[编者按] 近年来，随着城市化进程的加快，中国地铁交通事业发展迅速。地铁交通的迅猛发展，得到了社会各界的广泛关注，地铁交通已经超出快捷、安全的交通工具这一狭隘范畴。它不仅仅是城市现代化的标志，更重要的是地铁交通因为改变沿线土地价值而成为拉开城市布局，保证城市可持续发展的一项战略决策。因地铁所处的区位而异，地铁交通与房地产价值的影响各异。

　　Part 1  城市地铁与土地利用

　　城市土地利用与城市交通运输是形成城市空间结构的两种基本活动，二者相互影响，相互促动。城市土地利用活动刺激了人和货物交通需求的产生，并不断增加交通系统的负荷，从而导致城市交通功能和效率的下降。而地铁作为城市交通的一种形式不仅用以实现人和物的流动，同时会影响用地的可达性，从而改变和调整城市空间布局结构。

　　地铁的建设以及开通，对沿线土地价值的增值影响明显。地铁将会带活沿线土地的开发，不仅促进新城的开发，也强化了城市中心的功能。此外地铁的建设，将增强沿线土地的区位优势，使人口密度重新分布，促使沿线居住密度提高。总之，地铁的修建将促进沿线区域社会经济的繁荣与发展，提升整个城市的生活质量，为城市的持续发展提供良好的外部环境。

　　一、城市地铁可以提高沿线土地利用强度

　　城市中的交通形式同土地开发模式紧密相联。密集的城市结构促使公共交通的发展，而分散的住宅布局促使小汽车的普及。随着城市地铁的开通，以及日后线路增多所形成的地下交通网，带来巨大的运输能力，增强城市内聚力，将提高土地的可达性，使整个城市结构变得密集和紧凑，提高土地利用的强度。

　　城市地铁的修建，将促进沿线土地开发强度的提高。原先土地的零散、条块分割似的利用方式造成的土地粗放使用，由于地铁修建带来的廊道效应，将在地铁沿线形成带状的组团利用；地铁带来的大量客流所蕴藏的商机，将促使地铁沿线土地的高密度和高强度利用。这是因为地铁沿线土地将吸引大规模的投资，在单位土地面积上投入巨大的资金和人力，导致沿线土地利用的高容积率；而且因地铁修建带来土地升值，在市场规律作用下，单位面积土地的价值提高，在成本压力作用下，促进土地的集约利用，提高沿线土地的利用强度。地铁沿线商圈周围的土地更显“寸土寸金”，土地上的楼将越来越高，土地的利用也将更集约、开发用途将更为多元，高档写字楼、大型商场以及商住一体的建筑将更多，土地利用强度的提高来彰显土地的昂贵。

　　二、城市地铁可以改变沿线土地的区位价值

　　轨道沿线区域土地价值全面提升。整体来说，地铁的建设产生了“一线带活一片”的效应，使得沿线区域的地价升值。地铁线路走到哪里，房地产开发就会热起来，大量住宅小区聚集在地铁沿线，形成密集的带状中心，由于这个带状区域内可达性较高，所以土地的价值高于周边距离地铁较远的土地的价值；同时，因为城市地铁一般会穿越高密度的旧城区，它的建设能调整旧城区的土地利用结构，促进旧城更新，改善旧城区环境，使得这些区域的房地产价值上升。

　　轨道站点周围土地价值得到提升。就局部站点来说，在以车站为半径的圆周区域内，随着半径的增大，地铁对土地的增值效应减弱。地铁对房地产价值的影响范围一般只限于一定的区域内，国外研究表明，这个范围一般为距车站的合理步行区内，超过这个范围，地铁对土地价值的影响很小。

　　一般来说，在地铁沿线，随着到市中心距离的增加，房地产价值呈递减趋势；但在实际中，这种趋势会因为区位条件差异等因素发生异变。如上海轻轨明珠线中，虹日足球场站由于临近虹日足球场、鲁迅公园等大型公共设施，生活娱乐设施齐全，周边公交线路较多，所以相对距离市中心人民广场较近的宝山路站，由于地价不同，多层新房平均价格要高四五百元。

　　地铁对土地价值的影响会随着地铁方式的不同而不同，如地铁等地下方式对土地价值的影响基本上是正面的，而其它地面方式的地铁对邻近的土地价值则产生两种不同的影响。一方面，可达性的提高能提升邻近地铁车站的土地价值；另一方面，地面方式的地铁常常产生噪声污染、空气污染和视觉污染，这些不良因素将降低邻近地面方式地铁的土地价值。

　　当然，还存在一些其它因素影响土地价值对可达性和噪音两方面的敏感程度，比如居民收入的高低，一般对低收入区域来说，地铁可达性的提高远远弥补了噪音所产生的不利影响；而土地的价值越高，对噪音等的不利因素的敏感程度也会越高，甚至会超过对可达性提高的敏感性。尽管如此，正面影响还是主导因素，远远超出噪音等负面影响，所以总体来说，地面方式的地铁对邻近土地的影响是提升作用。

　　三、城市地铁可以强化沿线土地的利用方向

　　地铁的建设，将为百姓提供快速出入市中心的交通手段，从而能使居住区、商业区、工业区在地域上分开，使居住地疏散出市中心。这样，住宅和商业等设施更容易向地铁沿线影响区域范围内高度集聚，从而导致地铁沿线住宅和商业等设施的用地需求量增加。因此，地铁沿线区域土地的使用类型，也将按照市场规律发生改变，更多的倾向于商业用地和居住用地。这不仅可以强化市中心的金融、贸易、服务业等功能，而且也将为城市新城的形成提供强有力的交通支持。

　　规划中的地铁，一般来讲，将经过城市商业中心区及未来的重点发展区，因此将导致沿线土地的利用主要转向商业和住宅类型。土地利用类型的倾向性，带来周围基础设施的完善，反过来又强化土地利用的方向。这将使地铁沿线土地利用类型的倾向性更为明显。

　　不同类型房地产要求不同的地段位置，其选址具有不同要求。商业用地的区位选择遵循利润最大化原则，需要重点考虑人流量、商业聚集效应的影响，因此商业用地一般在处于市中心区域的地铁站点区域，或在城市外围区车站的步行合理区内，因为这些区域人流量大、经济聚集程度高，商业企业因此才能获得超过最低门槛的高收益从而得以生存。站点区域的办公楼则容易出租，从而有效地降低空置率。所以，从理论上讲，地铁步行合理区对商办房地产价值的影响大于对住宅价值的影响。

　　但对多数工业企业来说，相对劳动力、资本和其他投入成本，运输成本是微小的(除粮食、木料、金属废料等产品，它们的价值含量低，但运输成本相对较高)，并且工业企业一般依靠铁路、公路来进行原材料和产品的运输，因为这样的运输方式，特别是公路运输方式能实现方便的门到门的运输。所以，相对住宅、商业用途房地产，地铁对工业房地产价值的影响较小。

　　从产业布局角度看，国外研究表明，地铁对城市居住用地或商业用地开发的吸引最明显，而对公建用地开发的作用不明显。因为工业，特别是重工业会降低临近的住宅、商办用途房地产的价值，所以在住宅和商办楼聚集的区域，地铁对工业用地的排斥最明显；并且从长远来看，地铁附近的工业用地往往是房地产再开发的重点区域。

　　Part 2城市地铁与房产价值

　　一、城市地铁对房产区位的影响

　　地铁对房地产价值的影响程度除了受地域空间、时间等因素的影响，还受土地开发程度、区位条件、交通条件等的影响。一般是在土地未开发的地方，地铁的影响力最大。所以，区域现有可达性水平和区位成熟度越低，地铁建设对房地产价值的影响也就越大。

　　城市中心区域的地铁对房地产价格的影响也不明显，这主要是由于市中心区区位条件优越，交通设施完善，同时提升价格的影响要素很多。以上海市徐家汇为例，影响这一地区房地产价格的主要因素包括：与地铁站(上海地铁1号线徐家汇站)的距离、与大型公建(上海八万人体育馆)的距离、与大型商业娱乐设施(东方商厦、港汇广场、汇金白货、美罗城交站点的距离(轻轨宜山路站)以及自身房地产特性等。因此，一般来说，在中心区轨道站点周围的房地产价格对地铁相对不敏感。位于中心区地铁站点地区的开发改造力度大。中心区区位优越，土地级差大，地价水平高。为了充分显化土地价值，借轨道开发之契机，往往中心区站点地区的再开发活动多，开发改造力度大，开发强度高，并且多以商业、公共服务设施类型开发居多。

　　此外，地铁的建设可能将引发资本、人口向郊区转移。土地的可达性的提高，地铁本身的磁力效应，为城市区域内的周边房地产的发展提供了良好的交通区位、带来充足的人流、促使周边基础设施的完善，形成强烈的外部效应。以长沙为例，长株潭城际轨道交通以及长沙城市轨道交通规划的实施，在“拉近”三市城际空间的同时，还将打破城市交通格局和改变市民的出行习惯，将具有巨大的聚合效应和辐射效能，引发沿线经济成分的“裂变”和“井喷”，将给长沙乃至长株潭城市群的发展带来前所未有的机遇。

　　二、城市地铁对房产价格的影响

　　地铁对房地产价格的影响主要表现为各站点一定范围内楼房价格上涨，这种上涨的幅度与楼房距站点的距离十分密切，其中以步行十分钟之内就能到达轨道交通站点的楼盘价格上涨幅度最大。图2对2005年上海地铁1号线漕宝路站周边实际房价与车站距离关系的调查统计结果。从该图可以看出，在0～1.6km的范围内，房价随车站距离的增加而急速下降；在1.6～2.5km的范围内，下降速度变缓；而当该距离达到2.5km以上时，房价差别开始变得不太明显。由此可以认为，地铁1号线对漕宝路站周边房价的实际影响范围在0～2.2km，其中最明显的影响范围在0～1.6km左右。

　　因此，就具体的轨道交通站点而言，其对房地产价格的影响范围是以车站为中心，半径为0～2.2km左右的圆周区域。在这个圆周区域内，楼盘价格随着距轨道交通站点距离的增加而呈快速下降之势。

　　由此可以得出结论：可达性水平越高、区位优势越强的区域，其轨道交通站点对房地产价格的影响力越小；而相对可达性较低、远离市中心的区域，轨道交通站点对房地产价格的影响就越大。

　　三、城市地铁对房屋户型的影响

　　通常情况下，地铁的价值拉动力是从内向外，呈从低到高的趋势。越是处于市区外围的楼盘，受到的拉动力越大。需要注意的是，对于不同位置、品质和类型楼盘的拉动，会有很大的差别。

　　显然，地铁对小户型、中档居住区、商业和经济适用房的拉动力很大。地铁不仅仅意味着方便、快捷，最大的卖点是改变了人们的生活方式。所以居住在城市近郊和远城区居民现在面临的到中心城区的出行困难，地铁网络正好解决这个问题。因此，城市地铁首先惠及的对象将是近郊和远城区大规模中档居住区，这是因为地铁这一交通方式的准时性，轨道沿线区域非常适合上班一族居住，上班族更多的是青睐经济性的小户型，所以中小户型住宅将有很大的市场发展空间。

　　四、城市地铁对城市商圈的影响

　　地铁站口经济的巨大效益，使地铁站口成为了各种商业元素的抢滩热点，成为地产市场炙手可热的新宠。地铁的修建将带来组团式商业流通集聚点的形成。城市多个副中心格局，将在地铁的强大外部效应下有望成型。

　　数据显示，地铁辐射的范围往往在500-1000米之间。所以长沙地铁一旦开通，将带动大量周边客流的进出，市中心的商业网点不再以本区域居民为主，在中转站点或大型地铁出入口，二、三级商业网点也将因地铁而形成新的商圈。

　　至于地铁对商铺市场的影响，通常，新建地铁站，尤其是地铁中转站，使得人流量急剧上升，将带动市场对商铺空间的需求，并由此推高商铺租金和售价。在世界上的其他众多大城市中，商铺空间往往和地铁站直接相通，从而充分刺激和迎合上班族的消费需求。

　　在靠近地铁线路的地区，随着居民人口的增长，消费者的需求也将同步增长。所以在地铁沿线，那些提供时装、日用品、娱乐和餐饮的开发项目在空间上直接与地铁沿线各站相通，利用各站带来的大量人流，满足乘客的消费需求，带来商铺的兴旺。而且可以考虑在商铺以及地铁站口附近修建停车场，方便人流的聚散，停车场等设施的完善，也将提高地铁站口附近的商铺同业竞争力。

　　在写字楼方面，地铁的修建，带来城市土地区位条件的改变，商圈的组团发展以及多个副中心的形成，将使写字楼的开发逐步转向地铁沿线的商业中心，而这些商业中心原来是非城市中心，所以写字楼的开发将转向城市周边地区。

　　Part 3 我国部分城市地铁对房地产影响的实例

　　香港

　　香港地铁建设大大改善了沿线的交通状况，使沿线各车站周围土地增值。物业开发具有对铁路项目进行融资的作用，在车站上部和邻近的地方大力进行物业开发，不但能在铁路运营年限中增加及维持铁路客流量，而且在车站开发范围内建设公交车辆换乘站能更方便地换乘其他交通工具，使交通网的功能发挥得更好。从城市规划的角度考虑，由于铁路系统给广大市民提供了极大的交通方便，故更应利用此优势在车站500m范围内加大物业开发力度。铁路公司有充分理由分享因铁路增加物业开发而带来的部分经济效益。

　　地铁公司自开始建设地铁以来，就充分利用这个途径赚取利润，从而解决了地铁工程建设的部分资金来源。其基本模式是，在需要建设地铁工程的沿线，选定具有物业发展潜力的地。作为未来地铁车站用地，进而向政府申请取得开发车站上盖空间的权利，然后寻求合作伙伴—房地产发展商，利用发展商的资金缴付土地费、建造大型的住宅、写字楼和商场。出售物业所得的利润则由地铁公司与发展商分享。同时，香港地铁会通过公开招标寻求符合资格的发展商，并与中标的发展商签订发展合约，由发展商对整个开发项目进行全资建设，包括补地价。在项目竣工时，以协议中商定的比例与香港地铁分配物业发展的利润。根据这样的发展协议安排，香港地铁不会在开发项目中承担任何风险或经济损失。同时，政府也在补地价的过程中取得收入。因此，政府、发展商和地铁公司要在地价及物业发展中取得平衡，方可有三赢的局面。

　　地铁公司就上盖物业与地产商合作，建造费用和风险由地产商承担，而地铁一般可分享五成利润。此外，地铁公司其他收益来源包括商场租金、广告和物业管理等。地铁公司为方便乘客提供多元化服务，如在地铁各车站设置海报广告、电子媒体、电讯服务和车站商铺租赁、商店、报摊及银行等服务点。发展这些业务，主要是要掌握地铁的市场优势，为乘客提供额外服务，既方便了乘客，又增加了公司收益。另外，为充分利用地铁车站内包括列车车厢内的视野空间，地铁公司推行有偿广告业务，从中获得收益。

　　以上经营特点，确保了香港地铁收入具有持续稳定的增长趋势。2005年香港地铁公司的经营总收入为91.53亿港元，比1986年增加了6倍多，其中车费收入62.82亿港元，占总收入的69％；非车费收入包括广告、电讯、车站内商务业务、

　　物业租赁及管理收入以及顾问服务的收入28.71亿港元，占总收入的31％。在建于1975～1986年的3条铁路线上，香港地铁公司开发了18处房地产，其中包括10处不动产的28000套公寓、3个购物中心的150500m2零售店及128500m2写字楼。3个购物中心分别建于3个地铁货仓之上，是地铁公司长期投资项目。这些房地产都是地铁公司管理，因此，地铁公司成为目前香港最大的不动产管理机构之一，2005年未计折旧前经营利润112.46亿港元，其中物业发展所得利润为61.45亿港元，占55％。地铁公司历年出售物业所得利润全部用于地铁建设，成为香港地铁发展重要的资金来源之一。

　　香港地铁开通后，上盖物业平均升值近50％，投资回报率达到l5％。它的成功与香港地铁建设和城市规划的紧密联系，和房地产市场紧密协作是直接相关的。香港的地铁公司在世界各国的地铁大多赔钱的大背景下，能够赚钱的一个重要原因之一就是充分利用地铁沿线地产增值的优势。地铁使沿线各站形成许多新的繁华地区，沿线的地产也不断增值。香港每天大概是超过230万人次的流量。将整个在沿线的店铺还有地铁站的商业物业全部带动起来。地铁公司充分利用这一优势，把发展地铁与发展房地产业结合起来，这给地铁公司带来了丰厚的利润，解决了工程建设部分资金来源。另外，地铁公司历年出售物业所获得的利润，全部用于地铁建设，成为香港地铁发展重要资金来源之一。

　　北京

　　北京地铁4号线将于2009年9月开通运行，地铁7号和14号线也将于今年年内开建，随着北京市未来轨道交通规划方案的出台和建设力度的逐渐增大，绿色环保、方便快捷的轨道交通给人们的居住和生活带来了很大的便利，轨道交通吸引着人们的居住和购房区域的选择，也带动着沿线周围房地产市场的发展。

　　1. 已开通的地铁5号线和10号线对沿线房产市场影响

　　地铁5号线于2003年开始修建，2007年10月正式开通，以5号线沿线的立水桥和马家堡两区域为例，2003年12月-2008年9月两区域中高档二手商品房价格走势如下图所示：

　　从图中我们可以看出，两个区域的房价在近五、六年中均出现了不同程度的上涨，尤其是最近的三年。虽然其中不乏房产市场近年房价整体上涨的影响，但是，地铁给周边房产市场的带动作用还是很明显的。5号线贯通了京城南北，把南北两端与中心城区连接了起来，有效的分散了中心商务区工作人群，从而带动了南北两端地铁周边房价和租金的上涨。

　　北京地铁10号线（一期）于2003年12月27日开建，2008年7月19日通车。以10号线上万柳和太阳宫两个区域为例，2003年12月-2008年9月两区域中高档二手商品房价格走势如下图所示：

　　地铁10号线北部段设置在北四环和北三环之间，东部段依附整个东三环。它贯穿了京城最优越的地理位置，自投入建设以来，地铁10号线就成为了周边二手市场的新卖点。大量业主也纷纷的提高自己的房价，据北京中原三级市场研究部调查显示，在去年市场情况一片良好的情况下，因地铁10号线因素带来的房价上涨现象占到15%左右。房价的上涨现象不仅没有影响到购房者的热情，反而使购房者更加关注10号线周边区域的市场前景，二手市场销售情况良好，租赁市场也受到带动作用。

　　今年7月地铁10号线的开通极大的提高了三元桥区域的交通优势，使得该区域的租赁市场成交相比以前活跃许多。主要原因是该区域原来轨道交通缺乏，对租客的吸引力弱，而10号线连接了北京市最大的四个商圈，而东二环商务带、使馆区聚集了众多的世界500强企业和大量的外籍人士，这些人群也偏向于选择地铁周边的中高档商品房居住，从而带动了该区域租赁市场的火爆。

　　2.  将于明年开通的北京地铁4号线和今年开建的7号线沿线目前房价情况

　　北京地铁4号线将于明年9月开通，它南起丰台区的公益西桥站，终点至海淀区的安河桥北站，期间共设24座车站，跨越丰台、宣武、西城、海淀四个行政区。整个线路商圈分布密集，从西北名校学区、中关村科技产业园到西直门交通枢纽、西单商业街、到菜市口核心区域，将成功打造出北京市一条涵盖教育资源、产业资源、连接交通枢纽及著名商圈的南北 “主干线”。作为继地铁5号线后，另一条贯通南北城区重要商圈的轨道交通，地铁4号线极大的促进了沿线区域房产市场的发展。

　　地铁7号线的开建将把南城与东五环几大热门区域连通，交通优势的提升，将在对沿线区域的二手房市场的发展起到一定的促进作用，其沿线途经区域的房屋租售市场也将借助于地铁7号线得以进一步提升，尤其是一些原来轨道交通缺乏的区域，如东五环区域等，房产市场潜力将会得到较大的提升。

　　上海

　　上海地铁1号线1995年5月通车前后，给房地产价格带来明显的变化。1991年长桥地区房价比梅陇地区高1100～1200元/m2梅陇通地铁后，因长桥远离地铁，1994年长桥地区商品房基价不足3000元/m2，而梅陇地铁口的房价已高于 3 000元/m2。据统计，1993年—1994年，梅陇、田林和康健地铁口附近地区的房价涨幅在150%以上，远远超过上海市区的平均涨幅。地铁1号线的莘庄站2km圈内平均房价1991年为600元/m2，2001为3400元/m2，增长了470%； 2 km圈外平均房价1991年为929元/m2，2001年为1800元/m2，增长了100%。可见莘庄地铁车站圈内的房地产的增值比其他多增长了370%，如果按照30%的比例进行开发利益返还，则轨道企业可以得到0.87亿元的收益 。

　　广州

　　广州市的地铁物业比其他物业的价值高20%～30%，有的地方房地产涨幅也在100%～150%。如芳村区地铁沿线的商品房随花地大道与珠江隧道的建成，特别是广州地铁一号线的通车运行、鹤洞大桥的通车等交通条件的巨大改善后，土地升值很快，升值约1000元/m2。由于地铁的建成，坐落与地铁车站周边的物业，尤其是商服业对地铁的敏感程度非常高，其租金的增长为40%-500%。