2009年上半年，随着中央和省市各级政府推行一揽子刺激经济的政策和调控措施，宏观经济逐渐企稳。长沙市在这一过程中，充分贯彻“保增长、扩内需、调结构”的方针，针对本市房地产市场的状况，通过实施经济适用住房货币补贴、棚户区改造等系列安居政策，加上各区政府也出台相关的房地产新政，压抑已久的住房需求逐步释放，整个房地产市场开始回暖。从今年上半年情况看，商品房、二手住房成交量连续四月保持高速回升，尤其五月份内五区商品房、二手住房的成交量更是突破历史最高水平。上半年，内五区累计签约销售新建商品住房85444套、面积889.59万m2、销售额336.76亿元；二手住房销售10349套、面积88.62万m2、销售额为18.71亿元。二者合计销售95793套、面积为978.21万m2、销售额达355.47亿元；全市经济适用住房货币补贴对象（以下简称货补对象）购房者购房7072套（其中新建商品住房4093套，二手住房2979套），60.32万m2，补贴金额5.41亿元，如此大的交易量，其背后到底存在着什么规律和特征。为此，我中心对上半年的购房行为特征进行了调查和分析。

　　一、2009年上半年长沙市购房者购房行为分析

　　（一）购房者的基本特征分析

　　1.年龄

　　从图1可以看出，新建商品住房购买的人群主要集中在20-35岁之间，比例是55.71%，合计20岁以下，35岁以下的比例是61.42%，这一比例较2008年增加了5.07%；二手住房的购买人群则主要集中在20-50岁之间，比例是76.29%，近几年的购房者年龄结构较为稳定，变化不大。

　　2.籍贯

　　从图2和图3中可以看出，新建商品住房和二手住房的购房者均以本省为主，比例分别为89.78%、95.76%，较2008年，比例分别增加了2.36%和7.76%；其中购买新建商品住房以外市户籍居多，占到53.66%，二手住房的购房者则以本市为主，比例占到81.77%；与2008年相比，新建商品住房本市购买者的比例有所降低，降幅是9.05%，而二手住房本市购房者比例增加较大，增幅是12.77%，同时，在新建商品住房购买中本省外市购房者增幅较大，增加了11.41%；同时在本市购房者中，主要是以天心区为主，在新建商品住房和二手住房的购买中比例分别是31.27%和25.24%。

　　3.购房套数

　　从图4中购房套数情况看，今年上半年购房者购买一套的比例为94.26%，二套为5.03%，三套是0.46%，三套以上的是0.26%。今年上半年长沙楼市回暖、成交量和销售量上升的背景下，大部分购房者都较为克制理性，市场投机性小，绝大部分都是以自住型为主。

　　4.购房目的

　　从图5中可以看出，从各年龄段看，无论是新建商品住房还是二手住房，都是以自住为主，新建商品住房和二手住房的比例分别是61.13%和92.14%，但也有所区别：二手住房的自住性更强，新建商品住房的投资比例更高，比例为20.57%，与二手住房相比，约高15.88%；图6反映出在20-35岁年龄段，新建商品住房的自住性高于二手住房，约为5.28%，二手住房的改善性则明显高于新建商品住房，比例高出20.14%，新建商品住房的投资性高于二手住房12.16%。

　　5.工作性质

　　从图7中可以看出，各年龄段的综合比较中，新建商品住房的购房者主要是其他类，其他类的人群主要是自由择业者和个体老板组成，比例达52.43%，与2008年调查显示的结果比较，比例上升了约23.43%，二手住房的购房则主要是私企员工为主，比例为40.45%，比例较2008年上升了约17.45%；从图8中反映出20-35岁年龄段的购房者中，购买新建商品住房的主要是私企员工，比例达43.47%，购买二手住房的主要是其他类的（自由择业者和个体老板），比例是42.11%。而具有较强购买力的公务员所占比例很少。

　　6.购房原因

　　就购房原因来说，从图9中可以看出，整体上各年龄段的购房者购买新建商品住房和二手住房主要都是因为想换个居住环境，比例分别是33.40%、28.87%，第二位的也都是外地进城（外地人在长沙从业生活，买房定居长沙），比例分别为27.34%和23.20%；图10反映出，在20-35岁的购房者中，购买新建商品住房和二手住房都主要因为是外地进城（外地人在长沙从业生活，买房定居长沙），比例分别是49.20%、30.30%，购买新建商品住房处第二位的原因是其他（出于综合考虑），比例达31.26%，购买二手住房处第三位的原因则是想换个环境，比例为19.44%。

　　（二）住房购买者的购房类型分析

　　7.房屋面积

　　从图11中可以看出，成交的新建商品住房面积主要在60m2-90m2和120m2-140m2，比例分别是23.37%和23.19%，与2008年相比，总体趋势基本一致，但比例有所不同，60m2-90m2的比例增加了1.37%，而120m2-140m2的比例则略有减少，约为0.81%；成交的二手住房面积则主要集中在60m2-90m2和60m2以下，比例分别是36.17%、30.79%，较2008年，总体特征基本相似，但比例有所变化，60m2-90m2的比例增加了约0.17%，60m2以下的减少了约2.21%。

　　8. 房屋户型（新建商品住房）

　　从图12中，显示目前市场成交的新建商品住房的户型结构集中于三居，比例达35.33%，居第一位；第二位的则是二居，比例是29.55%；一居则以22.21%居第三位，这一情况延续了2008年的特征，但具体比例有所变化，三居比例略有下降，为1.67%，二居的比例略有上升，增加了0.55%，一居上升的幅度最大，增幅为11.21%。

　　9.房屋价格

　　从图13和图14中可以看出，商品房的成交价格主要集中在3500元/m2-4000元/m2和4000元/m2-4500元/m2，比例是25.81%和17.53%，同时3000元/m2以下的也占一定的比例，为19.94%；二手住房的成交价位则主要是在2000元/m2以上，比例是41.17%，同时1500元/m2-2000元/m2也较多，比例为40.36%。

　　10.房源性质（新建商品住房）

　　从图15中，在新建商品住房市场占主体的仍是普通商品房，比例为84.85%；第二位是单位定向开发房，比例为10.36%；经济适用房和公务员小区的比例分别为4.56%和0.24%。

　　11.购房区域

　　从图16和17中可以看出，成交的新建商品住房就地段来说主要分布在三环以内（三环线围合区域除去二环以内、一环以内区域），比例为58.01%；就区域来说，主要分布在雨花区，比例是34.69%，这与2008年相比，比例略有增加，增加了0.32%，值得注意的是芙蓉区的比例降低，与2008年相比，降幅为1.59%；就板块来说，主要集中于新南城板块，比例是36.86%；成交的二手住房则主要集中于雨花区，比例达28.88%，其次是芙蓉区和开福区，比例为19.81%和19.66%，岳麓区较少，比例是13.56%。

　　（三）购房能力及支付方式

　　12.付款方式

　　从图18中可以看出，购买新建商品住房的主要付款方式是银行按揭，比例为55.95%，接近六成，第二位的是一次性付款，比例为28.94%，各种公积金贷款的比例合计为12.27%，分期付款的比例是2.85%，与2008年相比，银行按揭贷款的比例增加了10.95%，一次性付款的比例则降低了12.06%，公积金贷款的比例略有上升，增幅为1.27%,分期付款比例略有降低，为0.15%。

　　13.贷款年限

　　从图19中可以看到，新建商品住房的贷款年限集中在15年-20年，比例为55.71%，二手住房的贷款年限则集中在5年-10年，比例为38.97%；新建商品住房在2008年的贷款年限也主要是在15年-20年，比例为42%，今年的特征与08年类似，但贷款年限15年-20年的比例增加了13.71%。

　　14.月供占家庭收入的比重

　　从图20和图21中可以看出，综合各年龄段的情况，月供占家庭月收入比重30%-50%的比例最高，新建商品住房的情况是49.40%，二手住房的情况为43.84%；与2008年相比特征明显不同，2008年无论是新建商品住房还是二手住房的月供，占家庭月收入的比重最高的是30%以下；20-35岁年龄段购房者中，购买新建商品住房中购房者的月供占家庭月收入30%-50%比例最高，为50.70%，购买二手住房的购房者的月供占家庭月收入30%以下的比例最高，为47.97%。

　　二、货补对象购房行为分析

　　（一）购房者的基本情况

　　1.年龄

　　从图22中显示，已购房的货补对象主要集中在25岁-35岁这一年龄段，比例为42.64%；第二位的是35岁-45岁之间，比例是27.93%；剩下的依次是45岁-55岁、大于55岁以及小于等于25岁的，比例分别是15.07%、11.08%以及3.28%等。

　　（二）购房者的购房偏好

　　2.购房区域

　　从图23中可以看出，货补对象的购房区域主要集中在开福区，比例是32.70%；居第二位的是天心区，比例是18.60%；雨花区和芙蓉区分别列第三、第四，比例是17.89%和16.50%；而岳麓区所占比例稍低，为14.32%。

　　3.新建商品住房二手住房比例

　　从图24中可以看出，货补对象在住房市场更多的是购买二手住房，比例达到51.05%，比例超过一半；购买新建商品住房的比例是48.95%。这一市场局面，主要在于货补对象基本上是低收入家庭，经济承受能力有限，而二手住房价格较新建商品住房便宜，所处区域等综合条件较为成熟，所以二手住房在货补对象的购买中较受欢迎。

　　4.  房屋面积

　　从图25中可以看出，货补对象购买的房屋面积集中在60m2-90m2，比例为39.52%，第二位的是≤60m2的房屋，比例是25.06%，二者合计，90m2以下的小户型比例达到64.58%，接近三分之二。反映出，货补对象所购买的房屋基本是≤90m2的小户型，对大户型房屋的需求较少。

　　5.  房屋价格

　　图26反映出接近三分之二的货补对象所购买的房屋单价在3500元/m2以下，比例达65.62%；第二位的是有22.12%的货补对象购买单价在3500元/m2-4000元/m2的住房；单价在4000元/m2以上的比例为12.26%。货补对象由于自身经济能力，在市场上倾向于购买3500元/m2以下的房屋，对于单价在4000元/m2以上的房屋需求小。

　　（三）购房能力及支付方式

　　6.付款方式

　　从图27显示出，有76.53%的货补购房者以银行按揭的方式付款买房；居第二位的是一次性付款，比例是13.86%；有4.95%的货补对象用市公积金付款，这一方式居第三位。

　　7.贷款年限

　　从图28可以看出，超过一半的货补者选择贷款年限在16年-20年之间，比例达54.30%，居第一位。很多货补对象都是选择长期贷款，这主要是考虑减轻目前还贷压力和减轻经济压力的缘故。但也有接近20.08%的货补购房者出于规避未来利率上涨风险，选择贷款年限在6年-10年。

　　三、2009年上半年购房者购房行为特征与2008年相应情况对比分析

　　以2009年上半年购房者的购房数据为依据，结合2008年相应情况进行对比，市场反映出以下几方面状况：

　　（一）从购房者基本情况看：

　　1.近两年购房者年龄结构较为稳定，新建商品住房购买主要集中在20-35岁之间，并且这一年龄段的比例呈现强化集中的趋势；二手住房购买则集中在35岁-50岁之间。

　　2.今年上半年和去年相比，尽管购房者仍以长沙市户籍为主，但今年由于长沙推行了一系列购房优惠政策，本省其他市的户籍居民购房比例上涨较快；在二手住房的购买中，本省户籍购房者比例也有所增加，比例达到95.76%。

　　3.就购房者的工作性质来说，与去年相比，今年在新建商品住房市场，差别较大，主要是以其他类的为主，这部人群主要是个体老板和自由职业者，去年则主要是私企；在二手住房市场，都是以私企员工购买为主。

　　（二）从购房者购房类型看：

　　1.就户型和面积来说，今年延续了去年的特征，，新建商品住房市场仍以三居为主，但值得注意的是一居的比例与去年相比，增幅较大，反映出一居在市场的需求日渐增大且愈受欢迎；面积仍以60m2-90m2和120m2-140m2为主，不过今年60m2-90m2的比例略超去年，居第一位；在二手住房市场则延续了去年小户型为主的市场特征。

　　2.在购房区域的选择上，购房者对新建商品住房的购房，与去年相比，仍然保持了地段上以三环以内、板块上以新南城、区域上以雨花区为主的市场态势，芙蓉区的比例进一步下降；在二手住房市场，也集中购买位于雨花区的住房。

　　（三）从购房者购房能力及支付方式看：

　　1.在付款方式的选择上，尽管与区年相比，今年仍以银行按揭和一次性付款为主，但今年二者之间的比例差距进一步拉大，选择银行按揭付款的比例较大。

　　2.在贷款年限的选择上，今年上半年延续了去年的特征，新建商品住房仍以15-20年的长期贷款为主，比例略有上升。

　　3.在月供占家庭月收入的比例中，通过调查显示，今年上半年与去年相比，有不同的特征，无论是新建商品住房还是二手住房，月供占家庭月收入的30%-50%的比例是最高的，同时，超过警戒线50%的比例有所增加。

　　四、基本判断和主要结论

　　（一）新建商品住房市场及二手住房市场

　　1.年龄结构较为稳定，在新建商品住房市场，购房者主要集中在20岁-35岁这一年龄，并且趋势愈加明显；在二手住房市场，则主要集中在35岁-50岁之间。

　　2.购买新建商品住房以外市户籍居多，占到53.66%，二手住房的购房者则以本市为主，比例占到81.77%；其中，在长沙市户籍购房者中，以天心区居民最多；外地来长沙购买二手住房的比较少，主要还是考虑购买新建商品住房。

　　3.尽管今年上半年长沙市房地产市场呈现回暖迹象，销售面积和销售量稳步攀升，但从购房套数看，上半年购房一套的比例达94.26%，表明整个市场仍是以自住和改善型为主，投机和过度投资的成分较少，市场总体是健康的；就从房源性质上看，普通商品房仍然占据了市场的主体，新建商品住房与二手住房成交面积之比10.04：1。

　　4.通过调查显示，绝大部分购房者，无论是购买新建商品住房还是二手住房，目的都是用于自住，反映出整个长沙房地产市场是以自住型需求驱动的市场，出于投资买房的购房者在整个市场的比例较小；并且无论是购买新建商品住房还是二手住房，购房者的出发点更多是希望换个环境进行生活；有大量在长沙工作一定时间的外地人出于定居长沙的考虑进行买房，比例较高。

　　5.目前市场上流行的户型仍是三居室，但值得注意的是，一居在市场上比例提高较快，越来越受购房者的青睐；就面积来说，新建商品住房是60m2-90m2和120m2-140m2是主流，二手住房市场则是90m2以下的小户型需求最大，

　　6.就房屋价格来看，价格总体上较为稳定，新建商品住房的成交价格主要集中在3500元/m2-4000元/m2，价位区间3500元/m2-4500元/m2的成交比例接近一半；二手住房的成交价位主要在2000元/m2以下。

　　7.绝大多数购房者选择银行按揭和一次付款买房;在贷款年限的选择上，新建商品住房市场，购房者从减轻未来还贷有压力和从目前经济实力考虑，更多的选择15年-20年的长期贷款，在二手住房市场上，购房者更多选择5-10年期的贷款。

　　8.在月供占家庭月收入比重的调查中显示，按照国际惯例，30%为安全值，50%为警戒线，目前，在新建商品住房市场还是二手住房市场，更多购房者的月供在30%-50%之间，值得注意的是，与去年相关数据相比，超过50%的比例有所增加。

　　（二）货币补偿对象的购房特征

　　1.已购房的货补对象年龄集中在25岁-45岁之间，其中主要是以25岁-35岁为主。

　　2.货补对象购房的区域主要在开福区；二手住房在货补对象中的需求很大，比例较多的货补对象购买二手住房。

　　3.货补对象倾向于购买90m2以下的小户型，对大户型的需求较小，同时购买的房屋单价大部分都在3500元/m2以下，其他价位的需求较小。

　　4.就付款方式和贷款年限而言，已购房的货补对象超过三分之二的比例选择银行按揭的方式付款，并且选择16-20年的长期贷款。