注：1.本报告仅供给相关领导、政府职能部门和房地产相关专业人士参考，属内部研究成果，未经许可，不得公开发布。

　　2.本报告中涉及的新建商品房分类价格仅作本中心研究分析之用途，不是对外正式发布的价格数据。对外正式发布的房地产价格以市统计主管部门公布的相关数据为准。

　　2009年上半年，中央及长沙市政府为“保增长、扩内需、调结构”推行的一系列政策措施已经初见成效，从今年上半年各月情况来看，商品房、二手房成交量连续四月保持高速回升，6月份内五区商品房、二手房更是双双突破历史最高水平，市场回暖态势明显。上半年全市（含郊县）完成房地产开发投资214亿元，同比减少2%，占全市固定资产投资的20%。商品房施工面积4484万㎡，其中新开工面积643万㎡，竣工面积527万㎡，与去年同期比分别增长36%、-38%、67%。上半年我市（含郊县）累计批准预售592万㎡，同比减少29%；实现商品房销售面积772万㎡，销售金额268亿元，与去年同期相比分别增长63%、56%。。

　　PART 1  长沙市房地产市场基本情况

　　一、房产一级市场（新建商品房）

　　（一）新建商品房累计供应和销售总量分析

　　上半年全市新建商品房累计批准预售591.92万㎡，同比减少28.95%，其中住宅批准预售535.67万㎡，同比减少29.45%。分区划来看，内五区新建商品房累计批准预售380.50万㎡，同比减少32.37%，其中住宅批准预售345.49万㎡，同比减少31.84%；四县市新建商品房累计批准预售211.42万㎡，同比减少21.82%，其中住宅批准预售190.18万㎡，同比减少24.64%。

　　同期全市新建商品房累计销售772.25万㎡，同比增长62.82%，其中住宅销售728.31万㎡，同比增长76.76%。分区划来看，内五区新建商品房累计销售498.44万㎡，同比增长43.34%，其中住宅销售462.84万㎡，同比增长58.81%；四县市新建商品房累计销售273.81万㎡，同比增长116.34%，其中住宅销售265.47万㎡，同比增长120.15%。上半年全市新建商品房成交住宅与非住宅面积比例约为16.57：1。其中，内五区比值为13.00：1，四县市比值为31.83：1。

　　表1  2009年上半年长沙全市及各区县新建商品房、住宅供应情况

　　项目

　　区域新 建 商 品 房其中：住    宅

　　批准预售面积

　　（万㎡）同比

　　（%）比例

　　（%）批准预售面积

　　（万㎡）同比

　　（%）比例

　　（%）

　　全  市591.92 -28.95100.00 535.67 -29.45 100.00 

　　其中开福区106.69 -22.85 18.02 103.82 -20.60 19.38 

　　天心区46.50 -45.29 7.86 40.17 -47.58 7.50 

　　雨花区126.36 -33.24 21.35 107.22 -34.98 20.02 

　　岳麓区66.62 -42.51 11.25 62.17 -39.55 11.61 

　　芙蓉区34.33 0.38 5.80 32.10 1.08 5.99 

　　长沙县109.00 -12.00 18.41 107.00 -8.00 19.97 

　　望城县43.81 -37.84 7.40 39.23 -43.92 7.32 

　　浏阳市31.53 -7.435.33 19.94 -21.223.72 

　　宁乡县27.08 -35.58 4.57 24.01 -41.13 4.48 

　　表2  2009年上半年长沙全市及各区县新建商品房、住宅销售情况

　　项目

　　区域新 建 商 品 房其中：住    宅

　　销售面积

　　（万㎡）同比

　　（%）比例

　　（%）销售面积

　　（万㎡）同比

　　（%）比例

　　（%）

　　全  市772.25 62.82 100.00 728.31 76.76 100.00 

　　其中开福区81.83 11.14 10.60 78.91 22.18 10.84 

　　天心区100.93 47.95 13.07 94.07 58.17 12.92 

　　雨花区174.09 72.63 22.54 162.69 86.06 22.34 

　　岳麓区82.14 45.19 10.64 77.14 80.08 10.59 

　　芙蓉区59.46 22.67 7.70 50.01 34.84 6.87 

　　长沙县145.05 157.00 18.78 141.46 166.00 19.42 

　　望城县33.15 17.02 4.29 32.38 18.98 4.45 

　　浏阳市30.73 63.44 3.98 28.78 53.04 3.95 

　　宁乡县64.88 182.13 8.40 62.85 193.91 8.63 

　　（二）新建商品房供销对比（期间新建商品房批准预售面积：期间新建商品房实际销售面积）

　　上半年全市新建商品房供销比为0.77：1，其中新建商品房住宅供销比为0.74：1。分区划来看，内五区新建商品房供销比为0.76：1，其中新建商品房住宅供销比为0.75：1；四县市新建商品房供销比为0.77：1，其中新建商品房住宅供销比为0.72：1。从全市比值来看，供销比进一步降低，表明市场上的相对存量继续减少。

　　表3  2009年上半年长沙全市及各区县新建商品房供销对比

　　区域

　　项目开福区天心区雨花区岳麓区芙蓉区长沙县望城县浏阳市宁乡县全市

　　新建商品房1.30 0.46 0.73 0.81 0.58 0.75 1.32 1.03 0.42 0.77 

　　其中：住宅1.32 0.43 0.66 0.81 0.64 0.76 1.21 0.69 0.38 0.74 

　　（三）非市场定价类住宅供销分析（非市场定价类住宅仅指单位集资建房、定向开发和经济适用房）

　　上半年内五区非市场定价类住宅共批准预售4149套、49.78万㎡，同比减少14.26%、18.54%；成交7016套，成交面积为83.09万㎡，同比增长67.81%、69.34%，成交均价为2183元/㎡。6月内五区非市场定价类住宅共批准预售63套、0.96万㎡，同比分别减少96.33%、95.26%，环比分别减少94.08%、94.18%；成交1575套，成交面积为22.38万㎡，同比增长120.90%、171.98%，环比分别增长103.23%、123.30%，成交均价为1857元/㎡，环比下跌11.57%。

　　（四）新建商品房成交金额、成交均价

　　上半年长沙市新建商品房销售金额为268.27亿元，同比增长55.69%，其中住宅成交金额为239.69亿元，同比增长78.44%。分区划来看，长沙内五区新建商品房销售金额为194.85亿元，同比增长37.66%，其中住宅成交金额为170.77亿元，同比增长61.26%。四县市新建商品房销售金额为73.42亿元，同比增长138.62%，其中住宅成交金额为68.92亿元，同比增长142.46%。

　　上半年长沙全市新建商品房（含经适等）均价为3474元/㎡，其中住宅3291元/㎡；内五区新建商品房（含经适等）均价为3909元/㎡，其中住宅3690元/㎡；四县市新建商品房（含经适等）均价为2681元/㎡，其中住宅2596元/㎡。

　　表4  2009年上半年长沙全市及各区县新建商品房、住宅销售均价、金额（含经适等）

　　项目

　　区域      新 建 商 品 房其中：住 宅

　　均价（元/㎡）金额（亿元）均价（元/㎡）金额（亿元）

　　全  市3474 268.27 3291 239.69  

　　其中开福区4191 34.29 4060 32.04 

　　天心区3590 36.24 3310 31.14 

　　雨花区3865 67.29 3739 60.83 

　　岳麓区3663 30.09 3495 26.96 

　　芙蓉区4531 26.94 3960 19.81 

　　长沙县3081 44.69 3015 42.65 

　　望城县2856 9.47 2829 9.16 

　　浏阳市2032 6.24 1877 5.40 

　　宁乡县2006 13.02 1862 11.70 

　　二、房产二级市场（二手房）

　　（一）二手房累计交易总量分析

　　上半年，全市二手房成交面积179.22万㎡，成交套数为15847套，成交金额为33.82亿元，与去年同期相比分别增长45.33%、75.32%、28.47%；其中住宅成交124.97万㎡，成交套数为13247套，成交金额为22.85亿元，与去年同期相比分别增长82.56%、86.22%、95.81%。 分区划来看，内五区二手房成交面积113.24万㎡，成交套数为11651套，成交金额为26.72亿元，与去年同期相比分别增长37.09%、62.66%、25.36%；其中住宅成交88.62万㎡，成交套数为10349套，成交金额为18.71亿元，与去年同期相比分别增长76.27%、78.77%、91.02%。四县市二手房成交面积65.98万㎡，成交套数为4196套，成交金额为7.10亿元，与去年同期相比分别增长62.06%、123.63%、41.71%；其中住宅成交36.82万㎡，成交套数为2898套，成交金额为4.14亿元，与去年同期相比分别增长99.94%、118.79%、120.77%。

　　表5  2009年上半年长沙全市及各区县二手房、住宅销售情况

　　项目

　　区域二 手 房其中：住    宅

　　销售面积

　　（万㎡）销售套数（套）销售金额（亿元）销售面积

　　（万㎡）销售套数（套）销售金额（亿元）

　　全  市179.221584733.82124.971324722.85

　　其中开福区18.3421473.8716.0920503.24

　　天心区23.6719976.6215.0018853.10

　　雨花区29.6335036.9123.8229785.19

　　岳麓区20.3116693.8714.7413842.88

　　芙蓉区21.2823355.4518.9820524.30

　　长沙县23.9512732.8913.059041.87

　　望城县3.852690.532.612290.44

　　浏阳市14.9516501.8010.9511801.00

　　宁乡县23.2310041.889.745850.83

　　（二）本月二手房交易量分析

　　6月长沙二手房成交面积39.38万㎡，成交套数为3435套，成交金额为9.61亿元，环比分别增长3.69%、1.87%、49.87%；其中住宅成交25.55万㎡，成交套数为3094套，成交金额为5.06亿元，环比分别增长-4.58%、7.62%、-0.07%。分区划来看，内五区二手房成交面积28.03万㎡，成交套数为2211套，成交金额为7.77亿元，同比分别增长113.87%、84.56%、104.71%，环比分别增长24.31%、-13.46%、62.47%；其中住宅成交17.43万㎡，成交套数为2031套，成交金额为3.85亿元，同比分别增长91.74%、87.36%、102.08%，环比分别减少7.90%、8.22%和5.12%。二手房交易面积连续四月持续回升，当前交易量为近三年来单月交易最高值。四县市二手房成交面积11.35万㎡，成交套数为1224套，成交金额为1.84亿元，环比分别增长-26.44%、49.82%和12.88%；其中住宅成交8.12万㎡，成交套数为1063套，成交金额为1.20亿元，环比分别增长3.44%、60.57%和20.43%。

　　表6  2009年6月长沙全市及各区县二手房、住宅销售情况

　　项目

　　区域二 手 房其中：住    宅

　　销售面积

　　（万㎡）销售套数（套）销售金额（亿元）销售面积

　　（万㎡）销售套数（套）销售金额（亿元）

　　全 市39.3834359.6125.5530945.06

　　其中开福区4.535021.033.744840.80

　　天心区9.063993.392.933790.64

　　雨花区6.755671.424.335320.99

　　岳麓区3.422630.782.782540.57

　　芙蓉区4.264801.153.643820.85

　　长沙县5.163470.743.802530.61

　　望城县0.88560.110.57450.07

　　浏阳市3.456560.792.456470.38

　　宁乡县1.861650.201.301180.14

　　图1  长沙内五区各月二手房、住宅销售情况柱状图

　　（三）二手房累计交易均价分析

　　上半年长沙全市二手房成交均价为1887元/㎡，同比下跌11.60%。其中，二手房住宅成交均价为1829元/㎡，同比上涨7.26%；分区划来看，内五区二手房成交均价为2359元/㎡，同比下跌8.56%。其中，二手房住宅成交均价为2111元/㎡，同比上涨8.37%；二手房非住宅成交均价为3253元/㎡，同比下跌8.72%。四县市二手房成交均价为1077元/㎡，同比下跌12.56%。其中，二手房住宅成交均价为1140元/㎡，同比上涨10.41%（注：长沙市二手房的交易申报成交价格与实际成交价有一定差距，本统计数据金额为计税金额、均价为计税金额/面积）。

　　表7  2009年上半年长沙全市及各区县二手房、住宅销售均价

　　项目

　　区域      二 手 房

　　（元/㎡）其中：住 宅

　　（元/㎡）

　　全  市18871829

　　其中开福区21092016

　　天心区27962067

　　雨花区23312179

　　岳麓区19041956

　　芙蓉区25622263

　　长沙县12081435

　　望城县13681693

　　浏阳市1204913

　　宁乡县810853

　　（四）本月交易均价分析

　　6月长沙全市二手房平均价格为2441元/㎡，环比上涨44.54%。其中，二手住宅平均价格为1980元/㎡，环比上涨4.72%。分区划来看，内五区二手房平均价格为2773元/㎡，同比下跌4.28%，环比下跌30.70%。其中，二手住宅平均价格为2211元/㎡，同比上涨5.39%，环比上涨3.02%，二手房非住宅平均价格为3699元/㎡，同比下跌21.44%，环比上涨85.32%。四县市二手房平均价格为1621元/㎡，环比上涨53.46%；其中，二手住宅平均价格为1483元/㎡，环比上涨16.43%。

　　表8  2009年6月长沙全市及各区县二手房、住宅销售均价

　　项目

　　区域      二 手 房

　　（元/㎡）其中：住 宅

　　（元/㎡）

　　全  市24411980

　　其中开福区22752149

　　天心区37452169

　　雨花区20992289

　　岳麓区22862055

　　芙蓉区26982334

　　长沙县14401617

　　望城县12221267

　　浏阳市13561217

　　宁乡县10941081

　　图2  长沙内五区二手房、住宅单月均价走势图

　　（五）房产一、二级市场交易量对比分析

　　从成交面积上看， 上半年全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.31：1。其中，内五区房产一、二级市场累计交易量之比为4.40：1，比2008年全年比值增大0.42；四县市房产一、二级市场累计交易量之比为4.15：1。

　　6月全市房产一、二级市场累计交易量之比为3.39：1，比5月比值缩小0.86。其中，内五区房产一、二级市场累计交易量之比为3.29：1，比5月比值缩小0.95；四县市房产一、二级市场累计交易量之比为3.63：1，比5月比值缩小0.63。

　　（六）本月二手房网站房源采样均价分析（数据采集自esf.0731fdc.com）

　　从出售采样分析来看，6月份住宅类房源挂牌均价为4016元/㎡，环比上涨2.01%。其中，纯住宅挂牌均价为4023元/㎡，环比上涨2.13%。商住两用房挂牌均价为3603元/㎡，环比下跌4.68%。非住宅中，写字楼类挂牌均价为4793元/㎡，环比下跌36.98%；门面挂牌均价为6015元/㎡，环比下跌39.06%。

　　从二手房出租采样分析来看，6月份住宅类出租房源挂牌月均租金为13.39元/㎡，环比下跌2.76%。其中，纯住宅挂牌月均租金为13.20元/㎡，环比下跌1.79%；商住两用房挂牌月均租金为14.23元/㎡，环比下跌6.75%。纯住宅中，毛坯房挂牌月均租金为9.26元/㎡，环比上涨0.54%；一般装修挂牌月均租金为12.08元/㎡，环比上涨10.22%；中等装修挂牌月均租金为13.57元/㎡，环比下跌4.77%；豪华装修挂牌月均租金为16.76元/㎡，环比下跌5.15%。非住宅中，写字楼挂牌月均租金为26.10元/㎡，环比上涨7.54%；门面挂牌月均租金为41.94元/㎡，环比上涨8.29%。（注：价格仅为当期网上挂牌房源均价，并非市场整体均价）。

　　（七）房屋租售比

　　6月份，长沙二手住房出租挂牌月均租金与商品住房平均价格之比（租售比）为1：292。

　　三、抵押情况统计分析

　　（一）累计抵押情况分析

　　上半年，全市共办理抵押登记手续93188起，抵押面积2033.08万㎡，贷款金额385.79亿元，其中，办理个人抵押登记手续90979起，抵押面积1362.21万㎡，贷款金额258.42亿元。分区划来看，内五区共办理抵押登记手续63013起，抵押面积1002.65万㎡，贷款金额273.27亿元，同比分别增长57.50%、45.67%、82.11%；其中，办理个人抵押登记手续61695起，抵押面积702.92万㎡，贷款金额184.49亿元，同比分别增长56.93%、56.64%、84.74%。四县市共办理抵押登记手续30175起，抵押面积1030.43万㎡，贷款金额112.52亿元；其中，办理个人抵押登记手续29284起，抵押面积659.29万㎡，贷款金额73.93亿元。

　　上半年，全市共办理在建工程抵押976起，抵押面积453.61万㎡，贷款金额67.69亿元。其中，内五区共办理在建工程抵押326起，抵押面积321.42万㎡，贷款金额49.89亿元，同比分别增长-12.60%、-2.31%、6.35%。四县市共办理在建工程抵押650起，抵押面积132.19万㎡，贷款金额17.80亿元。

　　（二）本月抵押情况分析

　　6月份，长沙共办理抵押登记手续21952起，抵押面积510.11万㎡，贷款金额109.12亿元，环比分别增长16.89%、41.73%、73.10%；其中，办理个人抵押登记手续21388起，抵押面积320.51万㎡，贷款金额68.60亿元，环比分别增长16.02%、17.24%、34.04%。分区划来看，内五区共办理抵押登记手续14866起，抵押面积264.65万㎡，贷款金额76.77亿元，同比分别增长161.31%、197.39%、218.15%，环比分别增长20.05%、62.81%、78.95%；其中，办理个人抵押登记手续14569起，抵押面积183.58万㎡，贷款金额50.31亿元，同比分别增长162.36%、189.79%、257.82%，环比分别增长19.61%、33.33%、38.98%。四县市共办理抵押登记手续7086起，抵押面积245.46万㎡，贷款金额32.35亿元，环比分别增长10.77%、24.37%、60.63%；其中，办理个人抵押登记手续6819起，抵押面积136.93万㎡，贷款金额18.29亿元，环比分别增长9.03%、0.91%、22.10%。

　　6月份，长沙共办理在建工程抵押380起，抵押面积98.23万㎡，贷款金额13.70亿元，环比分别增长420.55%、35.25%、39.80%。其中，内五区共办理在建工程抵押64起，抵押面积66.33万㎡，贷款金额10.39亿元，同比分别增长33.33%、15.46%、34.76%，环比分别增长0.00%、29.86%、44.51%。四县市共办理在建工程抵押316起，抵押面积31.90万㎡，贷款金额3.31亿元，环比分别增长34倍、48.03%、26.82%。

　　四、6月土地市场分析(数据来源：长沙市国土资源局，网上挂牌出让系统)

　　表9 2009年6月长沙内五区土地供应和交易情况

　　区域

　　项目开福区天心区雨花区岳麓区芙蓉区全市

　　出让情况宗  数4343317

　　面积（㎡）273522.717741.99212570.9108368.614614.89626819.1

　　成交情况宗  数1313311

　　面积（㎡）14741.6217741.994089.66108368.614614.89159556.77

　　金额（万元）1330531710217167302717862

　　综合地价水平值（元/㎡）902.212996.852496.54661.352071.181119.48

　　注：1、编号望挂的四宗土地，因所在区域在岳麓区境内，视为岳麓区出让土地；

　　2、综合地价水平值为面积加权算术平均值。

　　表10  2009年6月长沙内五区各用途土地成交情况

　　用途

　　项目全 市其  中

　　商业（综合）住 宅工 业

　　成交宗数11443

　　成交面积（㎡）159556.7716393.5335455.83107707.41

　　成交金额（万元）17862542464196019

　　综合地价水平值

　　(元/㎡)1119.483308.621810.42558.83

　　6月，长沙内五区招拍挂出让土地17宗，土地出让面积62.68万㎡，其中，商业（综合）用地5宗，土地出让面积1.85万㎡；住宅用地9宗，土地出让面积50.06万㎡；工业用地3宗，土地出让面积10.77万㎡。

　　6月，长沙内五区土地实际成交11宗，成交面积15.96万㎡，成交总价17862万元，综合地价水平值1119.48元/㎡，其中，商业（综合）用地成交面积1.64万㎡，成交金额5424万元；住宅用地成交面积3.55万㎡，成交金额6419万元；工业用地成交面积10.77万㎡，成交金额6019万元。

　　PART 2  内五区新建纯商品房市场供销情况分析

　　五、新建纯商品房供销量分析

　　（一）新建纯商品房供应趋势（月度）

　　图3  长沙内五区新建纯商品房、住宅批准预售情况柱状走势图

　　6月份，长沙内五区新建纯商品房批准预售86.00万㎡、7124套，同比减少27.12%、33.61%，环比增长101.83%、122.63%；其中住宅批准预售82.63万㎡、6743套，同比减少21.30%、33.76%，环比增长103.22%、122.47%，占新建纯商品房批准预售的比重为96.08%、94.65%，在良好销售形势驱使下，本月新建纯商品房批准预售量环比有较大幅度增长。

　　（二）新建纯商品房销售趋势（月度）

　　图4  长沙内五区新建纯商品房、住宅销售情况柱状走势图

　　6月份，长沙内五区新建纯商品房销售114.89万㎡、11528套，同比增长136.38%、154.71%，环比增长39.75%、38.54%；其中住宅销售109.28万㎡、10616套，同比增长180.03%、198.03%，环比增长42.18%、37.92%，占新建纯商品房的批准预售比重为95.12%、92.09%。备案销售量连续四月环比持续高速上扬，本月备案销售量更是创造了单月历史最高值，商品房、商品住宅双双突破100万㎡。

　　（三）新建纯商品房供销对比（期间新建纯商品房批准预售面积：期间新建纯商品房实际销售面积）

　　6月份长沙内五区新建纯商品房供销比为0.75：1，其中商品住宅供销比为0.76：1。开福区本月由于湘江世纪城商品房批准预售面积较大，达57.83万㎡，商品房供销比超过2.50；其他各区中，芙蓉区零新增批准预售，天心区仅批准预售1套（湘翰御舍）。从销售来看，雨花区商品房销量第一，超过35万㎡；天心区、开福区商品房销量超过20万㎡，分居二、三位，芙蓉区商品房本月销量最低，不及10万㎡。

　　表11  2009年6月长沙内五区新建纯商品房、住宅供销对比（单位：万㎡）

　　区  域

　　项  目开福区天心区雨花区岳麓区芙蓉区内五区

　　新建纯商品房供61.380.0211.4813.120.0086.00

　　销24.5428.3335.1417.309.58114.89

　　供销比2.500.000.330.760.000.75

　　其中：住宅供60.290.0210.8111.510.0082.63

　　销23.8026.9032.4517.009.14109.28

　　供销比2.530.000.330.680.000.76

　　图5  2008年以来各月长沙内五区新建纯商品房、住宅供销比例趋势

　　从单月商品住宅供销比来看，08年十二个月中有九个月供销比在1以上，其中有五个月供销比甚至超过2，这也直接导致了今年开发商对于新增上市的疑虑——今年上半年有四个月新建纯商品房批准预售低于50万㎡；但销售量却出乎预料出现好转，2月后销售量逐月攀升，6月销售量更是突破历史最高值。这一方面反映了当前市场上刚性需求仍在，只要价格适宜及有一定的优惠条件，市民的购房意愿仍然强烈；另一方面销售的大幅回升也打造了一个双赢局面，既让市民在政策优惠下通过合适的价位购买到合适的居所，改善了自身的居住条件，又让去年以来积累的存量商品房得到了盘活、消化，这将有利于开发商加速回笼资金，进行下一步开发，从而推进长沙房地产市场向前发展。今年上半年商品房供销比是小于1的，但并不意味着整体市场供不应求，结合去年全年供销量来看，当前市场供应仍然较为充足，但去年至今年上半年的总供销比已经大大降低，并开始趋向供销均衡。

　　六、新建纯商品房销售价格分析

　　（一）新建纯商品房成交均价走势（累计）

　　图6  长沙内五区新建纯商品房、住宅累计均价走势图

　　上半年，长沙内五区新建纯商品房均价为4254元/㎡，其中，商品住宅平均售价为4019元/㎡。从各区情况来看，芙蓉区均价最高，商品房、商品住宅均价分别达到4882元/㎡、4282元/㎡；岳麓区均价最低，商品房、商品住宅均价分别为3876元/㎡、3693元/㎡。

　　图7  2009年上半年长沙内五区新建纯商品房、住宅均价柱形图

　　（二）新建纯商品房成交均价走势（月度）

　　图8  长沙内五区新建纯商品房、住宅单月均价走势图

　　6月份，长沙内五区新建纯商品房均价为4031元/㎡，其中，商品住宅平均售价为3914元/㎡。天心区、岳麓区住宅均价环比有所降低。

　　图9  2009年6月长沙内五区新建纯商品房、住宅均价柱形图

　　（三）新建纯商品房期、现房量、价分析

　　上半年长沙内五区新建纯商品房期房、现房成交量分别为367.01万㎡、48.32万㎡，同比增长47.67%、-3.38%，期房占总量的88.37%；商品住宅期房、现房成交量分别为351.25万㎡、28.49万㎡，同比增长65.13%、-3.56%，期房占总量的92.50%。

　　上半年长沙内五区新建纯商品房期房、现房均价分别为4292元/㎡、3968元/㎡，其中，新建纯商品房住宅期房、现房均价分别为4092元/㎡、3125元/㎡。

　　6月长沙内五区新建纯商品房期房、现房成交量分别为105.38万㎡、9.52万㎡，同比增长173.05%、-5.25%，环比增长41.83%、20.35%，期房占总量的91.71%；商品住宅期房、现房成交量分别为102.91万㎡、6.37万㎡，同比增长198.11%、41.46%，环比增长41.67%、50.95%，期房占总量的94.17%。

　　6月长沙内五区新建纯商品房期房、现房均价分别为4084元/㎡、3447元/㎡，环比下跌1.85%、11.52%；其中，新建纯商品房住宅期房、现房均价分别为3972元/㎡、2986元/㎡，环比下跌2.19%、12.12%。

　　（四）商品住宅成交价格指数变化分析

　　2009年6月总体市场商品住宅成交价格指数为164.90点，较上月增长0.73点，今年以来，指数除在3月下降外，均保持上升趋势，月均涨幅为1.47点。

　　图10  2008年以来长沙市商品住宅成交价格指数趋势图

　　从面积子市场指数来看，今年6月，各面积段价格指数均上涨，特别是60㎡以下面积段价格指数出现较大反弹，较上月增长7.59点，其余面积段价格指数继续上涨，增幅较平缓。今年以来，月均涨幅较大的是120-144㎡、144㎡以上面积价格段指数，分别为2.23点、2.59点，60㎡以下面积段价格指数月均涨幅最小，为0.69点。

　　图11  面积子市场商品住宅成交价格指数

　　从板块子市场指数来看，今年6月，东城板块指数上升较快，较上月增长5.46点，但因其前几个月的下滑，月均涨幅出现负增长，今年以来指数平均每月下降2.50点；北城板块指数一直处于上涨趋势，月均涨幅最大，平均每月增长4.13点。

　　图12  板块子市场商品住宅成交价格指数

　　七、新建纯商品住房供求结构分析（按套数计）

　　（一）套型结构分析

　　1. 累计分析

　　上半年长沙内五区累计住房供应套均面积为107.23㎡，同比增大2.25%。从各户型供销结构来看，本期各套型总供销比仍小于1，大于144㎡户型供销比略大，同期供应量超过销售量约5%；60-90㎡、120-144㎡是我市内五区当前供销量最大的户型面积区间，供销量占总量比均超过了20%，而销售量更是呈现并驾齐驱之势，这表明就面积套型来看，此两面积段套型正是当前我市初次购房及改善型购房者的主力需求套型。90㎡以下中小户型供应占比为43.93%，比去年同期增长3.93个百分点（不含经适等非市场定价类住宅）。

　　表12  2009年上半年长沙内五区新建纯商品住宅户型供销关系分析表

　　项目

　　户型供（套）比例（%）与去年同期比例差（%）销（套）比例（%）与去年同期比例差（%）供-销（套）供销比

　　≤60㎡511718.561.06717319.222.57-20560.71

　　60-90㎡699825.382.87913624.486.85-21380.77

　　90-120㎡501418.18-1.30737919.770.23-23650.68

　　120-144㎡560020.31-2.57899624.11-3.72-33960.62

　　＞144㎡484817.58-0.06463212.41-5.932161.05

　　合 计27577100.000.0037316100.000.00-97390.74

　　2.本月分析

　　6月长沙内五区住宅供应套均面积为122.55㎡，环比缩小8.64%。本月住宅销售继续增加，除120-144㎡户型供销比略微超过1外，其他各套型供销比均小于1。90㎡以下中小户型批准预售占批准预售总量的14.74%，比例环比减少了9.57个百分点（不含经适等非市场定价类住宅）。本月批准预售仍以中、大户型为主，而销售120-144㎡、60-90㎡面积段户型销量基本相当，为我市当前销售的两大主力户型面积区段。

　　表13  2009年6月长沙内五区新建纯商品住宅户型供销关系分析表

　　项目

　　户型供（套）比例（%）销（套）比例（%）供-销（套）供销比

　　≤60㎡1331.97202519.07-18920.07

　　60-90㎡86112.77234022.04-14790.37

　　90-120㎡171525.43209819.76-3830.82

　　120-144㎡261438.77254023.93741.03

　　＞144㎡142021.06161315.19-1930.88

　　合 计6743100.0010616100.00-38730.64

　　（二）价位结构分析

　　1. 累计分析

　　从上半年住宅销售的价位结构来看，3500-4000元/㎡价位段住宅销售比例最高，达到了30.48%；其次为4000-4500元/㎡、3000-3500元/㎡价位段住宅，销售比例在15%-20%之间；3000元/㎡价位段住宅销售比例明显缩小，仅占总销售比例的10.25%；而4500-5000元/㎡价位段住宅销售较为尴尬，仅占总销售量的9.62%。与去年同期对比来看，3000元/㎡以下、4000元/㎡以上价位段住宅销售比例均有所缩减，5000元/㎡以上住宅销售比例缩减更是达到5个百分点，这表明随着交通、配套设施、房屋品质等的逐步提升，低价位楼盘已经逐渐消失；而从较高价位楼盘来看，由于去年长沙商品房市场的巨大供应量，以及全国性房地产市场低迷态势，使得房价上涨压力得到普遍抑制，多数楼盘开始回归主流价位，这在一定程度上促进了房价进一步向全市均价靠拢，同时，较为合理的价位在一定程度上吸引了更多购房，从而形成3500-4000元/㎡价位段住宅销售独占鳌头的局面。

　　表14  2009年上半年长沙纯商品住宅户型销售价位分析表（单位：套）

　　项目

　　户型销比例（%）与去年同期比例差（%）

　　≤2500元/㎡17584.71 -7.27 

　　2500-3000元/㎡20675.54 -3.97 

　　3000-3500元/㎡608916.32 4.96 

　　3500-4000元/㎡1137430.48 12.60 

　　4000-4500元/㎡702518.83 -0.55 

　　4500-5000元/㎡35899.62 -0.73 

　　＞5000元/㎡541414.51 -5.04 

　　合 计37316100.00 0.00 

　　2.本月分析

　　从本月住宅销售的价位结构来看，3500-4000元/㎡价位段住宅销售量最大，接近总销售量的30%；4000-4500元/㎡价位段住宅销售量次之，超过总销售量的20%；3000-3500元/㎡、>5000元/㎡住宅销售量较为接近，均占总销售量的15%左右。

　　表15  2009年6月长沙纯商品住宅户型销售价位分析表（单位：套）

　　项目

　　户型销比例（%）

　　≤2500元/㎡7396.96 

　　2500-3000元/㎡4484.22 

　　3000-3500元/㎡164315.48 

　　3500-4000元/㎡306728.89 

　　4000-4500元/㎡213320.09 

　　4500-5000元/㎡10419.81 

　　＞5000元/㎡154514.55 

　　合 计10616100.00 

　　八、经济适用住房货币补贴情况

　　表16  长沙市经济适用住房货币补贴情况表

　　区 属已发放凭证数实际买房

　　8万5万小计户数面积（㎡）金额（万元）

　　芙蓉411512142361216107168.479673

　　天心444131347541371114573.4410656

　　雨花43746744411303112088.7710378.5

　　开福4433105354862106174600.2915499.6

　　岳麓31018313932107694765.497942

　　总计204642385228497072603196.4654149.6

　　截止6月底，长沙内五区共发放货币补贴凭证达22849户，实际用于买房的有7072户，购房总面积为60.32万㎡，平均户均面积为85.29㎡，绝大部分的购房者选择了90㎡以下的户型，而且地理位置基本在二环线以内；其中开福区货补规模最大，已发放的凭证为5486户，用于实际买房的有2106户，购房总面积是174600.29㎡，金额是15499.6万元。货补政策的推行，增强百姓购买力，提高住房水平，有效解决了低收入无房户、住房困难户的住房问题，达到了预定的政策目的。

　　PART 3  本期长沙房地产市场的基本特征

　　（一）上半年全市新建商品房批准预售面积约为去年同期的七成，销售面积为去年同期的1.6倍。6月长沙内五区新建纯商品房批准预售面积上扬至80万㎡以上，形成今年单月批准预售第二峰值；销售面积连续四月大幅攀升，本月备案销售量更是创造了单月历史最高值，商品房、商品住宅双双突破100万㎡。

　　（二）6月商品房签约成交18570套，面积194.23万㎡，环比分别减少10.29%、7.32%；住宅成交17311套，面积182.61万㎡，环比分别减少11.97%、7.91%。。

　　（三）上半年，长沙全市商品房、商品住宅均价为3474元/㎡、3291元/㎡，其中，内五区新建纯商品房、商品住宅均价为4254元/㎡、4019元/㎡。6月份，内五区新建商品房、商品住宅均价为4031元/㎡、3914元/㎡。

　　（四）2009年6月总体市场商品住宅成交价格指数为164.90点，较上月增长0.73点，月均涨幅为1.47点。从各类子市场来看，本月60㎡以下面积段、东城板块指数反弹，其余子市场指数继续上涨，北城板块指数月均涨幅最大，东城板块指数月均涨幅仍然负增长。

　　（五）上半年全市二手房交易面积同比增幅超过45%，其中，内五区二手房交易连续四月持续回升，6月交易量更是达到自2006年以来单月最高值。

　　（六）上半年我市内五区新建纯商品住宅供销量最大的户型的面积区间是60-90㎡、120-144㎡，供销量占总量比均超过了20%；90㎡以下中小户型供应占比为43.93%，比去年同期增长3.93个百分点（按套数）。

　　（七）上半年我市内五区新建纯商品住宅销量最大的价位区间是3500-4000元/㎡，占总量的30.48%；其次为4000-4500元/㎡、3000-3500元/㎡价位段住宅，销量分别占总量18.83%、16.32%（按套数）。

　　（八）6月长沙二手房纯住宅挂牌均价为4023元/㎡，门面挂牌均价为6015元/㎡；纯住宅挂牌月均租金为13.20元/㎡，门面挂牌月均租金为41.94元/㎡。

　　（九）6月商品住房租售比为1:292。

　　（十）上半年全市共办理抵押登记手续93188起，抵押面积2033.08万㎡，贷款金额达385.79亿元。从内五区个人抵押来看，上半年抵押起数、面积、贷款金额同比增幅均超过50%以上，这也从另一个侧面反映了上半年房地产市场形势已经好转。

　　（十一）截止6月底，长沙内五区共发放货币补贴凭证达22849户，实际用于买房的有7072户，购房总面积为60.32万㎡。

　　（十二）6月份,长沙内五区共办理退房432套，其中签约退房302套，签约退房率1.92%，环比降低0.37个百分点。

　　PART 4   下半年房地产市场的发展趋势

　　（一）宏观经济稳健发展，观望气氛逐渐消散

　　上半年中央及长沙市政府为“保增长、扩内需、调结构”推行了一系列政策措施，初见成效，下半年随着各项政策的深入落实和积极应对变化的新政出现，宏观经济仍将保持良好的态势，普通百姓的信心将得到进一步增强。长沙整体经济的稳健和活力，房地产市场的健康，都将使普通百姓产生合理的市场判断，观望气氛也将逐渐消散。

　　（二）安居工程稳步推行，有效需求有力激发

　　包括经适房货补政策和棚户区改造在内的安居工程政策的实施，一方面激活住房需求，增加市场需求，另一方面又为需求的实现提供了资金支撑，市场的需求变得有效和现实，带来了上半年的市场交易的活跃。安居工程政策的稳步推行，政策作用的深入，普通百姓住房需求被唤醒的同时，购买力得到增强，下半年市场的有效需求将得到有力激发。

　　（三）市场整体持续回暖，供销矛盾逐渐缓解

　　上半年长沙房地产表现出市场价格平稳波动、市场销售面积和销售总额迅速攀升，市场交易日渐活跃，市场整体呈现回暖迹象。下半年将延续这一发展趋势，市场整体持续回暖，房地产开发商的经营将更为稳健，对市场的预期更为合理，一方面调整新建楼盘的时间和规模，另一方面注重原有楼盘的销售，加快市场对存量房的消化，供销矛盾进一步缓解，促进长沙房地产的健康。

　　（四）地铁效应逐步释放，沿线楼盘开始升温

　　地铁作为城市新的交通形式，在缓解城市地面交通的同时，还能强化沿线土地的利用类型和方面，带来商圈的组团发展。长沙地铁规划的出台和地铁的修建，将促进长沙房地产市场的分布格局，带来沿线土地的开发和楼盘项目的建设。由于目前地铁刚开始修建，社会各界对其了解和认识不够，尽管如此，上半年地铁沿线的部分楼盘仍价格出现上涨，大部分楼盘的成交量上升幅度都较大。下半年随着地铁效应逐步释放，普通百姓对地铁认知加强、开发商“地铁盘”营销力度的增强，下半年地铁沿线楼盘将开始升温，价格和成交量都将不同程度的上升。

　　（五）市场结构渐趋合理，地价房价平稳波动

　　上半年长沙市房地产一级市场平稳发展、二手房市场交易活跃、租赁市场发展迅速，全市房地产市场的一、二、三级市场在回暖背景下呈现不同的发展特点，三者之间的结构也得到了相对合理的调整。房地产市场结构也将在下半年延续这一趋势，市场结构渐趋合理，房价也将在各方面的作用下，稳中有升。

　　长沙市房产研究中心

　　2009-7-2