2008年长沙房地产市场受全国大的行业背景的影响，市场格局也发生了明显的变化，但依然保持了比较稳健的发展态势，房地产开发投资规模稳步增大，商品房价格的上涨势头得到明显遏制，投机和过度投资性需求得到有效抑制。全年全市完成房地产开发投资469.5亿元，同比增长13.7%,其中住宅投资368.9亿元，同比增长8.2%；全市新建商品房累计销售680.79万m2，62730套，同比分别下降24.71%，25.61%；其中住宅销售594.17万m2，52995套，同比分别下降26.95%，28.04%；全年新建商品房成交均价为3925元/平方米，其中住宅为3556元/平方米。全市二手房累计销售171.23万m2，13880套，同比分别下降22.74%，30.15%；其中二手住宅销售102.81万m2，11782套，同比分别下降31.87%，32.73%。新建商品房和二手房加在一起，2008年总共销售了76610套，那么，是哪些人在买房，这些购房者是哪里的？是本地的还是外地的？购房者喜欢什么样的户型和面积的？等等，带着这些疑问，我们特地对所有的购房者展开了研究和分析，并随机抽取了部分购房者进行了电话调查，以便从中找出些许规律。

　　一、2008年购房者消费行为特征

　　（一）新建商品房购房者特征

　　1、年龄结构

　　从图1可以看出，2004-2008年全市购房者的年龄结构相对稳定。市场上25-50岁年龄段购房者一般是家庭收入的创造者，购买力一般较其它年龄段的要强，购房需求也就最为强劲，占比超过了70%。此外，小于25岁年龄段的购房者人数呈逐年上升趋势，年龄在25岁以下的一般购买力比较少，主要是因为父母考虑今后过户、继承、赠与等税费和手续繁杂，因此有些家庭购房直接利用小孩的名义购房，所以其所占比例由2004年的11.87%增加到了2008年的18.69%，增加了6.82个百分点。

　　2、籍贯构成

　　（1）从历年购房者来看，各年本市籍购房者仍占绝大多数

　　从图2可以看出，近些年来各地购房者在长购房套数比例来看，各年本市籍购房者仍占绝大多数，2008年为55.39%，与2007年相比有点增加，所以购房对象还是以主城区籍为主。在外地购房者中，来自本省外地市的占了32%，其中又以岳阳、衡阳、株洲、湘潭等地居多；外省购房者也不少，占了12%，主要以浙江、湖北、江西、广州等省居多；境外籍购房者占比较轻，增速减缓，可能由于金融危机的影响和前几年不少外地人来长购房已经消化了一定的市场需求。

　　（2）本市城区籍购房者增幅大，本省其它地区籍降幅明显

　　从图3可以看出，与上半年相比，下半年主城区籍购房者占比有大幅回升（7.44%），本省其它地区籍的购房者占比有所回落，而且回落幅度大（-13.50%）。主要是因为2008年商品房销售下降，观望气氛浓厚，在政府停止出台任何新的政策情况下，本地一些潜在的刚性需求出现了集中爆发，正好验证了从10月底，商品房销售量出现了放大的迹象。

　　3、行政区域

　　从图4可以看出，在各行政区域中，近五年来购买新房还是首选雨花区，2008年雨花区就占到34.37%；开福区也出现了逐年递增的格局，2008年推出了系列房地产新政，销售僵局被打开，占比首次突破了20%；芙蓉区近几年出现了相反的情况，购房者下降得比较明显。

　　4、购房次数

　　从图5可以看出，首次购房的占了76%，二次购房的占了14%，三次及三次以上的只有10%，基本是以自用为主，属于自住型和改善型需求，主要是受到国家房贷政策的影响，投机型需求和过度投资型需求得到严重抑制。

　　5、户型结构

　　从图6可以看出，商品住宅中二居室（29%）和三居室（37%）是老百姓购房的首选。由于现在很多家庭是三口之家，考虑亲朋好友或保姆，不少选择三个卧室，因此选择三室的购房者占了三分之一强。

　　6、面积结构

　　从图7可以看出，商品住宅各面积段差异不是很大。选择面积为120-144的稍微多点，占到24%，其它60-90和90-120面积段基本也差不多。从户型面积来看，120平方米左右的三房和90平方米的二房是各楼盘销售最畅的，比较受购房者的喜爱的。144平方米以上户型购买者最少，反映了大户型的需求还是有一定的限制，大户型一方面总价款较高，还有今后装修和使用成本较高，不少中低收入者望而怯步。

　　7、付款方式

　　从图8可以看出，绝大部分的购房者还是采用银行按揭和一次性付款，采用公积金贷款的只有11%。采用银行按揭（45%）的最多，主要是由于开发企业与银行因开发贷款而形成的密切关系以及个人购房按揭手续的连贯性，导致许多开发企业不太愿意为个别购房者提供公积金贷款的便利。随着2007年我国银行存贷款利率的不断上调，老百姓的还贷压力明显加大，所以2008年的购房者有不少选择了一次性付款（41%）。

　　8、按揭年限

　　从图9可以看出，全年选择中、长期贷款的购房者较多；其中四成以上的购房者（42%）申请了为期15-20年的长期贷款，三成购房者（31%）选择了5-10年期贷款，17%的购房者申请了10-15年期贷款，而申请20年期以上贷款的购房者仅为1%。

　　（二）二手房购房者特征

　　1、位置区域

　　从图10可以看出，购房者在选择二手房时，除了岳麓区之外，其它各区相差不大，雨花区最高，占了26%。按照长沙“东市西文”的发展格局，河东老城区基础设施比较齐全，购物、交通、上学、就医相对来说，方便多了。因此，市民在选购二手房时，普遍认为河东比河西更有市场价值，增值潜力和空间更大。

　　2、籍贯结构

　　从图11可以看出，在长沙购买二手房的主要还是来自本省，本省籍最多达到88%，其中本省本市籍为69%，本省外市籍19%。外地来长购买二手房的比较少，主要还是考虑购买新建商品房。

　　3、年龄构成

　　从图12可以看出，选购二手房的年龄主要是30-40岁之间的比较多，占了将近三分之一，其次是20-30岁的（24%）。这部分人往往是刚参加工作不久或积蓄不是很多，购买二手房往往是用来过渡的。

　　4、面积结构

　　从图13可以看出，成交的二手住房户型60-90平方米面积段最多，占了36%，其次是60平方米以下的户型（33%），小户型面积的二手房比较受市场的亲睐，占了69%，户型面积越大越难以成交，大部分购买二手住房的还是以过渡性需求为主。特别是购买小户型的受访者，则表示短期内虽用于自己住，但将来可能出租或出售该套房产。

　　5、用途结构

　　从图14可以看出，成交的二手房主要还是以住宅为主，在成交套数中占了85%，其次是商业用途占了10%，购买二手房来办公的只有2%。在成交的二手房中，一般靠近中小学名校旁边的住房好卖而且价格比较高，还有就是在市中心版块的小户型好转让。

　　（三）抽样调查特征分析

　　为了进一步了解购房者的购房动机、购房压力、选房理由以及对后势的看法，我们从5万多位购买新房的购房者之中随机选择了500位和从1万多位二手房购买者中选择了300位，总共800位够房者进行了电话调查，从六个方面展开了调查，现将调查结果统计如下：

　　1、购房目的

　　从图15可以看出，81%的受访者购买新房出于自用，19%的是用于投资；94%的受访者购买二手房出于自用，只有6%的是用于投资，购买二手房更多的是属于过渡性购房，也有不少的表示，先过渡后投资，也就是说等以后有钱了再买套大户型自己住，这个位置较好的二手房可以拿出来出租。

　　2、月收入情况

　　从图16可以看出，全年购房者的家庭月收入主要集中在3000-5000元区间，买新建商品房的受访者占比达39%，买二手房的达到40%；家庭月收入在10000元以上的买新房和买二手房的占比最少，分别为2%、1%。

　　3、月供占家庭收入的比例

　　从图17可以看出，在新建商品房按揭贷款的购房者中，78%的受访者表示月供占家庭收入的比例在30%以下，15%的在30-50%，只有7%的表示在50%以上；在二手房按揭贷款的购房者中，60%的受访者表示月供占家庭收入的比例在30%以下，28%的在30-50%，只有12%的表示在50%以上。按照国际惯例，30%以下为安全线，50%为临界值。因此从受访者来看，不管是购买新房还是二手房，大部分都处于安全线以下，偿还能力都是比较强的；超过临界值的不多，购买新房的有7%，购买二手房的有12%。

　　4、买房首选因素

　　从图18可以看出，地段依然是购房者首选的因素。购房新房有三分之一强的受访者倾向于地段，购买二手房的受访者有54%的表示首要考虑地段。在选购新建商品房时，34%的受访者表示会综合考虑各种因素，其它因素考虑较少，考虑交通的只有4%，价格只有7%，这也反映了2008年以来商品房价格出现了回归，价格的敏感性没有2007年那样强烈了。在选购二手房时，18%的受访者表示价格是选购的第一因素，15%的认为会综合考虑各种因素，在选购二手房时只考虑户型、环境考虑并不多，考虑户型的只有2%，环境只有4%，这也反映了二手房除了地段，就是价格。

　　5、职业与行业

　　从图19可以看出，在新建商品房购房者中，46%的受访者就职于私企单位，公务员11%，国企14%，其它占了29%；在二手房购房者中，23%的受访者就职于私企单位，公务员13%，国企8%，其它占了56%。从受访者的行业分布来看，主要集中在IT、交通运输、医药、建材、批发、零售等领域；其次为房地产、娱乐传媒、建筑、教育、金融、电力等领域。

　　6、对2009年信心

　　从图20可以看出，绝大部分受访者表示跌幅不会很大，下跌的空间有限，购买新房的有52%和购买二手房的有51%都认为2009年长沙房价会与08年持平。也有部分的受访者对2009年信心不足，但认为会上涨的不多，买新房的只有9%，买二手房的只有13%。

　　（四）2008年长沙市购房者特征分析的基本判断

　　回顾过去的2008年，长沙市房产市场购房者行为特征的变化是显而易见的。总的来说，购房者主要呈现以下特征：

　　近年来，购新房者的年龄结构想对稳定，25-35岁年龄段的购房者需求最为强劲，且25岁以下购房者占比呈逐年上升趋势。

　　本市城区籍购新房者占比出现上升趋势，其它籍购房者变化不大，2008年本市籍购房者占比约55.39%；购买二手房的本省籍购房者最多，达到88%，其中本省本市籍为69%。外地来长购买二手房的比较少，主要还是考虑购买新建商品房，自住型和改善型购房者增多，投资型和投机型需求明显减少。

　　近年来，选择在雨花区购新房的购房者占比最大（年均水平维持在30%以上）；选择在开福区购房的购房者占比逐年增长，占比首次突破了20%。购房者在选择二手房时，雨花区最高，占了26%，其它各区相差不大，岳麓区最低，只占了13%。

　　选择三居室仍是购新房者的首选，占比约37%；其次为二居室，占比为29%；面积以120-144平方米为主，占了25%。其次是60-90面积段，占了24%。在二手房交易中，户型60-90平方米面积段最多，占了36%，其次是60平方米以下的户型（33%），小户型面积的二手房比较受市场的亲睐，占了69%

　　绝大部分的购新房者（86%）还是采用银行按揭（45%）和一次性付款（41%），采用公积金贷款的只有11%。

　　申请中、长期银行按揭贷款的购新房者较多；其中42%的购房者办理了为期15-20年的长期贷款，28.29%的购房者办理了10年期贷款，15.72%的购房者办理了15年期贷款，31%的购房者选择了5-10年期贷款，而申请20年期以上贷款的购房者最少，仅为1%。

　　绝大多数（59%）购房者需要借助于金融机构的贷款帮助，对贷款的依赖性较大，并以选择三至四成最低首付的购房者居多。在新建商品房按揭贷款的购房者中，78%的受访者表示月供占家庭收入的比例在30%以下，只有7%的表示在50%以上；在二手房按揭贷款的购房者中，60%的受访者表示月供占家庭收入的比例在30%以下，只有12%的表示在50%以上。

　　76%的购新房者是首次购房，基本是以自住为主，二次或二次以上的（24%）不足四分之一。不管是新房还是二手房，85%左右的购房者倾向于选择日常生活方便的河东。

　　在购新房者中，46%的受访者就职于私企单位，公务员11%，国企14%，其它占了29%；在购二手房者中，23%的受访者就职于私企单位，公务员13%，国企8%，其它占了56%。

　　二、2009年长沙市购房者行为预测

　　2009年是十分值得期待的一年, 随着住房保障力度的加大，各种促进房地产业健康发展新政的相继推出，长沙房地产市场有望出现新的格局，供需结构将有所调整，房价将在一定范围内出现波动。

　　鉴于2008年的商品房供销比例和开工面积、施工面积，预计2009年的商品房供应量较2008年有一定程度的下降，仍将维持在1000万平方米左右,上半年将供应不足，下半年供应将放大。在经济不景气、销售持续低迷的状况下，商品房供销关系在短时期内难以恢复平衡。短期内，不管是开发企业还是企业家均对长沙未来表示信心不足，房价还将面临进一步回调的可能。

　　银行贷款仍将是解决购房者资金短缺的主要途径。首付二成的举措，去年多次下调的银行贷款利率，还可享受七折优惠等措施，对于个人来说，这将有助于降低购房成本，缓解房贷压力，并使更多家庭获得购房贷款，有助于引致部分投资性需求，但从长远来看激活二次换房购房者的自住型需求和改善型需求。对于开发商来说，适度宽松的货币政策将有助于降低企业的财务费用，缓解资金压力，增强开发商对房地产行业的信心。

　　三居的实用性最强，仍将是购房者的首选。同时，一居、二居的供应量不足，难以满足市场的需求。从面积来看，120左右的三居室和90左右的二居室，依然是市场最畅销的面积，而超大户型由于总价高和购后使用费高，市场仍然难以销售。

　　2008年，长沙全面实施了安居工程，经济适用住房实行货币补贴，不仅加速解决了低收入家庭的住房困难问题，更有利于推动改善房地产市场供应结构，激活市场刚性需求，这一刚性需求将在2009年被激活，尤其是一年即将到期的限制，因此下半年可能出现集中爆发期。

　　两型社会和河西先导区的建设，无疑对长沙房地产业注入了无限的想象空间，为长沙房地产市场注入新的活力。可以预见不久的将来，长沙将发展成为经济繁荣，就业机会增多，人居环境良好，污染得到综合治理，人地关系协调的示范型城市。将吸引越来越多的外地人来长投资和置业，从而催生不少的刚性需求。

　　由于中央、省市政府出台了系列新政，尤其是二成首付、七折利率、公积金等新政的推出，减轻了百姓贷款买房的压力，增强了市场信心，2008年11月份以来商品房销售也出现了一定程度的放量，价格也出现了稍微的上浮。因此，从中长期来看，市场向好的态势更加清晰，住房消费潜在需求将被逐步释放，市场将更加成熟和理性。