2008年在国际金融危机和国内经济的影响下，居民的购房消费信心受到了极大压制，全国房地产市场出现了一定程度的调整。本文就是基于中国部分省会城市房管局信息工作协作网络的内部数据，对武汉、成都、南京、济南、郑州、长沙、石家庄、西安、合肥、南昌、太原、贵阳等12个二三线省会城市房地产市场进行对比分析，从中可以看出长沙房地产市场发展的情况。

　　一、城市发展情况比较

　　1. 经济总量比较

　　GDP是指一个国家(或地区）在一定时期内所有常住单位生产经营活动的全部最终成果，能较真实的反映当地的经济实力和市场规模。GDP越高，其房地产发展的空间就越大。

　　从经济总量来看，2008年十二城市中有一半进入3000亿元以上，其中济南、郑州、长沙今年首次登上3000亿元台阶。长沙刚刚跨越3000亿元大关，在十二城市中居于第六位。从同比增幅来看，除太原外，其他各市同比增幅均超过10%，合肥最高，增幅超过17%；长沙同比增幅15.1%，增幅居于第三位，与武汉并列。

　　2. 全社会固定资产投资比较

　　全社会固定资产投资反映一个城市的建设力度，也在一定程度上反映一个城市的城市化发展阶段。固定资产投资增长速度较快往往表明城市正处于大规模建设阶段。

　　从固定资产投资规模来看，成都市固定资产投资规模明显高于其他城市，固定资产投资额超过3000亿元；武汉、南京居于第二档，固定资产投资额在2000~3000亿元；西安、长沙、合肥、郑州、石家庄、济南、南昌居于第三档，固定资产投资额在1000~2000亿元；太原、贵阳居于第四档，固定资产投资额小于1000亿元。从固定资产投资增长率来看，除南京、贵阳外，其他城市均高于20%，合肥最高，投资增速高达40.3%；长沙增幅居于第五位，增幅接近30%。

　　二、房地产市场情况比较

　　(一) 市场预期指标

　　1. 房地产开发投资额比较

　　开发投资额可以反映出未来一、两年的供应情况。适度的投资有利于拉动经济的增长，但如果房地产开发投资增幅过高，将使供给过量，如没有相应的市场需求相匹配，容易导致市场供过于求。

　　从投资规模来看，12省会城市房地产开发投资存在明显梯度：成都市依然居首，开发投资额超过900亿元；武汉、合肥、西安、南京处于第二梯度，开发投资额在500~600亿元；长沙、郑州处于第三梯队，开发投资额在400-500亿元；石家庄、济南处于第四梯队，开发投资额在200-300亿元；贵州、南昌、太原处于第五梯队，开发投资额在100-200亿元。从开发投资额增长率来看，2008年合肥、郑州、石家庄、济南增长率超过40%，其中合肥居首，增长率达46.9%；西安、南昌增长率在30%~40%；武汉、贵阳、太原增长率在20~30%；南京、长沙增长率在10%~20%；成都最低，增长率仅0.3%。长沙增长率为13.7%，在十二城市中增幅居倒数第三位。

　　2. 房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例

　　房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例反映房地产在整个城市固定资产投资结构中是否合理。全社会固定资产投资包括基本建设、更新改造和房地产投资等，在发达国家，房地产投资一般占20％－25％。参照长沙市房地产市场健康状况测度体系，比值在22%-30%为正常，30%-37%、15%-22%为基本正常，大于37%、小于15%为异常。

　　从以上数据我们可以看到，十二城市比例均位于基本正常以上，且有一半城市比例达到正常水平。这表明随着全国房地产业开始走向深度调整，房地产投资热开始降温，其比例已回复至基本正常以上；同时，因国家2008年末的四亿元经济振兴计划大部分投至基础建设领域，这将带动其他相关固定资产投资比例提升，预计09年部分城市房地产投资额占全社会固定资产投资额比例仍将出现进一步下调。

　　3. 商品房新开工面积占施工面积的比例

　　新开工面积，反映1～2年后预售供应量和2～3年后现房供应量。而其占施工面积的比例高低，又反映了当前市场运行的状况和房地产开发企业对市场预期的信心。正常情况下，新开工面积占总施工面积的三分之一左右。

　　从新开工面积来看，合肥、长沙、武汉、郑州处于第一集团，08年新开工面积超过1000万m2；南京、西安、贵阳、南昌在500~1000万m2，处于第二集团；济南新开工面积低于500万m2，在九城市中位列最低。从施工面积来看，郑州、长沙、南京、合肥、武汉施工面积超过3500万m2，处于第一集团，其中郑州、长沙、南京超越4000大关，而合肥、武汉也直逼4000关口；贵阳、南昌、济南施工面积在1500~2500万m2，处于第二集团；西安施工面积低于1000万m2，在九城市中垫底。从新开工面积占施工面积比例来看，新开工面积超过施工面积三分之一的有四个城市，分别为西安、合肥、长沙、武汉，在当前形势下，未来商品房销售压力较高。总的看来，长沙新开工面积、施工面积均在九城市中居第二位，这正道出我市当前房地产开发实情，房地产施工面过大，同时新开工面积较多，已经给当前房地产销售带来巨大压力，并形成较严重积压。

　　4. 商品房施工面积与商品房竣工面积的倍数比

　　施工面积反映了1～2年后现房供应量，通常为竣工面积的3.5±0.5倍，小于3.0倍，会出现供应短缺，大于4.0倍，未来供应量将会放大。

　　从表中数据可以看出，施工面积与竣工面积之比基本恰当的仅有南京，其他城市除西安未来供应仍较为短缺外，其他各市施工面积与竣工面积之比均大于正常水平，这表明在当前房地产市场销售仍处于缓慢恢复、部分城市仍有继续下调趋势的现状下，大部分城市都出现推迟竣工以延缓项目上市的情形；长沙施工面积与竣工面积之比为5.6，在未来两三年内供应量仍将保持较高数值。

　　(二) 市场即期指标

　　5. 市场规模比较（商品房批准预售面积、商品房销售面积）

　　商品房批准预售面积、商品房销售面积可以反映一个城市房地产市场的规模与容量，反映一个城市房地产市场的繁荣程度。

　　从供应量来看，08年批准预售量超1000万m2有四个城市：成都、武汉、长沙、西安；批准预售量超900万m2未达1000万m2有三个城市：郑州、合肥、南京；批准预售量500万m2以下城市有五个：贵阳、南昌、济南、太原、石家庄；长沙批准预售量在十二城市中居于第三位，批准预售面积为1231万m2。从增长速度来看，四个城市批准预售量仍保持较高增长，分别为太原、济南、长沙、合肥；其余八城市均为负增长，其中，减幅在10%以内的有三个，分别是贵阳、南昌、武汉；10%以上的有五个，分别为西安、石家庄、郑州、南京、成都；长沙增幅为30.5%，在十二城市中居于第三位。

　　从销售量来看，合肥、成都销售面积超700万m2，郑州、长沙、西安、武汉、南京销售面积在600~700万m2，其余各市销售面积未达400万m2。长沙销售面积达680.8万m2，位列第四位。从增长速度来看，除济南、太原同比正增长外，其他各市销售面积同比均出现不同程度下降，最大为南昌，同比降幅达51.7%；降幅在40%-50%的有武汉、成都、南京、石家庄，其余城市降幅在17%~30%不等，长沙降幅居于第八位，同比减少24.7%，降幅在各省会城市中还算较低。

　　6. 商品房供销比比较

　　即期消费指标，用于判断商品房市场实际供应与实际销售之间的关系，在一般情况下该指标不应小于1。该指标合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房价格趋缓，小于1表明实际预售量大于当年批准上市量，市场可能会出现供应短缺，商品房价格将上扬。

　　从数据来看，由于今年销售量同比锐减，而批准预售量降幅较小，有的城市甚至继续增加，各城市都全面出现了供大于求状况，特别是济南、南昌、武汉、成都、长沙等供销比均超过1.8的警戒线，值得预警。长沙供销比为1.81：1，处于十二城市中第五位，略超警戒线，供销差距在十二城市中居于中等。

　　7. 房地产一、二级市场成交量之比

　　反映房地产市场成熟度的重要标志之一。在发达国家，二手房交易都占房产交易的半数以上，部分还超过了80%。通过对新建商品房与二手房交易进行比较，可以了解当前房地产市场的发展阶段。

　　从上表数据来看，各地房地产市场发展水平不一，石家庄、济南、太原等三城市比值小于2，二手房市场交易相对旺盛；西安、郑州、合肥、贵阳等四城市比值超过6，目前房地产市场整体以新房交易为主；长沙比值为3.98，房地产市场正处于快速增长期。

　　(三) 市场价格与贷款指标

　　8. 市场价格及增幅比较

　　该指标反映各城市房价和房价增幅是否合理。

　　从价格来看，2008年长沙商品房均价及住宅均价仍处于较低水平，在12省会城市中居于倒数第二位，但商品房均价已经和石家庄、合肥接近；从均价同比增长率来看，由于房地产市场处于调整期，各市房价涨幅明显降低，除南京外，其他各市商品房同比涨幅均低于15%，特别是济南，涨幅已经形成负增长；长沙商品住宅均价增长率仅为2007年底的1/2弱，涨幅已明显回落。 

　　9. 房价增长率与GDP增长率之比

　　商品住宅价格增幅与GDP增幅之比在一定程度上反映房价上涨是否合理。根据日本、香港、新加坡房地产市场的运行轨迹，当比值大于1表明增长过快，大于1.8时，表明房地产市场价格上涨不正常，应当预警。

　　从数据来看，十二个省会城市中，仅济南、南京比值超过1.8，值得预警；其他城市由于房价的逐渐回落，同比增幅也日趋降低；长沙比值为0.75，在十二城市中居于第九位，房价增长率基本与GDP增速相匹配。

　　10. 房价增长率与CPI增长率之比

　　房价增长率与CPI增长率之比，反映了房价的增幅与CPI的增幅的速度关系，可以用来判断房地产价格的涨幅是否过快或过慢。参照长沙市房地产市场健康状况测度体系，比值在1.52-3.78为正常，3.78-4.91、0.39-1.52为基本正常，大于4.91、小于0.39为异常。

　　从上表数据来看，除济南因住宅价格继续大幅上扬导致比值偏大外，其他各市均位于基本正常以上，其中比值为正常的有7个，分别为南京、郑州、合肥、长沙、成都、西安、贵阳；长沙比值为2.17，房价增长率也与CPI增长率相匹配。

　　11. 房价收入比

　　人均可支配收入与房价比可以在一定程度上反映城市房价是否合理，同时，也可以反映一个城市的购买能力。根据国际比较公认的说法，房屋价格与年收入比在6以内比较合适。

　　根据我国对小康的定义，我们取人均居住面积为30平方米。从表中我们可以看到，房价收入比最大值为9.83，出自成都市；最小值为5.84，出自长沙市。由于各市房价涨幅减缓（除济南外），但同期居民年可支配收入继续增长，各市房价收入比均有不同程度降低。长沙市是十二省会中唯一一个房价收入比低于国际基准线的城市，表明在经历08年房价涨幅减缓之后，我市房价水平与购买力关系已相对合理，当前房价已基本进入消费者可接受的水平。

　　三、对当前各市房地产市场形势的基本判断及结论

　　（一）随着2008年全球金融危机由虚拟经济向实体经济扩散，我国各地房地产市场也受到了不同程度的影响。伴随着全国房地产业开始走向深度调整，房地产投资热也逐渐降温，2008年年末累计量所占固定资产投资比例已脱离高位；同时，因国家2008年末的四亿元经济振兴计划大部分投至基础建设领域，这将带动其他相关固定资产投资比例提升，预计09年部分城市房地产投资额占全社会固定资产投资额比例仍将出现进一步下调。

　　（二）2008年新开工项目较多，施工面较宽，但竣工面积相对较小，这是十二城市中接近或超过一半城市房地产市场所面临的严峻问题：一方面，受07年来房价上涨，利润提高吸引，较多资本进入房地产开发市场，从而形成08年新开工面积大增，施工面积较大；另一方面，由于08年楼市突然遇冷，造成部分开发商推迟其上市时间，甚至出现资金链断裂，这将使得大量资本沉淀在房地产市场，形成资本陷阱；同时，若考虑资金的时间成本及法律法规因素，房地产项目又不得不尽早上市。依此推测，今后两三年内各城市商品房上市量仍将较高，结合存量，多数城市房地产市场所面临的销售压力仍将较大。

　　（三）各地地方性房地产新政的出台，特别是国家税务总局下调房地产交易环节契税后，各省会城市已基本推出各地版的房地产激励措施，从目前已掌握的情况来看，已初步显示了其促进作用，对房地产市场的影响也日益明显，同时，各地激励措施有进一步深化的趋势，如有地方推出或重提购房落户政策、购房政府补贴、购房退税等，但能否真正带动楼市及措施对各地长远发展有何影响，仍有待观察。

　　（四）列出的十二城市商品房供销比全部大于1，这表明当前房地产市场已完全进入买方市场状态，同时，这也是08年商品房均价涨幅趋缓的一个重要因素，供求与价格的相互作用，使得08年房地产市场趋于理性，并将继续对09年房地产市场走势产生影响。

　　（五）由于各市房价涨幅减缓（除济南外），但同期居民年可支配收入继续增长，各市房价收入比均出现不同程度下降，长沙房价收入比更是进入国际公认合理范围，当前长沙房价已基本进入消费者可接受的水平。

　　（六）各指标综合来看，长沙市当前房地产市场发展优势在于GDP居于中等、房地产投资占全社会固定资产投资比例正常，和由于居民可支配收入相对较高、住房价格相对较低形成的房价收入比较低，房价增长率低于GDP增长率、与CPI增长率之比正常，这使得长沙房地产市场在当前严峻的市场形势下仍具备较高的成长潜力；当前所面临的挑战主要是由开工面积、新开工面积、批准预售面积等决定的供给量较大，但由于市场大环境影响，同期销售量却较低。虽然从当前的市场反应来看，我市促房地产发展政策已经开始对房地产市场复苏起到了一定的推动作用，但从实际情况来看，这可能仍只是市场的一种试探性反弹，如何将这种反应面扩大，将潜在购房者由“你补贴，我购房”的被动购房方式转向按实际需求购房的市场化方式，正是我市下一步政府和房产商所共同面临的首要问题。