注：1.本报告仅供给相关领导、政府职能部门和房地产相关专业人士参考，属内部研究成果，未经许可，不得公开发布。

　　2.本报告中涉及的新建商品房分类价格仅作本中心研究分析之用途，不是对外正式发布的价格数据。对外正式发布的房地产价格以市统计主管部门公布的相关数据为准。

　　2009年在市委、市政府的正确领导下，我市认真贯彻了中央各项房地产业发展的宏观调控政策，继续执行了我市08年以来的房地产市场扶持政策，通过强化商品房预售、销售管理，二手房交易的规范、安全管理，增强了政府对市场的引导和监管，并创造性的将住房保障与引导需求相结合，在多方努力下，长沙房地产市场迎来了前所未有的丰收年。2009年我市（含四县市）完成房地产开发投资497.47亿元，同比增长5.95%，约占全市固定资产投资的20%。商品房施工面积6168.62万㎡，其中新开工面积1777.10万㎡，同比增长45.99%、8.50%；竣工面积1314.71万㎡，同比增长75.16%。2009年我市（含四县市）累计批准预售1456万㎡，同比减少21%；实现商品房销售面积1716万㎡，销售金额643亿元，同比分别增长81%、92%。

　　PART 1  长沙市房地产市场基本情况

　　一、房产一级市场（新建商品房）

　　（一）新建商品房累计供应和销售总量分析

　　2009年全市新建商品房累计批准预售1455.71万㎡，同比减少20.93%，其中住宅批准预售1309.70万㎡，同比减少21.29%。分区划来看，内五区新建商品房累计批准预售995.96万㎡，同比减少19.09%，其中住宅批准预售885.38万㎡，同比减少19.74%；四县市新建商品房累计批准预售459.75万㎡，同比减少24.65%，其中住宅批准预售424.32万㎡，同比减少24.34%。

　　同期全市新建商品房累计销售1715.84万㎡，同比增长80.97%，其中住宅销售1618.05万㎡，同比增长92.01%。分区划来看，内五区新建商品房累计销售1276.04万㎡，同比增长87.44%，其中住宅销售1195.03万㎡，同比增长101.13%；四县市新建商品房累计销售439.80万㎡，同比增长64.49%，其中住宅销售423.02万㎡，同比增长70.19%。上半年全市新建商品房成交住宅与非住宅面积比例约为16.55：1。其中，内五区比值为14.75：1，四县市比值为25.21：1。

　　表1  2009年长沙全市及各区县新建商品房、住宅供应情况

　　项目

　　区域新 建 商 品 房其中：住    宅

　　批准预售面积

　　（万㎡）同比

　　（%）比例

　　（%）批准预售面积

　　（万㎡）同比

　　（%）比例

　　（%）

　　全  市1455.71-20.93100.001309.70-21.29100.00

　　其中开福区233.79-15.3916.06206.74-14.6515.79

　　天心区115.08-41.937.9198.42-45.427.51

　　雨花区335.25-27.6723.03297.72-28.5322.73

　　岳麓区231.8116.5915.92216.6320.7316.54

　　芙蓉区80.03-15.055.5065.87-22.125.03

　　长沙县225.91-12.2215.52218.13-9.7516.65

　　望城县104.09-36.177.1592.02-41.507.03

　　浏阳市47.55-18.073.2743.06-7.723.29

　　宁乡县82.20-37.595.6571.11-38.275.43

　　表2  2009年长沙全市及各区县新建商品房、住宅销售情况

　　项目

　　区域新 建 商 品 房其中：住    宅

　　销售面积

　　（万㎡）同比

　　（%）比例

　　（%）销售面积

　　（万㎡）同比

　　（%）比例

　　（%）

　　全  市1715.8480.97100.001618.0592.01100.00

　　其中开福区284.1396.3616.56270.58105.4316.72

　　天心区220.7376.4312.86206.1688.9912.74

　　雨花区416.2590.8324.26391.29101.1924.18

　　岳麓区221.23112.5212.89210.67142.1813.02

　　芙蓉区133.7050.647.79116.3461.827.19

　　长沙县214.639712.51210.139812.99

　　望城县76.7724.734.4775.2727.024.65

　　浏阳市49.355.542.8844.4918.512.75

　　宁乡县99.0597.625.7793.13104.125.76

　　（二）新建商品房供销对比（期间新建商品房批准预售面积：期间新建商品房实际销售面积）

　　2009年全市新建商品房供销比为0.85：1，其中新建商品房住宅供销比为0.81：1。分区划来看，内五区新建商品房供销比为0.78：1，其中新建商品房住宅供销比为0.74：1；四县市新建商品房供销比为1.05：1，其中新建商品房住宅供销比为1.00：1。

　　表3  2009年长沙全市及各区县新建商品房供销对比

　　区域

　　项目开福区天心区雨花区岳麓区芙蓉区长沙县望城县浏阳市宁乡县全市

　　新建商品房0.820.520.811.050.601.051.360.960.830.85

　　其中：住宅0.760.480.761.030.571.041.220.970.760.81

　　（三）新建商品房成交金额、成交均价

　　2009年长沙市新建商品房销售金额为643.46亿元，同比增长91.70%，其中住宅成交金额为574.83亿元，同比增长111.26%。分区划来看，长沙内五区新建商品房销售金额为518.91亿元，同比增长94.19%，其中住宅成交金额为459.55亿元，同比增长117.48%。四县市新建商品房销售金额为124.56亿元，同比增长82.00%，其中住宅成交金额为115.27亿元，同比增长89.65%。

　　2009年长沙全市新建商品房（含经适等）均价为3750元/㎡，同比上涨5.93%，其中住宅3553元/㎡，同比上涨10.03%；内五区新建商品房（含经适等）均价为4067元/㎡，同比上涨3.60%，其中住宅3846元/㎡，同比上涨8.13%；四县市新建商品房（含经适等）均价为2832元/㎡，同比上涨10.65%，其中住宅2725元/㎡，同比上涨11.43%。

　　表4  2009年长沙全市及各区县新建商品房、住宅销售均价、金额（含经适等）

　　区域      项目新 建 商 品 房其中：住 宅

　　均价（元/㎡）金额（亿元）均价（元/㎡）金额（亿元）

　　全  市3750643.463553574.83

　　其中开福区4206119.514104111.03

　　天心区372682.25346071.32

　　雨花区4065169.213891152.26

　　岳麓区391086.50376079.21

　　芙蓉区459561.44393145.73

　　长沙县315967.80310865.31

　　望城县296122.73293022.05

　　浏阳市256112.6421719.66

　　宁乡县215921.38196018.25

　　（四）非市场定价类住宅供销分析（非市场定价类住宅仅指单位集资建房、定向开发和经济适用房）

　　2009年内五区非市场定价类住宅共批准预售9252套、113.07万㎡，同比减少43.89%、41.03%；成交14905套，成交面积为177.03万㎡，同比增长59.74%、62.72%，成交均价为2443元/㎡，同比上涨26.78%。

　　第四季度内五区非市场定价类住宅共批准预售2360套、32.05万㎡，同比分别减少74.78%、71.96%，环比分别增长-13.90%、13.63%；成交5061套，成交面积为61.69万㎡，同比增长76.96%、90.54%，环比分别增长79.02%、91.29%，成交均价为2377元/㎡，同比上涨11.26%，环比上涨9.02%。

　　二、房产二级市场（二手房）

　　（一）累计成交总量分析 

　　2009年全市二手房成交面积450.06万㎡，成交套数为38100套，成交金额为93.59亿元，与去年同期相比分别增长64.44%、108.48%、73.72%；其中住宅成交321.58万㎡，成交套数为33486套，成交金额为63.78亿元，与去年同期相比分别增长115.19%、125.92%、160.66%。 分区划来看，内五区二手房成交面积310.70万㎡，成交套数为29358套，成交金额为77.25亿元，与去年同期相比分别增长81.46%、111.51%、83.57%；其中住宅成交239.18万㎡，成交套数为26963套，成交金额为53.56亿元，与去年同期相比分别增长132.65%、128.85%、174.99%。四县市二手房成交面积139.36万㎡，成交套数为8742套，成交金额为16.35亿元，与去年同期相比分别增长36.00%、98.93%、38.59%；其中住宅成交82.40万㎡，成交套数为6523套，成交金额为10.22亿元，与去年同期相比分别增长76.70%、114.57%、104.73%。

　　表5  2009年长沙全市及各区县二手房、住宅销售情况

　　项目

　　区域二 手 房其中：住    宅

　　销售面积

　　（万㎡）销售套数（套）销售金额（亿元）销售面积

　　（万㎡）销售套数（套）销售金额（亿元）

　　全  市450.063810093.59321.583348663.78

　　其中开福区51.59524410.5840.9750218.87

　　天心区51.93527513.5039.7649738.88

　　雨花区104.49895428.4671.03812516.07

　　岳麓区48.56410710.3639.4237128.23

　　芙蓉区54.14577814.3448.00513211.50

　　长沙县57.9430167.4931.6423094.87

　　望城县8.466031.236.715401.11

　　浏阳市39.5034604.1328.4026472.76

　　宁乡县33.4616633.5015.6510271.48

　　（二）月度交易量分析

　　12月长沙二手房成交面积63.77万㎡，成交套数为4874套，成交金额为14.17亿元，环比分别增长25.81%、22.80%、-9.57%；其中住宅成交45.65万㎡，成交套数为4487套，成交金额为9.88亿元，环比分别增长38.96%、25.41%、41.10%。分区划来看，内五区二手房成交面积49.84万㎡，成交套数为3980套，成交金额为12.38亿元，同比分别增长167.53%、197.24%、191.15%，环比分别增长23.28%、23.83%、-11.49%；其中住宅成交36.70万㎡，成交套数为3740套，成交金额为8.62亿元，同比分别增长281.45%、227.50%、409.61%，环比分别增长40.76%、24.09%和40.36%。四县市二手房成交面积13.93万㎡，成交套数为894套，成交金额为1.80亿元，环比分别增长35.77%、18.41%和6.28%；其中住宅成交8.95万㎡，成交套数为747套，成交金额为1.26亿元，环比分别增长32.01%、32.45%和46.37%。

　　表6  2009年12月长沙全市及各区县二手房、住宅销售情况

　　项目

　　区域二 手 房其中：住    宅

　　销售面积

　　（万㎡）销售套数（套）销售金额（亿元）销售面积

　　（万㎡）销售套数（套）销售金额（亿元）

　　全 市63.77487414.1745.6544879.88

　　其中开福区6.296571.585.806351.34

　　天心区7.187301.756.076921.44

　　雨花区19.2512114.6811.0211462.62

　　岳麓区8.505812.075.985371.27

　　芙蓉区8.628012.307.827301.95

　　长沙县7.053360.933.462820.59

　　望城县0.97750.180.96740.18

　　浏阳市3.763200.423.092600.33

　　宁乡县2.151630.271.441310.16

　　（三）二手房交易走势分析

　　从内五区各季度二手房成交走势来看，今年二手房市场呈现快速走高态势，从一季度成交量低于50万㎡，到四季度高于100万㎡，季度平均增长率达38.14%，这一方面是由于二手房营业税免征时限从5年缩短为2年，增大了二手房市场有效供给，另一方面，购房契税减半及免征印花税等优惠政策也确实让百姓得到了实惠，同时5月份我市开始实施合同网上签约和交易资金监管，也使得二手房的交易安全得到了可靠保证，这一切共同促进了今年我市二手房交易的快速增长。

　　图1   2009年长沙内五区各季度二手房、住宅成交情况柱状图

　　从内五区各月成交走势来看，除9月、10月有较大波动外，今年内五区二手房交易基本呈逐月增长态势。从各月成交量来看，从4月起各月二手房交易量均高于20万㎡，全部超过了去年单月交易量最大值，数次刷新内五区单月成交历史记录；11月、12月交易量更是突破40万㎡，达到了今年月交易量峰值。年末出现峰值的原因主要是买卖双方出于对二手房营业税征免时限恢复为5年及其他优惠政策取消的担心，近两个月纷纷抓紧过户，从而形成了年底二手房交易井喷的现象。

　　图2  2009年长沙内五区各月二手房、住宅销售情况柱状图

　　（四）累计交易均价分析

　　2009年长沙全市二手房成交均价为2080元/㎡，同比上涨5.64%。其中，二手房住宅成交均价为1983元/㎡，同比上涨21.13%；分区划来看，内五区二手房成交均价为2486元/㎡，同比上涨1.16%。其中，二手房住宅成交均价为2239元/㎡，同比上涨18.20%；二手房非住宅成交均价为3311元/㎡，同比上涨0.24%。四县市二手房成交均价为1173元/㎡，同比上涨1.90%。其中，二手房住宅成交均价为1240元/㎡，同比上涨15.86%（注：长沙市二手房的交易申报成交价格与实际成交价有一定差距，本统计数据金额为计税金额、均价为计税金额/面积）。

　　表7  2009年长沙全市及各区县二手房、住宅销售均价

　　区域      项目二 手 房

　　（元/㎡）其中：住 宅

　　（元/㎡）

　　全  市20801983

　　其中开福区20512165

　　天心区25992234

　　雨花区27242263

　　岳麓区21342088

　　芙蓉区26502397

　　长沙县12921538

　　望城县14521656

　　浏阳市1046972

　　宁乡县1047945

　　（五）月度交易均价分析

　　12月长沙全市二手房平均价格为2222元/㎡，环比下跌28.12%。其中，二手住宅平均价格为2164元/㎡，环比上涨1.54%。分区划来看，内五区二手房平均价格为2483元/㎡，同比上涨8.83%，环比下跌28.30%。其中，二手住宅平均价格为2348元/㎡，同比上涨33.60%，环比下跌0.29%，二手房非住宅平均价格为2860元/㎡，同比上涨0.64%，环比下跌47.64%。四县市二手房平均价格为1289元/㎡，环比下跌21.72%；其中，二手住宅平均价格为1406元/㎡，环比上涨10.88%。

　　表8  2009年12月长沙全市及各区县二手房、住宅销售均价

　　区域           项目二 手 房

　　（元/㎡）其中：住 宅

　　（元/㎡）

　　全  市22222164

　　其中开福区25072306

　　天心区24302373

　　雨花区24322376

　　岳麓区24392125

　　芙蓉区26692493

　　长沙县13141702

　　望城县18911884

　　浏阳市11121074

　　宁乡县12711144

　　由于二手房交易存在瞒价行为，多数二手房交易均以政府指导价为准，从而形成了这种二手住宅均价一直低位稳定的怪现状。内五区今年各月的二手房备案均价如下图。

　　图3  2009年长沙内五区二手房、住宅单月均价走势图

　　（六）房产一、二级市场交易量对比分析

　　从成交面积上看， 2009年全市房产一、二级市场累计交易量之比为3.81：1。其中，内五区房产一、二级市场累计交易量之比为4.11：1，比2008年比值增大0.13；四县市房产一、二级市场累计交易量之比为3.16：1。各区比值具体见下表： 

　　表9  2009年长沙全市及各区县房产一、二级市场交易量对比

　　区 域

　　项  目开福区天心区雨花区岳麓区芙蓉区长沙县望城县浏阳市宁乡县全 市

　　一、二级市场交易量之比5.514.253.984.562.473.709.071.252.963.81

　　12月全市房产一、二级市场累计交易量之比为2.27：1，比11月比值减小0.38。其中，内五区房产一、二级市场累计交易量之比为1.95：1，比11月比值减少0.45；四县市房产一、二级市场累计交易量之比为3.42：1，比11月比值减少0.20。

　　（七）本月二手房网站房源采样均价分析（数据采集自esf.0731fdc.com）

　　从出售采样分析来看，12月份住宅类房源挂牌均价为4514元/㎡，环比下跌0.86%。其中，纯住宅挂牌均价为4513元/㎡，环比下跌0.64%。商住两用房挂牌均价为4555元/㎡，环比下跌13.68%。非住宅中，写字楼类挂牌均价为5672元/㎡，环比下跌2.69%；门面挂牌均价为13103元/㎡，环比下跌12.60%。

　　从二手房出租采样分析来看，12月份住宅类出租房源挂牌月均租金为14.97元/㎡，环比下跌1.19%。其中，纯住宅挂牌月均租金为14.76元/㎡，环比下跌0.81%；商住两用房挂牌月均租金为16.65元/㎡，环比下跌1.30%。纯住宅中，毛坯房挂牌月均租金为13.52元/㎡，环比上涨27.07%；一般装修挂牌月均租金为13.54元/㎡，环比下跌7.32%；中等装修挂牌月均租金为14.57元/㎡，环比下跌0.41%；豪华装修挂牌月均租金为17.52元/㎡，环比上涨0.11%。非住宅中，写字楼挂牌月均租金为35.96元/㎡，环比上涨30.95%；门面挂牌月均租金为44.07元/㎡，环比下跌8.81%。（注：价格仅为当期网上挂牌房源均价，并非市场整体均价）。

　　（八）房屋租售比

　　12月份，长沙二手住房出租挂牌月均租金与商品住房平均价格之比（租售比）为1：292。

　　三、抵押情况统计分析

　　（一）累计抵押情况分析

　　1-12月，全市共办理抵押登记手续181861起，抵押面积3322.22万㎡，贷款金额682.51亿元，其中，办理个人抵押登记手续177860起，抵押面积2377.53万㎡，贷款金额491.46亿元。分区划来看，内五区共办理抵押登记手续128657起，抵押面积1891.89万㎡，贷款金额513.59亿元，同比分别增长73.35%、43.83%、72.63%；其中，办理个人抵押登记手续126208起，抵押面积1399.44万㎡，贷款金额375.71亿元，同比分别增长73.44%、66.29%、97.46%。四县市共办理抵押登记手续53204起，抵押面积1430.33万㎡，贷款金额168.92亿元；其中，办理个人抵押登记手续51652起，抵押面积978.09万㎡，贷款金额115.75亿元。

　　1-12月，全市共办理在建工程抵押1461起，抵押面积646.06万㎡，贷款金额104.53亿元。其中，内五区共办理在建工程抵押588起，抵押面积443.42万㎡，贷款金额76.73亿元，同比分别减少2.00%、26.12%、10.35%。四县市共办理在建工程抵押873起，抵押面积202.64万㎡，贷款金额27.80亿元。

　　表10  2009年1-12月长沙全市及各区县房屋抵押情况

　　项  目

　　全    市其中：内 五 区其中：四 县 市

　　一

　　般

　　抵

　　押抵押起数（起）18186112865753204

　　其中：个人17786012620851652

　　抵押面积（万㎡）3322.221891.891430.33

　　其中：个人2377.531399.44978.09

　　贷款金额（亿元）682.51513.59168.92

　　其中：个人491.46375.71115.75

　　在建工程抵押抵押起数（起）1461588873

　　抵押面积（万㎡）646.06443.42202.64

　　贷款金额（亿元）104.5376.7327.80

　　从内五区各季度个人住房抵押情况来看，在今年房地产市场成交异常火爆的情况下，个人住房抵押也呈大幅上扬态势，特别是第二季度抵押户数、面积、贷款金额相对第一季度增幅均超过50%，而第三季度抵押户数、面积、贷款金额相对第二季度增幅也分别达到9.62%、17.54%、20.01%。第四季度虽然抵押户数、面积环比略有降低，但贷款金额增幅仍然达到了2.21%，其原因主要是由于第四季度房价环比涨幅较大，这也使得单位面积取得的贷款金额相对有所提高。

　　图4   2009年长沙内五区各季度个人住房抵押户数、面积、贷款金额堆积柱形图

　　（二）本月抵押情况分析

　　12月份，长沙共办理抵押登记手续17798起，抵押面积280.03万㎡，贷款金额68.49亿元；其中，办理个人抵押登记手续17537起，抵押面积218.80万㎡，贷款金额53.53亿元。分区划来看，内五区共办理抵押登记手续13908起，抵押面积185.84万㎡，贷款金额55.00亿元，同比分别增长93.19%、39.12%、41.28%，环比分别增长0.35%、1.61%、7.36%；其中，办理个人抵押登记手续13755起，抵押面积154.77万㎡，贷款金额44.12亿元，同比分别增长94.28%、91.07%、136.82%，环比分别增长0.17%、2.38%、4.62%。四县市共办理抵押登记手续3890起，抵押面积94.19万㎡，贷款金额13.49亿元，环比分别增长7.79%、23.29%、13.46%；其中，办理个人抵押登记手续3782起，抵押面积64.03万㎡，贷款金额9.41亿元，环比分别增长8.12%、2.55%、-1.16%。

　　12月份，长沙共办理在建工程抵押130起，抵押面积54.63万㎡，贷款金额9.60亿元。其中，内五区共办理在建工程抵押104起，抵押面积37.61万㎡，贷款金额6.74亿元，同比分别增长112.24%、-42.47%、8.53%，环比分别增长420.00%、8.11%、-16.89%。四县市共办理在建工程抵押26起，抵押面积17.02万㎡，贷款金额2.86亿元，环比分别增长550.00%、299.53%、694.44%。

　　表11  2009年12月长沙全市及各区县房屋抵押情况

　　项  目

　　全    市其中：内 五 区其中：四 县 市

　　一

　　般

　　抵

　　押抵押起数（起）17798139083890

　　其中：个人17537137553782

　　抵押面积（万㎡）280.03185.8494.19

　　其中：个人218.80154.7764.03

　　贷款金额（亿元）68.4955.0013.49

　　其中：个人53.5344.129.41

　　在建工程抵押抵押起数（起）13010426

　　抵押面积（万㎡）54.6337.6117.02

　　贷款金额（亿元）9.606.742.86

　　四、土地市场分析(数据来源：长沙市国土资源局，网上挂牌出让系统)

　　表12 2009年12月长沙市全市及各区土地供应和交易情况

　　区域

　　项目开福区天心区雨花区岳麓区芙蓉区全市

　　出让宗  数42107225

　　面积（㎡）139233.028993.091807943.3579694.3412540.922548404.67

　　成交宗  数200215

　　面积（㎡）2914.280064050.3311665.0378629.64

　　金额9550023836706631857

　　综合地价水平值327700372160574052

　　表13  2009年12月长沙市各用途土地成交情况

　　用途

　　项目全 市其  中

　　商业（综合）住 宅工 业

　　成交宗数5320

　　成交面积（㎡）78629.6421048.857580.840

　　成交金额（万元）318578313235440

　　综合地价水平值

　　(元/㎡)4052394940890

　　1-12月，全市招拍挂出让土地挂牌207宗，土地面积1086.4万㎡。其中，商业（综合）用地挂牌100宗，土地面积237.01万㎡；住宅用地挂牌50宗，土地面积261.47万㎡；工业用地挂牌57宗，土地面积582.32万㎡。全市土地实际成交61宗，成交面积182.64万㎡，成交总金额42.03亿元，综合地价水平值2301元/㎡，其中，商业（综合）用地成交面积46.05万㎡，成交金额215580.12万元；住宅用地成交面积57.34万㎡，成交金额125014万元；工业用地成交面积78.35万㎡，成交金额24954.89万元。

　　12月份，全市招拍挂出让土地挂牌25宗，土地面积254.84万㎡。其中，商业（综合）用地挂牌10宗，土地面积20.63万㎡；住宅用地挂牌7宗，土地面积25.05万㎡；工业用地挂牌8宗，土地面积209.16万㎡。全市土地实际成交5宗，成交面积7.86万㎡，成交总金额31857万元，综合地价水平值4052元/㎡，其中，商业（综合）用地成交面积2.1万㎡，成交金额8313万元；住宅用地成交面5.76万㎡，成交金额23544万元；本月没有工业用地成交。

　　房地产用地市场滞后于房地产市场，房地产市场在2007年底至2008年初遭遇拐点，房价一路走低、销量萎缩严重、观望情绪渐浓，而房地产用地市场在2008年中期至后期才逐渐遭遇拐点，供应量减少、多次流拍、成交价屡创新低。

　　开发投资形势依然严峻，2009年长沙市房地产销售市场情况喜人，但许多房地产新项目停滞不前，发展商信心缺失，在日益严峻的市场局面影响下，部分新的房地产项目采取了推迟工程进度、拖延开工时间等方式来避免影响，房地产开发投资和新开工面积下降速度很快，出现负增长，这对于房地产业的健康发展十分不利。

　　地王现象卷土重来，早在2007年，长沙新河三角洲北城地王横空出世，92亿中国土地拍卖最高总价震惊了当时的土地交易市场。2009年11月，位于长沙南湖新城的038号地块，成交价12.4388亿，每亩单价达到1037万元/亩，成为新地王。在南湖片区038号地成为长沙新晋地王后的第五天，开始挂牌滨江新城044号地就以高达7767.25元/平米的楼面地价，撼动了南湖地王刚刚坐上的地王之位，虽然最后由于种种原因无人出价，导致流拍。

　　五、经济适用住房货币补贴情况

　　表14  长沙市经济适用住房货币补贴情况表

　　区属发放货币补贴凭证已购房情况

　　户数金额（万元）户数面积（㎡）金额（万元）

　　芙蓉区2901227233018264319.623885.50

　　天心区4054308553744313527.529067

　　雨花区4032320433492302594.327812.50

　　开福区6053437964919424647.236277

　　岳麓区3271228542933266025.421451

　　高新区97776696872.99552

　　总计20408153047181751577987139045

　　2009年全市已经发放经济适用住房货币补贴凭证20408户，补贴凭证金额15.30亿元。其中，已购房18175户，购房面积157.80万㎡，购房平均户型面积为86.82㎡。其中，购买商品住房10842户，购房面积105.54万㎡，购房平均户型面积为97.34㎡；购买二手住房7333户，购房面积52.26万㎡，购房平均户型面积为71.27㎡。补贴资金已经发放11.96亿元，待发放补贴资金1.94亿元。

　　PART 2  内五区新建纯商品房市场供销情况分析

　　六、新建纯商品房供销量分析

　　（一）新建纯商品房供应量分析

　　2009年长沙内五区新建纯商品房、住宅各批准预售879.96万㎡、772.31万㎡，同比减少14.84%、13.63%，住宅占商品房批准预售总量的87.77%。

　　表15  2009年长沙内五区新建纯商品房、住宅供应情况

　　项目

　　板块商 品 房其中：住   宅

　　批准预售面积

　　（万㎡）同比

　　（%）比例

　　（%）批准预售面积

　　（万㎡）同比

　　（%）比例

　　（%）

　　内五区879.96-14.84100.00772.31-13.63100.00

　　开福区228.61-13.5825.98201.57-12.3826.10

　　天心区92.69-33.7910.5376.32-37.179.88

　　雨花区289.79-24.5032.93254.37-23.5532.94

　　岳麓区201.1125.1822.85186.2837.5724.12

　　芙蓉区67.76-19.637.7053.77-27.896.96

　　从各季度新建纯商品房预售情况来看，今年纯商品房季度平均批准预售量为220万㎡，比去年季度平均值低38万㎡。从各季度走势来看，今年纯商品房批准预售呈逐季增长态势：第一季度由于市场气氛低迷，批准预售量低于100万㎡；第二季度后，由于销售形势的日益好转，也使得开发商增大了市场投放量，后三季度新增批准预售量均超过235万㎡，第四季度更是突破300万㎡，季度平均增幅为48.33%。

　　分区来看，雨花区、开福区、岳麓区今年批准预售量较大，均突破200万㎡。其中，雨花区上半年批准预售相对较低，两季度均未超过50万㎡，下半年批准预售提速，三季度、四季度批准预售面积环比增幅均超过50%；开福区第二季度批准预售量达到该区今年季度最大值，三、四季度逐季减少；岳麓区二季度后批准预售量较大，第四季度达到该区今年季度批准预售量最大值。天心区、芙蓉区批准预售量相对较少，全年批准预售量未突破100万㎡。

　　图5  2009年长沙内五区各季度纯商品房、住宅批准预售情况柱状图

　　从各月情况来看，全年有半年时间单月纯商品房批准预售量低于50万㎡，仅有3个月超过100万㎡，这样的情况恰好与08年相反；结合今年的销售情况来看，今年较低的新增供应量缓解了商品房市场的销售压力，同时也使得08年的存量供应得到了良好的消化。

　　图6  2009年长沙内五区各月新建纯商品房、住宅批准预售情况柱状图

　　（二）新建纯商品房销售量分析

　　2009年长沙内五区新建纯商品房、住宅累计销售1097.66万㎡、1018.00万㎡，同比增长101.02%、119.74%，住宅销售占商品房销售总量的92.74%。

　　表16  2009年长沙内五区新建纯商品房、住宅销售情况

　　项目

　　板块商 品 房其中：住   宅

　　销售面积

　　（万㎡）同比

　　（%）比例

　　（%）销售面积

　　（万㎡）同比

　　（%）比例

　　（%）

　　内五区1097.66101.02100.001018.00119.74100.00

　　开福区276.76124.3525.21263.23135.4625.86

　　天心区173.8872.2815.84159.6787.8615.69

　　雨花区333.53108.5730.39309.25126.9230.38

　　岳麓区197.91127.2918.03187.59159.5918.43

　　芙蓉区115.5854.5810.5398.2669.599.65

　　从各季度纯商品房销售情况来看，今年纯商品房季度平均销售量为274万㎡，比去年季度平均值高132万㎡，约为去年季度平均值的2倍。从各季度走势来看，今年纯商品房销售呈逐季增长态势，二季度以后纯商品房销售出现爆发式增长，至第三季度，纯商品房销售量已超过330万㎡，第四季度更是超过350万㎡，季度平均增幅达到35.39%。这与全国房地产市场逐渐向好有关，同时，我市实行的经适货补、棚改拆迁及其他促进房地产发展政策，也是今年市区纯商品房销售大幅增长的重要原因。

　　分区来看，今年各区销售量均较高，均超过100万㎡。雨花区销售量最大，超过300万㎡，除第一季度低于50万㎡外，其他三季度均超过90万㎡；开福区、岳麓区分列二、三位，季度销售量一路走高；天心区二、三季度销售量较大，超过50万㎡，一、四季度则低于40万㎡；芙蓉区位居最末，各季度销售量起伏不大，均低于35万㎡。

　　图7  2009年长沙市内五区各季度新建纯商品房、住宅销售情况柱状图

　　从各月情况来看，上半年从2月起纯商品房销售量呈现稳步回升势头，到6月已超过110万㎡；此后纯商品房销售量基本稳定在100万㎡以上（除10月外），8月、11月、12月纯商品房销售量甚至超过了130万㎡，数次刷新长沙内五区月销售记录，下半年纯商品房销售已由回升转为持续火爆。 

　　图8  2009年长沙内五区各月新建纯商品房、住宅销售情况柱状图

　　（三）纯商品房供销对比（期间纯商品房批准预售面积：期间纯商品房实际销售面积）

　　2009年纯商品房供销比为0.80：1，其中纯商品住宅供销比为0.76：1，从本年对比来看，供应量远低于销售量。从各区情况来看，天心区、芙蓉区商品房供销比较低，低于0.60；雨花区、开福区供销比较高，但仍低于0.90；岳麓区最高，但也仅略高于平衡点。

　　表17  2009年长沙内五区新建纯商品房供销对比

　　区  域

　　项  目开福区天心区雨花区岳麓区芙蓉区内五区

　　商品房0.830.530.871.020.590.80

　　其中：住宅0.770.480.820.990.550.76

　　但若结合08年数据来看，商品房合计供销比为1.15：1，其中商品住宅供销比为1.11：1，当前市场供销量已达到基本平衡。从纯商品住宅供销对比来看，除天心区、芙蓉区出现供不应求外，其他各区商品住宅供应量仍基本能满足当前市场需求。

　　a.2009年供销情况对比

　　b.2008-2009年供销情况对比

　　图9  长沙内五区纯商品住宅供销对比（单位：万㎡）

　　图10  2009年长沙内五区各月新建纯商品房、住宅供销比例趋势

　　从单月商品住宅供销比来看，09年除4月、9月供应量大于销售量外，其他各月供销比均低于供销平衡点，这也是今年市场形势和去年的显著不同。较低的新增供应量再加上今年税率降低、房贷优惠、经适货补、棚改拆迁以及各区实行的购房补贴活动等对于房地产业的大力支持，使得08年来的供应存量基本得到消化。

　　七、新建纯商品房销售价格分析

　　（一）新建纯商品房累计成交均价分析

　　图11  长沙内五区新建纯商品房、住宅累计均价走势图

　　2009年长沙内五区新建纯商品房均价为4357元/㎡，同比上涨1.68%，其中，商品住宅平均售价为4123元/㎡，同比上涨5.54%。从各区情况来看，芙蓉区商品房均价最高，均价达到4960元/㎡；岳麓区商品房均价最低，均价为4076元/㎡。雨花区商品住宅均价最高，均价为4302元/㎡；天心区商品住宅均价最低，均价为3893元/㎡。

　　图12  2009年长沙内五区新建纯商品房、住宅均价柱形图

　　（二）新建纯商品房成交均价走势

　　从长沙市内五区新建纯商品房、住宅均价季度走势来看，2009年纯商品房季度均价在二季度达到最低，均价为4173元/㎡，此后快速上扬；纯商品住宅季度均价上半年基本平稳，下半年上涨速度加快，特别是第四季度环比涨幅较大。

　　图13  2009年长沙内五区新建纯商品房、住宅均价季度走势图

　　从各区纯商品住宅季度均价走势来看，雨花区、岳麓区均价直线上扬，季度平均涨幅达2.94%、5.14%；天心区、芙蓉区第三季度均价起伏较大，一个上涨一个下跌，其他三季度芙蓉区呈现上扬、天心区基本平稳；开福区前三季度持续下跌，四季度均价上扬。

　　图14  2009年长沙内五区分区新建纯商品住宅季度均价走势图

　　从单月情况来看，2009年长沙新建纯商品房月均价在2月达到最高，此后截止6月基本呈下行趋势；7月-9月纯商品房均价波动较小，10月后均价出现快速上扬。新建纯商品住宅上半年基本在4000元/㎡上下波动，7月上涨后，8月、9月有一个回调过程，10月后呈快速上扬态势。

　　图15  2009年长沙内五区新建纯商品房、住宅单月均价走势图

　　（三）新建纯商品房期、现房量、价分析

　　2009年长沙内五区新建纯商品房期房、现房成交量分别为975.54万㎡、122.12万㎡，同比增长113.20%、33.74%，期房占总量的88.87%；商品住宅期房、现房成交量分别为941.76万㎡、76.25万㎡，同比增长130.27%、40.42%，期房占总量的92.51%。

　　2009年长沙内五区新建纯商品房期房、现房均价分别为4370元/㎡、4277元/㎡，同比分别上涨0.14%、9.02%，其中，新建纯商品房住宅期房、现房均价分别为4193元/㎡、3259元/㎡，同比分别上涨3.40%、19.55%。

　　第四季度长沙内五区新建纯商品房期房、现房成交量分别为312.68万㎡、38.92万㎡，同比增长204.35%、84.32%，环比增长5.69%、11.55%，期房占总量的88.93%；商品住宅期房、现房成交量分别为303.68万㎡、23.37万㎡，同比增长212.63%、85.52%，环比增长5.88%、-4.18%，期房占总量的92.85%。

　　第三季度长沙内五区新建纯商品房期房、现房均价分别为4497元/㎡、4526元/㎡，同比上涨7.58%、17.53%，环比上涨3.86%、2.40%；其中，新建纯商品房住宅期房、现房均价分别为4336元/㎡、3259元/㎡，同比上涨10.64%、10.10%，环比上涨4.11%、-4.62%。

　　12月长沙内五区新建纯商品房期房、现房成交量分别为119.03万㎡、16.78万㎡，同比增长174.59%、156.56%，环比增长-1.16%、67.63%，期房占总量的87.64%；商品住宅期房、现房成交量分别为115.77万㎡、7.24万㎡，同比增长181.87%、63.57%，环比增长-1.25%、22.50%，期房占总量的94.11%。

　　12月长沙内五区新建纯商品房期房、现房均价分别为4586元/㎡、4861元/㎡，同比上涨11.96%、19.08%，环比上涨2.96%、-4.10%；其中，新建纯商品房住宅期房、现房均价分别为4424元/㎡、3452元/㎡，同比上涨14.20%、27.38%，环比上涨3.10%、-6.88%。

　　（四）商品住宅成交价格指数变化分析

　　2009年12月总体市场商品住宅成交价格指数为173.29点，较上月增长3.48点，今年以来，指数月均涨幅为1.43点。

　　图16  长沙市商品住宅成交价格指数趋势图

　　从面积子市场指数来看，本月各面积段价格指数继上涨，60㎡以下面积段价格指数增长略快，较上月增加5.26点。今年以来，144㎡以上面积价格段指数月均涨幅最大，为2.78点；60㎡以下面积段价格指数月均涨幅最小，为1.25点。

　　图17  面积子市场商品住宅成交价格指数

　　从板块子市场指数来看，本月河西板块指数继上月明显上升后出现较快下滑，近两月波动幅度较大。今年以来，中心板块指数月均涨幅最大，平均每月增长2.32点；东城板块指数继续负增长，平均每月减少0.08点。

　　图18  板块子市场商品住宅成交价格指数

　　八、新建纯商品住房供求结构分析（按套数计）

　　（一）套型结构分析

　　1. 累计分析

　　2009年长沙内五区累计住房供应套均面积为103.18㎡，同比缩小4.15%。从各户型供销结构来看，今年各套型新增供应量均低于同期销售量。批准预售比例最大的是60-90㎡套型，占总供应量的26.19%；90-120㎡、120-144㎡套型新增供应比例基本相当，均在21%左右。商品住宅备案销售最为火爆的是120-144㎡、60-90㎡套型，销售比例均达到24%左右，90-120㎡套型销售比例也较高，占到总销售量的1/5强。与去年同期各套型比例对比来看，今年144㎡以上套型新增供应、销售比例均出现明显减少。90㎡以下中小户型供应占比为44.12%，比去年同期增加3.05个百分点（不含经适等非市场定价类住宅）。

　　表18  2009年长沙内五区新建纯商品住宅户型供销关系分析表

　　项目

　　户型供（套）比例（%）与去年同期比例差（%）销（套）比例（%）与去年同期比例差（%）供-销（套）供销比

　　≤60㎡1342017.931.271595516.610.67-25350.84

　　60-90㎡1960326.191.782290523.843.53-33020.86

　　90-120㎡1604621.442.671994720.762.65-39010.80

　　120-144㎡1601921.400.452298123.92-1.90-69620.70

　　＞144㎡976313.04-6.161429314.88-4.95-45300.68

　　合 计74851100.000.0096081100.000.00-212300.78

　　2.本季分析

　　第四季度长沙内五区住宅供应套均面积为98.12㎡，环比缩小7.19%。本季度120㎡以下各套型新增供应比例较大，其中60㎡以下、90-120㎡套型比例分别占总量的22%、23%，60-90㎡套型更是占到总量的28%；从备案销售来看，60-90㎡、90-120㎡、120-144㎡套型销售均超过总量的1/5，尤其是60-90㎡套型销售比例超过总量的1/4。与上季度相比，60㎡以下供应比例增长较大，120-144㎡套型供应比例减幅最大；而销售则是60㎡以下、120-144㎡套型销售比例有所降低。90㎡以下中小户型批准预售占批准预售总量的50.26%，比例环比增大了13.72个百分点（不含经适等非市场定价类住宅）。

　　表19  2009年第四季度长沙内五区新建纯商品住宅户型供销关系分析表

　　项目

　　户型供（套）比例（%）与上季度比例差（%）销（套）比例（%）与上季度比例差（%）供-销（套）供销比

　　≤60㎡588822.2310.61382712.99-3.9120611.54

　　60-90㎡742728.043.12742725.223.5801.00

　　90-120㎡598122.58-1.72639721.720.67-4160.93

　　120-144㎡455317.19-11.04663222.52-2.57-20790.69

　　＞144㎡26429.97-0.97517117.562.24-25290.51

　　合 计26491100.000.0029454100.000.00-29630.90

　　3.本月分析

　　12月长沙内五区住宅供应套均面积为94.14㎡，环比缩小2.40%。本月120㎡以下各套型供应比例均较大，均超过总量20%，特别是60㎡以下套型，占到总供应量的28%；销售则主要以60-90㎡、90-120㎡、120-144㎡套型为主，均超过总销售量的20%，特别是60-90㎡套型，超过了总销售量的1/4。90㎡以下中小户型批准预售占批准预售总量的50.61%，比例环比增加了0.67个百分点（不含经适等非市场定价类住宅）。

　　表20  2009年12月长沙内五区新建纯商品住宅户型供销关系分析表

　　项目

　　户型供（套）比例（%）销（套）比例（%）供-销（套）供销比

　　≤60㎡314128.00127711.7518642.46

　　60-90㎡253622.61286826.40-3320.88

　　90-120㎡268123.90234021.543411.15

　　120-144㎡175715.67238121.91-6240.74

　　＞144㎡11019.82199918.40-8980.55

　　合 计11216100.0010865100.003511.03

　　（二）价位结构分析

　　1. 累计分析

　　从2009年住宅销售的价位结构来看，3500-4000元/㎡住宅销售量仍居首位，约占总量的26.12%，但4000-4500元/㎡住宅销售比例增长迅速，当前也达到了22.87%；且与去年同期数据对比来看，3000元/㎡以下住宅销售比例进一步减少，而3000-5000元/㎡住宅销售比例进一步增加；与今年一季度、上半年、前三季度数据比较来看，4000元/㎡以下住宅销售比例也在减少，而4000元/㎡以上住宅销售比例正在增加，这表明当前我市商品住宅均价已出现整体上行情况。3500-4000元/㎡、4000-4500元/㎡套型销售比例均超过了总销售量的1/5，成为今年我市商品住宅销售的主力价位。

　　表21  2009年长沙内五区新建纯商品住宅户型销售价位分析表（单位：套）

　　项目

　　户型销比例（%）与去年同期比例差（%）

　　≤2500元/㎡40494.21-7.39

　　2500-3000元/㎡48035.00-6.83

　　3000-3500元/㎡1413914.723.12

　　3500-4000元/㎡2510126.127.66

　　4000-4500元/㎡2197622.874.15

　　4500-5000元/㎡1149011.962.02

　　＞5000元/㎡1452315.12-2.73

　　合 计96081100.000.00

　　2.本季分析

　　从本季住宅销售的价位结构来看，4000-4500元/㎡住宅销售已跃居首位，占到四季度商品住宅销售的1/4；3500-4000元/㎡住宅销售已位居次席，已经低于总销售量的20%。与上季度比较来看，3500-4000元/㎡住宅销售比例降幅最大，3000-3500元/㎡住宅销售比例降幅次之，增大的主要是4000元/㎡以上住宅，这表明当前在售楼盘均价均有上调趋势，价格上涨趋势明显。

　　表22  2009年第四季度长沙内五区新建纯商品住宅户型销售价位分析表（单位：套）

　　项目

　　户型销比例（%）与上季度比例差（%）

　　≤2500元/㎡12334.19 0.58 

　　2500-3000元/㎡17475.93 2.56 

　　3000-3500元/㎡362612.31 -2.78 

　　3500-4000元/㎡583619.81 -7.11 

　　4000-4500元/㎡762625.89 0.90 

　　4500-5000元/㎡453815.41 3.93 

　　＞5000元/㎡484816.46 1.92 

　　合 计29454100.00 0.00 

　　3.本月分析

　　从本月住宅销售的价位结构来看，4000-4500元/㎡价位段住宅销售量居首位，占总销售量的24.30%；大于5000元/㎡价位段住宅销售量次之，占总销售量的20.87%；再次为3500-4000元/㎡、4500-5000元/㎡价位段住宅，均超过总销售量的15%。本月高价商品房的销售较为抢眼。

　　表23  2009年12月长沙内五区新建纯商品住宅户型销售价位分析表（单位：套）

　　项目

　　户型销比例（%）

　　≤2500元/㎡4834.45 

　　2500-3000元/㎡8117.46 

　　3000-3500元/㎡10049.24 

　　3500-4000元/㎡190717.55 

　　4000-4500元/㎡264024.30 

　　4500-5000元/㎡175316.13 

　　＞5000元/㎡226720.87 

　　合 计10865100.00 

　　九、内五区新建商品房待销情况

　　2007年以来，截止12月底已取得批准预售证且未销售的新建商品房面积为640.91万㎡。其中住宅489.07万㎡,占76%；非住宅151.84万㎡，占24%。今年以来，长沙商品房供应节奏放缓，市场成交明显恢复，去年以来积累的存量商品房得到了盘活、消化，但当前商品房待售量仍然处于一个较高的水平。按照今年全年的销售速度计算，如果不加新增供应量，这个存量还可以保证半年左右的市场需求。分行政区划来看，雨花、岳麓、开福三区商品住宅待售面积均超过100万㎡，分别占比38.14%、27.39%、22.24%，该三区的供销量也位居前列。分面积段来看，供销较不平衡，144㎡以上商品住宅的待售面积达到224.45万㎡，占比45.89%，其销售形势相对较严峻；120-144㎡是今年最畅销的户型，待售面积占比16.03%。具体数据见下图：

　　图19  2007年以来长沙市内五区各区域商品住宅待售面积

　　图20  2007年以来长沙市内五区各面积段商品住宅待售面积

　　PART 3  本期长沙房地产市场的基本特征

　　（一）2009年内五区新建商品房批准预售、销售均呈逐季增长态势，商品房新增供应量低于08年约1/5，销售量超过08年约9成。

　　（二）12月商品房签约18804套，面积220.37万㎡，均价4576元/㎡，金额100.85亿元，环比分别增长10.54%、14.56%、0.20%、14.79%；其中住宅成交17479套，面积192.82万㎡，均价4351元/㎡，金额83.90亿元，环比分别增长8.67%、7.35%、-0.92%、6.36%。

　　（三）2009年长沙全市新建商品房（含经适等）均价为3750元/㎡，同比上涨5.93%，其中住宅3553元/㎡，同比上涨10.03%。其中，内五区新建纯商品房均价为4357元/㎡，同比上涨1.68%，商品住宅平均售价为4123元/㎡，同比上涨5.54%。

　　（四）2009年12月总体市场商品住宅成交价格指数为173.29点，较上月增长3.48点，今年以来指数月均涨幅为1.43点。从各类子市场来看，各面积段价格指数普遍上涨，河西板块指数有较大回落。

　　（五）2009年内五区二手房交易量也呈逐季增长态势，季度平均增长率约38.14%；全年成交量突破310万㎡，约比去年同期增长8成。

　　（六）2009年我市内五区新建纯商品住宅新增供销量最大的60-90㎡套型，超过总供应量的1/4，其次是90-120㎡、120-144㎡套型，供应套数也超过了总量的20%；商品住宅销售火爆的主要是60-90㎡、120-144㎡套型，均接近总销售量的24%。90㎡以下中小户型供应占比为44.12%，比去年同期增加3.05个百分点（按套数）。

　　（七）2009年我市内五区3500-4000元/㎡、4000-4500元/㎡套型销售比例均超过了总销售量的1/5，成为今年我市商品住宅销售的主力价位。随着我市商品住宅销售价格底部的抬高，主力销售价位段也开始向上抬升。

　　（八）12月长沙二手房纯住宅挂牌均价为4513元/㎡，门面挂牌均价为13103元/㎡；纯住宅挂牌月均租金为14.76元/㎡，门面挂牌月均租金为44.07元/㎡。12月商品住房租售比为1:292。

　　（九）2009年全市共办理抵押登记手续181861起，抵押面积3322.22万㎡，贷款金额682.51亿元。从内五区个人抵押来看，2009年抵押市场火爆，抵押起数、面积、贷款金额同比增幅同比均超过66%。

　　（十）2009年全市已经发放经济适用住房货币补贴凭证20408户，其中，已购房18175户，购房面积157.80万㎡，补贴资金已经发放11.96亿元，待发放补贴资金1.94亿元。

　　（十一）当前待售商品房面积为640.91万㎡，雨花区、岳麓区、开福区当前待售面积达100万㎡以上，主要积压部分为套型面积144 ㎡以上大户型。

　　（十二）12月份,长沙内五区共办理退房704套，其中签约退房606套，签约退房率3.22%，环比增大0.22个百分点。

　　PART 4   2010年房地产市场的发展趋势

　　（一）宏观调控政策保持基本稳定，但中央遏制部分城市房价过快上涨的态度十分明朗，投机性需求的热情会明显降低。

　　由于去年刚性需求的集中释放以及一系列刺激政策的影响，房地产交易出现大幅上升，但同时也带来了部分城市房价上涨太快、投机盛行的情况。为此，中央年底出台了“国四条”以及其他有关土地出让金等方面的一系列政策措施，这些措施预计在2010年房地产市场中会有明显表现，并将在改善供求关系，遏制房价过快上涨，抑制投机性需求等方面取得实质性的效果。

　　（二）商品住宅供应量较09年会有明显增长，住宅消费的刚性需求也仍有较强的基础，但总的销售量较09年会有一定程度的下降。

　　从近几年的新开工面积来看，我市明年的上市量仍有较高的上升余地；同时，年底的“国四条”及土地出让金等一系列政策提出增加普通商品住房的有效供给，这也将促使开发商早日将在建商品房上市，预计2010年商品住宅供应量将会有一定幅度增长；从商品房销售来看，由于我市住房保障、棚改等政策的落实，预计明年我市住宅消费的刚性需求仍将会保持较高增长；同时，“两型社会”、“先导区”等的建设，以及武广高铁的通车、地铁的开建，也将拉动我市的商品房需求，但出于对抑制投资投机性购房以及房价升值空间压缩的考虑，预计2010年总销售量将较09年有一定程度的下降。

　　（三）住宅金融的支持力度相对减弱，房地产融资环境会适度从紧。

　　从09年商品住宅购房贷款情况来看，银行对住宅金融的支持力度较高，大部分银行对首次购房均采取了不同程度的优惠措施如“二成首付、七折利率”，部分甚至对于多套购房也采取了同样优惠，这在一定程度上助涨了投机性购房需求。但从年底出台的相关政策风向来看，预计明年金融机构对房地产开发贷款和个人按揭贷款的管理会明显从严，对房地产业的信贷规模较09年将会有所减少，房地产融资环境将会适度从紧。

　　（四）大盘时代两极分化的特征更加明显，市场的集中度和大盘的垄断性更高。

　　从今年长沙商品房销售情况来看，湘江世纪城全年销售套数达10000套以上，约占全市总销售量的8.5%（签约数据），大盘的垄断优势显露无疑；预计2010年随着河西、南城等地大盘的逐渐上市，大盘的市场竞争优势将会更加明显，市场的集中度和垄断性将会更高。相反，一些实力较弱，规模较小，品质较差的楼盘可能会被市场所忽视，两级分化更加明显。

　　（五）地王频现的现象会有所收敛，地价会保持相对稳定，房价快速上涨的势头会得到有效地遏制。

　　2009年12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部、审计署联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，通知规定拿地的首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，以此来打击开发商囤地。首付款比例的提高，将使开发商在购地时不得不考虑现金流问题，对高价地块的承受能力也将有所降低，这将可能使土地招拍挂时的竞拍成交价溢价率降低，从而保持城市地价的相对稳定，进而也遏制了房价的快速上涨。

　　（六）住房保障、棚改等民生性工程会继续加大力度，中低收入阶层的“住有所居”梦想会更好的实现。

　　根据中央的政策精神，未来三年是城市住房保障、旧城区棚改的关键时期，长沙已率先启动三年完成全市约700万平方米棚改的攻坚战，加上廉租房政策和经济适用住房货币补贴政策的配套，每年将解决2-3万户城市中低收入家庭的住房问题。2010年安居棚改工程将继续整体推进，预计将完成棚户区改造100多万平方米，同时还有1万多货补凭证持有者将进入商品房市场，这样将极大的刺激商品房市场的需求，激发住房消费；另外，安居棚改、经适货补也为需求的实现提供了资金支撑，这将对形成梯级住房消费，均衡房产一、二级市场产生积极意义。

　　（七）二手房交易、租赁市场因政策的延续会继续保持活跃。

　　最近，长沙市财政局下达通知，我市2009年的二手房交易契税补贴政策延续至2010年底，租赁市场的规范也将出台新规，这将为刚刚起动的我市二手房交易和租赁市场提供政策保障，预计2010年二手房市场仍将保持活跃态势。

　　（八）住宅高端产品和中低价位普通商品房会继续保持旺销态势，但中高价位和大户型商品房会继续受到市场的冷落。

　　从今年市场销售情况来看，住宅高端产品（如别墅等）由于其稀缺性，仍在持续受高端消费者热捧；而中低价位普通商品房由于其切合普通百姓消费水平，也处于供不应求的态势。当前市场销售相对滞销的主要是中高价位和大户型商品房，由于其单价或总价的高企，普通市民对此类产品的接受度也是相对较低，预计这种情况在2010年仍将继续。