Part1 策略调整

　　一、保障性住房异军突起——政府

　　（一）“保民生”政策取向突现

　　如果说2007年8月国务院发布的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》标志着我国走进了“民生地产”时代，那么，一个保障原则框架被搭建之后的2008，注定会为住房保障体系的具体实施和完善的开启拉开恢宏的一幕。与2008年被购房者冷落的商品房市场形成鲜明对比的，就是备受百姓关注的各个安居工程，综合来看，住房保障有以下几个新的特点：

　　1、首次明确保障性住房建设的工作时间和目标，提出“争取用３年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造”。这一时间和目标，既是政府对人民的郑重承诺，也给了人民监督政府的依据。各级政府应该根据这个时间表和工作目标，因地制宜安排保障性住房的建设进度。 

　　2、住房保障范围扩大，不仅城市低收入住房困难群体被纳入住房保障体系，还有林区、垦区、煤矿等棚户区居民也同样享受住房保障政策的阳光。而在以往，这些“不城不乡”的居民住房问题往往成为政策中的盲点。此次一并纳入住房保障范围，显示出决策者深入调研，体恤民情，努力做到在“住有所居”的奋斗之路上，照顾困难群体一个也不能少。 

　　3、把住房公积金用于个人购房贷款尝试扩展到建设贷款，加大保障性资金支持力度。住房公积金沉淀问题是个老话题，特别是在我国东部地区，数额可观。如何激活这笔巨大的沉淀资金，一直是社会各界关注的热点。而在此次出台的新政策中，明确提出“选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设”，让这笔闲置的资金在解决群众住房问题中发挥积极作用。 

　　透过以上几个方面，人们不难发现，在当前严峻的经济形势下，楼市新政策加大了对保障性住房的建设力度，在激活商品房市场的同时，又防止投机性需求反弹，着实体现了政府“保增长”与“保民生”紧密结合的政策取向。

　　（二）长沙市住房保障与棚户改造

　　房产市场因其内在的调整节奏和周期，2008年出现了市场交易量萎缩，价格增幅放缓，资金链条偏紧的现象，在一段时间内对我们安居工程建设形成了严峻挑战。而在国家、省、市相继出台扩大内需、促进经济增长，加快解决民生问题的重大措施中，都把建设保障性安居工程放在了首位。

　　2008年，安居工程建设在市委、市政府的正确领导下，紧紧围绕“人人都有住房保障，家家享有一套住房”的目标，对住房保障制度进行了重大改革，加快解决城市低收入家庭住房困难问题，努力构建和谐社会，不断开拓创新，扎实工作，谱写了住房保障事业新篇章。截至目前，全市申请经济适用住房货币化补贴家庭12400户，已批准发放补贴凭证12290户，其中1258户已经利用补贴资金购买了满意的住房。我们希望通过实施安居工程，全面解决城市低收入家庭的住房困难问题，到2012年实现人均住房面积提高到15m2，努力做到户户拥有一套适宜居住的房屋，率先达到人均住房建筑面积35m2的小康居住水平。

　　在去年国务院出台的“进一步扩大内需、促进经济增长”的十项措施中，把加快棚户区改造工作摆到了前所未有的高度。我市积极响应中央的号召，多次召开专题会议进行了研究，决定把棚户区改造作为全市今年的首要工作来抓，通过三年时间的努力，彻底改造全市的棚户区。目前，我市二环线内还有棚屋面积730万m2，共50670户。城市核心区域内棚屋332万m2，占全市棚屋总量的45%。棚户区大都建于80年代以前，绝大部分都是危旧房屋，其中砖木结构、简易结构占了30%左右。棚屋的基础设施落后，供排水设施陈旧，供水难问题十分突出，每遇仲夏和隆冬便闹水荒。70%棚户区没有消防通道，加之道路堵头卡口多，普遍存在消防安全隐患。棚户区建筑密度很高，最高地段达60—70%，人均绿化用地仅0.38m2，人均居住用地不足7m2。所有棚户均在3层以下，最高不超过8米，棚户区空间狭窄，阴暗潮湿，不通风，32%的棚户没有晒台和独立的厕所，有的甚至一年四季难见阳光。因此，棚户区改造已经势在必行。

　　我们将把推进全市棚户区改造作为市委、市政府今后几年的重点工程和实事工程，从今年起分三年全部改造完成。其中2009年改造200万m2，2010年改造200m2，2011年改造330万m2。通过棚户区改造工程，一方面可以明显改善棚户区居民的居住条件和生活环境，改善城市容貌和提升城市品位；另一方面可以对整个房地产市场激发可观的潜在需求。因为一户棚户区居民住的就是30、40个m2，你现在要给他解决，给他住，他自己买房子的话，大概就要个60m2左右，也就是说在一平方米棚屋的拆迁，大概可以产生1.5个平方米需求，这样的话730万m2的棚户区就可产生1000多万m2的需求。那么这个需求加到我们整个这个正常的社会需求里边，在三四年内房地产市场基本上能够保持供求基本平衡发展。

　　在棚户区改造的过程中，我们的基本思路是：一是统一规划、分步实施。根据我市经济社会发展总体规划，统筹考虑城市规划、土地利用规划、经济发展规划，把棚户区改造与产业结构调整、基础设施建设、社会事业发展和生态环境保护相结合。二是政府主导、多元融资。棚户区改造涉及面广、政策性强，各级政府是棚户区改造的组织领导者，在政策与资金上将给予大力支持。棚户区改造工作由市政府统一领导，各区政府是各辖区内的组织实施主体，负责搭建融资平台，各区已经组建了一个棚户区改造投资公司，市区两级政府分别注入一定的资金，专门负责辖区内棚户区项目改造的融资和运营，吸引各种社会资金投入到棚户区改造中来。三是市区联动、以区为主。科学制定市政府对区政府、对拆迁主体、对招商引资三个层面的政策，充分调动各方参与的积极性。其中，市政府对区政府层面的政策包含土地、规划、财税、服务、配套等政策；市政府对拆迁主体的政策包含奖励、救助等政策；市政府对招商引资的政策包含将成本计入基准地价、固定回报和增值收益等方面。在区政府具体组织开展改造的同时，要坚持市场运作，充分发挥市场机制的作用。四是依法改造、确保稳定。严格执行有关土地和资金使用管理、城市建设管理、房屋拆迁、工程建设等有关法律法规的规定；妥善解决好群众的实际困难，同时要依法保障投资商的合法利益，将那些获得补贴后仍然买不起住房的困难家庭，可以纳入经济适用住房和廉租房保障范畴，确保不捺下不遗忘一个棚户区居民，妥善处理好棚户区改造过程中的各种关系，维护社会稳定和团结。五是以人为本、民生为重。棚户区改造要把人本思想摆在第一位，民生为重，安置先行，通过多种措施充分调动棚户区居民参与改造的热情和积极性；棚户区改造要把改善棚户区居民居住条件，全面建立健全住房保障制度作为重点。

　　二、从持有到出售——外资企业

　　（一）转租为售

　　外资企业在国内写字楼市场一直是大举扩张，高档写字楼当中经常可以看见外资的身影。前几年在房价上升时期，外资企业对于手中的物业一直是稀售，主要以出租来换取长期受益。自08年以来，由于房地产市场出现调整，不少外资企业纷纷开始转租为售来保持充裕的现金流以应对不断恶化的形势，同时，由于楼市的调整导致租金不断下跌，出租回报率降低也是大量的优质资产开始在市场当中出现的重要原因。

　　（二）资产并购

　　随着市场的调整，前几年大规模的外资并购风目前已呈现下降趋势，保持现金继续观望成为目前外资采取的主要手段。但是随着监管限制的放宽，以及买卖双方对价格预期的调整，可以预见2009年外资收购活动将会重新兴起。2007和2008年间投资机构的筹资尚有结余，投资者一直持观望态度，以期价格进一步下跌。2009年，随着信贷限制的放松，人民币贷款有望变得相对容易，加之上海物业价格的持续调整，不少投资者认为今年上半年或将出现抄底入市的好时机。

　　另外，直接收购具有一定规模的抵偿公司也是外资进入市场的便利方式，随着金融危机及地产调控愈演愈烈，不少地产公司陷入困境手中项目也无力为继，此时，外资对本土地产企业的并购将大大提升。此时的并购不但可以收购到优质资产，也可以得到大量因资金出现问题而停滞的项目。因此09年资产并购将是外资地产公司应对危机的重要策略。

　　三、从扩张到收缩——本土企业

　　（一）开发商退地之隐

　　土地是房地产行业的“命门”，房地产市场中的房价、地价联动效应，会随着土地市场的降温明显地显现出来。地价的调整，会直接体现在房价的调整上，近期国内房地产一、二手市场出现价格下探的现象实属必然。不过，“圈地热”降温效应从土地市场传导到楼市，需要一定的时间。

　　房价的调整及银行信贷的紧缩，使得房地产企业的现金流变得十分紧张，此时拍卖手中持有的土地以维持公司运作渡过“寒冬期”成为了不少开发企业采取的措施。

　　开发商如果继续囤积土地，不仅面临着房价继续下跌带来财富缩水的风险，还面临着两年后土地将被无偿收回的政策和法律风险。一些实力有限的开发商率先加入“退地”大军，地价也随之下跌。地价的下跌反过来又影响了人们对未来房价的预期，使购房者的观望效应更加浓厚，房价因缺少购买力支撑而步入下跌轨道。

　　大型开发商的企业构成相对于中小开发商要复杂很多，而且一些大型房地产商业务构成不仅仅只有房地产开发这一块，所以这类企业对于市场预期十分敏感，由于去年的房地产热潮导致部分财力雄厚的大型房企拿了不少地，他们对于今年的楼市预期原本是抱有相当大期望的，但是如今中国楼市受到整体经济环境影响成交量大幅萎缩了，大量囤地的开发商会因为公司的各项业务牵扯到资金紧缺，而一家成熟的大型企业绝不允许其做过大风险投资尝试，残酷的市场不得不让他们放弃部分未来可能获得的回报而在短期内获得自保，所以只好卖地。

　　另外一方面，中小房企则在这样的市场竞争中获得一些原本不属于自己的机会，一些大型房企低价抛地正好可以满足他们的需求。此类企业业务构成比较单一，相对资金循环压力较小，同时他们能够积极灵活的修改自己的经营策略以顺应市场的发展。在目前不景气的市场环境下，有些中小开发商不紧不慢的销售着自己的房屋，因为他们手中没有存地，无需在较短时间内实现资金回笼，对销售进度没有过高要求，企业生存压力相对较小；甚至一些房企暂时将自己“冻”起来，干脆封盘不卖等待市场回暖再寻良机，这些丰富的市场操作手法某种程度上来说很好地保护了自己。

　　退地是楼市泡沫长期累积的必然结果，同时，也是开发商通过囤积土地搞投机牟取暴利这一惯用手段的终结。早在“退地”现象之前，全国各地不断出现的大量土地流派现象，就已经表现出业内对常年累积的巨大泡沫的恐惧感，“退地”则更进一步表现了业内对未来楼市泡沫破裂的担忧，一旦形成羊群效应，“退地潮”就可能出现，进而传递到房价中。其实，退地现象是房地产市场近期强烈释放的楼市调整信号。楼市调整释放出诸多信号，但其走势却仍陷于“迷局”。高价拍地，加上楼市行情持续低迷，让开发商的资金链越绷越紧，因此“退地”有开发商资金不济的因素，但绝对不能只是简单地归因于资金不济的因素。从深层次来说，“退地”也是开发商与政策博弈的表现。

　　告别了以往的“抢地时代”，今天的地产企业在拿地时更审慎。地是必须拿的，但要拿什么样的地，所拿地块上需要有怎样的配套设施，维持怎样的土地储备量，在如今的地产形势下，都需要重新评估。今后，地产开发企业不仅在拿地上要更谨慎，在地块的开发上也要更用心，交出真正能适应市场的好产品。

　　（二）股权转让

　　产权市场中企业并购重组的活跃，一方面是由于大量的央企，根据国务院国资委的部署加快了整合重组的步伐；其次是由于国家宏观调控、银根收紧，企业融资困难、资金链绷紧，一些扩张过快的企业难以为继，关闭清算，有些企业被迫出售股权，从而导致以并购重组、企业法人财产清算为特征的产权交易活动大量出现。 

　　另外，由于股市的持续低迷投资者信心不足，许多企业转而选择了利用产权市场来融资。制造业受到金融危机出口的影响比较大，而房地产业因为市场还处在观望状态不少企业陷入资金短缺的困境，不得不出让股权或者增资扩股以求生存和为未来拓展业务做准备，这也是房地产行业在产权交易市场表现活跃的主要原因所在。

　　Part 2  长沙机遇

　　一、长株潭城市群的建设

　　2007年12月，国家发改委正式批准长沙、株洲、湘潭（简称长株潭）城市群为全国资源节约型和环境友好型社会(即“两型社会”)建设综合配套改革试验区。“长株潭”作为一个符号，在日益隆起的中部经济版图上担当重任。

　　长株潭一体化将给长沙房地产市场带来深刻的变化，重点将体现在以下几个方面：

　　首先，在长沙形成了现代新南城板块。

　　湖南省省政府大院南迁，湖南省工商局、地税局等省直机关纷纷进驻，全省政务中心向长沙新南城转移。同时，文化公园、石冲公园及湖南省科技馆、群艺馆、地质博物馆、青少年活动中心等一批省级文化单位相继建成或正开工建设，即将形成新的文化中心、商务办公中心。

　　目前，连接长沙、株洲、湘潭三城市的城际轨道交通以及城市地铁、武广高铁、高速公路以及长沙芙蓉南路、湘江风光带、万家丽大道、新韶山路等长沙市城市主干道等现代交通设施正在抓紧建设，如9月开工的芙蓉南路将直连湘潭。随着横贯东西、纵通南北的交通网络布局的逐步完成及其他各种配套的不断完善，随着社会经济的迅速发展，随着新型城市空间的纵深拓展，在人们生活、商务办公方式结构化分化的潮流下，以湖南省政府新址为圆心，以新芙蓉南路为纵轴、湘府路为横轴，四面辐射形成的长沙新南城区域，以及建设长株潭城市群“两型社会”而推动在三个城市之间的空间地带形成包括长沙新南城区域的“第四城区”区域。这个明日之星区域，其在房地产领域的价值已经开始凸现，包括长沙新南城板块在内，正逐渐形成具有良好开发价值和成长潜力的第四城区城板块，正逐渐形成一个生态环境优越、人文高尚、生活便利的集现代产业总部经济区、现代产业区、现代商务办公区和高尚居住区为一体的房地产潜力区域。在房地产市场已经开始异变的今天，在房地产结构分化的今天，在这个房地产潜力区域创新开发高品质的资源性房地产产品，其价值增值的潜力值得期待。

　　无须置疑，在未来数年，将有数十万人来到长沙新南城、长株潭第四城区居住，众多企业将落户长沙新南城、长株潭第四城区，并实现产业、商务办公环境、人居环境、商务运行模式的升级。同样，这里将诞生无数经济奇迹，诞生众多商务传奇。这是因为，长株潭城市群这个正在发展变化中的“新特区”，一如当年刚设立之初的深圳特区、浦东新区一样，除鼓励并支持资金实力、产业基础等方面的竞争外，还将给更多人各种机会性发展的机会。也就是说，在长株潭城市群，许多人都将可能获得发展的机会，而机会往往垂青那些有准备的人，这是众所周知的。

　　事实上，加速开发这个颇具潜力的房地产板块，又将成为加速长株潭“两型社会”建设、加速城市群发展的产业能量，成为催化长株潭第四城区有效城市化的催化剂。

　　其次，目前长株潭城市群尤其长沙房地产市场正在发生的调整，属于正常的调整，并没有太大的市场崩溃危机，从目前来看仍然是健康的。

　　再则，由于中国经济整体受美国金融危机的影响不大，而更因为湖南经济的实际情况和湖南经济模式的本身特点等原因，由美国次贷危机引发的金融危机对湖南经济的影响将不大，因此对新特区长株潭城市群的房地产市场的影响也将不大。

　　长株潭一体化的建设一方面将拉动基础建设的投资，使得城市建设高速发展。同时，城市圈的扩张也使得开发企业有了更多的选择空间，经济的拉动也必将带动房地产业的不断发展，

　　二、大河西先导区的规划建设

　　2008年，在充分的前期调研之后，市委市政府提出了建设“大河西先导区”的概念，打造先导区、建设大河西，既是探索改革路径、创新发展模式的具体表现，也是优化空间布局、提升整体实力的战略选择，创建大河西先导区将给房地产业带来新的契机

　　1、先导区提出了大河西的概念，将城市化程度范围扩大，使得房地产企业来说在土地选择上有了更多的空间。

　　2、大河西先导区将大大改善河西的交通系统，启动一系列的重点工程。道路的畅通将使得先导区的辐射面扩大，对于居住者来说，便利的交通条件将进一步刺激购房需求，使得房地产市场不在聚焦于原有范围，楼盘定位能更加清晰。

　　3、先导区提出了“再造长沙城”的概念，将大力提高对基础设施的投入，完善配套设施，这对成熟社区的出现也是一个必不可少的条件。

　　4、大河西先导区将使得大批的外来人口入户长沙，也将培育许多潜在的刚性需求，成为未来房地产市场消费的主力军。

　　三、长沙轨道交通规划

　　城市的交通一直是城市发展的基础，对房地产影响也十分巨大，便利的交通网络不仅仅免除了业主购房的后顾之忧，同时也大大节约了购房者的生活成本。从长沙未来的交通规划之中，我们也可以看出未来星城地产的巨大升值空间。

　　2009年以来，在长沙交通规划之中最大的亮点就属地铁了。其实，从2000年以来，长沙市委、市政府就以超前的理念，谋划着城市快速轨道交通建设，并深入开展了大量前期工作，先后完成了城市总体规划修编、公共交通规划编制、轨道交通线网规划编制、城市轨道交通建设规划编制、经济社会发展研究报告、土地控制专项规划、工程建设场地地质灾害危险性评估报告、线网地震专题分析报告、资金筹措方案等工作。2009年2月10日，长沙市政府新年首场新闻发布会传出喜讯，国家发改委日前批复了长沙市城市快速轨道交通近期建设规划。根据规划，2008-2015年，首先建成轨道交通1号线一期工程和2号线一期工程，并争取在年内动工建设2号线一期工程。如果说政策暖市和让利消化存量成为驱动楼市逐渐回暖的两驾马车，地铁规划中的纵横城市的黄金经济线，无疑给长沙楼市注入了一剂强心针。

　　地铁将给长沙带来十大变化：城市现代化进程加速；长沙的吸纳、辐射能力增强；城市综合功能提升；经济发展迅速提高；城市形象更亮丽；市民出行观念更新；市民荣誉感增强；在中部崛起的城市力量加大；城市价值进一步提升；国际化都市的地位更加稳固。

　　世界上能赢利的地铁都是与发展房地产业结合起来。地铁所经之地，口岸也随之形成，沿线的土地价格大幅上涨；其次，地铁也使其沿线出口处的商铺成为黄金口岸。早年李嘉诚在香港放手一搏，夺得中环、金钟两站地铁周边的地产，使长江实业一飞冲天，一时传为佳话。

　　据统计，纽约、伦敦、东京以及香港、上海、广州、北京等城市成熟的地铁上盖物业价格平均高于同片区、同等素质物业30%以上；并且，上海、广州、香港等地的地铁沿线商铺出租率高达100%。

　　广州的芳村本来是无人问津的地方，其地铁1号线计划一出，房价涨了1000元/平方米，相当于原来房价的25%还多。广州地铁3号线走向初定时，引发了番禺房地产广告大战，番禺北部的楼盘准业主陡增3成，一些楼盘更把楼价抬高3%。广州、上海市中心商业物业售价10年前一般在2万元/平方米左右，如今凡是地下层链接了地铁站的商业物业，目前的售价高约16万元/平方米，而同区域的同等商业物业价格也还维持在每平方米几万元的水平。当年深圳地铁还未动工，沿线住宅物业价格已高于同片区非地铁沿线住宅物业的价格，高出幅度约为5%至15%不等。

　　以香港地铁“轨道+地产”的成功发展模式为参照，可以预见的是，地铁来到了长沙，沿线物业将迎来前所未有的掘金机遇，升值空间立时凸显。地铁会产生一种磁力效应，这种效应会吸引生活、商务、商业、娱乐等等设施向轨道站点集中，这种集中会刺激周边高强度的开发和经济的繁荣。一般来说，地铁沿线的地价将会预先上扬，而在地铁建成之后，其价值将是翻倍的，而地价的上涨将直接推升房价。

　　连日来，地铁沿线品质楼盘纷纷打出了“地铁物业”的旗号，其成交量也捷报频传。各大售楼部的销售数据表明，地铁站口沿线的房产项目销售都来势不错，购房者的结构和购买意图都因地铁有了不同程度改变。

　　地铁正在开往长沙。地铁过处，我们听到的也是楼市“涨”声响起来……

　　四、国家四万亿投资与消费对长沙的拉动

　　2008年，国际金融危机蔓延全球，加上房地产本身周期及国内经济结构调整影响，许多行业都出现了危机，同时由于对未来预期的不确定性，使得消费需求无法得到释放，观望情绪浓厚。

　　为进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长，国家安排了约４万亿元投资。

　　这次两会政府工作报告提到：从2008年的四季度开始到2010年底，中央将陆续投入4万亿的投资规模用于扩大内需消费和解决民生问题。

　　根据上图可以看到：这4万亿的构成，主要包括：

　　1、民生工程，主要是保障性住房，包括廉租房、林区、垦区、煤矿棚户区改造，大体总的规模是4000亿左右,所占比例为10%。

　　2、农村的民生工程包括水、电、路、气、房，就是农村安全饮水、农村电网改造、农村道路建设、农村沼气建设、农村危房改造和游牧民定居，大体上是3700亿,所占比例为9.25%。

　　3、基础设施的建设，铁路、公路、机场、水利等等，大体上是15000亿左右,所占比例为37.5%。

　　4、教育、卫生、文化、计划生育等社会事业方面，大体上是1500亿,所占比例为3.75%。

　　5、节能减排、生态工程大体上是2100亿,所占比例为5.25%。

　　6、调整结构和技术改造，大体上是3700亿左右,所占比例为9.25%。

　　7、汶川大地震重点灾区的灾后恢复重建10000亿,所占比例为25%。

　　从上述各项内容可以看到：在40000亿投资规模中，涉及房地产投资主要包括民生工程（4000亿左右,所占比例为10%）、农村的民生工程（3700亿,所占比例为9.25%）、汶川大地震灾后重建（10000亿,所占比例为25%），各项投资总额为17700亿，所占比例为44.25%。换句话说,40000亿投资规模中将近有一半资金将投入房地产行业。

　　国家大规模的经济刺激计划及相关配套的优惠政策将对房地产行业产生了明显的刺激作用，催生了刚性需求的释放。由于房地产行业对相关经济的联动性巨大，对GDP的贡献也位居各行业之首，因此在国家相关政策的扶持下，房地产市场的回暖将顺理成章，当然，楼市回归理性也将是大势所趋。

　　五、长沙房价洼地现象明显

　　虽然全国房地产市场目前处于调整的低潮期，一些一线城市房价正处于敏感的大幅下挫阶段。但是与中部六省会城市房地产市场比较来看，长沙目前无论是从地理位置，GDP总量，人均收入水平来讲都可以得出长沙房地产市场价格目前处于合理水平，房地产市场对于资本来说，位于“价值洼地”。

　　1、经济总量比较

　　GDP是指一个国家(或地区）在一定时期内所有常住单位生产经营活动的全部最终成果，能较真实的反映当地的经济实力和市场规模。GDP越高，其房地产发展的空间就越大。

　　从经济总量来看，2008年在中部六省会城市中有一半进入3000亿元以上，其中郑州、长沙今年首次登上3000亿元台阶。长沙刚刚跨越3000亿元大关，在六城市中居于第三位。从同比增幅来看，除太原外，其他各市同比增幅均超过10%，合肥最高，增幅超过17%；长沙同比增幅15.1%，增幅与武汉并列第三位。

　　2、市场价格及增幅比较

　　从价格来看，2008年长沙商品房均价及住宅均价仍处于较低水平，在六省会城市中居于倒数第一位；从均价同比增长率来看，由于房地产市场处于调整期，各市房价涨幅明显降低，各市商品房同比涨幅均低于15%，特别是太原涨幅已经形成零增长。 

　　3、房价增长率与GDP增长率之比

　　商品住宅价格增幅与GDP增幅之比在一定程度上反映房价上涨是否合理。根据日本、香港、新加坡房地产市场的运行轨迹，当比值大于1表明增长过快，大于1.8时，表明房地产市场价格上涨不正常，应当预警。

　　从数据来看，六省会城市中，长沙比值为0.75，在六城市中居于第四位，房价增长率基本与GDP增速相匹配。

　　4、房价收入比

　　人均可支配收入与房价比可以在一定程度上反映城市房价是否合理，同时，也可以反映一个城市的购买能力。根据国际比较公认的说法，房屋价格与年收入比在6以内比较合适。 

　　根据我国对小康的定义，我们取人均居住面积为30平方米。从表中我们可以看到，房价收入比最大值为9.64，出自太原市；最小值为5.84，出自长沙市。由于各市房价涨幅减缓，但同期居民年可支配收入继续增长，各市房价收入比均有不同程度降低。长沙市是六省会中唯一一个房价收入比低于国际基准线的城市，表明在经历2008年房价涨幅减缓之后，我市房价水平与购买力关系已相对合理，当前房价已基本进入消费者可接受的水平。

　　由以上几项数据对比我们可以看到：长沙市目前的房产价格和中部其它省会城市相比仍然处于较低的水平，和城市发展的速度也不相匹配，从全国市场来讲，长沙楼市目前确实还处于“价值洼地”，其各项指标也处于健康合理的水平。

　　对于资本来说，逐利是其本性，为资金寻找可持续增值的项目是资本流动的源动力，对于长沙这样的拥有巨大发展空间和升值潜力的房地产市场，自然将为成为资本投资的首选之地。近几年来，各著名地产公司纷纷进军长沙市场，就是看中了长沙作为中部崛起龙头的巨大优势，相信随着大量资本的涌入以及政府各项优惠政策的出台，长沙房地产的明天将会更加美好，宜居城市将成为现实！