| 2008年长沙市房产市场年报 |
2008年长沙市房产市场年报 长沙市房产研究中心 注：1.本研究报告仅供给相关领导、政府职能部门和房地产相关专业人士参考，属内部研究成果，未经许可，不得公开发布。 2.本简报中涉及的商品房分类价格仅作本中心研究分析之用途，不是对外正式发布的价格数据。对外正式发布的房地产价格以市统计主管部门公布的相关数据为准。 2008年，受全球性金融风暴影响，中国房地产业出现下滑，长沙房地产市场步入调整。面对严峻形势，市委、市政府认真领会中央相关文件精神，果断出台了一系列稳定市场的产业扶持措施，将住房保障与扩大需求并举，通过强化政府对市场的引导与监管，我市房地产市场在年末开始出现回暖迹象。预计全年全市（含郊县）完成房地产开发投资约478亿元，与去年同期相比增长约14%，占全市固定资产投资比例约25%；全年商品房施工面积约4447万㎡，其中新开工面积约1631万㎡，竣工面积约687万㎡，与去年同期比分别增长约34%、48%、30%。全年全市（含郊县）累计批准预售1829万㎡，同比增长29%；实现商品房销售面积950万㎡，销售金额338亿元，与去年同期相比分别减少27%和17%。市场运行具体情况如下： 一、房产一级市场（商品房） （一）累计供销量分析 1.商品房累计供应和销售总量分析 2008年，全市商品房累计批准预售1230.95万㎡，同比增长30.53%；其中住宅批准预售1086.13万㎡，同比增长40.70%。 同期全市商品房累计销售680.79万㎡，同比减少24.71%；其中住宅销售594.17万㎡，同比减少26.95%，占商品房销售面积的比重为87.28%。商品房销售金额为267.23亿元，同比减少13.56%，其中住宅成交金额为211.31亿元，同比减少18.72%。 2.商品房累计供销量分区分析 表1 2008年长沙全市及各区商品房、住宅供应情况 项目 区域商 品 房其中：住 宅 批准预售面积 （万㎡）同比 （%）比例 （%）批准预售面积 （万㎡）同比 （%）比例 （%） 全 市1230.9530.53100.001086.1340.70100.00 开福区276.3142.5122.45241.8247.3622.26 天心区198.190.1816.10176.6913.4016.27 雨花区463.4160.6537.65410.7872.5937.82 岳麓区198.8333.1316.15172.3743.8515.87 芙蓉区94.22-16.977.6584.48-10.317.78 表2 2008年长沙全市及各区商品房、住宅销售情况 项目 区域商 品 房其中：住 宅 销售面积 （万㎡）同比 （%）比例 （%）销售面积 （万㎡）同比 （%）比例 （%） 全 市680.79 -24.71 100.00 594.17 -26.95 100.00 开福区144.70 -6.75 21.25 131.71 -8.06 22.17 天心区125.12 -31.91 18.38 109.09 -34.11 18.36 雨花区218.12 -16.36 32.04 194.48 -16.24 32.73 岳麓区104.10 -35.58 15.29 86.99 -42.88 14.64 芙蓉区88.75 -37.90 13.04 71.89 -40.13 12.10 从批准预售数据来看，除芙蓉区外，其他各区商品房批准预售量均有不同程度的增长，增幅同比均超过30%，特别是雨花区，商品房批准预售量同比增幅超过六成，其批准预售量仍居各区之首，约占总量的38%；从销售情况来看，除开福区外，其他各区同比减幅百分比均超过两位数，特别是天心区、岳麓区、芙蓉区，同比减幅超过三成，雨花区销售比例依旧占据各区首位，约占全市商品房总销售量的32%。 3.商品房供销对比（期间商品房批准预售面积：期间商品房实际销售面积） 2008年商品房供销比为1.81：1，其中商品住宅供销比为1.83：1，供销失衡情况明显。供销差距最大的是雨花区，供销比达2.12：1；最小的是芙蓉区，供销基本平衡。 表3 2008年长沙全市及各区供销对比 区 域 项 目开福区天心区雨花区岳麓区芙蓉区全市 商品房1.911.582.121.911.061.81 其中：住宅1.841.622.111.981.181.83 4.商品住宅与非住宅销售比例分析 2008年全市商品房成交住宅与非住宅比例约为6.86：1。其中，芙蓉区非住宅销售比例最高，非住宅占商品房销售总量的19.00%；开福区商品住宅销售比例最高，占商品房销售总量的91.02%。 表4 2008年长沙全市及各区商品房住宅与非住宅成交面积表 区 域 类 型开福天心雨花岳麓芙蓉全 市 商品房 住宅面积（万㎡）131.71 109.09 194.48 86.99 71.89 594.17 比例（ %）91.02 87.19 89.16 83.57 81.00 87.28 非住宅面积（万㎡）12.99 16.02 23.64 17.10 16.86 86.62 比例（ %）8.98 12.81 10.84 16.43 19.00 12.72 5.非市场定价类住宅供销分析（包含定向开发、集资建房和经济适用房） 2008年全市非市场定价类住宅批准预售16489套，191.72万㎡，同比增长56.64%、54.15%；累计成交9331套，108.79万㎡，同比增长27.82%、34.15%。非市场定价类住宅批准预售套均建筑面积为116.27㎡，面积同比缩小1.59%；登记销售套均建筑面积为116.59㎡，面积同比增大4.95%。 2008年全市非市场定价类住宅成交均价为1927元/㎡。 （二）纯商品房供销趋势分析（以下章节商品房未特别注明均为纯商品房） 1.商品房供应量分析 2008年长沙市商品房、住宅各批准预售1033.34万㎡、894.23万㎡，同比增长28.41%、40.75%，住宅占商品房批准预售总量的86.54%。 表5 2008年长沙全市及各区纯商品房、住宅供应情况 项目 板块商 品 房其中：住 宅 批准预售面积 （万㎡）同比 （%）比例 （%）批准预售面积 （万㎡）同比 （%）比例 （%） 全 市1033.34 28.41 100.00 894.23 40.75 100.00 开福区264.54 54.51 25.60 230.05 58.46 25.73 天心区139.99 -16.30 13.55 121.47 -0.54 13.58 雨花区383.84 56.35 37.15 332.73 70.20 37.21 岳麓区160.66 26.39 15.55 135.41 39.87 15.14 芙蓉区84.31 -9.94 8.16 74.57 -1.54 8.34 从各季度商品房预售情况来看，今年商品房批准预售量处于高位，季度平均批准预售量达258万㎡。上半年一季度、二季度分别是本年季度最低、最高；下半年三季度、四季度较为平均，商品房批准预售量差距在10万㎡以内。 分区来看，今年开福区、天心区二季度供应量最大，随后三季度、四季度供应量出现逐季下滑；雨花区除三季度供应量略有下降外，供应量基本处于逐季上扬；岳麓区前三季度供应量环比持续减少，四季度供应量有所增长；芙蓉区除二季度供应量略有下降外，供应量也基本呈现逐季上扬趋势。 图1 2008年长沙市各季度纯商品房、住宅批准预售情况柱状图 从各月情况来看，全年中有半年时间单月商品房批准预售量超过100万㎡，直接导致了今年商品房批准预售量的持续高位。从走势情况来看，商品房市场的持续放量，使得在当前房地产市场前景仍不甚明朗的情况下，市场销售压力进一步加剧。 图2 2008年长沙市各月纯商品房、住宅批准预售情况柱状图 2.商品房销售量分析 （1）销售总量分析 2008年长沙市商品房、住宅累计销售568.15万㎡、485.38万㎡，同比减少30.75%、33.71%，住宅销售占商品房销售总量的85.43%。 表6 2008年长沙全市及各区纯商品房、住宅销售情况 项目 板块商 品 房其中：住 宅 销售面积 （万㎡）同比 （%）比例 （%）销售面积 （万㎡）同比 （%）比例 （%） 全 市568.15 -30.75 100.00 485.38 -33.71 100.00 开福区123.40 -9.30 21.72 111.84 -11.66 23.04 天心区104.66 -38.56 18.42 88.73 -41.73 18.28 雨花区173.39 -28.14 30.52 149.76 -29.60 30.85 岳麓区87.84 -40.36 15.46 73.03 -47.09 15.05 芙蓉区78.85 -37.16 13.88 62.02 -39.57 12.78 从各季度商品房销售情况来看，今年各季度商品房销售处于低位，季度平均成交量仅为142万㎡，且呈现一定的下滑趋势。商品房季度销售量最低、最高分别出现在一季度、四季度；二季度、三季度销售量较为平均，均略高于140万㎡。 分区来看，今年岳麓区、芙蓉区商品房销售量呈逐季下滑；雨花区前三季度销售量逐季上扬，四季度有所下滑；天心区前三季度销售量呈下滑趋势，四季度环比出现回升；开福区二季度销售量有所上扬，下半年两季度出现持续回落。 图3 2008年长沙市各季度纯商品房、住宅销售情况柱状图 从各月情况来看，今年商品房销售两次出现回暖趋势：第一次出现在2月-8月，各月销售量基本呈现逐月增长；此后9月、10月回落，11月、12月又开始有所回升。但两次回升原因略有不同，第一次是部分开发商自发降价或采取其他促销措施，使成交量有一定幅度回升；第二次则主要是在国家出台降税政策及银行利率下调，再加上长沙本土促房地产健康发展措施共同作用的结果。可以看到，第一次回暖过程中月增幅较小，而第二次中月增幅较大，表明政策调整对房地产市场影响更为明显。 图4 2008年长沙市各月纯商品房、住宅销售情况柱状图 （2）期、现房销售分析 2008年商品房期房、现房成交量分别为479.67万㎡、88.48万㎡，同比减少28.56%、36.35%，期房占总量的84.43%；商品住宅期房、现房成交量分别为431.08万㎡、54.30万㎡，同比减少31.47%、42.01%，期房占总量的88.81%。 表7 2008年长沙市期、现房销售情况 类 型期房比例（%）现房比例（%）总 量 商品房479.67 84.43 88.48 15.57 568.15 其中：住宅431.08 88.81 54.30 11.19 485.38 3.商品房供销对比（期间商品房批准预售面积：期间商品房实际销售面积） 2008年商品房供销比为1.82：1，其中商品住宅供销比为1.84：1，纯商品房供销失衡情况稍大。从各区情况来看，开福区、雨花区商品房供应量超过销售量的2倍，岳麓区略高于1.8倍，天心区、芙蓉区供略大于销，处于基本正常水平。 表8 2008年长沙全市及各区纯商品房供销对比 区 域 项 目开福区天心区雨花区岳麓区芙蓉区全市 商品房2.141.342.211.831.071.82 其中：住宅2.061.372.221.851.201.84 图5 2008年长沙市各月纯商品房、住宅供销比例趋势 从单月商品住宅供销比来看，全年绝大部分月份供销比在均衡点之上，并形成三大波峰，分别出现在4月、6月、10月，供销比达3.41、2.69、3.18。供销比的持续高走，是供应量持续增大，而销售量长期低位的直接反映；而全市全年供销比超越1.8的警戒值，表明长沙房地产市场存在一定的过度开发现象，虽然这意味着未来消费者的选择余地增大，短期内商品房价格上涨压力得到抑制，甚至出现一定幅度的价格下调，但从长期来看，不利于房地产市场的持续、稳定发展，因而值得预警。 （三）纯商品房销售价格分析 1.商品房累计成交均价分析 2008年全市商品房均价为4285元/㎡，其中，商品住宅平均售价为3906元/㎡；商品房非住宅平均售价为6503元/㎡。（若包含单位集资建房、定向开发和经济适用房，全市商品房均价为3925元/㎡；其中，商品住宅平均售价为3556元/㎡。） 图6 2008年长沙市纯商品房、住宅累计均价走势图 分区来看，2008年芙蓉区商品房、商品住宅成交均价最高，均价分别为4723元/㎡、4156元/㎡；岳麓区成交均价最低，均价分别为3856元/㎡、3584元/㎡。今年全市各区商品住宅均价均提升至3500元/㎡以上，而商品房均价也仅岳麓区均价低于4000元/㎡。 图7 2008年长沙市各区纯商品房、住宅均价柱形图 2.商品房成交均价走势分析 从长沙市商品房、住宅均价季度走势来看，2008年商品房季度均价在二季度达到最高，均价为4461元/㎡；商品住宅季度均价呈现逐季回落趋势，四季度相对一季度下跌176元/㎡。 图8 2008年长沙市纯商品房、住宅均价季度走势图 从单月情况来看，2008年长沙商品房月均价总体上处于回落趋势。商品房月均价在4月前仍有上扬，5月-8月连续5个月持续下跌，9月突然回升，10月-12月均价略高于4000元/㎡；商品住宅上半年各月基本稳定在4000元/㎡左右，下半年波动较大，整体呈现下行。 图9 2008年长沙市纯商品房、住宅单月均价走势图 3.商品房期、现房均价分析 2008年商品房期房、现房均价分别为4364元/㎡、3923元/㎡，其中，商品房住宅期房、现房均价分别为4055元/㎡、2726元/㎡。 4.商品住宅成交价格指数变化分析 2008年12月总体市场商品住宅成交价格指数为156.10点，较上月减少7.94点，今年以来指数平均每月增长1.24点。从走势来看，指数在经历9、10月的下跌之后，11月表现较强的上涨趋势，12月继续回落。 图10 2008年以来长沙市商品住宅成交价格指数趋势图 从面积子市场指数来看，今年以来，60-90㎡面积段价格指数增幅最大，平均每月增长2.49点；144㎡以上面积段价格指数增幅最小，平均每月增长0.22点。单从12月份来看，60㎡以下、60-90㎡面积段价格指数上升，90-120㎡、120-144㎡、144㎡以上面积段价格指数下跌趋势较明显。 图11 面积子市场商品住宅成交价格指数 从区域子市场指数来看，今年以来，中心城区住宅价格指数平均每月增长2.32点，一环与二环之间区域指数平均每月增长1.36点，二环与三环之间区域指数平均每月增长1.15点。单从12月份来看，各区域指数在经历11月的较快上升后，本月又开始回落，一环与二环之间区域指数跌幅要明显。 图12 区域子市场商品住宅成交价格指数 从板块子市场指数来看，今年以来，东城板块指数增长最快，平均每月增长2.38点；北城板块指数增长最慢，平均每月增长0.86点。单从12月份来看，东城板块指数在经历10月、11月的下调之后，本月开始回升，其余板块指数在经历11月的上涨之后，本月继续回落，中心板块指数跌幅更大。 图13 板块子市场商品住宅成交价格指数 在各类子市场中，60㎡以下、60-90㎡面积段价格指数继续11月的上涨趋势，东城板块指数在10月、11月连续两个月下调之后，12月出现上涨。其余子市场指数在经历11月的普遍上涨后，12月继续回落。今年以来，144㎡以上面积段、一环与二环之间区域、中心板块等子市场指数下跌较明显。 （四）新建纯商品住房供求结构分析（按套数计） 1.套型结构分析 2008年累计住房供应套均面积为107.65㎡，同比缩小2.33%，销售套均面积为116.16㎡，同比增大0.63%。（若包含经济适用房、定向开发、集资建房，2008年累计住房供应套均面积为109.08㎡，同比缩小2.13%，销售套均面积为112.12㎡，同比增大1.44%。） 从各户型供销结构来看，各户型均供大于求；90㎡以下中小户型供应占比为41.07%，比去年同期增长了4.23个百分点；供应比例降幅最大的是120-144㎡户型，同比比例降低8.48个百分点。（若包含经济适用房、定向开发、集资建房，2008年90㎡以下中小户型供应占比为39.55%，比去年同期增长了3.92个百分点。） 表9 2008年长沙纯商品住宅户型供销关系分析表（单位：套） 项目 户型供比例（%）与去年同期比例差（%）销比例（%）与去年同期比例差（%）供-销供销比 ≤60㎡1384316.66-2.63695715.93-2.8268861.99 60-90㎡2028224.416.86886820.314.45114142.29 90-120㎡1559518.771.62790818.110.0476871.97 120-144㎡1740720.95-8.481127225.82-3.8861351.54 ＞144㎡1595519.202.63865919.832.2172961.84 合计83082100.000.0043664100.000.00394181.90 2.价位结构分析 从2008年实际销售价位段来分析，3000-3500元/㎡楼盘销售比例同比降幅最为明显，同比降低12.27个百分点；大于5000元/㎡楼盘销售比例上升幅度最大，同比增加10.79个百分点。这表明从纯商品房销售价位结构来看，今年全年3500元/㎡以下楼盘销售比例仍呈缩小趋势；同时，市场波动对高端消费者影响相对较小，这使得大于5000元/㎡楼盘销售比例继续提升。当前市场上主导销售价位仍是3500-4500元/㎡。 表10 2008年长沙纯商品住宅户型销售价位分析表（单位：套） 项目 户型销比例（%）与去年同期比例差（%） ≤2500元/㎡506811.61 -4.02 2500-3000元/㎡516711.83 -7.26 3000-3500元/㎡506411.60 -12.27 3500-4000元/㎡806418.47 0.36 4000-4500元/㎡817318.72 8.66 4500-5000元/㎡43389.93 3.74 ＞5000元/㎡779017.84 10.79 合 计43664100.00 0.00 二、房产二级市场（二手房） （一）累计量分析 1.二手房交易总量分析 2008年全市二手房成交面积171.23万㎡，成交金额为42.08亿元，成交套数为13880套，与去年同期相比分别减少22.74%、23.03%和30.15%；其中住宅成交102.81万㎡，成交金额为19.48亿元，成交套数为11782套，与去年同期相比分别减少31.87%、29.42%和32.73%。二手房非住宅共成交68.42万㎡，成交套数为2098套，与去年同期比分别减少3.27%、11.03%。 二手房住宅成交面积、成交金额、成交套数分别占总量的60.04%、46.29%、84.88%，成交套均面积为87.26㎡。 2.二手房交易分区分析 分区来看，2008年全市二手房、二手住宅成交量最大的均是雨花区，其次是芙蓉区；二手房非住宅成交量最大的是雨花区，其次是天心区。从二手房住宅与非住宅成交比例来看，2008年全市二手住宅与非住宅成交比例为1.50：1，天心区非住宅成交比例最大，占天心区成交总量的47.55%；开福区住宅成交比例最大，占开福区总量的71.55%。 图14 2008年长沙市各区二手房、住宅成交情况柱状图 3．二手房交易走势分析 从各季度二手房成交走势来看，由于此前对二手房交易的限制较多，接着是2008年全国房地产行业出现衰退，使得今年长沙前三季度二手房交易均在低位波动；四季度，由于国家出台降税等一系列措施，以及长沙本土促发展政策推动，二手房交易量有了较明显回升。 图15 2008年长沙市各季度二手房、住宅成交情况柱状图 具体到各月，今年各季度二手房成交均有一个小高潮，分别出现在1月、4月、8月、11月；而从成交量上来看，前三季度波峰较低，波谷更低，到了第四季度，波峰、波谷整体抬升，有两月（11月、12月）均超过此前各季度单月最高值，成交意愿回升明显。 图16 2008年长沙市各月二手房、住宅成交情况柱状图 （二）二手房交易均价分析 2008年全市二手房成交均价为2458元/㎡，其中，二手房住宅成交均价为1895元/㎡，二手房非住宅成交均价为3303元/㎡（注：长沙市二手房的交易申报成交价格与实际成交价有一定差距，本统计数据是以申报成交价格为基础计算所得）。 从各区二手房成交均价来看，全市仅天心区、芙蓉区成交均价高于全市平均价，且主要是由于此两区二手房非住宅成交量较大而导致的；各区二手住宅成交均价较为平均，这进一步证实了出于对二手房交易税的规避，二手房交易方隐瞒了成交的真实价格，将价格处理到接近于各区域二手房成交指导价。 图17 2008年长沙市各区二手房、住宅均价柱形图 从各月成交均价走势来看，二手房均价波动主要来自于二手房非住宅部分，住宅交易均价波动极小。 图18 2008年长沙市二手房、住宅均价柱形图 （三）房产一、二级市场交易量对比分析 从成交面积上看，2008年全市房产一、二级市场累计交易量之比为3.98：1，比2007年比值缩小0.10。开福区比值最大，达5.05，表明该区房屋交易以新房为主；芙蓉区比值最小，仅2.44，表明该区二手房交易相对活跃。各区比值具体见下表： 表11 2008年长沙房产一、二级市场交易量对比 区 域 项 目开福天心雨花岳麓芙蓉全 市 一、二级市场交易量之比5.053.534.814.102.443.98 （四）12月二手房网站房源采样均价分析（数据采集自esf.0731fdc.com） 从出售采样分析来看，12月份住宅类房源挂牌均价为3873元/㎡，环比下跌1.92%。其中，纯住宅挂牌均价为3868元/㎡，环比下跌2.42%。商住两用房挂牌均价为4210元/㎡，环比上涨28.28%。非住宅中，写字楼类挂牌均价为5492元/㎡，环比上涨16.09%；门面挂牌均价为7356元/㎡，环比上涨47.24%。 从出租采样分析来看，12月份住宅类出租房源挂牌月均租金为13.17元/㎡，环比下跌13.07%。其中，纯住宅挂牌月均租金为12.75元/㎡，环比下跌13.73%；商住两用房挂牌月均租金为15.10元/㎡，环比下跌11.80%。纯住宅中，毛坯房挂牌月均租金为8.35元/㎡，环比下跌31.89%；一般装修挂牌月均租金为10.93元/㎡，环比下跌11.28%；中等装修挂牌月均租金为12.99元/㎡，环比下跌6.41%；豪华装修挂牌月均租金为15.93元/㎡，环比下跌11.06%。非住宅中，写字楼挂牌月均租金为18.30元/㎡，环比下跌29.26%；门面挂牌月均租金为31.86元/㎡，环比上涨41.92%（注：价格仅为当期网上挂牌房源均价，并非市场整体均价）。 （五）房屋租售比 12月份，长沙二手住房出租挂牌月均租金与商品住房平均价格之比（租售比）为1:286。 三、抵押情况统计分析 2008年全市共办理抵押登记手续77795起，抵押面积1365.93万㎡，贷款金额316.05亿元，同比分别增长-13.10%、-0.16%、5.25%。其中，办理个人抵押登记手续76313起，抵押面积884.50万㎡，贷款金额201.81亿元，同比分别减少了12.97%、11.40%、0.49%。 2008年全市共办理在建工程抵押785起，抵押面积774.25万㎡，贷款金额111.01亿元，同比分别增长7.09%、45.51%、21.35%。 表12 2008年长沙抵押情况一览表 类别户数（户）抵押面积（万㎡）贷款金额（亿元） 商品房抵押总量777951365.93316.05 同比（%）-13.10-0.165.25 其中：个人抵押76313884.50201.81 同比（%）-12.97-11.40-0.49 在建工程抵押785774.25111.01 同比（%）7.0945.5121.35 从各季度个人住房抵押情况来看，今年各季度个人住房抵押呈现一定波动，抵押户数、面积、取得金额均在第三季度达到最低，而第四季度达到今年季度最高。从个人抵押反映的情况来看，今年第三季度居民购房意愿降至最低，而第四季度由于各项政策利好，购房意愿开始有所回升。 图19 2008年长沙市各季度个人住房抵押户数、面积、贷款金额堆积柱形图 四、产权发证情况 2008年长沙市共办理房屋产权发证112784本，产权发证面积1974.19万㎡。其中，办理栋证28358本、760.73万㎡（因2008年7月1日后栋证按户发放，故增长较大，与去年也不具可比性）。 2008年长沙市市共办理商品现房转移登记59588起，面积为687.68万㎡。 表13 2008年长沙市产权发证情况一览表 类别发证量（本）发证面积（万㎡） 产权发证1127841974.19 商品房栋证28358760.73 商品现房转移登记59588687.68 五、2008年长望浏宁房地产发展情况 （一）商品房 1.商品房供销基本情况 2008年长望浏宁商品房累计批准预售597.93万㎡，同比增长25.48%，其中住宅批准预售550.03万㎡，同比增长30.81%。同期商品房累计销售269.08万㎡，同比减少33.70%，其中住宅销售248.88万㎡，同比减少35.37%，占商品房销售面积的比重为92.49%。 表14 2008年长望浏宁商品房、住宅供应情况 项目 区域商 品 房其中：住 宅 批准预售面积 （万㎡）同比 （%）比例 （%）批准预售面积 （万㎡）同比 （%）比例 （%） 长沙县257.363.6243.04241.697.5743.94 浏阳市58.04-3.199.7146.661.248.48 望城县159.5458.5326.68153.7652.7827.95 宁乡县122.9981.9920.57107.92119.9819.62 合 计597.9325.48100.00550.0330.81100.00 表15 2008年长望浏宁商品房、住宅销售情况 项目 区域商 品 房其中：住 宅 销售面积 （万㎡）同比 （%）比例 （%）销售面积 （万㎡）同比 （%）比例 （%） 长沙县110.86-45.1341.20106.05-46.1342.61 浏阳市46.91-27.3717.4337.94-30.3215.24 望城县59.28-33.7122.0357.08-35.5122.93 宁乡县52.034.4619.3447.815.6319.21 合 计269.08-33.70100.00248.88-35.37100.00 供销对比来看，长沙郊县商品房总量供销比为2.22：1，其中住宅2.21：1，商品房供销差距相对市区来说更大。分区来看，宁乡县商品房批准预售量同比增幅最大，比去年增长约八成；长沙县商品房批准预售比例在郊县中依然最高，占总量的43%。从销售情况来看，长沙县今年商品房销售面积同比降幅最大，达到45%；郊县中销售面积最大的仍是长沙县，约占成交总量的四成。 表16 2008年长望浏宁供销对比 区 域 项 目长沙县浏阳市望城县宁乡县合计 商品房2.321.242.692.362.22 其中：住宅2.281.232.692.262.21 2.商品房成交金额、成交均价 2008年长望浏宁商品房累计销售金额为70.99亿元，其中住宅销售金额为62.01亿元，同比分别减少29.87%、34.01%，住宅金额约占总销售金额的87.35%。商品房均价为2638元/㎡，比去年全年房价上涨5.79%，其中，住宅均价为2492元/㎡，比去年全年房价上涨2.12%。 表17 2008年长望浏宁商品房、住宅销售金额、均价 区域 项目商品房其中：住宅 均价（元/㎡）金额（亿元）均价（元/㎡）金额（亿元） 长沙县2991 33.16 2916 30.92 浏阳市2261 10.61 1980 7.51 望城县2561 15.18 2509 14.32 宁乡县2315 12.05 1936 9.26 总 量 2638 70.99 2492 62.01 从成交均价来看，长沙县商品房、住宅均价最高，均价达2991元/㎡、2916元/㎡；浏阳市商品房均价最低，均价为2261元/㎡；宁乡县住宅均价最低，均价为1936元/㎡。 （二）二手房 1.二手房成交基本情况 2008年长望浏宁三县一市共成交二手房94.18万㎡、3985套，同比分别减少41.68%、61.00%；其中，二手住宅成交45.41万㎡、2811套，同比分别减少45.06%、54.26%，二手住宅交易仅占总量的48.22%、70.54%，二手房非住宅成交量占据较大比例。分区来看，浏阳市住宅成交占该市成交比例最大，达79.26%；宁乡县二手房非住宅成交比例最大，占该市总成交量的70.56%。长沙县二手房成交面积比例在各郊县中最高，占总量的35.05%，浏阳市二手住宅成交在各郊县中比例最大，占总量的38.21%。 表18 2008年长望浏宁二手房销售情况 区域长沙县浏阳市望城县宁乡县合计 面积（万㎡）33.0121.8911.6627.62 94.18 百分比（%）35.05 23.24 12.38 29.33 100.00 套数（套）12031596486700 3985 百分比（%）30.19 40.05 12.20 17.57 100.00 2.二手房成交金额、成交均价 2008年长望浏宁二手房累计成交金额为10.50亿元，同比减少31.42%，其中住宅为5.02亿元，同比减少47.16%。二手房均价为1115元/㎡，比去年全年均价上涨17.62%，二手房住宅均价为1106元/㎡，同比下跌3.74%。 表19 2008年长望浏宁二手房销售金额、均价 区域长沙县浏阳市望城县宁乡县合计 金额（亿元）3.622.131.273.4810.50 百分比（%）34.4620.2812.0933.17100.00 均价（元/㎡）1096973108812611115 从成交均价来看，宁乡县二手房均价最高，均价为1261元/㎡；浏阳市成交均价最低，均价为973元/㎡。 （三）抵押情况统计分析 2008年长望浏宁三县一市共办理抵押登记手续23838起，抵押面积909.88万㎡，贷款金额91.28亿元，同比分别增长-7.02%、28.05%、11.70%；其中，办理个人抵押登记手续22510起，抵押面积460.95万㎡，贷款金额47.90亿元，同比分别减少9.14%、5.37%、26.97%。办理在建工程抵押256起，抵押面积174.94万㎡，贷款金额18.31亿元，同比分别增长-12.33%、33.77%、-21.11%。 表20 2008年长望浏宁抵押情况一览表 类别户数（户）抵押面积（万㎡）贷款金额（亿元） 商品房抵押23838 909.88 91.28 其中：个人抵押22510 460.95 47.90 在建工程抵押256 174.94 18.31 （四）产权发证情况 2008年长望浏宁三县一市共办理房屋产权发证38372本，产权发证面积1317.83万㎡，同比分别增长20.45%、23.87%。其中，办理栋证1710本、329.23万㎡，同比分别增长115.64%、71.57%。 2008年长望浏宁三县一市共办理商品现房转移登记6339起，面积为82.41万㎡，同比分别减少0.50%、1.99%。 表21 2008年长望浏宁产权发证情况一览表 类别发证量（本）发证面积（万㎡） 产权发证383721317.83 商品房栋证1710329.23 商品现房转移登记633982.41 六、本期市场的基本特征 （一）2008年长沙商品房供给持续增大，全年超越1200万㎡；销售持续低位，已基本回复至2006年水平。商品房供应量超过销售量达80%以上，供销失衡情况明显。 （二）2008年全市商品房均价为4285元/㎡，其中，商品住宅均价为3906元/㎡。 （三）2008年全市非市场定价类住宅批准预售16489套，191.72万㎡，同比增长56.64%、54.15%，使更多中低收入家庭的住房问题得到改善。 （四）2008年累计住房供应套均面积为107.65㎡，销售套均面积为116.16㎡，90㎡以下中小户型供应占比为41.07%，比去年同期增长了4.23个百分点。 （五）2008年全市二手房成交面积171.23万㎡，与去年同期相比减少22.74%；二手房交易仍较为低迷，但随着一系列政策出台，四季度二手房交易有了较大幅度增长。 （六）12月份长沙二手房纯住宅挂牌均价为3868元/㎡，门面挂牌均价为7356元/㎡；纯住宅挂牌月均租金为12.75元/㎡，门面挂牌月均租金为31.86元/㎡。 （七）12月份商品住房租售比为1:286。 （八）2008年个人抵押登记量同比出现降幅较大，表明随着今年楼市的整体低迷，相关业务量也出现了一定下滑；四季度房地产相关刺激政策出台后，抵押登记量随即出现较快回升。在建工程抵押各指标同比仍呈现较高幅度增长，预示着房地产开发市场仍存在较多在建工程项目，未来一定时期内商品房供应量仍不会出现较明显的减少。 （九）12月份,全市共办理退房355套，其中签约退房279套，签约退房率3.15%，环比减少0.45个百分点。 （十）长望浏宁三县一市房地产市场发展在今年也遭遇了严重影响。2008年四郊县商品房供销比达2.22，商品房合计预售总量为长沙市区的48.57%，销售总量为长沙市区的39.52%，二手房交易总量为长沙市区的55.00%。长沙全市（含郊县）商品房总供销比为1.93：1，供给量超过销售量达90%以上，供销差距明显，值得预警。 七、对2008年长沙房地产业的基本判断 2008年，随着珠三角区域的房地产市场步入调整期，市场间的传递效应逐渐蔓延开来，由南到北，由东往西，由一线城市到二、三线城市，这场调整风暴渐渐席卷了越来越多的城市和地区。作为中部省会城市的长沙，伴随前两年大量新开工项目的竣工，商品房空置面积抬升，长沙的房地产市场与房地产行业也渐渐步入了调整的行列。07年高价拿地，商品房成交量价齐升的局面在08年已不复存在。代之而来的，是连续数月商品房成交量的下滑，商品房价格涨幅的趋缓。一时间，由卖方市场转变为买方市场，市场上琳琅满目的打折促销活动仍难以激发大家购房的热情。反倒是政府的住房货币化补贴措施唤起了沉睡的购房需求。 （一）土地市场降温 07年土地市场成交活跃，成交价大幅高于起拍价，甚至楼面地价接近或贵过当期市场平均房价。如北辰实业和北京城开以92亿元价格拍得长沙新河三角洲地块，高于起拍价46.38亿的近一倍，粗略估算楼面地价超过3000元/平方米。07年的这种局面在08年开始降温，地价下滑，今年以来我市不少土地以接近底价拍出，近9成土地的成交价与起拍价的差距在500万元以内；同时土地流拍的现象有所增多，10月份，先后4宗分别位于高新区麓谷工业园、雨花区大塘村、芙蓉区东岸乡东屯村以及高开区观沙岭茶子山路的地块陷入了流拍的尴尬境地。 （二）商品房供销结构失衡 从商品房的供应来看，长沙市全年的商品房批准预售面积超过1000万平方米；其中，单月批准预售面积超过100万平方米的月份达6个月，市场供应明显偏大。与此形成鲜明对比的是，受全国范围内“拐点论”和观望氛围的影响，各楼盘去年的门庭若市一去不返，今年以来的销售量连续下滑；其中，单月商品房销售量在50万平方米以下的月份多达9个月。长沙房地产市场的供求关系比例失衡明显；全市商品房的供销比不断拉大，商品房空置率超历史高位。 （三）商品房价格涨幅回落 随着市场上商品房供应量的激增，供销比的拉大，楼盘间的竞争变得异常激烈。长沙的房地产市场已开始由卖方市场转变为买方市场。一方面，08年以来的房价涨幅较之07年有了较为明显的回落，全年商品房的平均价格涨幅仅为07年的一成左右。同时，今年5月至8月间，全市的商品房价格出现了连续4个月环比回落的新情况。另一方面，自年初以来，借助各种名义，各种活动进行打折促销的楼盘层出不穷；暗降现象普遍，市场上买房送汽车、买房送精装修、买房送品牌家电等各类营销手段屡见不鲜。而临近岁末年终，明折明扣的楼盘也渐渐多起来。虽然大部分楼盘的实际折扣较少，但这种打折降价的趋势却是实实在在的。 （四）开发企业由扩张转向收缩 自去年国家实行从紧的货币政策，提高二套房贷门槛以来，银行业普遍从紧了对房地产企业开发贷款以及个人住房商业贷款的审批。特别是美国的次贷危机，给中国的银行业又一次敲响了警钟，银行方面对房地产行业的贷款较之以前慎之又慎。这使得一般的房地产企业很难从银行获得急迫的资金帮助。同时，观望的市场氛围减缓了潜在需求者置业的步伐，各大楼盘销售资金的回笼速度较之去年缓慢。再加上全球经济形势的不景气，外资的衰退，上市地产公司股票业绩的下滑，导致融资渠道不畅，房地产企业面临着资金紧张的困境。从而，不得不调整战略，由07年的大幅扩张转向收缩；通过不拿地或少拿地，延迟或停止项目的开工，放慢施工进度，缩减人员、开支等方式，以防止资金链的断裂。 （五）行业调控政策明显转向 07年，针对商品房市场销售价格飞速上涨的局面，国家出台了一系列限制性的金融政策和房地产宏观调控政策以平抑房价，防止房地产经济泡沫的产生。而08年，商品房销售价量齐跌的局面，又使得政府调整了策略，由抑制转为鼓励，以维护房地产市场的可持续发展。 从货币政策来看，07年，央行6次上调存、贷款利率，吸引了大批民间游资由消费转向储蓄，并大幅提高了房地产开发企业的融资成本。同时，央行还在一年内先后10次提高了大型金融机构的存款准备金率，使得房地产开发企业，特别是中、小企业，获取开发贷款十分困难。08年的逆势，迫使央行在下半年频繁下调存、贷款利率，鼓励居民消费以扩大内需，并通过从第三季度末开始降低存款准备金率的方式，让开发企业看到了融资的希望。 从房地产的宏观调控政策看，07年，央行对二套住房贷款首付比例和贷款利率的提高，在打击投机性购房者的同时，也极大地降低了改善型需求者的购房热情。同时，国家税务总局对房地产开发企业土地增值税的清算，在相当大的程度上增加了企业的资金压力。08年，随着全国各地救市政策的出台，长沙也出台了一系列新政，通过减免或降低部分房产交易税费，发放保障性住房货币化补贴凭证等措施，以增加市场的有效需求。此外，面对严峻的市场形势，国务院于年底出台了促进房地产市场健康发展的三条措施，对第二套房贷款的限制进行松绑，并对住房转让环节的营业税进行了减免。其鼓励居民住房消费的意图十分明显。 （六）租赁市场活跃，二手房市场开始回暖 随着长沙近年来期、现房市场以及二手房市场的发展，越来越多的业主拥有了两套甚至更多套房屋，市场上的可出租房源急剧增多。而今年以来，相当数量的房产投资者存在观望心理，使得二手房市场上的部分房源也分流到了租赁市场。与此同时，随着长株潭一体化的发展，外来经商、务工人员的增多，市场上的租赁需求也同步增长起来。此外，由于房价未来走势不明朗，部分潜在需求者推迟了购房计划，选择通过租赁来解决目前的居住问题。因而，租赁的短期替代效应大幅增加了房屋租赁市场的需求。租赁市场呈现出供、求两旺的新局面。 二手房市场在经历了前三季度的持续低迷后，随着全市保障性住房货币化补贴凭证的发放，二手房部分交易税费的减免和降低，长沙的二手房市场在第四季度开始出现回暖的迹象，二手房成交量开始出现稳步增长的势头。 八、2009年长沙房地产市场发展趋势 基于2008年长沙的房地产业和房地产市场的发展状况，结合全国的经济形势、政策背景以及长沙经济环境与政策调整的基本面，2009年长沙的房地产业及房地产市场将面临新的机遇与挑战。具体表现在以下几个方面。 （一）货币政策将适度放松 在全球金融形势日趋紧张，外需明显缩减的情况下，“保增长”将更多依靠扩大内需。我国已逐步开始放松货币政策，以拉动内需刺激消费，保持国内经济的稳定和发展。预计随着全球经济形势的变化，明年我国还将进一步放松货币政策，继续降低存、贷款利率和准备金率。同时，由于目前准备金率的下调幅度较小，难以满足众多开发企业融资的需要，预计明年准备金率的下调幅度将加大，并作为一种积极的政策信号反馈给市场。对于个人来说，这将有助于降低购房成本，缓解房贷压力，并使更多家庭获得购房贷款，从而增加市场的有效需求。对于开发商来说，适度宽松的货币政策将有助于降低企业的财务费用，缓解资金压力，增强开发商对房地产行业的信心。 （二）财税体制将迎来新的变革 鉴于目前严峻的经济形势，中央已开始调整对房地产业和房地产市场的收缩型指导政策，有限度地允许各级地方政府根据当地的实际情况调整对房地产业的财税政策。未来，为实现我国经济发展方式的快速转变，将不排除中央从源头上对财税体制进行改革的可能，通过税费的统一调整和减免，或财税模式的创新，刺激消费，拉动需求增长，以对抗金融危机的风险。 （三）供销结构将逐渐趋于平衡 鉴于08年的商品房供销比例关系及市场反应，预计09年的商品房供应总量比08年会有所减少，总量在1000万平方米左右；市场需求在08年的基础上将有一定程度的回升。但由于08年的积压、待销量过大，商品房供销结构在短时期内难以达到平衡。短期内，不排除房价面临进一步回调的可能。但从长期来看，长沙房地产市场向好发展的基本面没有改变，各项保增长、扩需求的措施将组合发力。预计市场在09年下半年将逐步回暖，从而促使市场供销关系逐渐趋于平衡。 （四）行业洗牌将加快 面临销售和融资的双重压力，房地产行业的“洗牌”速度将加快。在需求难以启动，供给方资金链紧张的情况下，部分自有资金不充裕的中小房地产企业将面临因无力融资而退出市场的风险，房地产开发企业会迎来一轮“洗牌”，包括房地产中介公司、策划代理公司、经纪公司、评估公司、担保公司等在内的从业机构也将随之迎来一轮行业整合。从而实现市场本身所需要的优胜劣汰、适者生存的自然规律，优化行业发展的主体，提升其抗风险的能力。 （五）安居工程将激活市场刚性需求 2008年，长沙全面实施安居工程动员大会的召开，住房保障市、区、街道、社区四级工作网络体系的建立，经济适用住房全面推行货币补贴，不仅加速解决了低收入家庭的住房困难问题，更有利于推动改善房地产市场供应结构，激活市场刚性需求。此外，从26届房交会安居房源的实际成交上来看，成交套均建筑面积90.87平方米。可见，成交的保障房源多为中小户型，这将有助于去化目前市场上的中小户型房源存量。随着2009年，住房保障覆盖面的扩大，经济适用住房货币补贴凭证发放量的增多，棚户区改造的进一步深入，市属企业危旧房的全面改造，将进一步刺激市场的刚性需求。 （六）两型社会和河西先导区的建设将催生新的活力 两型社会和河西先导区的建设，无疑对长沙房地产业注入了无限的想象空间，为长沙房地产市场注入新的活力。可以预见，长沙社会经济将保持新的繁荣，就业机会增多，人居环境良好，污染得到综合治理，人地关系和谐。这将吸引越来越多的外地人来长投资和置业，从而催生不少的刚性需求。 综合以上各方面因素的影响，对于2009年房地产业及房地产市场的预测，我们认为，2009年长沙的房地产业和长沙的房地产市场将逐步走出调整期，但房地产投资、房地产价格将相对稳定，不排除09年下半年有逐步回升的可能。从市场规模来看，09年的市场供应预计将维持在1000万平方米左右；市场总需求在08年的基础上会有一定程度的上升，预计将达到800万至900万平方米。同时，随着安居工程和旧城棚户区改造的全面铺开，中、长期的市场供求关系将随着需求的明显增加而渐渐趋于平衡，市场供应结构将得以改善，中小户型、普通商品房的供应比例将有望提高，长沙房地产业和房地产市场向好的基本面没有改变。 |