早春三月，经历了持续寒冬的中国房地产市场，呈现出丝丝缕缕的复苏气息，全国各大城市住宅成交量明显反弹。与此同时，一些城市的房价开始触底弹升，一些楼盘也开始故伎重演，采取“少量多批”推出房源的手法，通过“多次开盘、逐步提价”制造热销甚至抢购气氛。

　　楼市真的“春暖花开”了？又或者，这只是沉寂了一冬的刚性需求集中释放所带来的短暂“春色”？楼市回暖与否将成为09年关乎中国民生的一大要素。本期楼市观察家将从各地政府新政、市场回暖迹象及各地促销手段进行分析和解读。

　　北京:部分楼盘悄悄提价 市场成交回暖比较明显

　　现象：北京西边的几个楼盘，位于六里桥附近的“保利百合花园”，去年年底时价格是每平米13500元，现在价格是16000元；位于西四环岳各庄桥的“中堂”，去年年底一次性付款给予7.8折的优惠，现在只能给到8.2折了。

　　开发商元气渐渐恢复，银行最先体会到了暖意。3月16日，深圳发展银行在北京高调推出“点按揭”房贷产品，对于1、2月份该行的房贷数字，信贷总监柳博的回答是“令人满意”。他对现在房地产行业的判断是：已经“阴转多云”，至于下一步是否能转晴还要观察。不过，银行方面已做好了一轮个人房贷竞争的准备。

　　中国证券报还对深圳市85个在售楼盘进行了调查，有近三成楼盘已经变相或直接涨价，热点置业地区的楼盘涨价比例已高达七成，涨价幅度从每平米几百元到千元不等。

　　业内人士：深圳市皇庭地产集团有限公司营销中心的策划经理表示：“我们的皇庭港湾开盘均价定在每平米2.6万元，开盘三个月就销出去50%，市场成交回暖比较明显。”

　　去年开发商面临的最大难题——资金问题目前也明显缓解，毕强表示，“相对去年，开发商今年不差钱，银行放贷积极性大增，主动接触开发商要求贷款。像我们公司这样有实力的开发商一旦有好项目，会有多家银行找上门来。个人住房贷款松动更加明显，这也促使房地产销售回升。”

　　深圳市兰江地产副总杨大谷更是坦言目前企业资金方面没压力。“只要符合规定自有资金投入占比达到30%，四证齐全，拿到银行开发贷款很方便。短期资金紧张时也可申请到贷款，但区域价值不高、偏远角落的项目很难申请贷款。”在跟银行房贷部门的接触中，杨大谷感受到银行的贷款压力，既要完成一定贷款额度，又要把握项目质量和风险，对2亿元、3亿元以至5亿元不等的开发贷款还是有严格审批标准。

　　经常参与房地产担保贷款的华圳担保公司风险管理部负责人饶才辉今年也明显感觉到房产担保贷款好做多了，“担保公司、地产中介和银行一条龙非常顺畅，1、2月份一手房贷款同比增长10%，二手房担保贷款同比增长130%-160%。”

　　这也可以从不久前出台的广东省“救市15条”中得到解释。这些措施提出，鼓励商业银行在风险可控前提下，对“基本面比较好的”房企给予信贷支持。

　　专家：业内专家对房价上涨表示担忧，由于楼市刚刚成交回升，如果涨价风普遍，刚刚恢复的楼市可能会再度遭遇打击。

　　济南：二手房市场回暖 小户型最受购房者青睐

　　现象：自２月份以来，济南二手房市场呈现回暖迹象，成交量大幅提升，二手房租房市场也比较火爆。今年２月份二手房的成交量比往年同期增长明显，上涨幅度达到80%左右，而往年的购房热潮往往出现在五六月份和10月份。据了解，造成二手房成交量明显上升的主要原因是积压的刚性需求释放。年前由于金融危机的影响，大量的购房者持币观望；年后市场开始回暖，房地产市场上买涨不买跌的传统，使大量购房者开始出手。就目前来看，购买的二手房主要集中在为孩子上学提前落户的二套房、结婚住房以及拆迁购房等，其中二居室的小户型最受购房者青睐。

　　据了解，在成交量上涨的情况下，济南的二手房价格基本保持平稳。

　　在历下区，上世纪９０年代的二手房价格一般在6200－6500元／平方米，2000年以后的二手房价格一般在7000元／平方米。百居安房产公司的雄先生认为，济南的二手房价格不会有很大的波动，根据市场状况分析，济南楼房处于供不应求的状况，较之北京、上海、广州等一线城市，市场泡沫现在也挤压得比较小了，在未来五年内房价可能还会有小幅上涨。

　　上海：量价齐升成交均价大涨8.4%

　　现象：出于刚性需求持续释放以及开发商对后市看涨，上周沪上商品住宅成交量和成交均价双双大幅上涨，成交量上涨11.3%、均价上涨8.4%。整体市场再次出现量价齐升的局面。 

　　专家：近期外郊环区域的持续热销，也带动了中心区域成交量的回升，其中以内环内的成交量回升幅度最大，上周成交量相比前周增加了53%。中外环间在3月份内每周成交量的增幅都在20%左右，上周外郊环区域的单个楼盘集中成交也使得区域成交均价出现上涨。因此，上周商品住宅成交均价上涨主要原因为成交结构的变化。 

　　业内人士：主要成交都集中在宝山、闵行、松江及浦东金桥这些区域，不论一手的楼盘还是二手的热点区域都彰显出同样的特点，就是单价在1万-1.5万元/平方米，位于中外环以及外环附近的区域是目前购房的热点。

　　“支撑这些成交的是上海实实在在的自住群体，特别是年轻白领是这一群体的主力。但是他们的购买力是相当有限的，他们往往是从父母那里拿来首付款贷款购房。如果房价继续上涨，虽然需求还在，但这个群体的大部分人已经没有能力购买了。所以说，目前市场显现的这种信号让一些立足于行业长远发展的业内人士比较着急。” 

　　如果今年的三四月份出现类似2007年二三季度的波峰的话，波谷有可能在随后的五六月份就会出现。“到时候，房地产行业又会受到很大冲击。所以我们不希望目前的楼市从回暖快速过渡到狂热。”

　　广州：楼市回暖 开发商涨价

　　现象：广州市房地产信息中心的数据显示，广州市新房两天的签约成交量达到了660套。这是自去年“十一”黄金周后，楼市签约量最高的一个周末。根据调查，目前广州房地产市场上首次置业者占七成左右，而投资者也回升到一成以上，其余的是改善型客户。

　　业内人士：虽然从经济层面上看，房价还有下调空间，但各种政策利好都已经基本出台，市场观望情绪开始有所动摇。广州市市民：如果是要住的就不会看时候，还是会买的。广州市中心的都在贵了，升值了。

　　专家：在广东十五条楼市新政出台后，一些地产开发商的心态发生了转变，通过减少优惠折扣，来试探市场反应。此外，一些开发商还趁势提高了价格，在广州市中心区域一些近期热门楼盘，每平方米已微涨500到1000元。新政针对更多是投资市场里的一手市场，而且在资金上给开发商保证。

　　郑州：节后楼市量价齐升

　　现象：河南郑州的买房人发现开发商不像以前好说话了。最近一直在看房的孙先生表示，近期房产市场确实有回暖的趋势，年前他和一些朋友搭伙团购，房子位于郑州东明路和红旗路交叉口，当时和开发商谈的价格是4000元／平方米，而年后开发商又觉得这个价格比较低，就没有与他们签订合同。

　　与此同时，郑州房地产市场成交量正在逐渐增加，房价也有所回升。相关数据显示，２月份郑州市商品住宅销售5142套，较上月上涨了46.87％，较去年同期上涨了181.4％。商品住宅销售均价为4355元／平方米，较上月上涨了11.44％。

　　专家：河南财经学院工程管理系教授刘社分析说一是刚性需求出现了集中释放，１月份是传统的销售淡季，年前的消费需求推迟到了年后集中释放；二是开发商对市场的判断趋于理性降价促销行动果断；三是目前郑州许多开发商推出的房子已不再是期房，而是现房或准现房，大大降低了消费者的购房风险，对消费者的吸引力增加；四是年前郑州只是中低档楼盘在搞促销，现在是中高档楼盘也加入了降价促销的行列。

　　业内人士：河南省天伦房地产公司总经理刘自力表示，在种种利好政策的刺激下，郑州楼市迎来了严寒后的“小阳春”，2009年房地产市场的关键仍是“如何提振消费者信心”，政策对楼市的刺激效应能持续多长时间，目前还无法确定。要想在后市继续保持这种交投活跃状态，必须出现新的房市增长支撑点，否则楼市回暖很难一直持续下去。

　　重庆：开发商积极推盘

　　拆迁购房激发回暖价稳可期

　　现象：进入2009年以来，重庆房地产市场创造了连续5周全国商品房成交面积第一的楼市神话，但受购房契税可能上调的影响，3月出现两周的深度回调。业内人士表示，拆迁购房活动逐步展开，结婚购房等刚性需求进一步释放，加上开发商积极推盘，激发出巨大的潜在消费，为重庆楼市价稳量升的逆转提供了动力。

　　数据显示，重庆房地产市场在连续5周位居全国商品房成交面积第一之后，连续两周深幅回调，但在上周（3月16日-3月22日），重庆商品房交易出现了价稳量升的逆转，主城区商品房成交5219套，成交面积达到49.30万平方米，均价3802元。同时，新增房源也大幅提高，主城区新增建筑面积达到17.47万平方米。其中，南岸区保持近两周来的强势，继续在成交面积和成交金额上双领跑，单周成交1069套，成交面积9.99万平方米，成交金额4.09亿元。

　　专家：研究员郭雨明表示“市场的回升，是开发商大力度打折优惠推盘来响应政策的结果。由于近期市场交易活跃，加上政策效应，外地炒房团纷纷入渝，甚至还吸引了国际投资机构的关注。”在两江区和保税港等政策规划项目和地方债的刺激下，国内外的投资者加大了对重庆房地产市场的关注。

　　政府：重庆市副市长黄奇帆表示，这种方法实现了双赢。一方面，在普通市民心中，总认为商品房比拆迁房修得好，价格也比较贵，这样做，可以提高拆迁户的居住条件。另一方面，团购鼓励了房地产开发企业的信心，稳定房市。

　　杭州：二手房楼市回暖 房产中介公司大手笔招人

　　现象：3月，杭州柏盛基业房地产经纪有限公司的二手房成交量环比增加了四五倍，易居臣信的销售形势也好得出乎预料……嗅到了市场的暖意，在前天的杭州春季人才交流大会上，一些房产企业特别是二手房中介开始大手笔招人——目标：房产经纪人、置业顾问、店长等等；人数：少则一二十个，多则七八十个。

　　“去年我们判断，今年初的二手房交易会趋暖，只是没想到一下子上升这么多。”杭州易居臣信房地产经纪有限公司在当天的招聘会上一口气要招70名房产经纪人。招聘人员透露，这个数字还是比较保守的：“随着市场的恢复，我们也要加紧实施开店计划，目前公司在杭州共有22家门店，到今年五六月份要增加到30家，需要大量人手。”据悉，去年八九月份的时候易居臣信在杭州已经有30几家门店，后因房地产市场不景气，公司精简一部分门店，作了人员结构的调整。如今市场一下子暖起来，招聘成了当务之急。

　　业内人士：二手房市场的回暖与宏观经济政策的拉动有关，与需求的集中释放也有关系。“去年底观望气氛确实比较浓。但在杭州这个城市，住房的刚性需求还是有的。主城区的二手房交易一直比较活跃。”

　　随着商品房、二手房交易量有所回升，不少房产中介服务公司的业务都繁忙了起来。去年，杭州柏盛基业房地产经纪有限公司把每个门店的人手从十几个缩减到五六个，前天，他们也大举招聘数十名房地产咨询顾问。招聘人员透露，他们还要招一部分应届毕业生。“虽然应届毕业生有点缺乏经验，但整体素质比较好。因为对于房产中介，员工给顾客的印象是很重要的。有些老员工虽然富有经验，但有些不好习惯就是改不掉。大学生则没有这方面的问题，我们也会进行培训。”

　　专家：据统计，房地产建筑类人才需求量占据本次大会人才需求排行榜的第五位。近来人才交流出现回暖迹象，其中房产建筑行业表现得较为明显。

　　厦门：楼市回暖趋势明显 升温仍需添"薪"加"火"

　　现象：厦门市国土房产局组织召开了一场房地产市场研讨会，邀请相关专家、学者、房地产业内人士对当前房地产形势进行分析探讨。2009年初厦门房地产市场出现的大幅“回暖”是本次研讨会讨论的重心。 

　　与会者普遍认为，近期房地产市场成交量大增，回暖趋势明显。不仅厦门，2009年2月，全国重点监测的30个城市总成交面积环比增幅超过50%，其中有80%的城市住宅成交面积环比表现为上升。与会者指出，市场回暖的原因主要有三个方面：政策的扶持，房价的回落，以及购房者信心的提升。 

　　政府：厦门市国土房产局市场处处长常宪亚表示，去年以来，从中央到地方，各级政府纷纷出台不少利好政策，减轻交易环节的购房负担，极大地拉动了购房热情。近期深圳等地也开始出台扶持开发企业的措施，这将进一步提升市场信心，推动市场发展。 

　　业内人士：在立丹行总经理董媛看来，2008年都市港湾的6588元/平方米可以说是厦门楼市的“点火事件”，降价热销的事实，使越来越多的项目开始大幅调价，“降价风”愈演愈烈。正是楼市价格的逐渐落地，回到购房者的心理价位，使越来越多有购房需求的人能够负担得起房价，促成刚性需求在今年2月的爆发，造就了2月份厦门住宅的销量奇迹。

　　购买信心的恢复与提升被看做是回暖的另一要因。住房置业担保有限公司总经理叶晓冬认为，近期的房价与高峰时期相比回落了大概30%，特别是二手房。同时购房者在经历了一年多的等待观望之后，在政策环境一直提倡扩大内需，税费、贷款等空前宽松等综合因素影响之下，购房者对后市信心增强，自然会在这个时候出手购买了。 

　　城市年轮咨策事业部总经理罗建华具体介绍，今年一季度，厦门市场表现出“一手和二手房均从量价齐跌，到量升价跌，到近期量升价稳，政策效果初显，消费信心初步恢复，开发企业困难从全面危机到结构性危机为主”的特点，如果全国主要城市后续有交易量轮升出现，那么就可以断定中国房地产2009年已出现从全面危机到“一半是火焰一半是冰山”的结构性危机转变的趋势。总体来说，2009年开发商面临更大的机遇。 

　　近期市场的暖意让每个人感同身受，那么这种“爆发”会持续多久？未来市场走向如何？绝大多数与会者对未来市场持乐观态度，认为随着宏观政策作用的进一步显现，国家加大投入、刺激内需政策的执行，2009年的厦门房地产市场有望在政策和需求的双重作用下健康平稳地发展。 

　　专家：宏观经济走势是判断房地产走势的基本面， 2009年宏观经济形势将向好，因此房地产也会获得良好的发展。厦门大学经济系教授郭其友指出，多数经济学家预期2009年中国能够实现GDP8%的增长，同时《2009年厦门市政府工作报告》中预期厦门2009年GDP将实现11%的增长，城镇居民和农民可支配收入分别增长9%和8%，这就给广大购房者以信心——“收入能够增加，买房就有胆量了”。 

　　集美大学教授李友华指出，近期热销的楼盘都有其特殊性，不是市场主流产品，房地产市场是否回暖还有待观察。新景祥市场总监丘运贤也认为，厦门目前商品住宅市场的存量房在250万平方米左右，部分开发企业酝酿推盘，预计近期市场供给量还将有所增加，厦门房地产市场依然存在着较大的去化压力。 

　　福建：楼市回暖“成交量上扬 开发商顺势提价”

　　现象：近期，许多大中城市房地产市场不约而同出现“回暖”态势。在福州、厦门等地，楼市成交量上扬波动，开发商纷纷提价。业内人士分析，当前楼市“回暖”是市场调整阶段的正常波动，买卖双方的博弈将更趋激烈，而楼市能否实现可持续发展，关键仍在房价的继续调整。

　　福州、厦门等地新近公布的统计数字表明，今年前两个月的商品房交易量出现了“井喷”。据福州市房地产交易中心统计数据显示，1月份，全市住宅成交1700多套，2月份，住宅成交量则达3000多套，这一数字超过了2007年同期水平。 

　　专家：“今年前两个月的福州住宅成交量中，很大一部分是去年第四季度刺激楼市新政策出台后释放的刚性需求，这部分交易在去年底完成，因春节来临早而无法及时做登记手续，因此就拖到了今年2月份办理，造成了交易量“井喷”。 

　　浙江大学江万龄国际经济与金融投资研究中心副主任景乃权认为，今年以来，福州、厦门等地开发商为加快消化存量房，回笼资金，多数在建新楼盘项目已经停建或半停建，房源供应量减少。在上海、杭州等长三角城市也有类似情况，随着房源减少，开发商普遍采用“少量多批”的销售策略，人为地制造了房源短缺和抢购气氛，短期内助长了交易量的回升。

　　业内人士：去年10月份以来，在税费减免、购房入户等诸多楼市新政策推动下，加上一些楼盘20%以上的降价幅度，福州、厦门等地的楼市交易量开始上扬，但总体成交量仍只有近几年高峰期的三分之一。 

　　一位售楼人员表示，“降价不久，楼市新政策就来了，楼盘的成交量明显回升，现在剩下房源已经不多，而且都是优质房源，提价无可厚非。” 

　　一家房地产开发企业的负责人透露:“最近，无论是看房人数，还是成交量，都有明显回升，一些银行悄然放宽二套房贷政策，释放出许多积极信号，使开发商提价成为可能。提价还能够间接暗示购房者房价已经“止跌”，刺激消费者下手“抄底”，进而拉动楼市进一步回暖。” 

　　也有一些开发商并不认同提价。他们认为，现在提价无异于“杀鸡取卵”。“金融危机影响尚在，楼市稍见起色就匆匆提价，正在慢慢恢复的消费信心可能被打乱。” 

　　市民：市民陈先生认定，福州市区金山一带的合理房价在每平方米5000元左右，而他看中的该区域一处新房均价仍较高。他说，最近成交量的回升以及个别楼盘的提价让他有点担心，可朋友们都劝他坚守到9月份再看看。 

　　多数购房者认为，“现在不是厦门购房抄底的好时机，继续观望仍是好的选择”；大多数购房者认为，“目前房价仍未触底，房价还有下降空间”。 

　　天津：楼市存量房压力巨大 回暖尚需时日

　　现象：自去年7月以来持续走低的天津楼市，在牛年春节后开始强劲反弹。2月全市共成交新建住宅5千余套，成交总面积50余万平方米，同比增幅达1.5倍以上。

　　天津楼市成交量在经历了数个月的低迷之后，终于在牛年春节之后，迎来了久违的牛市。某研究院的统计数据显示，2月，天津市房地产市场新建商品房共成交6068套，成交总建筑面积62.32万平方米，成交价格6963元/平方米。其中，新建商品住宅成交量环比增加97.94%，同比为2008年2月成交量的1.5倍以上，成交价格6713元/平方米。

　　业内人士：成交量回暖只是之前新出台的政策与压抑许久的刚性需求集中爆发共同作用的结果，并不意味着市场基本面改变。

　　天津国民地产发展有限公司总经理侯昱伟认为，目前市场中的刚性需求依旧存在，部分消费者在等待了一段时间之后，认为当前的价格已回落到能够承受的范围，便出手购房，这也是节后市场成交量有所反弹的主要原因。但并不能因此就说楼市已经回暖，房企应保持冷静，不能盲目乐观。

　　天津万通时尚置业有限责任公司副总经理刘力也预测，今年上半年楼市不会有太大的起色，如果4、5月份市场成交量不能恢复，不排除一些资金链紧张的开发商掀起新一轮价格战的可能。

　　武汉：成交量持续回升楼市回暖上演“预告片”

　　现象：当“降与不降”的争论渐渐散去，当大部分开发商已经接受了调整期的现实，并且不同程度地付诸行动之后，随之而来的成交量回升似乎也在情理之中。

　　但就是这增长的成交量，又引发了新一轮的争议。开发商们喜形于色并津津乐道为触底反弹的征兆，连置业顾问们的声音都充满了底气，议价空间似乎也有所压缩，购房者却对成交量的真实性心存疑虑。

　　业内人士：易居克尔瑞华中区总经理吴洋说 “调整期的最低谷已经过去。” 最低谷出现在去年10月——本应是传统销售旺季，总成交量却只有32万平方米，而2007年同期的成交量则超过100万平方米。“去年11月后，成交量开始缓慢回升。”去年底，一系列楼市松绑政策和经济刺激计划的作用，逐步稳住了购房信心。此外，部分楼盘已降价至合理水平。“不少楼盘已接近2006年的房价水平。如徐东片区的爱家国际华城，2006年价格为4300元/平方米，如今起价已调低至4700元/平方米。”

　　一项目负责人表示，在房地产市场行情好的时候，“大定”转签约率往往都在90%以上，但到了市场萧条时，转化率会急剧下降，一月内的转化率只能达到40%-50%。2008年以前，购房者交了大定后，无需催促，自己迅速地找销售员签约，但去年以后，却需要销售人员花很多时间为签约“加火”，这也导致了销售过程的延长，推迟了备案数据出炉的时间。吴洋还表示，节后“大定”数确实出现了增长，“订房”热情高涨，但能否都转化为最终的购房行为仍需进一步观察。

　　吴洋说，去年，武汉楼市上90平方米以下住宅的供应量在200万平方米左右，如果剔除价格过高的楼盘，总价在50万左右的、能有效满足首次置业者需求的产品，供应量不超过150万平方米，而武汉每年的首次置业需求量至少在300万平方米。

　　因此，尽管不少楼盘对产品价格做了适当的回调，但充斥市场的二次改善型、多次改善型产品，往往因为户型面积过大、总价依然过高而冲淡了购房者的“降价感”，造成了不少购房者觉得房价仍然太贵的局面。

　　专家：刚性需求者是市场回暖的基石。因此，楼市想要实现彻底的反弹，必须改变供应结构，丰富产品线。

　　市民：武汉市民刘先生感叹道，“我从去年６月就开始看房子，一直看到现在，本打算再观望一段时间，但是看了很多楼盘后发现，开发商都不再降价促销，我着急买房结婚，等不起只能出手。”该买房的都已经买了，而现在买不起房子的人只能继续等待。

　　长沙:政府补贴助楼市回暖

　　现象：春节前后，有市民不断接到湖南湘江世纪城楼盘发来的短信，称买房可以享受２万—３万元的政府安家补贴。

　　销售人员称，现在购房可以享受长沙市开福区政府提供的补贴，以100平方米为界，购买100平方米以下的户型可获得２万元政府补贴，100平方米以上的户型可以获得３万元。“我们在春节前就推出了这项活动，现在楼盘的成交量也有明显回升，你再不买就只能等后面的几期，那时候价格是否还是现在的3500元／平方米就不好说了。”

　　业内人士：“剔除经济适用房部分，2009年２月长沙楼市的整体成交量已经达到94万平方米，与2008年12月份46万平方米相比涨幅明显，但是成交价格仅3700元／平方米，去年成交价最高曾达到近4200元／平方米。”易居中国长沙机构研展部总监张明磊指出，最近的成交价中并没有去除政府补贴的部分。不仅开福区向买房人提供政策补贴，包括岳麓区、长沙县在内的多个地区均向买房人提供不同幅度的购房补贴，并且覆盖到大部分楼盘，这是帮助长沙楼市回暖的重要因素。

　　专家：“由于宏观经济面并不明朗，长沙市成交量的回升更多受到政策导向影响，之前一直观望的刚性需求纷纷入市。”现在可以认为楼市已经触底，未来成交量可能会进一步回升，但是成交价再出现大幅上扬的可能性已经不大，将趋向于平稳。