2009前三季度长沙房地产市场的火爆态势是有目共睹的，从年初的质疑“小阳春”到二季度成交量井喷，再到三季度成交量继续攀升、价格出现上扬，这一切都让今年房地产市场产生了一种戏剧化效果。那么，其他中部省会又是怎样？长沙在其中处于什么样的角色、位置？本文将基于中国部分省会城市房管局信息工作协作网络的内部数据，对武汉、郑州、长沙、合肥、南昌、太原等六个中部省会城市房地产市场进行对比分析，来将疑问一一解答。

　　一、城市发展情况比较

　　1、经济总量比较

　　GDP是指一个国家(或地区）在一定时期内所有常住单位生产经营活动的全部最终成果，能较真实的反映当地的经济实力和市场规模。GDP越高，其房地产发展的空间就越大。

　　表1  2009前三季度中部六省会城市GDP总量比较

　　（单位：亿元、%）

　　序号123456

　　城市武汉郑州长沙合肥南昌太原

　　GDP3204.89 2378.80 2325.89 1392.68 1281.77 1071.14 

　　同比增长11.5 9.0 14.5 16.9 12.0 1.4 

　　小结：长沙GDP在中部六省会中居第三位，增幅居第二位

　　从经济总量来看，前三季度各市GDP总量均超过1000亿元，其中，武汉高居榜首，GDP总量超过3200亿元；郑州、长沙基本相当，GDP总量在2300~2400亿元；合肥、南昌、太原GDP总量相对较低，低于1400亿元。长沙前三季度GDP总量为2325.89亿元，在中部六省会中居第三位，比第一位武汉少879亿元，比第二位郑州少52.91亿元。

　　而从GDP同比增幅来看，中部六省会中四城市GDP同比增幅超过10%，分别为合肥、长沙、南昌、武汉；两城市同比增幅低于10%，分别为郑州、太原，与全国平均增幅（7.7%）比较来看，仅太原低于全国平均增幅。长沙前三季度GDP同比增长14.50%，高于全国增幅6.8个百分点，在中部六省会中增幅居第二位，比第一位合肥少2.4个百分点，但相较上半年数据来看，增幅扩大了0.5个百分点，经济形势趋于乐观。

　　2、全社会固定资产投资比较

　　全社会固定资产投资反映一个城市的建设力度，也在一定程度上反映一个城市的城市化发展阶段。固定资产投资增长速度较快往往表明城市正处于大规模建设阶段。

　　表2  2009前三季度中部六省会城市全社会固定资产投资额比较

　　（单位：亿元 %）

　　序号123456

　　城市武汉长沙合肥郑州南昌太原

　　固定资产投资额2059.60 1823.24 1817.49 1531.50 941.04 425.68 

　　同比增长30.2 28.5 27.0 30.5 41.5 6.7 

　　（注：南昌为50万元以上固定资产投资）

　　小结：长沙全社会固定资产投资在中部六省会中居第二位，增幅居第四位

　　从固定资产投资规模来看，武汉全社会固定资产投资规模居首，固定资产投资额超过2000亿元；长沙、合肥、郑州全社会固定资产投资在1500~1900亿元，其中长沙、合肥较为接近，相差仅5.75亿元；南昌、太原固定资产投资低于1000亿元，其中太原低于500亿元。长沙全社会固定资产投资1823.24亿元，在中部六省会中居第二位，全社会固定资产投资比中部六省会第一位武汉少236.36亿元。

　　从固定资产投资增长率来看，六城市同比增幅均转正，除太原外，其他城市同比增幅均超过1/4，但与全国平均增幅（33.4%）比较来看，仅南昌超过全国平均增幅。长沙同比增幅28.5%，低于全国增幅4.9个百分点，在中部六省会中居第二位，增幅比中部六省会第一位南昌低13个百分点。

　　二、房地产市场情况比较

　　（一）市场预期指标

　　1、房地产开发投资额比较

　　开发投资额可以反映出未来一、两年的供应情况。适度的投资有利于拉动经济的增长，但如果房地产开发投资增幅过高，将使供给过量，如没有相应的市场需求相匹配，容易导致市场供过于求。

　　图1  2009前三季度中部六省会城市房地产开发投资额比较（单位：亿元）

　　小结：长沙房地产开发完成投资在中部六省会中居第三位，增幅居末位

　　从房地产投资规模来看，武汉、合肥房地产投资规模较大，均在500亿元上下，其中武汉超越合肥跃居首位；长沙、郑州投资规模居中等，房地产投资在320~370亿元；南昌、太原投资规模最小，房地产投资额在100亿元上下。长沙房地产开发完成投资362.67亿元，在中部六省会中居第三位，房地产开发完成投资比中部六省会第一位武汉少161.44亿元，比第二位合肥少130亿元。

　　从房地产投资额增长率来看，六城市同比增幅均转正，其中，太原增幅最大，同比增长达60.4%，与全国平均增幅（17.7%）比较来看，合肥、长沙、郑州低于全国增幅。长沙同比增幅0.2%，低于全国增幅17.5个百分点，在中部六省会中居最末，增幅比中部六省会第一位太原低60.2个百分点。

　　2、房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例

　　房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例反映房地产在整个城市固定资产投资结构中是否合理。全社会固定资产投资包括基本建设、更新改造和房地产投资等，在发达国家，房地产投资一般占20％－25％。

　　表3  2009前三季度中部六省会城市房地产开发投资额占全社会固定资产投资额比例

　　（单位：亿元 %）

　　序号123456

　　城市合肥武汉太原郑州长沙南昌

　　房地产投资额492.67524.1197.2326.3362.67 102.52

　　社会固定投资额1817.49 2059.60 425.68 1531.50 1823.24 941.04 

　　房地产占固定投资比例27.11 25.45 22.83 21.31 19.89 10.89 

　　小结：长沙房地产开发完成投资占固定资产投资比例在中部六省会中居第五位

　　从以上数据我们可以看到，除南昌外，其他城市均位于基本正常以上水平。其中处于正常水平的是合肥、武汉、太原，处于基本正常水平的是郑州、长沙。跟2009年上半年比值对比来看，合肥、武汉、郑州、南昌比例均有所增长，长沙、太原比例有所降低，但下调幅度微小（小于1个百分点），这表明随着经济形势的好转，大部分城市的房地产投资都出现回升迹象，预计09全年的房地产投资占全社会固定资产投资比例也将因此而得到提高。

　　3、商品房新开工面积、施工面积、竣工面积

　　商品房新开工面积、施工面积、竣工面积是考察当前房地产开发规模及未来商品房市场供应的重要指标。因当前数据仅为前三季度数据，故其间比例关系不能建立，这里仅考察其具体数值。

　　表4  2009前三季度中部六省会城市商品房新开工面积、施工面积、竣工面积

　　（单位：万㎡）

　　序号123456

　　城市合肥长沙武汉郑州太原南昌

　　新开工面积1329.51 942.84 838.45 624.60 275.29 158.19 

　　同比增长-10.99 -32.26 -8.30 -30.20 62.78 -49.40 

　　施工面积4028.05 5284.06 3951.34 4625.40 1502.36 1439.24 

　　同比增长10.79 36.57 25.60 11.50 51.31 -0.90 

　　竣工面积747.55 774.33 563.20 187.10 76.03 220.82 

　　同比增长33.23 56.77 52.60 -20.90 19.86 98.50 

　　（注：因部分城市数据采用当地建委数据，可能与当地统计局公布的数据不一致）

　　小结：长沙新开工面积在中部六省会中居第二位，施工面积、竣工面积仍居首位

　　从新开工面积来看，合肥新开工面积较大，超过1300万㎡；其次为长沙、武汉、郑州，新开工面积在600~950万㎡；再次为太原、南昌，新开工面积低于300万㎡。长沙新开工面积在中部六省会中位居第二，比第一位合肥少386.67万㎡，比武汉多104.39万㎡，但同比降幅位居第二。

　　从施工面积来看，长沙、郑州、合肥、武汉在建规模较大，均超过3950万㎡，其中长沙最大，超过5000万㎡；太原、南昌基本相当，施工面积在1400-1510万㎡。长沙施工面积在中部六省会中位居第一，比第二位郑州高658.66万㎡，比武汉多1332.72万㎡，同比增幅位居第二。

　　从竣工面积来看，长沙、合肥竣工面积较大，超过700万㎡；其次为武汉，竣工面积超过550万㎡；再次为南昌、郑州，竣工面积在180~220万㎡，太原最末，低于100万㎡。长沙竣工面积在中部六省会中位居第一，比第二位合肥高26.78万㎡，比武汉多211.13万㎡，同比增幅位居第二。

　　（二）市场即期指标

　　1.市场规模比较（商品房批准预售面积、商品房销售面积）

　　商品房批准预售面积、商品房销售面积可以反映一个城市房地产市场的规模与容量，反映一个城市房地产市场的繁荣程度。

　　表5  2009前三季度中部六省会城市房地产市场规模比较

　　（单位：万㎡  % ）

　　序号123456

　　城市武汉合肥长沙郑州太原南昌

　　批准预售面积775.28 719.03 656.00 392.83 216.40 183.00 

　　同比增长-16.50 -11.04 -22.24 -48.22 0.21 -41.14 

　　销售面积993.72 981.54 861.98 808.17 197.88 375.24 

　　同比增长141.55 25.64 66.11 69.33 78.33 192.74 

　　（注：均为市区数据）

　　小结：长沙新增供应量、销售量在中部六省会中均居第三位

　　从供应量来看，武汉、合肥、长沙新增批准预售量较大，超过650万㎡，其中，武汉、合肥超过700万㎡；其次是郑州，新增批准预售量接近400万㎡；再次为太原、南昌，新增批准预售量在180~220万㎡。长沙商品房批准预售量在中部六省会中居第三位，同比降幅居第三位，分别比第一位武汉低119.28万㎡、5.74个百分点；比第二位合肥低63.03万㎡、11.20个百分点。 

　　从销售量来看，武汉、合肥、长沙、郑州销售量均较大，超过800万㎡，其中武汉、合肥销售量超过980万㎡；南昌、太原销售面积相对较低，低于400万㎡，其中太原低于200万㎡。长沙商品房销售量在中部六省会中居第三位，比第一位武汉低131.74万㎡，比第二位合肥低119.56万㎡；同比增幅居第五位，比第一位南昌低126.63个百分点。 

　　2.商品房供销比比较

　　即期消费指标，用于判断商品房市场实际供应与实际销售之间的关系，在一般情况下该指标不应小于1。该指标合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房价格趋缓，小于1表明实际预售量大于当年批准上市量，市场可能会出现供应短缺，商品房价格将上扬。

　　表6  2009前三季度中部六省会城市商品房供需比

　　（单位：万㎡ ）

　　序号123456

　　城市太原武汉长沙合肥南昌郑州

　　批准预售面积216.40775.28656.00719.03183.00392.83

　　销售

　　面积197.88993.72861.98981.54375.24808.17

　　供销比1.09 0.78 0.76 0.73 0.49 0.49 

　　（注：均为市区数据）

　　小结：长沙新建商品房供销比在中部六省会中均居第三位

　　从数据来看，除太原外，前三季度其他五省会供销比均低于1，有效地消化了去年以来的存量。由于销售量激增的刺激，部分城市房价已出现明显上涨。长沙（市区）供销比为0.76：1，结合去年供销情况来看，08-09年三季度总供销比为1.22：1，供销比已接近正常水平；前三季度长沙（市区）供销比在中部六省会中居第三位，比第一位太原低0.33，比第二位武汉低0.02。

　　3.房产一、二级市场成交量之比

　　反映房地产市场成熟度的重要标志之一。在发达国家，二手房交易都占房产交易的半数以上，部分还超过了80%。通过对新建商品房与二手房交易进行比较，可以了解当前房地产市场的发展阶段。

　　表7  2009前三季度中部六省会城市房产一、二级市场成交量之比

　　（单位：万㎡ ）

　　序号123456

　　城市合肥郑州太原长沙武汉南昌

　　商品房981.54808.17197.88861.98993.72375.24

　　二手房170.62172.4344.85199.35350.34138.42

　　比值5.75 4.69 4.41 4.32 2.84 2.71 

　　（注：均为市区数据）

　　小结：长沙二手房成交量在中部六省会中均居第二位，房产一、二级市场成交量之比居第四位

　　从上表数据来看，各地房地产市场发展水平不一，武汉、南昌比值小于3，二手房市场交易相对旺盛；合肥、郑州、太原比值超过长沙，目前房地产市场整体以新房交易为主；长沙比值为4.32，在中部六省会中居第四位，房地产市场正处于快速成长期。

　　（三）市场价格与贷款指标

　　1.市场价格及增幅比较

　　该指标反映各城市房价和房价增幅是否合理。

　　表8  2009前三季度中部六省会房地产市场价格比较

　　（单位：元/㎡  %）

　　序号123456

　　城市武汉太原郑州南昌合肥长沙

　　商品房均价524450584834461944004010

　　同比

　　增长-2.64-6.679.17-9.2410.230.57

　　住宅

　　均价514846514529437041813790

　　同比

　　增长1.05-6.614.34-9.310.975.49

　　（注：均为含非市场定价类住宅的市区商品房、商品住宅成交均价）

　　小结：长沙商品房、商品住宅均价在中部六省会中均居末位，住房价格涨幅均第三位

　　从价格来看，2009前三季度长沙商品房及住宅均价在中部六省会中居最末，比第五位合肥的商品房、商品住宅均价分别低390、391元/㎡。从商品房均价同比增长率来看，经过第三季度房价上扬的推动，各城市房价涨幅相对于上半年均有所增大，其中长沙商品房价涨幅、武汉住宅均价涨幅均已由负转正；中部六省会商品房均价涨幅最大的是合肥，涨幅达10.23%，住宅均价涨幅最大的是郑州，涨幅达14.34%。长沙商品房价同比上扬0.57%，其中住宅价格上涨5.49%，涨幅在中部六省会中均居第三位。

　　2.住房价格增长率与GDP增长率之比

　　商品住宅价格增幅与GDP增幅之比在一定程度上反映房价上涨是否合理。根据日本、香港、新加坡房地产市场的运行轨迹，当比值大于1表明增长过快，大于1.8时，表明房地产市场价格上涨不正常，应当预警。

　　表9  2009前三季度中部六省会城市房价增长率与GDP增长率

　　（单位：%）

　　序号123456

　　城市合肥长沙南昌武汉郑州太原

　　住宅价格

　　增长率10.975.49-9.31.0514.34-6.6

　　GDP增长率16.90 14.50 12.00 11.50 9.00 1.40 

　　比值0.65 0.38 -0.78 0.09 1.59 -4.71 

　　小结：长沙房价增长率与GDP增长率比值为0.38，房价涨幅位于正常水平

　　从数据来看，中部六省会房价增长率与GDP涨幅之比均低于1.8，位于正常水平。除郑州住房价格增长率高于GDP增长率外，其他城市均低于GDP同比增幅。长沙比值仅为0.38，住宅价格涨幅相对合理。

　　3.房价增长率与CPI增长率之比

　　房价增长率与CPI增长率之比，反映了房价的增幅与CPI的增幅的速度关系，可以用来判断房地产价格的涨幅是否过快或过慢。

　　表10  2009前三季度中部六省会城市房价增长率与CPI增长率之比

　　（单位：%）

　　序号123456

　　城市太原郑州长沙南昌武汉合肥

　　住宅价格

　　增长率-6.6014.345.49-9.301.0510.97

　　CPI增长率-0.60 -0.70 -0.80 -0.90 -1.20 -1.80 

　　小结：中部六省会CPI均为负值，长沙CPI降幅第四

　　从上表数据来看，中部六省会CPI增长率均为负值，当前整体市场的居民消费价格指数仍处于微降中；CPI、房价处于同跌的有太原、南昌。长沙的比值为-6.86，随着CPI同比降幅逐渐收窄，市民对经济前景的信心逐步增强，投资性需求开始增加，促使房价涨幅开始提速。

　　4.房价收入比

　　人均可支配收入与房价比可以在一定程度上反映城市房价是否合理，同时，也可以反映一个城市的购买能力。根据国际比较公认的说法，房屋价格与年收入比在6以内比较合适。

　　表11  2009前三季度中部六省会城市房价与收入比

　　（单位：元）

　　序号123456

　　城市太原武汉南昌郑州合肥长沙

　　30㎡房价139530154440131100135870125430113700

　　前三季度可支配收入114801407112084131621314815243

　　预计年可支配

　　收入153071876116112175501753120324

　　房价收入比9.12 8.23 8.14 7.74 7.15 5.59 

　　小结：房价收入比相较上半年提高0.41，但仍是中部六省会唯一房价收入比较为合理的城市

　　根据我国对小康的定义，我们取人均居住面积为30平方米。从表中我们可以看到，房价收入比最大值为9.12，出自太原市；最小值为5.59，出自长沙市。与上半年数据对比来看，由于各市房价均有不同程度上扬，而前三季度可支配收入预期增幅低于上半年增幅，使得各市累计房价收入比均出现不同程度提高。长沙房价收入比为5.59，比第一位太原低3.53，也比上半年提高了0.41，但仍是中部六省会中唯一房价收入比在国际公认合理水平以内的城市。

　　三、对当前各市房地产市场形势的基本判断及结论

　　（一）经济企稳回升势头增强，中部六省会固定资产投资及GDP增幅继续扩大。从中部六省会的情况来看，前三季度除郑州外，其他五省会城市全社会固定资产投资同比增幅相对于上半年均有所提高，而各市GDP增幅相对于上半年增幅也出现提高，这表明党中央、国务院应对国际金融危机、促进经济平稳较快发展的一揽子计划，已经对中部城市经济的发展产生了巨大的促进作用。 

　　（二）房地产投资增速加快，占全社会固定资产投资比例有所提高。从中部六省会的情况来看，前三季度各市房地产完成投资额增幅相对于上半年有所扩大，占全社会固定资产投资比例有所提高（长沙、太原比例有轻微降低），这表明随着经济形势的好转，大部分城市的房地产投资都出现回升迹象，预计全年的房地产投资占全社会固定资产投资比例将会有进一步提高。

　　（二）新开工面积同比普遍减少，而施工面积仍相对较大、竣工面积保持较高增长。从中部六省会的情况来看，前三季度除太原外，其他各市新开工面积同比均出现不同程度减少；施工面积仅南昌同比下调，其他各市在建面积同比均有10%以上的攀升；竣工面积除郑州同比下调外，其他各市竣工面积均有20%以上的增长，这表明面对当前各市较大的施工面积，开发商普遍采取了谨慎态度，新开工面积出现减少；而针对已开建项目，面对当前良好销售形势，开发商普遍加快了施工进度，以利尽快投入市场，这也就形成了当前竣工面积快速增长的局面。

　　（三）商品房新增供应量同比普遍减少，销售量大幅增长。前三季度除太原新增批准预售量同比增长0.21%外，其他各市均出现11%以上的下跌；而销售量中部六省会同比均出现大幅上扬，除合肥同比增幅仅1/4外，其他各市均超过60%，这表明今年“供减销增”是个普遍现象，各市新增供应量的普遍减少，是对去年各市商品房大量上市的一种保护性反弹，将有助于消化现有存量，避免市场过度膨胀；而各市实行的房地产新政，加上中国经济出现回暖曙光，刺激了居民购房，从而形成了当前房地产市场供销迥异的现象。

　　（四）商品房价出现上扬，房价同比涨幅提高。从房价来看，前三季度中部六省会房价相较上半年房价均出现不同程度上扬；从房价涨幅来看，前三季度中部六省会房价涨幅相较上半年涨幅均有所增大，这表明由于今年以来房地产市场持续火爆，至上半年止各市存量商品房已基本得到消化，这样，到了第三季度房地产市场就已经开始出现供不应求的现象，房价也随之出现上扬，另外，CPI同比降幅逐渐收窄，市民对经济前景的信心逐步增强，投资性需求增加也可能是促进房价上扬的直接原因。

　　（五）由于房价上扬，房价收入比出现反弹。从房价收入比来看，由于各市房价均有不同程度上扬，而前三季度可支配收入预期增幅低于上半年增幅，使得各市累计房价收入比均出现不同程度提高；长沙房价收入比也比上半年提高了0.41，但仍是中部六省会中唯一房价收入比在国际公认合理水平以内的城市。

　　（六）房地产市场酝酿新变化。从中部六省会商品房销售情况来看，除太原外，其他各市第三季度相对于第二季度的商品房环比销售增速，比第二季度相对于第一季度的商品房环比销售增速均有所放缓，而房价则呈逐季上扬态势，由此可以推断，若保持当前趋势，成交增速放缓甚至成交量出现下降、房价却持续上扬的“价升量跌”现象将可能成为四季度房地产市场的新特点。