2009年第三季度是一个记录频出的时间：内五区新建纯商品房批准预售于9月突破单月批准预售最高值；商品房、二手房交易于8月双双再次刷新单月历史最高记录；商品房、二手房累计交易量均于8月超过去年全年总交易量……这一切无不表明了当前房地产市场的再次旺盛态势，同时也检阅了去年下半年以来实行的长沙房地产市场政策，其较高的前瞻性及实用性，已经对房地产市场发展产生了积极影响，并将继续为房地产市场的持续、健康、稳定发挥重要作用。截止9月底，我市完成房地产开发投资362.67亿元，同比增长0.19%，占全市固定资产投资的19.89%。商品房施工面积5284.06万m2，其中新开工面积942.84万m2，同比增长36.57%、-32.26%；竣工面积774.33万m2，同比增长56.77%。1-9月我市累计批准预售968万m2，同比减少23%；实现商品房销售面积1205万，销售金额440亿元，同比分别增长69%、73%。

　　Part 1  长沙市房地产市场基本情况

　　一、房产一级市场（新建商品房）

　　（一）新建商品房累计供应和销售总量分析

　　1-9月全市新建商品房累计批准预售968.26万m2，同比减少22.68%，其中住宅批准预售884.76万m2，同比减少21.34%。分区划来看，内五区新建商品房累计批准预售656.00万m2，同比减少22.24%，其中住宅批准预售593.38万m2，同比减少20.14%；四县市新建商品房累计批准预售312.26万m2，同比减少23.60%，其中住宅批准预售291.38万m2，同比减少23.69%。

　　同期全市新建商品房累计销售1205.08万m2，同比增长69.25%，其中住宅销售1135.75万m2，同比增长81.54%。分区划来看，内五区新建商品房累计销售861.98万m2，同比增长66.11%，其中住宅销售806.30万m2，同比增长80.44%；四县市新建商品房累计销售343.10万m2，同比增长77.68%，其中住宅销售329.45万m2，同比增长84.29%。上半年全市新建商品房成交住宅与非住宅面积比例约为16.38∶1。其中，内五区比值为14.48∶1，四县市比值为24.14∶1。内五区今年商品房累计销售量8月起即超过08年全年销售量，截止9月已超过08年全年销售量达26.61%。

　　（二）新建商品房供销对比（期间新建商品房批准预售面积：期间新建商品房实际销售面积）

　　1-9月全市新建商品房供销比为0.80∶1，其中新建商品房住宅供销比为0.78∶1。分区划来看，内五区新建商品房供销比为0.76∶1，其中新建商品房住宅供销比为0.74∶1；四县市新建商品房供销比为0.91∶1，其中新建商品房住宅供销比为0.88∶1。由于9月各区县批准预售量大幅增长，供销比开始增大。

　　（三）新建商品房成交金额、成交均价

　　1-9月长沙市新建商品房销售金额为440.21亿元，同比增长72.54%，其中住宅成交金额为393.37亿元，同比增长91.91%。分区划来看，长沙内五区新建商品房销售金额为345.65亿元，同比增长67.06%，其中住宅成交金额为305.61亿元，同比增长90.35%。四县市新建商品房销售金额为94.56亿元，同比增长96.09%，其中住宅成交金额为87.76亿元，同比增长97.54%。

　　1-9月长沙全市新建商品房（含经适等）均价为3653元/m2，同比上涨1.95%，其中住宅3464元/m2，同比上涨5.71%；内五区新建商品房（含经适等）均价为4010元/m2，同比上涨0.57%，其中住宅3790元/m2，同比上涨5.49%；四县市新建商品房（含经适等）均价为2756元/m2，同比上涨10.36%，其中住宅2664元/m2，同比上涨7.19%。

　　（四）非市场定价类住宅供销分析（非市场定价类住宅仅指单位集资建房、定向开发和经济适用房）

　　1-9月内五区非市场定价类住宅共批准预售6890套、77.99万m2，同比增长-0.37%、0.70%；成交9843套，成交面积为115.34万m2，同比增长52.11%、50.94%，成交均价为2182元/m2，同比上涨12.80%。

　　第三季度内五区非市场定价类住宅共批准预售2741套、28.20万m2，同比分别增长34.56%、45.49%，环比分别增长123.39%、54.47%；成交2827套，成交面积为32.25万m2，同比增长23.45%、17.91%，环比分别减少16.73%、26.30%，成交均价为1896元/m2，同比下跌2.14%，环比下跌7.03%。

　　9月内五区非市场定价类住宅共批准预售1220套、13.41万m2，同比分别增长4.5倍、5.4倍，环比分别增长3.6倍、2.9倍；成交845套，成交面积为9.74万m2，同比增长7.78%、9.36%，环比分别减少13.42%、10.84%，成交均价为1434元/m2，同比下跌30.68%，环比下跌35.03%。

　　二、房产二级市场（二手房）

　　（一）二手房累计交易总量分析

　　1-9月，全市二手房成交面积307.54万m2，成交套数为26202套，成交金额为57.43亿元，与去年同期相比分别增长67.99%、98.79%、53.29%；其中住宅成交215.80万m2，成交套数为22589套，成交金额为41.45亿元，与去年同期相比分别增长105.08%、112.53%、142.63%。 分区划来看，内五区二手房成交面积199.35万m2，成交套数为19833套，成交金额为45.69亿元，与去年同期相比分别增长67.84%、94.25%、51.94%；其中住宅成交157.84万m2，成交套数为18033套，成交金额为34.53亿元，与去年同期相比分别增长114.76%、112.18%、144.13%。四县市二手房成交面积108.19万m2，成交套数为6369套，成交金额为11.74亿元，与去年同期相比分别增长68.26%、114.39%、58.80%；其中住宅成交57.96万m2，成交套数为4556套，成交金额为6.91亿元，与去年同期相比分别增长82.66%、113.93%、135.41%。内五区今年二手房累计成交量8月起即超过08年全年交易量，截止9月已超过08年全年交易量达16.42%。

　　从季度成交情况来看，第三季度长沙全市二手房、二手住宅分别成交128.32万m2、90.35万m2，比第一季度高78.01%、90.71%，比第二季度高19.77%、15.74%。其中内五区二手房、二手住宅分别成交86.11万m2、69.21万m2，比第一季度高103.87%、107.86%，比第二季度高21.27%、25.11%；四县市二手房、二手住宅分别成交42.21万m2、21.14万m2，比第一季度高41.41%、50.14%，比第二季度高16.83%、-7.04%。总的来看，前三季度二手房交易呈逐季增长态势，购房补贴及税费减免极大的促进了长沙二手房交易的开展；且从成交地域来看，购房补贴对市区成交影响更为明显。从本季度内五区各月成交情况来看，本季度各月二手房交易量均较高，均超过23万m2，且本季度中8月成交量首次突破30万m2，达到36万m2，这一扫长沙二手房单月交易量长期低于20万m2的局面，并将长沙的二手房交易带上了一个新台阶，成为长沙二手房市场发展史的一个重要节点。

　　（二）本月二手房交易量分析

　　9月长沙二手房成交面积44.29万m2，成交套数为3289套，成交金额为7.97亿元，环比分别减少17.06%、12.57%、14.06%；其中住宅成交28.18万m2，成交套数为2966套，成交金额为5.63亿元，环比分别减少18.15%、14.25%、20.45%。分区划来看，内五区二手房成交面积23.85万m2，成交套数为2430套，成交金额为5.66亿元，同比分别增长125.80%、162.93%、136.71%，环比分别减少34.45%、21.64%、21.87%；其中住宅成交19.65万m2，成交套数为2292套，成交金额为4.57亿元，同比分别增长192.93%、182.96%、278.36%，环比分别减少30.14%、22.44%和25.66%。二手房交易面积本月有所下滑，但交易面积仍维持在20万平方米以上。四县市二手房成交面积20.44万m2，成交套数为859套，成交金额为2.31亿元，环比分别增长20.09%、29.95%和13.79%；其中住宅成交8.53万m2，成交套数为674套，成交金额为1.06亿元，环比分别增长35.40%、33.73%和13.98%。

　　（三）二手房累计交易均价分析

　　1-9月长沙全市二手房成交均价为1867元/m2，同比下跌8.75%。其中，二手房住宅成交均价为1921元/m2，同比上涨18.31%；分区划来看，内五区二手房成交均价为2292元/m2，同比下跌9.48%。其中，二手房住宅成交均价为2188元/m2，同比上涨13.68%；二手房非住宅成交均价为2688元/m2，同比下跌23.59%。四县市二手房成交均价为1085元/m2，同比下跌5.62%。其中，二手房住宅成交均价为1193元/m2，同比上涨28.87%（注：长沙市二手房的交易申报成交价格与实际成交价有一定差距，本统计数据金额为计税金额、均价为计税金额/面积）。

　　（四）本月交易均价分析

　　9月长沙全市二手房平均价格为1800元/m2，环比上涨3.62%。其中，二手住宅平均价格为1998元/m2，环比下跌2.81%。分区划来看，内五区二手房平均价格为2375元/m2，同比上涨4.83%，环比上涨19.19%。其中，二手住宅平均价格为2326元/m2，同比上涨29.16%，环比上涨6.42%，二手房非住宅平均价格为2602元/m2，同比下跌15.33%，环比上涨95.35%。四县市二手房平均价格为1130元/m2，环比下跌5.25%；其中，二手住宅平均价格为1243元/m2，环比下跌15.82%。

　　（五）房产一、二级市场交易量对比分析

　　从成交面积上看， 1-9月全市房产一、二级市场累计交易量之比为3.92：1。其中，内五区房产一、二级市场累计交易量之比为4.32：1，比2009上半年年比值降低0.08；四县市房产一、二级市场累计交易量之比为3.17：1。

　　9月全市房产一、二级市场累计交易量之比为3.27：1，比8月比值增大0.05。其中，内五区房产一、二级市场累计交易量之比为4.54：1，比8月比值增大0.63；四县市房产一、二级市场累计交易量之比为1.78：1，比8月比值增大0.04。

　　（六）本月二手房网站房源采样均价分析（数据采集自esf.0731fdc.com）

　　从出售采样分析来看，9月份住宅类房源挂牌均价为4315元/m2，环比上涨1.81%。其中，纯住宅挂牌均价为4309元/m2，环比上涨1.82%。商住两用房挂牌均价为4701元/m2，环比上涨2.20%。非住宅中，写字楼类挂牌均价为5611元/m2，环比下跌14.95%；门面挂牌均价为7004元/m2，环比上涨36.53%。

　　从二手房出租采样分析来看，9月份住宅类出租房源挂牌月均租金为14.94元/m2，环比上涨6.11%。其中，纯住宅挂牌月均租金为13.91元/m2，环比上涨1.02%；商住两用房挂牌月均租金为19.34元/m2，环比上涨27.32%。纯住宅中，毛坯房挂牌月均租金为9.98元/m2，环比上涨21.86%；一般装修挂牌月均租金为12.58元/m2，环比上涨1.94%；中等装修挂牌月均租金为14.04元/m2，环比上涨0.21%；豪华装修挂牌月均租金为17.15元/m2，环比下跌7.94%。非住宅中，写字楼挂牌月均租金为27.98元/m2，环比下跌22.41%；门面挂牌月均租金为60.90元/m2，环比上涨15.19%。（注：价格仅为当期网上挂牌房源均价，并非市场整体均价）。

　　（七）房屋租售比

　　9月份，长沙二手住房出租挂牌月均租金与商品住房平均价格之比（租售比）为1：269。

　　三、抵押情况统计分析

　　（一）累计抵押情况分析

　　1-9月，全市共办理抵押登记手续219003起，抵押面积2538.20万m2，贷款金额491.12亿元，其中，办理个人抵押登记手续129196起，抵押面积1765.31万m2，贷款金额345.35亿元。分区划来看，内五区共办理抵押登记手续93033起，抵押面积1400.72万m2，贷款金额371.76亿元，同比分别增长70.31%、41.12%、77.90%；其中，办理个人抵押登记手续90925起，抵押面积1002.02万m2，贷款金额263.97亿元，同比分别增长69.52%、61.08%、89.69%。四县市共办理抵押登记手续125970起，抵押面积1137.48万m2，贷款金额119.36亿元；其中，办理个人抵押登记手续38271起，抵押面积763.29万m2，贷款金额81.38亿元。

　　1-9月，全市共办理在建工程抵押1158起，抵押面积506.10万m2，贷款金额77.54亿元。其中，内五区共办理在建工程抵押395起，抵押面积334.71万m2，贷款金额54.64亿元，同比分别减少5.05%、16.15%、6.25%。四县市共办理在建工程抵押763起，抵押面积171.39万m2，贷款金额22.90亿元。

　　（二）本季抵押情况分析

　　第三季度，长沙共办理抵押登记手续49625起，抵押面积911.90万m2，贷款金额188.82亿元；其中，办理个人抵押登记手续48337起，抵押面积616.27万m2，贷款金额136.63亿元。分区划来看，内五区共办理抵押登记手续37817起，抵押面积583.78万m2，贷款金额151.68亿元，同比分别增长141.13%、84.51%、143.90%，环比分别增长12.24%、26.62%、21.15%；其中，办理个人抵押登记手续36913起，抵押面积419.91万m2，贷款金额113.00亿元，同比分别增长140.41%、126.59%、165.38%，环比分别增长11.63%、19.48%、21.89%。四县市共办理抵押登记手续10707起，抵押面积316.34万m2，贷款金额34.33亿元，环比分别减少43.36%、41.93%、39.97%；其中，办理个人抵押登记手续10332起，抵押面积184.67万m2，贷款金额20.85亿元，环比分别减少43.80%、51.43%、49.38%。

　　第三季度，长沙共办理在建工程抵押363起，抵押面积223.99万m2，贷款金额34.39亿元。其中，内五区共办理在建工程抵押189起，抵押面积152.77万m2，贷款金额25.08亿元，同比分别增长48.82%、9.44%、12.62%，环比分别增长57.50%、40.74%、54.15%。四县市共办理在建工程抵押174起，抵押面积71.22万m2，贷款金额9.31亿元，环比分别增长-53.10%、5.89%、2.37%。

　　从内五区季度抵押情况来看，全部购房抵押及其中的个人抵押起数、抵押面积、贷款金额均呈逐季增长态势，在建工程抵押的起数、抵押面积、贷款金额也呈逐季增长态势。

　　（三）本月抵押情况分析

　　9月份，长沙共办理抵押登记手续15852起，抵押面积291.44万m2，贷款金额63.56亿元；其中，办理个人抵押登记手续15573起，抵押面积195.36万m2，贷款金额43.65亿元。分区划来看，内五区共办理抵押登记手续12038起，抵押面积181.55万m2，贷款金额51.50亿元，同比分别增长118.63%、87.44%、138.76%，环比分别减少12.80%、20.19%、4.65%；其中，办理个人抵押登记手续11887起，抵押面积134.98万m2，贷款金额36.49亿元，同比分别增长119.68%、110.68%、144.74%，环比分别减少12.83%、14.59%、14.38%。四县市共办理抵押登记手续3814起，抵押面积109.89万m2，贷款金额12.06亿元，环比分别增长0.58%、-4.33%、-3.05%；其中，办理个人抵押登记手续3686起，抵押面积60.38万m2，贷款金额7.16亿元，环比分别增长0.11%、-9.93%、-3.63%。

　　9月份，长沙共办理在建工程抵押89起，抵押面积83.55万m2，贷款金额12.72亿元。其中，内五区共办理在建工程抵押45起，抵押面积46.99万m2，贷款金额7.87亿元，同比分别增长15.38%、26.01%、6.06%，环比分别增长-33.82%、38.25%、38.56%。四县市共办理在建工程抵押44起，抵押面积36.56万m2，贷款金额4.85亿元，环比分别增长-66.15%、5.48%、8.87%。

　　四、土地市场分析(数据来源：长沙市国土资源局，网上挂牌出让系统)

　　1-9月，全市招拍挂出让土地挂牌149宗，土地面积476.85万m2。其中，商业（综合）用地挂牌75宗，土地面积148.92万m2；住宅用地挂牌34宗，土地面积176.91万m2；工业用地挂牌40宗，土地面积151.02万m2。全市土地实际成交50宗，成交面积84.83万m2，成交总金额75054.12万元，综合地价水平值885元/m2，其中，商业（综合）用地成交面积21.21万m2，成交金额34129.12万元；住宅用地成交面积13.19万m2，成交金额17737万元；工业用地成交面积50.40万m2，成交金额23188万元。

　　9月份，全市招拍挂出让土地挂牌16宗，土地面积59.37万m2。其中，商业（综合）用地挂牌6宗，土地面积4.61万m2；住宅用地挂牌3宗，土地面积31.58万m2；工业用地挂牌7宗，土地面积23.18万m2。全市土地实际成交10宗，成交面积13.47万m2，成交总金额10489万元，综合地价水平值779元/m2，其中，商业（综合）用地成交面积3.77万m2，成交金额5934万元；住宅用地成交面0.75万m2，成交金额920万元；工业用地成交面积8.94万m2，成交金额3635万元。

　　Part 2   内五区新建纯商品房市场供销情况分析

　　五、新建纯商品房供销量分析

　　（一）新建纯商品房供应趋势（月度）

　　9月份，长沙内五区新建纯商品房批准预售139.81万m2、12046套，同比增长56.95%、41.35%，环比增长140.80%、103.65%；其中住宅批准预售126.20万m2、11115套，同比增长52.01%、41.30%，环比增长143.49%、95.76%，占新建纯商品房批准预售的比重为90.27%、92.27%。从本季度批准预售情况来看，7月批准预售量相对于6月有一个较大幅度下滑，之后两月持续回升，并于9月刷新了此前08年1月创造的单月历史最高记录；从季度批准预售趋势来看，本季度内五区共批准预售247.24万m2，分别比一季度高165.42%，比二季度高5.03%，呈逐季增长态势。

　　（二）新建纯商品房销售趋势（月度）

　　9月份，长沙内五区新建纯商品房销售98.16万m2、9288套，同比增长143.75%、132.55%，环比减少25.25%、23.18%；其中住宅销售90.07万m2、8444套，同比增长157.09%、157.60%，环比减少27.79%、26.67%，占新建纯商品房的销售比重为91.76%、90.91%。从本季度销售情况来看，7月销售量相对于6月略有下滑，之后8月达到历史最高值，9月又有所降低，但仍接近100万m2；从季度销售趋势来看，本季度内五区共销售330.73万m2，分别比一季度高133.45%，比二季度高20.86%，也呈逐季增长态势。

　　（三）新建纯商品房供销对比（期间新建纯商品房批准预售面积：期间新建纯商品房实际销售面积）

　　9月份长沙内五区新建纯商品房供销比为1.42∶1，其中商品住宅供销比为1.40∶1。开福区本月商品房新增供应量最大，占内五区新增供应总量的38.14%，主要是湘江世纪城批准预售面积较大，达40.78万m2；其次为雨花区，占内五区新增供应总量的30.08%。销售雨花区本月重登榜首，占内五区总销售量的29.27%；其次为开福区，占内五区总销售量的25.02%。环比来看，本月商品房除芙蓉区批准预售负增长外，其他各区环比均增幅较大，天心区、开福区分别是上月批准预售量的6.8倍、4.8倍；商品房销售环比则除芙蓉区有一定正增幅外，其他各区均出现明显减少。

　　从供销比趋势来看， 08年1月至09年9月的商品房、商品住宅总供销比分别为1.22∶1、1.18∶1，商品房市场已基本达到合理的供销比例水平。而从今年各月供销比来看，除4月、9月供销比高于1外，其他各月均位于1以下的较低水平；从各季度供销比来看，今年一至三季度供销比分别为0.66：1、0.86∶1、0.75∶1，除第二季度接近合理供销比的最低下限外，第一季度、第三季度供销比也较低，这表明就今年的供销趋势来看，由于契税降低、经济适用房货币补贴、房贷优惠以及各区实行的购房补贴活动，使得潜在购房者的部分刚性需求得到有效激活，各区商品房库存得到快速消化；同时，这也增强了长沙市民对未来房地产市场向好的预期，其他各类改善型需求者的购房热情也普遍高涨，一举促成了今年以来房地产市场成交持续火爆的局面。

　　六、新建纯商品房销售价格分析

　　（一）新建纯商品房成交均价走势（累计）

　　1-9月，长沙内五区新建纯商品房均价为4289元/m2，同比下跌2.95%，其中，商品住宅平均售价为4059元/m2，同比上涨0.94%。从各区情况来看，芙蓉区均价最高，商品房、商品住宅均价分别达到4896元/m2、4181元/m2；岳麓区均价最低，商品房、商品住宅均价分别为3966元/m2、3777元/m2。第三季度，长沙内五区新建纯商品房均价为4333元/m2，同比下跌2.42%，环比上涨3.86%，其中，商品住宅平均售价为4107元/m2，同比下跌0.13%，环比上涨2.06%。从季度均价走势来看，商品房均价在一季度最高，二季度有所下滑，三季度有所回升，商品住宅均价则呈逐季回升态势。

　　（二）新建纯商品房成交均价走势（月度）

　　9月份，长沙内五区新建纯商品房均价为4328元/m2，同比下跌4.77%，环比上涨1.74%，其中，商品住宅平均售价为4020元/m2，同比下跌2.31%，环比下跌2.47%。开福区、芙蓉区商品房、商品住宅均价环比均有所降低。

　　（三）新建纯商品房期、现房量、价分析

　　1-9月长沙内五区新建纯商品房期房、现房成交量分别为662.86万m2、83.20万m2，同比增长86.81%、18.36%，期房占总量的88.85%；商品住宅期房、现房成交量分别为638.08万m2、52.88万m2，同比增长104.61%、26.80%，期房占总量的92.35%。

　　1-9月长沙内五区新建纯商品房期房、现房均价分别为4309元/m2、4159元/m2，同比分别上涨-2.45%、5.45%，其中，新建纯商品房住宅期房、现房均价分别为4125元/m2、3260元/m2，同比分别上涨0.66%、22.79%。

　　第三季度长沙内五区新建纯商品房期房、现房成交量分别为295.84万m2、34.89万m2，同比增长178.33%、70.67%，环比增长19.84%、30.19%，期房占总量的89.45%；商品住宅期房、现房成交量分别为286.82万m2、24.39万m2，同比增长189.36%、100.51%，环比增长19.51%、59.20%，期房占总量的92.16%。

　　第三季度长沙内五区新建纯商品房期房、现房均价分别为4330元/m2、4420元/m2，同比上涨2.19%、15.86%，环比上涨3.22%、11.14%；其中，新建纯商品房住宅期房、现房均价分别为4165元/m2、3417元/m2，同比上涨5.31%、17.99%，环比上涨2.16%、7.12%。

　　9月长沙内五区新建纯商品房期房、现房成交量分别为84.26万m2、13.90万m2，同比增长143.47%、153.06%，环比增长-30.13%、29.79%，期房占总量的85.84%；商品住宅期房、现房成交量分别为79.75万m2、10.32万m2，同比增长155.77%、167.73%，环比增长-32.50%、56.60%，期房占总量的88.54%。

　　9月长沙内五区新建纯商品房期房、现房均价分别为4400元/m2、4049元/m2，同比上涨-4.33%、2.64%，环比上涨3.65%、-7.60%；其中，新建纯商品房住宅期房、现房均价分别为4101元/m2、3395元/m2，同比上涨-2.40%、11.24%，环比下跌1.11%、7.84%。

　　（四）商品住宅成交价格指数变化分析

　　2009年9月总体市场商品住宅成交价格指数为170.88点，较上月增长2.47点，今年以来，指数月均涨幅为1.64点。

　　从面积子市场指数来看，今年以来，144m2以上面积价格段指数月均涨幅最大，为2.76点；60m2以下面积段价格指数月均涨幅最小，为1.06点。

　　从板块子市场指数来看，本月北城板块指数略有下降，较上月减少0.24点，但因其前几个月的上涨势头较强劲，月均涨幅最大，今年以来平均每月增长3.66点；东城板块指数一直处于负增长，平均每月减少1.21点。

　　七、新建纯商品住房供求结构分析（按套数计）

　　（一）套型结构分析

　　1. 累计分析

　　1-9月长沙内五区累计住房供应套均面积为106.58m2，同比增大1.31%。从各户型供销结构来看，除60m2以下套型供销比为0.7以下外，其他各套型供销比均在0.7~0.8之间；当前供销量较大的是60-90m2、90-120m2、120-144m2户型，供销量占总量比均超过了20%；90m2以下中小户型供应占比为40.75%，比去年同期减少0.09个百分点（不含经适等非市场定价类住宅）。

　　2.本季分析

　　第三季度长沙内五区住宅供应套均面积为105.72m2，环比缩小1.15%。本季度60m2以下、144m2以上套型供销差距较大，供应量仅为同期销售量的一半左右，其他各套型供销比均在0.8以上，但仍低于供销平衡点。90m2以下中小户型批准预售占批准预售总量的36.54%，比例环比减少了7.72个百分点（不含经适等非市场定价类住宅）。

　　3.本月分析

　　9月长沙内五区住宅供应套均面积为113.54m2，环比增大24.39%。本月住宅供应量较大，超过同期销售量达32%；这其中又以120-144m2套型批准预售比例最大，占总批准预售量的39.59%，其次为90-120m2套型。90m2以下中小户型批准预售占批准预售总量的25.09%，比例环比减少了31.23个百分点（不含经适等非市场定价类住宅）。

　　（二）价位结构分析

　　1.累计分析

　　从1-9月住宅销售的价位结构来看，新建纯商品住宅销售的主力价位仍是3500-4000元/m2，但均价整体上行的趋势出现苗头。具体表现为3500-4000元/m2商品住宅成交量占总量的28.91%，仍是我市当前成交的主力价位，但3000元/m2以下住宅销售量已经低于10%，全市房价底部继续抬升；且相较上半年数据而言，3000-4000元/m2商品住宅的销售比例也已降低，相应销售量增加的是4000-5000元/m2商品住宅。底部抬升，中高价位销售比例增加，照此趋势，未来商品住宅成交均价将可能出现一定幅度的上扬。

　　2. 本季分析

　　从本月住宅销售的价位结构来看，虽然3500-4000元/m2价位段住宅销售量比例仍为最大，但4000-4500元/m2价位段住宅销售量比例与之仅相差1.93个百分点；同时，从与上季度比例差来看，4000元/m2以下住宅销售量比例相对减少，而4000-4500元/m2、4500-5000元/m2住宅销售量比例均有所提高，这更进一步证明了当前商品住宅成交价位有一定的上行趋势。

　　3.本月分析

　　从本月住宅销售的价位结构来看，4000-4500元/m2价位段住宅销售量跃居首位，占总销售量的26.74%；3500-4000元/m2价位段住宅销售量次之，占总销售量的22.32%；小于3000元/m2住宅销售量比例已经大大降低，合计仅占总销售量的9.07%。

　　Part 3  本期长沙房地产市场的基本特征

　　（一）1-9月内五区新建商品房批准预售、销售均呈逐季增长态势，商品房销售量自8月起超过08年全年销售量，截止9月已超过08年全年销售量达26.61%。

　　（二）9月商品房签约13453套，面积145.29万m2，均价4562元/m2，金额66.28亿元，环比分别增长-7.63%、-6.89%、2.69%、-4.39%；其中住宅成交12358套，面积133.99万m2，均价4189元/m2，金额56.13亿元，环比分别增长-9.64%、-7.93%、0.77%、-7.22%。

　　（三）1-9月，长沙全市新建商品房（含经适等）均价为3653元/m2，同比上涨1.95%，其中住宅3464元/m2，同比上涨5.71%。其中，内五区新建纯商品房均价为4289元/m2，同比下跌2.95%，商品住宅平均售价为4059元/m2，同比上涨0.94%。三季度，长沙内五区新建纯商品房均价为4333元/m2，同比下跌2.42%，环比上涨3.86%，其中，商品住宅平均售价为4107元/m2，同比下跌0.13%，环比上涨2.06%。9月份，长沙内五区新建纯商品房均价为4328元/m2，同比下跌4.77%，环比上涨1.74%，其中，商品住宅平均售价为4020元/m2，同比下跌2.31%，环比下跌2.47%。

　　（四）2009年9月总体市场商品住宅成交价格指数为170.88点，较上月增长2.47点，今年以来指数月均涨幅为1.64点。从各类子市场来看，本月北城板块板块指数略有下降，东城板块指数月均涨幅仍为负增长。

　　（五）1-9月内五区二手房交易量也呈逐季增长态势，二手房累计成交量8月起即超过08年全年交易量，截止9月已超过08年全年交易量达16.42%。

　　（六）1-9月我市内五区新建纯商品住宅供销量超过总量20%的面积区间是60-90m2、90-120m2、120-144m2；90m2以下中小户型供应占比为40.75%，比去年同期减少0.09个百分点（按套数）。第三季度此三大面积段户型供应量均超过总量的24%，销售量均超过总量的21%；90m2以下中小户型批准预售占批准预售总量的36.54%，比例环比减少了7.72个百分点（按套数）。

　　（七）1-9月3500-4000元/m2价位段住宅销售量比例有一定的下调（但仍为主力销售价格段），3000元/m2以下住宅销售量大幅减少，而4000-5000价位段住宅销售量比例却相应增长，这表明当前我市商品房价底部有所抬升，中高价位销售比例开始增加，照此趋势，未来商品住宅成交均价将可能出现一定幅度的上扬。

　　（八）9月长沙二手房纯住宅挂牌均价为4309元/m2，门面挂牌均价为7004元/m2；纯住宅挂牌月均租金为13.91元/m2，门面挂牌月均租金为60.90元/m2。

　　（九）9月商品住房租售比为1:269。

　　（十）1-9月全市共办理抵押登记手续219003起，抵押面积2538.20万m2，贷款金额491.12亿元。从内五区个人抵押来看，1-9月抵押起数、面积、贷款金额同比增幅同比均超过60%，这正是当前房地产市场重归火爆的表现。

　　（十一）9月份,长沙内五区共办理退房328套，其中签约退房264套，签约退房率1.97%，环比增大0.34个百      分点。

　　Part 4   第四季度房地产市场的发展趋势

　　（一）政策落实效应释放，市场销量持续上升

　　四季度，随着中央及省市一系列政策措施的深入落实，宏观经济仍将保持良好的态势，普通百姓的信心将得到进一步增强，预计将延续前三季度的态势，在价格平稳的基础上保持销量的稳步发展，随着二、三级市场的活跃，改善性需求将得到释放，房地产业将保持持续健康的发展。

　　（二）安居工程稳步推行，有效需求有力激发

　　包括经适房货补政策和棚户区改造在内的安居工程政策的实施，一方面激活住房需求，增加市场需求，另一方面又为需求的实现提供了资金支撑，市场的需求变得有效和现实，预计四季度，随着棚户区改造工作的深入推进和住房保障政策效应的持续释放，不仅将进一步激活市场需求，并且将进一步激活二手房市场和房屋租赁市场，形成梯级住房消费结构，均衡房产一、二级市场均将起到积极的意义。

　　（三）地铁效应逐步释放，沿线楼盘开始升温

　　随着地铁2号线的正式动工，将带活沿线土地的开发，增强沿线区位优势和人口密度，促进区域地产的繁荣与发展，再加上普通百姓对地铁认知加强、开发商“地铁盘”营销力度的增强，地铁沿线楼盘将开始升温，整个城市房地产市场板块的发展将随着轨道交通的建设有所调整。另外，随着武广客运新站商业圈的建设与形成，地铁将“武广商圈”无缝连接“五一商圈”，将增强城市经济活力，沿线楼盘将成为新的需求增长点。

　　（四）市场销售前景乐观，房屋价格平稳上扬

　　随着今年前三季度市场销量的上升，供销比不断拉小，使得去年存量房加速消化。随着城市的不断提质扩容，对宜居城市的预期将促成需求持续增长，而供需关系将使得价格上扬。由于通胀的预期，四季度金融信贷政策将有所收紧，市场供应将明显放大，开发商之间的“优胜劣汰”将使得价格的上扬保持平稳，避免市场价格的大起大落。

　　（五）城市经济加速崛起，产业市场更为活跃

　　近日，《促进中部地区崛起规划》已获得国务院原则通过，中部地区实现经济发展水平显著提高、发展活力进一步增强、而长沙作为中部发展的重点城市，随着长株潭城市群的完善及两型社会的建设，可持续发展能力明显提升，而经济综合实力的提升及城市定位的提高无疑将吸引更多的外地投资者和置业者，长沙房地产市场将更为活跃。