往常的一些熟面孔已经有一段时间没来“做客”了。一家中介公司的客户经纪人邹小姐表示，以前有一个自称姓曹的专业炒房人经常出没于这一带，曹某手上的房产不少于10处，光是在这家门店成交的就有5套房源。

　　虽然炒房人少了，但南京二手房的成交价格却并未松动：6月份江宁地铁沿线的二手房挂牌均价已达到了10000-14000元/平方米，城中、河西坚挺依旧，还价的空间也较小。有业内人士表示，这与近期频出的关于二套房贷的政策有密切关系，也从一方面说明政策调控对市场的缓解仍处在摸索的阶段。

　　业内人士：新政出台后，投资客的数量明显减少，以往一套房子在一家店面一个月内买入卖出的速度也成为了传说。据了解，南京二手房市场上，纯粹的炒房客大约占了7%-10%左右，一旦这一市场份额大量流失，成交量的下滑也就成了必然的趋势。

　　多数购房者主观上看到的是房价居高不下，担心房价会持续上涨，便狠下心来购买，其实，消费者是在不经意间加速了房价“轱辘”的旋转，而有实力的炒房客则抱着“旁观者清”的态度，一旦有机可乘，便会继续对市场煽风点火。

　　专家：一部分在宁的外地投资客退出“炒市”，与最近一段时间社会上热传的新政之后要征税，有密切关系。目前社会上对开征房产税的可行性以及具体的操作方式均处在猜测的阶段，即便是可能被试点的城市也没有出台所谓的征收前的通告，地方乃至国家有关部委也并未作出任何正面的官方答复，但有一点是毋庸置疑的：如果开征房产税，所针对的对象必然是拥有多套房的居民，或者是住宅达到一定面积，价格持续走高的房产。房价上涨过快的城市将有可能率先征收，毫无疑问，南京也会被列入其中。这样一来，部分外地炒房客退出南京市场也就在意料之中了。

　　市民：“市场尚不明朗，当然不敢下巨资！”,“南京楼市的现状让许多人看不懂，老百姓看不懂，专家看不懂，炒家也很难看懂，自然不敢斥巨资入市，只能在一旁观望！” 

　　重庆：楼市新政频出    购房者心态悄悄变化

　　现象：楼市新政连连出台，一方面打压了房价，挤出了楼市泡沫，另一方面，也对某些情况较特殊的购房者带来诸多“不便”，比如因首付款比例提高，有人不得不暂时搁置“小房换大房”的计划，有人则将目光转向了相对便宜的二手房。在调控政策下，购房者的心态在悄悄发生着变化。

　　陈先生一家五口人挤在两室两厅里面，本来准备今年换一套三居室的房屋，这次二套房新政让他很无奈。现在的房屋不能满足他一家需要。他的父母，还有一个孩子，父母住一间房，自己和妻子与6岁的儿子住一间，现在把阳台隔起来，权当孩子的卧室。

　　市民：“今年春天开始，我就在看房，哪个楼盘开始预约，哪个楼盘有优惠促销，哪个楼盘要降价，这些消息我都注意收集。后来，房交会上看好几套房，可是因为新政，我感觉房价要跌，放了一放。”陈先生告诉记者，他的置业计划是卖小房换大房，要买的房子属于第二套，面积较大，首付达到50%，如果不卖掉现在的住房，没有办法付款。

　　陈先生表示，如果把现在的房屋卖了，除非买二手房，拎包入住，否则就得在外面租房住一段时间。比如说买期房，加上装修，差不多要在外面租房住2年，去打听了市场行情，目前像他们这种一家五口人，差不多要租三室两厅的，月租在2000元左右，很不划算。最后家里商议，还是再等等看。

　　上海：楼市成交量反弹  开发商打折促销见效

　　现象：在经历了数周的低迷行情后，上海楼市的成交量似有反弹之势。中国房产信息集团的最新数据显示，6月28日至7月4日上海楼市成交量重新突破10万方平米线，达到12.3万平方米，环比上升26.8%。上海二手房指数办公室日前发布的报告称，今年6月，上海二手房价格指数为2565点，较5月下跌了17点，环比下跌了0.68%。这是上海二手房价格指数自去年3月以来首次出现回落。

　　专家：中房信分析师薛建雄表示，虽然楼市成交量有所反弹，但准确地说，上海楼市还是处在低位盘整期。按照正常的销售水平，上海楼市成交每个月应该在30万平方米左右。之所以成交量重新回到10万平方米之上，很大程度上是因为保利及万科等房地产开发商在进行打折促销活动，同时部分新上市楼盘开出了相对低价，这受到了部分消费者的追捧。成交量反弹，既体现了市场存在巨大需求，也表明部分消费者对未来房价下调空间的犹豫。同时在短时间内，上海楼价在总体上很难下跌至完全满足大部分消费者的心理价位上。

　　政府：上海市二手房指数办公室相关人员表示，新一轮调控政策出台以来，在新增挂牌量不断递增与销售量持续下降的交叉作用下，市场无法继续支撑价格高位盘整，尤其是短线投资客大量抛盘和主动让价，使得上海房价出现不同程度的下降。同时，买卖双方当前观望情绪愈发浓厚，双方价格走势差距拉大，下行通道已经确立，从当前的市场氛围和决策层调控的强硬之势来看，成交量持续萎缩成必然，房价是否反弹则难以预测。

　　西安：楼市有个性    价格越涨越有市场

　　现象：西安的房产业总与其他城市有些许的不同。全国房价大涨的时候，西安的楼市涨的还算有条不紊；全国房价都跌的时候，西安的房价还能依旧挺立。这不难看出西安楼市比其他城市较为理性的一面。在国家出台了各项政策来控制房价的时候，西安的楼盘依旧根据自身条件定价，结果是，别的城市都在打折的时候，西安房价依旧平步青云地缓缓涨着。从“国十条”、个人二套、三套房贷收紧、征收房产税，到西安市的“十六条”，有关房产新政一经露脸，有关楼市的种种预想一时间成了老百姓谈论的话题。

　　市民：刘女士表示，回顾几年前，西安的房价大多都在4000元左右。可如今再去这些楼盘询问价格，永远都是涨了。不过，最近国家的新政出台后价格的涨幅有所放缓。其实西安的房价涨的不算离谱，况且买涨不买跌的心态多少导致了促使房价不跌的传奇。试问谁也不愿意自己辛苦赚来的钱买的房子过不了多久就有贬值的可能性，如果房子要跌，很多购房者宁愿把钱花到其他地方去。众多的原因导致了西安的房价呈现了合理的走势，因而成就了西安楼市只涨不跌的神话。

　　业内人士：永和坊负责人闫经理表示，这些年来西安的房价基本上是依据了城市的发展速度，以及经济的发展，因而在价格上一直都能做到一个比较合理的价格走势，而西安本地购房者较之其他城市的购房者也比较冷静一些。在采访蓝山公馆的项目负责人李总时，他也表示，多年来西安的房价都是在一个比较合理的范围内温和运行，并没有出现暴涨的局面，而现在随着物价的上涨，诸如土地成本、配套设施成本、建材成本等上涨而上涨，所以，这些方面价格不降，房价就难以下降。从现在的市场情况来看，楼市价格会持续平稳上涨。

　　深圳：特价房直降3000    楼市普降在即

　　现象：继端午节万科、佳兆业等旗下楼盘的小幅优惠之后，深圳龙岗、宝安等关外区域部分楼盘推出多套特价房，给予深度折扣，直降3000余元/平米，最低价已至7200元/平米。但截至6月29日，深圳全市成交量仍在原地徘徊。业内预计，深圳楼市降价仍在初步试水阶段，随着本轮调控时间的延长，将会迎来更大范围的降价。

　　业内人士：深圳中原地产总经理李耀智表示，从近两个月深圳楼市的降价促销来看，万科、佳兆业只不过每平方米小幅降价了千元左右，而目前这种一口价、特价房正在深度涉水，这让周边按兵不动的楼盘营销人员有些着急了。“采取一口价、特价房或其他营销手法的发展商，未来预期肯定会更多。尤其是关外推盘集中、新增供应大的区域，变相降价的楼盘更多，幅度也更大。” 

　　“目前开发商对后市还没有统一的预期，”广东中原地产总经理黄韬表示，开发商是否降价，取决于其对未来的政策判断和市场预期，目前看来尚未达成一致的判断。从其接触的万科、保利等开发商来看，目前只是小幅调价试水，如万科显然不愿意像2008年一样大幅降价，导致销售太快无房可卖。

　　从各部委近期释放的政策信息来看，调控持续从紧的信号明显，黄韬认为，此轮房地产调控期必定很长，至少持续到今年年底或明年年中。

　　“买卖双方的心理已经改变，”深圳多位业内人士认为，如今相信房价继续上涨的买家已经不多，很多持币待购者将目标锁定关注的几个楼盘，一旦开发商推出折扣的价位在承受范围内，便会选择出手。

　　专家：深圳中原地产、世联地产等中介机构人士认为，上半年深圳新推货量不多，很多楼盘集中在下半年推货，随着特价房、一口价的出现，深圳楼市将参照该类产品定价，从而带动整个市场的价格下跌。

　　保障房的“供应冲击”进入6月中旬，深圳楼市开始流传一个“十大因素致深圳房价下跌”的帖子，里面提到的因素包括宏观调控政策、房价高企等，而保障性住房及人才外流、产业外迁被屡次提及。

　　广州：数百楼盘掀折扣潮  专家称或是大幅降价前兆

　　现象：继恒大率先掀起折扣优惠之后，广州多个开发商掀起了新一轮的优惠潮。广州近百个楼盘都开始打起“折扣优惠”牌，最高让利达20万元。业内专家认为，这可能是开发商采取大幅度降价的前兆。

　　据了解，富力金港城近期推出9.5折优惠，富力君湖华庭也推出“2万抵10万”的优惠措施；万科金域华府推出9.9折的优惠，中海金沙熙岸推出一次性付款96折优惠。位于花都区的祈福生活无限和祈福辉煌台都推出8.3折优惠，并附送物业管理费，一套100平方米的单位，折扣后的总价减少了近15万元。番禺的某楼盘现购房优惠幅度有9.6折、9.5折、9.3折，额外再减5万元的现金，让利高达近20万元。

　　专家：资深房产专家韩世同表示，从目前房地产市场来看，开发商采取优惠折扣措施比较符合市场发展趋势。从今年5月份的业绩报表来看，率先降价的恒大地产的销售业绩一路飘红，而价格坚挺的开发商，销售业绩惨不忍睹。这充分说明开发商已经看到了市场的发展趋势，打“优惠折扣”牌是必然发展趋势。

　　海口：历数2010年楼市怪现状

　　现象：在百度里搜索“海口三青家苑”这个楼盘，出现频率最高的相关词汇就是“捂盘”。作为金盘为数不多的新楼盘，三青家苑的位置与环境都显得奇货可居，这么看来，捂盘更在情理之中。事实上，早在09年中旬，关于国际旅游岛的呼声就已在海南传得沸沸扬扬，开发商拿出十成的耐心，等待政策所给楼市带来的利好。试想，如在09年的9月就开盘销售，每平米9700元的房价恐怕要打个对折了。

　　政府：而据海口市住房与城乡建设局市场管理处相关负责人介绍，对于赤裸裸的捂盘行为，他们经过调查核实后，会按照《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》(建住房2006166号)做出相关处理，严重者将注销该楼盘的预(销)售许可证。负责人表示：由于国家对此没有具体政策，被吊销楼盘还是可以继续申请获取预售许可证，房管部门再无其他的处罚权。

　　武汉：房产新政影响超预期  “汉版”细则暂时不会出台

　　现象：房产新政实施2个多月，武汉楼市所受影响，超过不少人预期。武汉市房管局表示，传言已久的“汉版”实施细则，近期内不会出台。今年4月底，为配合“国十条”的实施，武汉制订了“汉版”实施细则初稿，并征求过各方意见。不过，当时新政效应尚未显现，相关部门一直在寻找最佳公布时机。到5月底，继北京房产新政细则出台之后，深圳、广州、重庆等地的细则也相继出台。酝酿已久的“汉版”细则，则一直未正式公布。“实施‘国十条’，已经没有什么模糊地带了”。

　　政府：武汉市房管局市场处人士表示，各地细则主要是有关针对二套及以上住房实施差异化的信贷政策，随着中央发布二套房认定标准后，再出台相关细则已经没有必要了。武汉房产开发企业协会副秘书长严宽表示，5月初，新政效应开始在武汉楼市显现，眼下销量剧减、价格相对坚挺的局面，是多方博弈的结果。新政效果还将继续显现，观望期有望在今年10月结束。目前，中央也在观察新政效果。地方政府出于自身利益考虑，当前谨慎从事，也在情理之中。

　　武汉市房管局相关负责人表示，已与银行方面接洽，以尽快实现房管、银行共享房产登记信息，暂时不会出台其它新政实施细则。

　　杭州：土地款清查山雨欲来 调控首宗被收回土地

　　现象：在杭州瓶窑镇一住宅项目因没能缴付土地出让金，土地将面临被收回，这个将成为本轮宏观调控中首宗被收回的土地。此次土地收回正值国土资源部掀起土地违法清查风暴，地方政府被要求严格按照相关政策处理拖欠土地出让金行为。有观点认为，遭到财政部及银监会催债的地方政府已行动起来，加大了追缴土地出让金的力度。 

　　业内人士：随着楼市调控效应显现，成交量减少以及银行信贷的收缩，此次追缴土地出让金无疑让房产公司的资金更加紧张。政府可能会加强对土地出让金的管理力度。一场来自国土资资源部的土地清查行动风雨欲来。随着目前楼市调控效应的显现，行情火爆的局面不再，成交量的萎缩以及银行信贷的收紧，开发商的资金链压力逐渐增大。而对正陷入新一轮资金危机的开发商来说，此次追缴土地出让金无疑是让资金紧张的中小房企雪上加霜。对于正陷入新一轮资金危机的开发商来说，全国各地方政府催缴土地出让金的行为，势必使得部分开发商不得不面临着土地被收回的危机。 

　　专家：浙江大学地产研究所主任赵杭生指出，一般而言，在主观意愿上往往倾向于拖欠土地出让金。为了达到这个目的，开发商还会找出种种理由，来逃避政府的处罚。“土地在出让的时候就存着不规范的情况，有些还达不到净地的标准，就出让了。”如果开发商因拆迁受阻、政府延迟交地等问题拖欠土地出让金，政府很难进行处罚。也有很多开发商拖欠土地出让金，只是因为资金紧张等自身原因，并无“正当”理由。“一般用地面积比较大的项目，更容易出现这种情况。”赵杭生指出，现在全国各地方政府催缴土地出让金的行为,势必使得这些开发商的资金压力进一步增大，甚至有可能被收回土地。 

　　长沙：楼市新推产品大幅跳水

　　现象：楼市调控政策已出台两个多月，在成交量大幅下滑，一线城市纷纷爆出或假摔、或暗降的消息时，长沙房价似乎坚挺依然。开发商纷纷表示“兜里有粮心中不慌”“长沙楼市本来就比较健康”……然而，嘴硬归嘴硬，在调控的世道里，长沙也难独善其身。位于河西的金科东方大院，终于按捺不住，祭起了降价大旗。

　　业内人士：不是恒大，不是万科，偏偏是金科，在长沙首个大张旗鼓的祭起降价大旗。这或许跟其资金链日益吃紧有关。销售量的大幅下滑，与金科的产品类型有关。金科推盘品种中，老盘户型主要是别墅，部分花园洋房。如长沙的东方大院，主要是中高档面对改善型客户和投资群体的产品，这些产品在新政后走得会更加艰难。事实上，目前来讲，唯一能有效拉动终端销售的办法，就是实实在在的让利和降价了。

　　随着调控深入，房地产公司销售情况还会发生进一步变化，上市房企能否完成全年销售任务还将取决于第三季度的销售情况，或许下一步，很多都将会依靠销售价格来完成一定指标。而对于准上市房企和非上市房企，在销售不畅，融资无路的情况下，价格调整或成必然。

　　专家：一旦更多楼盘转变为直接打折售楼，则区域性降价潮就会初步形成。随着更多房地产开发商加入到打折、降价行列，这轮区域性降价潮有望启动，新房价格将至少于今年下半年出现环比下降。

　　市民：来自益阳的孟小姐无奈地表示，“现在的房价太高了，那怕我不吃不喝也难以凑齐首付，我只有靠向家里借贷一定的资金才能完成首付，谁说长沙是房价的洼地？早就已经成为大土包了。