[编者按] 地铁地产的发展大概可以分为三个阶段：第一阶段是“营造地铁概念”。这期间，地铁出口是重要的炒作和吸引投资商和顾客的因素，各种物业都以沾上地铁概念为荣。第二阶段是“泛地铁化时代”。地铁线的建成，将使长沙城市遍布地铁出口，地铁概念将不再成为稀缺资源，地铁物业将成为人们日常工作与生活的主要载体。第三阶段是“后地铁时代”。届时，许多富裕群体将选择远离地铁口的生活，远郊化、滨海或近山生活可能产生大量汽车与地铁接驳的需求。郊外地铁口将需要建设大量停车位。显然，不同发展阶段的“地铁地产”具有各自不同特点和侧重面，将极大地引导房地产市场发展潮流，这必是确定无疑的。

　　Part 1  长沙地铁

　　一、地铁楼盘投资策略

　　长沙地铁的修建，提高了土地的通达性，并且随着地铁1、2号线的铺设完毕，整个长沙地下交通网络也逐渐形成和完善，土地和房产原有的区位条件也发生了改变，所以那些原来在地铁尚未修建、交通不便而处于城市远郊的地区，在地铁的辐射效应下，出行变得便捷，原来到五一商圈等城市中心上班或购物需花费30-60分钟的公交时间，成为现在15-20分钟的地铁时间；同时地处城市郊区，周围较少城市化带来的污染，宜居的自然环境，加之因地铁修建带来周围基础设施的改善，都将导致土地以及地上物业楼盘的升值。所以这些郊区楼盘不但适合居住，而且因地铁带来的良好预期，将成为“地铁盘”中的“地段盘”，值得人们的投资。尤其像学府岳麓山板块，岳麓山的灵气、高校的盘踞、市政的齐全以及河西先导区的建设，将成为郊区盘投资的“眼球”。

　　地铁楼盘通常有以下几种类型：（1）正双线地铁盘。双线交汇站点上盖楼盘及距离双线交汇站点500米之内能到达的楼盘， 这种是等级最高的“地铁盘”。（2）正地铁盘。距离地铁站越近，周边配套设施将更加完善。而且，对于正地铁盘的买家来说，5分钟步行可到的时间成本是相对最低的。因此，“正地铁盘”的价值是仅次于还拥有双线换乘便利的“正双线地铁盘”。（3）准双线地铁盘。位于双线交汇站点附近，步行至地铁需要5-10分钟的楼盘。这种楼盘不如“正地铁盘”方便，但相比位于单线的“准地铁盘”而言，又增加了双线交汇带来的便利。（4）准地铁盘。位于单线站点周边，步行至地铁站需要5-10分钟的楼盘。基于“准地铁盘”可享受地铁的便利程度与周边配套的完善程度略低于“准双线地铁盘”，并且介于“正地铁盘”与“近地铁盘”之间。（5）近双线地铁盘。位于双线交汇站点，步行至地铁站需要10-15分钟的楼盘。这种楼盘位于双线交汇站点附近，但由于距离地铁站相对较远，因此稍逊于单线“准地铁盘"。此外，双线的加分使得这种楼盘略高于“近地铁盘”。（6）近地铁盘。地铁站点周边的房地产价格明显高于同区位地区的房地产价格，因此步行10-15分钟到地铁的楼盘在地铁的影响下，其显现的区位价值和价格与同等质素的非地铁盘相比，略胜一筹。

　　二、地铁小户型公寓投资策略

　　地铁的方便、快捷，不仅缩短了人们的出行时间，缓解了地面交通的拥挤，改变了城市的面貌，而且，也是更为重要的是改变了人们的生活方式。现今城市规模急剧膨胀，市中心尽管因为经济的发展，成为CBD，成为整个城市的人流、物流、商流的集中地，可随之而来的拥挤、喧嚣、土地的寸金，慢慢变得不再宜居。早出晚归的上班族，承受着巨大生活和工作压力，在应对工作中无法预知的困难后，渴求能在一个远离城市喧嚣的、属于自我的小屋里，徜徉在各自的安静、快乐和幸福中。地铁的出现，使空间上的距离以地铁时间计量，公交时间的1小时变成地铁里的15分钟的阅报或MP3，上班族内心的梦想：60-70平方米的小户，离家步行10分钟，因感受地铁文化还来不及回味的眨眼，人已经到达某栋写字楼前……这便是现代都市人的生活，家不需要大，只要精致和简单，但却能迅速触手到繁华的任何一角落。地铁承载了希望，也实现了希望。对于地铁周边的小户型公寓，因为时代的变迁、生活态度的转变，已开始深受那些上班白领的青睐。市场需求的庞大，注定了地铁周边小户型公寓投资价值大、投资收益高。

　　投资小户型公寓要注意三点。其一，投资的产品最好在中心区域，地段好的房子不仅更保值，增值也更快。其二、精装修的商住两用公寓是最佳选择，精装修的房子省心省力，可节约不少时间，而商住两用的公寓产品最大的优势就是可作为写字间出租。写字间的租金显然比住宅的更高，因而出租的回报率也更高。其三、公寓的物业管理水平一定要高。根据北京、上海、深圳等一线城市的经验，物业水平越高的公寓租金也越高。

　　三、地铁写字楼投资策略

　　写字楼市场的规模和发展水平，在经济层面可以反映一个城市的商业水平和城市的经济发达程度。当我们不明何谓“现代”、“繁华”，抬头看看犹如火箭飞升入空的台北101大楼、芝加哥席尔斯大楼、吉隆坡双子星大楼、上海金茂大厦、香港国际金融中心、纽约帝国大厦…….，我们才明白“现代”和“繁华”是不能仅用一个“高“字敷衍。现今城市高高的写字楼，代表了城市的活力和激情，而像长沙这样一个正处于发展期的城市，写字楼市场同样如此。写字楼的发展需要整个城市经济水平的支撑，地铁的修建不仅为城市的持续发展提供了良好的交通条件，而且也为城市的持续发展方便了巨大的人流和商流的聚散，产生巨大的外部效应，辐射整个城市的各行各业。由于地铁的廊道效应，地铁沿线将出现组团似的商圈，商圈形成将带来写字楼市场的发展和繁荣。

　　地铁写字楼在投资时应注意的几个问题：一是注意选择等级。不同等级的写字楼会与不同产业的不同企业相匹配。另外，同等级的地铁写字楼也要和周边区域的发展和定位相匹配，要充分了解客户的需求、地块的区域特征，再结合这些因素选准等级。二是注意选址。除了在地铁旁边外，最好靠近商业区的地段。因为这类地区的写字楼会依赖成熟的配套而迅速被市场接受，同时，又可为日后获得稳定的回报打下良好基础。三是注意挑选物业类型。写字楼投资并非捡到篮子里都是菜，对于一些物业来说，也许看上去很美，但不一定适合投资。比如一些定位含混的物业，常常导致其在租赁市场的表现并不理想。而对于一些定位比较清晰、前景不错的写字楼，当然不要错过机会。四是注意挑选物业服务公司。如果物业服务公司挑选得当，将能够为投资者省去不少麻烦。在选择写字楼时，一定要对物业服务公司进行考察。因为在此后很长一段时间内，投资者要接受这家公司的服务，同时租赁房也要接受他们的服务，如果其管理不到位，将会影响到投资者的收益。 

　　四、地铁商业投资策略

　　地铁出现带来的外部效应，不但能刮起“地铁楼盘”的东风，而且也能掀起“地铁旺铺”的西风，正所谓东风难压西风。地铁商铺直接受地铁经济的影响，地铁所带来的巨大的人流，为商铺发展带来巨大的客流，尤其那些毗邻地铁口或者与地铁口相连的商铺，因位置的优越，坐拥巨大的客流，“不火都难”。他们充分利用地铁带来的客流，满足乘客的需求，将带来商铺的兴旺，在同业竞争中优势巨大。所以地铁周边的商铺具有极大的投资价值，并且投资回报快。

　　地铁商业因为建筑的需要,可以有以下三种主要的方式:一是点式商业。多为在地下铁的公共空间部分,如过道、候车点、出入口等设置的商业零售点，多以应急商品零售为需要，比如报纸杂志、饮料、电话卡等；这些点式的商业点多为地铁运营商经营或出租位置经营，提供一些基本的必要商业服务；二是条式商业。多为一些街道式联接在一起的若干家商铺或店面构成的地铁通道商业，可能会设置在地下的能道上，也可能会设置在必经的一些地面上，其经营的主要是快速消费品，比如快餐店、药店、多士店、花店、书店等等；这类商业与地铁的关系非常密切，主要的客群目标均是出入于地铁的客人；三是立体化商业。位于地铁附近或相联的购物中心、超市等，而且规模相对比较大，包括多个楼层的经营空间，其中，大多有一些楼层是可以直接与地铁的通道相联接的，可以使出入地铁站的客流直接通过专用的通道进入卖场。同时，这类商业由于规模的原因，虽然是零售业态，但经营的品种很多，范围很广，目标客群也可以包括地面的行人。

　　地铁商业在投资时应注意以下几个问题：一是注意地铁站点周边的规划和布局，主要是关注包括周边道路、配套、市政等方面的设施及其详细规划。二是在投资地铁商铺时要重点考虑物业的地理位置，一般情况下商铺离地铁主出口越近越好。 三是注意地铁交通投资的不确定性，因为地铁在快速聚集人群的同时也会快捷地疏导人流。故要谨慎地考虑投资那一类商铺较为合适，需要事前作一考察。四是投资地下商业设施回报率相比地面商铺要低，但是一旦地下商铺形成规模之后，其投资价值就高了。

　　五、自住型住房最理想

　　地铁周边地产受益有级差，如果在人们的步行范围800米内是完全可以接受的，在这个范围内的地产是完全可以受益的。十分钟的距离，不超过1000米，800米是最妥当的，对居住者来说绝对是受益的。这个以地铁站口为圆心以800米所画的圆环上所建的楼盘，是自主型住房的理想位置。

　　Part 2  我看长沙地铁

　　古时的“楚汉名城”，而今的两型社会试验区，3000多年的历史赋予长沙浓厚的潇湘文化，锐意进取的长沙人在承袭历史文化遗产的同时，不拘泥常规、不断思变，革新发展方式，倡导“资源节约、环境友好”的发展模式，扩展发展空间，加快长株潭一体化的进程。长沙地铁的修建，将催生出“楚汉名城”的新机遇，锻造出新的潇湘文化内涵。

　　始现于1863年的地铁，作为现代文明的产物，它所酝酿的风尚文化、所彰显的精神特征、所代表的符号标识、所提供的通勤便利，让其魅力非凡。长沙地铁这一“钱龙”的出现，所带动起经济质和量双重攀升的现象将波澜壮阔的呈现给长沙人民。如果以地铁站口为圆心，跟地铁有物理关联性、价值关联性、理念关联性的经济形态将出现，500米半径的核心圈、1000米半径的内环圈及1000米以外至2000米的外沿圈，既能强烈唤起长沙人的地铁情结，又能将城市梦想蕴含在地铁情结中，催醒出强劲的心理凝聚力和经济催引力。地铁在长沙作为一种新生物，它的非凡魅力将在不长的时间里，让长沙人明白“爱生活，爱地铁”的精神价值，感悟“地铁一响，黄金万两”的经济定律。 

　　（一）长沙地铁日后将主导城市交通，城市将加大地面和地下拓展，城市格局、功能、规模逐步演变

　　纵观国际大都市，蛛网密布般的地铁线路成为交通的一大主题，24小时运行的纽约地铁总长1142公里，490个地铁站散布全市，而巴黎市区各地铁站的距离都在几百米之内。地铁这种MRT（大运量快速轨道交通）的出现带来了土地的高强度开发及混合利用，使TOD（交通引导发展）模式更加明显，地铁带来的高通达性提高了沿线土地的价值，影响商业空间结构和土地利用形态，交通又重塑高密度城市的空间，地铁经济带也应运而生。长沙地铁沿线土地开发的强度和土地利用方向会随着地铁的开工建设而强化，这不但带来土地原有形态的变化，强调商住用地的开发利用方向，而且在强化五一商圈的核心性同时，在沿线带来多个城市副中心的形成。

　　（二）长沙地铁将完成长沙人关于都市的“光荣和梦想”

　　日后地铁中的画面：潮男达女，穿着套头衫带着PSP、口袋书在地铁里穿行暴走；西服男套裙女，优雅地夹着通勤包，勤勉充电工作；现代社会的购物宝贝，熟知每个地铁口的商场和小店，灵通哪里打折，精于货比三家，坐上地铁，他们的购物袋里装的是“物美价廉”的“牌子货”，玩的是最富挑战性的娱乐，买的是挂着地铁牌的房子。长沙人将不屑于打车的浪费、不忍于公交的蹉跎，又不敢于私家车的昂贵和繁琐。地铁干净舒适、高效快捷，提供给长沙人一个值得信赖的时空，地铁将不仅仅是他们生活工具，还有可能已经上升到生存工具。对于长沙整个城市来讲，与地铁相关的职场经济、地产经济、商业经济拔地而起。

　　（三）地铁成将为出行首要交通工具，“有车族”逐渐变为“地铁族”

　　汽车社会逼近极限的同时，越来越塞车的交通和越来越讲效率的社会博弈的结果就是布点广泛、准时高速的地铁成为公共交通的主流。即使对于“有车一族”，能源价格上涨、交通拥堵的影响加上接驳设施的逐渐完善，“宠车族”（只养车少开车、平时坐地铁）、“接驳族”（停车在城郊，坐地铁进城）渐趋庞大，同时，被地铁压缩的城市时空让“交通弱势群体”的出行需求也被激发出来，通勤方式的改变和通勤时间的减少带来更多的通勤出行。地铁串联起市民的生活、工作和休闲空间，胜任他们各种身份的自如转换。

　　（四）地铁将演变为城市商业概念，全面催熟城市商业，从“一站式消费”到“商圈式消费”、“商业带式消费”的过渡

　　地铁的“市区网络+郊区放射线”的普遍构造模式，将让市区的五一商圈、东塘商圈的距离以地铁时间刻量，两地实现地铁上的无缝串联；让星沙、河西等郊区消费流的消费需求得到保证。由点及面、由线而串，地铁输送的人流也将让商家赚得盆满钵满的资金流、眼球流和价值流。人的消费空间变大，消耗时间变小，商业形态也因为地铁经济的出现而更加繁复成熟。传统商家津津乐道“一站式消费”概念因为地铁的出现将被刷新，地铁站点凝聚而来的各类商场形成有性格有特色的商圈，带动起“商圈式消费”，无数商旅点又因为地铁的串联而形成商旅长廊或商旅网，货比N家，转瞬就到。此外，大量人口被吸纳到轨道交通的沿线，特别在交通枢纽的部位，更有助于形成城市的“新中心”，商业中心也由单中心向多中心转变。

　　（五）“地铁牌”将成为地铁周边地产的核心竞争力

　　当大家早已习惯房地产商口中的“地段盘”时，地铁的修建，为房地产商楼盘的营销添加了新的理念“地铁盘”。沿线地段也被点石成金，通达性的改变、可开发空间的拓展、消费流的集聚，更让市场偏向地铁地产。“地段盘”会因区位和基础设施的变化而发生变迁，“地铁盘”则因地铁本身的物理特性而无别损之忧，所以也就有“地铁有多远，我们就敢买多远”。地铁因为高度的通达性提升土地利用价值而带来了商住地产营销模式的改变，也带来了地铁盘的“金字招牌”，成为地铁周边地产的核心竞争力。每个地铁站像一个个聚能环，即便是在郊区，也带动起一片片迷你“卫星城”，网罗雨后春笋般的楼盘，笼络地铁族们营建小家的人心，毕竟咱家的距离用的不是公里里程，而是分钟里程。

　　（六）源于地铁的地铁文化将成为一种全新的城市文化形态和文化标签

　　交通工具不再是“文化沙漠”，地铁始为之变。伦敦地铁的乐队演出、纽约地铁的涂鸦、巴黎地铁周边的户外咖啡馆遍布、平壤地铁里则是思想教育的胜地，香港地下铁总是和爱情剧情相关的暧昧意味，地铁给了城市另一个公众文化空间，它包罗万象又自成一派。短暂的凝聚性让具备类似身份背景和心理背景的地铁乘客有了精神交流的可能，文化间的隔阂也更容易消弭，新的长沙文化形态也将有生存之地。

　　Part 3  论坛特区

　　杨先生（28岁 营销业务员）：

　　现有地铁设站方案中心城区设站偏少，建议压缩中心城区站距，增设车站。以袁家岭站（实际站址在立交桥东）为例，往西到芙蓉广场（实际站址在芙蓉广场西），站距均超过1400米，不利乘客搭乘。建议将袁家岭站分为两个站：迎宾路南口站和曙光路北（或长岛路南）口站。

　　王先生（35岁 金融行业从业者）：

　　国内目前只有香港地铁转乘是最方便的，从一条线换乘到另一条线，一般只需下车到另一面站台即可上车，因为香港地铁都是多层设计。而上海、广州、北京等地的地铁就很麻烦，从一条线转到另一条线往往要走很远的路，包括深圳地铁一、四号线换乘也是这样。虽然长沙地铁一开始只有两条线，但将来肯定要扩展，希望在设计的时候，就把问题考虑细，方便人们坐车转乘。

　　李女士（31岁  公司文员）：

　　大家看了地铁的规划图不难发现，以后的长沙将是南北通透，东西相连的一个城市，可以说只要你看准了房子后，比较远有地铁，近的有公交，大大扩大了我们选择房子的范围。我可以白天在河西上班晚上回城南睡觉，只要性价比高离地铁不远想买哪买哪！虽然这只是个想法，不过对于未来还是有信心的！地铁可以扩大城市半径还能缩小工作和生活的半径！真是好东西啊！

　　邓女士（24岁 楼盘销售员）：

　　2号线是长沙的头号地铁，起点就在武广新城，所以武广新城未来项目的价值不可估量。地铁是大都会的标签，标志着一个城市在人文、自然、交通、价值等方面的飞跃。地铁来了，对长沙意味着什么？首先是极大地刷新市民对长沙的认识：与香港、深圳等城市一样，长沙也正在成为地铁上的城市。如果说政策暖市和让利消化存量成为驱动楼市逐渐回暖的两驾马车，地铁——几条规划中的纵横城市的黄金经济线，无疑给长沙楼市注入了一剂强心针，将来房子更好卖了。

　　张先生（36岁  小企业主）：

　　地铁对长沙未来商圈的变化影响将更大。长沙仍是个单核城市，城市的商圈主体是以五一广场为中心，但地铁将改变这一切。人们马上就能发现，随着地铁的建成，地铁边的商业物业将成为这些区域当之无愧的热门物业，长沙将沿地铁建起数个商圈。因此，随着地铁而来的，除了“地铁楼盘”外，还将会掀起一股“地铁旺铺”之风。

　　汪女士（32岁 工程师）：

　　地铁作为公益型重大基础设施项目，事关广大市民的切身利益。为什么要建设地铁？主要是为了方便广大市民出行，解决交通拥堵问题，在此基础上兼顾城市的长远发展。因此，地铁线路、站点的设置和变更，必须充分听取民意、集中民智、顺乎民心。

　　涂先生（26岁  地产策划师）：

　　地铁对长沙未来商圈的变化影响将更大。长沙仍是个单核城市，城市的商圈主体是以五一广场为中心，但地铁将改变这一切。人们马上就能发现，随着地铁的建成，地铁边的商业物业将成为这些区域当之无愧的热门物业，长沙将沿地铁建起数个商圈。因此，随着地铁而来的，除了“地铁楼盘”外，还将会掀起一股“地铁旺铺”之风。未来的长沙一二号线不应该把车站修的太华丽，像有些地方修建地铁的玻璃温室，华丽不实用，站内温度升高肯定会增加空调的耗电。修建的入口应该简单朴实，节省预算。

　　胡女士（40岁 高科技公司副总）：

　　当初设计站点的时候，可能考虑了大家方便出行，把目的地精确化了，覆盖面扩大化了。但如果把地铁这种高速的交通工具的站点过度精确化，精确到了像公交车站般得密集，带来的反而是另一种麻烦。在北京，我粗略得计算了下，一号线上平均是3分钟一站，停靠30秒，北京地铁最高运行速度是73.3KM/H， 也就是说北京两站间隔3.5公里左右。市府到天一感觉也就1公里左右吧？你说北京因为城市大，所以站点长，但乘客的感觉应该是一样的，地铁的首要任务应该是速度、其次才是精确度。所以强烈要求长沙政府在站点设置上再斟酌下，以免地铁造完了却没法给老百姓带来最大的便捷。

　　朱先生（42  大学教授）：

　　从房产开发来看，1、2号地铁线的建设受益最多的首先是中低端住宅物业，如武广新城、芙蓉北路、新南城、河西等等的房产，这些区域房产价格较低，但对消费者而言，却一直受制于交通和生活不便。地铁时代的来临，改变了“地段、地段、还是地段”这一房产开发的“不二法则”。按常规来说，房产的价值与其离市中心的距离成正比，但当房产遇上地铁，这一点就显得不再那么突出了。整个地铁建设周期是比较漫长的，因此，地铁对长沙楼市的影响才刚刚开始。

　　王先生（65岁 退休工人）：

　　修建地铁的关键就是要善于利用群众的呼声、利用舆论来推动和促进大的建设项目。我认为，长沙市现在很有必要在全市范围内开展建设地铁的大讨论，动员新闻媒体、社会各界，结合长沙市特殊背景，针对地铁会对长沙会产生的影响、如何建设地铁，长沙人民和长沙政府应该展示什么胸怀，全方位、立体化、不间断地宣传长沙，通过盛大的讨论，既使全体市民关心长沙地铁，也使外界、使湖南省、全国人民知道长沙人民急切的盼望地铁早日建成。