从去年年底开始，包括“国四条”“国十一条”等在内的一系列调控政策的密集出台似乎并未遏制住高涨的房价，特别是一线城市的市场价格大有愈演愈烈的趋势。在此背景下，继 3月11日国土部颁布“国十九条”后，4月15日，国务院公布“新国四条”，要求对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

4月17日，国务院紧锣密鼓地出台“新国十条”，要求在商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，银行可暂停发购三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。由此可见，中央保民生促和谐的决心。此次大下狠招，房地产这匹脱缰的野马能否被勒住？长沙房产市场又作何反应？带着这些疑问，4月20日楼市会客室集聚本土房产专业人士，共同探讨新政下的新楼市。

长沙市房产研究中心主任 陈敦旭

陈敦旭: 长沙受政策影响不大 市场仍将呈上升趋势

从此次出台的政策来看，二套房首付提至50%、利率1.1倍，可谓点中了投机炒房族的“命门”。另外，不在当地纳够一年税不能贷款买房的问题，对于外地购房者所占购房人群总数的比例越来越大的长沙来说，短期内，外地购房者的投资热情必将出现明显降温。从政策出台的密度和力度，也可以看出中央对于遏制房价过快上涨、打击炒房者、解决中低收入住房问题的决心。虽然长沙房地产市场整体来说依然处于健康稳定的发展区间，但是也将不可避免的受到调控的影响，预计成交量和价格都将出现一定程度的下滑。但刚性需求的支撑仍在，且长沙房地产无论从房价收入比还是租售比来看，都处于正常状态，加之地处二线城市，因此受政策影响将不会太大，未来向上趋势将不会改变。

湖南利海房地产开发有限公司  总经理 彭晟

彭 晟: 等待地方政府出台细则

很明显，政府要从土地源头控制高房价，防止土地的囤积，防止差的开发商进卖场举牌，这样肯定会让大的企业做大做强，占领更大的市场份额；小的企业被洗牌，所占份额也越来越少。我认为，中央国土部肯定还会出一些细则，比如如何界定自住性的中小套型面积？大套型是按144平米的面积界定，还是以总价来衡量？别墅是指独立别墅、还是联排别墅等，这些问题都暂无清晰的说明。所以我认为这些只表明政府的一个方向，一个信号，从而引发大的政策慢慢出台。

景鹏控股集团营销总监  田章

田 章: 政策是为追求速度的开发商准备的

新政的出台变相抬高了开发商进入市场的门槛，一些小公司，运用比较少的资金在做滚动开发，就会导致整个市场供应结构的偏紧。举个例子，比方说他拿了200亩地，先开发20亩，分10年开发出来，看似有供应，而实际上整个供应量很少。因此，政策是为追求速度的开发商准备的，要求开发商加快开发节奏。

要规范房地产市场的话，首先要规范开发商，然后才能够通过规范结构来供应市场需求。调控的政策有几方面，一方面是调整土地的，另外一方面是调整供应结构的，其实最终的目的是调整房价，真正拿到土地的开发商资金实力更强、规模更大，做盘的时候品质要求更高，房价其实更难下来。

中铁房地产集团（长沙）有限公司 副总经理 赵辉

赵 辉: 抑制房价疯涨的热点城市 长沙影响尚小

“新国十条”对于那些房价不断疯涨的热点城市，势必会提高买房置业的门槛，将挤压出部分短期投机性购房需求，会对外地炒房者或炒房团产生遏制作用，将使部分热点城市的供求关系更趋真实理性，对稳定供应量比较紧张的城市房价有很好的导向作用，但同时也将打击改善性住房需求人群的置业愿望，与市场的自然发展有所摩擦。此外，要求发挥税收政策对住房消费和房地产收益调节作用的规定，发出了物业税等房产税种，这将迫使投机投资者将房产投回市场，增加供给量，平稳房价。但这些政策主要目的在于遏制部分房价不断疯涨的热点城市，以及职业炒房者的投机性炒房行为，从而支持居民自住和改善型住房的正常消费。因此对于仍以刚性需求为主的长沙市场来说，总体影响并不算太大。

长沙房产（集团）有限公司 营销总监  方浩

方 浩: 市场重新洗牌的局面可能性不大，市场仍将健康良性发展

本次提出的七成概念有别于以往的政策所提的70%概念，以往所提的70%是指套型面积小于90平米的住宅面积供应量占区域内总的住宅面积供应的70%以上，此次是指土地供应面积的占比，并且把保障性住房、棚户改造等性质的项目用地纳入进来，常规计算来看是加大了对自住型需求的规定范围和开发限量，同时进一步明确了对改善型住房需求和投资型住房需求的市场容量进行压缩的意图。该项政策未明确的是对保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房的用地权重，估计部委也是基于各地在三类住房需求实际状况上有差异的考虑，有意识的未予细化。 

政策中关于土地出让的手续办理要求对于遏止大型房企进行战略性土地储备、垄断土地购买是具有积极作用的，同时也提高了开发商购置土地的门槛，让一部分资金实力不强、开发能力不够的开发商被剔除在外。市场重新洗牌的局面可能性不大，只会更健康的促进市场良性发展。

湖南湘龙开发建设有限公司 策划经理  湛伟

湛 伟: 心理上的信号意义，实际意义并不大

提高土地的首付款、缩短缴款的时间，其意义更多的是针对开发商的违规拿地行为，虽然提高了拿地的诸多成本，但多是“心理上的信号意义，实际意义并不大”。这会让部分小开发商在短期内无力拿地，从而遭遇出局的命运，但这遏制不了地价。现在土地拍卖“价高者得”的游戏规则依然没有改变，指望这种土地的细微调控政策来抑制高房价，几乎没有太大的可能性。目前长沙正处于飞速发展的阶段，大量基础设施建设、民生工程、地块开发正处在起步阶段，短时间内要达到一定影响的可能性比较小，只可能说对后续市场的规范起到一定的促进作用。

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