2009上半年房地产市场出现了惊喜变化，大部分城市商品房销售均出现大幅增长，而房价仍维持在相对合理水平。那么，上半年各地房地产市场运行情况究竟怎样？长沙的位置又是如何？本文将基于中国部分省会城市房管局信息工作协作网络的内部数据，对武汉、成都、南京、济南、郑州、长沙、石家庄、西安、合肥、南昌、太原、贵阳等12个二三线省会城市房地产市场进行对比分析，来将疑问一一解答。

　　一、城市发展情况比较

　　1. 经济总量比较

　　GDP是指一个国家(或地区）在一定时期内所有常住单位生产经营活动的全部最终成果，能较真实的反映当地的经济实力和市场规模。GDP越高，其房地产发展的空间就越大。

　　从经济总量来看，2009上半年十二城市中武汉、成都、南京、济南、郑州GDP超过1500亿元，其中武汉、成都、南京GDP超过1900亿元；长沙、石家庄、西安GDP在1000~1500亿元；合肥、南昌、太原、贵阳GDP则低于1000亿元。长沙GDP1484.1亿元，在此十二城市中居于第六位，在中部六省会中居于第三位，GDP比中部六省会第一位武汉少499.1亿元。

　　而从GDP的增幅来看，合肥增幅最大，同比增长16.0%，太原增幅最小，仅0.8%。长沙同比增幅14%，高于全国增幅6.9个百分点，在此十二城市中居于第三位，在中部六省会中居于第二位，增幅比中部六省会第一位合肥低2个百分点。

　　2. 全社会固定资产投资比较

　　全社会固定资产投资反映一个城市的建设力度，也在一定程度上反映一个城市的城市化发展阶段。固定资产投资增长速度较快往往表明城市正处于大规模建设阶段。

　　从固定资产投资规模来看，成都市全社会固定资产投资规模明显高于其他城市，固定资产投资额超过1900亿元；南京、武汉、西安、合肥、石家庄、长沙、郑州等七城市全社会固定资产投资在1000~1500亿元；济南、南昌、贵阳、太原等四城市固定资产投资则低于1000亿元。长沙全社会固定资产投资1072亿元，在此十二城市中居于第七位，在中部六省会中居于第三位，全社会固定资产投资比中部六省会第一位武汉少186.1亿元。

　　从固定资产投资增长率来看，除太原负增长外，其他城市同比增幅均高于20%，石家庄最高，投资增速高达67.5%。长沙同比增幅28%，低于全国增幅5.5个百分点，在此十二城市中居于第八位，在中部六省会中居于第三位，增幅比中部六省会第一位南昌低10.6个百分点。

　　二、房地产市场情况比较

　　（一）市场预期指标

　　1. 房地产开发投资额比较

　　开发投资额可以反映出未来一、两年的供应情况。适度的投资有利于拉动经济的增长，但如果房地产开发投资增幅过高，将使供给过量，如没有相应的市场需求相匹配，容易导致市场供过于求。

　　从房地产投资规模来看，成都、西安、合肥房地产投资相应最高，超过300亿元；南京、武汉、长沙居于第二梯队，房地产投资在200~300亿元；郑州、济南、石家庄居于第三梯队，房地产投资在100~200亿元；贵阳、南昌、太原居于第四梯队，房地产投资额低于100亿元。长沙房地产开发完成投资214.2亿元，在此十二城市中居于第六位，在中部六省会中居于第三位，房地产开发完成投资比中部六省会第一位合肥少97.3亿元。

　　从房地产投资额增长率来看，增幅为负的有两个城市——成都、长沙，其他各市中，石家庄增幅最大，同比增长达58.3%。长沙同比增幅-2.2%，低于全国增幅12.1个百分点，在此十二城市中居于倒数第二位，是中部六省会唯一增幅为负的城市，增幅比中部六省会第一位太原低27.6个百分点。

　　2. 房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例

　　房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例反映房地产在整个城市固定资产投资结构中是否合理。全社会固定资产投资包括基本建设、更新改造和房地产投资等，在发达国家，房地产投资一般占20％－25％。

　　从以上数据我们可以看到，除石家庄、南昌外，其他城市均位于基本正常以上水平。其中处于正常水平的是贵阳、合肥、西安、太原、武汉、南京，处于基本正常水平的是济南、成都、长沙、郑州。跟2008年全年比值对比来看，除太原、济南、贵阳比例略有增长外，其他各市均出现不同程度下降，其中降幅最大的是成都，比例下降10.1个百分点；中部六省会中比例降幅最大的是郑州，比例下降了6.6个百分点；长沙比例下降5.1个百分点，在中部六省会中降幅居于第二位。但从长期趋势来看，因当前房地产市场已基本向好，预计09全年的房地产投资占全社会固定资产投资比例将有所回升。

　　3. 商品房新开工面积、施工面积、竣工面积

　　商品房新开工面积、施工面积、竣工面积是考察当前房地产开发规模及未来商品房市场供应的重要指标。因当前数据仅为半年度数据，故其间比例关系不能建立，这里仅考察其具体数值。

　　从新开工面积来看，合肥、长沙分列第一、二位，均超过600万m2；其次为南京、武汉、西安，新开工面积在500~600万m2；再次为郑州、贵阳，新开工面积在250~500万m2；太原、南昌新开工面积较小，低于100万m2。长沙新开工面积在中部六省会中位居第二，与第一位合肥差距仅为0.59万m2，但同比降幅位居第二。

　　从施工面积来看，长沙施工面积最大，上半年施工面积接近4500万m2；其次为南京、郑州、合肥、武汉，施工面积在3000~4000万m2；再次为贵阳、南昌、太原，施工面积在1000~2510万m2；西安最末，施工面积低于1000万m2。长沙施工面积在中部六省会中位居第一，比第二位郑州高705万m2，同比增幅位居第一。

　　从竣工面积来看，上半年长沙竣工面积最大，与西安一道，超过500万m2；其次为武汉、合肥、南京，竣工面积在320~410万m2；再次为贵阳、南昌、郑州竣工面积在100~290万m2，太原最末，低于100万m2。长沙竣工面积在中部六省会中位居第一，比第二位武汉高120万m2，同比增幅位居第二。

　　从三大数据来看，上半年长沙施工面积、竣工面积继续位列中部六省会榜首，新开工面积也基本与第一位合肥持平，这表明就当前城市房地产开发规模来看，长沙在中部六省会乃至此次各比较城市中在建规模最大，未来商品房市场供应量仍将较为充足。

　　（二）市场即期指标

　　1. 市场规模比较（商品房批准预售面积、商品房销售面积）

　　商品房批准预售面积、商品房销售面积可以反映一个城市房地产市场的规模与容量，反映一个城市房地产市场的繁荣程度。

　　从供应量来看，上半年商品房批准预售量超过450万m2的有三个城市，分别为成都、武汉、西安，其中成都、武汉超过500万m2；300~400万m2的也有三个城市，分别为长沙、合肥、南京；100~300万m2的有五个城市，分别为贵阳、郑州、济南、石家庄、南昌；太原位居最末，批准预售量低于100万m2。从增长速度来看，十二城市中有一半城市批准预售量同比负增长，分别为成都、南京、长沙、郑州、南昌、太原，同比降幅均超过26%；其余城市中，石家庄同比增幅最大，批准预售量为去年同期的三倍。长沙商品房批准预售量在中部六省会中居于第二位，同比增幅居于第三位，分别比第一位武汉低125万m2、40个百分点。 

　　从销售量来看，成都、武汉商品房销售量较高，超过600万m2；长沙、郑州、合肥、西安、南京销售量居于第二集团，销售面积在400~500万m2；贵阳、南昌销售量居于第三集团，销售面积在250~350万m2；石家庄、济南、太原居于第三集团，销售面积在100~150万m2。从增长速度来看，除合肥同比仍略有降低外，其他各省会销售面积同比均有较大幅度增长，其中南昌、武汉、成都同比增幅超过100%，石家庄、太原、西安、郑州、贵阳同比增幅超过50%，长沙、南京同比增幅超过30%。长沙商品房销售量在中部六省会中居于第二位，比第一位武汉低126.5万m2；同比增幅居于第五位，比第一位南昌低154.6个百分点。 

　　2. 商品房供销比比较

　　即期消费指标，用于判断商品房市场实际供应与实际销售之间的关系，在一般情况下该指标不应小于1。该指标合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房价格趋缓，小于1表明实际预售量大于当年批准上市量，市场可能会出现供应短缺，商品房价格将上扬。

　　从数据来看，除济南、石家庄外，上半年其他各省会供销比均低于1。这一形势与去年相比已经发生明显变化，大部分城市去年以来的存量商品房均得到有力消化，由于销售量的激增，有部分城市已开始出现供不应求，房价上涨压力开始增大。长沙（市区）供销比为0.76：1，结合去年供销情况来看，08-09年上半年总供销比为1.37：1，当前供应仍能满足需求；上半年长沙（市区）供销比在中部六省会中居于第二位，比第一位武汉低0.05。

　　3. 房地产一、二级市场成交量之比

　　反映房地产市场成熟度的重要标志之一。在发达国家，二手房交易都占房产交易的半数以上，部分还超过了80%。通过对新建商品房与二手房交易进行比较，可以了解当前房地产市场的发展阶段。

　　从上表数据来看，各地房地产市场发展水平不一，石家庄、济南、南京等三城市比值小于2，二手房市场交易相对旺盛；合肥、贵阳、西安、郑州等四城市比值超过4.4，目前房地产市场整体以新房交易为主；长沙比值为4.4，在中部六省会中居于第三位，房地产市场正处于快速增长期。

　　（三）市场价格与贷款指标

　　1. 市场价格及增幅比较

　　该指标反映各城市房价和房价增幅是否合理。

　　从价格来看，2009上半年长沙商品房均价及住宅均价仍处于较低水平，仅高于贵阳，在12省会城市中居于倒数第二位，但商品房均价已经和石家庄接近；从均价同比增长率来看，十二城市中有七个城市均价出现下调，其中四个为中部六省会城市，分别是长沙、武汉、太原、南昌；商品住宅价格下调的有五个城市，其中中部六省会占三个，分别是武汉、太原、南昌；长沙商品房价同比下跌4%，其中住宅价格上涨1.5%，涨幅在中部六省会中均居于第三位。

　　2. 房价增长率与GDP增长率之比

　　商品住宅价格增幅与GDP增幅之比在一定程度上反映房价上涨是否合理。根据日本、香港、新加坡房地产市场的运行轨迹，当比值大于1表明增长过快，大于1.8时，表明房地产市场价格上涨不正常，应当预警。

　　从数据来看，十二个省会城市GDP均为正增长，而住宅价格则除郑州住宅价格涨幅高于GDP增幅外，其他各省会住宅价格涨幅均低于GDP增幅，这表明当前十二城市中绝大部分房价涨幅已经趋缓。长沙比值仅为0.1，住宅价格涨幅相对合理。

　　3. 房价增长率与CPI增长率之比

　　房价增长率与CPI增长率之比，反映了房价的增幅与CPI的增幅的速度关系，可以用来判断房地产价格的涨幅是否过快或过慢。

　　从上表数据来看，十二省会城市中有十个城市CPI增长率为负值，当前整体市场的居民消费价格指数仍处于微降中；CPI、房价同跌的有石家庄、南昌、太原、武汉。长沙的比值为-2.2，房价涨幅略高于CPI涨幅。

　　4. 房价收入比

　　人均可支配收入与房价比可以在一定程度上反映城市房价是否合理，同时，也可以反映一个城市的购买能力。根据国际比较公认的说法，房屋价格与年收入比在6以内比较合适。

　　根据我国对小康的定义，我们取人均居住面积为30平方米。从表中我们可以看到，房价收入比最大值为8.67，出自成都市；最小值为5.18，出自长沙市。对比2008年房价收入比来看，各市房价收入比均出现不同程度下降，房价的合理性得到加强。长沙房价收入比在中部六省会中居于最末，比第一位太原低3.47，也是十二城市中唯一房价收入比在国际公认合理水平以内的城市。

　　三、上半年长沙楼市健康状况评价

　　根据评估模型计算结果，2009上半年我市房地产市场健康度综合得分为2.11，比2008年健康度降低了0.01点，处于基本健康范围的中上水平。从各指标值来看，正常指标值3个，异常指标2个，基本正常指标9个，与2008年相比正常指标、异常指标各减少一个，基本正常指标增加两个。从各指标值来看，由于房价基本与去年同期持平，因而价格健康度有所提升（价格健康度指标中主要是CPI增幅为负导致的健康度异常，实际上房价涨幅微小，与CPI涨幅还是基本切合的）；由于今年商品房销售的持续旺盛，需求健康度各指标也趋于正常，去年的商品房供销比和二次以上置业者购房比例两大指标异常也已回复至基本正常以上；健康度出现下降的主要表现在规模上，由于房地产开发投资额降低及增幅的负增长，使得房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例下降、房地产开发投资额增长率与全社会固定资产投资额增长率之比为负，规模健康度的降低是对未来供应的一种先导性预警，喻示着未来房地产开发也存在一定的抑制因素。结构健康度仍与08年持平，这里就不再累述。

　　四、对当前各市房地产市场形势的基本判断及结论

　　（一）随着国家一揽子计划的贯彻落实，中国经济实现企稳回升，总体形势积极向好。从十二城市的情况来看，随着国家四万亿投资计划的逐步落实，以及积极的财政政策、适度宽松的货币政策的引导，大部分城市全社会固定资产投资都实现了较大增幅，由此也推动了GDP的不同程度回升，经济形势开始好转；部分城市房地产开发完成投资也开始出现加快迹象，增幅相对一季度有所提升，但占全社会固定资产投资比例相对去2008年仍有一定幅度降低。

　　（二）半数以上城市新开工面积同比下降，但施工面积仍然较大、竣工面积出现大幅增长。从已有的九城市数据来看，七城市新开工面积下降，七城市竣工面积大幅增长，而施工面积同比则全部出现增长。结合房地产开发完成投资情况来看，新开工面积下降主要是由于去年商品房销售不畅，导致今年上半年房地产开发仍较为谨慎，资本注入房地产开发领域的吸力大大降低；竣工面积大幅增长，这里面有去年推迟竣工项目在今年申报竣工的因素，也有由于今年上半年商品房销售的持续旺盛，使得部分开发商加快了施工进度，提早竣工的原因；而施工面积仍较大，并持续增长，则表明当前各市房地产市场仍处于上升期，未来一定时期内供应量仍将保持较高水平。

　　（三）商品房供销形势逆转，供销比全面降低。上半年十二省会中半数城市批准预售面积同比大幅减少，而销售除合肥外，其他城市均有较大幅度增长。从供销比来看，各市供销比均有降低，除济南、石家庄外，其他各市供销比均低于1，这一形势与去年相比已经发生明显变化，大部分城市去年以来的存量商品房均得到有力消化，由于销售量的激增，有部分城市已开始出现供不应求，房价上涨压力开始增大。

　　（四）商品房价涨跌互现，中部六省会四城市房价同比出现下跌。从十二城市商品房价来看，有七个城市价格出现下跌，其中四个位于中部六省；从住宅均价来看，有五个城市价格出现下跌，其中三个位于中部六省，这表明就当前房价来看，由于中部六省会07~08年涨幅较大，上涨空间有所透支，加之金融危机引致的前阶段房地产市场萎缩，使得房价出现了一定程度回调；但从实际来看，这也是市场调节的一种积极表现，已经对促进各市商品房销售产生了积极影响。

　　（五）房价收入比整体下调，房价背离度有所减小。从十二城市房价收入比来看，由于房价涨幅减小甚至下跌，而同期居民可支配收入继续增长，各城市房价收入比相对08年已经出现不同程度下调，房价的背离度有所减小；长沙自08年起已连续一年半房价收入比位于国际公认水平以内，房价已基本达到居民可接受的水平。

　　（六）上半年长沙楼市基本健康，但发展相对于中部六省会仍较为超前。上半年长沙楼市正常指标值3个，异常指标2个，基本正常指标9个，与2008年相比正常指标、异常指标各减少一个，基本正常指标增加两个，引起这一变化的主因是房价增幅较低。这一变化显示影响长沙房地产市场的异常因素正逐步减少，整体向好的合力正逐步增强；同时，伴随着中国宏观经济复苏，长沙楼市的健康性也将得到逐步提高。与中部六省会其他城市对比来看，GDP、全社会固定资产投资、房地产开发完成投资居于第三，表明长沙房地产市场发展环境在中部六省会中居于中等；新开工面积居于第二，施工面积、竣工面积居于第一，商品房批准预售面积、销售面积以及二手房销售面积居于第二，这个结果既是对长沙房地产经济发展的肯定，同时也表明当前长沙楼市发展相对超前，易使长沙经济对房地产的依赖性加深，其抵御风险的能力也将因为房地产市场的变化而受到影响。因此针对房地产市场，政府应加强监管，应综合城市规划、土地规划、人口、资源等因素制定并严格执行房地产发展规划，避免由于大量资本进入房地产市场，造成产业过度发展，形成商品房供给过剩；其次，应抑制房价涨幅，打击开发商捂盘惜售，人为造成供给紧张，加速房价的上扬；再次，应深化住房制度改革，严格执行税收制度，规范、减免各种规费，鼓励市民购房，并在税收、信贷等领域向首次购房者倾斜，避免市场的过度投机；最后，政府应综合发展其他产业，提升其他产业在经济发展中的比重，进而促使房地产经济回归合理比例，最终促进长沙楼市健康、经济稳定、社会和谐。