注：1.本研究报告仅供给相关领导、政府职能部门和房地产相关专业人士参考，属内部研究成果，未经许可，不得公开发布。

　　2.本简报中涉及的商品房分类价格仅作本中心研究分析之用途，不是对外正式发布的价格数据。对外正式发布的房地产价格以市统计主管部门公布的相关数据为准。

　　2009年一季度长沙商品房市场供应明显紧缩，商品房、二手房市场交易开始好转，双双实现正增长；商品房价保持稳定，但相对于去年下半年有所回升。总的来看，在去年国家及长沙出台的一系列房地产调控措施的刺激下，长沙房地产市场开始出现回暖迹象，淡季不淡，正是本季长沙房地产市场的显著特征。

　　一、房产一级市场（商品房）

　　（一）累计供销量分析

　　1.商品房累计供应和销售总量分析

　　一季度，全市商品房累计批准预售125.96 万m2，同比减少41.27%；其中住宅批准预售98.93万m2，同比减少40.51%。

　　同期全市商品房累计销售181.02万m2，同比增长2.82%；其中住宅销售163.77万m2，同比增长7.78%，占商品房销售面积的比重为90.47%。商品房销售金额为71.71亿元，同比增长0.43%，其中住宅成交金额为59.12亿元，同比增长5.26%。

　　2.商品房累计供销量分区分析

　　商品房供应明显紧缩，商品房销售出现正增长。从商品房供应来看，各区商品房批准预售量均出现不同程度降低，特别是岳麓区、天心区，商品房批准预售量仅为去年同期的二成、三成；从商品房销售来看，全市商品房销售量已实现正增长，而各区除开福区、天心区外，其他各区商品房销售量均呈正增长，同比增幅超过10%。

　　3.商品房供销对比（期间商品房批准预售面积：期间商品房实际销售面积）

　　一季度商品房供销比为0.70∶1，其中商品住宅供销比为0.60∶1，同期商品房供应量小于销售量。分区来看，雨花区、芙蓉区商品房供应超过同期销售量的80%，开福区、天心区、岳麓区商品房供应量低于同期销售量的55%。

　　4.商品住宅与非住宅销售比例分析

　　一季度全市商品房成交住宅与非住宅比例约为9.49∶1。其中，开福区、岳麓区商品住宅销售比例较高，住宅分别占商品房销售总量的95.94%、95.29%；芙蓉区商品房非住宅销售比例最高，占商品房销售总量的23.46%。

　　5.非市场定价类住宅供销分析（包含定向开发、集资建房和经济适用房）

　　一季度全市非市场定价类住宅批准预售2922套，31.52万m2，同比增长25.73%、19.04%；累计成交3621套，39.34万m2，同比增长100.94%、81.82%。非市场定价类住宅批准预售套均建筑面积为107.88m2，面积同比缩小5.32%；登记销售套均建筑面积为108.64m2，面积同比缩小9.52%。

　　一季度全市非市场定价类住宅成交均价为2343元/m2，同比上涨21.72%。

　　（二）2009年第一季度纯商品房供销趋势分析（以下章节商品房未特别注明均为纯商品房） 

　　1.商品房供应量分析

　　一季度，长沙市商品房、住宅各批准预售93.15万m2、67.41万m2，同比减少50.10%、51.13%，环比减少65.47%、72.57%，住宅占商品房批准预售总量的72.37%。

　　从各区情况来看，一季度各区商品房批准预售量同比、环比均有较大幅度降低。岳麓区商品房批准预售量同比降幅最大，达-77.78%，芙蓉区商品房批准预售量同比降幅最小，同比减少14.45%；开福区商品房批准预售量环比降幅最大，达-84.16%，芙蓉区商品房批准预售量环比降幅最小，但也达到了-43.23%。

　　从各月情况来看，从去年12月起，商品房月批准预售量明显降低，最高月批准预售量也仅去年月均批准预售量的56%；2月商品房批准预售量仅11万m2，是近三年来月批准预售量最低点。

　　2.商品房销售量分析

　　一季度，长沙市商品房、住宅累计销售141.67万m2、124.43万m2，同比减少7.58%、4.48%，环比增长9.42%、8.25%，住宅销售占商品房销售总量的87.83%。

　　从各区情况来看，一季度开福区、天心区、芙蓉区商品房销售量同比有所降低，雨花区、岳麓区同比小幅增长；环比来看，除天心区商品房销售量环比有所下降外，其他各区均有不同程度上升，其中最大为芙蓉区，环比上扬54.20%。

　　从各月情况来看，一季度除2月备案销售量环比有所降低外，1月、3月商品房备案销售量均高于去年月均值，特别是3月备案销售量接近60万m2，达到了自去年2月单月销量显著降低以来的最高点。

　　3.商品房供销对比（期间商品房批准预售面积：期间商品房实际销售面积）

　　一季度商品房供销比为0.66∶1，其中商品住宅供销比为0.54∶1，商品房供应量小于同期销售量，市场销售以消化存量商品房为主。从各区来看，除雨花区商品房供销比大于1外，其他各区供应量均小于同期销售量的70%，开福区、天心区、岳麓区供应量更是小于同期销售量的50%，市场供应明显紧缩，销售状况趋于好转。

　　从单月商品住宅供销比来看，可能是顾忌去年巨大的供应量带来的销售压力及一季度传统销售淡季影响，开发商调整了推盘节奏，近几个月商品房批准预售量明显降低，这就使得在销售部分回暖的条件下，供销比达到了一个较低值（若要考察供求关系，请参考长期供销趋势）。

　　（三）商品房销售价格分析

　　1.商品房成交均价分析

　　一季度，全市商品房均价为4411元/m2，其中，商品住宅平均售价为4010元/m2，商品房非住宅平均售价为7298元/m2（若包含单位集资建房、定向开发和经济适用房，全市商品房均价为3961元/m2，其中，商品住宅平均售价为3610元/m2）。

　　从单月房价来看，一季度商品房均价起伏较大，其主要原因是二月非住宅成交均价较高，达8220元/m2，成交面积比例也达到18%；商品住宅均价波动较小，基本维持在4000元/m2上下，均价相对于去年四季度各月有所上扬。

　　2.商品房成交均价分区分析

　　分区来看，今年一季度芙蓉区商品房、商品住宅成交均价最高，均价分别为5314元/m2、4248元/m2；岳麓区商品房、商品住宅成交均价均最低，均价分别为3846元/m2、3580元/m2。全市仅岳麓区、天心区商品住宅均价低于全市均价，其余四区商品住宅均价目前已达4000元/m2以上；从各区均价走势来看，均价同比上扬的有天心区、岳麓区、芙蓉区，环比上扬的有天心区、雨花区、芙蓉区。

　　3.商品房期、现房量、价分析

　　一季度全市商品房期房、现房成交量分别为120.14万m2、21.53万m2，同比增长-9.66%、0.67%，期房占总量的84.80%；商品住宅期房、现房成交量分别为111.26万m2、13.17万m2，同比减少4.14%、7.19%，期房占总量的89.42%。

　　一季度商品房期房、现房均价分别为4492元/m2、3957元/m2；其中，商品房住宅期房、现房均价分别为4124元/m2、3049元/m2。

　　4.商品住宅成交价格指数变化分析

　　2009年3月总体市场商品住宅成交价格指数为158.55点，较上月减少2.80点，今年以来，指数连续两个月回升后，首次出现回落。

　　从面积子市场指数来看，今年3月，60-90m2、90-120m2、120-144m2面积段价格指数止涨回调，分别较上月减少1.44点、4.27点、1.46点，60m2以下、144m2以上面积段价格指数分别较上月增长1.07点、3.77点。

　　从板块子市场指数来看，今年3月，新南城板块、河西板块指数出现回落，分别较上月减少1.26点、8.08点，东城板块、北城板块、中心板块指数上涨，分别较上月增长0.81点、9.48点、3.66点。

　　（四）新建纯商品住房供求结构分析（按套数计）

　　1.套型结构分析

　　一季度累计住房供应套均面积为104.33m2，同比缩小1.04%，销售套均面积为103.03m2，同比缩小6.50%。（若包含经济适用房、定向开发、集资建房，一季度累计住房供应套均面积为105.44m2，同比缩小1.20%，销售套均面积为104.32m2，同比缩小6.44%。）

　　从各户型供销结构来看，由于一季度商品房市场供减销增，各套型供销比均小于1；90m2以下中小户型供应占比为46.73%，比去年同期增长了4.61个百分点；与去年同期相比，供应量比例增幅较大的主要是60-90m2户型（若包含经济适用房、定向开发、集资建房，一季度90m2以下中小户型供应占比为43.14%，比去年同期增长了5.28个百分点）。

　　2.价位结构分析

　　从一季度住宅销售的价位结构来看，3500-4000元/m2价位段住宅销售所占比例跃居首位，达到了31.29%；且与去年同期对比来看，3000元/m2以下、4000元/m2以上价位段住宅销售比例均有所降低，而3000-4000元/m2价位段住宅成交比例则有较大幅度提高，这一改去年同期的4000-4500元/m2价位段、5000元/m2价位段比例均超过20%的局面，商品住宅销售的主力价位有所下挫；3500-4000元/m2价位段住宅是当前商品住宅销售的重点。

　　二、房产二级市场（二手房）

　　（一）累计量分析

　　1.二手房交易总量分析

　　一季度，全市二手房成交面积42.24万m2，成交金额为9.59亿元，成交套数为4577套，与去年同期相比分别增长6.39%、-2.72%和63.06%；其中住宅成交33.30万m2，成交金额为6.75亿元，成交套数为3890套，与去年同期相比分别增长39.34%、48.30%和53.03%。二手房非住宅共成交8.94万m2，成交套数为687套，与去年同期比分别增长-43.44%、159.25%。二手房住宅成交面积、成交金额、成交套数分别占总量的78.84%、70.39%、84.99%，成交套均面积为86m2。

　　从各月二手房成交情况来看，二手房、二手住宅月成交量从去年12月起呈逐月下降趋势，今年3月大幅回升，二手房成交量接近去年单月最高点，二手住宅成交量超过去年单月最高点（去年二手房、二手住宅成交量最高点均出现在11月），且二手住宅成交占全部二手房比例也有较大幅度提高，这表明随着政策的进一步放宽及契税等的降低，二手住宅交易市场活跃度明显提高。

　　2.二手房交易分区分析

　　分区来看，一季度雨花区成交量最大，二手房、二手住宅分别成交12.71万m2、9.49万m2，分别占总量的30.10%、28.49%。从各区二手房住宅与非住宅成交比例来看，一季度全市住宅与非住宅成交比例为3.73∶1，岳麓区非住宅成交比例最大，占岳麓区成交总量的31.78%；芙蓉区住宅成交比例最大，占开福区成交总量的87.54%。

　　（二）二手房交易均价分析

　　一季度全市二手房成交均价为2269元/m2，同比下跌8.54%。其中，二手房住宅成交均价为2028元/m2，同比上涨6.43%；二手房非住宅成交均价为3170元/m2，同比下跌5.50%。（注：长沙市二手房的交易申报成交价格与实际成交价有一定差距，本统计数据是以申报成交价格为基础计算所得）。

　　从各区成交均价情况来看，雨花区、芙蓉区二手房、二手住宅均价均高于全市均价；开福区、岳麓区二手房、二手住宅均价均低于全市均价。

　　从各月成交均价走势来看，二手房均价波动主要来自于二手房非住宅部分，住宅交易均价波动极小。

　　（三）房产一、二级市场交易量对比分析

　　从成交面积上看，一季度全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.29∶1，比上季度比值增大1.20；全市仅天心区成交比有所减少，其它各区房产一、二级市场成交差距均有所增大，结合一二级市场交易数据来看，这主要是商品房、二手房市场成交均出现一定幅度回升，而商品房成交基数大，增长的成交量要远大于二手房市场的增长成交量而形成的。各区比值具体见下表： 

　　（四）3月二手房网站房源采样均价分析（数据采集自esf.0731fdc.com）

　　从出售采样分析来看，3月份住宅类房源挂牌均价为3858元/m2，环比下跌0.41%。其中，纯住宅挂牌均价为3854元/m2，环比下跌0.93%。商住两用房挂牌均价为4293元/m2，环比上涨28.96%。非住宅中，写字楼类挂牌均价为5293元/m2，环比上涨33.12%；门面挂牌均价为4483元/m2，环比下跌6.66%。

　　从二手房出租采样分析来看，3月份住宅类出租房源挂牌月均租金为12.94元/m2，环比下跌5.75%。其中，纯住宅挂牌月均租金为12.43元/m2，环比下跌4.02%；商住两用房挂牌月均租金为15.53元/m2，环比下跌7.28%。纯住宅中，毛坯房挂牌月均租金为9.52元/m2，环比下跌10.69%；一般装修挂牌月均租金为11.08元/m2，环比下跌2.81%；中等装修挂牌月均租金为12.62元/m2，环比下跌0.63%；豪华装修挂牌月均租金为15.46元/m2，环比下跌8.36%。非住宅中，写字楼挂牌月均租金为22.74元/m2，环比下跌0.18%；门面挂牌月均租金为39.58元/m2，环比下跌15.10%（注：价格仅为当期网上挂牌房源均价，并非市场整体均价）。

　　（五）房屋租售比

　　3月份，长沙二手住房出租挂牌月均租金与商品住房平均价格之比（租售比）为1:310。

　　三、抵押情况统计

　　一季度，全市共办理抵押登记手续23766起，抵押面积390.03万m2，贷款金额106.95亿元，同比分别增长22.45%、38.70%、46.05%。其中，办理个人抵押登记手续23151起，抵押面积256.08万m2，贷款金额64.91亿元，同比分别增长了21.30%、16.59%、29.05%。

　　一季度，全市共办理在建工程抵押146起，抵押面积142.47万m2，贷款金额23.53亿元，同比分别减少36.52%、17.35%、7.11%。

　　2009年一季度，随着全市房屋交易的逐渐活跃，全市抵押起数、抵押面积同比均有较大幅度提高；而新上市商品房较少，这也使得在建工程抵押量出现明显减少。

　　四、2009年第一季度长望浏宁房地产发展情况

　　（一）商品房

　　1.商品房供销基本情况

　　2009年一季度长望浏宁商品房累计批准预售65.94万m2，同比减少9.61%，其中住宅批准预售58.05万m2，同比减少7.81%。同期商品房累计销售90.86万m2，同比增长63.51%，其中住宅销售86.39万m2，同比增长67.81%，占商品房销售面积的比重为95.08%。

　　供销对比来看，一季度长沙郊县商品房总量供销比为0.73∶1，其中住宅0.67∶1，市场销售以消化存量商品房为主。分区来看，望城县批准预售同比增幅较大，今年一季度商品房批准预售量为去年同期的2倍多，其他各县批准预售量均为负增长；郊县商品房销售总量同比大幅增长，除望城县外，其他各县市同比增幅均超过80%，这表明随着各县市商品房价位的相对回落及促销、补贴措施的贯彻执行，已在一定程度上激活了居民的购房热情，市场相对回暖。

　　2.商品房成交金额、成交均价

　　2009年一季度长望浏宁商品房累计销售金额为25.47亿元，其中住宅销售金额为22.94亿元，同比分别增长78.61%、82.50%，住宅销售金额约占总销售金额的90.07%，销售金额有较大幅度增长。商品房均价为2803元/m2，其中，住宅均价为2655元/m2，同比分别上涨9.24%、8.77%。

　　分区来看，长沙县商品房、商品住宅均价最高，均价均超过3000元/m2；望城县次之，均价超过2900元/m2；浏阳市商品房均价最低，均价低于1900元/m2。

　　（二）二手房

　　1.二手房成交基本情况

　　2009年一季度长望浏宁三县一市共成交二手房29.85万m2、1479套，同比分别增长56.04%、49.54%；其中，二手住宅成交14.08万m2、935套，同比分别增长122.78%、91.99%，二手住宅交易仅占总量的47.17%、63.22%，二手房非住宅成交量占据较大比例。宁乡县二手房成交面积比例在各郊县中最高，占总量的54.67%，浏阳市二手住宅成交面积占其二手房成交总量比重最大，比重为69.02%。从同比来看，浏阳市、望城县二手房成交面积同比有一定幅度下降；长沙县、宁乡县成交面积同比增幅较大，特别是宁乡县，二手房成交面积是去年同期的5倍多。

　　2.二手房成交金额、成交均价

　　2009年一季度长望浏宁二手房累计成交金额为2.51亿元，同比增长66.23%，其中住宅为1.28亿元，同比增长116.95%。二手房均价为841元/m2，同比上涨6.32%，二手房住宅均价为910元/m2，同比下跌3.40%。

　　从成交均价来看，长沙县二手房均价最高，均价为1116元/m2；宁乡县成交均价最低，均价为734元/m2。

　　（三）抵押情况统计

　　2009年一季度长望浏宁三县一市共办理抵押登记手续10288起，抵押面积379.62万m2，贷款金额39.65亿元，同比分别增长72.59%、59.81%、70.17%；其中，办理个人抵押登记手续9967起，抵押面积238.47万m2，取得贷款金额25.72亿元，同比分别增长73.58%、85.52%、79.73%。办理在建工程抵押269起，抵押面积63.37万m2，贷款金额8.55亿元，同比分别增长了511.36%、88.71%、56.02%。

　　五、土地市场分析(数据来源：长沙市国土资源局，网上挂牌出让系统)

　　3月，全市招拍挂出让土地10宗，土地出让面积18.58万m2，其中，商业（综合）用地7宗，土地出让面积4.58万m2；住宅用地1宗，土地出让面积3.57万m2；工业用地2宗，土地出让面积10.43万m2。3月，全市土地没有成交记录。

　　六、本期市场的基本特征

　　（一）商品房供应明显紧缩，商品房销售出现正增长。一季度，长沙商品房市场新增供应仅去年同期的六成，而销售形势出现好转，同比增幅达2.82%，实现正增长。

　　（二）商品房期房签约火爆，本月继续保持高速增长。3月商品房期房签约126.18万m2、11915套，均价为4404元/m2，环比分别增长34.59%、40.66%、-1.06%；其中住宅签约118.23万m2、11333套，均价为4118元/m2，环比分别增长33.97%、38.36%、2.39%。

　　（三）一季度全市商品房均价为4411元/m2，其中，商品住宅平均售价为4010元/m2。

　　（四）2009年3月总体市场商品住宅成交价格指数为158.55点，较上月减少2.80点，今年指数首次出现回落。从各类子市场来看，本月部分子市场指数止涨回调。

　　（五）一季度90m2以下中小户型供应占比为46.73%，比去年同期增长了4.61个百分点，与去年相比，供应量比例增幅较大的主要是60-90m2户型。

　　（六）在二手房交易政策放宽及契税降低的前提下，一季度长沙二手房成交面积下滑势头扭转，3月二手住房交易量达到近一年来单月最高点，一举促使一季度二手房交易量实现正增长。

　　（七）3月长沙二手房纯住宅挂牌均价为3854元/m2，门面挂牌均价为4483元/m2；纯住宅挂牌月均租金为12.43元/m2，门面挂牌月均租金为39.58元/m2。

　　（八）3月商品住房租售比为1:310。

　　（九）由于全市房屋交易的逐步回暖，抵押市场也开始转为活跃；但新上市商品房较少，这也使得在建工程抵押量出现明显减少。

　　（十）3月份，全市共办理退房380套，其中签约退房288套，签约退房率为2.47%，环比降低0.44个百分点。

　　（十一）从长望浏宁房地产市场情况来看，2009年一季度各郊县除望城县批准预售量同比增长外，其他各县市预售量同比均有不同程度下降；四县市商品房销售量除望城县外，其他各县市同比增幅均较大；四县市二手房交易同比也保持了较高增幅，房地产市场态势与长沙市区基本相同。长沙全市（含郊县）商品房总供销比为   0.71∶1，其中住宅供销比为0.63∶1，供应量小于销售量，市场销售以消化存量商品房为主。

　　七、2009年后三季度房地产市场形势展望

　　2009年一季度长沙市房地产市场出现了成交量放大的现象，同时商品房价格也趋于平稳，从一季度的各项数据来看，商品房市场开始企稳，那么后三季度长沙楼市将朝什么样的方向发展，结合全国形势及长沙政策、市场基本面，总结以下几个方面：

　　（一）货币政策将适度放松

　　在全球金融形势日趋紧张，外需明显缩减的情况下，“保增长”将更多依靠扩大内需。我国已逐步开始放松货币政策，以拉动内需刺激消费，保持国内经济的稳定和发展。预计随着全球经济形势的变化，后三季度我国还将进一步放松货币政策，继续降低存、贷款利率和准备金率。同时，由于目前准备金率的下调幅度较小，难以满足众多开发企业融资的需要，预计准备金率的下调幅度将加大，并作为一种积极的政策信号反馈给市场。对于个人来说，这将有助于降低购房成本，缓解房贷压力，并使更多家庭获得购房贷款，从而增加市场的有效需求。对于开发商来说，适度宽松的货币政策将有助于降低企业的财务费用，缓解资金压力，增强开发商对房地产行业的信心。

　　（二）商品房价格将保持平稳

　　由于商品房流通市场环节各项收费已大幅减免，并且一季度成交量已开始回升，加之长沙房价收入比处在合理的区间，因此商品房价格大幅下跌已经没有空间。另外一方面，去年的调整也让开发商明白：只有合理的房价，高性价比的楼盘才能真正受到市场及购房者的青睐，因此开发商将珍惜来之不易的回暖局面，保持商品房的平稳价格，同时不断提高楼房品质，维护市场健康稳定发展。

　　（三）供销比将逐渐缩小

　　鉴于一季度的商品房供销比例关系及市场反应，预计之后商品房市场成交量将会继续保持平稳增长，供销比将继续缩小，存量房将会进一步消化，这对整个市场的供需平衡将是十分有利的，只有缩小供销比，才能遏制存量房累积的问题，使得市场不至于出现“量升价跌”的现象。在价格保持平稳下的市场发展才是健康有序的。

　　（四）安居工程将激活市场刚性需求

　　目前，长沙安居工程正在全面施行，住房保障市、区、街道、社区四级工作网络体系的建立，经济适用住房全面推行货币补贴，不仅加速解决了低收入家庭的住房困难问题，更有利于推动改善房地产市场供应结构，去化目前市场上的中小户型房源存量，激活市场刚性需求。随着住房保障覆盖面的扩大，经济适用住房货币补贴凭证发放量的增多，棚户区改造的进一步深入，市属企业危旧房的全面改造，将进一步激活市场销售量，保持市场健康发展。

　　（五）房屋户型结构将进行调整，购房者热情将逐步回升

　　目前市场的居住需求是一季度市场出现回暖的主要动力，加之一系列针对小户型的优惠政策，在未来的市场当中，90平米左右的中小户型将愈发受到购房者的亲睐而成为市场主流。同时，由于目前市场房产价格已经见底，而政策面预期减少，导致购房者观望情绪消失，开始试探性出手，只需进行合理的引导，相信消费者积压的购房热情将逐步释放，楼市将保持平稳增长局面。