引言

2009年以来，受惠于中央及省市出台的一系列“健康发展”的政策引导，我市房地产业保持了稳定健康的发展。宏观经济的复苏，金融信贷政策杠杆效应的释放，两型社会的推进，以及安居棚改等民生工程的推动，共同促使2009年我市房地产交易到达了一个全新的高度，“量升价稳”成为2009年我市房地产市场的一个重要特征：

新建商品房 “518.91，94.19%”

2009年我市内五区新建商品房累计批准预售995.96万㎡，同比减少19.09%，其中住宅批准预售885.38万㎡，同比减少19.74%；新建商品房累计销售1276.04万㎡，同比增长87.44%，其中住宅销售1195.03万㎡，同比增长101.13%；新建商品房销售金额为518.91亿元，同比增长94.19%，其中住宅成交金额为459.55亿元，同比增长117.48%。

二手房 “310.70，81.46%”

2009年我市内五区二手房成交面积310.70万㎡，成交套数为29358套，成交金额为77.25亿元，与去年同期相比分别增长81.46%、111.51%、83.57%；其中住宅成交239.18万㎡，成交套数为26963套，成交金额为53.56亿元，与去年同期相比分别增长132.65%、128.85%、174.99%。

按揭贷款 “513.59，72.63%”

2009年我市内五区共办理抵押登记手续128657起，抵押面积1891.89万㎡，贷款金额513.59亿元，同比分别增长73.35%、43.83%、72.63%；其中，办理个人抵押登记手续126208起，抵押面积1399.44万㎡，贷款金额375.71亿元，同比分别增长73.44%、66.29%、97.46%。

从以上三大数据我们不难看出，2009年长沙房地产市场无论是商品房，还是二手房市场销售均取得了前所未有的佳绩，但全年的房价却并没有出现猛增。面对如此巨大的成交量，让人不免产生疑问：是什么人在购房？他们的需求是什么？这里，本中心依据长沙内五区商品房、二手房数据，对2009年长沙楼市消费特征进行全面的剖析。本次商品房数据选取的是2009年内五区所有在售备案的商品房期房数据，二手房数据选取的是2009年内五区所有二手房备案数据；同时，为统计方便，本研究涉及户籍、年龄、性别等的数据均依身份证进行判断，故此类研究中并未对单位或以其他证件购房者的相关数据进行分析。

PART 1  新建商品房消费特征分析

一、年龄

25岁以下购房者锐减，35-50岁购房者增幅较大

从图2可以看到，新建商品住房购买的人群主要集中在35-50岁、25-35岁两大区间，购房者比例均超过38%，其中，35-50岁购房者比例跃居首位，购房者比例超过了41%。与08年比较来看，25岁及以上年龄段购房者比例均有所增长，特别是35-50岁购房者比例增幅最大，比去年增长7.58个百分点，25岁以下购房者比例锐减，09年比例比08年下降了一半多。由于25岁以下购房者实际购买能力较低，大多为父母代为购买，其比例的降低也表明以这种目的购房者出现降低；同时，由于35岁以上购房者大多已有一套住房，因此，35岁及以上购房者比例的提高、特别是50岁以上购房者比例的提高，也在一定程度上反映了在当前其他投资保值产品匮乏的情况下，不排除有一些其他投资资本也进入了商品房消费市场；同时，改善型需求的增加，也是35岁及以上购房者比例提高的重要原因。

二、籍贯

本省其他城市购房者比例最大，本市城区购房者次之

从图3我们可以看到，2009年购房者仍以本省购房者为主，约占总量的87.58%，其中又以本省其他地市购房者购房比例较大，约占总量的42.87%；本市购房者比例位居第二，约占总量的44.72%。外省市、境外购房者比例均较低，仅占总购房者比例的12.31%、0.11%。本省其他购房者中，岳阳市、邵阳市、衡阳市、株洲市、湘潭市、常德市购房者比例较高，占总购房者比例在3%-5%；本市购房者中，本市城区购房者比例较大，占总量的35.36%。从半年度数据比较来看，下半年外省市购房者比例增幅较大，比上半年增大2.55个百分点；与历年各地购房者比例比较来看，本市城区购房者比例进一步减少，本省其他购房者比例继续增大，而本市其他、外省市以及境外购房者比例基本持平。

三、职业与行业

其他职业购房者位居首位，国有企业及政府机关购房者较少

从购房者职业与行业调查来看，其他（自由职业者、个体户等）购房者占到了总购房者的一半以上，成为当前长沙购房主力；其次为私营企业从业者，其较高的收入使其成为多次购房者的主要组成部分；再次为国企、公务员，因其大多购买了单位集资建房或公务员小区，因而其购商品房比例也相对较低。

四、购房目的

自住需求仍居首位，投资性需求也占不小比例

从购房者购房目的调查情况来看，购房目的为自住的所占比例最大，超过总受访者的60%，其次为投资型购房者，占总受访者的18.47%，改善型的比例也较大，占总受访者的13.58%。这表明09年购房者的购房目的仍以居住为主，但由于房屋的投资保值、增值性，选择投资的购房者也保持了相当比例。

五、购房套数

首次置业者占绝对比例，投资性需求以外省市置业者表现更为明显

从单个购房者的置业套数来看，09年首次置业者仍占据绝对比例，约占总量的83.03%，二次置业者约占总量的11.51%，三次及以上置业者仅占总量的5.46%。与08年数据比较来看，今年首次置业者比例出现大幅增加，约比08年比例增长7个百分点，而二次置业者、三次及以上置业者比例同比均减小了2.5、4.5个百分点，这表明09年购房基本是以自用为主，大部分住房消费仍属于自住型和改善型需求。 

从购房者来源来看,本国购房者首次置业的均占绝对比例，各地市购房者比例均超过77%，而境外购房者首次置业的较少，仅占其总量的63%。各地购房者二次置业比例基本相当，均在10%-12%之间。三次及以上带投资性的购房者中，本省各地购房者基本相当，均在4%-5%之间；而外省市、境外购房者的投资目的就更加显著，分别占到了其总量的11%、25%。

从购房者年龄来看，首次置业在各年龄段中均居于首位，购买两套及以上房屋者以35-50岁购房者最为踊跃，比例占该年龄段购房总量的22%；25-35岁购房者购买两套及以上的最少，仅占该年龄段购房总量的12%，这表明就改善住房条件或以投资为目的的购房来看，35-50岁购房者是主力军；而正处在事业初期的年轻人购房目的则主要以初步解决居住问题为主。

六、购房区域

三环以内、新南城板块购房热情较高，雨花区仍是当前住房消费热点

从购房者选择的板块、地段及区域来看，当前我市购房者购买的房屋主要位于三环以内（三环线围合区域除去二环以内、一环以内区域），二环以内（二环线围合区域除去一环以内区域），分别占总购房量的55%、38%；购房所处板块以新南城板块居首，约占总购房量的32%；购房所选区域首要的是雨花区，约占总购房量的34%，其次是开福区，这一方面表明随着老城区开发量的进一步减少，二环以内、三环以内已成为我市居民主要的购房地点；另一方面三市融城、城市南拓以及省府等区域配套的逐渐成熟也让购房者热情南移，新南城板块、雨花区等城市南部区域已成为购房热点区域；开福区今年的销售套数也较多，这主要是受湘江世纪城等大盘销售的影响。

从各地购房者首选的购房板块来看，除本市郊县购房者选择河西板块外，其他各地购房者首选板块均是新南城板块；次要选择板块中，本市城区购房者选择河西板块，本市郊县购房者选择新南城板块，本省其他地市购房者选择北城板块、河西板块；外省市购房者选择北城板块，境外购房者选择中心板块，这均与其各自的购房目的有关。

七、房屋用途及房源性质

住房需求占绝对比例，外省市购房者倾向于投资我市办公、写字楼

从所购买的房屋用途来看，住宅占绝对比例，占总购房套数的96.97%；其次为商业，占总量的1.96%，办公及其他用途的最少，均低于1个百分点。

从各物业各地购房者购买的比例来看，住宅类购买者中，本省其他地市、本市城区购房者分居第一、二位，分别占该类总量的43.17%、35.36%；办公类购买者中，外省市购房者比例最大，占该类总量的44.70%，其次是本省其他地市购房者，占该类总量的30.91%；商业类购买者中，本市城区、本省其他购买者比例相当，分别占该类总量的37.15%、35.75%；其他类购买者则以本市城区购房者为主，接近该类总量的60%，其次是本省其他城市购买者，占该类总量的23.20%。可以看到，外省市购房者比较倾向于投资我市办公、写字楼等高端物业，而对商业的投资，则是本市城区、本省其他城市购房者平分秋色。

从购买的住宅性质来看，购买商品住宅的占住宅总量的85.75%，购买定向开发住宅占总量的9.98%，购买经济适用住宅的占住宅总量的4.27%。

八、住房单价结构

3500-4000、4000-4500元/㎡价位段住宅是09年我市主力交易价位

从商品住宅购房成交的单价结构来看，2009年我市商品房成交主要集中于3500-4000、4000-4500元/㎡两个价位区间，分别占总量的22.96%、20.90%。与上半年比例对比来看，全年4000元/㎡以下各价位段购房量均出现一定程度的减少，合计降低6.28个百分点，比例增幅较大的是4000-4500、4500-5000元/㎡两个价位区间，分别比上半年提高3.37、2.59个百分点，这表明下半年房价有所上扬，购房成本有所提高。

九、住房总价结构

套总价30-40万、20-30万是我市商品住宅成交的主力价位

从商品住宅购房成交的总价结构来看，套总价30-40万、20-30万是我市商品住宅成交的主力价位，比例分别超过总量的1/4、1/5，合计占总量的46.86%；套总价40-50万、50-60万比例在09年成交比例也较大，合计约占总量的30%；套总价80万以上住宅在09年成交较少，仅占总量的3.83%。

十、住房户型结构

三居室、二居室是我市商品住宅成交的主力户型

从商品住宅购房成交的户型结构来看，三居室、二居室是我市住宅购买的主力户型，均超过总量的30%，其中三居室超过总量的1/3。与08年比例比较来看，三居室、四居室比例有所减小，而一居室、二居室比例有所扩大，这表明虽然当前三居室仍是我市居民购房首选，但由于房价上扬及居民实际收入增幅放缓影响，09年购房者开始倾向于购买二居室、一居室等面积小、总价低的户型。

十一、住房套面积结构

商品住宅交易套面积集中于60-90、90-120、120-144㎡，均超过总量的20%

从商品住宅成交的套面积结构来看，我市09年购房者购房单套面积集中于60-90、90-120、120-144㎡，均超过总量的20%，这基本与我市二居室、三居室单套面积相吻合。与08年对比来看，比例出现细微变化，主要是144㎡以上大套型交易量减少了3个百分点，120-144㎡套型比例基本相当，60-90、90-120㎡套型比例上升，这表明虽然二、三居室是09年我市居民主要购买户型，但从单套面积来看，面积有所缩小。

PART 2  二手房消费特征分析

十二、年龄构成

35-50岁人群是二手房的主力购买者，25岁以下人群购买力较弱

从图18可以看出，选购二手房的主要是35-50岁人群，占42.90%，其次是25-35岁人群，占31.27%，二手房购买者年龄主要集中在25-50岁之间。25岁以下购买者甚少，仅占5.80%，这部分人往往是刚参加工作不久或积蓄不是很多，购买二手房只是用作过渡。与2008年相比，50岁以上的二手房购买者增长了一倍左右，去年实施的二手房营业税优惠政策极大刺激了这部分人的市场需求，其中以父母名义为子女买房的居多。

十三、籍贯

长沙本市购房者居多，外省购房者比例略增

从图19可以看出，二手房购买者主要来自本省，占83.51%，较2008年下降了4个百分点，外省购房者增加。本省购房者中又以本市人口居多，占到总量的63.49%，其中本市城区人口占53.29%。本省外市购房者比例也达20.02%，随着长株潭一体化和“3+5”城市群的建设，长沙二手房市场吸引了越来越多的外市购房者。在本市城区购房者中，以天心区人口为主，占32.28%。

十四、消费区域

雨花区成交突出，居五区之首

从图20可以看出，雨花区二手房市场最为活跃，成交套数和成交面积在五区中遥遥领先，选择雨花区购房的消费者占31.69%；芙蓉区、天心区、开福区二手房成交量相当，分别占比18.94%、18.24%、17.70%；岳麓区成交量相对要少，占比13.43%。河东老城区基础设施比较齐全，购物、交通、上学、就医比河西方便，更受消费者青睐。但河西板块在近几年的发展下，也日益展现它的魅力，其未来发展前景将被消费者看好。

十五、面积结构

小户型二手住房受青睐，面积越大成交量越小

从图21可以看出，成交的二手住房60-90㎡面积段比例最高，占34.56%，其次是60㎡以下的户型（27.41%），两者占比61.97%，表明小户型的二手房比较受市场的青睐。90㎡以上户型成交量随着户室面积的增大而减少，户室面积越大越难以成交。相较2008年，总体特征基本相似，但90㎡以上户型成交比例增大，提升了7个百分点。

十六、户室结构

三室、二室的二手住房成交量大，成市民二手住房购买首选

从二手住房成交的户室结构来看，三室的比例最大，占到全市二手住房成交总量的35.27%，其次是二室，占比29.67%，三室、二室的二手住房成市民购买首选，合计占比64.94%。购买一室的比例也较大，占到23.00%，这部分购买者以过渡性需求为主，短期内自己居住，将来可能用来出售或是出租。

十七、用途结构

住宅成交为主，商业、办公成交较少

从图23可以看出，二手房成交以住宅为主，房屋基本用于居住，占总成交量的91.24%，较2008年上升了6个百分点。用作商业、办公的二手房成交量少，分别占比4.19%、1.00%，一般来说，商业、办公物业用作出租的多。

十八、中介机构

长沙市嘉业房地产顾问有限公司业务量最大，约占1/4

长沙市中介企业目前仍然处于起步发展的阶段，在去年的房屋买卖中，大部分二手房交易通过自助交易专柜完成，通过中介进行交易的还不到一半。不过从去年开始，二手房交易实行了网上签约和资金监管，整个行业越来越规范，为中介市场的发展提供了很好的平台。从业务排名前十的中介机构来看，长沙市嘉业房地产顾问有限公司的业务量最大，占到23.32%；其次是长沙市芙蓉区仁达房屋信息咨询服务部，占11.05%。

PART 3  经适货补消费特征分析

2009年全市已经发放经济适用住房货币补贴凭证20408户，补贴凭证金额15.30亿元。其中，已购房18175户，购房面积157.80万㎡，购房平均户型面积为86.82㎡。

十九、经适货补购商品住房

（一）总量情况

使用货币补贴购房者占总购房量的11.48%

2009年我市经适货补购买新建商品住房10842户，购房面积105.54万㎡，购房平均户型面积为97.34㎡，占购买新建商品住宅（期房）总量的11.48%，其中，使用8万补贴购买商品住宅的占10.60%，使用5万补贴的占0.88%，这在更好的条件下解决了更多低收入家庭的购房问题。

（二）购房者年龄段

25-35岁购房者是货补主力，其次为35-50岁购房者

从2009年长沙市货补购商品住房者年龄结构来看，25-35岁购房者比例为47.24%，接近总量的一半，其次是35-50岁购房者，占总量的37.46%。25-35岁的购房者一般是无房户，经济基础较为薄弱，一般也是货币补贴的主要发放群体；35岁及以上购房者一般是住房困难户，对他们的补贴也相对解决了他们的住房困难问题。

（三）购房者选房区域

选择开福区、雨花区、岳麓区者较多，芙蓉区、天心区较少

从2009年长沙市货币补贴购商品住房者选房区域来看，开福区是目前货币化补贴购房者的首选，占总数的31.46%，雨花区其次，占总量的27.96%。主要是因为开福区政府支持力度较大，同时房源较多，房价相对较低，使得货币补贴购房者主要集中在该区。

（四）面积结构

货补购商品住房面积主要集中在90-120㎡、60-90㎡

从2009年长沙市货币补贴购商品住房面积结构来看，90-120㎡套型购买量最大，比例达34.13%；其次为60-90㎡套型，占总量的32.07%；选择60㎡以下套型比例最小，低于10%。这表明面积较为适中、相对较经济的三房、二房较受货补购房者的欢迎。

（五）价位结构

货补购商品住房以4500元/㎡以下为主，占货补购商品住房总量的89.33%

从2009年长沙市货币补贴购商品住房价位结构来看，绝大部分货补购商品住房在4500元/㎡以下，占总量的89.33%，其中又以3500-4000元/㎡为主，占总量的35.01%，货补购买的3500元/㎡及以下价位商品住宅的，主要购买的是二环、三环以外楼盘。

二十、经适货补购二手住房

（一）总量情况

货补购房对象近三分之一，超出新房比例

2009年我市经适货补购买二手住房7333户，购房面积52.26万㎡，购房平均户型面积为71.27㎡。从图30可以看出，2009年利用经适货补购买二手住房的比例为31.28%，比利用经适货补购买商品住宅的比例高出19.80个百分点。长沙市进行住房保障制度改革以来，享受经适房货币补贴的对象很大一部分都愿意选择购买二手住房。其中，使用8万补贴购买二手住房的比例为25.74%，使用5万补贴购买二手住房的比例为5.54%。

（二）年龄结构

35-50岁购房者居多，25岁以下占极少数

从图31可以看出，货币补贴二手房购买者中，35-50岁人群所占比例最大为40.20%，其购买力相对较强，购房需求最强劲；其次是25-35岁购房者占28.57%，他们是货币补贴的主要发放群体；25岁及以下人群占比仅0.78%，这部分人主要受到经适货补申请条件和收入限制，购买者很少；50岁以上人群占23.98%。

（三）消费区域

雨花区成购房首选，占到30.49%

从图32可以看出，雨花区是货币化补贴二手房购房者的首选，占总数的30.49%，开福区、天心区比例相当，分别占比21.96%、21.03%，然后是芙蓉区占比15.38%，岳麓区占比11.14%。

（四）面积结构

90㎡以下户型受欢迎，60-90㎡是首选面积

从图33可以看出， 60-90平方米是货币补贴二手房购买者的首选面积，占到了44.78%，其次是60平方米以下户型，比例为37.71%。由于货币补贴购房者经济能力一般有限，因此90平方米以下户型受到购买者欢迎。 

PART 4  金融机构按揭抵押贷款特征分析

二十一、开发商在建工程抵押贷款情况

（一）总量情况

113项目抵押，贷款金额76.73亿元

2009年长沙市区开发商共办理在建工程抵押588起，抵押面积443.42万㎡，贷款金额76.73亿元，同比分别减少2.00%、26.12%、10.35%。具体来看，共110个开发公司、113个项目参与抵押，其中，前10位开发商办理抵押贷款21.63亿元，约占总量的28.19%。

表2  2009年办理抵押贷款前5位楼盘基本情况

（二）发放贷款金融机构构成

建设银行发放在建工程抵押贷款量最大，约占总发放量的1/2

从各金融机构发放抵押贷款的情况来看，银行发放贷款的比重最大，占总发放量的95.13%，其他发放抵押贷款机构为信托公司，占总发放量的4.87%。

分机构来看，中国建设银行发放贷款量最大，达37.40亿元，约占总发放量的48.74%，其次为中国工商银行，发放金额为10.77亿元，约占总发放量的14.04%，长沙本土银行——长沙银行发放开发贷款5.87亿元，约占总发放量的7.66%。前五位发放抵押贷款银行为中国建设银行、中国工商银行、长沙银行、中国民生银行、交通银行，如下图：

二十二、商品房消费的金融贷款特征

（一）总量情况

内五区商品房期房按揭贷款73946起，贷款金额210.91亿元

2009年长沙市内五区商品房期房按揭抵押73946起，抵押面积775.45万㎡，贷款金额210.91亿元。具体来看，354个项目有购房者采用购房按揭贷款，其中，购房按揭贷款前10位楼盘共发放贷款44.04亿元，占总量的20.88%。

（二）发放贷款金融机构构成

建设银行发放购房贷款量也最大，但仅比中国银行多0.89个百分点

从各金融机构对居民发放的购房贷款来看，银行发放贷款的比重最大，占总发放量的88.09%，其他发放贷款机构为公积金中心，占总发放量的11.91%。

分机构来看，中国建设银行发放贷款量最大，达39.21亿元，约占总贷款量的18.59%，其次为中国银行，发放金额为37.34亿元，约占总贷款量的17.70%，长沙本土银行——长沙银行发放贷款4.52亿元，约占总贷款量的2.14%。前五位贷款银行分别为中国建设银行、中国银行、中国工商银行、中国农业银行、招商银行，如下图：

（三）付款特征

银行按揭所占比重增大，接近总量的六成

2009年我市购买的房屋中，银行按揭和一次性付款的仍是我市主要的支付手段，分别占总量的57.11%、29.66%；其中住宅物业银行按揭和一次性付款比例为57.82%、28.72%，商业物业银行按揭和一次性付款比例为34.49%、62.80%，商业物业的一次性付款比例较高。对比2008年来看，一次性付款比例大幅下降，而银行按揭比例出现明显增长，这主要是由于银行支持力度的增大，给了更多潜在购房者购房的希望，同时房价的走高也让购房者更多选用了银行按揭购房。

（四）贷款特征（仅针对银行按揭）

贷款年限延长，多数贷款选择最长年限

2009年我市购房选择贷款的购房者中，大部分的购房者（55.31%）申请了为期16-20年的长期贷款，二成购房者（20.61%）选择了6-10年期贷款，15%的购房者申请了11-15年期贷款，而申请20年期以上贷款的购房者也达到了4.58%。其中申请住宅物业贷款的贷款年限集中于16-20年，申请商业物业贷款的贷款年限集中于6-10年。与08年数据比较来看，15年及以下贷款者各区间均出现一定幅度的减少，特别是10年及以下年限的中、短期贷款比例出现明显下降，而申请16年及以上贷款者特别是16-20年贷款者明显增多，这表明09年由于房价上扬等因素，购房贷款者申请大额长期贷款的比例开始增多。

二十三、二手房消费的金融贷款特征

（一）总量情况

内五区二手房按揭贷款7656起，贷款金额27.64亿元

2009年长沙市内五区二手房按揭抵押7656起，抵押面积105.08万㎡，贷款金额27.64亿元。

（二）发放贷款金融机构构成

中国工商银行二手房贷款金额最高，约占1/4

表4  2009年金融服务机构二手房贷款金额前五名及占比

2009年，长沙二手房购买者选择贷款的金融服务机构约有40家，其中中国工商银行、中国建设银行、中信银行、兴业银行、长沙银行的贷款金额居前五位，占到全市二手房总贷款额的73.83%。相较而言，这几家银行的信誉度高，审批手续简单，放款速度较快，服务较好，而且网点分布广泛，便于还款。

（三）支付方式

一次性付款为主，与新房支付方式相反

从图39可以看出，约七成的购房者采用一次性付款，其次是银行按揭贷款，占28.37%，这与购买新房的支付方式恰好相反，主要是二手房总价款较新房要低很多，全额支付的压力相对要小，还可以节省一笔按揭所产生的利息费用。省公积金贷款和市公积金贷款合计占比1.68%，由于受到公积贷款门槛限制和贷款流程的繁琐，用公积金贷款的人不足二手房交易的二成。

PART 5  2009年长沙楼市消费特征的基本判断及预测

二十四、2009年长沙楼市消费的基本特征

（一）新建商品房消费特征

2009年我市房地产市场消费相对2008年出现巨大转变，由于我国经济形势预期向好，购房者对未来信心增强，加上国际金融危机影响仍在，造成投资渠道匮乏，两方面的因素使得我市自住和投资购房者均出现巨大增长。主要特征如下：

35-50岁人群成为09年我市商品房主力购买人群，25-35岁人群购买比例降至第二位，25岁及以下购房者比例出现锐减。由于今年国际金融风暴持续影响，造成国内出现投资渠道缺乏，同时我市当前房价相对较低，使得35岁以上以改善或投资为目的的购房者比例有所增加。

本省其他户籍和本市城区户籍购房者仍是我市购房的主体，分别占购房总人数的42.87%、35.36%，与历年数据比较来看，本市城区购房者比例进一步减少，本省其他购房者比例继续增大，主要是岳阳市、邵阳市、衡阳市、株洲市、湘潭市、常德市购房者比例较高。

首次置业者占绝对比例，投资性需求以外省市、境外置业者表现更为明显；购多套房的购房者中，以35-50岁购房者居多。

从调研情况来看，购房者中其他（自由职业者、个体户等）购房者比例较大，自住需求仍居首位，投资性需求也占不小比例。

从购房者选择的板块、地段及区域来看，当前我市购房者购买的房屋主要位于三环以内、新南城板块、雨花区，城市向南趋势明显；开福区由于有湘江世纪城等大盘支撑，09年购房者选择也较多。

住宅消费占绝对比例，约占总购房量的96.97%；住宅消费中，本省其他、本市城区户籍购房者比例较大，外省市购房者比较倾向于投资我市办公、写字楼等高端物业，而对商业的投资，则是本市城区、本省其他城市购房者平分秋色。

套总价30-40万、20-30万，面积单价3500-4000、4000-4500元/㎡是09年我市商品住宅成交的主力价位；套面积60-90、90-120、120-144㎡的三居室、二居室是我市商品住宅成交的主力户型，与08年比较来看，住宅成交均价有所上扬，三居室、二居室套均面积有所缩小。

（二）二手房消费特征

从二手房购买者的基本特征来看，25-50岁人群是购买主力军，占比42.90%，并且长沙本地的购买者居多，占到总量的63.49%。

从消费区域分布来看，雨花区二手房成交领先，约占总量的1/3，岳麓区成交偏低。

从套型结构来看，小户型住房受青睐，其中90㎡以下户型占比61.97%，三室、二室套型成二手住房购买首选。

从二手房交易方式来看，大部分二手房买卖通过自助交易专柜完成。在中介机构中，长沙市嘉业房地产顾问有限公司业务量最大，约占1/4。

（三）经适货补消费特征

购买普通商品住宅的人群中，有11.48%的人使用了经济适用房货币补贴，获得8万补贴的对象占10.60%。货补选择开福区楼盘的最多，90-120㎡、3500-4000元/㎡住宅是首选，25-35岁购房者是最多使用经适货补购买商品住宅的人群。

购买二手住房的人群中，经适货补对象占31.28%，获得8万补贴的对象占25.74%。雨花区是他们购房首选区域，60-90㎡是首选户型，35-50岁购房者是最多使用经适货补购买二手住宅的人群。

（四）金融贷款特征

1.开发商金融特征

113项目抵押，贷款金额76.73亿元，抵押贷款金额前五位企业分别为湖南金鹰城置业有限公司、湖南成功新世纪投资有限公司、湖南大韵置业投资有限公司、长沙纵横置业发展有限公司、湖南青竹湖国际商务社区开发有限公司。

发放抵押贷款金融机构中，银行发放的比重最大，占总发放量的95.13%，前五位发放贷款银行为中国建设银行、中国工商银行、长沙银行、中国民生银行、交通银行。

2.购房消费的金融特征

商品房银行按揭比例增大，接近总购房量的六成；住宅物业选择银行按揭比例较高，达57.82%，而商业物业选择一次性付款比例较高，达62.83%；与08年比较来看，一次性付款比例大幅下降，而银行按揭比例出现明显增长，这主要是由于银行支持力度的增大，使更多潜在需求者实现购房，同时房价的走高也让购房者更多选用了银行按揭购房。

56.26%的商品住宅购房者申请了为期16-20年的长期贷款，90.11%的商业物业购房者申请了为期6-10年的中期贷款。与08年比较来看，由于房价上扬等因素，购房贷款者申请大额长期贷款的比例开始增多，且多数贷款选择最长年限20年（住宅）、10年（商业）。

商品房期房发放按揭贷款73946起，贷款金额210.91亿元。发放置业贷款金融机构中，银行发放的比重最大，占总发放量的88.09%，前五位贷款银行分别为中国建设银行、中国银行、中国工商银行、中国农业银行、招商银行。

约七成的二手房购买者采用一次性付款，银行按揭贷款占28.37%，中国工商银行、中国建设银行、中信银行、兴业银行、长沙银行的二手房贷款金额居前五位。

二十五、2010年长沙楼市消费趋势预测

2010年的房地产市场将可能有一个调整的过程。09年下半年房价的迅速走高，使得2010年的房价首先便失去了其缓冲平台；同时，商品房市场新增供给预计在2010年将出现走高，这都将在很大程度上降低购房者对房屋购买的盲目性，并将在2010年表现为以下几点：

投资投机性需求将明显降低。2009年12月14日《中央经济会议》“国四条”的推出，将在增加普通商品住房的有效供给、抑制投资投机性购房、加强市场监管、大规模推进保障性安居工程建设等四方面对房地产市场进行宏观调控，这意味着中央再次提高了对房地产业的关注程度，对房地产市场的发展也由“促进”转到部分“抑制”，以达到遏制部分城市房价上涨过快的目的。这一政策的出台及执行，将改善当前房地产市场短期供求失衡状况，降低投资投机性需求比例，并使09年来房地产市场出现的楼市需求过旺得到降温。

金融机构贷款明显从严，将减少中小投资者并提高购房门槛。09年银行对住宅金融的支持力度较高，大部分银行对首次购房均采取了不同程度的优惠措施如“二成首付、七折利率”，部分甚至对于多套购房也采取了同样优惠，这在一定程度上助涨了投机性购房需求。但从年底出台的相关政策风向来看，预计明年金融机构对房地产开发贷款和个人按揭贷款的管理会明显从严，对房地产业的信贷规模较09年将会有所减少，房地产融资环境将会适度从紧，这将减少中小投资者，但同时也可能将一些潜在的、缺乏资金的首次购房者拒之门外。

城市向南趋势依旧，大盘消费成为热点。“三市融城”的契机，使得新南城板块成为我市商品房的集中开发区域，也成为我市商品房消费的重要区域，预计在2010年仍将是我市住房消费的热点；但城北、河西、城南等地大盘的陆续上市，其“造城”式的开发及相对齐备的公共配套，也将吸引更多购房者，大盘消费理念将受到更多追捧。

外地购房者的比例将会出现进一步增长。长沙“省会”的名片，以及“长株潭一体化”、“两型社会”的建设，使得长沙对外地户籍购房者的吸引力进一步增加。从近些年的情况来看，本省其他城市购房者比例出现持续增长，预计这种情况在2010年仍将继续。

住房保障、棚改拆迁等民生性工程力度的加大，将拉动消费需求。根据中央的政策精神，未来三年是城市住房保障、旧城区棚改的关键时期。三年完成全市约700万平方米棚改已在长沙率先启动，预计在2010年将完成棚户区改造100多万平方米；廉租房政策和经济适用住房货币补贴政策的继续深入实施，预计2010年将有1万多货补凭证持有者购买商品房、二手房，这两方面因素共同作用，将给2010年的楼市消费带来重大利好。

主流房价上移，套均面积继续缩少。2010年我市房价仍可能出现进一步上扬，但涨幅趋缓，预计套总价30-40万、面积单价4000-4500元/㎡将成为住宅交易的主流价位；三居室、二居室仍将是我市主力成交户型，但套均面积有进一步缩小趋势。

二手房交易契税补贴延续，二手房市场仍将保持活跃。根据长沙市财政局下达通知，我市2009年的二手房交易契税补贴政策延续至2010年底，租赁市场的规范也将出台新规，这将为刚刚起动的我市二手房交易和租赁市场提供政策保障，预计2010年二手房市场仍将保持活跃态势。