2009年一季度，全国很多城市房地产市场都传来了“小阳春”的信号，但是否是真的“小阳春”，一时却扑朔迷离。有支持的，也有反对的，当然，更多的则是持怀疑态度。那么，真实情况究竟是什么，就让我们用数据来解答：

　　一、城市发展情况比较

　　1.经济总量比较

　　GDP是指一个国家(或地区）在一定时期内所有常住单位生产经营活动的全部最终成果，能较真实的反映当地的经济实力和市场规模。GDP越高，其房地产发展的空间就越大。

　　表1  2009年一季度中部六省会城市GDP总量比较

　　（单位：亿元、%）

　　序号123456

　　城市武汉郑州长沙南昌合肥太原

　　GDP888.18 690.20 673.04 372.23 334.31 309.70 

　　同比增长9.50 4.40 13.10 11.80 14.90 -0.80 

　　从经济总量来看，2009年一季度六城市明显分为三大阵营：武汉第一，GDP接近900亿元；郑州、长沙位于第二阵营，GDP在600~700亿元；南昌、合肥、太原位于第三阵营，GDP在300~400亿元。从同比增幅来看，除太原因产业调整GDP出现负增长外，其他各市GDP同比增幅均超保持正增长，其中长沙、南昌、合肥同比增幅超过10%。长沙GDP总量在中部六省会中居于第三位，增幅居第二位，总体经济形势相对较好。

　　2.全社会固定资产投资比较

　　全社会固定资产投资反映一个城市的建设力度，也在一定程度上反映一个城市的城市化发展阶段。固定资产投资增长速度较快往往表明城市正处于大规模建设阶段。

　　表2  2009年一季度中部六省会城市全社会固定资产投资额比较

　　（单位：亿元 %）

　　序号123456

　　城市合肥武汉长沙郑州南昌太原

　　固定资产投资额531.53 426.32 360.51 310.00 175.53 38.40 

　　同比增长36.40 17.00 29.80 27.00 41.00 -0.26 

　　从固定资产投资规模来看，本季度各城市投资额均相差较大，存在明显梯度关系。合肥、武汉分别突破500亿元、400亿元；长沙突破350亿元，而郑州刚刚300亿元出头；南昌接近200亿元，而太原则低于50亿元。从同比增幅来看，太原全社会固定资产投资呈现负增长，南昌、合肥同比增幅在40%左右，长沙、郑州同比增幅则接近30%。一季度，长沙全社会固定资产投资及增幅均在中部六省会中居第三位。

　　二、房地产市场情况比较

　　（一）市场预期指标

　　1.房地产开发投资额比较

　　开发投资额可以反映出未来一、两年的供应情况。适度的投资有利于拉动经济的增长，但如果房地产开发投资增幅过高，将使供给过量，如没有相应的市场需求相匹配，容易导致市场供过于求。

　　图1  2009年一季度中部六省会城市房地产开发投资额比较（单位：亿元）

　　从房地产投资规模来看，武汉居于首位，比第二位（长沙）房地产投资多19%；长沙、合肥、郑州处于第二梯队，房地产投资额在60~80亿元；南昌、太原房地产投资量则相对较小，南昌刚刚超过20亿元，太原则低于10亿元。从同比增幅来看，各市房地产开发完成投资额增幅明显降低，除南昌外，其他各市投资额增幅均低于10%，大大低于2008年房地产投资同比增幅。长沙房地产投资额在中部六省会中居于第二位，同比增幅居于倒数第二位。

　　2.房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例

　　房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例反映房地产在整个城市固定资产投资结构中是否合理。全社会固定资产投资包括基本建设、更新改造和房地产投资等，在发达国家，房地产投资一般占20％－25％。参照长沙市房地产市场健康状况测度体系，比值在22%-30%为正常，30%-37%、15%-22%为基本正常，大于37%、小于15%为异常。

　　表3  2009年一季度中部六省会城市房地产开发投资额占全社会固定资产投资额比例

　　（单位：亿元 %）

　　序号123456

　　城市太原武汉长沙郑州合肥南昌

　　房地产投资额9.0194.6179.40 63.4578.9322.14

　　社会固定投资额38.40 426.32 360.51 310.00 531.53 175.53 

　　房地产占固定投资比例23.46 22.19 22.02 20.47 14.85 12.61 

　　从以上数据我们可以看到，除合肥、南昌房地产投资占全社会固定资产投资比例稍微偏低外，其他各市均处于基本正常以上水平。同时我们也可以看到，除太原外，今年一季度各市房地产投资占全社会固定资产投资比例与2008年相应比值相比都出现了降低现象，这也基本与上期预测相一致。

　　3.商品房新开工面积、施工面积、竣工面积

　　商品房新开工面积、施工面积、竣工面积是考察当前房地产开发规模及未来商品房市场供应的重要指标。因当前数据仅为一季度数据，故其间比例关系不能建立，这里仅考察其具体数值。

　　表4  2009年一季度中部六省会城市商品房新开工面积、施工面积、竣工面积

　　（单位：万㎡  %）     

　　序号123456

　　城市武汉长沙郑州合肥南昌太原

　　新开工面积487.63 392.70 216.20 211.99 65.73 30.83 

　　同比增长18.0517.10-36.40-27.70-28.20-45.91

　　施工面积2058.62 3799.30 2974.00 2910.53 928.00 515.99 

　　同比增长8.7062.402.1019.5044.1015.69

　　竣工面积56.87 322.90 73.50 146.14 110.54 30.86 

　　同比增长41.0877.2035.701.00223.7029.39

　　从新开工面积来看，武汉居于首位，新开工面积接近500万㎡；长沙第二，新开工面积接近400万㎡；合肥、郑州新开工面积接近，面积在200~220万㎡；南昌、太原相对较低，新开工面积低于100万㎡。

　　从施工面积来看，长沙施工面积最大，一季度施工面积接近3800万㎡；其次为合肥、郑州，施工面积在2900~3000万㎡；再次为武汉，施工面积略超过2000万㎡；南昌、太原位于最末，施工面积低于1000万㎡。

　　从竣工面积来看，一季度长沙竣工面积最大，超过300万㎡；其次为合肥、南昌，竣工面积在100~150万㎡；武汉、郑州、太原竣工面积较小，低于100万㎡。

　　从三大数据来看，一季度长沙施工面积、竣工面积均位列中部六省会榜首，新开工面积也仅低于武汉，这表明就当前城市房地产开发规模来看，长沙在中部六省会中在建规模最大，也喻示着将来商品房市场供应量仍将较高。

　　（二）市场即期指标

　　1.市场规模比较（商品房批准预售面积、商品房销售面积）

　　商品房批准预售面积、商品房销售面积可以反映一个城市房地产市场的交易规模与容量，反映一个城市房地产市场的繁荣程度。

　　表5  2009年一季度中部六省会城市房地产市场规模比较

　　（单位：万㎡  % ）

　　序号123456

　　城市武汉郑州长沙合肥南昌太原

　　批准预售面积108.90103.59125.9658.0338.2142.90

　　同比增长-16.73-49.46-41.27-31.19-44.7735.55

　　销售面积226.03194.95181.02180.2106.9849.31

　　同比增长48.4568.852.82-27.09214.95185.86

　　从供应量来看，一季度长沙、武汉、郑州商品房批准预售量超过100万㎡，其中长沙第一，批准预售面积超过125万㎡；合肥、太原、南昌均低于100万㎡，其中，南昌、太原低于50万㎡。

　　从销售量来看，一季度武汉销售面积超200万㎡；郑州、长沙、合肥销售面积在180~200万㎡；南昌销售面积略超100万㎡，太原则低于50万㎡。长沙销售面积181.02万㎡，位列第三位。

　　从增长速度来看，批准预售同比除太原正增长外，其他各市批准预售面积同比均出现较大幅度下降，最大为郑州，同比降幅达49.46%；降幅在30%-50%的有郑州、南昌、长沙、合肥，降幅最低为武汉，同比降幅在20%以内；长沙降幅居于第三位，同比减少41.27%，批准预售同比下降幅度较大。而商品房销售除合肥外，同比均实现了正增长，特别是南昌、太原销售同比激增，销售量接近或超过去年同期的三倍；长沙销售量同比仅2.82%，但销售形势已开始好转。这表明自去年下半年开始实施的房地产市场销售促进措施效果明显，各地房地产市场均出现不同程度回暖。

　　2.商品房供销比比较

　　即期消费指标，用于判断商品房市场实际供应与实际销售之间的关系，在一般情况下该指标不应小于1。该指标合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房价格趋缓，小于1表明实际预售量大于当年批准上市量，市场可能会出现供应短缺，商品房价格将上扬。

　　表6  2009年一季度中部六省会城市商品房供需比

　　（单位：万㎡ ）

　　序号123456

　　城市太原长沙郑州武汉南昌合肥

　　批准预售面积42.90125.96103.59108.9038.2158.03

　　销售

　　面积49.31181.02194.95226.03106.98180.2

　　供销比0.87 0.70 0.53 0.48 0.36 0.32 

　　从数据来看，去年批准预售量和销售量之间的巨大反差，已经对开发商的销售信心造成了一定影响，部分开发商推盘时间开始推后，这导致一季度批准预售量随之减少；但从实际销售来看，各地因房地产政策利好、开发商促销幅度增大及房价出现了一定松动，多数地方销售出现回暖势头，这直接导致了当前供销关系逆转，市场上消化了较多存量。长沙供销比为0.70：1，居于中部六省会中第二位。

　　3.房地产一、二级市场成交量之比

　　反映房地产市场成熟度的重要标志之一。在发达国家，二手房交易都占房产交易的半数以上，部分还超过了80%。通过对新建商品房与二手房交易进行比较，可以了解当前房地产市场的发展阶段。

　　表7  2009年一季度中部六省会城市房产一二级市场成交量之比

　　（单位：万㎡ ）

　　序号123456

　　城市合肥郑州长沙南昌武汉太原

　　商品房180.2194.95181.02106.98226.0349.31

　　二手房19.2238.6442.2427.9164.3714.94

　　比值9.38 5.05 4.29 3.83 3.51 3.30 

　　从上表数据来看，除合肥、郑州房产一二级市场成交量之比较大外，其他各市均位于基本正常及以上水平。就二手房交易量来看，武汉最高，一季度成交面积达64.37万㎡，太原最低，一季度成交面积仅14.94万㎡，长沙二手房成交42.24万㎡，在中部六省会中居第二位。

　　（三）市场价格与贷款指标

　　1.市场价格及增幅比较

　　该指标反映各城市房价和房价增幅是否合理。

　　表8  2009年一季度中部六省会房地产市场价格比较

　　（单位：元/㎡  %）

　　序号123456

　　城市武汉太原郑州合肥南昌长沙

　　商品房均价527946704421437542273961

　　同比

　　增长-0.22-14.29-3.0517.66-11.59-2.32

　　住宅

　　均价498641904220401039983610

　　同比

　　增长1.26-5.578.4015.49-9.96-2.34

　　（注：均为含经济适用房、定向开发、集资建房等的均价）

　　从商品房价格来看，除合肥外，各市商品房均价同比均出现不同程度下跌，最高为太原，商品房均价同比下跌14.29%；长沙均价下跌2.32%，跌幅较小。从商品住宅价格来看，太原、南昌、长沙同比下跌，武汉、郑州、合肥同比仍呈上扬。从商品房均价和住宅均价来看，长沙位居倒数第一，价格洼地现象依然明显。

　　2.房价增长率与GDP增长率

　　商品住宅价格增幅与GDP增幅之比在一定程度上反映房价上涨是否合理。根据日本、香港、新加坡房地产市场的运行轨迹，当比值大于1表明增长过快，大于1.8时，表明房地产市场价格上涨不正常，应当预警。

　　表9  2009年一季度中部六省会城市房价增长率与GDP增长率

　　（单位：%）

　　序号123456

　　城市太原郑州长沙合肥南昌武汉

　　住宅价格

　　增长率-5.578.4-2.3415.49-9.961.26

　　GDP增长率-0.80 4.40 13.10 14.90 11.80 9.50 

　　从住宅价格增长率和GDP增长率对比来看，除郑州、合肥住宅价格增长率略高于GDP增长率外，其他四省会均出现房价涨幅低于GDP增幅的情形，这表明自去年房地产市场出现低迷状态后，在价值规律的影响下，各城市的房价上涨压力都得到有效抑制，部分城市房价开始出现下挫，房地产泡沫风险系数已显著降低。

　　3.房价增长率与CPI增长率

　　房价增长率与CPI增长率，反映了房价的增幅与CPI的增幅的速度关系，可以用来判断房地产价格的涨幅是否过快或过慢。

　　表10  2009年一季度中部六省会城市房价增长率与CPI增长率之比

　　（单位：%）

　　序号123456

　　城市南昌长沙太原武汉合肥郑州

　　住宅价格

　　增长率-9.96-2.34-5.571.2615.498.4

　　CPI增长率-0.40 -0.20 -1.20 -0.80 -3.00 -0.70 

　　从上表数据来看，各地CPI增幅均出现了不同程度下滑。房价增幅和CPI增幅对比来看，南昌、长沙、太原房价跌幅高于CPI跌幅；武汉、合肥、郑州房价仍有上扬，增幅高于CPI增幅。就长沙而言，房价跌幅高于CPI跌幅，将有助于促进市场交易，平抑房价。

　　4.房价收入比

　　人均可支配收入与房价比可以在一定程度上反映城市房价是否合理，同时，也可以反映一个城市的购买能力。根据国际比较公认的说法，房屋价格与年收入比在6以内比较合适。

　　表11  2009年一季度中部六省会城市房价与收入比

　　（单位：元）

　　序号123456

　　城市太原武汉南昌郑州合肥长沙

　　30㎡房价125700149569119937126600120289108300

　　1季度可支配收入412452684240454248656170

　　预计年可支配

　　收入164952107316960181661946024680

　　房价收入比7.62 7.10 7.07 6.97 6.18 4.39 

　　根据我国对小康的定义，我们取人均居住面积为30㎡。从表中我们可以看到，房价收入比最大值为7.62，出自太原市；最小值为4.39，出自长沙市。从数据来看，各市房价收入比都有所降低，长沙已连续在2008年、2009年一季度房价收入比持续低于国际公认6以下，房价基本已达市民可接受水平。

　　三、对当前各市房地产市场形势的基本判断及结论

　　（一）根据国家宏观经济预测，当前中国经济各项指标继续向好，扩大内需、促进经济平稳较快发展的一揽子计划已初见成效，经济运行出现积极变化，形势比预料的好。体现在中部六省会，主要表现在国家2008年末的四亿元经济振兴计划的推动下，各市全社会固定资产投资均稳步增长，除太原外，各市全社会固定资产投资同比增长均较高，但因房地产业大环境整体仍处于下滑或部分回暖阶段，房地产投资占全社会固定资产投资的比例已经出现显著降低，这也与上期预测基本一致。

　　（二）各市新开工面积同比增幅下降，但施工面依然较宽，竣工面积同比增幅较大。六省会中，除武汉、长沙外，其他各市新开工面积同比均呈负增长，且武汉、长沙虽仍有正增长，但增幅远低于去年同期增幅；施工面依然较宽，除南昌、太原外，其他各市同时在建面积超过2000万㎡，长沙更是超过3000万㎡；竣工面积同比增幅也较大，除合肥外，其他各市同比增幅均超过29%以上。这表明在当前房地产市场前景仍不太明朗的情况下，房地产开发热受到了明显抑制；但之前存量仍在，预计未来商品房上市量仍将较高。

　　（三）各市地方性房地产新政效用明显，大部分城市房地产销售出现好转。随着各地房地产新政的促进作用进一步显现，除合肥外，其余五城市房地产市场销售均实现正增长，特别是南昌、太原销售同比激增，销售量接近或超过了去年同期的三倍。这表明在当前形势下，各市针对房地产市场的促进措施已经对房地产市场产生了良好的促进作用，观望态势开始消减，房地产销售形势得以扭转。

　　（四）一季度各市供销比均小于1，这是供给销售态势逆向运动的必然结果。由于房地产市场的低迷状态，多数开发商对房地产市场预期都较为悲观，这也使得一季度批准预售量出现明显降低；但在各市地方性房地产促进政策的作用下，房地产市场明显向好，销量的提高更多在于促进了存量商品房的销售，供销关系也因此出现逆转。

　　（五）房价同比有所下调，房价收入比继续降低。由于各市房价涨幅减缓，部分城市房价开始出现一定下跌，但同期居民年可支配收入继续增长，各市房价收入比均出现不同程度下降，长沙房价收入比更是连续在2008年、2009年一季度两次低于国际公认合理水平，这表明随着房价的理性回归及居民收入的增长，房价已经越来越接近各市居民平均可承受水平。

　　（六）综合来看，当前长沙房地产市场在中部六省会中处于中等水平。GDP、全社会固定资产投资居于六省会第三位，房地产开发完成投资居于第二位，商品房销售面积居于第三位，二手房成交面积居于第二位，各指标位于二、三位之间，这个成绩基本可以表明长沙房地产市场成长度在中部城市中还是较高的。但从另一方面来看，长沙新开工面积第二，施工面积、竣工面积第一，批准预售面积第一，几个指标在一、二位之间，这正是长沙房地产市场发展较为超前的表现，同时也易使长沙房地产市场出现供给过大（相对于城市人口）而销量不足的问题，特别是在楼市观望期更为明显。这就需要政府在以后制定房地产相关规划时，要更多考虑城市人口与未来房屋需求的关系，制定并执行严格的商品房供应计划，避免因市场导向的自发性带来的无序性，形成严重的供大于求现象。

　　（七）房地产市场形势依然严峻。从各市房地产市场情况来看，当前市场上有所回暖的只是销售量，而房地产开发投资增幅则出现较大回落。从我市情况来看，随着房贷利率及税费优惠、经济适用房补贴货币化的实施，使得我市部分边缘需求转化成实际需求，商品房库存得到了更多消化，形成了媒体所说的“小阳春”。但我们更应当清醒的认识到房地产投资对未来房地产业发展的重要性，房地产投资增幅出现下滑，施工面积和竣工面积却仍有较大增长，这将给未来房地产业发展增添更多变数，因此，对于未来房地产市场形势，我中心仅持谨慎乐观态度，也将和大家一道，继续关注长沙房地产业的发展。