2009年以来，受惠于中央及省市出台的一系列“健康发展”的政策引导，我市房地产业保持了健康稳定发展，“量升价稳”是2009年我市房地产市场的一个重要特征。而从网上及其他渠道获得的信息来看，中国大部分城市的房地产市场也取得了相当好的成绩。那么，在房地产市场如火如荼的2009，长沙房地产市场发展究竟如何？在十二省会、特别是在中部六省会中的位置怎样？本文将基于中国部分省会城市房管局信息工作协作网络的内部数据，对武汉、成都、南京、济南、郑州、长沙、石家庄、西安、合肥、南昌、太原、贵阳等12个二三线省会城市房地产市场进行对比分析，以期从中找到答案。

一、城市发展情况比较

1、经济总量比较

GDP是指一个国家(或地区）在一定时期内所有常住单位生产经营活动的全部最终成果，能较真实的反映当地的经济实力和市场规模。GDP越高，其房地产发展的空间就越大。

小结：长沙GDP在中部六省会中居第二位，增幅居第一位

从经济总量来看，2009年十二城市中，武汉、成都、南京GDP首次突破4000亿元，石家庄首次跨入3000亿元以上行列，这使得十二城市中GDP3000亿元以上城市达到7个。就中部六省会来看，武汉GDP超过4500亿元，长沙、郑州仍在3000-4000亿元之间，但相较去年有了较大幅度提升；合肥、南昌、太原GDP虽有不同幅度增长，但仍相对较低，除合肥今年突破2000亿元外，南昌、太原仍在2000亿元以下徘徊。长沙2009年GDP超过3700亿元，在十二城市中居于第四位，比2008年上升了两位；在中部六省会中居于第二位，比2008年上升一个位次，但GDP比第一位武汉低815.8亿元。

从GDP同比增幅来看，除太原外，其他各市同比增幅均超过全国平均增幅（8.7%），合肥仍为最高，增幅超过17%；长沙同比增幅14.7%，高过全国增幅6个百分点，在十二城市中居于第二位，与成都并列，在中部六省会中居第一位，比第二位武汉高1个百分点。

2、全社会固定资产投资比较

全社会固定资产投资反映一个城市的建设力度，也在一定程度上反映一个城市的城市化发展阶段。固定资产投资增长速度较快往往表明城市正处于大规模建设阶段。

小结：长沙全社会固定资产投资在中部六省会中居第三位，增幅居第四位

从固定资产投资规模来看，成都、武汉全社会固定资产投资规模较大，分别突破4000、3000亿元大关；南京、西安、合肥、长沙、石家庄、郑州全社会固定资产投资在2200~2700亿元，其中合肥、长沙、石家庄较为接近，最高相差仅32亿元；济南、南昌、贵阳、太原固定资产投资低于2000亿元，其中贵阳、太原低于1000亿元。长沙全社会固定资产投资2441.8亿元，在十二城市中居于第六位，在中部六省会中居第三位，均比2008年下降一个位次，全社会固定资产投资比中部六省会第一位武汉少559.3亿元，比第二位合肥少26.6亿元。

从固定资产投资增长率来看，十二城市同比增幅均较高，除太原外，其他城市同比增幅均超过1/5，南昌最高，超过42.4%，与全国平均增幅（30.1%）比较来看，仅南京、郑州、济南、太原低于全国平均增幅。长沙同比增幅30.3%，高于全国增幅0.2个百分点，在十二城市中居于第七位，在中部六省会中居第四位，增幅比中部六省会第一位南昌低12.1个百分点。

二、房地产市场情况比较

（一）市场预期指标

1.房地产开发投资额比较

开发投资额可以反映出未来一、两年的供应情况。适度的投资有利于拉动经济的增长，但如果房地产开发投资增幅过高，将使供给过量，如没有相应的市场需求相匹配，容易导致市场供过于求。

小结：长沙房地产开发完成投资在中部六省会中居第四位，增幅居末位

从投资规模来看，12省会城市房地产开发投资存在明显梯度：成都、武汉在第一梯队，开发投资额超过700亿元，成都更是超过900亿元；西安、合肥处于第二梯度，开发投资额在600~700亿元；南京、长沙、郑州处于第三梯队，开发投资额在400-600亿元；石家庄、济南处于第四梯队，开发投资额在300-400亿元；贵阳、南昌、太原处于第五梯队，开发投资额在160-220亿元。长沙房地产开发完成投资497.5亿元，在十二城市中居于第七位，在中部六省会中居第四位，均比2008年下降一个位次，投资比中部六省会第一位武汉少281.1亿元，比前一位郑州少16.3亿元。

从开发投资额增长率来看，2009年武汉、太原、石家庄增长率超过30%，其中武汉居首，增长率达36.5%；西安、贵阳、南昌、济南增长率在20%~30%；合肥、郑州、南京增长率在10~20%；长沙、成都增长率则低于10%，与全国平均增幅（16.1%）比较来看，长沙、成都低于全国增幅。长沙同比增幅6.0%，低于全国增幅10.1个百分点，在十二城市中居倒数第二，在中部六省会中居最末，增幅比中部六省会第一位武汉低30.5个百分点。

2.房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例

房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例反映房地产在整个城市固定资产投资结构中是否合理。全社会固定资产投资包括基本建设、更新改造和房地产投资等，在发达国家，房地产投资一般占20％－25％。

小结：长沙房地产开发完成投资占固定资产投资比例在中部六省会中居第五位

从以上数据我们可以看到，十二城市比例仅南昌稍低于基本正常值，其他均位于基本正常以上，且有七个城市比例达到正常水平。与2008年比例比较来看，有8个城市房地产投资占全社会固定资产投资比例出现下降，这基本与去年的预测一致；与上半年数据比较来看，石家庄全年的比例也进入基本正常水平，这表明2009年大部分城市的房地产投资比例都处于逐渐恢复当中。

3.商品房新开工面积占施工面积的比例

新开工面积，反映1～2年后预售供应量和2～3年后现房供应量。而其占施工面积的比例高低，又反映了当前市场运行的状况和房地产开发企业对市场预期的信心。正常情况下，新开工面积占总施工面积的三分之一左右。

小结：长沙新开工面积在中部六省会中居第二位，施工面积居第一位

从已有九个城市数据来看，合肥、长沙新开工面积较大，超过1700万㎡；郑州、西安、武汉、南京处于中等，新开工面积在1000-1500万㎡；贵阳、南昌最低，新开工面积低于800万㎡；从施工面积来看，长沙施工面积最大，超过6000万㎡，其次是郑州，超过5200万㎡，再次是合肥、武汉、南京，施工面积在4000-5000万㎡；贵阳施工面积也较大，超过了3000万㎡，太原、南昌、西安相对较少，施工面积低于2000万㎡。从新开工面积占施工面积比例来看，新开工面积超过施工面积三分之一的有两个城市，分别为西安、合肥，其近两年的新开工面积占施工面积比例均相对较高。从中部六省会来看，除太原、南昌外，其他各城市施工面积、新开工面积均较大，这表明当前中部省会正处于大开发时期，城市扩张及旺盛的购房需求促成了建设面积的持续增加；长沙新开工面积在中部六省会中居第二位，比第一位合肥少118.5万㎡；施工面积第一位，比第二位郑州多961.3万㎡。

4.商品房施工面积与商品房竣工面积的倍数比

施工面积反映了1～2年后现房供应量，通常为竣工面积的3.5±0.5倍，小于3.0倍，会出现供应短缺，大于4.0倍，未来供应量将会放大。

从表中数据可以看出，施工面积与竣工面积之比基本恰当的有合肥、武汉、南京，其他城市除西安未来供应仍较为短缺外，其他各市施工面积与竣工面积之比均大于正常水平，喻示着未来商品房市场供应量仍将保持较高水平；长沙施工面积与竣工面积之比为4.7，未来两三年内房地产市场供应量仍将较大。

（二）市场即期指标

5.市场规模比较（商品房批准预售面积、商品房销售面积）

商品房批准预售面积、商品房销售面积可以反映一个城市房地产市场的规模与容量，反映一个城市房地产市场的繁荣程度。

小结：长沙新增供应量、销售量在中部六省会中均居第三位

从供应量来看，09年批准预售量超1000万㎡有四个城市：西安、成都、武汉、合肥；批准预售量超900万㎡未达1000万㎡有三个城市：长沙、南京；批准预售量500万㎡以下城市有三个：济南、太原、南昌；长沙批准预售量在十二城市中居于第五位，在中部六省会中居第三位，分别比2008年下降两位、一位，批准预售面积为996万㎡。从增长速度来看，五个城市批准预售量保持正增长，分别为石家庄、西安、贵阳、太原、济南；其余七城市均为负增长，其中，减幅在10%以上的有三个，分别是长沙、郑州、南昌；中部六省会中，除太原外，其他城市新增批准预售同比增幅均为负增长；长沙降幅19.1%，增幅在十二城市、中部六省会中均居倒数第三位。

从销售量来看，七城市商品房销售量超千万，分别是成都、合肥、武汉、西安、长沙、南京、郑州，其中中部六省会城市四个，分别为合肥、武汉、长沙、郑州。长沙销售量在在十二城市中居于第五位，比2008年下降一位，在中部六省会中居第三位，与2008年位次一致，销售面积为1276万㎡。从增长速度来看，2009年各城市同比增幅均超过50%，其中七个城市同比增幅超过100%，石家庄同比增幅更是超过200%，长沙同比增幅87.4%，增幅在十二城市中居第九位，在中部六省会中居第三位，增幅比中部六省会第一位南昌低49.9个百分点。

6.商品房供销比比较

即期消费指标，用于判断商品房市场实际供应与实际销售之间的关系，在一般情况下该指标不应小于1。该指标合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房价格趋缓，小于1表明实际预售量大于当年批准上市量，市场可能会出现供应短缺，商品房价格将上扬。

小结：长沙新建商品房供销比在中部六省会中居第三位

从数据来看，石家庄、太原新增供应量略高于销售量；西安、济南供销基本持平；其他城市新增供应量均小于同期销售量。这主要是多数城市2008年新增供应量较大，且多集中于2009年消化，从而形成了这种表面上的供销失衡现象。2009年长沙新建商品房供销比为0.78：1，供销比在十二城市中居第七位，在中部六省会中居第三位。

7.房产一、二级市场成交量之比

反映房地产市场成熟度的重要标志之一。在发达国家，二手房交易都占房产交易的半数以上，部分还超过了80%。通过对新建商品房与二手房交易进行比较，可以了解当前房地产市场的发展阶段。

小结：长沙二手房成交量在中部六省会中均居第二位，房产一、二级市场成交量之比居第三位

从上表数据来看，南京、成都、武汉二手房交易超过500万㎡；长沙二手房交易量超过300万㎡；郑州、合肥、石家庄、济南、南昌二手房交易量在200-300万㎡；西安、贵阳二手房交易量在100-200万㎡；太原低于100万㎡。长沙二手房成交量在12城市中居第四位，在中部六省会中均居第二位，位次与2008年一致。从房产一二级市场比值来看，各地房地产市场发展水平不一，石家庄、济南、南京等三城市比值小于2，二手房市场交易相对旺盛；西安、合肥、贵阳等四城市比值超过5，目前房地产市场整体以新房交易为主；长沙比值为4.1，房地产市场正处于快速增长期。

（三）市场价格与贷款指标

8.市场价格及增幅比较

该指标反映各城市房价和房价增幅是否合理。

小结：长沙商品房、商品住宅均价在中部六省会中均居末位，住房价格涨幅在中部六省会中居第四位

从价格来看，2009年长沙商品房均价及住宅均价仍处于较低水平，在十二省会城市中均居于倒数第三位，超过石家庄、贵阳；从均价同比增长率来看，九城市商品房均价呈现上涨，其中南京、合肥、郑州涨幅超过10%；三城市涨幅呈现负增长，分别是太原、石家庄、南昌；相较2008年来看，南京、合肥、武汉、济南涨幅有所提高。长沙住宅价格在十二城市中居倒数第三位，在中部六省会中居倒数第一位，同比涨幅在十二城市中居第八位，在中部六省会中居第四位。

9.房价增长率与GDP增长率之比

商品住宅价格增幅与GDP增幅之比在一定程度上反映房价上涨是否合理。根据日本、香港、新加坡房地产市场的运行轨迹，当比值大于1表明增长过快，大于1.8时，表明房地产市场价格上涨不正常，应当预警。

小结：长沙房价增长率与GDP增长率比值为0.4，房价涨幅位于正常水平

从数据来看，十二个省会城市中，仅南京比值超过1.8，值得预警；其他城市除郑州外，房价涨幅普遍低于GDP增长率；长沙比值为0.4，在十二城市中居于第八位，房价增长率基本与GDP增速相匹配。

10.房价增长率与CPI增长率之比

房价增长率与CPI增长率之比，反映了房价的增幅与CPI的增幅的速度关系，可以用来判断房地产价格的涨幅是否过快或过慢。

小结：中部六省会CPI均为负值，长沙CPI降幅在中部居第四

从上表数据来看，十二城市CPI增长率均较低，其中八城市CPI涨幅为负值，中部六省会均在其列，2009年整体市场的居民消费价格指数处于微降中；CPI、房价处于同跌的有太原、南昌，长沙的比值为-9.2。2009年各市CPI从年初有较大幅度下跌，到年底实现全年微涨或微跌，这在某种程度上反映了经济的回升，同时，也加强了居民购房信心，购房、投资行为增加，房价也因此出现上扬。

11.房价收入比

人均可支配收入与房价比可以在一定程度上反映城市房价是否合理，同时，也可以反映一个城市的购买能力。根据国际比较公认的说法，房屋价格与年收入比在6以内比较合适。

小结：房价收入比超过警戒值，但在中部六省会中仍处于最低

根据我国对小康的定义，我们取人均居住面积为30平方米。从表中我们可以看到，房价收入比最大值为9.62，出自成都市，最小值为6.11，出自长沙市；郑州、南京、合肥、贵阳相较2008年房价收入比有所提高。长沙房价收入比为6.11，比2008年提高0.27，比上半年提高0.93，超过国际公认警戒值，但在十二城市中仍处于最低。

三、2009年长沙楼市健康状况评价

根据评估模型计算结果，2009我市房地产市场健康度综合得分为2.24，比2008年健康度提高0.12点，达到基本健康范围的中上水平。其中，正常指标6个，异常指标2个，基本正常指标6个，比2008年正常指标增加2个，基本正常、异常指标各减少1个。从各指标值来看，2009年仅价格健康度和规模健康度指标中有异常值，具体来看，分别是房价增长率与CPI增长率之比、房地产开发投资额增长率与全社会固定资产投资额增长率之比有异常，其主要原因2009年CPI为负值，房地产开发投资额增长率相比全社会固定资产投资额增长率有较大差距。从实际情况来看，由于2009年国际金融危机使中国经济出现一定困难，上半年中国大部分城市都出现了CPI下降的情况；进入下半年，各月CPI指数开始回升，房价也开始加速上扬，但最终全年CPI仍比2008年有所下降，房价增涨率最终比CPI涨幅高8.7个百分点。房地产开发投资额增长率比全社会固定资产投资额增长率低很多，这主要是因为2009年我国采用的是以加大固定资产投资来拉动经济发展，4万亿的投资及其带来的其他相关投资也使得全国很多城市的固定资产投资增幅都在30%以上；而房地产业由于08年来遭遇寒流，开发商对房地产业的投资也相对谨慎，投资额度有所紧缩，虽然09年下半年出现回升，但同比增幅仍相对较小。

四、对当前各市房地产市场形势的基本判断及结论

（一）GDP增速“V”形反转，一揽子计划成效明显。从十二省会城市来看，全年各市GDP增幅均超上半年增幅，中部六省会GDP增幅均比上半年高0.7个百分点以上，这表明虽然一季度全国GDP增幅有所降低，但随着党中央、国务院应对国际金融危机、促进经济平稳较快发展的一揽子计划的付诸实施，后三季度GDP增幅出现较大提高，十二省会城市GDP增速的回升也正是这一轮回升的缩影。 

（二）大部分城市房地产投资增幅扩大，占固定资产投资比例提高。从十二省会城市来看，除贵阳、济南、石家庄外，其他城市房地产投资增幅均比上半年有所提高；除贵阳、太原、济南外，其他城市房地产投资占全社会固定资产投资比例相较上半年均有所提高，这表明2009年大部分城市的房地产投资比例都处于逐渐恢复当中，特别是下半年房地产投资增长较快。

（三）各市房地产市场均处于快速发展时期。从已有九城市数据来看，施工面积超过3000万㎡的有六个，新开工面积超过1000万㎡的也是六个，而竣工面积超过1000万㎡的也达到了五个，可以想象各市房地产市场的规模之大，在当前城市化快速推进的时期，房地产市场供应仍将在相当长的一段时期维持高量。

（四）多数城市商品房新增供应量同比减少，而销售大幅增长。从十二省会城市来看，有七个城市2009年新增供应同比减少，其中五个是中部六省会城市；销售备案同比增幅均超50%，其中有七个城市增幅超过100%，这表明2009年十二城市中多数城市都出现了“供减销增”的情况，特别在中部省会表现得更为明显。

（五）下半年房价加速上扬，涨幅扩大。从十二省会城市来看，全年各市房价涨幅相对于上半年均有所扩大，全年房价同比下跌的也仅剩太原、南昌（上半年房价下跌的有五个城市），这表明下半年各市房价均出现加速上扬，从而导致全年房价涨幅均有扩大；但与GDP增幅比较来看，仅南京房价涨幅值得预警。

（六）房价收入比出现上扬，长沙房价收入比仍然最低。与上半年数据对比来看，除济南外，其他各市房价收入比均有不同程度上扬；长沙房价收入比也比上半年提高了0.93，已超过国际公认警戒值，但在十二城市中仍处于最低。

（七）2009年长沙楼市基本健康。2009年长沙楼市健康度得分2.24，比2008年健康度提高0.12点，达到基本健康范围的中上水平，除房价增长率与CPI增长率之比、房地产开发投资额增长率与全社会固定资产投资额增长率之比有异常外，其他指标均在基本正常及以上，这表明经过2008年以来房地产业遇冷所带来的调整，长沙楼市各项指标都趋于正常，房地产市场正朝着更加健康的状态迈进。

（八）房地产市场或将面临调整。从各市数据来看，2009年下半年各市房价均出现快速上扬，有城市房价涨幅超过20%；而从市场预期新增供应情况来看，半数以上的城市预计2010年新增批准预售将超过1000万㎡。另外，《中央经济会议》上也提出了数项针对房地产业的调控意见，房地产金融支持也将会出现适度紧缩，这将在很大程度上促使2009年以来楼市需求过旺得到降温，投资性需求开始降低，房价涨幅趋缓，房地产市场也将面临某种程度上的调整。