年末楼市收官之战

　　楼市向有“博弈”和“博傻”的传说，前一“博”讲究的是策略，后一“博”则是在策略基础上更讲究胆略的比拼。多事之秋的年代，尤其在后市发展扑朔迷离之时，年末的楼市硝烟更为引人瞩目。2009年底，各地楼市大盘点，本期楼市观察家邀您一赏；国务院常务会议提出大力整顿房产市场的政策导向对后期楼市心态又会有何影响？且看各地楼盘如何打这场收官之战？

　　北京：恐慌性需求再现楼市年末上演楼荒再现万人排号

　　现象：“人心都慌了”，这是现今北京业界讨论楼市购房现状最多的感慨。楼市在集中爆发的恐慌性需求购房者推动下显得越来越疯狂。“上上城仅有6000套房源，却有2万多人排号。而且前5天就转签了3500套。”号称北京楼市"晴雨表"的燕郊，仅仅是岁末楼市疯狂的一个缩影。大量的投资资金正在流入京城楼市，导致市场的供应赶不上需求量。

　　业内人士：美联物业市场总监张大伟表示，“营业税优惠及7折利率优惠政策可能截止，导致楼市明显出现了倒计时效应”。 

　　上上城的工作人员表示，开盘当天清晨6点已有数百人在售楼处等候。为加快进程，本次选房为排号制。尽管如此，靠后的购房者仍旧迫不及待。“我选的户型必须给我留着”，人们更担心能否选到房。“楼市上演的马太效应越来越明显。而对于通胀预期下的投资性恐慌需求，使得北京房价依旧降温无望。” 

　　专家：分析人士认为，燕郊一向是北京楼市冷热的晴雨表，而从燕郊上上城热销的情况来看，正验证着北京楼市在多重因素叠加下，未来房价依旧看涨。投资性需求不断抬高京城房价，燕郊成为高房价最大受益者。

　　易居中国分析师薛建雄表示，大量流入楼市的投资资金是造成目前“房荒”、价格虚高的主要原因。“如果市场上没有投资者，房地产供应将完全能够满足需求，而因为购买力不足，房价还可能会下调。”根据调查，年末的购房者人数中，投资购房需求已经达到了28%，加上改善型购房需求，总需求数已占到了市场整体的近60%。

　　市民：田女士表示：“孩子刚毕业，一心扎在北京，有一套房工作结婚都踏实了。可北京的房跟金子做的一样，我们工薪阶层谁买得起啊？也就燕郊房价不贵，进京也方便，上上城社区边上就是930总站。” 

　　广州：豪宅产品搅动年末市场楼市打响收官战

　　现象：广东省中山市亮相年末市场的房源中小户型明显减少，180平方米以上的大户豪宅产品越来越多地出现在主要购房区域。

　　政府：国土资源局相关负责人表示，在商品住房供应方面，10月末累计可售面积401.69万平方米，其中以120-144平方米、180平方米以上两个区段最为突出，分别为81.40万平方米、102.58万平方米。

　　业内人士：天域置业副总经理吴剑锋表示，今年楼市收官之战最明显的特点就是促销动力不足。一方面是因为今年下半年工程进度跟不上，经过10月市场消化之后，11月、12月，中山出现报建高潮，最终能供应到市场上可能要到明年下半年。另外，1-10月份，房地产销售畅旺，开发企业现金充裕，基本上前三季度差不多就完成了全年销售任务，目前城市中心区供应普遍有限，开发商多数都采取高定价策略，有惜售心态。 

　　价格上涨有两个条件，一是市场供应量不足，另外就要看什么产品涨价。由产品差异所带来的价格差目前正反映在整体市场走势上，基于环境、资源、产品自身的价格差并不是楼价上涨或下降的问题。

　　专家：目前四房以上的大户型总价非常高，一套商品房的价格高达两三百万。一位资深的业内代理人士对此分析道，“现阶段的热销除了改善型等正常需求外，金融危机中持币观望的投资者将稀缺保值的豪宅作为资金配置的首选也是其重要的原因。”不过，也有业内人士指出，大户型投资收益长线较为明显，投资的资金压力比较大，此外还要注意景观、配套等细节。

　　年末房展诠释卖方市场无房可卖基本无折扣

　　现象：本年度上海最后一次大型房展会落下帷幕，回顾4天的房展，无比形象诠释了“卖方市场”这一楼市年度关键词。盘点今年来上海所举行的四次大型房展可以看出，上海楼市在2009年从寒冬一直走到了如今的沸点，“中国·上海房地产展示交易会”在年末已变成了大部分房地产开发商展示形象的舞台，年初的“打折、优惠”如今已经被“无房可卖”取代。

　　由于投资者前期普遍对于豪宅市场的“看多”，投资者对于豪宅市场的热情有过度“溺爱”的现象，豪宅市场的虚火似乎越来越旺盛，甚至导致上海住宅周成交均价一度突破2万/平米。

　　业内人士：数据显示，11月份上海住宅成交量总量167万平方米，相比今年年初1月份的48.81万平方米增长242%，住宅均价达到18686元/平方米。业内人士预计，今年上海商品房销售总量将突破3000万平方米，从而超越2007年，成为楼市最火爆的一年。

　　而在商品房范畴内，开发商们却已经忘却了年初时拼命促销的，很多开发商表示，早已经完成了全年的销售任务，这次来参展也仅是响应房协的号召来应景。一些人说，“我们也着急，房子都卖完了，没房可卖了”。

　　在这次楼盘展销上，“展”是主角，“销”是配角，大量楼盘要等到明年才会入市，而价格方面，则基本上没有折扣的余地。

　　市民：刘先生表示，尽管这个由房协牵头的房展主题为“关注民生，倡导中低价位、中小套型普通商品住宅”，但从实际推介的楼盘来看，要想买到一套“中低价位普通商品房”已经变得越来越困难。

　　苏州：楼市年末难平静买卖双方心态呈现多元化

　　现象：年末的苏州楼市，注定难以平静。“天气那么冷，可我愣是跑得浑身是汗。”裕兴房产的二手房经纪人小李表示，本来他还准备趁周末回徐州老家看看并添置几件过冬的衣物，但是二手房营业税优惠政策取消的信息公布后，买卖双方客户纷纷都性急地打电话要求安排看房，一天就至少要看六七套房子，连吃午饭的时间都有些紧张。不少中介机构的负责人也透露，双休日多数经纪人也都选择加班加点安排客户看房，不过营业税优惠终止后，二手房市场买家显得比卖家更为性急。

　　业内人士：虽然卖家的营业税优惠取消，但由于能够转嫁下家，不少卖家却显得比买家更为“笃定”。“现在园区楼市基本上处于‘有价无市’的状态，所以要我让也不会让太多价，我只谈到手价，税费涨跌与我没有太多关系。”准备将园区一套二手房出手的朱先生昨日在中介门店这样表示。而中介经纪人也表示，根据目前的市场行情，上家主动降价的情况并不太多，一旦错过“末班车”税费的转嫁在所难免。实际上，朱先生这个双休日里接待了中介公司为他安排的五档看房者，求购者希望在免税期内完成交易过户的焦急心态让人感觉价格上能“挺牢”，实在找不到合适的买家转售为租也未尝不可。

　　此间来自业内的调查显示，70%的人认为房价不会下降，政府的政策目标实现较为艰难。业内人士认为，单靠取消营业税优惠政策，难以抑制市场泡沫，明年楼市走向决定于相关政策“组合拳”的 力度。

　　专家：中国国际经济关系学会常务理事、中国银行高级研究员谭雅玲如是表示。“和今年相比，明年影响经济的不确定性因素非常多，震荡可能也比较大，楼市总体上没有今年第四季度乐观。” 

　　政府：12月9日，国务院常务会议决定，个人住房转让营业税优惠将终止。“这一政策的出台，主要是为了控制房价的疯涨。2010年二手房交易量相对2009年来说会有下降，同时二手房的价格也会有小幅下降。”在谈到“12·9新政”时，相关负责人表示，相比二手房市场，2010年的新房市场应该会活跃一些，但相对于2009年，整体上要低迷一些。

　　市民：在湖山新意购房现场的曹先生表示“我现在手头已经有两套房子，本来准备再购买一套投资，但是营业税优惠的取消增加了转让环节的成本，说明国家开始有意控制房产投资和投机，房产投资应该谨慎了。”

　　深圳：楼市年底调整明年一季度前仍将以涨为主

　　现象：住房和城乡建设部有关官员表示，去年出台的一系列楼市优惠政策有可能在年底到期终止。深圳有专家指出，国家层面的政策改变需要较长周期，预计深圳楼市到明年一季度前仍以涨势为主。但投资新房需要谨慎，因为套现周期长，如果政策变化，可能赚不到钱。

　　业内人士：影响房地产市场的核心问题是信贷，即使信贷政策真的紧缩，根据商业银行都会在每年一季度大幅发放信贷额度，信贷基本上呈“前（半年）松后（半年）紧”的局面，因而明年一季度前有关房地产的信贷在执行上仍会比较宽松。“我认为到明年一季度前，深圳楼市仍以涨势为主，下降的可能性不大。因为市民可投资的渠道少。“投资一手楼的套现周期很长，从付款到入伙再到办好房地产证、可以出手转让，一般也要一年左右的时间。”

　　专家：深圳市社科院城市营运研究中心主任高海燕表示，政策最大作用是改变广大置业者对楼市的预期，如果楼市优惠政策年底终止，将导致多数置业者观望，等待市场调整，从而让楼市转入调整周期。

　　“但是，住建部这个时候发出楼市优惠政策可能终止的信号，会产生一个反向刺激的作用，肯定会对部分依靠银行贷款炒楼的置业者产生影响，他们可能会觉得要抢在政策变化之前赶快入市。”高海燕说，在年底前，深圳楼市高位运行的基本面是不会变的，市民不要期望短期内房价下降。

　　他分析，如果楼市优惠政策终止，也不会立即冲击房价，但是楼市的成交量可能会立即下降，成交量如果萎缩，进入一个较长周期，就会导致房价下降。

　　重庆：四大因素助推年底楼市火爆明年不差房

　　现象：根据尚峰企划统计数据显示，进入年底，重庆楼市延续上半年火热行情，无论成交金额还是面积，屡攀高峰，仅上周主城成交套数及总金额分别环比上涨12.02%、16.17%，究竟是什么致使楼市销售井喷，明年楼市是否能持续这种势头？按照往年惯例，年底作为楼市的传统淡季一直不被开发商所看好，但目前重庆的现状却“背道而驰”，统计数据显示主城上周商品房成交套数环比上涨12.02%至4883套，成交总金额环比上涨16.17%至218033.00万元，成交总面积环比上涨13.36%至472097.41m2，成交均价上涨2.48%至4618.39元/m2，上涨111.77元，是什么催化了楼市的大热行情？

　　业内人士：从今年春交会之后，房价一直保持着持续上升势头，虽然受市场供求及政策影响引发了楼市热潮，但目前仍然让许多消费者再次持币观望，期盼明年楼市房价下跌。无论从宏观经济，还是市场现状分析，明年房价整体将呈现企稳回升的态势。从宏观经济来看，由于实体经济回复缓慢，整个市场经济还需要房地产给予带动，“因此国家有关房地产政策，特别是优惠政策不会有太大改变”，2010年是震荡性增长。

　　专家：某分析人士表示，年底楼市的井喷主要来至四方面的因素。第一，由于08年楼市寒冬，地产企业开工体量大幅缩水，致使今年能够推出市场的房源供应量有限，客观上造成时下房源供不应求；另一方面，随着城市快速发展，自身刚性需求群体的日益庞大，将为楼市不断的注入新鲜购买力；第三，由于近期盛传政府恐将收紧房贷利率等优惠政策，导致部分销售者盲目入市；最后，还有一部分群体在年底入市，是对通胀的预期，买房求保值。 

　　杭州：楼市没有想象那么火爆三成楼盘卖不动了

　　现象：35岁的杭州人小齐心中纠结。虽然她已经有一套房子，但是手头的积蓄，却随着房价的飞涨不断贬值，她忧心忡忡地给身边的人打电话，咨询现在可否买房，还有没有值得购买的好房子，但是得到的始终是模棱两可的答案。她发现，像她一样迷茫的人着实不少。如小齐所看到的，种种现象掩隐下，12月的杭州楼市越发显得扑朔迷离。楼市的走势跟很多因素都有关，比如宏观调控政策、供求关系、土地市场的表现、市场的预期等等，而其中最能说明问题，也最容易把握的，无疑是时刻发生在楼市的成交行情。事实上，楼市的行情，确实在悄悄发生变化，约三成楼盘卖不动了。

　　业内人士：杭州资深业内人士汤凯表示，最近杭州楼市比较好的明星楼盘，比如海棠公寓，其之所以能够迎来那么多的追捧者，除了是品牌开发商绿城出品，其16000元/平方米的均价和90平方米的小户型，使得其总价还在首次置业者能够承受的范围，也是最重要的原因。“我觉得现在有些楼盘在价格拉高的同时，购买力有点跟不上了，消费者不买账。一些楼盘的价格跟它的品质不符，有些虚了。”对此，一位九堡的开发商也坦言，现在房价确实有点高了，这一点开发商自己心里也知道，而房价太高，超出了一些人的购买能力，引起购房者观望，去化速度必然会放缓。

　　专家：在杭州瀚博咨询机构总经理黄海波看来，在当前这样的楼市行情中，如果开发商想要诚心卖房子，房子还是能卖掉的。在他看来，一些楼盘之所以销售数据不是很好看，是因为开发商有意无意地不作为，甚至有意通过提高房价，控制房源销售速度的缘故。 

　　杭州城西一位不方便透露姓名的开发商高管表示，大公司手中有地，加紧年底冲刺，出货欲望强烈，大家形成了比较一致的看法：手中有粮，心中不慌。而中海、万科等今年拿地不多的公司则虎视眈眈，伺机抄底。未来楼市的竞争，将是大公司之间的策略竞争，具体来说，公司之间将不再拘泥于一城一池之争，而是从长期的战略角度去考虑。从一定程度上来说，这也意味着今年拿的地价高，不等于明年房价一定高，所以单纯认为“地价决定房价”是不正确的。

　　南京：年末疯狂楼市2000人排队摇号再现

　　现象：河西金陵会议中心面积最大的中华厅人声鼎沸。这里并非是在举行什么大型活动，而是位于板桥新城的金地自在城项目开盘摇号及认购活动的现场。2000多位购房者或坐或站，都在紧盯现场正前方的大屏幕，等待自己的姓名和号码出现在大屏幕上，以便在该项目首批600多套房源中抢到一套。

　　由于开发商是按照每组20个号的速度进行摇号的，整个摇号过程自然会拖延很长的时间。为了保证回来之后座位还在，一些购房者在离开座位时，就用包、衣服等物品占住座位。抽中的客户刚刚离开座位，就会有人立刻补上，甚至还出现了几个购房者同时争抢一个座位的情景。

　　一位购房者开玩笑说，“买个房子真累，连个座位都没有，感觉是钱没有地方送一样。”

　　业内人士：一名工作人员明确表示“内部认购”一直是很多没有关系的普通购房者所深恶痛绝的。“没有内部认购，也没有内定，连老总自己都是等着摇号”。

　　金地自在城首批632套房源，已经认购622套。一位工作人员表示，“前面摇中号的购房者中，基本没有发现放弃认购的”。面对身后几千个人的等待，选择不放弃认购也是情理之中了。

　　市民：为了增加摇中的几率，有些购房者几乎是全家出动，一下子拿3到4个号。一位曾经参加过今年仁恒江湾城开盘摇号的胡先生对此并不感到惊讶。“与仁恒江湾城开盘时候一个人一下子拿50个号相比，这已经不算是夸张的了。”看来，面对房价不断飙升的楼市，购房者已经渐渐习惯了疯狂。

　　昆明：楼市年末冲刺“收官之战”

　　现象：借力09楼市热销之势，本土楼市多个项目纷纷选择在年末开盘或入市推广。显然，在2009年的最后一个月，昆明楼市的最后冲刺已然展开预计年末开盘或有推广计划的项目多达10余个。目前多个项目都有开盘计划；有其他不少项目也选择在这一时间节点上进入项目的推广期。

　　专家：“目前市场房价节节攀升，价格处在高点，需求处在高峰。开发商都在抓这个难得的机会，大量集中开盘，积极入市。”云南财经大学房地产与土地政策研究中心周大研教授客观地分析了当前的市场现象。他认为，人们积极购买，开发商希望在高价位上成交，盈利收回成本，为明年打下基础。在这样的心态主导下，开发企业纷纷大规模推盘自然不难理解。

　　业内人士：同德股份副总经理唐勇表示“如果能拿齐五证，那么同德旗下的新项目——同德·锦江嘉园也会选择在年底这样一个比较好的时点面世。既然项目到明年才能出来，近期做一些积极的推广也是必要的，至少可以树立良好的项目形象。”

　　业内人士透露，楼市的火爆以及房价的上涨，使得许多开发商有意加快推盘节奏，年内入市楼盘有所增加，昆明岁末楼市异常火热。

　　虽然按照施工进度估算，大多数有入市意愿的项目不一定能如期推盘，预售房许可证是一道很难逾越的“门槛”，但多数企业积极入市的心态，至少折射出本土地产人对明年难以预估的市场环境的担忧。

　　市民：办理二手房过户手续的置业者表示：“明年的政策不知会有什么变化，但总归不会像现在对房地产这么宽松了。”

　　程先生：“本来还想着等房价降一点就出手，但现在看来怕指望不上了。现在逼着在高价位买房，赶赶今年楼市的末班车，心有不甘啊！”

　　长沙：年末众多楼盘上演尴尬一幕

　　现象：长沙市开发商存在未拿到预售证即排号接受预定金，分批放号销售的楼盘不在少数。12月6日，位于长沙南城省府旁的星城荣域（新城国际公馆）楼盘即将“开盘”，早前，家住长沙岳麓区的熊先生就开始关注这个楼盘了。本次开盘推出200多套房子，熊先生想应该可以挑上一套了。然而，当他致电星城荣域（新城国际公馆）售楼部时，售楼部工作人员告诉熊先生：“我们排号到11月27日就已经截止了，现在已经不接受预定。”让乘兴而来的熊先生懊恼不已。

　　从上半年到11月，长沙市各大楼盘价格均有不同程度上涨，如保利麓谷林语第一次开盘成交价格为3400元/平方米左右，而11月来自长沙市房屋产权管理局网站公示的最新成交价格为“3957元/平方米”；湘江世纪城1月份成交均价为3800元/平方米左右，而最新价格则达到4610元/平方米；有部分楼盘的涨幅则夸张的达到近1000元。地还是那块地，开发商还是那家开发商，房子还是那样的房子，凭什么半年就涨七八百元/平方米？

　　业内人士：一位楼盘负责人坦承，“2009年市场回暖的因素外，开发商花样百出的抬价手段也是不可排除的重要原因。”除了“蓄水”，分批销售是最常见的手法，一个楼盘可能只有几百套，硬是要几十套几十套的推，跟挤牙膏一样，随着楼价不断上涨，楼盘分批推出的价格自然也水涨船高。此外，开发商还有很多种方法来抬高房价。例如 “单双层”卖楼：先拿出100套单层的房子，放出200个号，顺利卖完；再开出100套双层房子，每平方米调高3000元价格。道理很简单：双层的房号比单层房号吉利。

　　政府：政府打击决心大，长沙楼盘难逃尴尬，住建部《通知》要求各地在受理开发商申报的项目预售申请时，原则上不得分层、分单位申请。必须按照整个项目申请。对于开发规模较大，实行分期开发、分期交付的项目，才可以按照分期开发的规模申请预售许可。与此同时，国土部也在严查囤地。一个重要手段是：在新的土地出让合同当中，规定了竣工日期。这与销售方案备案制有异曲同工之处。种种政策已经表明了政府对开发商捂盘、囤盘进行打击的决心。

　　市民：星城荣域（新城国际公馆）今年9月份开盘时才4400元/平方米，刚过2个月，开盘价格跳到了4800元/平方米。即使这样，仍有购房者争先恐后办VIP卡，排到号的都像中大奖一样欣然交钱。我就因为没有及时排上号，错过了买房的机会。等到下次楼盘开盘，肯定得多准备一大笔钱，因为楼盘肯定涨价了。

　　武汉：楼市打响收官战30余楼盘争着年底前开盘

　　现象：年末，江城新开、加推的楼盘数，将达30个左右，比上月增加近5成。于12月开盘或加推的楼盘有30多个。其中，只有不到1/4的楼盘位于中心城区，其余皆为郊区或近郊。郊区盘促销力度普遍较大。

　　业内人士：年末回笼资金，是开发商加大推盘力度的原因之一，而早前商品房旺销则是直接诱因。阳逻一楼盘销售经理表示，本以为银十过后，年销量基本落定，谁知年末成交量突然增加，现在加推，也是希望搭个末班车，争取更多资金回笼。武汉商品房成交量的回升，是因为许多消费者认为，利率优惠将会取消，房价还会涨，于是出现恐慌性购房。随着中央政策基调确定，这一波恐慌性购房将会退潮。 

　　专家：据某研究员王聪分析，年末市场再度旺销，不少开发商都改变策略，希望赶上年末楼市火爆的末班车。据武汉市房地产市场信息网数据，年末武汉商品房销量再度破万，“反季”现象明显。

　　市民：王先生表示，房价政策变动及执行力太多样化，房价价格每天都在涨，乘着过年的时机赶紧买一套，怕明年价格不降反而更高。