后奥运经济与房地产发展

　　序    言

　　奥运盛会为什么会让如此多的国家都翘首以盼，希望将其揽入怀中？这与奥运所能带来的经济价值是密不可分的；举办一次奥运会，如同举办一次全球性的招商引资，能将全世界著名企业的眼光都吸引到这个举办国家或城市，这本身就是一种无形的宣传。

　　谈到奥运与房地产有何关系，不由使人联想起“香港回归与深圳地产”、“京广铁路与沿线地产”、“WTO与商业物业”、“博鳌论坛与海南地产”……总之把一个“事件”与一个行业的发展挂钩，多角度论述其正面意义的，总是能挖掘出些许调动行业情绪的元素。记得当年大西南出海口的北海、伶仃洋大桥的珠海都曾使得两地房地产兴旺了一阵，都为“今日借君一壶水，明天还你一桶油”提供了有力的支撑。

　　2008年北京奥运以“绿色、科技、人文”为主题，大大提升了中国和北京的国际形象，同时，也为北京带来了很大的经济效益，加快了北京建设现代化国际大都市的进程。可是从现代奥运会的发展历程来看，北京2008年奥运会也同样会对中国经济产生正反两方面的影响。因此我们一方面为其带来的巨大的直接或间接的正面效应而感到欣喜之外，另一方面也应客观、冷静的面对其产生的不可忽视的显性或隐性的负面效应。这要求我们必须处理好城市间协调发展、资源环境以及融资方面的问题。

　　奥运会结束了。从“后奥运经济”的角度看，奥运能否成为北京持续提升经济、社会发展及城市管理水平的“强力催化剂”？北京能否摆脱“奥运低谷”的宿命？房地产行业走势如何？有专家认为，北京的房地产高速发展是由高供给水平和高需求水平相互作用而形成的，是经济高速发展的必然结果，而不仅仅是在奥运会的利好因素下短期快速膨胀，北京在奥运会后的房价不会出现拐点式的变化，会在庞大的需求推动下继续上行。

　　后奥运北京房地产行业究竟走势如何？我们仍将拭目以待，实践是检验真理的唯一标准。

　　TOPIC1:奥运经济

　　PART1:奥运与经济

　　一、什么是奥运经济

　　奥运经济是指奥运会举办前后一定时期内，所发生的与奥运会举办有联系的，具有经济效果或经济价值的各类活动。奥运会的总体效果和影响力是奥运经济发展的重要基础。奥运经济已经成为最近30年世界经济发展中一种独特的经济现象。奥运经济可以分为直接奥运经济和间接奥运经济两大部分。其中，直接奥运经济主要包括两个方面，一是为举办奥运会而进行的经济活动，如奥运比赛场馆和相关设施的投资及投资拉动等；二是围绕开发奥运会资源进行的经济活动，如奥运会市场开发的各项内容，主要由赞助计划、特许计划组成，包括电视转播权的销售收入、赞助商的赞助和门票收入、各行业专有赞助商的赞助等。而间接奥运经济指除直接奥运经济影响外，在奥运会举办的全过程中，能够引起举办城市与国家的经济、社会指标发生改变的活动。

　　从奥运经济的内容上来看，划分为红线经济和绿线经济。红线经济就是奥组委与国际奥委会就设限边界进行商讨和灵活应用相应规则所处理的奥运会举办期间的经济事宜，绿线经济就是举办城市借奥运之机加快相关产业的发展，提高城市现代化水平的经济事宜。

　　从奥运经济发挥作用的机理来看，可以概括为注意力经济、品牌经济、借势经济。奥运经济是注意力经济，它是由注意力资源的相对集中而给举办城市和国家带来的一种阶段性加速发展的经济现象；奥运经济是品牌经济，通过良好的运作通常能造就一批驰名的产品和企业品牌；奥运经济是借势经济，奥运会的举办将对所在城市和国家的经济、社会发展产生强大的推动力量，从而产生一种加速器或催化剂的作用。

　　从奥运经济的内容上来看，奥运经济的内容主要包括三个组成部分：一是直接为举办奥运会而产生的经济活动，如比赛场馆及相关设施的投资及其投资拉动等；二是围绕开发奥运会资源进行的经济活动，如奥运会市场开发的各项内容；三是主办城市借奥运契机，发展区域经济、加快城市建设的各种经济活动。

　　从奥运经济的时限上来看，因为奥运会筹办和举办只是一定时段的经济活动，因此对奥运经济的时限特征专家有一致的认同，但对奥运经济的时限长短，也有不同的看法。有人认为奥运经济的时限是指从筹办开始到会后两三年的时间，也有人认为，奥运经济的时限在奥运会后仍有较长时间，因为作为奥运经济实施主体的企业，在本国的奥运会结束后，其所获得的经验和优势，会在下一届甚至以后的奥运会上继续得到发挥。

　　从奥运经济的影响特点来看，由于角度不同，则发挥作用的机理也不同，可以概括为注意力经济、品牌经济、借势经济三大机理。之所以讲奥运经济是注意力经济，因为它是由注意力资源的相对集中而给举办城市和国家带来的一种阶段性加速发展的经济现象；之所以讲奥运经济是品牌经济，因为可以通过良好的运作能造就一批驰名的产品和企业品牌；之所以讲奥运经济是借势经济，因为奥运会的举办将对所在城市和国家的经济、社会的发展产生强大的推动力量，从而产生一种加速器或催化剂的作用。

　　二、奥运会各阶段经济作用

　　一般认为，整个奥运会对经济的影响可以分为三个阶段，即奥运会筹备建设期、奥运会举办期和后奥运会时期。后奥运经济主要研究奥运会在结束之后对举办地经济可持续发展的影响。各个阶段对经济的作用主要表现为：

　　（一）奥运会筹备建设期

　　奥运经济主要通过奥运投资对举办地经济产生影响。奥运投资可以分为直接投资和间接投资。直接投资指直接用于奥运比赛场馆建设及相关设施的投资，主要包括比赛场馆、运动员村、记者村、传媒通讯设施等。间接投资主要指因举办奥运会而提前或加大力度进行的投资，主要包括改善道路、机场、地铁等交通项目投资，水、电、热、气等市政建设项目，还有控制污染、治理污染、绿化等环保费用。实际上，间接投资并不完全出于奥运目的，所以它不能完全算作奥运投资，只有其中比常规增加（如提前投资或力度加大）的部分才能算作奥运投资。奥运投资将主要带动举办地的建筑业、建材业、通讯业、环保产业、科研与综合技术服务业的发展，并通过传导和辐射效应波及上下游关联产业和国内其他地区。 

　　（二）奥运会举办期间

　　外部有效需求增加带动经济发展。这些外部有效需求主要指国内外旅客在举办奥运会前和奥运举办期间，以奥运为目的前往主办国和主办地，并由此引发的各项经济、消费活动。这些将为主办地区增加额外消费需求，这些消费需求主要集中在交通运输业、邮电业、卫生体育业、社会服务业、商业、餐饮业、教育、文化、艺术、广播、电影、电视等领域。可以认为，奥运投资在很大程度上是为了满足这种外部有效需求而进行的先行投资，以此来增加其有效供给。 

　　（三）后奥运会时期

　　由于奥运会提升了举办城市和国家的知名度，并使举办城市的经济规模和软、硬件基础设施跃上新的台阶，为奥运举办城市和国家的对外经济交往和后续经济持续发展注入了新的活力。 

　　奥运前由于大规模的基础设施建设活动带动了投资在短期内的膨胀，加上庞大的人流、物流使得城市的进出口和消费也出现了不同程度的繁荣。整个城市经济的增长率在各因素的共同作用下呈现出高于无奥运时的发展轨迹。而奥运会后由于各个国家在举办奥运会时的经济发展水平、所处经济发展阶段不同以及其他各项外界因素的干扰，经济发展呈现出了不同的趋势。

　　三、奥运经济的基本特征

　　（一）阶段性

　　奥运经济具有明显的阶段性和周期性特征。奥运会是奥运经济运行的核心资源，每四年举办一次、对举办城市的发展产生一种阶段性作用。从成功申办到正式举办以至奥运会后经济、政治、文化等各种效应的延伸，形成一个完整的奥运经济周期，国际上通常定为10年到12年。一般分为三个阶段，各阶段呈现不同的经济发展特点。前奥运阶段，即7年左右的筹备期，以奥运场馆及相关设施投资增长的拉动为主。奥运阶段，即奥运会举办当年，以奥运会的举办而增加的各项消费带动为主，消费增势强劲。后奥运阶段、即奥运会后的一段时间内，受需求不足制约，可能产生房地产闲置、旅游业不景气等低谷效应。但如果筹办奥运会期间，能处理好可持续发展问题，可避免这些问题的出现。

　　（二）非均衡性

　　举办奥运会将从总体上带动举办城市的经济增长，但并不是所有产业及行业都能直接受益，其对产业及行业发展的影响具有明显的非均衡性特征。从一般规律看，对第一产业中绿色食品生产行业有较强的带动性；对第二产业中的部分行业的拉动作用明显，如建筑业、建材制造业以及通讯没备制造业等；对第三产业的影响全面而深刻，会极大地促进文化、体育、旅游、会展等新兴行业的快速成长，推动房地产业升温，加快商贸流通、交通运输等传统行业的发展。

　　（三）规制性 

　　近十年来，国际奥委会在开发奥运会的经济价值、确保奥运会顺利进行的过程中，逐渐形成了一套成熟的商业运作规则，包括采取严格措施保护奥林匹克知识产权，控制运动员的商业行为，以及限制举办城市组委会的活动范围和权限等。它采取先取后予、互惠互利的办法，既给主办城市一些经济利益，又对主办城市的市场开发行为予以严格的控制，以维护其在全球体育资源配置中的独特地位。为此，主办城市在举办奥运会、发展奥运经济的过程中，既要遵循国际奥委会的运行规则，又要在与其博弈的过程中寻求地区经济发展的最大空间。

　　（四）开放性 

　　奥运会作为全球性的体育盛会，历经百年发展至今，得到了世界各国的普遍参与和广泛支持，已成为国家之间、地区之间加强了解、增进友谊的国际性舞台。自1984年第23届洛杉矶奥运会开始，国际奥委会对奥运会的运作模式做出重大改革，引入了商业化运作机制，制定全球营销策略，最大限度地开发其经济价值，使依托于奥运会而产生的奥运经济成为一个全球经济系统，为世界各国和地区的企业以及各类组织提供了充分的参与机会，同时促进了举办国的对内对外开放，带动了国际交流与合作的广泛开展。

　　（五）融合性

　　奥运会在创办之初，就蕴含了丰富的思想、文化和道德理念，旨在以体育运动提高人们的精神境界，增强各国之间的团结、友谊与合作。在世界经济全球化作用的影响下，奥运会体现了体育与文化、体育与经济，以及文化与经济的相互融合；体现了举办国家和世界经济、文化潮流的相互激荡。因此，各举办国都极力以民族文化为背景，努力推动民族文化与世界文化的交流与融合，赋予奥运经济文化和精神的发展内涵，借举办奥运会之势提升其国际地位。

　　PART2:后奥运效应

　　一、后奥运效应的内涵

　　所谓“后奥运效应”，是指奥运主办国及主办城市在奥运会结束2-3年后出现的经济下滑现象。因为在奥运筹备阶段，投资剧增，消费收入激增，而奥运会后大量体育场馆和设施闲置并需要庞大的维护成本。正是在“前奥运效应”的刺激下，房地产价格出现暴涨，大大超出了消费者的购买能力，这时候购房者持币观望，但是潜在需求仍存在，只要价格出现一定的回落，这部分潜在的需求就会变成现实的购买。而这部分潜在的需求者又恰恰把奥运会看作房地产价格调整的分水岭，因此把购房计划拖延到奥运以后，届时再根据奥运以后的房地产价格变化重新启动购房计划，这也就造就所谓的“后奥运效应”。 

　　市场需求再度抬头的“后奥运效应”的发生并非必然。它只是在房地产价格下跌之后才能产生的一种效应，是一种有条件的效应。目前，我国房地产市场“后奥运效应”不明显，主要原因是市场价格并没有出现一定幅度的回落。不可否认，众多房地产企业不愿降价主要基于两个原因：第一，前期所拿到的土地价格高昂导致其开发成本很高；第二，他们唯恐市场买涨不买跌，担心一旦房价出现集体的松动反而会导致市场的进一步观望。 

　　二、后奥运效应的产生原因

　　（一）奥运会前期的盲目投资 

　　一般来说，奥运投资包括直接投资和间接投资两种。奥运直接投资是指直接用于奥运比赛场馆和服务配套设施的投入以及组织工作的支出等。而奥运间接投资是指为改善举办奥运城市的环境、交通通讯等基础设施而进行的投入。相应地，奥运收入也包括直接收入和间接收入两种。直接收入包括奥运纪念品销售、奥运赞助商及合作伙伴所提供的赞助及电视转播销售权等方面。除了这几项直接收入外，主办奥运会的城市还会吸引大量的游客前来观光旅游，参加为奥运会举办的多种文化活动，游客停留期间的旅馆住宿费用以及其他消费也给主办国带来就业和收入的增加，这些因奥运效应而给主办国带来的收入可以称为间接收入。 

　　每一届奥运会举办前期都会刺激主办国的投资需求，但并不是所有的投资都会得到较高的回报，往往奥运收入低于奥运投资。历届奥运会主办国所宣布的有关举办奥运的盈亏报告都是指奥运的直接投资与直接收入间的比较，并不包括大规模进行基础设施的投资及收益。由于发达国家的奥运主办城市已具备较完善的城市基础设施，不需要进行大规模的城市建设和基础设施的改造，因此这些国家的奥运直接投资占全部投资的大部分。比如2000年悉尼奥运会，澳大利亚联邦政府共投资3.2亿美元，而用于悉尼城市改造的费用仅有1.9亿美元。按照北京2008年奥运会的投资预算，北京将为举办奥运会进行奥运史上最大规模的投资，总投资额预算为350亿美元，其中大部分将用于改善城市的基础设施，用于奥运比赛场馆建设和运营费用等直接投资约为35亿美元。对于这近35亿美元的奥运直接投资，如果北京奥运组委会合理运作，收回成本甚至盈利是非常有可能的。但是，对于规模为直接投资近10倍的用于城市基础设施改造以及美化环境的间接投资如何回收仍是一个难题。因此，对所有有关奥运的投资都报有乐观回报预期的想法显然是不理智的。 

　　（二）奥运场馆的赛后利用率低下

　　许多奥运会需要的大量比赛场馆在奥运赛事结束后，都面临着场馆闲置和支付巨额养护费用的矛盾。从近五届奥运会的情况看，无论是开商业运作先河的洛杉矶奥运会，还是被誉为最成功的悉尼奥运会，都不同程度上出现了体育场馆闲置、奥运村楼宇销售困难、基础设施使用率不高、投资难以得到回报等问题。以雅典奥运会为例，希腊在奥运场馆赛后利用方面动作迟缓，除了主会场和足球场还时常举行一些体育比赛和文艺活动外，绝大多数场馆基本处于尘封之中，既没有开始商业化运作，也没有开始社会化利用。奥运村原打算作为经济适用房，出售给低收入的家庭和2008年大地震的受灾家庭，但由于政府和工会在房价问题上相持不下，目前仍然闲置。 

　　而中国比赛场馆建设费用90％还是由政府承担，如果建成后的场馆闲置或利用率低下，政府投资不但难以收回，体育场馆巨额的养护费用也会成为政府沉重的负担。如2005年南京奥体中心作为十运会主会场，总投资22亿元。十运会后，要维持这个占地面积达89.6公顷的庞然大物，每月光水电费就高达150-180万元，物业管理费每年1000万元，加上职工工资、经营、维修等费用，每年总的经营成本不会少于6000万元，而这些几乎都由政府“埋单”。 

　　（三）房地产炒作导致奥运泡沫经济

　　泡沫经济，顾名思义是指经济运行状态像泡沫一样，繁荣的表面终究难逃破灭的结局。据分析，最可能导致奥运泡沫经济的是高房价，这也是人们普遍担心的问题。特别是北京，在国家连续两年强力调控下，在包括上海等城市房价涨势有所放慢的情况下，北京房价依然涨势迅猛。原因很多，其中炒作“奥运概念”是一个主要原因。可以说，从前国际奥委会主席萨马兰奇宣布北京成为2008年奥运会主办城市那天起，就开始有人炒作北京房价了。高房价在刺激房产供给的同时，也抑制了消费增长，大大降低了普通民众的生活质量。更为严重的是，高房价极有可能导致奥运泡沫经济，这个泡沫一旦破裂，对经济造成的损害是十分严重的。

　　PART3

　　北京奥运会不会成为中国经济发展的分水岭

　　关于奥运对中国经济的影响，从2001年北京申奥成功到现在一直争论不休，并且随着时间向奥运推移在不断变换着争论主题：申奥成功到举办前一年，主要体现为投资的大幅增加，受益行业主要包括地产、建材、建筑、科技通信、环保等，人们争论的焦点在于，奥运对经济拉动作用的大小上；在奥运会举办当年以及奥运会结束后，人们关注的焦点在于奥运后经济，受投资和消费不足的影响，经济增速可能会较奥运前有所减退，如果把控不好可能对整个国家经济造成十分不利的影响。实际上，去年下半年特别是今年上半年开始，社会各界已经把主要争论放在了北京奥运会后中国经济是否会出现“拐点”上。许多人担心，随着奥运会结束，中国经济是否会出现大幅下滑。

　　为什么会有这么大的担心呢？主要是申奥成功后，把奥运会对中国经济的推动作用无限度地夸大了、放大了。在所谓奥运经济思想的主导下，资本市场出现了奥运行情、奥运概念，房地产市场出现了奥运机会、奥运价格，旅游、交通、服务等都出现了奥运概念等。接着，奥运经济泡沫就开始吹大，股市暴涨，楼市火爆，引发各种投资盲目大举出动，各种投机开始泛滥。就拿北京房价来说，四环以内住房均价由2001年每平方米5000元上涨到2007年15000万元。再拿股市来说，一些人拼命炒作奥运行情，使许多个人投资者相信奥运会以前股市不会下跌，误导许多个人投资者盲目进入股市，结果被套牢。正是以前过分炒作奥运经济，盲目夸大奥运会对中国经济的推动作用，导致出现股市、楼市等巨大奥运经济泡沫，才有了今天许多人对奥运会后中国经济出现“拐点”和“转折”的担心和忧虑。

　　无论如何，中国经济基本面向好的趋势没有改变，特别是中央已经意识到受国内外经济不确定性变化的影响，中国经济已经开始出现放缓迹象，并且及时对宏观调控进行了微调，把保经济稳定较快发展，控制通货膨胀作为宏观调控的首要任务。

　　但是，对于奥运会后我国经济可能出现的不稳定因素必须保持高度重视和积极应对。首要任务是防止资本市场受奥运会行情结束影响出现再次大落。个人投资者对奥运行情心理预期太大，一旦这个心理预期落空，可能会出现恐慌性抛盘的情况，从而影响股市稳定。管理层必须迅速出台措施，积极预测、应对。其次，要把控好楼市理性回归的节奏。虽然楼市价格已经比奥运会召开提前半年作出调整，风险已经部分释放，但是，由于奥运会给投资者形成了良好的预期，致使资产价格因炒作而虚高，楼市在奥运会结束后可能出现大幅下降的情况。国家要积极引导楼市继续平稳回归理性，直到反映出其真实价值。再次，防止奥运会后对个别地区经济冲击过大，比如：北京，可能会造成场馆闲置浪费，旅游、饭店等服务业迅速滑入低估，楼市出现“拐点”等，从而出现对经济增长影响较大的情况。 

　　同时，由于我国政府和举办城市提前采取了预防“后奥运经济风险” 的措施，奥运会的结束也不会对明后年的经济增长造成较大负面冲击。首先，北京奥运会，涉及北京、青岛、秦皇岛、沈阳、天津、上海和香港七座城市。让更多的城市参与奥运赛事举办，并从中受益，在提升这些城市基础设施和提高人民生活水平的同时，也提升了整个区域内产业结构水平。奥运会的举办将给整个区域的建筑和建材业、环保业、信息产业、文化产业、体育产业以及传媒和广告业带来商机，这就为奥运会举办城市的产业结构调整提供了契机，特别是推动文化体育产业发展，通过奥运会推动整个区域产业结构的调整，进而提升整个区域产业结构水平。奥运会结束后，七个奥运会举办城市会吸引大量的游客，奥运后1-2年我国旅游业必定能取得较快的发展。同时，筹办奥运期间积累的管理和组织经验将推动北京等地的会展业全面向国际管理接轨，奥运后这些城市举办国际会展的数量和水平都会实现新的突破。会展业将成为我国重要的新兴服务行业之一，并进一步带动奥运后的消费需求。 

　　其二，与其他出现后奥运经济哀退现象的国家不同，我国的奥运投资规划更科学，调控更合理。例如，为避免奥运会后场馆出现“空置”现象，在场馆规划设计之初就考虑到赛后的综合开发利用问题，自2004年以来北京市已连续召开三届奥运经济市场推介会，受到社会各界的广泛关注，并取得了良好的成果。为预防“后奥运经济风险”，我国政府早已作好了统筹推动奥运后旅游、会展、文化、体育等产业发展，以及统筹大项目、基础设施建设，来保持经济持续健康发展的相关布署。 

　　其三，举办奥运会大大提升了相关城市的投资环境。为保证奥运会的顺利举办，无论是举办城市北京，还是赛区城市青岛、香港、天津、秦皇岛、沈阳和上海，都不同程度地加大了城市改造力度，加大了对城市基础设施的投资，大大提升了整个区域内的城市基础设施水平。奥运会的举办和召开，有效促进了北京等城市管理水平的提高，有力推动了这些城市与世界全方位、多层次、宽领域的交流合作，显著提升国际地位和影响力，这些都为这些城市今后进一步吸引投资奠定了良好的基础，并会带动相关区域的投资增长。

　　北京奥运会与中国经济下一步“又好又快”的发展要求相吻合，凸现出三大新动向。

　　首先是环保的动向。强调经济发展的环保要求，经济发展要与自然环境相和谐，是新阶段中国经济发展的一大主题。中国经济不仅要改变以往那种忽视资源与环境的压力，以及粗放而又不经济的增长式，从粗糙的发展模式中解脱出来，更可以从环境保护中、从人与自然的和谐关系中，发现新的增长动力，培育新的服务需求，开拓新的发展路径。 

　　其次是科技的动向。在中国经济已经进入重化工业发展的中期阶段，中国经济的整体结构已经基本齐备，中国社会的需求结构与供给结构已经形成一定形态的情况下，中国经济如何保持较高速度与较高质量的增长，是一个大问题。出路在哪里？在科技。无论是从生产角度，还是从管理角度看，只有通过加大科技投入与创新，提高劳动生产率，才能使中国经济走上“又好又快”的发展轨道。这其中，体制与机制上的科学与否，尤为重要。 

　　再次是人文的动向。发掘经济发展的人文因素，以及人文因素对经济发展的重大提升作用，将是新阶段中国经济发展的重要课题。尤其在当今世界创意产业发展如火如荼的形势下，中国的产业发展如何增强其独创性、提升中国制造以及中国服务的附加值，既是一个微观上的企业经营问题，也是一个宏观上的经济发展路径问题，亟待引起全社会重视。