Part 1 大家谈

　　洪开荣：长沙的房价现在和未来都会平缓发展

　　中南大学商学院房产研究中心主任、教授、博士生导师 洪开荣

　　记者：市民说房价涨了，开发商也承认房子好卖了，从一个学者的角度，您如何看待明年长沙楼市的发展，尤其是价格的发展趋势？

　　洪开荣：信心恢复之后，市场价格有了一个回调的空间，房价和其他商品不一样，如果让房价绝对值的下降实际上是不可能的。长沙作为二线城市，市场存在的大部分问题不是长沙固有的，随着开发形式的规范，外来企业的不断进入，房产品品质将会不断得到提升，从而带动房价的上涨。如果宏观政策不出大的纰漏，应该不会有很大的改变，直白地说房价飞速上涨是不太可能的，下行也不太可能。我相信，长沙的房价现在和未来都会平缓发展，这也是市民和政府所期望的。

　　记者：您从学术的角度看，接下来国家会不会出台新的房地产政策进行市场调控？

　　洪开荣：现在某些城市的房价上涨确实有些疯狂了，当然这些城市也有自己的特殊原因，但房价疯涨对于中央稳定经济的工作目标来讲多少是有负作用的。政府过去制定的一些宏观调控是一些应急性措施，我认为把应急性措施收回来是正确的，这是有必要的。

　　现在我们的房地产市场在政策上，政府的调控能力在政策体系的建立上应该说是比较全面的，当然也会受到执行层面的影响。如果有新的政策出台的话，一定要适应未来城市化的需求，中国现在本来处在拐点上，不能再靠出口的大幅度增长了，在出口受阻的情况下，明年的经济增长点我认为是来自配套性的政策支持大家来消费，对购房者来讲应该是一个稳定预期的好消息。

　　曾 锋：2009年的长沙楼市超乎很多业内人的预期

　　长沙市房产信息中心主任 曾 锋 

　　记者：从09年最后的这几个月签约数据来看，长沙楼市一直是价升量跌的局面，这种局面是不是说明长沙市场存在一定的隐忧？即将来临的2010年这种局面是不是还将维持一段时间？

　　曾锋：2009年的长沙楼市超乎很多业内人的预期。因为08年长沙楼市和全国楼市一样受调控政策的影响，从2007年的高峰步入了相对低谷期。2009年为什么会有这么好的行情？其实是一个意外。这些意外一方面来源于美国的次贷危机所带来的金融危机，另一方面更与全国房地产市场由低迷到回暖，受整个发展周期的影响。在这样一个背景下，国家对房地产宏观调控政策的放松，还有国家投资力度的增强，给长沙楼市都带来了大量的发展机遇。但是，谁都没想到机遇会这么大，回升会这么快。

　　全国很多城市在2009年下半年已经出现了一些泡沫，长沙楼市也是受全国大环境的影响，超乎了我们的预期。记得2008年做年报的时候，我们对2009年是持谨慎乐观的态度，实际现在已经到年末了，从结果来看是超出所有预期的，政府也满意，开发企业，所有的房地产业内人士都感到非常高兴。另外，2009年对于长沙来讲，销售将近10万套房子，也就是说将近10多万人买上了自己满意的住房，老百姓应该也是满意的，尽管房价相对来讲涨得稍微快了一点儿。 

　　记者：都说房价应该是一个曲线发展的过程，之前房价也一直在上升，那现在是不是到了曲线的最高点，2010年是不是又将开始下行呢？

　　曾锋：从11月份发布的房价数据来看，住宅均价达到了一个新高。但是，这个新高是不是最高点？我个人的感觉是要看怎么样来分析，如果在比较短的时期内，短的周期内来看，也许相对来讲是比较高的点，但绝对不是最高点，目前长沙的房价还有比较好的价格洼地效应。另外，随着新楼盘的开发品质、开发定位、开发规模等等综合因素的影响，新开盘的价格比正在销售楼盘的价格肯定是更占有优势，或许还会更高。

　　单纯从价格来讲，我这几年一直认为长沙的房价是缓慢上涨的趋势，即使在09年这么好的环境下，长沙的房地产价格从数据反映的情况来看，涨幅也不是很大，也不是像一线城市那样一年的均价上涨50%-60%。2009年的长沙楼市这么喜人主要是因为价有稳定的增长，量有超乎想象的量，量和价都没有呈明显的畸形趋势，我认为还是比较健康的。

　　至于明年的价格，根据我的判断应该不会有太大的回落，特别是最近国务院对房地产市场提出了新的调整政策，发出了一些信号，对整个楼市会有一些影响。但是，对二、三线城市来讲影响也不会太大。我们回过头来想一想，即使是07、08年那样的情况，国家那么严格地宏观调控政策，对长沙的房价影响也不是太大。2010年的金融市场也将保持适度宽松的货币政策，这也是一个利好消息。我认为2010年的长沙楼市应该保持健康、稳定地发展态势。 

　　记者：目前政府对于房地产市场正着手收紧，这对长沙房地产市场会产生什么作用？2010年的房地产政策趋向又会怎样？

　　曾锋：其实，2010年的房地产政策，从国务院所发布的公告可以看出来，就是要保持政策的稳定性和延续性，我认为2010年不会有什么新的房地产政策出来，这一轮的政策出台主要是遏制投机性需求，应该不会有太大变化。

　　黄 涛：投资房产和买国债、黄金一样无可厚非

　　长沙韬冠房地产营销策划有限公司总经理 黄 涛

　　记者：您是专门参与市场、关注市场的人士，从您的角度来说，您更希望2010年出台什么样的一些政策？

　　黄涛：根据我们对长沙客户的了解来看，投机性客户是比较少的，我们也有朋友拥有两三套房还在买房的现象，他们也有自己的原因，有资金没地方投资，我认为这和买国债，买黄金一样是无可厚非的行为。

　　2010年国家要下大力度推进土地市场的供应，据我个人了解长沙还有大量的土地等待开发，政府的政策应该促进这些闲置的土地快速开发，加大市场供应量。那么，对于客户购房来说，首次购房的客户和买一些价格较低的购房客户，应该还要有价格机制的激励，对于投机性客户应该是要给予限制的，包括物业税政策的出台，现在也在一些城市进行试点了。

　　要抑制房价过快上涨，其中就要抓住一个核心，在上海、北京、广州等一线城市，这些城市的投机购房客户比例大一些，政府在政策的使用上应该区别对待，因地制宜。

　　记者：您觉得2010年是不是可以考虑出手买房，在挑选房子的时候需要注意什么？

　　黄涛：我认为在选定自己合适房子之后应该尽早下手，我个人感觉09年房地产市场的涨价，涨得还不够充分，应该是对08年的回补。我认为在未来两三年，长沙应该会经历一个非常大的变化周期，说是弯道超车也好，发展超速也好，长株潭一体化，武广高铁的拉通等等这些因素都会对长沙房价有一定的推动，所以也不要对房价的增长有太多的情绪。举个很简单的例子，国家都把房地产作为城市的支柱性产业，可以把整个国家经济注入活力，如果长沙房价如果有适度的增长的话，实际上对当地政府的收入，对吸引外来资金，吸引外来人才来说都应该有很大的刺激作用。一个城市的房价维持在较低的增长水平的话，应该说明这个城市的发展是比较慢的，他们之间应该是互动的关系。

　　也可以说，长沙房地产的健康发展，价格的适度攀升，实际上也是这个城市未来发展的一个很重要的标志。我也非常体谅，也理解广大市民的心理，希望房价不要有太大的攀升，希望能够买得起房。但是换个角度想一想，如果整个房地产发展不起来的话，就代表了城市化进程是落后的，每个人的收入和分配也不会进入快车道的，民众的生活质量自然也就无法提高。

　　小 7：我猜2010年房价走势

　　0731房产网楼市论坛网友  小7 

　　房价会跌吗？前些日子我看了一下万科和保利的财务报表，发现这些地产龙头现金流很充裕，一个公司如果现金充裕，商品又卖不出去，它会怎样操作？我觉得它囤货意愿会大于降价，再说，房子又不会变质，何必急着卖。那房价真的就不跌了吗，我觉得应该一分为二去看。明年没有次贷危机第二波吗？你回答应该不会吧，那迪拜危机又是怎么出现的，一切皆有可能，凡是不要看得一成不变。不说危机，万一某开发商心血来潮，降价促销，从而造成蝴蝶效应，也不是没可能。

　　房价会涨吗？房价涨不涨，我觉得要看两个因素。第一，民众的实际购房需求，第二，买房保值者和投机购房者对房价的认可。关于第一点，有需求有能力购房的民众在经过08年的压抑和09年的恐慌购买之后，这种需求得到了充分释放，明年的购房需求相比今年应该是减少的。但我们同时不能小看买房保值者和投机购房者对市场的影响，我记得今年有次去某高档小区参观，看着一栋栋空置荒芜的别墅，直感叹不是房价太高，而是自己太穷，所以说，只要这个群体对房价认可，还不要看民众需求的突然爆发，房价也会走出一波小阳春。

　　那房价到底是涨是跌，左右比较也分不出轻重，并且不确定因素太多，就更难预测。有没有简单一点的方法？有，基于中央政府是操纵市场的有形之手，在温总理说出要抑制投机购房的言论后，我们可以得出中央政府对目前房价不认可的结论，当然是觉得房价过高，毕竟京沪房价已超迪拜。虽未下重手打压，这就代表他能继续容忍房价如脱缰野马肆意奔腾吗？毕竟房子消费占中国老百姓可支出比重太高，直接威胁到了其它行业的消费。

　　涨又涨不起来，跌又跌不下去，那会不会是牛皮行情，至少目前来看，很有可能。当然这也是主观预测的结果，真的会这样发展吗？我不知道，预测本来就是一件很无趣的事情。不预测我加一个希望，又怕别人觉得我太天真，那我就象小时候猜谜语那样的认真，我预测明年房价会价涨量跌。

　　Part 2 深度调查

　　全职妈妈的货补买房故事

　　口述：如果没有货补买房政策，我家买房梦遥遥无期

　　◎买房者：周鑫（化名）

　　◎年龄：25岁 

　　◎职业：全职妈妈

　　◎买房目的：买房结婚 

　　◎置业楼盘：2009年4月在湘江世纪城定了一套2室1厅的小户型，均价为3720元/平方米。

　　◎买房忠告：不要盲目的去看房。在看房前，先多方面了解自己看中的几个楼盘的信息，然后是近期的一些政府对楼市的政策，以及自己的购房经济能力，还有就是现场的

　　咨询及观察最重要。

　　我2006年大学毕业，在学校的时候认识了现在的老公，是大学同班同学，双方都是本地的，家境都一般，可以说是门当户对。毕业之后，我陆续去过几个公司上班，呆的时间都不长，工作很累但是工资却不高，最后在一个公司做了大半年文员，去年因为有了孩子，就辞职回家做了全职妈妈。老公对我和孩子都不错，只是他的工作也不太顺利，毕业后他去了几个公司，现在是在电脑城做销售，业务好的时候还能赚点钱，业务不好就只能拿几百块的底薪，特别是去年有一段时间金融危机业务难做，我们连给孩子买奶粉的钱都靠家里支持了。

　　谈恋爱的时候看着别人都买了新房，心里也是痒痒的，可惜手里没钱，家里也拿不出太多的钱支持，眼看着房价飕飕地往上涨，我们只好望房兴叹。2008年劳动节的时候，我俩奉子成婚，婚后还是和老公爸妈一起住。正当我们发愁等孩子出生后家里会变得拥挤那一阵子，爸妈从街坊邻居那里听到货补买房的政策，开始我们还不相信，最后到社区委员会那里看到了政策文件才知道这下可以买房了。货补买房可以补贴8万块，正好是个首付的钱，真是一个天大的好消息，接下来就是办货补证明。因为我俩已经结婚都是本地户口，所以办理很顺利。在社区拿了申请表格，填写好后，再拿各自的户口本及无房证明、身份证等上交社区专门办理此业务的工作人员，过了一个多月社区工作人员就通知我去领货补证明了。

　　拿到货补证明后那个心里喜啊，好像马上就可以住进新房一样，那一段时间我们经常关注房市的走向及开盘信息。我们的要求也不高，希望买个小户型，方便孩子读书，适合80后居住的。为了找到满意的房子，老公没事就在公司上房产局的0731房产网查找货补房源和货补买房的要点，我就在家看报纸电视的楼盘广告。到了周末有空，还去了一些楼盘去实地看过几次。最后由朋友介绍了湘江世纪城的房子，自己也在网上了解了下那里的房子。社区很大内部配套比较多，没事还可以去江边散步看江景，特别是雅礼又办了个外语学校。各方面的评价都不错，于是我俩周末时间便去了售楼现场，咨询了一些房子方面的问题，各方面得到的答案都很满意。最后还带了爸妈全家人都去看了，在江边走了一圈，房子实景也比较漂亮，大家决定就买在那里了。然后就是选房，江景房太贵买不起，就选了靠近北边的房子，房子是91.19平米的2室1厅小户型，单价是3700多一平米，楼层在16楼，还可以在阳台看到一点点江景。在售楼部里跟售楼小姐仔细询问了银行按揭贷款的问题，货补8万元加上自己再出了一点钱，最后偶们付了3成，贷款25万，月供1220元，办完了这些手续，我们就回家等候通知了。过了一段时间又去房产局和售楼部办理了一些手续，因为孩子快出生，就全部交给老公去办理了。

　　如果没有这个货补买房的政策，我家这个买房的梦想还是遥遥无期，所以很感谢政府出的这个好政策，让很多和我一样买不起房子的也实现了自己的新房梦。现在我们已经在按揭了，房子要到2010年8月底交房，我们还是带着崽崽和爸妈挤在一起，虽然过的比较辛苦，要养崽崽，要生活，还要供房，不过有压力才有动力，我相信我们会越来越好的。现在我们时刻关注着新房的各种情况，在业主群里也交了不少的邻居了，大家没事就讨论房子的施工进程，一起憧憬着住进新家的日子。

　　小编记：

　　周女士买房代表了社会上很多低收入家庭的状况，不过周女士是幸运的，她赶上了货补买房的好政策，自己也抓住了机会，买到了自己满意的房子。如果是符合货补买房政策的市民朋友，既要抓住这个好机会申请买房补助，同时，要向周女士学习，买房要根据自己的实际情况，不要盲目的去看房，看房之前要多搜集信息多比较，关注楼市动态和政策走向，有时间去实地看房是最好的，有机会可以坐上0731房产网的看房班车一起去看房。

　　货补政策小贴士：

　　截至到2009年12月18日，全市累计发放经济适用住房货币补贴凭证31144户，已发放货补资金139448.6万元，持货币补贴证购房对象已达18253户。

　　为了保障长沙市重点拆迁工程，从2009年9月17日起货补买房政策已经暂停对个人办理，重点拆迁工程的拆迁户可以直接到指挥部去申请办理。2010年货补买房的政策还没有出台，需要申请货补的市民可以耐心等候，随时关注0731房产网www.0731fdc.com的最新报道。

　　拆掉的过去已是回忆，新的生活才刚启程

　　——专访棚户区改造受益者胡宜之

　　◎买房者：胡宜之

　　◎职业：财务管理人员

　　◎棚改前居住地：银盆岭银建社区

　　◎现居住地：湘江世纪城

　　◎棚改心得：拆迁工作是城市化进程发展的必经过程，应响应政府号召积极配合拆迁工作；了解拆迁政策捍卫自己合法权利，避免冲突发生；得失心毋须太重，切实可行的提出合理要求、履行公民的基本义务。

　　拆迁临近时

　　矗在河西银盆岭的老房子是上世纪的老居民区。由于居住时间较长，管理较差，岁月的痕迹在房子的外墙面全然显现。其外表与周围小区规划环境极为不搭。“这就是我们以前的家”……正当我为此感慨时一个年轻的声音传进了耳中，这就是这次的被采访者胡宜之。

　　09年的5月份，长沙市棚改拆迁工作到了这片住宅区也为这片房子的老居民带来了新生活的向往。“原来居住的房屋生活很不方便，又窄又小。现在政府出钱补贴买新房，旧房子按面积和当前市价进行赔偿。不用自己操心费力就能搬进新楼，多好啊！这是好事，我们支持。小胡微笑的眼神里散发的是对未来生活的美好憧憬，调皮的小胡不忘提醒，“我家是带头签的约。”

　　在拆迁工作人员的帮助下，小胡家选了就近一个商业开发楼盘买了一套三室两厅的房子，除去政府补贴和赔偿的钱，由于协议签得早，还得到了几百块一个平方的额外奖励。

　　年轻人眼中的拆迁

　　对于拆迁户而言，要离开生活了一辈子的老屋，心中肯定会不舍。可是细想一下，大到一个国家、小到一个家庭，一个地区，哪一个的发展建设离得开破旧出新呢？栽得梧桐树，引得凤凰来。拆除旧的，建设新的，小而言之，是为了让百姓住得更好，生活的更好，大而言之，是优化城市发展环境，投资环境，以吸引更多的投资者来建设长沙、发展长沙。经济发展了，民生建设才会上水平，而最终受益的始终是我们的老百姓。80后的小胡散发着一种睿智的魅力，以其独有的新都市女性观点阐述了新时代的新棚户改造工作。 

　　拆迁的“新”“旧”论

　　“说到近年的城市拆迁，以前曾听过有人用‘战争’这个词来形容，称拆迁方为‘机械化军队’，被拆迁方为‘散兵游勇’。不可否认，这种“战争级”的拆迁矛盾的确有。但通过这几年的规范和摸索，这些矛盾正在逐步减小。就我家这次拆迁而言让我感受到的是，现在的拆迁有两个特点是与以往不同的，一是拆迁人与被拆迁人的矛盾在减少。二是拆迁工作程序进行得更加规范了。”

　　“拆迁时就有发生过让我印象深刻的事。一名四五十岁的下岗拆迁户骂过两回拆迁人员，话很难听。但后来他的问题得到了解决，再见他们协商时脸上终于有了笑容，还主动跟拆迁人员聊起家常来……这也是现在拆迁队伍的变化，以尊重群众作为办事的态度和工作原则。”不仅能完成拆迁，而且团结了群众。让人倍感窝心。

　　而对于拆迁，小胡有着自己的一套理解及看法。拆迁工作，要真正做到尊重群众、惠民利民，我觉得拆迁房可以从这些方面改进工作：首要的是拆迁的宣传工作。求得老百姓的认同是解决拆迁问题的关键，要组织有关工作人员深入到每一个被拆迁户的家中进行宣传动员，拆迁程序、政策、丈量表和拆迁协议、各户补偿金额等相关问题全程公开，这样拆迁户心里有底，拆迁工作也便于开展；二则是做好对接工作。在拆迁工作中应更具人情味，要让被拆迁户居有定所。及时建设安置小区，同时，针对特别困难的被拆迁户提供保障型安置房、廉租房或周转房，真正做到每个被拆迁户有房可住。住的房子被拆了一家人没地方住，那谁会想拆迁啊。再来是多从拆迁户角度出发，多问问他们想要什么，有效的避免了冲突及矛盾，拆迁工作也就会更为圆满了。

　　“现在住的新房子外观也漂亮，周边配套虽不及旧房来得便利但按照现在的发展速度相信很快就能繁华起来，城市建设离不开拆迁。从长沙实际情况而言，拆建结合，更是建设和谐、美丽新长沙的必经之路。只要我们的政府工作能做到位，相信未来的城市没有最美只有更美”对于未来的路，小胡似乎看得比较轻松；对于未来的生活，小胡似乎比以前更从容。一个阳光下的背影，一张青春且充满朝气的脸，棚户区改造的目的就在于创造一个又一个像小胡这样对生活充满希望的新一代。

　　政策畅想未来 

　　宪法第13条规定，公民的合法的私有财产不受侵犯。而在我国许多政府的征收行为中，这一规定没有得到很好的体现。拆迁是个很重要的问题，国家无论如何必须要通过一种机制来保证政府不能纯粹为了公共利益的需要而单方面的牺牲个体利益。

　　自历经唐福珍自焚“暴力抗法”，6年前的孙志刚案废除了《城市流浪乞讨人员收容遣送办法》事件之后。近日，国务院法制办在北京金台饭店召开《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》草案专家研讨座谈会也倍受民众的关注。会议将就拆迁中的补偿及何保证公共利益等与民众关注的相关尖锐问题提出有效的解决办法，遏制恶性拆迁。

　　像这样的期待，已经多年。这一方面凸显了宪法在实际运行中的困境，也反映出公民权益和公共利益、商业利益之冲突没有得到法治的化解渠道。2007年《物权法》的通过，再次给人以希望。同年，重庆“最牛钉子户”高举《物权法》的旗帜，在媒体和网民暴风骤雨的轰炸下，促成了拆迁史上伟大的标志性事件。但这仅仅是个案的胜利，丝毫未能改变拆迁问题本身。城市建设离不开拆迁。城市的新旧交替，思想的交换更新，类似小胡这种睿智的年轻人也将更多。随着拆迁政策的深入人心，相信群众一定能够正确认识拆迁，更能积极配合拆迁工作，为长沙的城市建设和发展添砖加瓦，做出自己应有的贡献。未来城市改造的步伐也将更坚定，走得更远。