Part 1 土地市场

　　一、土地市场运行特点

　　（一）土地供应头尾冷热不均

　　2009年上半年长沙市土地供应量持续减少，全市土地供应量仅为678.76公顷，比2008年同期减少340.18公顷，降幅明显。上半年土地市场不景气既是受金融危机消极气氛的打击，也是全国房地产调控影响的延伸，在这种情况下，开发商拿地的资金压力和销售压力相当大，冒险高价拿地的开发商越来越少，导致土地“流拍”、“流挂”明显增多，这些“流拍”、“流挂”多集中在经营性商住用地。

　　进入2009年第三季度后，随着政府刺激经济政策效果的初步显现，长沙市房地产市场开始迅速回暖，1-12月，全市招拍挂出让土地挂牌207宗，土地面积1086.4万m2，虽然与2008年同期相比仍有一定差距，但从环比来看，土地供应的降幅开始趋缓。11月以后，包括长沙在内的全国土地市场又开始火热起来，新一轮的抢地潮开始。 

　　（二）住宅用地为主要土地供应类型

　　2009年长沙市土地供应结构中，商业用地供应占比22%，住宅用地供应占比24%，工业用地供应占比53%。可以看出，住宅用地仍为主要供应类型，这说明目前长沙市住房需求依然比较旺盛，就“十一”黄金周来说，广州、北京等众多一线城市房地产市场以“惨淡成交”收场，而长沙楼市商品房共成交2137套，与去年同期相比增长67%，面积达22.63万平米，与去年同期相比增长77%，成交均价达4233元/平方米，黄金周成了名副其实的“房金周”。而随着城镇化进程的推进，作为二线城市的长沙依然有巨大的住房需求，住宅供应用地依然会在各种土地供应类型中占据主要地位。

　　（三）土地出让价格先抑后扬

　　2009年1-3季度，在土地供应量大幅减少的同时，长沙市土地出让价格持续下降，一度跌至589.69元/平方米，其中住宅用地单价为759.77元/平方米。土地供应尤其是住宅用地供应所出现的量价齐跌现象一方面是房地产市场低迷的真实写照，另一方面也是2008年以来行业的调整使得大部分开发商在2009年上半年以来没有增加土地储备的计划所导致。进入2009年第4季度以后，全国各地“地王”频现，我市土地交易市场也开始活跃，11月长沙市市区土地出让均价出现井喷，达2945元/平方米，反弹形势有望在2010年延续。

　　二、土地市场存在的问题

　　（一）房地产用地市场滞后于房地产市场

　　房地产市场在2007年底至2008年初遭遇拐点，房价一路走低、销量萎缩严重、观望情绪渐浓，而房地产用地市场在2008年中期至后期才逐渐遭遇拐点，供应量减少、多次流拍、成交价屡创新低。2009年年初，在一系列有利因素的刺激下，房地产市场逐渐回暖，销量和房价双双上涨，但房地产土地市场却继续走低，说明房地产用地市场发展态势滞后于房地产市场，且滞后期超过半年，因此，应加强对房地产市场的预测分析，以期对土地市场进行监控。

　　（二）开发投资形势依然严峻

　　2009年长沙市房地产销售市场情况喜人，但许多房地产新项目停滞不前，发展商信心缺失，在日益严峻的市场局面影响下，部分新的房地产项目采取了推迟工程进度、拖延开工时间等方式来避免影响，房地产开发投资和新开工面积下降速度很快，出现负增长，这对于房地产业的健康发展十分不利。由于2008年是高价拿地，在市场行情不好的情况下，新项目的发展商或多或少都面临资金压力，一些推迟开工的新项目，实际上也遇到资金方面的瓶颈。虽然下半年长沙房地产市场逐渐回暖，但消化闲置土地和推动房地产项目开工的压力仍然很大。

　　（三）地王现象卷土重来

　　早在2007年，长沙新河三角洲北城地王横空出世，92亿中国土地拍卖最高总价震惊了当时的土地交易市场。2009年11月，位于长沙南湖新城的038号地块，成交价12.4388亿，每亩单价达到1037万元/亩，成为新地王。在南湖片区038号地成为长沙新晋地王后的第五天，开始挂牌滨江新城044号地就以高达7767.25元/平米的楼面地价，撼动了南湖地王刚刚坐上的地王之位，虽然最后由于种种原因无人出价，导致流拍，但根据市场的反馈，委托方可能会调整部分土地出让的要求，重新挂牌。地王现象的卷土重来为未来地价房价的继续走高奠定了基调，加大了政府对房地产市场调控的难度。

　　三、购地者分析

　　（一）央企高价拿地

　　2009年，在经历了金融危机洗礼之后的中国经济，迅速得以企暖回升。全国的房地产市场，更是出乎预料地出现大逆转，年初以来的楼市“小阳春”让各地房地产市场开始复苏。以央企为代表的国有资本在土地市场一掷千金，席卷大江南北的央企“囤地潮”此起彼伏。就长沙方面来说，8月万科斥资5亿拿地，而11月另一央企保利地产更是以12.4388亿的成交价夺得了南湖地王。虽然政府明令央企不能当地王，但财力雄厚的央企频频拿地也是遵循市场“价高者得”的原则，所以，单方面限制央企的拿地行为并不能完全解决这个问题。

　　（二）民企购地难

　　与央企地王频出相反的是，民企在购地过程中屡屡败下阵来，2009年11月20日，具有国企背景的大龙地产击败百仕达便是一例典型，大龙地产最后以50.5亿元的总价夺下了备受瞩目的天竺22号地，29859元/平米的楼面地价也刷新了北京土地公开拍卖成交总价和单价纪录。资金充沛的央企无限制的涌入房地产行业使得民企的生存空间受到压榨。究其原因，一方面民企融资难，相比之下，银行更愿意将信贷资金放给风险较小的大型国有企业，另一方面，国有房企在地块未来的开发运营上拥有更多的资源优势，需要面对的市场压力也相对较低。

　　四、2010年发展趋势

　　（一）囤地现象将得到有效遏制

　　2009年8月24日，国土资源部发布下半年“严打令”：在确保拉动内需项目和民生项目用地的情况下，下半年要加强土地的批后监管，防止趁机搭车圈地。2009年年末5部委又出新政：分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。2009年一系列打击囤地的政策出台，一方面反映出国家职能部门对目前高涨房价的担忧，另一方面则表明政府确实下定决心要控制过热的房地产市场。2009年一季度以来，全国房地产市场普遍升温，部分城市房价开始出现非理性上涨，土地便是幕后推手。中央土地政策的收紧，开发商拿地将受限，囤地、炒地现象将得到有效遏制。

　　（二）保障性住房用地供应将快速增长

　　2009年5月17日国土部强调要加强保障性住房用地管理，旨在保增长、保民生、保稳定，5月20日住房城乡建设部、国家发改委、财政部印发《2009-2011年廉租住房保障规划》，对3年的廉租住房保障进行了详细规划，到12月18日，住建部部长姜伟新在2010年全国建设工作会议发言时表示，住房和城乡建设部明年将继续大规模发展保障性住房建设，计划建180万套廉租房和130万套经济适用房。可以看出，政府在努力加大住房保障的规划和实施力度。而明年在中央加大投入保民生、扩大内需保增长、商品房市场观望调整的新形势下，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房土地供应的政策依然不会变，在这个前提之下，2010年保障性住房用地供应仍将保持快速增长。

　　（三）普通住房用地将有效保障

　　2009年的中央经济工作会议定下“调结构、促消费”的基调，具体到房地产市场便是要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，但目前出现的地王频现、房价高涨现象是与之冲突的，要有效稳定房价，促进房地产消费，首先就必须要做到保障普通住房用地的供给。而会议中提到的“推进城镇化、放宽户籍限制”这一政策将使大量农民成为中小城市和城镇的新居民，其带来巨量的住房需求以及商业用房需求也需要得到消化，这个问题也只有加大普通住房用地供给才能解决。在这种经济形势之下，明年普通住房用地供应将得到有效保障。

　　Part 2  新建商品房

　　2009年长沙的商品房市场出现了明显的复苏，在摆脱了去年金融危机及周期性调整的影响之后，受益于国家一系列的刺激政策及信贷支持，商品房市场的刚性需求得以集中释放，商品房销售量稳步增长，价格保持平稳，去年以来积累的存量商品房得到了盘活、消化，同时，基础设施及道路交通条件的持续改善也为市场健康发展提供了有力保障。

　　一、商品房市场运行特点

　　（一）市场供需关系平衡发展

　　2009年全市新建商品房供销比为0.85：1，其中新建商品房住宅供销比为0.81：1。可以看出，2009年市场的供需关系摆脱了去年供销失衡的状态，发展较为均衡，主要是2009年由于政府利好政策的效应导致需求集中释放，销售量稳步增长，从区域来看，天心区和芙蓉区的供销比最小，这和两个区域处于城市中心，土地供应量较小而购买需求旺盛有关。应该说供销比是衡量商品房市场健康程度的重要指标，这表明平稳增长是2009年长沙楼市最重要的特征。

　　（二）商品房销售量大幅增长

　　2009年，全市新建商品房累计销售1715.84万m2，同比增长80.97%，其中住宅销售1618.05万m2，同比增长92.01%，呈现了大幅上涨的局面。应该说，2009年长沙市民口中出现最多的词汇就是房子，在经过了2008年的低迷之后，由于政策环境的放开，同时“武广铁路“的开通，”两型社会“的建设都给房地产市场注入了新的活力，2009年市场的需求被大幅释放，从3月份开始，房地产市场就一直保持着大幅增长，销售量节节攀高，许多房地产开发商用半年多的时间就完成了去年全年的销售量，房地产市场的全面复苏不仅给经济复苏起到了积极作用，也改善了城市居民的生活水平，可以说，用蓬勃向上来形容2009年的房地产市场并不为过。从区域上看，开福区和岳麓区销量增幅居前，主要是这两个区域的土地供应量较大，同时新上市的“大盘”较多从而带动了该区域商品房销售量的大幅上升。

　　（三）商品房中小户型销售旺盛

　　从户型来看，中小户型的销售是最为突出的，其中二房二厅、三房二厅是最为畅销的户型，相反，别墅类销售相对滞后，销售进度还不到存量的一半，可以看出，长沙房地产市场自住型购房者仍然占据了大多数，中小户型的住房从经济承受力和适用性来看仍然是市场主流，此外安居工程的大力推进对中小户型的销售增长也起到了积极的作用。

　　二、商品房市场购房者分析

　　（一）从购房者基本情况看：

　　1.2009年购房者年龄结构较为稳定，新建商品住房购买主要集中在20-35岁之间，并且这一年龄段的比例呈现强化集中的趋势，表明目前来看，年轻人购房逐步成为市场主流。

　　2.2009年去年相比，尽管购房者仍以长沙市户籍为主，但2009年由于长沙推行了一系列购房优惠政策，本省其他市的户籍居民购房比例上涨较快，长沙房地产的集聚效应和投资效应以开始显现。

　　3.就购房者的工作性质来说，与去年相比，2009年在新建商品住房市场，差别较大，主要是个体老板和自由职业者，去年则主要是私企，表明受金融危机影响，购房主体逐步呈现多元化状态。

　　（二）从购房者购房类型看：

　　1.就户型和面积来说，2009年延续了去年的特征，新建商品住房市场仍以三居为主，但值得注意的是一居的比例与去年相比，增幅较大，反映出一居在市场的需求日渐增大且愈受欢迎；面积仍以60m2-90m2和120m2-140m2为主，不过2009年60m2-90m2的比例略超去年，居第一位。

　　2.在购房区域的选择上，购房者对新建商品住房的购房，与去年相比，仍然保持了地段上以三环以内、板块上以新南城、区域上以雨花区为主的市场态势，芙蓉区的比例进一步下降。

　　（三）从购房者购房能力及支付方式看：

　　1.在付款方式的选择上，尽管与区年相比，2009年仍以银行按揭和一次性付款为主，但2009年二者之间的比例差距进一步拉大，选择银行按揭付款的比例较大，由此看出，银行开放的信贷政策是2009年房地产市场回暖的重要因素。

　　2.在贷款年限的选择上，2009年上半年延续了去年的特征，新建商品住房仍以15-20年的长期贷款为主，比例略有上升。

　　3.在月供占家庭月收入的比例中，通过调查显示，2009年上半年与去年相比，有不同的特征，无论是新建商品住房还是二手住房，月供占家庭月收入的30%-50%的比例是最高的，同时，超过警戒线50%的比例有所增加，可以看出，房价上涨将对居民生活带来较大的影响。

　　三、商品房市场存在的问题

　　（一）商品房存量过多

　　由于近几年房地产发展速度较快，新开工项目较多，且商品住宅施工量较大且多为大盘，加上08年商品房滞销，尽管2009年销售形势出现好转，但是存量房依旧很大。2007年以来，截止12月底已取得批准预售证且未销售的新建商品房面积为640.91万m2。其中住宅489.07万m2，占76%；非住宅151.84万m2，占24%。存量房过大一方面将影响房地产市场的供应结构，另外一方面也将放缓新增投资的投放量，给市场稳定带来不利影响。

　　（二）产业结构不合理

　　长沙房地产市场在套型结构90m2的中小户型和120-144m2的较大户型最为热销，于此相反，大于144m2的大户型则销售缓慢，而开发商缺乏对市场需求的预期，盲目开发大户型甚至别墅，使得商品住宅房户型结构不符合市场的需求，压缩了消费需求群体，导致市场结构失衡及存量房的增加。

　　（三）公共基础设施滞后

　　随着中心城区土地供应的短缺，长沙市目前的大多房产项目都集中在新城区，而新城区往往都是市政建设严重滞后，公共基础配套设施极不完善，很多处于城市边缘的楼盘连道路都没有建好，且楼盘周围缺乏医院、超市、学校等配套场所，给居民生活带来了很多不便，这不仅影响销售，而且也影响房屋销售价格，严重影响了开发商的信心。

　　（四）开发投资增长缓慢

　　2009年长沙市商品房销售量虽然保持了大幅上扬，但是房地产开发投资及新建商品房批准预售指标都出现了下滑。开发投资和新开工面积的减少表明开发商对市场未来的不确定，这一方面将影响房地产市场未来的稳定趋势，另外一方面也将造成市场未来供应量的从紧，从而带动价格的上扬。

　　四、2010年发展趋势

　　（一）政策延续效应释放，市场销量保持稳定

　　明年上半年，预计中央及省市一系列政策措施仍将保持延续，宏观经济仍将保持良好的态势，普通百姓的信心将得到进一步增强，预计将延续2009年的态势，在价格平稳的基础上保持销量的稳步发展，随着二、三级市场的活跃，改善性需求将得到释放，房地产业将保持持续健康的发展，但是，由于市场投机性需求有上升趋势，因此预计明年部分信贷税收政策将逐步从紧，投机性需求将得到有效抑制。

　　（二）安居工程稳步推行，有效需求有力激发

　　包括经适房货补政策和棚户区改造在内的安居工程政策的实施，一方面激活住房需求，增加市场需求，另一方面又为需求的实现提供了资金支撑，市场的需求变得有效和现实，预计明年，随着棚户区改造工作的深入推进和住房保障政策效应的持续释放，将进一步激活市场需求，形成梯级住房消费结构，均衡房产一、二级市场均将起到积极的意义。

　　（三）地铁效应逐步释放，沿线楼盘开始升温

　　随着地铁2号线的正式动工，将带活沿线土地的开发，增强沿线区位优势和人口密度，促进区域地产的繁荣与发展，再加上普通百姓对地铁认知加强、开发商“地铁盘”营销力度的增强，地铁沿线楼盘将开始升温，整个城市房地产市场板块的发展将随着轨道交通的建设有所调整。另外，随着武广客运新站商业圈的建设与形成，地铁将“武广商圈”无缝连接“五一商圈”，将增强城市经济活力，沿线楼盘将成为新的需求增长点。

　　（四）市场销售前景乐观，房屋价格平稳上扬

　　随着2009年市场销量的上升，供销比不断拉小，使得去年存量房加速消化。随着城市的不断提质扩容，对宜居城市的预期将促成需求持续增长，供需关系使得价格上扬。由于通胀的预期，明年金融信贷政策将有所收紧，市场供应将明显放大，以及开发商之间的“优胜劣汰”将使得价格的上扬保持平稳，将避免市场价格的大起大落。

　　（五）城市经济加速崛起，产业市场更为活跃

　　《促进中部地区崛起规划》已获得国务院原则通过，中部地区实现经济发展水平显著提高、发展活力进一步增强、而长沙作为中部发展的重点城市，随着长株潭城市群的完善及两型社会的建设，可持续发展能力明显提升，而经济综合实力的提升及城市定位的提高无疑将吸引更多的外地投资者和置业者，长沙房地产市场将更为活跃。

　　Part 3 二手房

　　一、二手房市场运行特点

　　（一）成交量放大

　　由于对居民住房需求的鼓励和支持，去年以来政府出台了许多针对二手房市场的政策，如将减免营业税政策，放宽公积金购房政策等，2009年，长沙二手房市场得到了快速的发展，2009年全市二手房成交面积450.06万m2，成交套数为38100套，成交金额为93.59亿元，与去年同期相比分别增长64.44%、108.48%、73.72%；在新房市场房价日趋走高的情况下，二手房的性价比得以提升，其成熟的配套设施，相对较低的市场价格对于中低收入家庭及刚毕业参加工作的大学生来讲是一个不错的选择，此外，新房市场的快速发展对二手房也起到了一定的带动作用，这是2009年二手房市场快速发展的重要原因。

　　（二）网上监管效应凸显

　　2009年5月，我市实行了二手房网上签约及资金网上监管的政策，规定买卖双方交易资金由第三方实行监管，同时买卖合同实行网上签约，挂牌公示全部房源，新政的推出取得了明显的效果，二手房网上签约平台的建立，可以维持二手房市场的健康发展，有利于显化二手房市场价格、平抑商品房价格、优化住房资源配置、改善市场供应结构以及规范交易过程。同时，通过网上签约政府能够准确掌握二手房交易数据，适时调整对策，实现对二手房市场的引导和支持，而网上资金监管则保证了交易的安全，这就使得二手房市场消费者能够放心的进行买卖交易。

　　（三）市场区域结构日趋合理

　　从2009年长沙市二手房市场成交的户型来看，两房的成交量较多，其次是三房。从面积来看，多分布在45m2-150m2之间，可见二手房市场不仅房源较多，而且户型选择的空间较大。同时从区域上来看，中心城区是二手房最为活跃的地区，其主要原因在于周边配套设施成熟从而降低了居民的生活成本。

　　（四）租赁市场发展活跃

　　1、租房区域

　　目前，租房者选择租房的区域主要集中在芙蓉区（占比34%）、雨花区（占比24%）和天心区（占比23%）三大区域，这几个区域都处于长沙市商业繁华区域，交通比较便利，出租的房源也比较多；而位于城北开福区（占比15%）和河西岳麓区（占比4%）的租房者占比相对较小，这两个区域位置比较偏僻，租房者大多为工业园区职工和在校大学生。

　　2、房屋类型

　　从租用房屋类型看，租房者租用住宅类房屋占绝大部分（占比90%），这说明目前长沙市租房者中绝大部分都是住房需求；其次为商用房屋，占比7%；再次为办公房屋（占比2%）和其他（占比1%）。其中，商用房屋主要集中在长沙市的传统中心城区——芙蓉区，办公房屋则主要集中在芙蓉、雨花两区。

　　3、热门户型与面积

　　从出租房源的户型来看，市场上租用一居室的占比最大，达到42%，这部分大多为外地来长经商、求学者租用；其次为二居室和三居室，占比分别为31%和14%，这部分多为已婚成家者租用；而租用4居室和其他类型房屋的比较少，总共占比为13%。

　　从出租房各类面积占比来看，60m2和60-90m2合计占到所有面积类型数量的一半以上，分别占比43%和28%，这部分面积户型多为一居室和二居室；其次，90-120m2占比为16%，120-144m2占比为8%，这部分面积户型以二、三居室为主；而比重最小的为144m2以上的房屋，这部分面积户型多为复式和别墅，租用者较少，占比仅为5%。

　　二、二手房购房者分析

　　（一）年龄结构较为稳定，在二手住房市场，购房者主要集中在35岁-50岁之间。

　　（二）购买二手住房的购房者以本市为主，比例占到81.77%；其中，在长沙市户籍购房者中，以天心区居民最多；外地来长沙购买二手住房的比较少，主要还是考虑购买新建商品住房。

　　（三）尽管2009年上半年长沙市房地产市场呈现回暖迹象，销售面积和销售量稳步攀升，但从购房套数看，上半年购房一套的比例达94.26%，表明整个市场仍是以自住和改善型为主，投机和过度投资的成分较少，市场总体是健康的；就从房源性质上看，普通商品房仍然占据了市场的主体，新建商品住房与二手住房成交面积之比10.04：1。

　　（四）通过调查显示，绝大部分购二手住房，目的都是用于自住，反映出整个长沙二手房市场是以自住型需求驱动的市场，出于投资买房的购房者在整个市场的比例较小；并且购房者的出发点更多是希望换个环境进行生活；有大量在长沙工作一定时间的外地人出于定居长沙的考虑进行买房，比例较高。

　　（五）目前市场上流行的户型仍是三居室，但值得注意的是，一居在市场上比例提高较快，越来越受购房者的青睐；就面积来说二手住房市场是90m2以下的小户型需求最大。

　　（六）就房屋价格来看，价格总体上较为稳定，二手住房的成交价位主要在2000元/m2左右。

　　（七）绝大多数购房者选择银行按揭和一次付款买房;在贷款年限的选择上，二手住房市场的购房者更多选择5-10年期的贷款。

　　（八）在月供占家庭月收入比重的调查中显示，按照国际惯例，30%为安全值，50%为警戒线，目前，在新建商品住房市场还是二手住房市场，更多购房者的月供在30%-50%之间，值得注意的是，与去年相关数据相比，超过50%的比例有所增加。

　　三、二手房市场存在的问题

　　（一）二手房销售量不稳定

　　目前，二手房市场受政策影响比较大，销售量一直难以保持稳定，2009全市房产一、二级市场累计交易量之比为3.81：1，说明与新房市场的活跃相比还存在差距。从成交量来看，与成熟市场相比仍有距离，购买潜力还没有被很好的激活，同时二手房的销售区域仍然集中在市区中心。这一方面不利于形成稳定成熟的市场，另外一方面对二手房市场的扩大也带来了限制。

　　（二）房屋租赁市场管理体制不健全 

　　房屋租赁市场管理不是一个简单的租赁市场管理，而是一项复杂的社会系统工程。就当前的房屋租赁市场管理体制而言，各行政管理部门在相关法律、法规、规章的基础上各自为政，不同的部门针对同一房屋租赁市场都有属于自己的一套管理方法，导致房屋租赁市场管理混乱，没有一个统一而健全的管理体制。从管理方法上看，房屋租赁市场管理长期依靠管理人员逐户清查、督促或群众举报查办的办法，管理效率较低且主动性较差，而且备案率低下，对登记备案后的后续跟踪管理更是缺乏。近几年来，尽管国家相继发布了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋租赁市场管理办法》和《城镇廉租住房管理办法》等政策法规，为房屋租赁市场管理提供了法律和理论依据，但长沙尚未出台租赁管理的地方性法规，缺乏较为详尽的操作性条例规定，使公、私房出租管理办法有些条文显得原则，缺乏操作性，较难起到规范房屋租赁市场的作用。

　　（三）中介业务操作不规范

　　当前，中介业务操作不规范已经引起了社会各界的广泛关注，而当事人逃避支付报酬（俗称“跳单”）的问题却未受到足够的重视。中介公司提供的是一种信息服务，中介公司一旦将所掌握的信息披露给委托人，便失去了对该信息的独占。在中介公司向委托人提供了居间服务后，委托人是否与相对人订立合同、何时与相对人订立合同、如何与相对人订立合同，完全由委托人决定，因此，部分委托人一旦得到中介公司的居间服务后，为了逃避履行支付报酬的义务，以各种方式或理由来摆脱中介公司，致使中介公司的合法权益受到损害。

　　四、2010年发展趋势

　　（一）市场政策稳中从紧

　　处于对市场投机者的抑制，明年国家对二手房的交易政策将会逐步收缩，年底，国家就将营业税免收年限由两年调回了五年，预计明年为了防止市场泡沫在税收政策上仍然将会保持从紧的局面，对首次购买二手房的自住型购房者仍将保有一定的优惠政策。

　　（二）市场定位优势逐步明显

　　二手房作为一级市场的有效补充，对房地产行业的稳定发展起到积极作用，同时，长沙市二环线以内新建商品房比较少，二手房在市中心区的区位优势进一步凸显。新建商品房与二手房价位差距，以及梯级消费观念的逐步成型，加快了回流人群购买力的形成；再加上二手房房源趋于稳定和丰富，大量的二手商品房、二手公寓、二手别墅、门面、私房通过各种途径开始流入市场，改变了以往普通新房一统天下的局面。综合来看，明年二手房销售量仍将保持稳步上升的态势。

　　（三）货补政策稳定销量

　　去年7月份开始实行的购房货币化补贴政策使得购房者的消费能力得以增强，尤其是大大减轻了购房者的首付压力。在申请货补买房的人群中，有44%的货补买房者选择了二手房，这从一定程度上提高了二手房成交量，预计明年随着货补政策的进一步推进，二手房市场仍将保持平稳发展。

　　Part 4  房地产中介

　　一、房产中介运行特点

　　（一）仍然处于起步发展阶段

　　长沙市中介企业目前仍然处于起步发展的阶段，无论从市场规模以及市场发展规范度来看，都不是很大，目前在房屋买卖中，通过中介进行交易的还不到一半，同时一些不规范的市场行为也制约了行业的长远发展。但是从潜在市场以及和发达城市的对比来看，长沙中介行业的发展潜力还是巨大的，特别是从2009年开始，二手房交易实行了网上签约和资金监管，整个行业越来越规范，为中介市场的发展提供了很好的平台。

　　（二）中介企业发展迅速

　　可以看出，长沙市市区目前共有中介经纪门店273家（不含两证均无的中介机构40多家），剔除一机构多门店，实际独立经营的中介公司为149家（含评估机构32家）。从分布情况来看，芙蓉区和雨花区分布最多，主要是因为这两个区域处于商品房集中的市中心地带，其新房和二手房交易较为频繁，因此门店数也较为集中，可以看出，中介行业的发展和该地区商品房市场发达程度息息相关。

　　（三）从业人员日益增多

　　自2000年开始，我市实行了经纪人证和房地产经纪人证以及“评估师考证”制度。十年以来变化极大，经纪人员随进随出现象严重。撇开“评估业”从业人员不计，第一批房地产经纪行业从业人员只有30%现在还在从事原工作，约70%已经改行或者转向。目前在长沙地区房地产经纪业的从业人员有3000多人，但在房产局备案登记的，包括历年来已办经纪人协理证的只有1400多人，也就是说目前至少有一半以上的人未执证上岗。

　　二、房产中介行业分析

　　（一）经营状况

　　从图8可以看出：2009年我们调查的90多家二手房中介业务的机构有70%经营状况良好，另30%处于亏损状况。2009年新建登记注册的中介机构有4家，新开业门店有26家。总体来说整个中介行业处于比较健康发展的状态，但是行业竞争较为激烈，行业集中度还不高。

　　（二）员工素质

　　目前，长沙市几家规模较大的经纪机构也自己开展了员工培训，但是从整体来看，员工文化素质偏低，大专以上学历的仅占35%，业务知识掌握参差不齐，实际操作水平有限。这就降低了对客户的服务水平。

　　（三）经营模式

　　通过调查发现，长沙市目前的中介企业当中，有65%左右的企业是全国或者市内连锁，同时拥有多家门店，只有40%左右的中介企业是单家铺面，这表明连锁式的大型中介是今后行业发展的方向，连锁式经营不但可以扩大客户群，同时也方便不同区域之间进行信息共享，以应对市场的变化。

　　（四）客户分布

　　从图11看出，58%以上的中介客户都是外地客户，主要原因是外地客户对本地楼盘不了解，因此对中介依赖度较高。如何提高中介服务的水平，吸引更多的本地客户，是下一步中介企业要解决的问题。

　　（五）服务范畴

　　从图12看出，目前中介企业的服务范围主要还是集中在住宅，商铺、写字楼、和厂房的需求很少，这表明目前中介企业的服务还不够广，服务不够多元化，利润点较为单一，因此一旦住宅市场发生变化，其抗风险能力就将降低。

　　三、房产中介市场存在的问题

　　（一）制度建设不完善

　　目前我国房地产中介行业出现的规范性和有序性问题，根本原因还在于立法滞后，立法层次低，法律效力差，缺乏系统性和配套性。从现象上看，经宏观调控，交易量降低、运营收入减少，不少企业亏损，市场竞争加剧。但从深层次看，这些困境的出现也是由于经纪行业自身发展不成熟，业务模式、行业认同、竞争秩序等方面都存在问题，其根源在于房地产中介行业的制度建设明显滞后。目前房地产中介行业没有明确的上位法，也缺乏切实可行的行业规则细则，目前对房地产中介组织设立进行规范的法规有《中华人民共和国房地产管理法》、建设部颁布的《城市房地产中介服务管理办法》、国家工商行政管理局颁布的《经纪人管理办法》等，但这三个法规对房地产中介设立时与主管部门的审查和工商部门的登记方面的规定并不一致。这在一定程度上造成了房地产经纪市场人员素质差、专业水平低的现状。

　　（二）行业管理不规范

　　政府对房地产中介组织的行业管理，一般是借助房地产行业协会进行的。但由于主管部门对行政管理与行业管理的界限划分不清，管理部门不协调，无法及时了解中介机构的发展状况，以及管理部门组织不完善，职责不明确等原因，致使工作难以开展。有相当数量的房地产中介组织，不经过房地产管理部门的审查，就直接到工商行政管理部门进行登记领取营业执照，开张营业，导致整个行业监管力度不够

　　（三）从业人员整体素质不高

　　长沙市房地产中介企业员工整体素质不高，专业技能较差，缺乏职业道德精神，对房产经纪人的管理没有实行“人必归业，业必归会”，以至市场行为不规范，行业本身的风险防范意识薄弱。同时，市场上存在大量没有资质的中介机构。产生这种现象的主要原因，在于我国房地产中介企业对自身的认识不够，将中介服务误解为仅限于房地产租赁及买卖代理范畴，致使从业人员基本上是从其他行业转入的，不具备基础性的专业知识，执业能力弱。行业整体经营理念落后，服务质量不高。“夸张营销”、“暗箱”操作泛滥，虚假广告、过度包装等欺骗消费者的行为屡屡发生。由于专业性不强，诚信度不高，房地产经纪人员受尊重程度较低，一些从业人员没有职业荣誉感。这一现状导致难以吸引优秀人才进入这个行业，行业就难以规范、健康发展。

　　（四）中介企业风险防范不够

　　大多数房地产中介企业以房地产买卖和租赁作为业务的重心，因此成交量成为其经营和生存的关键。当宏观调控从紧，房地产市场呈现低热状态，成交量急挫的情况发生后，房地产中介企业的经营就难以维持了。业务单一化，风险控制欠缺是威胁我国众多房地产中介企业生存的重要因素。以长沙为例，去年二手房市场不景气，二手房买家讨价还价的幅度愈来愈大，连续多月飙升的高房价开始有价无市。长沙楼市开始出现由过去的卖方市场转为买方市场的趋势。在此情形下，房地产中介企业显得束手无策，许多有实力的中介甚至准备撤出长沙市场。单一的业务模式使得中介企业难以控制风险，遇到调整时波动较大。

　　（五）行业的盈利模式不明确

　　当前，中介行业的盈利模式主要是佣金。但是从现实状况来看，炒卖房屋、赚取差价等违规行为和折免佣金的事例时有发生，这与当前的报酬机制密切相关，长期以来由于利益驱动及小部分市场需求，赚取差价屡禁不止，这个和中介行业收取的报酬过低也有一定关系。目前，长沙房地产中介行业的收费标准是房价的2%，低于国际市场上的服务标准（发达国家为6%）,此外，由于目前没有一个合理的报酬机制，还存在免佣、折佣的现象，以及中介企业收不到合同规定费用的问题。而由于中介费用收取较低反过来降低了行业从业人员的服务热情，导致服务不到位、不规范，又使得购房者觉得服务质量存在问题而觉得佣金过高，如此形成恶性循环。

　　（六）中介业务的责任义务模糊

　　房地产中介业务的主要工作是为买卖双方提供房源信息服务，在交易中起撮合成交的作用，交易活动中的权利与责任归买卖双方。从业务角度讲，经纪人只要对房源的产权情况以及房源所处的地理位置、面积、房型、价格等基本信息掌握并传导给购买方就行了，至于房屋的其他情况应该有买卖双方直接见面谈判。但是，由于经纪行业在的历史还不长，对经纪行为的管理缺乏统一、明确的法律依据，社会公众和舆论往往混淆经纪人在居间、行纪、代理三种不同经济活动中所应承担的责任，特别是将居间行为与接受委托人的委托，以经纪人的名义与第三方进行交易，并承担规定法律责任的行纪行为混为一谈，将房屋的隐蔽缺陷及安全隐患等经纪人不易掌握的技术性能指标的了解和告知责任加到房产中介企业头上，使中介企业在交易纠纷中承担了过多的额外责任。同时，也有一些中介企业片面利用居间概念，在遇到交易纠纷时，置客户利益于不顾，想方设法逃避责任，造成了恶劣的社会影响。

　　（七）中介业务操作不规范

　　当前，中介业务操作不规范已经引起了社会各界的广泛关注，而当事人逃避支付报酬（俗称“跳单”）的问题却未受到足够的重视。中介公司提供的是一种信息服务，中介公司一旦将所掌握的信息披露给委托人，便失去了对该信息的独占。在中介公司向委托人提供了居间服务后，委托人是否与相对人订立合同、何时与相对人订立合同、如何与相对人订立合同，完全由委托人决定，因此，部分委托人一旦得到中介公司的居间服务后，为了逃避履行支付报酬的义务，以各种方式或理由来摆脱中介公司，致使中介公司的合法权益受到损害。

　　四、2010年发展趋势

　　(一)相关政策法律法规更加完善

　　明年将全面推行房地产经纪机构备案公示制度；严格实施房地产经纪人员职业资格制度；规范房地产经纪行为；加强房地产经纪合同管理；建立存量房交易结算资金管理制度；规范交易结算资金专用存款账户开设和资金划转；加强交易结算资金专用存款账户管理。同时加强立法，保持房地产中介行业的持续发展，政府要加强房地产中介行业立法，建立、健全和完善与国际惯例接轨的、适应市场经济的、符合我国国情的房地产业的法律法规体系，为国内外房地产中介企业提供一个公开、公平、公正的外部竞争环境。

　　（二）行业监管力度将加大

　　银行的监管力度将加大。一是定期跟踪及评级，规范对房地产中介企业的管理。包括中介机构甄选、资格年审等，在合作过程中，要对中介机构服务水平、员工素质、业务能力、职业道德等进行考核，更重要的是将这些信息与政府或者其它商业银行进行合作共享，最终形成一个真实有效的中介机构信息管理库，并尽量使信息公开、透明。二是规范资金管理。在建立和完善银行本身的交易结算资金管理制度的同时，积极配合政府的管理工作，规范交易结算资金专用存款账户开设和资金划转，保证专款专用，减少风险。三是规范操作程序，建立安全的交割模式。

　　（三）中介企业诚信体系将更加完善

　　通过制定制度，实现对市场经营、管理、服务行为的指导，确立基本的信用制度，以规范、高效的管理服务，为房地产市场服务企业提供公平的竞争环境。

　　弘扬诚信正气。房地产业人员不仅是诚信制度的维护者，更应该是诚信建设的实践者。要努力营造“守信为荣、失信为耻、无信为忧”的社会环境。大力提倡谁诚信，谁光荣；谁诚信，谁得利的良好风气，对行业内诚信度高、有规模、有实力的大型品牌中介公司能够给予适度的扶持和表彰，以弘扬诚信正气。

　　（四）房地产中介行业门槛将提高

　　房地产中介行业属于信息密集、劳动密集的服务性行业，并且随着市场规范的扩大和经营方式的创新，对企业资金实力的要求也越来越大。目前，中介市场上存在太多没有资金实力和抗风险能力的中介公司，几万元资金注册一家中介公司、二三十平米的营业面积，聘用一二个人员跑业务的中介不在少数，这就意味着有太多潜在的危机。要实现房地产中介行为的规范诚信经营，就必须提高行业准入门槛，如提高注册资金数额，进行从业人员资格认证审查，限定营业场地面积标准等。尤其针对目前市场上出现较多的房产中介加盟后，更须对其开办资格进行实质性审查，以免这些公司钻空子，形成盲区。

　　Part 5 物业服务

　　一、物业服务运行特点

　　（一）服务水平显著提高

　　为适应业主乃至社会对物业服务需求的不断增长，目前长沙的物业企业都注重服务品牌的培植和运用，从简单的专项服务到整体的综合性服务，从行为规范到服务标准，从服务理念到发展战略，从传统管理到创新服务，从客户管理到客户满意，从单项的物业服务到综合的资产经营管理，服务的品质和品牌意识已在全行业深入人心，物业服务将有效提高城市管理和房地产管理水平。

　　（二）社会效益表现突出

　　1、支持就业再就业工程，减轻社会就业压力。物业服务作为劳动密集型行业，在消化剩余劳动力方面具有天然优势，有利于减轻就业压力，促进社会的和谐与稳定。

　　2、积极参与社会公共事务、协助公共秩序管理。有许多物业企业均有过协助公安部门处理治安案件、协助有关方面处理突发事件、参加抢险救灾的经历。

　　3、热心参与社会公益事业，自觉承担社会责任。长沙物业企业中有多家企业曾积极参与赞助社会事业，捐助希望工程和帮扶贫困家庭等活动。

　　（三）经济效益逐步改善

　　长沙大多数物业服务企业的经营规模偏小，创富能力差，但目前不少物业服务企业尤其是办公和商用物业，在提供服务过程中，积极为业主出谋划策，采取多种方式提高物业经营效益，通过改善服务，提高出租率等，为业主增加租金收益，通过节能改造，为业主增加经济    效益。 

　　（四）环境效益初步显现

　　物业服务行业在环境效益方面的作用也是十分明显的。由于物业服务覆盖了城市大部分区域，污染减少了，社区整洁了，环境优美了，生活方便了，人们的环境意识不断增强，生活习惯日益文明。

　　二、物业服务存在的问题

　　（一）社会评价不高

　　社会普遍认为物管行业社会地位不高，行业偏见普遍存在，劳动强度大、行业技术含量低、从业任务待遇差，甚至于有一部分群众把业主与物业服务企业之间的关系看作是“雇佣关系”或“主仆”关系，动不动就故意找茬、小题大做，甚至不择手段恶意贬低行业。此外，人们对物业服务行业提供管理服务的社会性、公共性、有偿性认识不足，对物业服务企业的服务活动不积极支持、不主动配合。而这当中，媒体也起到了推波助澜的作用，对物管行业正面报道偏少，舆论导向存在偏差，造成了很大负面影响。

　　（二）建管不分矛盾突出

　　一方面是建管不分掩盖和转嫁前期矛盾，给物业服务带来隐患和纠纷，另一方面一些房地产开发商利用物业服务促进房屋销售，拖欠空置房物业服务费，可以说，开发单位并不都是真正重视物业服务的，而是利用物业服务为开发项目搞包装，打品牌，目的是促进房屋销售，为开发单位的自身利益服务，并且常常拖欠空置房物业服务费。同时目前市内住宅项目配套设施不全、不到位，很大程度上增加了物业服务的难度。

　　（三）业主公共意识不强

　　一些业主公共意识不强，守约观念淡薄片面强调个人维权，把物业服务企业当成对立面，不遵守规定，不服从管理，甚至故意刁难物业服务人员，同时也存在业主配合支持力度不够，存在严重的欠费现象，而在《业主大会规程》下的业主大会制度落实不力，运作程序可操作性不强，又或者业主委员会运作不规范，导致矛盾问题呈上升趋势。

　　（四）物业行业生存困难

　　长沙市物业管理企业经济效益普遍较低，行业发展后劲不足，物业服务业从业人员素质较低，专业人才缺乏使得服务市场不成熟、行业竞争不规范。而由于社会、政府、开发单位、业主和物业服务企业等多方面的原因，物业服务市场目前还尚未达到“公开、公平、公正”、诚实守信和健康有序的良好状态。以上各种矛盾和问题的存在，都不同程度影响和制约着行业的发展。

　　三、物业服务行业分析

　　（一）企业发展规模小

　　长沙市物业服务企业共有700多家，以企业资质等级划分，长沙市物业服务企业中，一级资质企业仅占1%；二级资质占7%；三级资质占93%；以上数据说明，现阶段物业服务企业的整体规模较小，多数企业无法取得规模效益，整个行业仍处于发展初期，整体抗风险能力差。

　　（二）基层从业人员比例大

　　长沙市物业服务企业从业人员总人数有5万多人，以工作岗位划分属于劳动密集型行业，从业人员中管理岗位人员较少，操作岗位人员偏多，尤其是秩序维护员所占的比例过大（近四成），这在一定程度上反映出物业服务行业对促进社会就业的积极作用，但基层操作人员比例过大，使行业受用工成本影响显著，反映了行业处于发展初级阶段的现状。

　　（三）管理物业项目以居住物业为主

　　目前，物业服务企业管理各类物业总面积累计达6432万平方米，其中，物业服务项目中居住物业仍占据市场的主流，物业服务取得的成就和存在的问题，也主要通过居住物业市场反映出来。而在项目获取方面，虽然《物业服务条例》明确推行前期物业服务招投标制度，但在实践中并未得到完全贯彻，公平竞争的物业服务市场尚未形成，行政主管部门的执法监督有待加强。

　　（四）企业经营与效益不乐观

　　据了解，长沙市依然有不少处于亏损状态的物业服务企业，物业服务行业整体经营效益不容乐观，行业风险依然很大。从收费标准方面来说，居住物业的物业服务费标准和收费率均明显低于办公物业和工业物业，其中房改房和经济使用住房的收费标准和收费率更低，今后这部分物业服务的问题也会更加突出。

　　四、2010年发展趋势

　　（一）继续建立和完善四级网络管理体系

　　物业管理行业的不断发展，使得行业规范变得尤为重要。参照深圳、广州等物业管理相对发达城市的先进经验，长沙市将建立由市房产局牵头，区、县（市）房产局为主，街道、社区共同联动监管的四级管理网络。根据《物业管理条例》，把街道（乡镇）纳入物业管理监管的体系，有利于发挥街道、社区在物业行业文明创建、业主委员会成立、物业纠纷调解中的主导作用。同时，结合四级管理网络体系，建立由区、县（市）政府主导，区、县（市）房产局、职能部门、街道、社区共同参与的联席会议制度，研究解决物业管理中的重大信访问题。 

　　（二）服务差的企业将会被淘汰

　　2009年制定了前期物业管理招标实施办法，严格按照建设部规定，要求建设单位在办理商品房预售许可证30日前完成招投标运作程序，加强物业管理招标专家库建设，规范评委评标行为；鼓励项目建设与管理分离，引导信誉好、实力强、管理严、服务优的企业做大做强，逐步淘汰一批业主意见大、服务水平差、社会反响强烈的企业，进一步优化物业管理市场秩序。

　　（三）物管企业诚信机制将建立

　　全市将科学制定物管企业的诚信档案内容，健全全市物业服务企业信用档案系统。建立守信企业激励机制、失信企业惩戒机制和严重失信企业淘汰机制，以鼓励诚信经营、查处失信行为为切入点，适时通过市物业管理协会、消费者协会和新闻媒体进行发布，营造诚实守信的市场环境。

　　Part 6  住房保障

　　一、2009年全市安居棚改情况

　　一是安居棚改工程有效促进了经济增长。2009年以来，房地产业在地方经济中的支柱产业地位和龙头产业地位日益突出。大力度地推进安居棚改工程，促进了房地产开发投资和项目新开工，有效摆脱了国际金融危机的束缚，促使了房地产市场的健康发展。2009年1-11月，全市棚户区改造完成投资108.78亿元，大大刺激了房地产业的相关投资，为增加房地产业税收提供了有力保障。2009年我市（含四县市）预计完成房地产开发投资约500亿元，同比增长约5%，约占全市固定资产投资的20%。商品房施工面积约6000万m2，其中新开工面积约1700万m2，同比增长约44%、4%；竣工面积约1135万m2，同比增长约65%。2009年前三季度房地产业税收收入达66.45亿元，同比增长3.38%，占全市财政总收入的23.94%，占全市地方财政收入的35.95%，占全市地方税收收入的51.52%。同时，将原用于保障性住房规划建设的用地和棚户区拆迁腾出的用地统一实行招拍挂方式公开出让，既盘活了土地资源，促进集约开发，又拉动了地方经济增长。以南湖片区棚改项目4号地块为例，该地块可用土地120亩，拆迁成本为560万元/亩，已通过公开拍卖价格为1033万元/亩，仅这块土地就为政府赢得56760万元的收益，较好地实现了土地增值。

　　二是安居棚改工程有效拉动了住房消费。住房的建设和消费具有“产业链长、关联度高”的特点，可以带动建筑、家电、家具等50多个行业的消费。通过安居棚改工程来启动住房消费，是“拉动内需、促进消费”最直接、最有效的手段。根据测算，棚户区改造拆迁户中有90%的住户将重新购买新房或二手房，棚户区拆迁能够产生1.5-2.0倍的住房消费带动效应。截至11月底，全市完成棚户区拆迁面积175.56万平方米，共11891户，可以催生出260-350万平方米的潜在需求。另一方面，经济适用住房货币补贴发放以来，全市已经发放经济适用住房货币补贴凭证31322户，已购房18694户，购房面积161.82万m2，购房平均户型面积为86.56m2。其中，购买新建商品住房11051户，购房面积107.45万m2，购房平均户型面积为97.23m2；购买二手住房7643户，购房面积54.37万m2，购房平均户型面积为71.14m2,补贴资金已经发放12.34亿元，待发放补贴资金1.94亿元。其中，2009年全市已经发放经济适用住房货币补贴凭证20408户，已购房18175户，购房面积157.80万m2，占全市购房面积的11.00%，占本地人购房面积的26.06%，购房平均户型面积为86.82m2。其中，购买新建商品住房10842户，购房面积105.54万m2，购房平均户型面积为97.34m2；购买二手住房7333户，购房面积52.26万m2，购房平均户型面积为71.27m2，补贴资金已经发放11.96亿元，待发放补贴资金1.94亿元。综合棚户区改造和经济适用住房货币补贴这两大举措，至少直接产生了400～500万平方米的拉动需求，约占全市住房交易总量的30～45%，成为本地购房居民队伍的主力。由于安居棚改工程的实施。同时，采取以货币化的形式向低收入住房困难家庭提供住房补贴，也提高了资源的有效配置，对于激活二手房市场和房屋租赁市场，形成梯级住房消费结构，均衡房产一、二级市场起到了积极意义。

　　三是安居棚改工程有效加速了住房解困。在住房实行商品化、市场化以后，对于城市低收入家庭而言，住房的不可或缺性和购买资金巨额性使其住房需求陷入两难境地。从世界各国和地区的经验来看，仅仅依靠市场机制难以有效解决低收入家庭住房问题，这就需要政府提供保障和支持。大力度推进安居棚改工程，把棚户区改造与深化住房保障制度改革、改造国有公房等工作有机结合起来，通过实施棚户区改造、经济适用住房和廉租住房等保障方式，加速了改善棚户区居民的居住条件，加快了各类旧房陋房的改造步伐，加快了解决城市低收入家庭的住房问题。照2009年这样的速度，以往需要8-10年才能解决的住房问题，有望在3年左右时间得到解决。截止11月底，全市共解决棚改拆迁户中的住房困难户7640户，其中实物保障2776户，经济适用住房货币补贴保障4864户，货币补贴凭证中的三分之二的住户都是棚改政策与住房保障政策叠加所享受的实惠。

　　四是安居棚改工程有效增进了社会和谐。本着“为城市办实事、让群众受实惠”的思路，在棚改拆迁中切实把民生问题摆在了首要位置。在政策的制定上充分维护拆迁居民的利益，对拆迁主体在保障面积标准、奖励标准、救助力度、减免支持等方面给予充足的优惠，并充分调动劳动保障、民政、教育、卫生等各方力量，完善养老、医疗等社会保险体系，构筑了长效的保障机制。在政策执行上坚持一把尺子量到底，做到政策公开、程序公开、额度公开，同时注重尊重群众意愿，耐心细致做好群众的思想工作，切实健全棚户区改造矛盾纠纷协调处置机制，通过棚户区改造进一步提高了党和政府在群众中的威信，密切了党群干群关系。尽管2009年的棚改工作项目较多、拆迁量大，但没有引发大的安全稳定方面的问题，基本上实现了零上访、零事故、零遗留的目标。

　　五是安居棚改工程有效提升了城市品位。棚户区是市容环境最差的地区，也是各项配套设施普遍落后的地带，安居棚改工程的实施，在缩小社会差距的同时，也是一个市容环境的再造工程，能够在短时间内有效提升城市品位。在推进安居棚改的过程中，坚持土地集约开发利用，注重对拆迁地块先行详细规划，科学布局建筑物，合理安排城市的公用设施和环境绿化等，积极引进战略投资商进行重新开发，既能加快土地资源的优化配置，提升城市整体形象，又能够为区域经济的永续发展奠定坚实基础。

　　二、2010年安居棚改的形势

　　综观当前形势，2010年将是充满挑战、压力空前的一年，也将是富含机遇、令人期待的一年。

　　一是棚户区改造工作面临严峻的挑战。目前棚改项目的拆迁成本普遍较高，大多数达到每亩1000万元以上，土地招商情况不很理想，资金收回的周期较长，各棚改公司的运行面临困难。如果明年中央银根政策出现调整信贷投放减少，棚改融资将面临严峻考验。

　　二是保障性住房建设迎来发展的良机。从2008年开始，国家将“加快建设保障性安居工程”放在“进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施”的第一条，投入大量资金用于保障性住房建设，并提出利用三年时间基本解决城市低收入家庭的住房困难问题，省里也给我们下达了明年建设8600套保障性住房的任务。从中央到省的一系列政策措施的出台，对明年保障性住房建设工作带来了重大发展机遇，有利于我市尽快实现“住有所居”目标。

　　三是安居棚改有了坚实的基础。通过实地调研论证、外地考察取经、广泛征集部门、专家意见，安居工程和棚户区改造政策体系基本建立，五区均搭建了棚改融资平台，并摸索出一套较为成熟的工作经验，为安居工程和棚户区改造的加快推进奠定了坚实基础。