Part1 长沙市房地产业发展历程

　　建国60周年以来，我国房地产市场从无到有，从小到大，大致经历了初步形成、房地产过热、市场调整、培育新的经济增长点、宏观调控等5个时期，取得了举世瞩目的成绩，进而成为我国国民经济的支柱产业，为改善中国居民的居住条件，促进中国经济的持续快速健康发展发挥着越来越重要的作用，在当代社会经济生活中有着举足轻重的地位。房地产业涉及土地、金融、建筑、原材料等多个经济领域和行业，对经济的影响力巨大，而且房地产业的发展对钢铁、建材、汽车等40多个产业的发展有着关联和拉动作用，是国民经济的基础性、先导性产业。长沙市房地产市场作为我国房地产市场的一个重要组成部分，也实现了从无到有，从小到大，并不断茁壮成长的发展历程。

　　一、长沙市住房制度改革与发展历程

　　按照国务院的统一部署，我国的住房制度改革实行先局部试点，再全面推广，再深化改革三个步骤。长沙市作为全国首批五个试点城市之一，以不同时期的发展特征为标准，住房分配制度改革工作大致经历了两个阶段：即1949年至1998年的实物分配阶段、1999年至今的“市场+保障”的货币分配阶段。两个阶段分别体现了不同经济时期经济体制改革和发展特征，相互促进、相互依存、相互统一、共同致力于住房改革工作的深入开展。具体如下：

　　（一）与计划经济相适应的实物福利分房阶段（1949年至1998年）

　　1949年长沙和平解放后，当时城市房屋建筑面积仅为482.57万平方米，其中住宅建筑面积为289.81万平方米，占房屋建筑面积的60%；其中的竹木结构房屋占77%，简易棚屋达到10万多平方米，人均居住面积仅为5.12平方米/人，居住条件相当的落后，随着国民经济的发展和人口的快速增长，从1958年起长沙市的建房投资实行“先生产，后生活”的安排方式，由于限制私人建房，在一定程度上并没有解决 “住房难”问题。为了解决住房困难问题，70年代中期，长沙市政府结合重点工程建设，开始组织统一建设住宅。

　　1984年，市政府颁布了《长沙市房屋出售试行办法》，加快了城镇住宅建设，《长沙市房屋出售试行办法》规定，由国家或地方政府投资交房管部门补贴出售，购房人所属单位补贴售价的三分之一，购房人交付售价的三分之一，其余由国家补贴；各企、事业单位自建补贴出售的住宅，除承购人负担三分之一外，其余三分之二由单位补贴。虽然个人只付售价的三分之一，但困难户还是买不起房，没有能力解决职工住房困难的单位也无力补贴。在这种情况下，市房管部门于1986年停止住房补贴出售。由国家、地方政府、企事业单位投资新建住宅，可全价授给其他单位或个人，其价格包括土建费、综合开发费、管理费、利息、利润和征地拆迁补偿费，并根据地区、朝向、层次和其它使用条件做适当增减。

　　1991年长沙市委、市政府出台了理顺住房租金、实行新房新租、超标加租的原则，统一了全市住房租金计租方法和租金标准的初步改革，同时鼓励职工购买住房，买房优惠政策和最低限价原则，新房标准价。1992年砖混结构单位套房每平方米建筑面积不低于240元，旧房每平方米建筑面积不低于120元，拥有部分产权和继承权，五年后允许出售，税费等方面都给予了优惠的试行规定。

　　1994年，为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，中华人民共和国第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议于7月5日通过了《中华人民共和国城市房地产管理法》，对我国房地产开发用地，土地使用权出让，土地使用权划拨，房地产开发，房地产交易，房屋产权权属登记管理，法律责任做了明文的规定。这一法规的实施，为长沙市房地产发展提供了法律依据，促进了长沙市房地产市场的健康发展。

　　随着住房制度的深化改革，为贯彻落实《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》和《湖南省贯彻国务院关于深化城镇住房制度改革的决定的实施意见》，长沙市在1995年对住房制度改革也进一步深化，出台了《长沙市深化城镇住房制度改革实施方案》、同时制定了《长沙市住房公积金暂行办法》、《长沙市公有住房租金改革实施办法》、《长沙市向职工出售公有住房办法》以及《长沙市集资建房办法》等四个配套政策文件。其目标是全面推行住房公积金制度；积极推进租金改革；稳步出售公有住房；鼓励集资合作建房；加快经济适用住房建设，发展房地产交易市场和社会化的房屋维修、管理市场，其目的是建立与市场经济相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。公房出售要坚持自愿原则，允许不愿购买的职工租住公有住房。新建公有住房和腾空的旧房，先售后租，对住房困难户优先照顾。旧房出售，原有住户有优先购买权；产权单位可以按市场价、成本价或者标准价出售公有住房，按市场价、成本价购买，产权归个人所有；按标准价购买，个人对住房拥有部分产权。

　　1996年11月5日市政府出台了关于印发《长沙市1996年度住房制度改革有关规定》的通知，要求住房公积金单位和个人缴交的住房公积金各定位5%，年度公积金归集率指标为80%；公有住房租金占职工家庭收入的比例每年增加两个百分点，到2000年达到15%，公有住房租金调整自本年起实行“一定三年，一次签约，分年实施”的办法，即1996年度公有住房租金按占职工家庭年收入7%测定，1997年按9%测定，1998年按11%测定；出售公有住房实行高收入的家庭按市场价购买，中低收入家庭按成本价购买的原则，家庭收入为3万元以上的为高收入家庭。

　　1997年出台了关于印发《长沙市1997年度住房制度改革有关规定》的通知，规定了我市1997年房改工作的指导思想，即继续以《国务院关于深化城镇住房制度改革决定》为指针，深入贯彻1996年全国房改工作会议精神，以全面推行住房公积金制度和广夏（安居）工程建设为重点，积极稳妥地推进住租金改革和公有住房出售，加快我市住房新体制的建立。

　　1998年8月10日，为改善人民群众居住条件，促进我市经济发展，出台了《关于大力发展经济适用住房的通知》，目的是建立与完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足人民群众日益增长的住房需求。

　　截止1998年底，长沙市城市房屋建筑面积达到4665.79万平方米，其中住宅建筑面积为2412.62万平方米，人均住房面积达到了9.79平方米/人，比1949年分别增长了866.87%、732.48%、91.2%，城镇居住水平得到大幅度提高，为市场化工作的顺利开展起到了很好的铺垫作用。

　　（二）与市场经济相适应的“市场+保障”阶段（1999年至今）

　　1998年7月3日，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，要求1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇供应体系。同年的11月25日，湖南省住房制度改革和住房建设小组印发了关于《湖南省职工住房货币化分配实施办法》的通知，规定从1998年12月31日起，全省城镇实行住房货币分配。为贯彻落实《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》和《湖南省人民政府关于深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，积极推进住房商品化，不断满足居民日益增长的住房需求，市政府制定了《长沙市1999年深化住房制度改革方案》和《长沙市职工住房货币分配实施方案》的通知，其指导思想为：稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立起适应社会主义市场经济体制的城镇住房新制度；加快住房建设，促进住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求；采取坚持在国家统一政策目标指导下，根据我市的实情，量力而行；坚持国家、单位和个人合理负担；坚持“新房新制度，老房老办法”，平稳过渡，综合配套的原则，从1999年1月1日起，长沙市停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。住房货币分配除实行公积金制度外，主要有发放住房补贴和工龄补贴两种形式。实行住房货币化分配后，现有可售住房中除部分作为解决最低收入家庭且住房困难的廉租房外，其余部分以成本价出售。

　　2000年4月20日长沙市政府出台了《长沙市人民政府办公厅关于推进职工住房货币分配方案实施意见的通知》，目的是启动个人住房消费，推进住房货币化，强化政策性住房资金归集、管理和使用。为促进长沙市住房货币化，规范住房补贴发放程序，同年6月17日长沙市人民政府办公厅出台了关于印发《长沙市行政事业单位发放职工住房补贴实施细则》的通知，规定了住房补贴和工龄补贴的发放对象，每个职工住房补贴计发的累计年限为25年，规定了住房补贴资金的来源以及住房补贴资金的拨付。

　　2002年，为促进住房商品化，加快住房建设，长沙市人民政府发布《长沙市存量公有住房以经济适用住房价格向职工出售办法》，《办法》规定各单位2001年12月31日前自建、腾退的可售公有住房尚未向职工出售的，统称为存量公有住房，凡有本市户口，2001年12月31日前未按房改政策购买公有住房，为参加集资建房，为购买经济适用住房、安居房的家庭以及政府重点工程拆迁批准购买经济适用住房的中低收入家庭，可以按经济适用住房价格购买一套存量公有住房，每户家庭只能享受一次。

　　2004年，为了建立和完善多层次社会保障住房供应体系，解决城镇最低收入家庭基本住房问题，长沙市人民政府制定了《长沙市城市最低收入家庭住房保障管理办法》，最低收入家庭住房保障方式以发放租赁住房补贴为主，租金核减、实物配租为辅；市、区房地产行政管理部门负责市区最低收入家庭住房保障工作的指导、监管和实施；住房保障资金来源实行财政预算安排为主，多种渠道筹措的原则。

　　2005年，为改善农民工进城就业住房的条件，长沙市房屋产权管理局印发了《长沙市农民进城就业廉租住房管理（暂行）办法》的通知。长沙市房屋产权管理局负责组织实施和监督农民廉租房建设管理工作；廉租房租赁实行申请、审批、轮候制度。为住房特别困难户居住进行了住房租金补贴和提供廉租住房的实物分配。

　　2006年，根据建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》的通知精神，为进一步规范长沙市房地产市场秩序，保持长沙市商品住房特别是普通商品房价格的相对稳定，长沙市房屋产权管理局下发了《关于进一步规范商品房预、销售行为的通知》，《通知》规定严禁商品房无证预售行为、严格限制期房转让行为、实行商品房预售合同备案制度、加强对商品房销售代理机构和销售人员的管理、建立房地产开发企业和房地产中介机构诚信档案以及完善商品房交易信息系统建设。

　　2007年10月1日，我国正式颁布实施了《中华人民共和国物权法》。这一法规的颁布，极大地促进了长沙市房地产业的健康发展。其在房地产业方面的政策可以归纳为：明确了会所、车库的归属；业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理权利；业主有权解聘物业管理机构；邻里互不侵权；建设用地70年后可续约；征地拆迁补偿要合理；对不动产要实行统一登记。

　　2008年，长沙市人民政府印发了《关于促进我市房地产业健康发展的若干意见》，目的是为进一步促进我市房地产业健康发展，增加投资和消费信心，防止房地产市场大起大落，推动我市社会经济协调发展，并提出了以下一些意见：一是充分发挥政府的综合协调作用；二是全面推行保障性住房分配货币化；三是激活二手市场；四是清理税收收取；五是加快棚户区改造；六是营造良好的产业发展环境；七是坚持正确的市场舆论导向。同年，为解决我市城区低收入家庭的住房困难，加快推进经济适用住房市场化运作进程，根据《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》及有关规定，长沙市政府制定了《长沙市经济适用住房货币补贴实施方案》，要求改革经济适用住房保障方式，运作方式由政府运作改为市场运作，分配制度由实物分配改为货币分配，由暗补改为明补，通过发放经济适用住房货币补贴，支持保障对象以自主购房的方式解决住房问题。通过改革，更好地维护社会公平，防止国有资产流失，促进房地产市场健康发展，提升城市品位；补贴标准结合商品房与经济适用住房差价以及国家规定的经济适用住房保障面积确定。2008年补贴标准为低收入无房家庭每户8万元，低收入住房困难家庭和棚户区、片区改造等重点工程拆迁户中享受经济适用住房货币补贴的每户5万元。为加强经济适用住房货币补贴的规范化管理，确保经济适用住房货币补贴工作顺利进行，制订了《长沙市经济适用住房货币补贴审批操作规程》，此条例规定了经济适用房申请对象、落户时间的认定、家庭收入计算及确认等。同时，为加强廉租住房管理，规范审批操作程序，制订了《长沙市廉租住房审批操作规程》（试行）规定，规定了申请条件，廉租住房实行实物配租原则等内容。

　　这些住房制度的建立有力地推动了我市住房商品化、社会化、市场化的建立，为不同层次住房需求提供有效途径，为推动和改善职工住房起到积极保障作用。建立起了高收入家庭购买、租赁商品住房，中底收入家庭购买经济适用住房，最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房的多层次住房分配制度，促进了长沙市房地产业的持续健康发展。截止2008年底，长沙市房屋建筑面积达到11585.89万平方米，其中住宅建筑面积8131.6万平方米，人均居住面积为28.3平方米/人，比1998年分别增长148.32%、237.04%、189.07%，人民居住水平进一步得到大幅度提高。

　　二、长沙市房地产市场培育与发展历程

　　进入二十世纪九十年代后期，长沙房地产才真正进入市场化阶段。而在此之前，虽具有商品化市场的雏形，但总体来说市场尚不十分完善，传统的计划经济体制仍主导房地产发展，具有较强商品化特征的住宅主要是涉外商品房，而国内消费的商品房比例仍很少。在此后的十多年的时间里，长沙商品房从无到有，从小到大，房地产市场不断发展壮大，归纳起来，到目前为止长沙市房地产市场大致经历了三个发展时期：萌芽阶段、培植阶段以及快速发展阶段。 

　　（一）长沙市房地产市场的萌芽阶段(1978年至1992年)

　　1979年5月，长沙市恢复私房交易所，重新制定颁布《长沙市私房交易暂行办法》，规定除房管部门外，任何组织单位不准购买私房。1979年11月，市房管局颁发《关于长沙市国家建设征用拆除城市私房及私房交易房屋作价标准》，将私房按结构、设施、建筑年限、新旧程度分为十等。1982年11月，市政府颁发了《关于加强城镇房地产管理的通知》，重申私房交易必须按照政府规定的价格成交；1983年12月，国务院发布城市私有房屋管理条例，明确规定了机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋，如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。

　　长沙市从1984年开始推行住宅商品化，建设商品住宅出售，其标志是市人民政府颁布的《长沙市房屋出售试行办法》。1986年，市区从事房地产开发、建设商品房出售的专业公司有：长沙市城市建设开发公司，长沙市芙蓉实业公司，长沙市区铁路迁建工程指挥部，长沙市湘江北大桥开发公司，长沙市房地产开发公司等11家。商品房出售分为新房全价出售、新房补贴出售和旧房出售三种情况。

　　1984年至1985年长沙市全价出售住宅6.28万平方米，1986年全价出售住宅4.97万平方米共833套，每平方米售价最低为366元，最高为576.46元，到1987年，长沙市全价出售商品房屋8.40万平方米，每平方米最低售价为400元，最高为863.79元，屋竣工面积178.11万平方米；1988至1992年各年房屋竣工面积分别为：147.54万平方米，143.13万平方米，109.77万平方米，131.37万平方米，196.38万平方米，从图1中可以看出88年至90年竣工面积逐年减少，而从90年至1992年又逐步回升。

　　（二）长沙市房地产市场的培植阶段（1992至1998年）

　　1992年邓小平南巡讲话之后，我国在改革开放政策上又迈出了一大步，国民经济快速发展，房地产业也得到迅速发展，出现了全国性的房地产热，1992年和1993年在海南，北海等地出现了房地产泡沫。房地产泡沫期间，房地产价格大幅上涨，1992年底与年初相比，全国平均房地产价格涨幅为51%，海南，北海等地区和城市涨幅在一倍以上。同时，房地产投资高速增长，1992年房地产开发投资比1991年增长117%，1993年比1992年增长124%。作为全国35个大中城市之一的长沙市房地产，在这样的一个背景下也得到了较快的发展，1992年房地产开发投资为37602万元，而1993年房地产开发投资为110618万元，为1992年的2.94倍，房屋竣工面积为213.38万平方米，同比增加8.6%。

　　为了抑制房价过快增长，1994年我国颁布了《城市房地产管理法》，是国家对房地产业进行宏观调控的重大举措，同年的7月，国务院又发布实施了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，标志着中国城镇住房改革进入了一个新的阶段。长沙市房地产在这样的环境下，从1994年到1996年，完成房地产开发投资分别为122277万元、229657万元、195679万元；房屋竣工面积分别为215.65万平方米、314.55万平方米、269.19万平方米。到1996年底，全市房地产经营公司已发展壮大到570家，房地产开发，商品房建设与销售形成了多种形式并存，多家竞争的局面。这个时期建成的商品住宅楼盘主要有：泰时公寓，铭园、鸿园、恒达花园等。

　　然而在1997年，受东南亚金融危机影响，房地产业出现一片萧条的景象，房价下滑和投资减少造成房地产业全行业亏损。长沙市房地产业也遭受到同样的挫折，房地产投资额从1996年的19.5679亿元降到1997年的15.7374亿元，投资减少38305万元，开发土地面积从115.20万平方米降到55.41万平方米，降幅达到了52%。房屋竣工面积也从96年的269.19万平方米降到97年的259.56万平方米。

　　（三）长沙市房地产市场的快速发展阶段（1998至2007年）

　　为了拉动国民经济持续增长，把房地产业成长为拉动国民经济新的增长点，成为国民经济的支柱产业，1998年7月，国务院发出了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，全国停止住房实物分配制度，逐步实现住房分配货币化，极大地推动了房地产市场化的进程，房地产由此开始了它有史以来发展最快的时期。长沙市各级领导根据上级指令，于1999年1月1日起也实行住房分配货币化，抓住机遇，大力发展房地产业，随后在“十五”期间（2001-2005年），根据长沙市委、市政府制定的长沙城市建设中长期发展战略，以及“一年一个样，三年大变样”的发展思路，长沙市房地产市场由此进入了快速发展时期。

　　1.房地产开发投资总额达1489.29亿元，年均增长率为39.7%

　　从图3可以看出：1998年至2007年，长沙房地产开发投资额每年呈不断增长的趋势，从1998的17.41亿元，增加到2007年的412.99亿元，无负增长，增长了近24倍。其中2001年增长率最大，达到了91%。

　　2.施工面积总额12689.3万平方米，年增长率为29.88%

　　1998-2007年间，全市商品房施工面积总体呈增长趋势，尽管1999年为336.7万平方米，出现负增长，然而在1999年以后施工面积每年保持持续增长，到2007年施工面积达3270万平方米，年均增长率为29.88%。其中2001年增长率最大，为64.5%。

　　3.竣工面积总额为3746.79万平方米，年均增长率为25.69%

　　1998-2007年全市商品房竣工面积年增长率波动幅度较大，其中2000年和2005年出现负增长，1999年增长率最大，为58.84%。但总体来看，长沙市的房屋竣工面积呈增加态势，2007年，竣工面积达到了699.9万平方米，竣工面积总额占施工面积总额的29.53%。

　　4.商品房销售面积总额为3582.1万平方米，年均增长率达50.62%

　　1998-2007年，全市商品房销售面积势态良好。全市商品房销售面积年增长率虽然波动较大，但一直处于正增长，2000年增长率最大，为1999年销售面积的178.7%，从图6可以看出商品房销售面积呈现一个持续增长的态势，在2007年达到最大值，销售面积为894.2万平方米。

　　5.商品房销售总额955.5亿元，年均增长率达66.97%

　　从图7可以看出，1998年至2007年，长沙市商品房年销售额逐年递增，没有出现负增长，同销售面积的年增长率一样，销售额年增长率最大值同样出现在2000年，为167.60%，销售金额从1998年的4.03亿元逐步增加到2007年的305.7亿元，达到最高值。

　　6.商品房批准预售面积总额为4142.1万平方米，年均增长34.14%

　　1999年至2007年，长沙市商品房批准预售面积除了2004年比2003年下降4.11%以外，其余年份都呈现正增长，年平均增长率为34.14%。2007年达到最高值，商品房批准预售面积达到937.5万平方米。

　　7.二手房成交总额为220.52亿元，成交面积总额达1098.6万平方米

　　从1998年上半年开始，长沙市逐步降低二手房上市门槛，着手起动二手房市场，至2007年10年间，共成交二手房1098.6万平方米，成交金额为220.52 亿元，从图上面可以看到，从1998年至2000年，长沙市二手房成交金额增长比较平稳，只在2000年出现了成交额下降现象，以后，二手房的成交金额是逐年递增，到2007年达到历史最高点54.27亿元，年均增长率达31.1%。

　　二手房的成交面积1998年到2000先是上升，随后下降，紧接着成交面积每年都在增加，到2006年达到最高点217.79万平方米，随后在2007年下降到105.58万平方米，年均增长率为20.27%。

　　8.拆迁面积总计658.68万平方米，其中住宅拆迁面积462.46万平方米

　　为改善城市基础设施建设、优化城市、提升城市品位、提高土地利用效率，长沙市实施了“一年一个样，三年大变样”的城市发展战略，房屋拆迁量猛增。从1999年至2007年，我市共拆迁房屋658.68万平方米，其中住宅面积462.46万平方米，占拆迁总面积的70.21%，极大地改善了城市旧区居住环境。

　　9.人均居住面积总体呈上升趋势，年均增长率为15.26%

　　1998年至2007年，长沙市人均居住面积呈逐年递增的趋势，从1998年的9.79平方米/人，增长到2007年的28.9平方米/人，为1998年的2.95倍，年均增长率达到15.26%，极大地改善了长沙市人民的居住条件。

　　三、2008年至今以住房保障为核心的安居工程的创新与发展

　　住房问题是人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题之一。实施住房保障制度建设工作是党和政府注重改善民生的重要举措，是我党立党为公，执政为民执政理念的根本体现。同时，也是我国房地产业发展过程中的必由之路，是缓解住房市场化过程所带来房地产市场内部供求矛盾、结构矛盾的重要手段。追寻下面三条报告及措施，我们可以发现中央对住房保障工作的重视程度在进一步地增强。2007年十七大报告中指出：“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难，加快实现住房所居”；2008年，扩大内需十项措施第一条：“加快建设保障性安居工程。加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点”，2009年，温家宝总理工作报告中指出：“加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，争取用三年时间，解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题”。

　　鉴于住房问题的重要性，长沙市政府把经济适用住房和廉租住房建设工作写入了政府工作报告，于2007年10月率先在全国设立住房保障工作局，每个街道办事处和社区设置一名住房保障专干，直接帮助住房困难群众。2008年3月，市委、市政府专门成立了安居工程和棚户区改造工作领导小组，由省委常委、长沙市委书记陈润儿任顾问，市委副书记、市长张剑飞亲自担任组长，9个区、县（市）政府和25个市直部门为成员单位，主要负责编制城市住房保障建设发展规划和年度建设计划，住房保障和棚户区改造的政策制订和督查考核，协调解决住房保障和棚户区改造涉及的相关问题。2008年7月21日召开了全市安居工程动员大会，把安居工程工作纳入全市绩效考核A类量化考核的内容。近两年来，在市委、市政府的正确领导下，按照科学发展观的要求，坚持以改革创新为动力，加快推进住房保障制度改革，探索了一条符合长沙实际的住房保障工作之路。 

　　（一）创新与改革的主要内容

　　任何事物的发展是一个动态的过程，随着人民生活水平的大幅提升，人民对住房的要求也越来越高，为了适应人民日益增长的住房需求，应在原有的制度上进行改革与创新。本着全心全意为人民服务的宗旨，长沙市市委、市政府大力推进住房保障制度的改革与创新。

　　改革的总体思路是把推进住房保障工作与扩大政策效应、加快推进棚户区改造结合起来；把推进住房保障工作与扩大自主选择、提高资源配置效率结合起来；把推进住房保障工作与促进市场发育、健康发展房地产业结合起来。创新方法主要是改政府运作为市场运作，力求供房充足；改指定选房为自主选房，力求选房自主；改实物分配为货币分配，力求分房公平；改间接补贴为直接补贴，力求买房实惠；改不变产权为可变产权，力求住房心安。使长沙市的住房保障制度更加的完善，而完善住房保障制度最重要的内容是“一健三改”。“一健”，即健全住房保障体系，使每户居民都有房可买、有房可租、有房可居；“三改”，即制度改革，改革经济适用房、廉租房的补贴制度、管理制度、分配制度和产权制度；房屋改造，有步骤、有重点地推进棚户区、危房和筒子楼的改造；改善环境，市各项设施配套、功能配套，生活方便舒适，推进各项事业均衡发展。具体表现在：

　　1.经济适用住房以货币补贴为主

　　对于经济适用住房的保障，主要是改实物分配为货币分配，改指定选房为自主选房，改不变产权为可变产权。对取得经济适用住房申购资格的保障对象，发放货币补贴凭证，居民持凭证自由选房、自主买房，以购房合同、补贴凭证为依据，市住房保障机构直接把补贴资金拨付到售房者账户，并且明确规定保障对象今后只要退回补贴资金，即可获得房屋全部产权，做到了供房充足、分房公平、选房自主、买房实惠、住房心安。

　　2.大力推进廉租住房改革

　　对于廉租住房的保障，主要是改集中新建为集中新建与分散配建相结合，以配建为主；改新建住房为新建住房与收购住房相结合，以收购为主；改实物配租为实物配租与货币配租相结合，以货币配租为主。对原已审批的廉租住房项目仍采取集中兴建的方式，在新建商品房小区中配建部分廉租住房，收购一批与廉租住房保障对象需求相匹配的二手房，拓宽了房源，保证了供给。在采取实物配租的同时，加大租赁补贴的发放力度，让他们自主租房，这样不仅可以较好地满足保障对象的工作生活要求，而且管理也更为便捷、高效，避免了实物配租“进入容易退出难”的弊端。

　　3.加大棚户区、市属企业危旧房改造

　　居住在棚户区、危房的这些住户又大多属于中低收入群体，在对棚户、危房改造等重点工程中，被拆迁房屋产权面积低于一定标准的且再无其他住房的拆迁户，两个政策可以一起享受，既可以享受城市拆迁安置政策，又可以享受经济适用住房政策，这样既有利于多渠道积极改善困难群众的住房条件，使大多数人买得起住房，住得上好房；也有利于多层次解决动迁群众的安置问题，整合资源、形成合力，努力走出一条少花钱、多办事、快办事、办好事的新路子。同时，在实际操作过程中坚持因地制宜、分类实施，先安后拆、补偿就高，利益共享、让利于民。2009年，在安居工程全面实施半年后，长沙市按照建设现代宜居城市的总体要求，将推进大规模棚户区改造列为了2009年全市十大民生工程的头号工程，并确定用3年时间基本完成二环线以内棚户区改造任务，就是在统筹考虑下进一步扩大住房保障政策效应，既加快解决棚户区内居民的住房困难问题，又加快提升城市品位，进而从根本上改善了拆迁户的居住条件。

　　4.努力为大学生创业创造良好的居住环境

　　为了进一步扩大住房保障范围，长沙市将来长创业和就业的大学生纳入到住房保障体系，使更多的住房困难群体享受到长沙市住房保障政策。2009年上半年，为解决大学生来长沙创业和就业的住房问题，长沙市委制定了《长沙市鼓励和扶持大学生自主创业及就业享受廉租住房补贴操作规程》和《长沙市鼓励和扶持大学生自主创业享受经营场所租赁补贴操作规程》，对来长沙创业和就业的低保家庭大学毕业生给予160元/月的廉租房租赁补贴；对毕业两年内的大学生创业者给予400-800元/月经营场地租金补贴。

　　5.重视解决农民工进城务工住房困难问题

　　2009年初起，长沙市高度重视进城务工农民工住房困难问题。各级领导多次深入基层调研、召开各类人员座谈会等进行反复研究，并通过学习外地先进经验，结合长沙实际，拟定了《关于改善务工、创业人员居住条件的指导意见》。

　　将农民工纳入住房保障范围，长沙市的总体思路是坚持“谁用工、谁负责”，“政策支持、市场运作、企业为主、分类实施”，“循序渐进、逐步解决”的原则，积极引导和鼓励用人单位通过多种途径自主解决农民工的住房问题，充分动员其他社会力量为其提供廉价租赁房源，达到改善农民工居住条件目标。长沙市将主要通过如下几种途径为农民工提供居住场所：一是开发区、工业园区应就近集中为农民工建设、购买或租赁不低于用工总人数30％的员工周转房或集体宿舍；也可采取就近统一租赁农民安置房以及利用农民生产安置用地合作建设周转房或集体宿舍的方式筹集。二是中、小型企业和私营业主可通过购买、租赁等方式就近为农民工提供周转房或集体宿舍。三是用人单位若不能为农民工提供居住场所的，可采取用人单位在工资外给予一定的租房补贴，由农民工自行安排居住场所的方式予以解决。租房补贴参照长沙市廉租住房租赁住房补贴标准发放，在劳动合同中予以明确。对农民工住房保障政策的实施，将逐步改善农民工居住条件，促进社会和谐发展。

　　（二）安居工程所取得的成就

　　在住房保障政策的支持下，长沙市安居工程都取得了可喜的成绩：截止2007年底，经济适用住房建设累计完成投资额达到123.79亿元，累计竣工面积为1239万m2，累计销售达到14.94万套。建设廉租住房9.59万m2、1906套，累计保障5004户。2008年，发放货补凭证11000户；廉租住房保障累计达18096户，人均12平方米以下的城市低收入家庭应保尽保；拆除改造棚屋69.69万平方米，完成了12万平方米安置房建设任务；2009年1-9月，全市共保障38407户，其中，廉租住房保障22281户，经济适用住房保障16126户，完成棚户区拆迁面积137.99万平方米，完成棚改投资77.86亿元。

　　安居工程的实施同时也大力推动房地产业健康发展。受金融危机的影响，2008年全国房地产出现了低迷，观望情绪比较严重。而长沙市房地产业在住房保障制度改革和棚户区改造的双重刺激下，继续呈现健康发展态势。2008年，长沙市共完成房地产开发投资约478亿元，保持了14%的增长速度；商品房实现销售680.79万平方米，商品房销售量位居中部省会前列；商品房均价今本稳定在每平方米4000元左右 ；2009年1-9月，全市商品房累计销售面积1205.08万平方米，销售金额440.21亿元，同比分别增长69.25%、72.54%，商品房价格仍维持在4000元/平方米左右，同时二手房成交面积为307.54万平方米，成交金额57.43亿元，同比分别增长67.99%、53.28%。 

　　以住房保障为核心的安居工程受到了广大市民的支持。根据国家统计局长沙调查对的专题调查显示，100%受访的低收入家庭对经济适住房货币补贴政策表示拥护和赞同，同时，群众的参与率与街道、社区支持率均达100%。随着这些低收入家庭住房困难问题的加快改善，长沙市人均建筑面积也逐年稳步增长，由1998年的9.79平方米增至2008年的28.3平方米，增加了18.51平方米，人均居住水平向小康目标继续迈进，住房需求进入了向品质需求转变的过渡阶段。此外，随着城市化的加快和长沙影响力的提升，农村人口向城市集中、外来人口向长沙集聚的趋势不断加强，为长沙的发展注入了新的活力，加速了长沙市的发展。在由中国排行榜网、中外老板网、《南方企业家》杂志社等联合推出的“中国十大最有幸福感城市”榜单中，长沙连续几年获此美誉。这种住房保障模式同时也得到了建设部领导的充分肯定，去年全国各地共有92批考察团来我市学习，在今年的全国保障性安居工程工作会议上，又受到了中共中央政治局常委、国务院副总理李克强及与会者的高度评价，同时也赢得了专家们的一致认可、赞誉。清华大学房地产研究所所长、住房和城乡建设部住房政策专家委员会主任刘洪玉业认为：货币补贴是非常大的一个进步，透明、高效和公平都更好地做到了，住房与城乡建设部政策研究中心主任陈准、北京科技大学经管学院博士生导师赵晓教授等经济学家也对长沙住房保障制度，模式给与了高度评价。

　　经历了60年的风雨洗礼，长沙市的房地产业为长沙这座历史名城、星城的经济发展做出了卓越的贡献。今后，以科学发展观为指导，以“住有所居”为主线，本着“心忧天下,敢为人先”的长沙精神，长沙市的房地产业将会更上一个台阶，为我市和国家的国民经济的发展做出更大的贡献，在不久的将来，一个具有国际视野、人民引以为豪的创业之都、宜居城市、幸福家园的新长沙将呈现在世人面前。

　　Part2长沙市房屋产权管理局发展历程及机构沿革

　　1917年1月，长沙商埠马路工程处总务课下设登记股，负责商埠内土地调查登记，兼办市政建设用地的承租事项。

　　1920年12月，有关征地拆迁、房地产业调查登记、验契和纳税等，由长沙市政公所负责。

　　1933年，长沙市不动产登记处成立，为长沙市房地产管理最早的专门机构。

　　1937年3月，长沙市土地登记处成立，次年6月被撤消，其业务由长沙市政府地政科办理。

　　1938年，“文夕大火”以后，长沙市政府被裁撤，地政业务移交省会警察局接管。

　　1941年3月，长沙县政府设地政科，接管地政业务。

　　1942年，长沙市政府恢复，4月恢复地政科。

　　1943年3月，长沙设立湖南省第一批地籍整理办事处，主管全市地政工作。1946年5月，设地政局。

　　1948年，改为市政府第六科。

　　1949年8月，长沙和平解放后，市人民政府成立公共房产管理处，接收原市政府第六科所管地政房产业务。该处9月改名为长沙市房产地政管理处，直属市人民政府；11月，改名为长沙市人民政府房地管理局，下设公产科（调配科），登记科和秘书室。

　　1950年8月，房地局增设估价科（征用科）。

　　1951年4月，成立长沙市房地产公司（二级机构）。

　　1953年4月至1956年6月，长沙市房地产公司划归长沙市公用局领导。房地局1954年6月增设民房管理科，1955年1月设立人事科，1956年6月撤消公产科，并将房地产交易所与登记科合并为产权科。

　　1957年底至1958年初，精简机构，实行政企合一，市房地产公司并入市房地局，对外仍保留公司名义。房地局并增设计划财务科和事业管理科。1959年二季度，局下设长沙市建筑工人调配管理处，归口管理长沙市建筑工人。1960年2月管理处被撤消。

　　1960年2月，市辖东、南、西、北、岳麓区的房地产业务和党政关系下放到各区管理，局机构精简为三室一科（秘书室、人事室、设计室、管理科）。11月，长沙市房屋改建办公室（临时机构）并入房地局合署办公。

　　1961年9月，市人委将房地产由分区管理改归市房地局统一管理，在各区成立房地办事处和修建队。1964年4月，东、南、西、北区房地办事处改为房地管理科（岳麓区未改），由区人委和市房地局双重领导。

　　1966年12月，恢复长沙市房地产公司，各区设立分公司（同时保留各区房地办事处名义）。1968年9月，长沙市房地产公司革命委会员成立，下设政工组、办事组、生产指挥组。同年10月，市房地局被撤消。1971年4月，各区房地产公司划归各区领导。8月，撤消市房地产公司革命委员会，房地产管理工作并入长沙市革命委员会城市建设局。

　　1973年8月，长沙市革命委员会房地管理局成立，设政治处、办公室、劳动工资科、计划财务科、修建科、征用科、房管科，同时将内五区房地产公司的业务和党政关系收归市房地局领导。

　　1978年12月，内四区房地产公司改名为各区房地管理处。1979年底，各区房地管理处下放归区领导。

　　1981年7月，长沙市革命委员会房地管理局改名为长沙市房地管理局，1983年11月将内四区房地产公司收归市房地局领导，市房地局实行“行政分开、管修分开、管养合一”的领导管理体制。

　　1984年6月，市房地管理局改称市房地产管理局，并成立长沙市房地产经营公司和长沙市房屋修缮公司。同年12月成立长沙市房地产开发公司。1987年7月成立长沙市房屋产权监理处。

　　1988年6-7月，长沙市房屋修缮公司更名为长沙市旧城改建开发公司，原房屋修缮公司的四个工区划归东南西北区房地产管理处，房产经营公司原十个房管所按区划由各区房地产管理处管辖。同年9月，成立了长沙市房屋建筑设计室，11月成立了长沙市住房制度改革领导小组办公室。

　　1991年10月，市委、市政府为理顺和完善房地产管理体制，明确市、区两级房地产管理部门主要职责和任务。将各区房地产管理处（含工程处）成建制划交各区政府管理，改称东、南、西、北区房地产管理局。

　　1992年2月，成立长沙市处理私房改造遗留问题领导小组办公室（简称市私遗办）。

　　1992年3月，长沙市处理私房改造遗留问题领导小组办公室成立。同年8月，长沙市房地产交易所成立。

　　1993年1月，撤销长沙市房地产交易所，成立长沙市房地产交易管理所。同年6月，长沙市房屋产权监理处升格为副县级全民事业单位。

　　1994年11月，长沙市广厦（安居）工程建设领导小组办公室成立（副县级全民事业单位）。

　　1995年2月，长沙市住房制度改革领导小组办公室与长沙市广厦（安居）工程建设领导小组办公室合署办公。

　　1995年7月，长沙市房地产开发公司升格为副县级全民事业单位。1995.7    根据长沙市政府办公厅印发《长沙市房地产管理局职能配置内设机构和人员编制方案的通知》内设科室：办公室、监察室、组织人事科、房政科、开发经营科、房屋拆迁管理科、市场管理科、计划财务科、房屋安全鉴定科。同年12月，长沙市旧城改建开发公司升格为副县级全民事业单位，长沙市房产经营公司升格为副县级全民事业单位。

　　1996年5月，长沙市房地产管理局房屋拆迁管理科从局分设，更名为长沙市城市房屋拆迁管理办公室，升格为副县级全民事业单位。同年9月，经市辖区行政区划调整工作领导小组机构编制委员会审议，转发长沙市房地产管理局《关于调整市辖区房地产管理体制的意见》的通知，因区划调整，各区房地产管理机构更名为：芙蓉区房地产管理局、天心区房地产管理局、岳麓区房地产管理局、开福区房地产管理局、原郊区房地产管理局更名为雨花区房地产管理局，其业务划由市房地产管理局管理。

　　1998年12月，长沙市白蚁防治站成立。

　　1999年9月，长沙市房地产置换担保有限公司成立。

　　2000年11月，成立长沙市棚户区改造协调领导小组办公室（简称市棚改办）。

　　2002年7月，设置长沙市房屋产权管理局，长沙市住房制度改革领导小组办公室（长沙市经济适用住房建设小组办公室）、副县级事业单位由房产局管理。

　　2003年5月，设立长沙房产（集团）有限公司、将现有的长沙市房地产开发公司、长沙市房产经营公司、长沙市旧城开发公司、长沙市房屋建筑设计室、长沙市房地产置换担保公司以及各区公房划归集团公司经营管理。

　　2004年12月，长沙市房屋产权管理局计算机中心更名为长沙市房产信息中心，为正科级全民事业单位。

　　2005年9月，设立长沙市房产综合执法队，为正科级全民事业单位。

　　2006年7月，设立长沙市物业维修资金管理中心，为正科级事业单位。

　　2007年8月，在长沙住房制度改革领导小组办公室的基础上组建长沙市住房保障工作局，加挂长沙市住房制度领导小组办公室的牌子，不再保留长沙市经济适用住房领导小组办公室的牌子。

　　2007年9月，在长沙市房产信息中心基础上加挂长沙市房产研究中心的牌子。

　　2008年1月，住房管理处更名为房屋租赁市场管理处。

　　2008年3月，成立长沙市安居工程和棚户区改造工作领导小组办公室（简称市安居办）。

　　2008年9月，房屋装饰装修企业资质审查和监督管理以及房屋安全检查和安全鉴定的职能，由市房屋产权管理局调整至市建设委员会。

　　2009年2月，在长沙市房屋产权管理局办公室加挂信访办的牌子。

　　2009年2月，在撤销房屋安全管理处的基础上，设立住房规划处。

　　2009年9月，在长沙市房产研究中心的基础上加挂湖南省房地产研究中心的牌子。

　　Part3长沙市房屋产权管理局历任主要领导

　　1. 肖规（1949-1968）

　　2. 刘毅刚（1956-1973）

　　3. 罗世富（1973-1975）

　　4. 齐明义（1975-1981）

　　5. 李仁钦（1981-1983）

　　6. 罗世富（1983-1985）

　　7. 李克俭（1985-1988）

　　8. 廖行健（1988-1991）

　　9. 陈冶秋（1991-2000）

　　10.陈立湘（2000-2006）

　　11.石长松（2006年至今）