Topic 4  市场篇

　　[编者按]今年下半年，对于长沙房地产业来说，是非常艰难的时期，一些市场隐患的存在，有可能引起房地产业大起大落。正如房价过快上涨会造成不利影响一样，房价下跌过快同样不利于整体经济发展。为扭转当前楼市困难局面，刺激消费和增强投资信心，进一步促进我市房地产业持续健康发展，7月22日长沙市人民政府出台了《关于促进我市房地产业健康发展的若干意见》，在经济适用住房全面推行货币补贴方式的同时，从土地、金融、税收以及开发报建等各方面提出相应的优惠政策。为贯彻《意见》的文件精神，印发了物业维修资金交存的若干规定，把维修资金缴交的时间推迟到办理房屋交房手续前，还下调了个人住房转让所得税的税率。在规范中介市场秩序方面，实行二手房买卖合同网上签约和信息公示，加大二手房交易资金监管力度。无论从出发点还是实际收效上来看，这些政策措施都可以刺激消费，提高硬性需求，给过冷的楼市带来回暖的希望，防止房地产市场出现大的回落，推动我市房地产市场规范协调发展。

　　PART 1文件Ⅰ

　　长沙市人民政府文件

　　长政发〔2008〕26号

　　长沙市人民政府

　　关于促进我市房地产业健康发展的若干意见

　　各区、县（市）人民政府，市直机关各单位：

　　为进一步促进我市房地产业健康发展，增强投资和消费信心，防止房地产市场大起大落，推动我市社会经济协调发展，特提出如下意见： 

　　一、充分发挥政府的综合协调作用

　　（一）建立房地产联席会议制度。由市政府分管副市长主持，市政府办公厅、市发改委、市国土资源局、市规划局、市建委、市房产局等部门参加。其主要职责是根据房地产和住宅建设的中长期发展规划，制定房地产开发年度计划、土地供应计划，确定开发建设规模、区域分布及结构比例，确定基础设施配套建设项目，协调解决影响房地产业发展的重大问题，确保政府对房地产市场的有效调控。

　　（二）市土地资产管理委员会近期应坚持适度从紧的土地供应原则和熟地出让原则，对周边配套设施不完善的地块，原则上不予出让。

　　二、全面推行保障性住房分配货币化

　　（一）经济适用住房全面推行货币补贴方式，停止实物分配。具有经济适用住房购买资格的城市居民，在购买普通商品房时，由政府给予货币补贴。

　　（二）廉租住房坚持租赁补贴为主、实物配租以及租金核减为辅方式，适时提高廉租住房保障标准，扩大租赁补贴保障范围，做到应保尽保。

　　三、激活二手房市场

　　（一）二手房交易综合税暂由1.98％调整为1.1％。购买二手普通商品房，按地方所得部分给予全额补贴。在2009年12月31日前出售二手商品房，并购买新建普通商品房的，其二手商品房交易所交营业税在购买新房时由财政给予金额补贴。

　　（二）简化二手房交易手续，实行一站式服务。推行买卖合同网上签约和交易资金银行托管制度。

　　四、清理税费收取

　　（一）规范税收的收取和稽查行为。房地产开发企业的营业税、企业所得税、土地增值税等税种不得违反法律、法规提前收取。   

　　（二）对房地产开发过程规费进行一次清理。没有政策规定的坚决取消，能降低标准的尽量降低标准，能后置的尽量后置，能放开的坚决放开。

　　1、所有行政事业单位的收费均纳入财政管理，由市非税收入管理局一站式收取，再按规定拨付给相关单位。

　　2、取消由各区收取的教育配套费，严禁以此为由拒绝符合义务教育条件的学生入学。

　　3、基础设施配套费(在办理建设用地审批手续未缴纳的)、劳保基金、人防易地建设费等报建费推迟至办理商品房预售许可证时收取，房屋维修基金推迟至办理产权分户时收取。

　　4、建设项目前期工程咨询费、土地转让代理费、施工图审查费、规划信息服务费、房屋产籍测量费、地震评估费、防雷检测费等经营服务性收费应坚持市场化原则，全面放开。

　　五、加快棚户区改造

　　（一）棚户区改造工作由政府牵头，以区政府为主组织实施；针对棚户区的不同情况，因地制宜，统一规划，分步实施，力争三至五年完成全市主要棚户区改造。

　　（二）棚户区拆迁安置原则上实行货币补偿。拆迁补偿资金必须按时足额到位，设立专门账户，专款专用，保证足额补偿给被拆迁人。被拆迁人按国家有关规定取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。被拆迁人购置住宅的，其购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征交易契税。

　　六、营创良好的产业发展环境

　　（一）提高行政审批效率。相关职能部门公开办事程序、收费标准、办事时限，简化办事手续，涉及两个及以上部门的行政审批，继续完善“联合办理”的基本要求和程序，即“一家受理、抄告相关、并联审查、限时完成”；对只涉及本部门的行政审批权推广一个窗口对外受理、内部责任部门分类分阶段办理的工作模式，限时办结审批手续。

　　（二）降低公积金贷款的首付比例。购买第一套商品房申住房公积金贷款的，首付房款比例由30％调整为20％，贷款最长期限由20年调整为30年(不得超过国家规定的法定退休年龄)。

　　（三）加强房地产开发企业、中介企业和从业人员诚信体系建设。进一步完善企业诚信的评定标准，严格评定程序，真正评选出有实力、讲诚信的开发企业和中介企业，切实落实奖励施，树立诚信体系的权威性，规范房地产开发企业和中介企业经营行为，维护房地产市场秩序。

　　七、坚持正确的舆论导向

　　（一）加强房地产市场信息引导。加强对房地产行业发展战略研究和市场趋势分析，健全房地产市场的预警预报机制，支持建设、房产部门建立房地产专业化研究机构，适当安排经费，完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场信息。

　　（二）加强舆论宣传工作。充分利用各种媒体，宣传房地产业作为国民经济的支柱产业不动摇，宣传我市房地产发展的优越条件和美好前景，鼓舞投资和消费信心。

　　二○○八年七月二十日

　　文件Ⅱ

　　长沙市房屋产权管理局文件

　　长房政发〔2008〕113号

　　关于加强房地产中介服务管理促进中介行业

　　持续健康发展的意见

　　局属相关单位、五区房产局、长沙市房地产中介机构、长沙市房地产中介协会：

　　为进一步规范房地产中介市场秩序，提高中介服务质量，保障当事人双方合法权益，促进房地产中介行业持续健康发展，根据《城市房地产中介服务管理规定》（建设部第97号）和《关于加强房地产经纪管理、规范交易估算资金帐户管理有关问题的通知》（建住房321号）等有关规定，现就进一步加强长沙市房地产中介服务管理，促进中介行业持续健康发展，特提出如下意见：

　　一、明确责任，加强协作管理

　　依法规范房地产中介活动，局属相关单位既要各司其责又要密切配合、相互协作，切实抓好规范发展房地产中介行业各项工作，共同维护房地产中介市场秩序，让老百姓“放心、称心、满意”。

　　租赁管理处负责对全市中介服务机构的综合协调指导和管理工作，开展经常性的工作督查；负责房地产经纪（咨询）机构及执业人员登记备案年检工作；

　　五区房产局负责辖区内中介服务机构的日常管理工作，具体负责房地产经纪（咨询）机构及执业人员登记备案的审查工作；

　　市房屋产权监理处负责房地产经纪机构居间代理二手房买卖网上签约及交易资金的监督管理工作；

　　市房产信息中心负责保障中介机构及从业人员备案，网上签约及诚信体系的网络建设、运行和维护工作；

　　市房产综合执法队负责协助相关部门对中介机构及从业人员的违法违规行为进行查处。

　　二、依法监管，规范房地产中介行为

　　（一）加强房地产经纪（咨询）机构的管理

　　1、加强对房地产经纪（咨询）机构的备案管理。新设立的房地产经纪（咨询）机构或新下设的房地产经纪（咨询）分支机构应当在取得营业执照和税务登记证30日内，向机构所在地的区房产局申请办理登记备案手续，房地产经纪（咨询）机构应当有4名（分支机构有2名）以上房地产经纪人员，并接受市房产局组织的对房地产经纪（咨询）机构及从业人员的年度备案检查工作。

　　2、一经备案，房地产经纪（咨询）机构的名称、住所、法定代表人或执行合伙人、注册资本、房地产经纪人员等备案信息即记入房地产中介信用档案系统，通过市房产局政务网向社会公示。同时，房地产经纪（咨询）机构须将取得的营业执照、税务登记证、备案证以及所有从业人员的姓名、照片、执业的经纪项目、联系电话等在经营场所明示。

　　（二）规范从业人员资格管理

　　1、房地产经纪（咨询）机构从业人员应当具有房地产经纪执业资格（或持有长沙市房地产经纪从业人员证书），并且在同一时期内只能受聘于一家房地产经纪（咨询）公司。未取得中介执业资格的人员，一律不得从事中介业务。

　　2、房地产经纪人注册证书和市房地产经纪从业人员证书有效期为三年。房地产经纪人员应自觉参加规定的房地产经纪人员学习和培训，不断提高知识水平和业务技能。

　　3、房地产经纪人员进行经纪活动时，应当守法经营、诚实守信、公平竞争。对有违法违纪行为的从业人员，实行执业限制，以维护中介市场的正常秩序。

　　三、创新模式，推行“交易全程控制、资金监管”

　　（一）实行二手房买卖合同网上签约和信息公示

　　1、我市五区范围内国有土地上的二手房买卖（指通过办理房屋权属转移登记取得房屋所有权证的房屋的再次买卖），均须进行买卖合同网上签约。

　　2、已备案的房地产经纪机构从事二手房买卖居间代理服务的，须到市房产局信息中心办理二手房网上签约认证手续后，方可进行信息发布和二手房买卖合同网上签约。

　　3、房地产经纪机构均应将相关房源信息上传至二手房网上签约系统，我局利用房产信息综合管理系统对房源的合法性进行初步核查，凡涉及查封、冻结等限制的房屋，不能挂牌交易。合法的房源信息进行公示后，房地产经纪机构方可在其经营场所进行挂牌或通过媒体发布广告。

　　4、《长沙市二手房买卖合同》、《房屋出售委托协议》、《房屋购房委托协议》示范文本由市房产局联合市工商局结合长沙市实际情况修改制订，在二手房买卖时推荐使用示范文本。

　　（二）加大二手房交易资金监管力度

　　房地产经纪机构在房屋买卖代理业务中不得直接收取或变相收取房屋买卖当事人的交易房款，应当根据《关于加强二手房交易资金安全监管，推行资金托管工作的通知》（长房政发[2007]055号）要求，自觉遵守二手房交易资金托管制度，提供放心中介服务。

　　（三）规范房地产中介服务收费和缴税行为

　　房地产中介服务收费应当遵循公开、公平和诚实信用的原则，遵守国家价格法律、法规、规章和政策。房地产中介服务机构必须在其经营场所醒目位置公布收费项目、服务内容、计费办法、收费标准、收费依据，严禁各种价格欺诈行为。自觉遵守国家税法，按期纳税申报缴税。

　　四、积极引导，促进行业自律

　　1、市房产局继续加大对市房地产中介协会的支持力度，鼓励其发展会员，发挥其组织、引导和服务作用，促进中介行业持续健康有序发展。

　　2、市房地产中介协会应发挥作用，加强行业自律，规范行业发展，制定《长沙市中介行业诚信管理办法》，建立健全房地产中介机构和从业人员信用评价系统，实行星级认定制度，完善信用档案。通过市房产局政务网定期向社会公布各类投诉情况，公示信用记录。

　　3、强化服务意识，开展房地产中介从业人员技能和职业道德培训；积极组织开展中介行业发展论坛等各类交流活动，提高房地产中介机构及从业人员整体素质和服务水平，扶持和培育一批优秀企业。

　　五、建立联动，坚决查处房地产中介违法违规行为

　　坚持条块结合，协调一致，互动推进。市房产局将不定期会同市工商局、市物价局、市税务局对房地产中介机构营业执照、收费、纳税等情况进行执法检查；通过消费者投诉、举报发现的房地产中介违法违规行为，市房产局会同具有监管职能的相关部门依法进行处罚，根据情节轻重给予警告、通报批评、媒体曝光直至取销执业资格。构成犯罪的，提请司法机关追究其刑事责任。

　　二○○八年八月二十一日

　　文件Ⅲ

　　长沙市房屋产权管理局文件

　　长房政发〔2008〕115号

　　长沙市房屋产权管理局

　　关于印发《长沙市关于物业维修资金

　　交存的若干规定》的通知

　　机关各处（室）、局属各单位、各开发企业：

　　根据长政发[2008]26号《长沙市人民政府关于促进我市房地产业健康发展的若干意见》的文件精神，结合《房屋登记办法》的相关规定，特制定《物业维修资金交存的若干规定》，现印发给各单位，请遵照执行。

　　附：《长沙市关于物业维修资金交存的若干规定》

　　二○○八年八月二十六日

　　附件:

　　长沙市关于物业维修资金交存的若干规定

　　为全面贯彻《长沙市人民政府关于促进我市房地产健康发展的若干意见》文件精神，进一步促进我市房地产业健康发展，结合我市物业维修资金管理工作的具体情况，我局对物业维修资金的交存作出如下规定：

　　一、下列原由开发建设单位交存物业维修资金的物业可不交存物业维修资金：

　　1、经规划审批的为多栋服务的公用设施及用房，如配电间、水泵房、垃圾间、厕所、值班室、保卫室、社区用房、架空开放式空间、摩托车车库、自行车车库等。

　　2、经规划审批的栋内技术转换层，地下人防消毒间等。

　　3、物业服务用房。

　　二、开发建设单位可销售的物业，物业维修资金推迟至办理产权分户证时交存。在办理转移登记和他项权利登记时须提供物业维修资金缴款凭证。

　　三、依法属于开发建设单位且不可销售的物业（在建工程抵押和法院冻结除外），在办理初始登记时开发建设单位应当交存物业维修资金。

　　四、开发建设单位在办理商品房预售许可证后两年仍未销售的物业，期满后由开发建设单位交存物业维修资金。

　　五、开发建设单位在签订商品房买卖合同时，不得代收物业维修资金，业主在办理房屋交房手续前交存物业维修资金。在本方案实施前，开发建设单位已代收的物业维修资金应当全额交存至我局物业维修资金专管帐户。

　　本规定自2008年9月1日起实施。

　　文件Ⅳ

　　长沙市地方税务局文件

　　长地税函[2008]56号

　　长沙市地方税务局

　　关于明确个人住房转让所得税收征管

　　有关问题的通知

　　各区、县（市）地方税务局，市局涉外分局、稽查局：

　　为贯彻长沙市人民政府《关于促进我市房地产健康发展的若干意见》（长政发[2008]26号）文件精神，进一步促进我市房地产业健康发展，根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，现就我市个人住房转让所得征税问题通知如下：

　　从2008年8月1日至2009年12月31日，对在我市个人住房转让取得的收入，其核定征收个人所得税的税率由原1.88%调整为1%，转让双方应分别就转让合同或书据所载金额的万分之五计征印花税。

　　二○○八年八月一日

　　PART 2评论

　　健康之市，任重道远

　　近年来，长沙市商品房价格上涨势头得到有效抑制，投机型和过度投资型需求得到明显遏制，房地产市场保持了持续、健康、稳定发展的较好势头。

　　一、近年来长沙房地产市场运行情况

　　第一，房地产开发投资规模逐年增大。全市完成房地产开发投资由2005年的256.35亿元增长到2007年412.99亿元，年均增长26.92%；今年1-8月,全市完成房地产开发投资313.9亿元，与去年同期相比增长20.8%，商品房施工面积3778.9万m2，其中新开工面积1322.2万m2，竣工面积449.7万m2，与去年同期比分别增长42.5%、63.2%、28.8%。房地产投资各项指标与我市经济社会发展总体水平相协调。

　　第二，商品房供需关系发生明显变化。商品房由2005年的供不应求发展到2007年供求基本平衡，商品房供销比由2005年的0.91∶1发展2007年的1.05∶1，其中住宅供销比由2005年的0.82∶1发展2007年的0.95∶1。今年1-8月商品房供销比达到1.60∶1，其中住宅供销比达到1.58∶1，出现供大于求的现象。

　　第三，商品房价格涨势得到有效抑制。2005以来，全市商品房销售价格稳步上涨，2007年涨幅最大，商品房均价达到3601元/平方米，其中商品住宅均价为3372元/平方米，同比分别上涨20.77%、26.00%。今年，商品房月均价在4月达到最高点4622元/m2后，连续4个月出现下跌， 8月份商品房均价为3897元/m2，其中商品住宅均价为3654元/m2，环比分别下跌7.19%、6.33%。

　　第四，商品住房结构日趋合理。2006、2007年90平方米以下中小户型供应占比分别为32.78%、35.63%。今年1-8月以来，继续严格执行“90/70”政策，90m2以下中小户型供应占比明显提高，达到39.52%，同比增加3.59个百分点。

　　第五，二手房市场发展缓慢。2007年二手房易面积219.29万平方米，与2006年相比仅增长0.33%。今年1-8月，全市二手房成交面积108.20万m2，其中住宅成交面积66.79万m2，与去年同期相比分别减少25.50%、31.44%，全市一二级市场交易量之比为4.34：1，其中住宅之比为6.02∶1。可见，二手房交易市场发展严重缓慢。

　　第六，土地市场宏观调控成效较明显。2008年上半年长沙市建设用地供应总量442.1037公顷，比07年上半年减少19.24%，其中新增用地90.6535公顷，占供应总量的20.51%，同比减少16.66%，利用存量土地351.4502公顷，占供应总量的79.49%，同比减少2.59%。全市供应土地中，新增地比例明显减少，存量地比例上升。

　　第六，住房保障取得实质性突破。去年10月，我市率先成立了住房保障工作局，全面贯彻落实24号文件，截止2007年底，经济适用住房建设累计完成投资额达到123.79亿元，累计竣工面积为1239万平方米，累计销售面积达到14.94万套；建设廉租住房9.59万平方米、1906套，同时，稳妥做好廉租住房租赁补贴发放和公有住房租金核减工作，去年通过发放补贴和核减租金共解决7000多户低收入家庭住房困难问题；拆除、改造、修缮各类棚屋560多万平方米，使4.8万户、18万多居民搬入新居。

　　二、长沙房地产市场存在的隐患

　　今年以来，受全球房地产市场低迷等多方面因素的影响，长沙市与全国其它城市一样，房地产市场形势发生了些许变化，在房地产业快速发展中被掩盖的一些隐患也得以暴露。

　　第一，房地产开发资金压力严峻，房地产金融风险加大。从紧的货币政策使得房地产开发企业在向金融机构贷款时难度和成本增加，一些房地产开发企业在向金融机构贷款无果的情况下，开始借助于民间高息贷款，这使得开发企业的贷款成本进一步增加。个别企业出现资金链断裂，形成了烂尾楼，房地产金融风险加大。

　　第二，土地市场出现“流拍”，房地产投资信心下挫。自去年年尾楼市风向发生变化以来，长沙土地市场开始转为平淡。2008年上半年，建设用地供应总量同比减少19.24％，其中新增用地同比减少16.66％，并有多宗土地出现了“流拍”现象，很多宗地块更是以底价成交。在严峻的资金和销售压力下，房地产企业拿地的热情正在消退，房地产投资信心已经下挫。

　　第三，商品房市场供应量猛增，供销关系严重失衡。商品房市场供应量猛增，供销关系失衡，出现了供严重大于销的现象。可以预见，在未来一定时期内商品房供应量仍将保持较高增幅，供应量的剧增必将给市场销售带来巨大压力，延缓了开发企业的资金回笼速度，这对开发企业来说，无疑是雪上加霜。

　　第四，二手房市场持续低迷，制约了整体市场的发展。作为房地产市场重要组成部分和实施住房保障有效途径的二手房市场，已经连续3年成交量在200万平方米左右徘徊，今年依旧维持低迷，二手房市场与新房市场规模差距进一步拉大。由此可见，二手房交易市场发展受到严重制约，并将影响整体市场的持续健康发展。

　　第五，市场持币观望气氛浓厚，房地产企业销售面临困境。今年以来，长沙市场的观望气氛较浓。与去年多个楼盘门庭若市的景象不同的是，今年很多楼盘的看房者可谓是寥寥无几。今年上半年的商品房均价已经连续4个月下滑，再加上消费者买涨不买跌的心理作用，市场观望气氛还将持续下去，房地产开发企业的销售压力加大，延缓了企业资金回笼速度。

　　第六，物业服务市场欠规范，业主与物业公司矛盾激烈。目前，在长沙市物业服务市场中，物业服务收费不明确、服务偷工减料、更换物业服务公司不规范等现象较为普遍。

　　三、促进房地产市场健康发展的必要性

　　房地产健康持续发展，不仅是建设和谐社会的重要物质保证，而且直接关系到国民经济的发展。温家宝总理在十届全国人大五次会议政府工作报告中明确指出：“房地产业对经济，改善人民群众住房条件有重大作用，必须促进房地产业持续健康发展”。由于房地产业关联度大、资金密集、兼具投资性质和消费性质，房地产市场波动对国民经济运行存在巨大的影响。

　　（一）房地产业是拉动国民经济增长的重要支柱产业

　　从房地产业发展规模来看，房地产业无论对于经济增长，还是增加国民收入都已经具有举足轻重的作用。近些年来房地产发展迅速，其增长率高于其他行业的增长率，也高于GDP的增长速度，对国民经济增长具有较强的拉动作用，房地产市场波动影响国民经济的增长速度。

　　（二）房地产业具有较高的关联效应和扩散效应

　　房地产的产业关联效应大，房地产市场波动会影响国民经济各产业间的协调发展。房地产业投资规模如果增加过快会促使固定资产投资和钢铁、水泥等行业持续高增长，并对煤电油运等行业产生巨大压力。但如果房地产投资下降，会促使相关产业投资和产量难以调整，从而造成产能过剩。

　　（三）房地产业对金融市场具有重大影响

　　从房地产业资金来源看，绝大部分来自于银行系统，房地产业对银行资金的过度依赖蕴含着巨大的风险，随着房地产贷款在银行资产中的不断增加，房地产市场波动状况甚至可以决定金融市场的繁荣与危机。

　　（四）房地产业与人们的生活息息相关

　　房地产业由于产业关联度大，其价格涨跌影响整个国民经济价格体系，在人们的生活中占据重要的地位。房地产是社会财富的重要组成部分，并且为广大居民普遍持有，价格的上涨与下跌会使人们的消费心理产生很大变化，同时影响人们的生活成本。

　　PART 3观察

　　全国各地新政

　　西安：市民购买商品住房可获政府补贴

　　[摘要] 9月初，西安市出台的《关于恢复房地产业发展的若干意见》规定，从2008年9月4日起至2009年12月31日，对购房户按购房款总额，分1.5%、1%、0.5%三个等级给予一定比例的财政补贴；经济适用住房购买家庭收入标准调整为人均年收入不超过上年度全市城镇居民人均可支配收入；对于商品房项目，在2009年6月30日前，房地产开发企业按期开工的，城市基础设施配套费在150元/平方米基础上减免35元/平方米。

　　（来源：新京报）

　　[点评] 相对于深圳等珠三角城市房地产市场的调整程度，西安并不是今年房地产市场调整的重灾区。西安市作为在四川地震中受灾较为严重的地区，今年5月和6月，市场开始出现较为浓厚的观望氛围。在这样的背景下，西安市出台以政府财政补贴来促进市民买房的政策，主要是消除市民恐慌心理，恢复受地震影响的房地产行业。

　　广州：放松楼市宏观政策

　　[摘要] 据悉，广州自去年至今拍出的地王，有近一半未缴清地价，政府除了放长交纳期限，还可能更改用地规划；放宽对户型比例的限制，在“90/70”的条框下，已有新的户型比例出现“不遵守”；考虑到今年楼市的低迷情况，为防止进一步冲击房地产市场，限价房、经适房的推出有所延缓。（来源：大洋网-信息时报）

　　[点评] 在不少地方政府纷纷出台一系列楼市调控措施之后，广州貌似平稳的楼市宏观政策，或多或少也有松动的迹象。由于发展商资金链受到严峻考验，政府放慢了地王的回收速度，还降低了户型的限制门槛，在一定程度上能吸引发展商。此外，推出限价房、经适房会进一步影响人们对楼市的预期，延迟推出时间，能缓解楼市再受到冲击的压力。为迎接亚运会的到来，政府除了在土地拍卖上给予发展商一定的“优惠”之外，减少税收、加大土地周边的配套也成为其中的必杀技。

　　[摘要] 近日，江苏国土资源厅网站发布消息：南京市国土局将“采取有效措施促进土地市场平稳发展”，将出让土地用地规模从原先的200亩左右降低到100亩以下，并将土地出让金付款期限延长到一年。这则消息的核心内容是：缩小用地规模、降低地块底价、延长付款期限。在规划可行的情况下，适当缩小用地规模（控制在100亩以下），从而降低单幅地块的出让金总额；同时，延长出让金总额较高地块的付款期限（一般在六个月内交清，金额巨大的最长延期至一年），以缓解竞买人的付款压力，提高市场竞争度，加快土地市场走出调整期。但南京市国土局相关人士表示，以上措施为南京市国土部门提出的建议，尚未正式实行。该人士表示，土地出让规模原则上不超过200亩，而现在主城区的地块很紧张，控制在100亩以内也是正常的。至于土地出让金付款期限延长到1年，该人士解释说，这个主要视地块大小及是否需要拆迁而定，如果是需要拆迁的“毛地”，那开发商延期付款也是可以的。原来出让土地不论大小，一般都约定为六个月内付款，现在所谓“大”地块可延长到一年。

　　（来源：国土资源网）

　　[点评] 有业内人士认为，此举是针对当前开发商资金紧张，土地市场冷清的局面，对土地市场“松绑”。用地规模降低后能降低单幅地块的价格，减轻开发商的资金压力；而延长付款期限，开发商付款方式能变得更自由。原先，推出的多为超过100亩的大地块，只有大开发商才有实力拿地，小开发商只能望地兴叹。用地规模控制在100亩以下，意味着今后上市的小地块将增多，开发门槛降低了，对小开发商来说绝对是个“好消息”。以上措施一旦实行，将在很大程度上降低开发商成本，缓解开发商的资金压力，起到稳定土地市场的作用。也有部分开发商对此不以为然，认为大企业资金相对比较充足，拿地计划几乎不会因此而改变，而中小企业对于后续资金的担忧远远多于对地皮和付款期限的担忧。

　　重庆：市政府百亿资金购房

　　[摘要] 7月12日，在中国(重庆)民营经济发展论坛上，重庆市常务副市长黄奇帆公开披露，重庆市政府将投入百亿资金收购市面上的中低价商品房用于拆迁户安置，拆迁居民购买安置用房每平米只要2000多元。（来源：华夏日报）

　　[点评] 政府引导100亿资金进入市场，对地产开发商来说能起到一定资金缓解作用，但对于政府的这种行为，当地多数开发商并不领情，他们认为政府收购条件过于苛刻，在本身就不高的市场价格的基础上，还要求打折，会给开发商造成不少的损失，还会扰乱当前的价格体系，使开发商陷入更艰难的处境。

　　厦门：调整“购房入户”政策和普通住房标准

　　[摘要] 福建省国土资源部门发布信息，厦门市调整并降低购买商品住房入城镇居民户口的政策门槛。新政规定，在厦门岛外同安、翔安两区（除大同街道、祥平街道、大嶝镇外）购买商品住房的，除享受原有“购房入户”政策外，新增“购买70平方米～80平方米的，可办理不超过2人的常住户口”的政策。该政策适用于今年8月1日后通过“招拍挂”公开出让方式取得土地使用权的商品房项目。同时，厦门的普通住房标准面积和成交价格有所放宽。厦门市普通住房标准调整后，普通住房标准应同时满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下（含144平方米）、实际成交价低于全市住房平均交易价的1.2倍。（来源：新华网福建频道） 

　　[点评] 据了解，厦门市先前的“购房入户”政策是2003年开始实行的。原先的“购房入户”政策规定，购买80平方米以上的房子，才能取得厦门户口。此次“购房入户”门槛的降低，将有利于厦门市房地产业向岛外发展；对于鼓励岛外开发中小户型的房地产项目起到积极的作用。同时，厦门原普通住房标准（2005年出台）为：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在140平方米以下，实际成交价在7000元／平方米以内。此次普通住房标准面积和成交价格的放宽，将让普通购房者享受到相关税收优惠，减轻其负担。总的来看，新政将进一步激发厦门市的购房需求，有利于恢复市场信心，使厦门市房地产市场平稳发展。

　　深圳：建议放松货币政策

　　[摘要] 7月9日，深圳国土资源和房屋管理局发布了由深圳市房地产研究中心撰写的《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》，报告中明确建议减免交易环节税收、适度放松货币政策的建议。（来源：中国网）

　　[点评] 深圳市某商业银行房贷部负责人分析，5%的营业税可以看作一个交易壁垒，在政策的可选择范围里，这个交易税减免是直接有效的，但再跌下去，可能收效就甚微。深圳房价深跌之后，风险释放，新增的放贷被银行方面认为是“优质贷款”，那么，在金融风险可控的情况下，适度放松货币政策可重新燃起房地产行业信心。

　　沈阳、石家庄：调高普通住宅界定

　　[摘要] 石家庄市房管局宣布自5月4日开始，将“普通住宅”界定标准上调1300元~2000元/平方米，最高“普通住宅”价格调整至6600元/平方米。5月8日，沈阳市也施行了新的“普通住宅”界定标准，其“普通住宅”标准最高达到了6700元/平方米。按照有关规定，“普通住宅”可享受1.5%的优惠契税税率，而非普通住宅则根据其所处地段、价格累加，最高税率达4%。普通住宅界定标准的调整，使得沈阳和石家庄大部分商品房交易契税降低到1.5%。（来源：观点地产网）

　　[点评] 这次普通住宅界定标准的调整，无疑使得沈阳和石家庄大部分商品房进入减税行列，其中交易契税降低到1.5%，被业界理解为刺激房市需求的一个信号。对此，石家庄市房管局有关人士表示，调整“普通住宅”标准仅仅是城区住宅价格上涨的结果，原来的标准不再适用，是税收手段的调整。但是多数专家将沈阳、石家庄等城市在同一时间段推出房屋税收优惠措施理解为一种政府刺激房市需求的开始。据了解，调高普通住宅界定标准的做法目前已经有多个二三线城市效仿。而部分已经调高过“普通住宅”标准的城市正在采取减少土地出让量、改变购房者预期、降低住房公积金贷款门槛等方式来刺激楼市需求。

　　福州：出台地产“一揽子”政策

　　[摘要] 近期，福州市政府相关部门出台了“土地前期‘议价’”、“公布拍卖起始价”、“调整土地出让条件”等一系列新举措。其具体内容包括：其一，土地前期“议价”。“为促进土地成功出让，建议对流拍流挂地块或计划内的拟出让地块实行用地预申请，意向购买者可对意向地块的出让起始价提出合理化建议，经市政府批准后组织公开出让。”其二，公布土地拍卖起始价。“建议在对房地产市场进行充分研究的基础上，结合实际情况，合理调整土地出让底价；在发布土地出让公告时，同时公布土地出让起始价，以便于开发商做好竞买前期测算工作”。此外，福州市相关部门还对土地出让条件进行调整，以挽救颓势的土地市场。在近几次的土地出让中，放宽的70/90政策是一个亮点，个别地块90平方米户型的比重下调至50%。（来源：海峡都市报）

　　[点评] 鼓励意向竞买人对出让起始价提出合理化建议，福州市土地部门并不进行预定。这在福州乃至全国的土地招拍挂规则中从未出现过，这也被业内人士解读为未来土地市场存在议价空间。业内人士解读说：“土地，也是一种商品。”此举意味着竞买人可以在前期和有关部门进行“谈判”，“讨价还价”这一幕未来也许会出现在福州的土地市场上。而此前，福州的土地拍卖前，在公告中，仅公布地块基本情况和主要规划指标以及参与的竞买保证金。这样一来，意向购买者心里往往“没谱”，从而导致对土地的价值心理估计过高，报名竞投者有限。纵观近期福州的土地市场，价值回归理性，多以起拍价成交，对开发者而言，这是一个很好的参考标准。如果能从公告起就对土地起始价了然于胸，开发商大多会参照这个起始价格来评估地价上限，并尽快作出测算和价值判断，从而促进拍卖市场的活跃。

　　PART 4展望

　　安居工程，长沙房地产市场将更加健康

　　今年以来，长沙商品房批准预售量持续攀升，而销售量相比去年同期有一定程度下降。一面是新房市场销售下跌，一面是二手房市场持续走低，使长沙房地产市场陷入了较为尴尬的境地。2008年下半年在政府制定的多项政策措施的引导下，长沙房地产市场将逐步回暖，市场潜在需求，特别是低收入家庭的需求将被激发，二手房市场在政策支持下，将实现更快发展。 

　　一、市场有望逐渐回暖，刚性需求被释放

　　第一，经济适用房全面推行货币补贴方式，发放的补贴货币将直接投入到市场，能够很好的拉动低收入家庭的购房需求，减少市场存量，特别是刺激二手房的销售；第二，二手房交易综合税下调，不仅可以激发二手房市场交易的积极性，还能促进商品房市场的发展，那些想改善住房品质的自住型购房需求将得到释放；第三，降低公积金贷款首付，延长贷款期限，极大释放了使用公积金贷款的消费者购房需求；第四，下调个人住房转让所得税的税率，对鼓励自住型需求，激发二手房市场的发展，降低房屋的空置率，都起到一定的促进作用。

　　二、二手房市场在更多政策鼓励下，将实现更快发展

　　我市二手房市场发展缓慢，房产一二级市场发展很不平衡，严重制约了整体市场的发展。为了进一步激活二手房市场，形成梯级消费层次，推动整个市场的健康有序发展，在政府实施的一系列政策措施中，有多项是针对二手房市场来实行的。在这些政策的支持下，二手房市场获得更大的发展空间，能有效拉动二手房市场需求，缩短新房与二手房成交量之间的差距。二手房市场的快速发展，对稳定房价、解决中低收入家庭住房问题、降低城市房屋空置率等起到一举多得的作用。 

　　三、企业仍将保持较高的投资信心，投资将继续稳步增长

　　在当前资金回拢速度较慢的情形下，开发企业的投资热情受挫。多项房地产税费减免或延迟收取，可以减轻开发企业的资金压力，对资金陷入极度困境的企业而言，更像是一件厚棉袄，能够帮助企业暂时躲过楼市寒冬的侵袭；把维修资金缴交的时间推迟到办理房屋交房手续前，对于缓解开发企业的资金压力也能产生积极的影响。这些措施无疑给了开发企业极大的支持，随着楼市的逐渐回暖，开发企业将重燃投资热情，房地产开发投资还将保持较快增长。

　　四、市场秩序得以进一步规范，将优化房地产业的发展环境

　　在规范中介市场秩序方面，实行二手房买卖合同网上签约和信息公示，使得房地产交易相对更加透明和易于监督，可以防止房地产经纪公司低买高卖吃差价，还能遏制“一房两卖”的恶劣行为；加大二手房交易资金监管力度，实行客户资金第三方监管，从而保障买卖双方交易资金安全，维护了买卖双方的权益。还明确要求开发建设单位不能代收物业维修资金，可以有效防止开发商占用该项资金，减少纠纷的产生。房地产开发、物业管理和中介服务存在的违法违规行为将得到控制，房地产市场秩序将更加规范化运行。

　　五、住房公积金惠及多层面，将成为市民购房按揭首选

　　根据最新公布的意见稿，扩大住房公积金缴存范围，还强调了公积金缴存的强制性，对单位不办理住房公积金缴存登记或者不为单位职工办理住房公积金账户设立手续的，由管理中心责令限期办理。同时，第一次对于市场上所存在的开发商不提供公积金贷款的做法，进行了明确规定，考虑实施惩罚措施。相比银行按揭贷款，住房公积金贷款利率较低，加上降低贷款首付，延长贷款期限，这种贷款方式或许将成为长沙市民最重要的金融工具之一。