96148房产咨询热线是由长沙市房屋产权管理局主管，长沙市房产信息中心主办的长沙地区唯一的房地产信息专业电话咨询台，并与0731房产网（www.0731fdc.com）紧密结合，以最快的速度，最专业的水准解决市民在住房消费方面的难题，为市民提供全方位、多渠道的房地产资讯服务。

　　目前，该咨询台在原有业务种类的基础上增设《物权法》及房地产行政管理专家服务热线，只要您在相应的时间段里用座机直接拨打96148，就有专家为您提供最专业、最直接的房产咨询服务。

　　产权问题

　　Q原来买房的时候用我家里人的名字登记买的，产权证上的署名也是我家里人的名字，现在想把名字改成我自己的名字，请问我走什么程序可以完成？

　　A您好！《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，登记在你家里人名下的房产，权属就属于他。因此，要想将产权人换成你的名字，你和你家里人可签定买卖或赠与等转让协议，双方到登记机构办理转移登记，就可将你家里人的名字换成你的名字。

　　Q婚前以未婚妻名义买下了一套房，婚后，产权证仍用她的名字，现在她要与我离婚，请问该房子是属于共有财产还是她个人财产？ 

　　A您好！根据《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的惟一合法凭证。就您所述的情况而言，如果您与您爱人之间没有特别约定，该房屋属于您爱人的婚前个人财产。如您有充足证据可以证明该房屋之房价款均为您给付，则您可以主张变卖该房屋。

　　Q我想买一套二手房，但听说最近政府又出台了一系列新的政策，是关于二手房住房交易时减免了部分税费之类的新闻。请问现在普通商品房住宅二手交易时需要缴纳哪些税费？有些什么税费优惠政策？ 

　　A您好！现在普通商品房住宅二手交易时需要缴纳的税费有契税、综合税、手续费、未满五年上市交易的还需缴纳营业税、登记费、成果利用费。具体为：契税按1%收取、综合税按1.88%收取（以上税率缴费基数按成交价与评估价取高价纳税），手续费按6元/m2收取，产权登记费80元/套，测绘成果利用费40元/套，个人购买的普通住房不足5年转手交易的，差额征收5.575%的营业税，个人购买的普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征5.575%的营业税。

　　从2008年8月1日至2010年12月31日期间在长沙市辖区内购买二手住宅(100万元以内)的购房者，在取得房屋所有权证后，凭房屋产权证、购房买卖合同、契税完税证、购房人身份证到德政园市房产局补贴发放窗口申请办理所缴契税的财政补贴。

　　公积金问题

　　Q住房公积金是职工自己的钱为什么不能随便支取？

　　A您好！住房公积金是个人和单位共同缴存的长期住房储金，归职工个人所有，但只能用于住房消费。实际上住房公积金行使个人所有权是限制性所有权，职工对住房公积金的占有、使用、收益和处分权利时受到一定程度的限制。住房公积金在未被提取前，职工并不能实际占有，而由所在单位缴存到住房公积金管理中心在受托银行设立的专户内统一管理，住房公积金应当专项用于住房方面的支出，不能挪作他用，因此只有在符合规定的情况下才允许提取。 

　　Q我前年购房时是用的银行贷款，我现在有公积金了，我想将银行贷款转为公积金贷款可以吗，该怎样做呢？

　　A您好！可以的。原来已用银行贷款买房的职工，可通过两种方式转到公积金贷款；先自筹资金提前还原贷款，取消抵押，再到住房公积金中心办理贷款；或以另外一套住房为抵押，先办理公积金贷款，再由该中心清偿原银行贷款。

　　其他问题

　　Q购买二手房要注意什么？

　　A您好！1.认真审查房屋产权的真实性和完整性；确认产权的真实性，要查验产权证的正本，看产权人与卖房人是否为同一人，还要向房产局查询此产权证的真实性（或用座机拨96148按0转人工台查询核实该产权的真伪情况）。 2.户口迁移条款。3.维修基金、物业管理费、水、电、煤及电话费等费用的结算。买卖房屋是一件大事，不可图一时之方便而草率从事。

　　Q我于2009年通过中介在某小区购了二手房屋，该房屋的预售许可证是于2003年发放，按规定该单元的维修基金应由业主交纳，但原业主当时并没有交纳此笔维修基金，现小区物业管理处贴出通知交纳维修基金（通知对象是原业主），但原业主此时已不愿承担此笔维修基金，请问此笔维修基金应该由谁承担，是新业主还是原业主？

　　A您好！首先业主均有缴纳物业维修基金的义务；而且物业维修基金是独立房价款之外的款项。原业主已缴纳的，在转让房屋时，可向新业主要求支付该项费用（因物业维修已使用部份的物业维修基金应除去）既然您现在是该房的业主，您则应按规定缴纳物业维修基金。

　　Q你好！我想问，开发商若是将架空层改做车库，是否侵犯了业主的权益？

　　A您好！开发商将架空层改成车库，若是经过了批准的规划变更和设计变更，开发商应在约定或法定的期限内通知业主，业主在约定或法定的期限内有权选择退房。如果是没有批准的规划、设计变更的话，开发商交付的物业不当，业主可以追究开发商的责任。

　　Q我于2008年12月全额缴纳的房款与维修基金并签订购房合同，但开发商直到2009年11月才把我的维修基金缴至中心，我现在收房，开发商要求我从2008年12月补缴物业管理费，有这道理吗，最多也就从2009年11月交起吗，他违规占用我的资金达一年。

　　A您好！根据《湖南省物业服务收费管理实施办法》湘价服【2004】178号第二十一条规定，物业验收合格后，已办理入住房手续的物业，物业费由业主交纳；物业验收合格后，开发商根据购房合同要求，书面通知业主办理入住手续，业主无正当理由，拖延办理入住手续的，物业管理费从开发商书面通知业主办理收房手续的次月开始计收，由业主缴纳。已办理入住手续但未入住或未使用的物业，物业服务费按规定标准扣除清洁卫生费用后交纳，具体扣除标准由物业管理企业与业主大会、业主委员会协商确定。

　　Q我于2008年购买期房，合同约定2009年交房，由于质量原因开发商延期8个月交房，合同上约定如果延期6个月以上甲方按15%支付违约金，但现在开发商只付5％，我应该找哪个部门？应该如何裁决？

　　A您好！按照合同约定，商品房工程质量必须取得工程验收合格证，并取得交付使用证后方可交付给购房者。所以房屋的交付日期应按照取得交付使用证开始计算，如购买人对房屋质量有疑问，可以申请质量检测部门检测，确实是开发商原因导致延期交房的，应严格按照合同约定来执行，以字为据，确实无法解决的，可到仲裁委员会申请仲裁。