Part1 市场聚焦

　　一、美国次贷危机引发全球金融海啸

　　(一）次贷危机

　　次级抵押贷款是一个高风险、高收益的行业，指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。与传统意义上的标准抵押贷款的区别在于，次级抵押贷款对贷款者信用记录和还款能力要求不高，贷款利率相应地比一般抵押贷款高很多。那些因信用记录不好或偿还能力较弱而被银行拒绝提供优质抵押贷款的人，会申请次级抵押贷款购买住房。 

　　1、次贷危机发生的条件

　　在房价不断走高时，次级抵押贷款生意兴隆。即使贷款人现金流并不足以偿还贷款，他们也可以通过房产增值获得再贷款来填补缺口。但当房价持平或下跌时，抵押品价值不再充足，按揭人收入又不高，面临着贷款违约、房子被银行收回的处境，进而引起按揭提供方的坏帐增加，按揭提供方的倒闭案增加、金融市场的系统风险增加。

　　在2006年之前的5年里，由于美国住房市场持续繁荣，加上前几年美国利率水平较低，美国的次级抵押贷款市场迅速发展。随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高，次级抵押贷款的还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重。同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。这种局面直接导致大批次级抵押贷款的借款人不能按期偿还贷款，进而引发“次贷危机”。

　　2、次贷危机产生的原因

　　分析美国次级住房贷款危机爆发的原因：一是信贷条件的放松。从事住房抵押贷款的金融机构放松了贷款的条件，使那些信用条件不符合相应贷款的个人承受了难以支付的还本付息的负担；二是市场利息的上升。市场利率的不断提高，使房屋价格上涨放缓并下跌，从而使借贷的还款压力增大；三是抵押贷款证券以及信用衍生产品的过程忽视和掩盖了原始贷款中存在的信用风险；四是评级公司对次级证券的评级过高；五是投资者的信心受挫，从而大量抛售手中持有的次级债券。

　　3、次贷危机的发展

　　（1）第一个阶段：问题的浮现。

　　在2007年2月末，全球股票市场出现了同步下跌的现象。由于在时间上，恰好是由中国上海的上证指数下跌开始的，以至于有人将其归因于“中国冲击”（China Shock），但是敏锐的市场很快发现，问题的根源在于美国的次级债市场。美国前三大银行为应付可能出现的次级债损失，大幅增加坏账准备，引起了市场不安。公开统计数据显示，次级债贷款违约率正在上升，住宅贷款机构股票大幅下降。3月份，美国国会就次级债问题举行听证会，确认次级债贷款余额高达1.3万亿美元，次级贷款采用特殊的贷款产品，目前已经进入高额还款时期，预计大约有100万户美国家庭可能无法归还贷款。4月2日，美国第二大次级贷款公司“新世纪金融公司”申请破产保护。

　　但是，当时市场普遍认为其影响是局部的，不会波及优惠贷款，更不会影响其他部门，如当时美联储主席伯南克对此看法也是如此。此后不久，由于各国经济景气上升，股市暂时恢复了平静，且继续上升。

　　（2）第二个阶段：危机爆发。

　　2007年夏季，市场再次开始担心基于次级债的证券化商品。6月中旬，大型投资银行贝尔斯登旗下两家对冲基金因大量投资基于次级债的CDO，出现重大损失而陷于破产。7月中旬，三大评级公司对一千多个住宅贷款MBS调降评级，投资者普遍感受到信贷风险急剧上升，美国最大住房贷款公司Countrywide Financial传出贷款损失和业绩恶化消息。

　　在欧洲，次贷危机也开始爆发。7月底，德国产业银行（IKB）公布了与次级债相关的重大损失。8月9日，法国BNP巴黎银行宣布，由于资产估值困难，暂时冻结旗下三家基金资产。受此影响，欧元区短期金融市场流动性紧缺，短期市场利率急剧上升。

　　9月中旬，英国北岩银行（Northern Rock）出现了英国近140年来首次“挤兑现象”。该银行直接持有与美国次级债相关的金融产品尚不到总资产1％，但由于其资产负债结构存在期限不匹配问题，资金来源主要依赖短期市场，当美国次贷危机波及到欧洲短期资金市场时，造成流动性紧缺，北岩银行融资出现困难，引发了挤兑现象。

　　为防止市场陷入流动性危机，欧美中央银行积极进行了干预。欧洲中央银行去年8月9日向市场注入了948亿欧元，美联储8月10日向市场注入240亿美元。8月17日，联储降低贴现率0.5%（从6.25%下降到5.75%），并进一步放松了贴现贷款条件，通过吸收MBS以及相关的证券，使得三大银行（花旗、美林和摩根大通）能为自己的子公司提供250亿美元信用。9月18日，美联储FOMC决定将联邦基金利率从5.25%下调到4.75%，贴现率从5.75%下调到5.25%，各国中央银行也联手大量提供流动性。市场出现乐观情绪，误以为次级债危机已经结束，股指再度上升。

　　（3）第三个阶段：危机深化和发展。

　　到2007年10月下旬，欧美大金融机构陆续公布第三季度财务状况，巨额财务损失远远超出以前预告，也超出市场预期，市场开始恐慌。中央银行再次联手干预。次级债引发信用紧缩对实际经济的影响开始显现，美国年经济增长率在2007年第四季度已经降到0.6%。

　　进入2008年以后，美国大金融机构公布新的季报，损失又一次超过预期。其中，美林、花旗、UBS等出现巨额亏损；以野村证券、瑞穗集团等为代表的日本金融机构总计发生了60多亿美元损失。此外，2008年初的失业率、零售商品指数等主要经济指标开始恶化。4月8日，IMF称全球次贷亏损一万亿美元；7月2日，纽约股市，美国最大汽车厂商通用汽车股价在收盘时跌破10美元关口，收于9.98美元，创1954年9月2日以来最低价。9月15日，美国第四大投资银行雷曼兄弟公司陷入严重财务危机并宣布申请破产保护，更加严重的金融危机来临。9月25日，全美最大的储蓄及贷款银行——总部位于西雅图的华盛顿互惠公司（Washington Mutual Inc.），被美国联邦存款保险公司（FDIC）查封、接管，成为美国有史以来倒闭的最大规模银行。10月10日，冰岛因次贷危机基本冻结了外汇资产，并将三大银行国有化，但因债务问题与英国等国发生外交纠纷。

　　2009年1月14日，北美最大电信设备制造商——北电网络公司，申请破产保护。1月16日，欧洲央行再度降息至历史低点。

　　(二）次贷危机影响下的全球经济

　　1、次贷危机对美国经济的影响

　　美国次级抵押贷款市场危机出现恶化迹象，引起美国股市剧烈动荡。投资者担心，次级抵押贷款市场危机会扩散到整个金融市场，影响消费信贷和企业融资，进而损害美国经济增长。 但开始许多分析家认为，次级抵押贷款市场危机可望被控制在局部范围，对美国整体经济构成重大威胁的可能性不大。 但是就目前看来，次贷危机已经严重影响了世界经济根据最新数据公布，美国已是第二季度GDP下降，且降了百分之零点五，这已宣告美国经济陷入衰退，而且预计美国经济还将继续低迷。

　　美国的许多金融机构在这次危机中“中标”，而且其次贷问题也远远超过人们的预期，如雷曼兄弟公司的倒下，以及大量银行的倒闭，使得许多的企业的融资出现了很大的问题，像美国的汽车三巨头就因为融资的问题岌岌可危，最后还是依靠美国政府的援助，暂时缓解了它们的破产危机，但是仍然面临风险。

　　虽然过去几个季度的实际情况也表明，尽管住房市场持续大幅降温，但美国经济并没有停滞不前。消费和投资增长抵消了住房市场降温的不利影响，并支持了经济的继续扩张。但是到了现在，人们才发现危机已经严重影响了自己的生活，要么失业，要么收入大幅下降，而前期的“假象”实际上是整个市场库存的调整暂时掩盖危机的影响。

　　美国联邦储备委员会已向金融系统注入大笔资金，增加流动性，降低了局部问题恶化引发系统性危机的可能性。美联储在出手托市的同时还表示，将采取一切必要措施，促进金融市场有序运转。货币当局的行动和决心应有利于平息投资者的恐慌心理，限制市场恐慌对经济影响的放大效应。 

　　2、次贷危机对全球经济的影响 

　　全球主要央行的银行家们一直在集中精力阻止美国次贷危机所导致的货币市场流动性短缺，相继注入大量现金。不仅如此，美联储还下调了贴现率。这些努力初见成效，货币市场有所回稳。不过，很多债券产品特别是资产支持证券却依然低迷。除了担心信贷市场再次出现混乱外，目前中央银行家最担心的莫过于信贷市场动荡对全球经济的影响。 

　　从加拿大到中国，全球都出现了投资次级债的损失。损失的广泛传播很容易被消化，但同时传播的紧张情绪和风险厌恶则不那么容易被消除。在过去发生的历次金融动荡中，新兴市场经济体都是最大的受害者。但这一次可能会有所不同，发达国家，特别是银行涉入美国次级贷款危机很深的欧洲国家，可能更为焦虑。很多新兴市场经济体得益于庞大的外汇储备和经常项目顺差，可以很好地经受住投资者大举撤离的考验。而在欧洲发达国家，投资次级债的损失和投资者的紧张情绪可能会迫使银行勒紧腰带，削弱国内支出的增长。8月份德国反映商业信心的IFO指数连续第三个月下降，消费者信心也有所下降。在8月份信贷市场动荡之前，欧洲央行曾发出将在9月6日例会上加息的信号。 

　　即使控制了直接的金融蔓延，美国的次贷危机也可能产生心理蔓延，特别是房价的重估。尽管在美国不计后果向高风险借款人放贷的规模比世界其他地方更大，房价的膨胀一直比美国更为严重，英国、西班牙等国更容易受到房价泡沫破灭的打击。 

　　另外，《经济学家》还指出，全球经济抵御美国经济疲软的能力也不应被夸大。尽管美国经常项目赤字一直在下降，但其仍占GDP约6%，因消费的产品远多于其生产的产品，美国人仍是世界其他地区最大的需求来源之一，其需求的急剧下降必然将损害其他地区的经济。

　　3、次贷危机对中国经济的影响

　　第一，次贷危机主要影响我国出口。次贷危机引起美国经济及全球经济增长的放缓，对中国经济的影响不容忽视，而这其中最主要是对出口的影响。2007年，由于美国和欧洲的进口需求疲软，我国月度出口增长率已从2007年2月的51.6%下降至12月的21.7%。美国次贷危机造成我国出口增长下降，一方面将引起我国经济增长在一定程度上放缓；同时，由于我国经济增长放缓，社会对劳动力的需求小于劳动力的供给，将使整个社会的就业压力增加。

　　其次，我国将面临经济增长趋缓和严峻就业形势的双重压力。截止到11月，我国CPI已连续两个月低于4% ，分别为10月4.0% ，11月2.4% ，而PPI为10月3.2% ，11月2%，经济形势非常严峻。第三季度的GDP增长率只有9% ，11月份的工业企业的利润率只有4.9%，实体经济尤其是工业面临巨大压力。而大量的中小型加工企业的倒闭，也加剧了失业的严峻形势，现在我们国家头等的经济大事就是保增长，促就业。

　　最后，次贷危机将加大我国的汇率风险和资本市场风险。为应对次贷危机造成的负面影响，美国采取宽松的货币政策和弱势美元的汇率政策。美元大幅贬值给中国带来了巨大的汇率风险。目前中国的外汇储备已经从超过1.9万亿美元减少到1.89万亿美元，美元贬值10%—20%的存量损失是非常巨大的。在发达国家经济放缓、我国经济持续增长、美元持续贬值和人民币升值预期不变的情况下，国际资本加速流向我国寻找避风港，将加剧我国资本市场的风险。

　　但是，最让人没想到的是曾经一度涨到147美元的石油，甚至有人预测明年将涨到200甚至300美元的超高价，一路狂跌，先是跌破70美元的大关，后又不断挑战人们的预期，破60，再破50，直到目前的40多美元一桶，而欧佩克也不断减产，现在已经减少到原产量的百分之十二，而非欧佩克的产油大国俄罗斯也大幅度减产，短期内石油还没有上涨的迹象。 而且一度疯长的矿产价格也因为中国的制造业需求不足也出现了大幅下滑.

　　（三）次贷危机对中国房地产市场的影响

　　1、影响购房者预期 

　　购房者对房地产市场的预期极其敏感，“买涨不买跌”是普遍的心态。2001年以来，美国楼市的不断上涨在很大程度上助长了中国购房者的信心，对房价的快速上扬起到了一定作用。然而，次贷危机的影响，使国内购房者认识到没有只涨不跌的房地产市场，进而由热烈入市买房转为持币观望，具体表现为成交量的急剧下滑和房价的滞涨。2007秋季开始，从深圳、广州等珠江三角洲发端，逐渐蔓延至北京、上海等一线城市，成交量滑坡、房价滞涨甚至下跌已经成了媒体报道的热点。急剧的量缩已经改变了很多地区楼市“跌量不跌价”的状况，楼盘以各种名义和各种方式暗降价格的现象日趋增多。

　　2、影响政府政策及银行经营理念 

　　次贷危机对政府房地产政策产生了深刻影响，不仅打破了国内房地产按揭贷款为优质资产之神话，也改变中央政府对国内房地产发展的看法。 

　　首先，不少商业银行放松个人住房按揭市场准入，贷后又放松风险管理。在2007年三季度前，国内个人住房按揭贷款人一般只要购买都可以获得贷款，一些人还用假收入证明等虚假文件进行“假按揭”，再加上“循环贷”、“加按揭”、 “转按揭”等五花八门房贷产品大量涌现。如果房价持续低迷，利率又处于上升周期，那么购房者的负担将逐步加重，会有大量违约客户出现，银行将出现大量不良贷款。其次，银行个人住房按揭贷款快速增长成为房价疯涨的助推器。2003年初到2006年底，个人住房消费贷款共增长10800亿元；而2007一年的时间，个人住房按揭贷款增长接近前四年的总和，达到9000多亿元（数据见人民银行2003-2006年货币政策执行报告）。大量投机者利用银行杠杆和低利率政策，在国内房地产市场疯狂炒作，造成房价快速飙升。 

　　种种迹象表明，国内个人住房按揭贷款的风险正在逐渐积累。据上海《东方早报》2006年11月15日报道，上海当年9月末，中资银行个人房贷不良率为0.86％，而2004年只有0.1％左右，两年时间房贷不良率上升了7倍多。为此管理层从2007年下半年以来推出了一系列有关抑制房地产过度投机的政策，如24号文件、359号文件、64号文件、39号令、452号文件。这些文件的政策含义包括：一是全面的确立中国的住房保障体系；二是对中国的房地产的投资与消费做出严格的区分；三是提高个人住房按揭贷款的市场准入；四是完全禁止各商业银行加按揭及转按揭。2007年冬季召开的中央经济工作会议又对货币政策进行重大调整，决定实施从紧的货币政策，适时提高利率，严控信贷规模。 

　　政府政策的变化直接影响到银行的经营理念，对个人住房按揭贷款的盲目乐观和松弛管理成为过去。从2008年起，个贷申请人不仅要提供收入证明、信用记录、公司工资证明、学历等，还必须向银行提交自己的3个月以上工资卡上资金对账单，从而防止贷款人提供虚假的收入证明。这些规定的实施，将有三成以上的购房者受到影响，有一半以上的购买者贷款申请将被拒绝。 

　　3、影响国内房地产市场的中长期走势

　　（1）次贷危机反衬中国房地产市场的潜在危机 

　　美国的次贷危机如一面镜子，也反衬出了我国房地产潜藏的大量问题。

　　第一，国内房地产市场涨价过快。从涨价速度上看，如果从2003年为基期来计算，那么全国多数地方的房价至少上涨了1倍，多的甚至2倍以上。而美国从1995至2006年用了12年才实现了房价的翻番。可见近年来，中国房价涨幅远远超过美国。 

　　第二，违约风险提高。违约风险是指借款者拖延或拒绝按合同还款给银行造成的损失。目前国内房贷违约风险有加剧的趋势。首先，由于通胀的加剧，国内居民的消费开支开始增加，而预期收入却不明朗，进一步加大了还贷难度，当贷款利率上升到一定水平，风险累到一定程度，稍有风吹草动，违约率就将急剧攀升。其次，我国房价评估体系仍较混乱，借款者可以通过房产价格的高估从银行获得贷款。当出现大面积违约时，由于房价下跌，原先评估的价格明显偏高，加上银行处置资产的费用，抵押品处置后无法弥补银行的损失。再次，房地产金融市场建设的滞后，我国房贷违约风险基本聚集在银行体系内，如果房价出现大跌，这些积累的违约风险将给我国商业银行体系带来巨额不良贷款。 

　　（2）次贷危机提示我们重新思考国内房地产市场的需求情况 

　　次贷危机爆发之前，国内房地产界流行的说法是中国人多地少，住房需求具有刚性云云。然而，次贷危机的前车之鉴，使我们有必要对国内房地产市场的需求进行重新思考。国内房地产市场需求应该划分为自住需求、保值需求、投机需求三大类，而不是简单地划为自住需求和投机需求两类。 

　　（3）次贷危机对推动国内房价走高的流动性过剩问题影响深远 

　　流动性过剩一直是社会投机资本的主要来源，并成为推动国内房价走高的主要因素，也一直是央行重点治理的难题。次贷危机对我国治理流动性过剩问题带来的影响不容忽视。 

　　一方面，影响我国对美贸易顺差。我国对美国的出口价值约占中国出口总额的一半以上，次贷危机使美国经济陷入衰退，减少对中国商品的需求；同时，美联储已经再次采取放松银根的政策，并对人民币升值施加更大的压力。2008年中国的出口形势不容乐观，贸易顺差将步入下降轨道。这虽然给我国经济发展带来一定负面影响，但也将使高额的贸易顺差增速下降，减轻外汇储备的过快增长给治理流动性过剩问题带来压力。 

　　另一方面，加速国际投机资本涌入。由于美联储的降息，使中国加息的空间受到制约，但由于国内通胀压力，2008年中国还将加息，中美利差不断加大，国际投机资本加速涌入，致使本己过剩的流动性进一步膨胀，从而给中国治理流动性过剩问题的带来难度。 

　　二、从百日剧变到波涛汹涌

　　擅长炒作自己的潘石屹，自2008年1月11日开始，每周一次，在新浪网聊天室和网友们“见面”聊天，涉及话题从房地产走势到他的近况，无所不谈。从1月到3月，短短的两个多月时间内，潘石屹对楼市的看法变了，从最早的“不担心”、“坚持‘无拐论’”变成了“不容乐观”。去年3月21日，潘石屹爆出“百日剧变论”，称“中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变，并进入前所未有的融资艰难期”。此后，各地的房地产市场均呈现出不同程度的回落。一时间，“观望、空置、降价、抄底、退房、流拍、洗牌”等词汇成了2008年楼市最火的流行用语。

　　（一）剧变下的供求关系

　　1、观望

　　2008年对于房子，一个字“等”，两个字“再等”。这句话道出了购房者的观望心态。面对居高不下的房价，很多人铁定认为房价泡沫严重，迟早会降价。在2008年里，楼市成为房价一个大的转折点，降价销售屡见不鲜，购房者的观望氛围也尤为浓烈。楼市政策的调控，银行利率的缩减，二手房政策的调整等种种措施，也没能抹杀购房者的观望气氛，还是再等等看吧。 

　　其实观望的目的无非是期待房价下跌，有专家预测明年房价将下跌30%，也有人说明年楼盘将崩盘，这些言论给购房者“方向性”的期待。当年面对楼市价格不断上涨的局面，很多人硬着头皮当房奴也要买房，那是因为房子在涨，买晚了价格又涨上了。而如今“房贷族”成了“房待族”。

　　2、空置

　　据世邦魏理仕统计，2008年第三季度, 浦东平均租金则在大量供应的冲击下下跌2.3%至每月每平方米人民币284.9元，为2005年来首次下跌。由于包括地标性建筑上海环球金融中心在内的共四幢物业交付使用，供应充沛，而市场需求则在全球经济的不确定中有所下降，市场空置率上升至9.9%。

　　供应量大是无人问津的主要原因。第一太平戴维斯发布报告称，2008年甲级写字楼出现新增供给量，其中浦东陆家嘴增量尤为明显，为85万平方米，2009至2010年供应量仍然大。

　　3、降价

　　来自CRIC2008中国房地产决策咨询系统的抽样结果显示，由于2008年全年的商品房销售不景气，全国各地的楼盘纷纷拿出打折降价的招式以图挽救市场。2008年打折优惠相关的广告比重超过5成。在深圳、广州等地，降价促销的一手楼盘，一个接一个，鱼贯而出。不少品牌开发商开发的楼盘新房放盘价格，大为出乎市场预期。其中，尤以万科、中海、招商等一些品牌开发商、大房企所开发楼盘的折扣优惠乃至直接降价促销行为，最具影响力。

　　进入08下半年，万科降价的幅度颇为迅猛。7月25日，上海万科的金色雅筑以降低装修标准为由直降10万元；8月16日，金色雅筑又通过代理商易居的促销再降10万元。从8月30日至9月14日，上海万科旗下包括金色雅筑在内的8个楼盘统一进行中秋促销，金色雅筑在前两次降价的基础上还可享受10万元的优惠。通过三次“直降”，这个价格较该楼盘前期价格已打了八折。9月3日，杭州万科正式启动为期12天的“青年置业计划”，旗下4个项目推出一批226套优惠房源，最低约7.5折。9月，长沙万科项目—万科·金域蓝湾在媒体上刊发大幅广告，开出了“加一块钱送精装修”的诱人条件，令众多持币待购的业主翘首以待。

　　4、抛售

　　浦项商务广场位于浦东陆家嘴金融区世纪大道，总建筑面积98130平方米，主楼地上34层、裙楼4层、地下4层。大厦由韩国浦项建设于1999年投资1.5亿美元建成，浦项建设拥有100%的股份。2008年下半年开始叫卖的浦东大型写字楼浦项商务广场已经和买家签订交易备忘录，双方约定的成交价预计不足3亿美元，这一价格相比于当初超过4亿元美金的报价，几乎是打了7折。

　　分析人士指出，造成如此价抛售，一方面，市场不景气，导致开发商没有耐心继续经营，以低价抛售，快速套现；另一方面，由于许多国外的投资机构，受到金融危机影响较大，无力高价接盘。

　　5、团购 

　　团购，在上海、北京、深圳等城市相继蔓延，长沙楼市也加入其中。“中国·岳麓生态宜居节”期间，岳麓区特别推出了“万人团购特惠月”活动，目前已有18个楼盘以最低报价参与到此次团购活动中。2008年11月28日至12月31日期间，购买岳麓区辖区内楼盘的购房者还可享受每套2000元的契税补贴。

　　6、抄底

　　楼市调整了漫长的一段时间，是否可以抄底，成了买房人最关心的话题。不少楼盘都推出了特价房、优惠打折，楼市价格貌似松动得比较厉害，那么现在到底是不是抄底的最好时机呢？在长沙，抄底，已是2008年末房交会最热门词汇。在红星国际会展中心的场内场外，随处可见抄底价字样。经过为期一年的价格调整，在中央与地方多项救市政策出台之后，长沙人的购房负担的确减轻不少，促使部分有刚性需求的购房者出手。业内人士认为，尽管难以断言房价见底，但确是买到高性价比房产的较好时机。

　　7、流拍

　　所谓的“风水轮流转”。前几年，只要大面积的地块一出来，诸路开发商皆剑拔弩张，恨不得立刻将其揽入怀中。可是，2008年却出现了怪现状，位置不错、面积够大的土地却遭到了冷遇，竟然少人问津，最后沦落到流拍的命运。这就是著名的北京广渠路15号地。而其他的一些大地块也门庭冷落，与以往的火爆场面形成鲜明对比。对此，业内人士认为，政策的不稳定性以及开发商资金的紧缺，造成了土地市场交易萎缩。

　　8、退地

　　2008年以来，由于银行信贷紧缩，购房者持续观望、销售变冷，开发商资金链趋紧，导致直观反映市场信心的土地拍卖遇冷，底价成交、流拍乃至“退地”的现象普遍出现，“面粉贵过面包”的豪赌式扩张走向终结。

　　8月中旬，江苏苏宁环球集团下属的南京苏宁房地产开发有限公司宣布，其于去年8月拍得的总价44.04亿元、楼板价6.69万元／平方米的全国最贵“单价地王”，因地铁施工迟迟无法交付，已与相关方面解除原土地出让合同，已支付的土地出让款全额退还。无独有偶，2008年4月，名不见经传的上海志成企业发展有限公司战胜绿地集团、鹏润房地产、华润地产等巨头，以总价11.04亿元摘得的普陀地王也被退地，志成公司为此损失超过3000万元的土地保证金。

　　（二）剧变下的纷争

　　1、降价补偿

　　2008年3月，“降价补偿”成为深圳一些房地产专业网站业主论坛的热门话题。由于一些楼盘开发商的降价行为，部分业主眼看着房子还没有到手就已经缩水几十万元，纷纷表示要向开发商“讨说法”。以万科第五园为例，其出现了同一批产品中后期带装修售价比前期毛坯房售价还低3000元/平米左右的现象。为此，万科启动了以楼盘品质升级为主题的“琢玉行动”，表示将以300元／平方米的价格向2008年03月01日前认购该项目毛坯房的老业主按照其全新装修样板房标准提供精装修服务。

　　2、退房

　　2008年房价下跌，随之而来的就是缠绕了开发商一整年的退房潮。而其中受关注最多的莫过于万科退房风波。尽管一直声称不降价、资金没有问题，但是2008年万科“降价门”依然愈演愈烈。9月，万科在杭州、南京、上海等地遭遇了一场史上最强的“退房风暴”。万科不是孤独的。此前，深圳楼盘售价率先缩水两成，被套牢的炒家超过6000人，首付款几乎被吞噬。此后，南京一些楼盘的业主也有过抗议开发商的行为。

　　事实上，退房是不可能的。开发商根据市场行情进行降价是合法的商业行为，目前我国尚未出台相关的法律依据支持这种业主要求退还差价或退房的要求。而购房者一波又一波的退房风暴，恰恰又反映了开发商此前在楼市高点时巨大的盈利空间。购房本属自愿的商业行为，买房以后房价下跌和买了手机以后手机价格下降在本质上并没有什么区别，虽然楼市终有复苏的一天，房价可能再次上涨回去，不过退房潮终究告诉了所有投资客一个最简单的道理：楼市有风险，入市须谨慎。

　　3、断供

　　沿海大中城市，2006年、2007年的房价疯涨、疯狂炒楼带给2008年楼市一个难解隐患。断供潮，始于深圳，此起彼伏于沿海各大中城市。深圳房价持续下跌，许多人发现他们过去买的房子其价值正在不断缩水，他们所欠银行的购房贷款，其数额甚至超过了房子现在能卖出的市场价，也就是说，这些房子已经成了负资产，而一些房主则是选择把房子扔给了银行，当然他们也不再偿还银行的贷款。

　　（三）剧变下的市场主体

　　1、退市

　　一手房市场的不景气，直接导致的就是，08年中介的日子也并不好过。08年七八月份的淡季，上海市二手房中介门店数量缩水一半，中介门店从两年前的1.6万家左右，减少到目前的7000多家。当然，上海并不是特例，很多二三线城市中介的日子更加难过，一个月没有生意已经成为了平常事。面临寒冬的中介公司，想尽办法抗寒。不少品牌中介走出传统的二手房业务，开始增加一手房代理的业务。还有部分中介公司则加大了在二线城市一手楼盘的代理。

　　相对于开发商的财大气粗，中介公司在地产的熊市里，更加没有实力支撑太久。所以大家也已经习惯了市场好的时候，一条街上开满中介门店，市场一旦不景气，一条街的门店又能全部关闭的景象。如果说开发商还有力在寒冬里继续扛住寒流，那么，中介门店的动向，毫无疑问就是区域楼市当下交易情况最直接的反映了。

　　2、垄断

　　二手房市场的冷清将原本差距较大的中介行业进一步推向了两个极端。2008年11月份的北京二手房网签数据显示，链家地产以1384套的惊人网签量独占鳌头，比排名第二位的我爱我爱多出一倍多。而网签量“交白卷”的中介机构有8家，占比36%；有7家中介的网签量不足10套，占比30%，两者相加后的占比超过一半，占比达到了66%。 

　　显然，具有从事“存量房交易结算资金划转业务”资格房屋中介，有近七成面临生存窘境。业内人士指出：由于中介行业本身就比较乱，所以购房者一般都愿意选择规模大的中介公司。现在市场行情不好，中小公司越来越难生存，大公司就更能借机扩大市场份额了。

　　3、融资

　　受宏观调控影响，国内房地产开发企业在2008年资金链一度趋于紧张，其过度依赖商业银行贷款的弊端由此得到放大性的体现。国家统计局数据显示，2008年1～11月，各金融机构人民币各项贷款余额29.57万亿元，同比增长了16.03%，但在房地产开发企业当年资金来源中，国内贷款同比仅增长5.2%。

　　此种情形下，能够为房地产开发企业提供新融资渠道的房地产投资信托基金被提上日程。国务院办公厅上月8日下发的《关于当前金融促进经济发展的若干意见》中，即明确提出要开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道。

　　4、上市

　　房地产作为资金高度密集型行业，唯有融资能力强的企业才有实力加大土地储备量，进行规模化扩张，成为未来房地产行业的整合者和领头羊。随着国家一系列紧缩“地根”、“银根”政策的出台，尤其是信贷这一“紧箍咒”的收紧，对融资渠道一直比较单一、资金来源高度依赖于银行的我国房地产企业提出了严竣的挑战。传统融资方式的受阻，迫使许多房地产开发企业借助于资本市场寻求新的发展支持，2006年以来，浙江绿城、保利瑞安、盛高置地、浙江广宇及华远地产等纷纷上市，成为房地产企业大量获得土地资源，进而实现超常规发展的重要途径。

　　然而，募集资金堆积香港而不能汇回内地投资开发，这个问题不仅让已在港挂牌的内地房地产公司备感头疼，更已波及那些正在谋求在港交所上市的内地地产企业。08年1月3日，香港媒体报道称，在内地房地产业限制外资进入的大背景下，香港上市的内地开发商所筹资金汇回内地遇到困难，这可能打乱内地开发商到香港上市的步伐。并称港交所正向申请上市的开发商询问，究竟是否可以将筹集到的资金汇回内地发展。估计可能对这些公司的上市进程有所影响。 

　　Part2 数字见证

　　2008年，在中国房地产纪年史上，具有里程碑的意义。中国房地产市场特殊表现的国际经济背景是：美国次贷危机升级为全球金融风暴，全球经济显著下滑；国内经济背景是：经历五年繁荣后，2008年经济拐头下行。与国内经济走势同步，我国房地产市场亦从2007年的红火逆转为2008年冬夜初降。

　　一、多项经济指标显现回落态势

　　1、GDP增速回归个位数，中国经济增长放缓

　　初步核算，2008年全年国内生产总值300670亿元，比上年增长9.0 %，结束了自2003年起，中国GDP连续五年2位数的增长速度，创该指标近六年来的最低增速。分季度看，一季度增长10.6%，二季度增长10.1%，三季度增长9.0%，四季度增长6.8%。在全球金融风暴的大背景下，随着国际市场的持续走低，中国经济增速下滑趋势较为明显。

　　2、全年价格涨幅前高后低，下半年逐步回稳

　　全年居民消费价格上涨5.9%，涨幅比上年提高1.1个百分点。其中，城市上涨5.6%，农村上涨6.5%。分类别看，食品价格上涨14.3%，拉动价格总水平上涨4.65个百分点；居住价格上涨5.5%，拉动价格总水平上涨0.82个百分点；其余各类商品价格有涨有落。工业品出厂价格比上年上涨6.9%，12月同比下降1.1%，全年涨幅比上年提高3.8个百分点。原材料、燃料、动力购进价格上涨10.5%，涨幅比上年提高6.1个百分点。70个大中城市房屋销售价格比上年上涨6.5%，12月同比下降0.4%，全年涨幅比上年回落1.1个百分点。

　　3、固定资产投资增速保持在高位运行

　　全年全社会固定资产投资172291亿元，比上年增长25.5%，增速比上年加快0.7个百分点。其中，城镇固定资产投资148167亿元，增长26.1%，加快0.3个百分点；农村固定资产投资24124亿元，增长21.5%。在城镇投资中，第一产业投资2256亿元，增长54.5%；第二产业投资65036亿元，增长28.0%；第三产业投资80875亿元，增长24.1%。分地区看，东、中、西部地区城镇投资分别增长21.3%、33.5%和26.7%。全年房地产开发投资30580亿元,比上年增长20.9%。

　　4、新增外商投资企业逐年减少，年末实际使用外资金额降低

　　2008年1－12月，全国新批设立外商投资企业27514家，同比下降27.35%；较之2006、2007年的下降幅度明显增大。实际使用外资金额923.95亿美元，同比增长23.58%；比2007年增速提高了近10个百分点。但自10月份起，实际使用外资金额开始出现同比回落态势；10-12月的实际使用外资金额为67.2亿美元、53.2亿美元和59.78亿美元，同比分别下降了0.8、36.5和5.7个百分点（见图6、7）。 

　　同期，美国对华投资新设立企业数同比下降32.55%，实际投入外资金额同比增长12.54%；原欧盟十五国对华投资新设立企业数同比下降22.65%，实际投入外资金额同比增长30.12%。 

　　5、城镇居民人均可支配收入持续增长，涨幅首现回落

　　全年城镇居民人均可支配收入15781元，比上年增长14.5%，扣除价格因素，实际增长8.4%，增速比2007年同期下降3.8个百分点，五年来首次出现回落。

　　二、房地产市场步入调整期

　　从2007年第四季度开始，至2008年第三季度，我国楼市调整态势越来越明显，第四季度开始已加快下行。

　　（一）房地产开发完成情况

　　1、房地产开发投资增速回落

　　2008年1-12月，全国完成房地产开发投资30580亿元，同比增长20.9%，增幅比1-11月回落1.8个百分点。较之于年初，年末房地产开发投资增速明显放缓。1-12月全国完成房地产开发投资增幅比1-4月回落11.2个百分点。

　　2、土地市场降温

　　2008年1-12月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.7亿平方米，同比下降8.6%；完成土地开发面积2.6亿平方米，同比下降 5.6%。而1-4月，以上2项指标的增幅均为正数，反映出房地产市场的不景气和开发企业对后市的忧虑。随着房地产市场的下滑，过去几年被诸多开发商引以为傲的高土地储备成了企业的包袱。很多开发企业已无多余资金购地，或者没有足额资金缴纳2007年拍下的高价地，甚至有少数开发企业谋求退地。

　　3、项目进度放缓

　　2008年1-12月，全国房地产开发企业房屋施工面积27.4亿平方米，同比增长16.0%，增幅比1-4月回落9.4个百分点；房屋新开工面积9.8亿平方米，增长2.3%，增幅比1-4月回落18.1个百分点；房屋竣工面积5.9亿平方米，下降3.5%，而1-4月的增幅高达20.2%。由于房地产市场的不景气，为缓解企业资金压力，2008年已开始出现开发企业减少开工量，或者停止项目施工的现象。

　　（二）商品房销售和空置情况

　　销售遇冷，空置面积居高不下

　　2008年1-12月，全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7%。其中，商品住宅销售面积下降20.3%；商品房销售额24071亿元，同比下降19.5%。其中，商品住宅销售额下降20.1%。与1-4月相比，全国商品房销售面积的降幅明显增大，成交低迷成为2008年楼市最鲜明的特点之一。

　　截至4月末，全国商品房空置面积约1.25亿平方米，同比回落1.9%。而截至12月末，全国商品房空置面积迅速抬升至1.64亿平方米，同比增长21.8%，增幅比1-4月提高23.7个百分点。

　　（三）70个大中城市房屋销售价格指数

　　根据国家发展改革委、国家统计局调查显示：2008年8月，全国70个大中城市房屋价格指数环比增幅为-0.1%，为近几年首次出现负增长，全国房价“拐点”凸显；接下来的9月、10月、11月、12月房价环比增幅依次为-0.1%、-0.3%、-0.5%，-0.5%，房价下跌呈加速趋势。与此同时，全国70个大中城市房屋销售价格同比持续回落，12月首现负值，比去年同期下降0.4个百分点。

　　分地区看，新建住房销售价格同比涨幅较大的主要城市包括：银川9.1%、乌鲁木齐5.3%、西宁4.9%、海口和贵阳均为4.5%等；同比价格下降的城市有21个，主要城市包括：深圳-18.1%、广州-9.4%、南京-5.8%、重庆-5.2%和厦门-4.4%等。环比价格上涨的城市有4个，包括：锦州0.3%、兰州和九江均为0.2%、南昌0.1%；环比价格下降的城市有50个，主要城市包括：广州-3.1%、长春-2.6%、南宁-1.9%、石家庄-1.8%和贵阳-1.7%等。

　　（四）全国房地产开发景气指数

　　从统计局发布的国房景气指数趋势图上能清楚地看到，国房景气指数从2007年3月起连续8个月环比上升，而从2007年12月至2008年12月已连续13个月环比回落，和全国房地产市场遇冷几乎同步。此外，国家统计局数据显示：自2008年10月起，国房景气指数降至100以下，并持续下滑，至12月为96.46，比11月份回落2.0点，比2007年同期回落9.99点，连续三个月在不景气空间运行。

　　从分类指数看：房地产开发投资分类指数为99.66，比11月份回落1.32点，比2007年同期回落4.80点；2008年资金来源分类指数为91.06，比11月份回落0.88点，比2007年同期回落13.81点；土地开发面积分类指数为93.47，比11月份回落1.32点，比2007年同期回落3.66点；商品房空置面积分类指数为100.18，比11月份回落0.14点，比2007年同期回落11.18点；房屋施工面积分类指数为98.38，比11月份回落3.58点，比2007年同期回落9.8点。

　　从指数报告可以看到，关系到房地产开发商生存命脉的资金来源已经出现越来越紧的状态，资金来源分类指数继续下跌。另外，与资金紧缩相联系，尽管2007年开发商疯狂拿地，但目前全国各地都出现了开发商高价拿地之后无力开发的局面，土地开发指数持续回落，连续数月在不景气空间低位运行。

　　三、盘点2008年长沙房地产市场

　　（一）基本数据回放

　　1、供销结构失衡

　　2008年长沙商品房供给持续增大，全年超越1200万m2；销售持续低位，已基本回复至2006年水平。商品房供应量超过销售量达80%以上，供销失衡情况明显。

　　2、价格涨幅回落

　　2008年全市商品房均价为4285元/m2，其中，商品住宅均价为3906元/m2。

　　3、住房保障力度加大

　　2008年全市非市场定价类住宅批准预售16489套，191.72万m2，同比增长56.64%、54.15%，使更多中低收入家庭的住房问题得到改善。

　　4、中小户型供应量增加

　　2008年累计住房供应套均面积为107.65m2，销售套均面积为116.16m2，90m2以下中小户型供应占比为41.07%，比去年同期增长了4.23个百分点。

　　5、二手房成交低迷

　　2008年全市二手房成交面积171.23万m2，与去年同期相比减少22.74%；二手房交易仍较为低迷，但随着一系列政策出台，四季度二手房交易有了较大幅度增长。

　　12月份长沙二手房纯住宅挂牌均价为3868元/m2，门面挂牌均价为7356元/m2；纯住宅挂牌月均租金为12.75元/m2，门面挂牌月均租金为31.86元/m2。

　　6、租售比持续拉大

　　12月份商品住房租售比为1∶286。

　　7、抵押登记量下降

　　2008年个人抵押登记量同比出现降幅较大，表明随着今年楼市的整体低迷，相关业务量也出现了一定下滑；四季度房地产相关刺激政策出台后，抵押登记量随即出现较快回升。在建工程抵押各指标同比仍呈现较高幅度增长，预示着房地产开发市场仍存在较多在建工程项目，未来一定时期内商品房供应量仍不会出现较明显的减少。

　　（二）对2008年长沙房地产业的基本判断

　　2008年，随着珠三角区域的房地产市场步入调整期，市场间的传递效应逐渐蔓延开来，由南到北，由东往西，由一线城市到二、三线城市，这场调整风暴渐渐席卷了越来越多的城市和地区。作为中部省会城市的长沙，伴随前两年大量新开工项目的竣工，商品房空置面积抬升，长沙的房地产市场与房地产行业也渐渐步入了调整的行列。2007年高价拿地，商品房成交量价齐升的局面在2008年已不复存在。代之而来的，是连续数月商品房成交量的下滑，商品房价格涨幅的趋缓。一时间，由卖方市场转变为买方市场，市场上琳琅满目的打折促销活动仍难以激发大家购房的热情。反倒是政府的住房货币化补贴措施唤起了沉睡的购房需求。

　　1、土地市场降温

　　07年土地市场成交活跃，成交价大幅高于起拍价，甚至楼面地价接近或贵过当期市场平均房价。如北辰实业和北京城开以92亿元价格拍得长沙新河三角洲地块，高于起拍价46.38亿的近一倍，粗略估算楼面地价超过3000元/平方米。07年的这种局面在08年开始降温，地价下滑，今年以来我市不少土地以接近底价拍出，近9成土地的成交价与起拍价的差距在500万元以内；同时土地流拍的现象有所增多。

　　2、商品房供销结构失衡

　　从商品房的供应来看，长沙市全年的商品房批准预售面积超过1000万平方米；其中，单月批准预售面积超过100万平方米的月份达6个月，市场供应明显偏大。与此形成鲜明对比的是，受全国范围内“拐点论”和观望氛围的影响，各楼盘去年的门庭若市一去不返，今年以来的销售量连续下滑；其中，单月商品房销售量在50万平方米以下的月份多达9个月。长沙房地产市场的供求关系比例失衡明显；全市商品房的供销比不断拉大，商品房空置率超历史高位。

　　3、商品房价格涨幅回落

　　随着市场上商品房供应量的激增，供销比的拉大，楼盘间的竞争变得异常激烈。长沙的房地产市场已开始由卖方市场转变为买方市场。一方面，2008年以来的房价涨幅较之2007年有了较为明显的回落，全年商品房的平均价格涨幅仅为2007年的一成左右。同时，2008年5月至8月间，全市的商品房价格出现了连续4个月环比回落的新情况。另一方面，自2008年初以来，借助各种名义，各种活动进行打折促销的楼盘层出不穷；暗降现象普遍，市场上买房送汽车、买房送精装修、买房送品牌家电等各类营销手段屡见不鲜。而临近岁末年终，明折明扣的楼盘也渐渐多起来。虽然大部分楼盘的实际折扣较少，但这种打折降价的趋势却是实实在在的。

　　4、开发企业由扩张转向收缩

　　自去年国家实行从紧的货币政策，提高二套房贷门槛以来，银行业普遍从紧了对房地产企业开发贷款以及个人住房商业贷款的审批。特别是美国的次贷危机，给中国的银行业又一次敲响了警钟，银行方面对房地产行业的贷款较之以前慎之又慎。这使得一般的房地产企业很难从银行获得急迫的资金帮助。同时，观望的市场氛围减缓了潜在需求者置业的步伐，各大楼盘销售资金的回笼速度较之去年缓慢。再加上全球经济形势的不景气，外资的衰退，上市地产公司股票业绩的下滑，导致融资渠道不畅，房地产企业面临着资金紧张的困境。从而，不得不调整战略，由2007年的大幅扩张转向收缩；通过不拿地或少拿地，延迟或停止项目的开工，放慢施工进度，缩减人员、开支等方式，以防止资金链的断裂。

　　5、行业调控政策明显转向

　　2007年，针对商品房市场销售价格飞速上涨的局面，国家出台了一系列限制性的金融政策和房地产宏观调控政策以平抑房价，防止房地产经济泡沫的产生。而2008年，商品房销售价量齐跌的局面，又使得政府调整了策略，由抑制转为鼓励，以维护房地产市场的可持续发展。

　　从货币政策来看，2007年，央行6次上调存、贷款利率，吸引了大批民间游资由消费转向储蓄，并大幅提高了房地产开发企业的融资成本。同时，央行还在一年内先后10次提高了金融机构的存款准备金率，使得房地产开发企业，特别是中、小企业，获取开发贷款十分困难。2008年的逆势，迫使央行在下半年频繁下调存、贷款利率，鼓励居民消费以扩大内需，并通过从第三季度末开始降低存款准备金率的方式，让开发企业看到了融资的希望。

　　从房地产的宏观调控政策看，2007年，央行对二套住房贷款首付比例和贷款利率的提高，在打击投机性购房者的同时，也极大地降低了改善型需求者的购房热情。同时，国家税务总局对房地产开发企业土地增值税的清算，在相当大的程度上增加了企业的资金压力。2008年，随着全国各地救市政策的出台，长沙也出台了一系列新政，通过减免或降低部分房产交易税费，发放保障性住房货币化补贴凭证等措施，以增加市场的有效需求。此外，面对严峻的市场形势，国务院于年底出台了促进房地产市场健康发展的三条措施，对第二套房贷款的限制进行松绑，并对住房转让环节的营业税进行了减免。其鼓励居民住房消费的意图十分明显。

　　6、租赁市场活跃，二手房市场开始回暖

　　随着长沙近年来期、现房市场以及二手房市场的发展，越来越多的业主拥有了两套甚至更多套房屋，市场上的可出租房源急剧增多。而今年以来，相当数量的房产投资者存在观望心理，使得二手房市场上的部分房源也分流到了租赁市场。与此同时，随着长株潭一体化的发展，外来经商、务工人员的增多，市场上的租赁需求也同步增长起来。此外，由于房价未来走势不明朗，部分潜在需求者推迟了购房计划，选择通过租赁来解决目前的居住问题。因而，租赁的短期替代效应大幅增加了房屋租赁市场的需求。租赁市场呈现出供、求两旺的新局面。

　　二手房市场在经历了前三季度的持续低迷后，随着全市保障性住房货币化补贴凭证的发放，二手房部分交易税费的减免和降低，长沙的二手房市场在第四季度开始出现回暖的迹象，二手房成交量开始出现稳步增长的势头。

　　Part3 政策解读

　　2008年下半年，楼市不景气，全国已经有长沙、西安、重庆、沈阳、成都、南京、宿迁、杭州、上海等十多个城市参与其中，各地采用购房补贴、降低税率、放宽公积金贷款等方式，地方政府救市之风愈演愈烈，其后，中央政府也出台了相关政策与地方政府相呼应。

　　国务院总理温家宝在去年12月17日主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。其主要内容有三条，分别是加大保障性住房的建设，放松第二套房贷、进一步鼓励普通商品住房消费，引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。4天后，“国十三条”作为细化政策出炉，明确引导房地产开发企业积极应对市场变化。支持房企以合理的价格促进商品住房销售。支持房企合理的融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度。

　　中央新政——且走且看

　　〖建设部：通知下调个人住房公积金贷款利率〗

　　根据2008年9月14日《中国人民银行关于调整金融机构人民币贷款基准利率的通知》（银发[2008]249号），就个人住房公积金贷款利率调整的有关事项通知如下：从2008年9月16日起，下调个人住房公积金贷款利率。5年期以下（含5年）由现行的4.77%调整到4.59%，下调0.18个百分点；5年期以上由现行的5.22%调整到5.13%，下调0.09个百分点。

　　〖财政部、国家税务总局：调整房地产交易环节税收政策〗

　　为适当减轻个人住房交易的税收负担，支持居民首次购买普通住房，财政部、国家税务总局发布“关于调整房地产交易环节税收政策的通知”。通知指出：一、对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。通知自2008年11月1日起实施。

　　〖国务院：出台鼓励住房消费减税新政〗

　　国务院办公厅去年12月21日发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》明确，要进一步鼓励普通商品住房消费。意见提出，加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）转让免征营业税，改为超过2年（含2年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的,由按其转让收入全额征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。将现行个人购买非普通住房超过5年（含5年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，改为超过2年（含2年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住房不足2年转让的,仍按其转让收入全额征收营业税。意见明确，以上政策暂定执行至2009年12月31日。

　　〖央行：下调贷款基准利率和存款准备金率〗

　　自08年9月以来，央行已经连续4次下调存款基准利率，连续5次下调贷款基准利率。此次调整结束后，一年期存款基准利率为2.25%，仅高于2002年2月的1.98%，为历史次低水平；贷款基准利率为5.31%，与2002年2月的历史最低水平持平。中小银行的存款准备金率已降至14%，大型银行的存款准备金率降至15%。双率的调整主要是想达到以下三个目的：一是促进消费；二是促进投资；三是促进资金流动，稳定金融环境。此次降息对房地产行业来说，是一个利好消息。进一步地放宽信贷，使得贷款购房的置业者资金成本降低，因此需求会有所上升；对于开发商来说，今年资金链压力不小，而降息不仅减轻了企业的还款压力，还在一定程度上稳定了房地产市场。

　　地方新政——力挽狂澜

　　〖湖南：出台18条楼市新政〗

　　2008年11月26日，湖南省委办公厅、省人民政府办公厅《关于促进我省房地产市场健康稳定发展的若干意见》正式发布实施，有效期将持续到2010年12月31日。《意见》共18条，主要内容包括加强政府调控、强化住房保障、优化投资环境、减轻居民购房税赋、扩大住房有效需求、加强房地产市场监管。其核心是减轻购房税费，降低购房门槛。其中“八大调税措施”成为百姓最关注的热点与焦点。《意见》规定：对个人首次购买普通住房的，契税税率统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税；被拆迁人购置住宅，其购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征交易契税；个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，免征营业税，下调个人所得税的附征率；个人将购买超过2年的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购房价款后的余额征收营业税；对个人出租房屋，均按综合税费率简易征收；对首次购买普通自住房和改善性普通自住房为节能省地型住宅的，免除应交全部契税。

　　〖长沙：促进房地产业健康发展〗

　　为进一步促进房地产业健康发展，增强投资和消费信心，防止房地产市场大起大落，推动社会经济协调发展，去年长沙市人民政府出台了《关于促进我市房地产业健康发展的若干意见》。其内容包括：一、充分发挥政府的综合协调作用。二、全面推行保障性住房分配货币化。三、激活二手房市场。（一）二手房交易综合税暂由1.98％调整为1.1％。购买二手普通商品房，按地方所得部分给予全额补贴。在2009年12月31日前出售二手商品房，并购买新建普通商品房的，其二手商品房交易所交营业税在购买新房时由财政给予金额补贴。（二）简化二手房交易手续，实行一站式服务。四、清理税费收取。五、加快棚户区改造。六、营创良好的产业发展环境。（一）提高行政审批效率。（二）降低公积金贷款的首付比例。购买第一套商品房申请住房公积金贷款的，首付房款比例由30％调整为20％，贷款最长期限由20年调整为30年（不得超过国家规定的法定退休年龄）。（三）加强房地产开发企业、中介企业和从业人员诚信体系建设。七、坚持正确的舆论导向。

　　〖长沙：出台经济适用住房货币补贴方案〗

　　2008年7月21日，长沙市政府公布《长沙市经济适用住房货币补贴实施方案》，正式宣布改革经济适用住房保障方式，通过发放经济适用住房货币补贴，支持保障对象以自主购房的方式解决住房问题。根据《方案》，补贴对象包括长沙市经济适用住房申购条件的保障对象。此外，棚户区、片区改造等重点工程拆迁户申请经济适用住房保障的，其被拆迁房屋产权面积应低于45平方米，且再无其他住房，年龄以法定结婚年龄为准，不受落户时间限制。补贴标准结合商品房与经济适用住房差价以及国家规定的经济适用住房保障面积确定。2008年补贴标准为低收入无房家庭每户8万元，低收入困难家庭和棚户区、片区改造等重点工程拆迁户中享受经济适用住房货币补贴的每户5万元。今后每年由市政府根据实际情况适时进行调整，并向社会公布执行。