六月过后,长沙楼市“晴空万里”OR“夏日飞霜”?

　　2009年已过半，即使上半年有二、三月份的意外收获，有四、五、六月份的预期畅旺，但对整个下半年的走势，市场仍是多空争持。乐观者认为，下半年楼市月均成交将恢复到2007年前的正常月份，楼价会慢慢爬升。悲观者认为，楼市仍处于“后拐点”时期，稍有不慎，“夏日飞霜”将降临市场……多还是空？“飞霜”还是“艳阳天”？

　　下半年楼市何去何从，本期楼市观察家将围绕全国各城市连续几月楼市"小阳春"现象展开探索。

　　长春:延续房市“小阳春” 楼市出现“恐慌性购买”

　　现象：均价每平方米五六千元的房子，开盘就一抢而空，长春房地产市场出现了“越贵的房子越好买卖”的反常现象。

　　对长春房地产市场出现的反常现象，有人认为是继刚性需求后改善型需求的一种释放，是今年春节过后房地产市场“小阳春”的一种延续。

　　业内人士：长春某地产公司副总经理李昕则认为，这种反常现象更多来源于高端客户的“恐慌性购买”。李昕说，目前各种各样的分析都趋向于下半年国内有可能发生通货膨胀，这使部分有钱人迫切希望为自己手中的现金寻找一条保值的出路，在存款利率几次下调，股市动荡不安的情况下，只有不动产是相对稳妥的保值增值渠道。并且，与国内其他大中城市相比，长春仍然是房地产价格洼地，这就意味着有更大的升值空间。

　　市民：一刘姓市民表示买房人分为两类，一种是自住等改善性需求，一种是投资型需求，都想赶在房产回暖时买到适合自己的房子。

　　北京：楼市“小阳春”能暖多久？

　　现象：“每个楼盘只开1天就全部售完了。”位于双井的首城国际售楼处时，售房员马建东正在指导一名购房者签署合同，而在屋子中央的楼盘展示区，另一名售房员正在向络绎不绝的看房者介绍楼盘。 

　　业内人士：普遍认为，此次“小阳春”的形成主要是由于被过度抑制的刚性需求开始释放。“这一轮行情的特征是‘用家’比较多，这从中档的两居最为热销可以看出，购房者多是年轻的白领阶层。”中原地产华北区总经理李文杰如是说。 

　　显然，刚性需求的释放在造就此次“小阳春”的同时，其释放程度将成为行情能否持续的关键，这成为了当前业界关注的焦点。李文杰表示：“去年的市场存量需求已经释放的差不多了，5月份之后，市场存量需求将逐步减少，而新增需求包括改善型居住需求、投资需求等能否及时跟进，将很大程度上取决于楼市回暖能否继续。”

　　工行上述信贷员表示，在他们的按揭客户里，大部分是自住的首次置业购房者，“在跟客户聊的时候，他们对每个房间的布局都询问得很详细，在人民银行的征信系统中，也没有已购住房的记录。” 

　　市民：刚刚在首城国际签完合同的陈先生，是要在今年下半年结婚的计划让他最终选择了出手。在先后看了十几个楼盘后他最终选定了该楼盘。 

　　上海：乍现小阳春 开发商酝酿提价

　　现象：上海一南一北两个住宅楼盘开盘推出新房源，销售不约而同地异常火爆。徐汇区的滨江楼盘中海瀛台推出200多套房源，结果当天成交近八成；另一个位于闸北区大宁板块的慧芝湖花园二期，近300套房源则是前三天就有人排队，当天下午成交过半。 

　　专家：上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭指出，楼市成交量的回暖是合理的。但即使是反弹，上海商品住宅成交量也仅相当于去年的月均水平，依然偏低。因此，对于楼市能否持续回升乃至真正回暖，依然并不乐观。 

　　上海社会科学院城市发展中心主任张泓铭预测，全国目前处在房价的缓慢下降阶段，这种下降还会持续一个时期，估计至少会持续两三个月。预计上海在全国是比较提前稳定下来的，估计三季度会完全平稳下来。

　　深圳：楼市小阳春会否昙花一现

　　现象：进入2009年，一直处于低迷状态的深圳地产市场出现了价量齐升的反常态势。数据显示，深圳的商品房成交量已经重新回到2007年上半年成交高峰时期的水平。随着交易量的上升，深圳房价也在悄然反弹，一些在售楼盘不但取消了打折、送礼等优惠措施，甚至出现价格上扬，个别楼盘的涨价幅度超过了2000元。二手房的价格上涨速度更为明显，以致出现了多起因卖方毁约而引发的纠纷。

　　业内人士：普遍认为，经过一年多的震荡调整和市场博弈，相关政策的效应已基本释放完毕，深圳楼价已经进入到了一个相对平稳的阶段，很多持币观望者因此择机出手，所谓“小阳春”应该是市场长期积累下来刚性需求的一次集中释放。调查显示，目前进入市场的购房者大多具备一定置业能力且以自住为主，投资客所占的比例不大，热销户型也集中在中小户型上。

　　专家：楼市回暖迹象早在2008年底就已出现，其形成至少具备了三个条件，首先是移民城市的特质决定了深圳每年新增的刚性需求相当可观；其次，从市场来看，经过此前两年的疯狂，深圳房地产市场在2007年9月率先进入调整期，率先完成调整同时也就具备了率先反弹的条件；另外，外部各种利好条件，包括连续降息、两成首付、房贷利率七折优惠等政策的出台，有效地降低了购房者的成本负担，促进了需求的回暖。

　　深圳知名的地产观察人士贺承军认为，目前深圳的楼市已经在这一价位区间持续了一段时间，这说明，经过1年多的调整，深圳楼价已经逐渐接近市场博弈的平衡点。实际上，考虑到深圳的经济发展水平，以及土地资源紧张、物价上涨水平等综合因素，深圳的房价保持在1万元左右是相对合理的。深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕也给出了相同的判断。

　　市民：“本来以为现在房地产市场不景气，看房的人不会太多，没想到几乎所有的售楼处都是人头攒动，这哪像是金融危机啊！更让人理解不了的是，这段时间的房子，特别是二手房的价格上涨很快。3月初，通过中介看的位于南山科技园的一套97平方米的二手房，当时报价是75万元，仅仅过了两个星期，报价已经涨到88万元。”这样的上涨势头让小韩始料未及，“犹豫了两个礼拜，我就要多付出10几万元，这简直太亏了，还是等等看看再说吧”。

　　广州：小阳春继续？还是倒春寒再现？

　　现象：不久前刚过去的五一黄金周广州楼市回暖迹象明显。根据阳光家缘数据，三天假期，网上售楼签约达1244套，是去年同期的5.4倍。对此，业内专家表示，此前市场担心的楼市“倒春寒”在广州几乎不可能出现了。但也有行内人士认为，市场还有10%左右的下调空间，10月前后或是入市的好机会。

　　业内人士：    广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，“倒春寒”已经不会出现，楼市回暖升温将会持续到年底。从2010年下半年开始，广州楼市将有很大可能“重拾升势”。 

　　广州维森置业有限公司董事长张维伦表示，市场还会继续调整，楼价还有10%左右的下调空间，均价7000多元将是市场的价格底部。10月前后或是入市的好机会。

　　专家：进取型的买家目前就可以考虑入市。乐观地看，广州楼价再下探的空间最多只有20%，但上升空间至少有50%以上。而且他认为，优质“豪宅”依然是广州目前最值得购买的物业。对此，赵卓文解释道，与上海、北京豪宅动辄3万~4万元/平方米相比，广州珠江新城1.5万~2万元/平方米的“豪宅”是“超值物业”。富力地产销售策划部和高级销售主管陈思凡女士此前也表示，购买豪宅的客户明显增多，而且投资型买家大约增加了30％。 

　　市民：来自荔湾区的一位市民透露，短线投资只会在楼市处于快速上升通道时才会入市，而目前市场仍未稳定，笋货不多，还不是短线投资大规模进入的时机。

　　沈阳：楼市“小阳春”二手房功不可没

　　现象：在一家全国连锁房产中介工作的小高最近很高兴，因为辛苦小半年，终于有成果了。 小高说，她是去年10月份进入公司的，但那时二手房市场正处于低谷，平时客户到访量、来电量都很少，就更别提成交量了。  “我们店里的人气明显多了，也是从那时起，我接待了几个客户，现在终于成交一个了。” 

　　业内人士：姚店长认为，5%营业税的减免，为二手市场注入了一剂“强心剂”。“从去年年末开始，沈阳缓征五年内二手房5%的营业税，对于一套二手房而言，节省了万余元。”姚店长说，以往卖方会将这部分费用转嫁给下家。而现在，节省了几万元的负担，买卖双方自然都得到了实惠。 

　　银亿万万城负责人王贤丰认为，二手市场拉动一手市场，是从消费底层开始拉起，“以改善需求为例，中等面积户型、中等价位的房源会成为消费者首选。”

　　专家：当提及一、二级市场关系时，全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，一、二级市场是联动的。这一次楼市小阳春是怎样形成的？聂梅生认为，首先是二级市场立个“头功”。“小阳春并不是从新房开始的，包括沈阳市场在内，都是从二级市场开始回暖。”聂梅生表示，“二手房市场如果开始回暖，谁得利？当然是二手房房主！他必须是有了新房，才可能成为‘二手房房主’。”聂梅生说，二手房交易少了5%的税费，这部分人不必把税费转嫁给下家，自然卖家、买家都高兴。这次恰恰是二手房市场带动了一手房市场，才出现了小阳春。 

　　“二手房被卖掉，那这部分人住哪啊？肯定是购买新房了啊！”沈阳市房地产开发协会会长赵昱直言，二级市场在一定程度上，确实在推动一级市场回暖。

　　市民：在沈阳已经租房生活了一年多。因为沈阳有购房落户政策，他便考虑购买一套小面积、价格较低的二手房，以便申请到沈阳户口。不仅如此，一些人也打算趁新房市场价格较低时“进场”，便将一直居住的二手房变卖。 

　　重庆：不只是“小阳春”

　　现象：重庆旭日房地产顾问有限公司月报最新公布，新增楼盘达到一个峰值，重庆市主城商品房供应量在大幅上升，仅仅两周，就有13个楼盘推出新房源，供应面积约为24.51万平方米，共计2436套。

　　业内人士：从年初以来市场的持续火热，让业内纷纷议论重庆小阳春的到来。戴德梁行重庆公司投资部高级经理陆海涛却认为：“重庆的房地产市场并不只是小阳春，而是正常发展的趋势。”2008年的需求累积自然引致了2009年的“井喷”。 “购房退个税”虽被紧急叫停，消费者还是普遍认为，政府出台此政策以及信贷优惠政策，传递了房地产市场并不会出现所谓全面下跌的信号，因此许多观望者纷纷下手。

　　专家：投资者不断入市则是市场持续看好的另一信号。“投资者具有很高的市场敏锐度，往往会在市场大好之前提前入市布局。”陆海涛表示，目前已有大量的投资机构、基金公司及大型房地产公司到重庆低调考察，未来几个月，投资的效果将会显现。

　　国务院“3号文件”早已明确了重庆的经济发展地位，对于重庆而言，未来的房地产市场还是将以住宅为主，虽然海外基金、投资机构都开始在重庆寻找合适的商业地产项目，但是机构是否会真正出手还有待观察。

　　南京： 楼市“小阳春”怪事一箩筐

　　现象：“怪事年年有，今年尤其多。”一边是南京楼盘的热销场面，一边是部分楼盘曝出前所未有的高退房率；开发商一边猛收定金，一边却又迟迟不肯与购房者签订正式合同。“都是房价惹的祸。”有专家调侃分析说，进入牛年以来，南京楼市出现“小阳春”，有回暖趋势。此时，有开发商“预谋”涨价，购房者不买账，于是怪事就出现了。

　　业内人士：开发商喊涨，购房者忙着退房，这是目前南京在售楼盘的怪现象。“都是房价惹的祸。”一家房地产研究机构的工作人员如是说，近一段时期以来，南京楼盘的成交价格则很稳定。所以从较高的退换房量和比较稳定的成交价格来看，作为消费者的买房人并没有认为楼市探底已经结束，相反他们认为楼市并未见底，所以不少人一发现楼盘价格上提便会立即退出。 

　　专家：见楼市稍有好转，开发商便动了心思，不愿把房子再按照约定的低价卖给购房人。这就是购房者与开发商矛盾的主要原因。遇到这种情况，消费者首先要搞清楚一点，那就是签协议交定金的时候，开发商的房子是否是处于可以销售的状态。如果当时房子已经可以销售，那么购房者完全可以通过起诉要求开发商履行原定协议，签订销售合同。如果当时房子还处于手续不齐全的地方，那所签订的协议就没有履行的依据，因为合同标的物不合法，自然协议也是不合法的。所以购房者最多是通过法院要求开发商双倍返还定金。 

　　市民：对于开发商出尔反尔的反常行为，市民心里自有一杆秤，“我们是在房市低迷时缴纳定金购房的，如今房市有转暖迹象，原楼盘也已明显涨价。在这个时候，开发商不签订购房合同难道是想退定金，然后再高价卖房？” 

　　成都:业内称房价不会疯涨

　　现象：据房管局统计，一季度，成都市中心城区成交商品住宅15249套，成为历史上首个突破15000套的月份。今年前三个月，全市累计成交商品房600万平方米，比去年同期增长78%。一季度成都市中心城区成交商品住宅15249套，楼市出现“小阳春”，不过，相关人士分析认为，虽然楼市回暖，但是不会出现房价疯涨的局面。

　　专家：“楼市回暖的原因，与一系列政策的出台有着密切关系。”成都市房管局相关人士说，“如央行百日内5次降息。地方上，成都的配套措施也相继出炉。如降低公积金贷款首付比例，将公积金贷款最高额度调整为40万元，最长贷款期限可延长到30年。” 

　　“房价不可能出现疯涨。”针对不少市民担心房价可能出现疯涨的情况，省房地产业协会副会长毛勇说：“现在有部分楼盘价格上涨，但是不可能出现疯涨的状况。从供求关系上看，目前成都还有一定的存量房需要消化。另外，成都已经拍卖的土地，未来可供应量还有三千万平方米，当前供求关系还处于供大于求的情况。”

　　业内人士：成都市从去年开始大量的旧城改造也带动了刚性需求。“这些都是促使楼市回暖的原因。”相关人士也认为，虽然成都的刚性需求得到释放，但是改善型的项目还没有完全复苏。 

　　办法：毛勇表示，市民买房时若遇到销售人员恐吓性称房价将上涨，市民可以从房子的体量来判断，如果这个楼盘只有很少量房源，且价格、位置、户型都很满意，就可以下手；但是如果这个楼盘刚开盘，还有一千多套房子，这种楼盘就不大可能涨价。

　　杭州：楼市销量直逼历史纪录

　　现象：据杭州市透明售房网数据显示，4月杭州主城区的销售量刷新了2007年5月的历史第二(4913套)纪录，仅次于2007年6月6692套的史上最牛纪录。

　　专家：从城区的分布上来看，有4个城区凭借千套左右的成交量成为4月最热门的区域。从成交的价格来看，万元单价的楼盘是这段时间最旺销的产品。在目前楼市整体回暖的行情下，开发商的品牌和品质依然是占得市场份额最重要的因素。在2.5万套左右的存量房和不断上市的新盘压力之下，购房者显然有着更多的选择权。

　　从高端楼盘的成交可以看出，楼市目前的回暖，依然是刚性需求在支撑。改善型需求和投资型需求依然保持着高度谨慎的观望态势。个盘表现方面，除了钱江新城的阳光海岸和西湖区的香墅达到两位数的成交量外，其他高价楼盘的表现依旧十分疲软。而阳光海岸和香墅在产品类型上，是目前楼市地段和产品类型都十分稀缺的产品。

　　武汉：郊区成交量略涨

　　现象：“五一到积玉桥看房，发现表面热闹、成交很少”，今年二季度开始，中心区房价开始松动，让购房人陶先生很心动，但他想再等等，今后销量回落后价格还能向下。不单是购房者，不少受访开发商面对5月楼市也同样信心不足，担心楼市小阳春会戛然而止。 

　　业内人士：有数据显示，5月1日至4日，全市商品房销量已达918套，明显高于去年同期水平。克而瑞华中区域总经理吴洋分析认为，虽然中心区楼盘销量有所下跌，但二环附近项目成交明显放大、郊区人气开始小幅增长，小阳春会持续到5月、成交量仍将稳定在一万套左右。

　　市民：“几个楼盘的价格与3月相比都涨了两三百元，出手的人很少”， 利用五一假期到积玉桥看房的陶先生心情比较复杂，多数楼盘取消了优惠让他很失望，但同时买房的人明显减少，让他感到中心区房价可能二次下跌。

　　专家： “积玉桥、徐东片成交量的萎缩最为明显，首先是因为价格回升以及优惠活动减少”，克而瑞市场分析师王松认为只要价格保持稳定，中心区项目的销售不存在太大压力，5月随着一批新房源和优惠活动的推出，量跌的格局将会改变。

　　长沙：“小阳春”后不会“倒春寒” 后市谨慎乐观

　　现象：通过对第27届长沙房交会的总结和分析，恒嘉地产近日公布了《2009春交会专题报告》，并认为“长沙楼市小阳春后不会是倒春寒，但随着后市供应量的持续增加，后期楼市走势仍然只能谨慎乐观”。

　　由于市场长期低迷、市场存量较大（达600万平方米左右）、新盘上市量较少。刚刚过去的第27届长沙房交会上新项目屈指可数，只有楚天世纪城、愿景品格、旭辉藏郡、星城映像、麓谷林语等少数几个项目是作为新盘参展。恒嘉地产报告由此认为，消化市场存量成为长沙开发商当前的主要目标。

　　业内人士：但恒嘉地产总经理易建国认为，目前市场上较为实惠，性价比较高的产品比较受消费者的青睐，而价格较高的产品整体销售情况较差，价格仍是目前打动消费者购买欲望的关键性因素之一。

　　专家：据统计显示，目前长沙首次购房者所占比例达到70%以上，首次置业客户成为目前市场的绝对主流客户。同时，外地客户也成为长沙楼市主流客户。从成交客户构成来看，在长沙工作的外地客户、湖南其他市州客户以及省外客户已经占到了近六成。显然，从长远来看，外地客户将是支撑长沙房地产持续繁荣的关键。

　　值得一提的是，由于楼市回暖且逐步稳定，加上目前价格相对较为合理，部分长线投资客户结束长达1年之久的观望后，开始出手。据恒嘉地产统计，目前成交客户中，长线投资型客户所占比例在7%左右，说明部分投资者已经开始回归市场。但是由于价格发展趋势尚未明朗，短线投资客户以及投机型客户目前仍处于观望状态。

　　虽然长沙市商品房需求市场较为旺盛，但目前仍有350万平方米以上的市场存量，而市场的回暖也将刺激新盘上市的步伐，预计下半年内新盘上市量将达到450万平方米以上，加上目前的市场存量，下半年长沙楼市的供应量将在800万平方米以上。恒嘉地产报告认为，长沙楼市压力依然非常大，市场形势并不乐观，尤其是开发商应该保持理性，不能盲目乐观。

　　市民：一名刘姓小姐表示，在此情景下自己对降价还始终抱有一丝希望，还会持币观望一阵再考虑是否出手。