一、经济趋势

　　自2008年开始，始发于美国的次贷风波引发全球金融危机，中国经济也不可避免的受到影响，各行业都开始出现结构性的调整，房地产业也是如此。在当前时代，各国经济及本国各行业经济联动性越来越强，因此，要分析房地产业今后市场走向，找出应对办法，就必须结合当前的经济形势加以综合评判。

　　（一）2008年国内经济形势

　　2008年的经济运行由升转降，变化既由于美国经济和世界经济变化的影响，也由于结构调整和发展方式转变的影响，还因为数年来宏观调控政策效果的综合体现。 

　　从图11总体走势来看，经济持续升温的态势已经扭转，开始步入下行通道。2008年宏观调控政策的累积成效开始明显显现，再加上外部经济环境的改变，出口和投资增幅开始趋降或趋稳，受需求约束，经济增长率开始高位回调。从2008年GDP的走势来看一季度GDP增长率为10.6%，上半年降至10.4%，前三季度继续回落到9.9%。而按可比价格计算，2008年10月份工业增加值增长率仅为8.2%，11月份进一步降低到5.4%。这一组数据可以说明，经济持续升温的态势已经扭转，开始进入较快下行的通道。 

　　再从价格来看，价格涨幅亦从持续攀高转为持续降低。由图12看以看出居民消费价格总水平(CPI)自2008年5月份开始同比涨幅持续回落，从4月份的8.5%回落到11月份的2.4%；工业品出厂价格指数(PPI)自9月份以来同比涨幅也开始回落，其中9月份为9.1%，较8月份回落1个百分点；10月份为6.6%，较9月份回落2.5个百分点；11月份降至2%，较10月份又回落4.6个百分点。 

　　由此我们可以看出，各项经济指标均显示，目前国内经济正步入调整期，各行业都出现了一定的结构性调整，受此影响，居民消费指数开始下降，同时消费量也出现下滑，消费者普遍认为形势仍将进一步恶化从而导致不敢消费。由于需求的减少及对预期形势的不乐观，使得经济形势呈现下滑趋势。

　　（二）2008年国际经济形势

　　从国际环境来看，2008年的世界经济也出现转折。 

　　2008年，美国次贷危机引起的金融问题持续发展，对国际金融体系的稳定、对美国实体经济和世界经济的不利影响逐渐显露。由此引发世界经济走弱的可能性加大，这对于我国经济发展的影响也将更加明显。 

　　美国由金融创新引起的金融房地产繁荣，目前正在沿着逆向传导集中引爆风险，紧缩流动性，紧缩虚拟和实体经济。目前这一问题还在发展之中，近期各国政府、中央银行纷纷采取措施，向金融系统注入资金，增加流动性，增强信心；向实体经济注入资金，扩大消费与投资。但大量增加财政支出，会引起财政赤字进一步扩大，将导致美元进一步走弱，有可能引起世界经济格局的深刻调整。 

　　（三）2009年国内经济趋势

　　对中国来说，2009年的经济走势很大程度取决于政策的调整情况。从三大需求着手分析，可以得出以下结论：

　　消费需求和消费结构升级潜伏减慢可能受股市走弱影响，居民财产性收入增速减缓；随着企业困难增加和劳动工资成本的提高，就业增长预计也将受到一定影响，并进而影响居民收入增长。而经济趋冷的苗头，可能会从多方面影响到居民的消费信心，改变居民的消费预期。 

　　考虑到目前买房需求的变化，油价和用车条件的变化对家庭买车需求的影响等，应注意未来消费需求增长放缓、消费结构升级步伐放缓的问题。这个问题一旦发生，其影响链条很长，会从终端需求逐步向上游产业传递，可能导致经济增长进入较长时间的调整。 

　　1、投资特别是房地产投资和企业投资可能趋缓

　　2008年全国城市房屋销售价格指数同比和环比涨幅均呈现持续回落态势，深圳等部分特大城市房价，出现了明显下降。这一变化引起了普遍的看跌预期，导致住房销售量减少。从当前房地产市场供求关系变化看，预计这一态势会进一步发展。城市房价过快上涨带来了一系列严重问题，须加以控制，但也要注意大涨之后出现大落的可能。若仅由市场进行调节，预计未来住房市场将继续低迷，加上银行惜贷等因素，估计会有越来越多的房地产企业因现金流断裂而陷入困境，房地产业有可能进入周期性调整。由于房地产建设周期比较长，一般在5年左右，因此调整一旦开始，预计会持续较长时间。这一情况必然会影响到房地产投资增长。 

　　从企业角度来看，受生产资料价格上涨，劳动力工资成本提高，融资困难和融资成本提高，节能和控制污染排放方面的费用增加等因素影响，企业生产成本增加较为明显。另一方面，随着总需求增幅放缓，市场竞争变得越来越激烈，企业提高产品销售价格转移成本上升压力的空间有限。2008年家电产品、轿车产品等酝酿的提价活动最后都没有实现，相反，在激烈的市场竞争中，价格水平还有所下降。因此，当前企业的经营困难比较突出。企业利润减少，经营困难加大，可能会影响到企业的投资能力，进而影响到企业投资的增长。房地产和企业投资是市场引导投资的主体，其中房地产投资占全社会固定资产投资的1/5，企业投资占全部投资的比重也较大。这些投资增幅下降，预计对全部投资增长将产生明显影响，因此，2009年投资增长有可能明显下降。

　　2、外贸出口增长速度可能继续降低

　　受金融问题的影响，美国实体经济在2009年将显现出走弱态势，就业与收入增长的问题将进一步发展，美国市场需求将进一步疲弱。受美国金融问题和经济问题的影响，预计欧盟和日本经济也会呈现走弱态势，而且可能先于美国。受此影响，国际市场需求也将进一步疲弱。而受财政赤字扩大的影响，美元可能继续走弱。这些因素都会对我国出口形成不利影响。经过2008年各类因素变化的洗礼，我国出口企业开始调整升级，并取得一定效果，但出口企业面对的困难仍然很多，如果国际市场需求进一步收缩，人民币继续升值，对出口仍将形成较大制约。因此，预计2009年出口增长速度将进一步减慢。特别是在美国经济出现较大问题并带动世界经济进入衰退过程时，我国出口增长下降的幅度将比较大。 

　　综观之，2009年三大需求都存有变数，若仅由市场自发调节经济发展态势，则明年我国经济可能表现为继续下调的趋势。如果外部经济环境发生大的变化，与国内诸因素组合，则可能导致经济增长出现较大幅度回调。 

　　我们可以看到，2009年的主要问题是内需、外需增幅都可能进一步回落，并影响经济增长速度进一步减慢。从供求总量关系格局的发展看，未来的主要威胁不是价格上涨，而是经济增速放慢。为此，扩大内需，稳定经济增长成为宏观经济政策的重点。需要注意的是，既要继续巩固近年来宏观调控政策抑制需求过热的累积成效，也要进行积极的针对性调整，防止需求增长转入持续下调状态。 

　　2008年7月份以来，宏观经济政策进行了重大调整，稳健的财政政策转变为积极的财政政策，从紧的货币政策转变为适度宽松的货币政策，财政投资资金大幅度增加，贷款利率、存款准备金率快速下调。 

　　日前召开的中央经济工作会议提出了明年经济工作的重点：保增长、调结构和转变经济增长方式、坚定不移地推进改革开放、保障和改善民生。这四个工作重点，既强调要保持必要的经济增长速度，又强调要注重提高经济增长的质量，控制经济增长的资源环境代价；特别强调要深化改革开放，完善经济发展的体制机制，强调保障和改善民生是经济工作的根本出发点和落脚点。归纳起来，就是要把保增长与贯彻落实科学发展观紧密结合起来，努力实现经济平稳较快、又好又快的发展，尽可能地减少外部因素对我国经济的冲击。 

　　在这些政策的支持下，考虑到各方面加快发展的热情，考虑到资金、技术、劳动力要素的保障情况，考虑到国内住、行消费结构升级带来的市场需求潜力，预计2009年中国经济将呈现前低后高的走势，下半年则需警惕经济升温过快的问题。 

　　二、市场走向

　　（一）土地市场走向

　　土地作为一种稀缺资源，其价值长期以来并没有得以体现，过低的土地要素价格也造成了土地浪费严重。而随着城镇化建设的推进，大量耕地的流失给我国粮食生产造成威胁。如何推动土地科学利用摆在了人们的面前，如何发挥土地的价格引导作用变得十分重要。

　　由图13可以看出，最近几年，随着房价的不断攀升，房地产商拿地的热情和“大手笔”使得一些城市“地王”频现，土地市场上出现了一种非理性的价格上涨。同时，房地产开发商的“囤地”行为也导致了大量闲置土地的出现。这些，都对我国土地市场以及房地产市场的健康运行带来了隐患。从07年年底以来，房地产市场走向低迷，我国的土地市场也从原来热闹的“竞拍”变成了“流拍”，甚至出现了“地王”毁约退地的现象。根据来自国土资源部全国城市地价动态监测系统的数据，2008年全国土地有接近一半都是以底价成交收场，更有10%左右的土地遭遇流拍流标。如果说目前的房市依然在观望中，开发商们坚持不降价，那么土地市场早已经遭遇了价格下行的寒流。

　　这种局面的出现与我国宏观调控政策息息相关。在土地增量方面，我国政府严格控制开发区的建设和对建筑用地的审批，而在处理土地存量，也就是所谓“闲置土地”时，政府更是毫不手软。毕竟土地闲置，有百害而无一利：一方面不利于土地的科学集约节约利用，造成资源浪费；另一方面也无法真实反映土地市场的供需状况。

　　除了宏观调控政策对土地市场的影响之外，这轮土地市场降温还有一个原因，那就是市场自行调节发挥了作用。从另一个角度来讲，房地产市场对土地市场的影响也起到了重要的作用。前两年房地产市场的火爆造成开发商囤积了大量的土地，而这些土地的消化则需要一个过程。尤其在当前房地产市场交易量萎靡，再加上股市的低迷以及上市融资面临诸多困难，许多开发商资金链面临断裂的危险。在这种情况下，开发商对土地市场的兴趣锐减，土地市场的需求减少造成了土地价格难以再现去年的辉煌，反而出现大量“流拍”现象，甚至出现“退地”以减少损失的情况。供需的变化带来土地市场的“寒潮”。

　　通过比较土地交易价格和经济发展的趋势（图14），我们发现其相关度是很高的。土地价格受政策和经济的影响波动比较大，住宅用地更是如此。从我国的实际看，虽然2005-2006 年受到国家房地产调控的影响土地价格有所下降，但总体仍是上涨趋势。2007 年后，土地价格上涨趋势更明显，土地价格影响开发利润，高成本也间接限制了供给。2008年受经济形势影响，土地价格下滑，但由于新房市场成交量锐减，使得土地实际成交量也急剧下降。

　　综上因素可以得出结论，预计09年的土地市场将保持合理的供应量，以受经济形势的影响，上半年土地价格仍将下降，在三四季度，随着市场回暖将有望出现改观。

　　（二）投资走向

　　从图15可以看出，最近几年，国家固定资产投资一直保持了较快规模的增长，经济处于高速发展中，房地产投资规模也保持了快速的增长。

　　虽然经济形势不容乐观，但受益于国家四万亿资金拉动内需等一系列投资的逐步到位，预计2009年的固定资产投资仍将保持增长态势。在房地产方面，全国住房保障工作全面展开，对房地产业的扶持将是国家今年工作的重点，同时市场的刚性需求随着一些列措施的刺激将逐步释放，因此今年房地产业的投资仍将保持增长态势。

　　（三）长沙房地产业走势

　　基于2008年长沙的房地产业和房地产市场的发展状况，结合全国的经济形势、政策背景以及长沙经济环境与政策调整的基本面，2009年长沙的房地产业及房地产市场将面临新的机遇与挑战。具体表现在以下几个方面。

　　1、政策将适度放松

　　在全球金融形势日趋紧张，外需明显缩减的情况下，“保增长”将更多依靠扩大内需。我国已逐步开始放松货币政策，以拉动内需刺激消费，保持国内经济的稳定和发展。预计随着全球经济形势的变化，2009年我国还将进一步放松货币政策，继续降低存、贷款利率和准备金率。同时，由于目前准备金率的下调幅度较小，难以满足众多开发企业融资的需要，预计2009年准备金率的下调幅度将加大，并作为一种积极的政策信号反馈给市场。对于个人来说，这将有助于降低购房成本，缓解房贷压力，并使更多家庭获得购房贷款，从而增加市场的有效需求。对于开发商来说，适度宽松的货币政策将有助于降低企业的财务费用，缓解资金压力，增强开发商对房地产业的信心。

　　2、体制将迎来新的变革

　　鉴于目前严峻的经济形势，中央已开始调整对房地产业和房地产市场的收缩型指导政策，有限度地允许各级地方政府根据当地的实际情况调整对房地产业的财税政策。未来，为实现我国经济发展方式的快速转变，将不排除中央从源头上对财税体制进行改革的可能，通过税费的统一调整和减免，或财税模式的创新，刺激消费，拉动需求增长，以对抗金融危机的风险。

　　3、结构将逐渐趋于平衡

　　鉴于2008的商品房供销比例关系及市场反应，预计2009年的商品房供应总量比2008年会有所减少，总量在1000万平方米左右；市场需求在2008年的基础上将有一定程度的回升。但由于2008年的积压、待销量过大，商品房供销结构在短时期内难以达到平衡。短期内，不排除房价面临进一步回调的可能。但从长期来看，长沙房地产市场向好发展的基本面没有改变，各项保增长、扩需求的措施将组合发力。预计市场在2009年下半年将逐步回暖，从而促使市场供销关系逐渐趋于平衡。

　　4、洗牌将加快

　　面临销售和融资的双重压力，房地产业的“洗牌”速度将加快。在需求难以启动，供给方资金链紧张的情况下，部分自有资金不充裕的中小房地产企业将面临因无力融资而退出市场的风险，房地产开发企业会迎来一轮“洗牌”，包括房地产中介公司、策划代理公司、经纪公司、评估公司、担保公司等在内的从业机构也将随之迎来一轮行业整合。从而实现市场本身所需要的优胜劣汰、适者生存的自然规律，优化行业发展的主体，提升其抗风险的能力。

　　5、安居工程将激活市场刚性需求

　　2008年，长沙全面实施安居工程动员大会的召开，住房保障市、区、街道、社区四级工作网络体系的建立，经济适用住房全面推行货币补贴，不仅加速解决了低收入家庭的住房困难问题，更有利于推动改善房地产市场供应结构，激活市场刚性需求。此外，从26届房交会安居房源的实际成交上来看，成交套均建筑面积90.87平方米。可见，成交的保障房源多为中小户型，这将有助于去化目前市场上的中小户型房源存量。随着2009年，住房保障覆盖面的扩大，经济适用住房货币补贴凭证发放量的增多，棚户区改造的进一步深入，市属企业危旧房的全面改造，将进一步刺激市场的刚性需求。

　　6、社会和河西先导区的建设将催生新的活力

　　两型社会和河西先导区的建设，无疑对长沙房地产业注入了无限的想象空间，为长沙房地产市场注入新的活力。可以预见，长沙社会经济将保持新的繁荣，就业机会增多，人居环境良好，污染得到综合治理，人地关系和谐。这将吸引越来越多的外地人来长投资和置业，从而催生不少的刚性需求。

　　综合以上各方面因素的影响，对于2009年房地产业及房地产市场的预测，我们认为，2009年长沙的房地产业和长沙的房地产市场将逐步走出调整期，但房地产投资、房地产价格将相对稳定，不排除09年下半年有逐步回升的可能。从市场规模来看，09年的市场供应预计将维持在1000万平方米左右；市场总需求在2008年的基础上会有一定程度的上升，预计将达到800万至900万平方米。同时，随着安居工程和旧城棚户区改造的全面铺开，中、长期的市场供求关系将随着需求的明显增加而渐渐趋于平衡，市场供应结构将得以改善，中小户型、普通商品房的供应比例将有望提高，长沙房地产业和房地产市场向好的基本面没有改变。

　　Part2 危中寻机

　　一、政府—保增长，扩内需，调结构

　　（一）政府举措

　　由于今年经济形势出现危机加上房地产业本身的内在周期性调整，全国楼市都出现了不同程度的下滑。房地产业目前是我国支柱性行业，对GDP的贡献较大，同时也占据了地方财政很大的收入比重，对相关行业的影响也很大。因此，为了止住房地产下滑的趋势，2008年各地都出台了一系列不同程度的措施来刺激地产业的复苏。长沙出台了系列安居工程政策，对个人首次购买普通住房的，契税税率统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销（售）住房暂免征收土地增值税；被拆迁人购置住宅，其购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征交易契税；个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，免征营业税，下调个人所得税的附征率；个人将购买超过2年的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购房价款后的余额征收营业税；对个人出租房屋，均按综合税费率简易征收；对首次购买普通自住房和改善性普通自住房为节能省地型住宅的，免除应交全部契税。

　　住房新政出台后，房地产市场出现了一定程度的回暖，销售量出现回升，这说明市场的刚性需求仍然存在，只是各方面的条件制约了需求的释放。因此，预计在09年，更多的利好政策或将出台。

　　从目前的市场反映来看，降低交易环节的税费，减化购房流程，使得购房者负担大为下降，因此下一步政策的重点应该放在如何促使开发商提高房子的品质，使得房产物有所值，这样才能真正激发购房者的需求。同时，因通过一系列政策激活二手房市场，打通流通环节。另外一方面，在释放需求的同时也应该警惕投机的泛滥，避免重现之前的泡沫成分。

　　（二）政府预期

　　长沙市房屋产权管理局局长石长松表示，长沙房地产市场价格处于平稳态势，虽说2008年放慢了增长的步伐，但2008年9月份的房价出现回升，达到2008年4月份的水平，较2007年同期仍保持了平稳增长。针对去年以来房地产市场出现的新情况和新问题，长沙市采取了各种措施，防止房地产市场的大起大落，保持了房地产市场的稳定健康发展。 

　　石长松认为，两型社会建设，将使长沙迎来新的城市建设高峰，各种配套设施得以进一步加强与完善，从而使部分消费者的住房心理范围逐步放宽，必将推动新城区、城郊接合带住房消费需求的大幅上升。 

　　“从中、长期来看，长沙房地产市场向好的态势没有改变，住房消费需求将被逐步释放，市场将步向明朗。”石长松强调。 

　　二、企业—求创新，高品质，促销售

　　（一）企业求变

　　房产调控影响最大便是各房地产企业了。在住宅销售量低迷，市场观望情绪浓厚的形势下，如何调整自我、应对危机成了房产企业不可回避的问题。

　　从07年底“拐点论”出现后，随着市场情况的不断恶化，“百日剧变”等恐慌言论不断涌现于市场，大型的房地产企业开始开源节流，加快销售流程，而部分中小企业由于融资渠道过窄、销售情况低迷已经出现严重危机。

　　在新的形势下，各企业必须根据自身不同情况来重新调整发展策略，综合目前市场状况，各房地产企业应采取如下措施应对： 

　　1、大力拓宽融资渠道。

　　在不放弃尽力争取信贷支持的同时，有条件的公司可以采用增发股权、股市融资、信托、合法利用外资等形式广开融资之门，条件不太理想的公司也可以采取合资、合作和股权转让的形势进行筹资或让有实力的开发公司对公司或部分项目进行收购、兼并，缓解资金压力，挺过低迷期。

　　2、主动执行降价、打折促销，快速促销决策。

　　加快资金回笼，缩短回收期，保持充沛的现金流，然后采取稳健的开发策略，等待并瞄准市场机会再发力。这种策略是房地产公司最不愿用的策略，害怕产生不利的连锁降价反映，所以出现了忍受着巨大的资金压力，等待政府“救市”，情愿卖不出也不降价的“高价位与低成交率”的现象，但这也是许多公司资金回笼最有效、最直接的办法。对于定价确实过高或新推出的楼盘确定一个合理的价格，对缓解资金链的压力不失为一个理性的办法，因为房价的理性回归是大势所趋，真正房价合理，人们是能够接受并改变观望态度进行购买的，因为人们等的也就是这样的结果，人们普遍认为房地产开发成本正在增大，预测价格应该有所下跌，但跌幅不大，加上刚性需求，购买市场仍然很大。

　　3、加强企业与项目的风险评估、成本控制和资金管理。

　　在暴利时代结束之后，特别是面对低迷的房产市场，风险预测、成本控制和加强资金管理尤为重要，把握好政府政策风向，做好市场需求和房价调研，避免资金链短缺和成本高于产品价的“面粉价格高于面包”现象发生，加强风险评估工作，降低风险。暴利时代的结束，理性房产的到来，房地产不再是只要有地怎么做都能盈利的，要求房地产企业必须加强成本的控制和资金管理，避免贪污公司财产和建设过程中由于管理等原因造成资金浪费的现象，降低产品生产成本，节约创造利润。

　　4、打造公司品牌，重点建设绿色环保小区，加大保障性住宅投入。

　　这是未来房地产开发的主流方向，而且也是国家提倡和支持的发展方向，能得到信贷和税收优惠政策的更大的支持力度。越来越多的开发公司意识到了打造公司品牌的重要性，并把塑造公司品牌当成未来市场取胜的重要战略，绿色环保、节能、人性化程度高的小区是越来越多的中高收入家庭居住的理想住所。保障性住宅虽然利润不高，但市场广阔，销售没有压力。90平米以下的住宅在近来所占的销售比例也是越来越大，特别是在房价高位的地区。

　　5、精简机构，完善管理体制。

　　宏观调控前，在房地产牛市阶段，许多开发商忙于买地卖房不断扩张，摊子越做越大，公司人员越来越多，没有时间来加强公司管理，完善管理体制，设计部、材料部、营销部缺少沟通，各自为政的现象比比皆是，对公司的利润造成了较大的损失，人员也是臃肿过多，效率低下，可因为开发利润高，“怎么开发都赚钱”，因此并没有引起多少公司的重视，现在形势变了，市场低迷，资金回笼慢，开发成本增大，房屋价格难以提高，利润下降，毛病就显露出来了，房产公司应该抓紧机会，精简机构和人员，提高工作效率，建设一支精干高效的队伍，并完善管理体制，凸显管理效益。

　　6、争取政府的支持与理解，延缓开发时间和土地付款时间压力。

　　在不违背法律与政策的前提下，对于开发时间长，资金用量大，资金周转慢的项目有计划地尽可能靠后安排开发时间，而对开发周期短，回收时间短，资金回报率高的项目先安排开发。

　　7、争取建筑施工单位和材料厂家等单位的支持，减缓资金压力。

　　房地产市场低迷，那么市场总体开发的项目自然相应减少，施工单位和材料厂家也将出现“供大于求”，这个时候其实也是建筑成本相对更低的时候，善于运用转“弊”为“利”，既缓解资金压力，又降低生产成本，提高利润。

　　8、资金雄厚的公司则可多采取有选择性的并购和招拍挂拿地。

　　房地产市场低谷，往往是低成本并购和拿地的最佳时机，目前全国土地市场流拍的现象已是极为普遍，地价在货币从紧政策不松动的情况下还会有所下降，也有许多资金周转不良的公司储备了较多的土地，可苦于没有信贷支持自己又无实力开发，面对开发限期的法律压力，不得不寻找合作伙伴或进行开发权的合法转让，这样就为有实力的公司提供了更多的廉价的土地，可以采取并购、买地等选择的机会，市场是一定会回升的，随着市场的回升，土地价格也会变得相应更高。

　　宏观调控的力度短期难松，国际、国内金融环境大势还不看好，人们购房还在观望，中国楼市还有一段低谷期，但经济的快速增长，人口众多的中国的购房刚性需求，决定了房地产业的前景灿烂，只要房地产公司认清形势，积极采取正确的应对措施，就一定能挺过难关，迎来一个欣欣向荣的房地产未来。

　　（二）企业预期

　　对于当前形势，开放商企业虽然比较焦虑，但是对于未来仍是保持乐观的判断，因为：

　　1、这次房价的回调首先源于金融政策的收紧，而非市场购买力的萎缩。由于购房个贷与房企开发贷双重收紧，导致许多企业自身资金链紧张而引发了房价打折与促销。而且价格回调也是理性的。

　　2、市场紧缩与购买观望更多的源自于舆论导向，而非是购买力的绝对下降。全国性购房市场还是以刚性需求为主，所以房价下调到一定幅度就能引起市场抢购风潮。

　　3、虽然目前国际国内的形势充满了不确定性，但是中国经济保持较高增长速度以及CPI指数上升是可以确定的，中国城市化进程也是不可逆转的。因此房价的长期看涨以及居民对住房的旺盛需求是可以确定的。

　　综上所述，大多数开发商都相信这次市场调整是对过去三年来过快过热发展的一次理性回调，调整期应在一年左右，房地产企业将在2009年下半年以后会迎来下一个健康发展周期。

　　三、消费者在价值与价格中寻找平衡点

　　1、百姓动态

　　2008年对于普通百姓来讲可谓是“悲喜交加”。一方面许多人感受到了金融危机的严峻形势，失业离大家不再遥远；另外一方面大家发现，抱怨已久的高房价终于开始回落。

　　对于百姓而言，现在的心情无疑是复杂的，前几年高居不下的房价曾经悬挂了很多人的梦想，而2008年形势的突变使得房价下滑，原本无力承担房价的购房者可以开始购房了，但是对于未来经济的不确定性使得许多人开始犹豫，担心房价会进一步下滑。

　　目前，究竟是继续持币代购还是到了抄底的良机?这个问题其实是个仁者见仁智者见智的事情。只能说从目前形势来看，自住型住房需求将逐渐被释放，而住房泡沫随着调整措施的不断实施已经被逐步挤压。

　　自古以来，“居者有其屋”一直是普通百姓心里的梦想，自2008年开始施行的安居工程就是政府旨在解决低收入家庭住房问题的惠民措施，安居工程自实施以来受到了广大百姓的交口称赞，不但解决了百姓住房的问题，而且消化了积压房，是一项真正惠民且调整市场结构的举措。

　　2、百姓预期

　　普通购房者从意识上来讲是希望住房价格能够越低越好，但另外一方面，已购房的人则不希望房价再降了，现在有房的人占多数，中国目前有83%的家庭是有房的，这些家庭对房价的敏感度不是很大，所以不能说消费者都希望房价下降。从实际操作层面来讲，房屋价格仍是遵循其内在的规律，因此从未来市场来讲，随着百姓要求的提高，房屋的价值将变得越来越重要，只有高品质的楼盘才能得到百姓的青睐。

　　从采访普通百姓的反应来看，购房者对楼盘的选择不单单停留在房屋质量方面，对物业服务，小区环境等等的综合要求将会成为百姓购房不可忽视的因素。