2008年1-10月长沙与全国各省会城市房地产市场比较研究报告

　　□ 长沙市房产研究中心高级分析师  申蝶

　　2008年以来，在紧缩政策调控下，我国的房地产市场步入了调整期，开始进入下行阶段。房价在经历了2007年第二、三季度的大涨后，从2007年第四季度起，广州、深圳等一线城市房价开始出现回落，一些房地产企业纷纷打折销售，市场观望气氛弥漫，销售量出现明显下降。随之而来，一些省会城市的地价也较大幅度回落，出现土地流拍或底价出让。本文就我国31个省会城市（除香港、澳门、台湾）房地产市场运行状况进行了比较分析，以便把握长沙市房地产业的发展现状及后势。

　　一、全国各省会城市房地产市场发展基本情况

　　1．土地市场频吹冷风，多幅土地流拍或底价出让

　　2007年下半年，全国各地土地出让频现高价，万科集团、远洋地产、北辰实业等为数不少的大型地产公司都被冠上了地王名号。同2007年地王频现形成强烈反差的是，2008年大量土地流拍或底价出让。4月8日，位于宝安和龙岗曾多次流拍的5宗居住用地在深圳市土地房产交易中心进行挂牌出让，挂牌截止时间结束后，只有振业地产以6.9亿元总价拿下了龙岗一宗建筑面积逾24万平方米的地块，另外4宗因竞买开发商少或无人出价而继续流拍；6月30日，广州今年上半年的最后一次土地拍卖冷淡收场，推出的3幅地块，1幅流拍、2幅以底价成交；6月下旬，有“绝版地块”之称的江苏省南京市河西中部一梦都大街188号G16地块，虽然属于奥体板块最后一幅住宅用地，但仍然未能逃脱被底价出让的结果。土地流拍已从一线城市开始蔓延至二、三线城市。

　　2．房地产投资增速放缓，开发企业信心减退

　　据国家统计局公布的数据，1-10月，全国完成房地产开发投资23918亿元，同比增长24.6%，增幅比1-9月回落1.9个百分点。其中，商品住宅完成投资17482亿元，同比增长27.4%，比1-9月回落1.3个百分点，占房地产开发投资的比重为73.1%。在当前房地产市场持续低迷的情况下，开发企业不但普遍遭遇资金紧张的问题，而且也降低了对市场的预期，担心房价会继续下跌，同消费者一样，开发企业持币观望气氛也很浓厚。1至8月，北京市完成房地产开发投资同比下降3.4%，这是2004年以来北京首次出现投资负增长，到10月止，完成开发投资同比下降7.3%，北京成为惟一一个投资同比下降的城市。

　　3.房屋成交量出现大幅萎缩，购房者观望情绪浓厚

　　1-10月，全国商品房销售面积4.5亿平方米，同比下降16.5%，其中商品住宅销售面积下降17.0%；商品房销售额17590亿元，同比下降17.4%，其中商品住宅销售额下降18.2%。据央行公布的2008年第三季全国城镇储户问卷调查结果显示，未来三个月打算买房的居民人数仅占13.3%，比上季下降1.8个百分点，亦低于去年同期2.8个百分点，创1999年调查开始以来最低水平。调查的七个大城市中，北京、上海、天津和广州等一级城市未来三个月打算买房的居民人数所占比例均不足10%，低于全国平均水平。这表明消费者已经形成了市场看跌预期，观望情绪严重。

　　4．房价涨幅回落，一些城市房价开始下降

　　今年1月份全国房价同比涨幅11.3%，达到历史最高点，之后房价涨幅逐月回落，到今年10月份，全国房价同比只上涨了1.6%，是今年以来的最低水平。由于最近两个月房价涨幅低于同期公布的消费品价格涨幅，全国总体房价已经称得上负增长。2007年底，一路攀升的房价终于放缓了步伐，深圳、广州、北京、上海一线城市房价跳水的消息不胫而走，随后，更多的二三线城市也加入到房价下降的阵营。前10月，深圳商品住宅均价为每平方米13217元，相比去年楼价最高时，一年间下跌了26.8%，其中一手住宅价格已从1月份的同比上涨12.9%连跌9个月。北京长期以来虚高的房价也在近两个月出现转折，9月份,北京房价环比下降0.2%，是2005年以来首次环比下降，10月份房屋销售价格继续下行,降幅与9月持平。 

　　5．开发企业遭遇融资难，销售资金回笼缓慢

　　2008年房地产市场由于银行按揭政策、银根紧缩等政策的调整，银行收紧了房地产开发贷款，开发商处于资金链吃紧的状态。国泰君安一份行业分析报告指出，今年房地产业资金缺口达7100亿元，相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的两倍。平均下来，每家内资开发商资金缺口达1201万元，相当于去年全年销售收入的24%。中国人民银行分支机构的统计数据显示，今年前三季度，上海和广州的开发贷款明显萎缩，北京地区基本持平。同时，房地产企业销售出现了明显的下滑，销售回笼资金也不容乐观，对资金紧张的开发企业来说更是雪上加霜。面临融资瓶劲，很多竞争实力不强的中小房地产企业被洗牌出局。甚至个别楼盘因出现资金链紧张，无后续开发资金，造成房子未建成而形成烂尾楼。

　　6．房地产税收增长率下降，税收贡献减少

　　受到楼市低迷气氛的影响，房地产税收增幅放缓，作为地方财政支柱产业的房地产市场对地方税收的增收贡献率出现下降趋势。2008年1-9月重庆市销售不动产营业税收入36.16亿元，同比增长31.7%。但从第三季度的情况来看，共实现收入8.94亿，同比下降26.76%，这是销售不动产营业税第一次出现季度下降，且连续三月单月下降。北京地税发布的统计显示，一季度北京房地产业完成税收79.5亿元，增长21.6%，尽管房地产税收绝对额还在增加，但增幅却较去年同期出现了明显下降。从今年第二季度起税收同比开始出现下降，三季度下降幅度达到37.3%。今年前10个月，北京房地产业累计完成税收250.4亿元，同比减收28.3亿元，下降10.1%。

　　二、长沙与全国各省会城市房地产市场的比较分析

　　1．从房地产开发投资来看，今年1-10月，长沙完成房地产开发投资403.5亿元，同比增长14.6%，在全国各省会城市中排第十一位。从各省会城市来看，北京完成房地产开发投资1315.3亿元，在全国排第一位，上海房地产投资1123亿元，排第二位。从投资增幅来看，北京是全国各省会城市中惟一一个同比出现下降的城市，降幅为7.3%，在排名前十位的省会城市中，沈阳投资增速最快，同比增长46.7%，其次是西安，同比增长43.7%，上海、成都投资增幅缓慢。

　　2．从商品房批准预售来看，今年1-10月，长沙商品房批准预售982.96万m2，同比增长41.39%，其中住宅批准预售853.04万m2，同比增长46.52%，在全国各省会城市中排第七位。重庆、上海、北京、天津、沈阳商品住宅批准预售面积均超出了1100万m2，成都、长沙、武汉的预售量相当，属于800万m2档次，然后是郑州、广州。在排名前十的省会城市中，长沙商品住宅批准预售面积同比增长最快，其次是天津，北京、沈阳也有所增长，成都、郑州、重庆、武汉、上海同比出现下降。

　　3．从商品房销售来看，今年1-10月，长沙商品房累计销售561.26万m2，同比减少23.12%，其中住宅销售486.21万m2，同比减少26.49%，在全国各省会城市中排第八位。从商品住房销售量来看，上海销量排第一，是惟一一个超过1000万m2的城市，沈阳、重庆销量均接近900万m2，北京、天津、合肥销量属于600万m2档次，成都、长沙、西安、郑州销量属于400万m2档次。从销售同比来看，各省会城市销量普遍大幅下滑，北京降幅最大，同比下降54.2%，成都、重庆、上海等城市降幅也很大，相较而言，长沙降幅较低，在10个省会城市中仅高于沈阳。

　　4．从商品房销售均价来看，今年1-10月，长沙商品房成交均价为3973元/m2，同比增长19.68%，其中商品住宅成交均价为3586元/m2，同比增长15.83%，在全国各省会城市中排第二十三位。在各省会城市中，上海、北京、厦门、广州、杭州商品住宅成交均价较高，大连商品住宅均价接近8000元/m2，南京、福州、天津、无锡属于6000元/m2的均价水平。从均价涨幅来看，无锡、南京等增长较快。

　　5．从二手房成交面积来看，今年1-10月，长沙二手房成交面积为133.16万m2，同比减少26.91%，其中住宅成交81.42万m2，同比减少34.15%，在全国各省会城市中排第十六位。在二手住房销售前十位的城市中，上海的销售量遥遥领先，比销量排第二的北京多出了400多万m2，销量排第三的广州和北京相比也存在较大的差距。从销售同比来看，二手住房成交面积普遍出现较大下滑，武汉、成都、天津、广州等城市下滑幅度明显。

　　6．从新建住房销售价格指数来看，今年10月，长沙同比上涨3.8个百分点，在各省会城市中涨幅排第十七位。在各省会城市中，今年10月新建住房销售价格同比涨幅较大的城市主要包括：海口13.6 %、银川9.8%、兰州7.3%、乌鲁木齐7.3%、济南7.0%、北京6.9%等；同比下降的省会城市有8个，包括：深圳-15.0%、广州-7.4%、重庆-3.5%、昆明-2.9%、南京-2.6%、成都-1.2%、厦门-0.4%、上海-0.3%。

　　7．从二手住房销售价格指数来看，今年10月，长沙同比上涨3.4个百分点，在各省会城市中涨幅排第九位。在各省会城市中，今年10月二手住房销售价格同比涨幅较大的城市主要有：兰州10.5%、太原10.3%、银川9.7%、济南8.0%、呼和浩特7.6%、西宁7.1%等；同比价格下降的省会城市有8个，包括：深圳-17.4%、郑州-4.4%、厦门-3.7%、重庆-3.1%、南昌-2.3%、广州-1.6%、杭州-0.5%、南京-0.3%。

　　三、长沙房地产市场的基本判断及后势分析

　　（一）基本判断

　　1．商品房供销比不断拉大，销售形势严峻

　　今年1-10月，长沙商品住宅批准预售同比增长46.52%，住宅销售同比减少26.49%，供销比进一步拉大，达到1.75:1，供应量的剧增给市场销售带来了巨大压力。与一些主要城市相比，长沙商品住宅供销比高于上海（0.85）、合肥（1.01）、沈阳(1.23)、西安(1.36)、哈尔滨(1.44)、南京(1.48)、广州(1.53)、郑州(1.60)、重庆(1.64)等，低于天津（1.77）、成都（1.82）、北京（2.04）、武汉（2.25）等。

　　2．二手房市场发展缓慢，房产一、二级市场发展很不平衡

　　今年1-10月，我市二手房交易量进一步萎缩，商品住宅与二手住宅的成交量之比达到5.97:1，比例明显不协调。与一些主要城市相比，长沙比值高于哈尔滨（0.86）、北京（1.15）、广州（1.19）、上海（1.64）、南京（1.96）、武汉(2.47)、天津（2.63）、成都（3.04）、沈阳（3.13）、西安（3.45）等，低于合肥（7.27）等。

　　3．商品房成交均价涨幅趋缓，在全国处于低位运行

　　今年1-10月，长沙市商品房均价同比增长19.68%，增幅较2007年同期回落2.03个百分点，商品住宅均价同比增长15.83%，增幅较2007年同期回落10.56个百分点，房价涨势得到控制，价格基本趋于合理。从全国来看，长沙房价在各省会城市中处于低位，与上海、北京、广州这些一线城市相比，差距很明显，与武汉、太原、南昌、郑州这些周边省会城市相比，长沙房价也处于末位。

　　（二）发展趋势分析

　　1．双率下调有望加速楼市回暖

　　中国人民银行26日宣布，从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，存款准备金率也分别下调1个到2个百分点。这是央行自今年9月份以来第四次下调利率、第三次下调存款准备金率。此次降息幅度之大，为近十年来所罕见。贷款利率下调，一方面，对于属于资金密集型行业，普遍负债水平较高的房地产企业来说，将或多或少地减少企业的财务费用，特别是对于当下资金链紧张的中、小开发企业来说，将有利于减轻企业的经营压力；另一方面，意味着购房成本的减少，有利于吸引潜在购房者，增加市场的有效需求。银行存款准备金率下调，将提供一个更为宽松的信贷环境，有助于房地产开发企业获得更多开发贷款渡过难关。而存款利率下调使得人们存款意愿降低，消费意愿增强。如果说前几次利率小幅下调对楼市的刺激有限，那么此次大幅降息，体现了重树市场信心的重大决心，楼市回暖的速度有望加快。

　　2．货币化补贴将激发市民的购房热情

　　随着《长沙市经济适用住房货币补贴实施方案》的正式出台，长沙经济适用房全面推行货币补贴方式，最高可获8万元购房补贴款，申请者可以根据需要选购新房或二手房。截至11月25日，全市已发放经济适用住房货币补贴凭证3266户，年内计划发放1万户。货币化补贴解决了符合经济适用住房购买条件又长期摇不到号的市民的购房困难，同时，打破了原有实物补贴形式的保障性住房地理位置的约束，将激发更多市民的购房热情。随着住房保障范围的扩大，货币化补贴的逐步落实，长沙市民的购房积极性有望被调动起来。

　　3．公积金门槛放宽将鼓励住房消费

　　11月份还没结束，长沙市公积金管理中心已经两次调整了住房公积金贷款政策，除了公积金利率的不断下调，还放宽诸多住房公积金的限制。10月28日公布的通知，进一步放宽了公积金贷款的对象和金额，以及贷款期限。住房公积金最高贷款额度也从30万元调整到40万元。11月1日，再出实施细则，再度放宽相关限制，主要包括放宽贷款对象、调整首付比例、延长还贷期限、扩大公积金提取范围和缩短业务办理时间等五个方面的内容。针对首次购买普通自住房申请住房公积金贷款的，细则规定首付房款比例由30%调整为20%。公积金政策的调整，对于减轻购房负担，鼓励住房消费产生了一定的推动力。

　　4．二手房政策松绑有助于盘活存量房市场

　　11月12日，湖南省出台《关于促进我省房地产市场稳定健康发展若干意见》，其中提出8条购房减税政策，有一条就是针对二手房市场，即二手房满2年转让即可免除5.5%的营业税。随着楼市陷入低迷状态，不满5年的二手房交易全额征收营业税的政策，不仅限制了部分改善型住房消费，也阻碍了二手房交易市场的进一步发展。在今年7月长沙出台的一系列住房消费税费优惠政策，对于长沙的二手房市场而言，影响并不大。而此次营业税的减免，是一个重大的利好消息，将有助于二手房市场的重新启动，对盘活存量房市场，带动新房市场，都会产生极大的促进作用。

　　5．自住需求和改善需求将适时释放

　　目前，长沙住房消费以自住需求为主，住房投资相比去年有较大幅度下降，其中，首次购房者占据的比例最大。从11月19日开始，长沙对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税暂按1%收取。按照此前施行的政策，个人首次购买普通住房，应缴契税税率为2%。假设购买一套普通住房花费30万元，开发商将代收6000元的契税，在政策调整后，所交契税只有3000元。显然，对于首次置业者而言，是一个极好的机会。

　　6．股市企稳回暖将稳定房地产行业

　　股市和楼市是目前资金积累密集的两大领域，今年受全球金融危机的影响，国内A股持续低迷，这给房地产企业融资也带来了很大的影响，很多计划上市的地产公司也搁浅了上市日程。预计通过国家一系列政策出台，明年股市将企稳回升，这将加大房地产金融支持力度，拓宽房地产企业的融资渠道。

　　7．两型社会和河西先导区的建设将催生新的活力

　　两型社会和河西先导区的建设，无疑对长沙房地产业注入了无限的想象空间，为长沙房地产市场注入新的活力。可以预见不久将来，长沙将发展成为经济繁荣，就业能力提高，人居环境良好，污染得到综合治理，人地关系协调的示范型城市，将会吸引越来越多的外地人来长投资和置业，还会催生出不少的刚性需求。