序言:

　　住房问题是人民群众最关心、最现实的利益问题之一。房地产市场化的推进使更多人能够自由选择居住条件，但是不断上涨的房价和居民实际收入之间的差距却日益拉大，自06年底以来，房价“一路高歌”地王频出，房价飙升，老百姓的住房问题也就成了缓解社会矛盾，实现百姓安居乐业最为重要的问题之一。房价过高使得开发商投资过热，新房供应量过多，但是市场总是有高有低，如果不加以控制，那么势必将造成空置率过高的现象，不利于市场长期稳定的发展。因此，从07年开始，包括清算土地增值税，提高二套房贷首付，六次加息，“90平米/70%”等在内的一系列宏观政策的调控旨在保持房地产市场平稳健康的发展。2008年楼市的大幕，已随着准备金率的三次上调，以及住房保障工作的全面铺开而冉冉升起。长沙，在率先成立全国第一个住房保障局之后，又迎来了由市委市政府直接领导的安居工程，旨在解决各类住房困难群体的住房问题，为营造和谐的房地产环境而努力推进。

　　安居工程是政府的一项“德政工程”，是政府运用市场机制的基本原理，解决中低收入居民的住房问题的一种手段，兼有调控住房市场，调节收入分配的作用，建设安居解困房，有助于逐步缓解居民住房因难、不断改善住房条件，正确引导消费、实现住房商品化，最终目的是为了解决城镇居民的住房问题，提高城镇居民的居住水平，安体现了政府对住房困难户的关怀，体现了社会主义的优越性。

　　目前实行的安居工程是一项系统的工程，它涵盖了社会的所有阶层，对于高，中收入的购房需求主要是通过市场行为来调节，而低收入的群体则是目前重点需要解决的对象，为此，从中央到省市，都建立了一系列的住房保障措施。

　　从1994年国务院发布《深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，提出“全面推行住房公积金制度、加快经济适用房的开发建设”，到1998年国发“23号文”、“建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系，为最低收入家庭提供廉租住房”，再到2006年“国六条”推出“限价商品房”。一直以来，政府始终关注大众住房权利的保障，致力于住房保障制度的建立和完善。而“国发24号文”提出“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”，为楼市的宏观调控指明了新的方向；全国住房工作会议更是希望通过政府在公共服务领域的努力，把解决城市低收入人群的住房困难当作“重中之重”，从而将“民生第一优先权”作为今后的住房新国策。政府将以全新的思路和前所未有的力度实施住房保障。

　　长沙目前低收入家庭住房保障的压力很大，全市经济适用住房保障对象积压户还有3.15万，2008年还将新增0.5万户，如果按目前的建设速度，至少需要5年以上方能解决。城镇最低收入家庭中，还有11138户无房户，人均12平方米以下的住房困难户还有5206户，根据国务院24号文件精神，到“十一五期末”，廉租住房保障规模将由最低收入家庭扩大到低收入家庭，保障范围还将进一步扩大。

　　今年7月21日，长沙召开了全市全面实施安居工程的动员大会，启动了一系列举措和政策，住房保障工作取得了突破性进展。结合长沙目前的形势，政府已经决定实行经济适用房货币化补贴的形式，不再新建经济适用房和廉租房，同时科学有序的推进棚户区改造，加快城市拆迁工作进程，并签发了一系列的执行方案。相信通过安居工程的全面实施，“人人有房住”的和谐人居图景行将实现，而住房保障，作为政府公共服务的重要职责，必将成为构建和谐社会的强大推手！

　　中共长沙市委

　　长沙市人民政府

　　关于安居工程建设的实施意见

　　（2008年7月19日）

　　为加快实现党的十七大提出的“住有所居”战略目标，认真落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）文件精神，有效解决各类低收入家庭的住房困难，切实改善棚户区居民的居住条件和生活环境，进一步提升城市品位，促进社会和谐，市委、市政府决定在全市实施安居工程建设，现提出如下实施意见。

　　一、指导思想

　　以党的十七大精神为指引，全面落实科学发展观和构建和谐社会的要求，加快住房保障制度改革，完善住房保障体系，有效解决各类社会群体的住房矛盾；加快城市棚户区改造步伐，改善居民居住条件，提高城市土地集约利用效率，为长沙建设创业之都、宜居城市、幸福家园奠定坚实的基础。

　　二、总体目标

　　建立和完善住房保障体系，全面推行经济适用住房货币补贴、廉租住房租赁补贴，基本解决城市低收入家庭的住房困难；积极稳妥推进棚户区改造工作，有效提升城市整体形象，晚上城区主要棚户区、危旧房、筒子楼的改造任务。通过实施安居工程和棚户区改造工作，推动城市棚户区改造步伐，推动土地集约开发，推动住房保障政策落实，推动城市品位大幅提升。

　　三、基本原则

　　（一）政府主导，政策保障。安居工程和棚户区改造工作由政府牵头组织。注重完善经济适用住房货币补贴和廉租住房租赁补贴的各项配套政策，从根本上解决城市居民住房困难。制定科学合理的改造方案，统筹棚户区改造的规划布局、拆迁安置，保障安居工程和棚户区改造工作顺利实施。

　　（二）统一规划，分类实施。科学编制安居工程和棚户区改造工作长远规划和年度计划，认真落实年度计划，有序推进各项工作。对各类城市低收入住房困难家庭实施分类管理，在商品房、经济适用住房、廉租住房三个层次上确保“居者有其屋”。

　　（三）统分结合，以区为主。坚持市、区政府共同负责，市政府负责政策制定、统筹协调和督查考核，各有关部门提供良好的服务。各区政府是安居工程和棚户区改造的实施主体，负责做好辖区内安居工程和棚户区改造的具体组织和工作落实。

　　（四）以人为本，群众自愿。落实以人为本、民生为重的思想，在制定货币补贴和租赁补贴标准、棚户区改造拆迁补偿政策方面，切实维护老百姓的根本利益，重点解决低收入住房困难家庭的住房问题，使老百姓充分享受安居工程和棚户区改造工作的实惠，最大程度地争取老百姓的支持。

　　（五）市场运作，资金平衡。坚持市场化运作，吸引资质合格、资信和业绩良好的房地产开发企业参与棚户区改造。坚持项目平衡与分区平衡相结合的原则，整合、盘活存量土地资源，积极探索各种改造模式，推动土地集约利用，发挥土地资源的最大效益。

　　四、工作重点

　　在推进安居工程过程中，要把完善住房保障体系、加快棚户区改造和解决各类特殊群体住房困难有机结合起来，注重突出工作重点，努力提高工作成效。

　　（一）加快完善住房保障体系

　　1、明确住房保障范围

　　明确全市住房保障家庭的收入标准为上年度城市居民人均可支配收入的75%。开展全市低收入家庭住房状况申报登记工作，坚持公正公开，严格审核把关，全面摸清各类低收入住房困难人群的住房状况，建立住房档案信息，实行动态管理。

　　2、改革住房保障方式

　　改革经济适用住房保障方式，由政府运作改为市场运作，由实物分配改为货币补贴。由暗补改为明补。通过发放经济适用住房货币补贴，支持保障对象以自主购房的方式解决住房问题。通过提高廉租住房保障标准、扩大租赁补贴保障范围等措施，增强城市低收入住房困难家庭在市场上承租住房的能力；对符合规定条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低收入住房困难家庭做到应保尽保。

　　3、建立住房保障工作网络

　　落实低收入人群的住房保障，实现“居者有其屋”是一项复杂的社会系统工程，各区县（市）要切实加强领导，建立市、区县（市）、街道、社区四级住房保障工作机构，落实工作人员和经费，确保安居工程的各项政策覆盖到所有的应保人群。

　　4、加大住房保障资金投入

　　住房保障资金坚持以财政投入为主，资金由市区两级财政按照7：3比例筹集。市区两级财政要根据年度住房保障资金需求和财政收支情况，从财政收入中安排专项资金，建立市安居工程专户，用于住房保障工作。

　　5、完善住房保障管理机制

　　对已批经济适用住房项目实行建、销分离，政府对房源实行统一管理，完善经济适用住房货币补贴和实物分配公开摇号制度。制定经济适用住房管理、发放货币补贴、上市交易、产权属性、政府回购和廉租住房保障等具体规程，健全完善保障性住房准入和退出动态管理机制。

　　（二）加快棚户区改造步伐

　　对适宜土地收储的大面积棚户区，由政府统一收储，统一规划，统一拆迁，统一安置，拆迁腾地后实行熟地招标、挂牌、拍卖。对适宜房地产开发企业改造开发的棚户区，由区政府组织调查摸底、项目申报、前期测算、编制详细规划、制定拆迁安置方案和土地招拍挂方案，经市政府批准后可实行项目土地捆绑招拍挂。对不具备开发价值的零星棚屋，改造收益难以平衡的项目，采取一项目一议的原则，确定改造方案和政策。

　　（三）积极改善外来务工人员和新就业人员住房条件

　　1、积极改善特困企业职工住房条件

　　按照“政策支持、市场运作、企业为主、分类实施”和“谁用工、谁负责”的原则，制定改善外来务工人员和新就业人员住房条件的政策，用人单位要通过购、租途径筹集周转房和集体宿舍，以及发放购（租）房补贴、建立住房公积金制度等方式，自主解决外来务工人员和新就业人员的住房问题，确保外来务工人员和新就业人员能够享有基本住房保障。要组织采取“政府建房、企业配租”的模式，新建创业廉租公寓，集中解决来长创业的技术人员和管理人员的住房问题。

　　五、工作要求

　　（一）加强组织领导。安居工程和棚户区改造工作，事关民生改善，事关社会和谐，全市各级各部门要把这项工作作为当前和今后一段时期的重要任务切实抓紧抓好。各区、县（市）要成立党政主要领导任组长的安居工程和棚户区改造工作领导小组，领导小组各成员单位要形成主要领导亲自抓、分管领导具体抓、班子成员配合抓的工作格局。市政府每年度与各区、县（市）政府和相关部门签订安居工程和棚户区改造目标责任书，纳入对各单位绩效考核、领导干部年度考核范围以及“为民办实事”工程内容，对成绩突出、效果明显的要给予奖励，对措施不力、未完成年度任务的单位和个人要追究相关责任。

　　（二）强化工作责任。各级安居工程和棚户区改造工作领导小组及房产部门要充分发挥牵头组织作用，完善相关配套政策，加强日常管理和督查工作。各区、县（市）政府按照属地管理原则，认真落实安居工程资金，积极推进本地区安居工程和棚户区改造工作。发改委、财政、公积金等部门要根据安居工程和棚户区改造的需要，优先安排资金，按时拨付到位。建委、国土、规划等部门要做好棚户区改造的总体规划，保证土地供给，简化有关审批手续。物价、工商、税务和各相关部门要切实清理规范房地产业税费的收取工作。各相关部门要对棚户区改造项目，建立高效、便捷的“绿色通道”，实行简化程序、限时办结、过期默认制度，努力优化报建程序，提高行政效能。

　　（三）规范拆迁行为。严格依法办事，按照《物权法》等法律法规和相关政策，制定合理的拆迁补偿安置方案。拆迁安置补偿严格按照《长沙市城市房屋拆迁管理条例》及市政府相关规定执行。安置的方式以货币安置和异地安置为主，坚持先安后拆，切实保障被拆迁人的合法权益。坚持阳光操作，对事关被拆迁居民切身利益的政策、操作程序、补偿标准等事项要张榜公布，接受群众监督。在实施拆迁过程中要做到思想工作、工作程序、适应政策、补偿金额四到位，严禁野蛮拆迁，严厉查处违法拆迁行为。对个别拆迁当事人达不成补偿安置协议、拒不搬迁的，依法实施强制拆迁；对无理取闹、阻挠拆迁构成犯罪的，要依法追究当事人的法律责任。

　　（四）注重舆论宣传。各级政府和各新闻媒体要采取多种形式广泛深入宣传安居工程和棚户区改造的重要意义和相关政策，积极争取广大市民的支持，及时总结推广安居工程和棚户区改造的经验和做法，营造良好的舆论氛围，为安居工程和棚户区改造的顺利推进奠定良好基础。

　　（五）搞好监督检查。各有关部门要严格按照法定建设程序和标准规范要求，依法组织棚户区改造项目的设计、施工、监理招标，严格执行施工图设计文件审查和竣工验收备案制度，建立工程质量评比和情况通报制度，定期检查工程质量，及时查处和纠正问题。各级、各部门要对安居工程和棚户区改造实施全方位、全过程跟踪监督，及时发现并解决各种问题。对玩忽职守、顶着不办、以权谋私、拖延刁难等严重干扰破坏安居工程和棚户区改造的行为，要依法追求责任，严肃处理。

　　Part 2领导讲话

　　长沙市委常委、副市长 徐湘平在长沙市全面实施安居工程建设动员大会上的讲话

　　同志们：

　　今天，市委、市政府召开全面实施安居工程建设动员大会，目的是要加速推进棚户区改造，全面启动安居工程建设。市委、市政府高度重视，润儿书记、剑飞市长多次深入实地调研，市委、市政府多次专题研究，在今天的会上将出台一系列重大的政策措施。等会，润儿书记、剑飞市长还将作重要讲话，请大家认真领会，抓好落实。下面，根据会议安排，我先讲四点意见。

　　适应新形势，切实增强全面实施安居工程建设的责任感和使命感

　　安居乐业是千百年来社会康泰的重要标志之一，也是建设全面小康社会的重要内容。近几年来，市委、市政府始终坚持以人为本，在大力推进城市建设过程中，把城市住房建设摆在突出位置，取得了显著成效。全市累计完成国有土地拆迁房屋257．68万平方米，共拆除、改造、修缮各类棚屋576．67多万平方米，建设经济适用房1 253万平方米，廉租住房1 2万平方米，使4.8万户、1 8万多居民搬入新居。房地产业持续、健康、快速发展，成为全市经济发展的支柱产业。全市居民住房条件和居住环境得到有效改善，城市宜居程度逐步提高。

　　在充分肯定成绩的同时，我们也要清醒地看到，随着经济社会的发展和城市人口的集聚，市民对居住环境的要求在不断提高，全市安居和棚改任务十分艰巨。一是旧城改造任务繁重。目前，全市需改造的棚户区和城中村面积约1000万平方米，中心城区还有2万多人的散户居民的居住条件亟待改善。二是住房保障财政投入的压力很大。到“十一五”期末，我市廉租住房保障范围将由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭，保障覆盖面将会扩大，财政投入压力也将随之加大。三是特殊群体的住房困难不容忽视。全市还有235家企业5万4千余名职工未享受房改政策或存在住房面积不足50平方米的问题。近50万外来务工人员的住房条件普遍较差，数以万计的新就业人员面临着无力购房的现实困难。四是社区化管理有待进一步改善。全市部分住宅开发小区的配套设施没有完全到位，周边环境较差。新建住宅小区物管覆盖率仅50％左右，物业管理矛盾纠纷仍然比较突出。

　　面对经济发展的新形势、人民群众的新要求和建设安居工程的新任务，我们责无旁贷，各级各部门一定要充分认识到全面实施安居工程建设意义重大，切实增强责任感和使命感。

　　(一)全面实施安居工程建设是积极构建和谐社会的现实需要。构建社会主义和谐社会是一个系统工程，在保障经济快速发展的基础上，社会的整体建设不容忽视。党的十七大将“住有所居”作为社会建设的重要目标。安居才能乐业，乐业才能和谐。任何时候，经济的发展、社会的进步都离不开安定团结的社会环境。实施安居工程，加速棚户区改造，加强住房保障工作，解决低收入群体住房问题，有利于为经济社会的发展创造一个稳定团结的社会氛围，这是落实科学发展观、构建和谐社会的具体体现。

　　(二)全面实施安居工程建设是提升城市品质的内在要求。近年来，随着“大干新三年、再创新辉煌”、“再掀新高潮、凸显新风貌”等城市建设工程的全面推进，长沙城市面貌发生了巨大变化。但是，我们也应该看到，在城市新建小区不断崛起的同时，我们的城市中心居住区正在随着时间的流逝而慢慢地变得破旧，有的地方甚至成为城市发展的死角和城市风景的暗点，与日新月异不断发展的现代都市环境极不协调。未来我们的目标是要把长沙建设成为具有国际视野、人们引以自豪的创业之都、宜居城市、幸福家园，这就要求我们必须全面实施安居工程，做好棚户区和城中村的改造工作，提升城市品质。

　　(三)全面实施安居工程是改善城市人居环境的迫切要求。目前，全市二环线以内仍有成片棚户区面积734万平方米，4.2万栋，仍有5万多户、1 8万人生活在棚户区内。这些棚屋普遍结构简单、面积狭小、条件简陋、环境恶劣，且不同程度地存在安全隐患，直接影响居民居住安全。同时，全市城镇最低收入家庭中，仍有1万1千余户没有住房，5千余户家庭人均居住面积不足1 2平方米，经济适用住房积压待购近3万户。这些居民迫切需要改善居住环境。实施安居工程，加速棚户区改造是民生工程、德政工程。

　　(四)全面实施安居工程建设的时机已经成熟。

　　近年来，长沙的社会经济发展出现了欣欣向荣的局面，今年预计GDP达到2600亿元，地方财政收入突破400亿元，城镇居民可支配收入达到1．8万元。市域经济快速发展，财政收入稳步增长，政府具备了解决民生问题的基础和实力，为全面实施安居工程建设奠定了物质基础。“十五”以来，我们在城市建设的过程中，基本完成了近50％的棚户区改造，解决了近一半的住房保障对象的住房困难，老百姓从中得到了实惠，看到了长沙城市发展的希望。尽管涉及到部分市民的切身利益，但在推进大面积拆迁过程中，没有出现大规模的不稳定事件。大量的事实证明，绝大部分市民对政府的决策是理解的、支持的，为我们全面实施安居工程建设奠定了坚实的群众基础。在过去的棚户区改造过程中，我们在项目融资、拆迁安置、片区运作等方面进行了有益的探索，先后完成了三角洲、朝阳二村等具有代表性的棚户区改造任务，正在实施的几大片区的改造也得以顺利推进，为全面推进棚户区改造和安居工程积累了丰富的经验。随着国家宏观调控政策的实施，似乎资金问题是一大瓶颈，但在实践中我们深深体会到，只要我们遵循市场经济规则，坚持“政府引导、市场运作、项目平衡、政策支持、讲究信誉”的运作模式，牢固树立市场理念，大胆创新运作思路，充分挖掘资源潜力，走多渠道融资的路子，就能突破资金瓶颈制约。过去我们没有因为资金问题而影响建设，未来也更不会因此而受到阻碍。只要我们按照市委、市政府的决策，锲而不舍的抓好落实，我们的目标一定能够实现。

　　明确新目标，突出抓好全面实施安居工程建设的工作重点

　　安居工程建设是一项系统工程，涉及到千家万户的切身利益，必须抓紧抓好。我市实施安居工程总的思路是：以党的十七大精神为指引，按照科学发展观和构建和谐社会的要求，加快健全住房保障体系，满足城市居民住房多样化需求，有效解决各类社会群体的住房矛盾；加快城市棚户区改造步伐，改善居民居住条件，提高城市土地集约利用效率，提升城市品位，为长沙建设创业之都、宜居城市、幸福家园奠定坚实的基础。

　　全市安居工程的总体目标是：通过三到五年的努力，培育健全房地产市场体系，规范房地产市场秩序，推动房动产市场持续健康发展；全面推行经济适用住房货币补贴、廉租住房租赁住房补贴，基本解决城市低收入家庭的住房困难，确保住房保障制度惠及所有城市低收入住房困难家庭，加快实现“住有所居”目标；积极稳妥推进棚户区改造工作，全面完成城区主要棚户区、危旧房、筒子楼的改造任务，以此推动城市旧城改造，推动土地集约利用，推动城市住房保障，推动城市品位提升。

　　为实现上述工作目标，我们要坚持政府主导、政策保障，统一规划、分步实施，市区结合、以区为主，民生为重、安置先行，市场运作、收支平衡的基本原则，着眼长远，抓住当前，突出重点，有序推进。

　　(一)坚持集约开发，加快推进棚户区改造步伐。重点要加快完成湘江两岸及武广新城四大片区的改造工作。在旧城改造中，要坚持土地集约开发利用，盘活土地存量资源，加大土地储备力度和土地市场建设，提高土地利用效率。要坚持因地制宜，分类实施的原则，对大面积棚户区，由政府直接组织实施，市区结合，以区为主，实行统一规划，统一拆迁，统一安置，统一建设。对有商业开发价值的棚户区，大力推行朝阳二村的模式，将整体改造项目的公益性与商业性进行整合，采取招标方式选择开发企业，通过综合开发方式进行重建。对不具备开发价值的零星棚屋，改造收益难以平衡的项目，采取一事一议的办法，确定改造方案和政策。加快棚户区改造步伐，做好拆迁安置工作是关键环节。要落实以人为本、让利于民的思想，制订合理的拆迁补偿政策，充分考虑政策倾斜和合理照顾困难群众利益，妥善解决低收入住房困难家庭的住房问题。要坚持按照“先安后拆、提供房源、利益共享、适当优惠、货币补偿、市场运作”的原则，建立一套速度快、效果好、成本合理、群众满意的征收拆迁工作新机制，全面推行棚户区改造中的保障对象的货币补贴方式，多层次、多渠道解决好动迁群众的安置问题。要严格执行修订后的城市拆迁管理条例，规范城市拆迁征收行为，落实拆迁公示制度，推行阳光拆迁，开展拆迁安置困难救助机制试点，实现新老政策的平稳过渡。要坚持先安后拆、补偿就高的原则，最大限度的让利于民。

　　(二)完善工作机制，构建住房保障体系。要按照市区共管、以区为主的原则，认真落实全市住房保障工作会议精神，抓紧组建住房保障工作机制，构建覆盖市、区、街道和社区的四级住房保障工作网络，落实工作人员和经费。各区、县(市)要按照安居工程和棚户区改造总体规划目标，制定年度计划，把资金落实到具体项目，确保完成保障住房建设任务。要继续开展全市低收入家庭住房状况调查，制定低收入家庭住房保障收入线。以上年度城市居民人均可支配收入的75％作为全市住房保障家庭的收入标准，开展低收入家庭住房状况申报登记工作，坚持公平、公正、公开的原则，严格审核把关，全面摸清各类低收入住房困难人群的住房状况，建立住房核查信息，实行动态管理。要规范经济适用住房和廉租住房的建设和分配管理，政府对房源实行统一管理，对已批经济适用房项目实行建销分离，完善经济适用住房补贴和实物分配公开摇号制度。制定经济适用住房管理、货币补贴发放、上市交易、产权属性、政府回购和廉租住房保障等具体规程，健全完善保障性住房准入和退出动态管理。要规范租赁补贴和实物配租的审批，强化区、街道、社区三级机构的审查监督服务职能，建立四级住房保障信息管理系统，做到信息共享公开，接受社会监督。

　　(三)加强政策引导，逐步解决特殊群体住房问题。要按照改制先行、改建跟进的思路，把改善特困国有企业职工居住环境与棚户区改造结合起来，把特困国有企业解困计划纳入安居工程统一规划，科学制定具体项目的实施方案。国有特困企业居住棚户区具有商业开发价值的，实行就地开发、就地安置；不具备商业开发价值的，按照“政府主导、居民做主、市场运作、政策扶持”思路，在政府直接组织下进行改造。要按照“政府引导、市场运作、企业自主、分类实施”和“谁用工、谁负责”的原则，引导招用外来务工人员较多的企业，在符合规划的前提下利用企业自有土地建设外来务工人员集体宿舍。要抓紧制定改善外来务工人员和新就业人员住房条件的政策，鼓励支持外来务工人员集中的开发区和园区集中建设公寓，为外来务工人员提供廉租住房。完善住房公积金制度，鼓励用人单位和外来务工人员缴存住房公积金。加强消费引导，引导新就业群体购买二手房和中小户型住房或租赁住房，建立多渠道投融资机制，向新就业群体提供低价位的公有住房。

　　(四)坚持综合治理，不断改善城市人居环境。在继续加强居住区基础设施配套建设和服务业发展的同时，坚持把物业管理作为提升城市文明程度、构建和谐人居环境的一项重要社会管理工作，按照老庭院与新建小区同步、老城区与新城区并重的原则，全面提升物业管理品质。要建立物业管理工作责任机制，实行“区县(市)政府负责、街道办事处组织、社区居委会落实、房管部门督指导、以块为主、条块结合”的新体制，实现管理重心下移，建立公共服务应急网络。要建立创建文明城市配套机制，规范业主委员会的管理，充分调动业主参与小区管理的积极性。大力推行“星级服务”模式，引导物业服务企业积极参与全国文明城市创建活动，全面推进文明小区、生态小区、和谐小区建设。

　　强化新机制，促进房地产业健康发展

　　近几年来，我市认真贯彻执行国家宏观调控政策，房地产宏观调控取得了明显成效，房地产业保持持续、健康、快速发展的态势。但是，今年以来，受全球经济的影响，随着宏观调控政策的深入推进，我市与全国其他各地一样，房地产业形势发生了明显的变化。一是国家货币政策进一步从紧，楼盘销售速度普遍放缓，资金回笼较慢，房地产开发面临严峻的资金压力；二是商品房价格涨幅趋缓，购买需求者的观望情绪较浓，销售形势相当严峻；三是供应结构虽日趋合理，但商品房市场供求矛盾短期难以消化；四是二手房市场持续低迷，制约了整体市场的发展。特别值得注意的是，长沙经济发展的投资拉动特点明显，房地产业的投资规模和速度，将直接影响到整个区域经济的增长和长远发展。市委、市政府高度重视并密切关注房地产业的发展趋势，在宏观调控形势下，结合安居工程的全面推进，采取切实可行的措施，确保我市房地产业健康发展。

　　(一)充分发挥政府综合协调作用，引导房地产业有序发展。市政府建立房地产联席会议制度，协调解决影响房地产业发展的重大问题，确保政府对房地产市场的有效调控。根据房地产和住宅建设的中长期发展规划，制定房地产开发年度计划、土地供应计划，确定年度开发建设规模、区域分布及结构比例，优化住房土地供应结构和规划审批，适时调控全市住房建设规模和供应户型结构。坚持适度从紧的土地供应原则和熟地出让原则，对周边配套设施不完善的地块，原则上不予出让，力求实现房地产供求基本平衡。

　　(二)调整住房供需结构，努力化解市场矛盾。加大住房供应结构调整力度，重点发展中小套型、中低价位普通商品房，确保中小户型、中低价位商品房供应量。采取更加有力的措施，积极调整用地结构，盘活土地资源，增加普通商品房开发用地，引导已出让的待开发住房用地根据市场需求适时开发投放市场。积极倡导“梯级住房消费”理念，坚持放开、简化、让利的原则，激活二手房币场和租赁市场，严格落实二手房市场相关政策，降低二手住房交易门槛，切实减少二手房交易环节，促进二手房流通。加快制定住房租赁市场管理政策，规范住房租赁市场，鼓励开发企业和机构投资进入房屋租赁市场。加大房地产市场专项整治力度，不断规范地产市场秩序，营造良好的房地产市场环境。

　　(三)全面推行保障性住房分配货币化。改革经济适用住房保障方式，由政府运作改为市场运作，由实物分配改为货币补贴，由暗补为明补，全面推行经济适用住房货币补贴。具有经济适用住虏购买资格的城市居民，在购买普通商品房时，由政府按标准给予货币补贴。廉租住房坚持租赁补贴为主、实物配租以及租金核减为辅方式，提高廉租住房保障标准，扩大租赁补贴保障范围，增强城市低收入住房困难家庭在市场上承租住房的能力，对符合规定条件申请廉租住房租赁补贴的城市低收入住房困难家庭做到应保上保。

　　(四)提高行政效能，营创良好的产业发展环境。在项目审批各个环节，相关职能部门要坚持依法行政，公开办事程序、收费标准、办事时限，简化办事手续，涉及两个及以上部门的行政审批，继续完善“联合办理”的基本要求和程序，对只涉及本部门的行政审批权推广一个窗口对外受理、内部责任部门分类分阶段办理的工作模式，限时办结审批手续。规范房地产开发企业税收的收取和稽查行为，不得提前收取有关税收，不得以稽查的名义强制开发企业交税。对房地产开发过程规费的收取进行全面的清理，所有行政事业单位的收费都纳入财政管理。特别是行政机关二级机构的服务性收费，能取消的坚决取消，能放开的坚决放开，引入竞争机制，由市场自由定价，近期不能放开的，纳入物价管制范围。加强房地产开发企业、中介企业和从业人员诚信体系建设，规范房地产开发企业和中介企业经营行为，维护房地产市场秩序。加强对房地产行业发展战略研究和市场趋势分析，健全房地产市场的预警预报机制，完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场信息。充分利用各种媒体，加强舆论宣传工作，正确引导房地产投资和消费。

　　采取新举措，确保安居工程建设取得实效

　　安居工程不仅直接关系居民居住条件的改善，而且还关系着城市品位与形象，关系创业之都、宜居城市、幸福家园目标的实现，必须要创新思路，强化措施。

　　(一)加强领导，落实责任。各级各部门要把思想认识统一到市委、市政府的战略决策上来，把安居工程列入重要议事日程，切实加强领导，每个项目要明确责任领导，将责任落实到人。市委、市政府成立了市安居工程领导小组，主要负责编制城市住房保障建设发展规划和年度建设计划，安居工程和棚户区改造的政策制订和督查考核，协调解决安居工程和棚户区改造涉及的相关问题。各级各部门要按照安居工程和棚户区改造职责分工，各司其职，各负其责。各区(市)政府是辖区内安居工程的组织实施主体，负责搞好调查摸底、项目申报、前期测算、拆迁补偿与安置、保障性政策的落实等相关工作。市委、市政府将安居工程建设工作纳入绩效考核范围。

　　(二)创新思维，完善规划。要始终坚持“规划先行、基础设施先行、环境建设先行”的基本原则，将安居工程与产业结构调整、基础设施建设、社会事业发展和生态环境保护相结合。要科学制定安居工程建设实施规划，按年度明确建设的项目、地块、面积等内容，为稳步推进安居工程提供依据。要破除小打小闹的小农意识，注重观念创新，开放设计市场，运用先进设计理念，引进国内外优秀开发商参与开发建设。要注重模式创新，在棚户区改造中，充分调动市场积极性，把社会资源引入到安居工程建设中来。要注重规划创新，进一步完善规划和建筑设计方案的专家审查制度，加强规划设计和建筑设计在方案阶段的论证，丰富城市建筑景观形象’打造功能完善的新区，既要做到独具匠心，又要做到和谐有序，既要满足群众的多层次、多样化需求，又要提升城市总体品位。要注重技术创新，加大科技应用力度，提高节能环保水平，为“两型社会”建设创造新经验，作出新贡献。

　　(三)完善政策，加大投入。住房保障资金由财政按国家规定的政策筹措，以财政投入为主，市、区两级财政按7：3比例筹集。今年筹资11亿元，其中市里筹集6亿元，五区各筹集1亿元，解决积压经济适用房保障对象1．2万户的住房问题，实现廉租房保障对象应保尽保。2009年以后，市、区两级财政要根据年度住房保障资金需求和财政收支情况，从财政支出中设立专户、安排专项资金用于住房保障。棚户区大都处于城市的核心区或黄金地段，尽管改造难度很大，但大都具备改造开发的价值，要解放思想，树立信心，创新思路，认真借鉴三角洲、朝阳二村及几大片区改造开发的经验，强化经营城市理念，积极推行项目融资，探索多渠道融资的新途径。要加大招商引资工作力度，积极吸纳境内外资金对棚户改造的投入。对一些不具备开发价值、项目收支不能平衡的零散棚户区，采取“财政出一点、政策让一点、市场开发补一点”的办法，按照城市规划的要求，分期分批进行改造重建。

　　(四)协同配合，形成合力。各级各部门要进一步落实安居工程建设的工作责任，把改善居民居住条件和生活质量作为根本价值取向，把推进工作的过程作为密切联系群众、改善党群关系的过程，建立责权统一的运行机制。坚持两级政府、分级建设、以区为主、责任在区的原则，将工作责任分解到区，分年下达目标责任。建立信息沟通机制，领导小组定期召开会议，进行工作调度，针对安居工程实施过程中存在的问题及时进行沟通，确保信息第一时间到达相关部门。各级各部门要强化大局意识，牢固树立全市一盘棋思想，认真贯彻落实各项政策措施，加大工作支持力度，争当“服务员”，不做“拦路虎”，团结协作，齐心协力，共同推动安居工程顺利实施。

　　同志们，今年是我市全面实施安居工程建设的开局之年，完成好今年的安居工程建设任务具有十分重要的意义。今天的会议目标已经明确，政策已经确定，要求非常具体，时间紧迫，任务艰巨。我们一定要抓紧落实，精心组织，扎实工作，全面推进，确保如期完成安居工程目标任务，为改善人居环境，提高生活质量，构建和谐长沙做出新的更大的贡献!

　　长沙市委副书记、市长  张剑飞 在长沙市全面实施安居工程建设动员大会上的讲话

　　同志们：

　　刚才，湘平同志对启动实施安居工程建设作了全面的安排部署，几个部门负责同志也都作了很好的表态发言，我都赞同。等一下，润儿书记还将作重要讲话，请大家认真学习，抓好落实。下面，我讲三点意见。

　　实施安居工程意义重大，必须高度重视

　　实施安居工程是落实党的十七大精神、实现“住有所居”的实际行动。胡锦涛总书记在十七大报告中把“住有所居"确定为改善民生的重要目标之一。温家宝总理近期强调：“如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题。”为此，市委、市政府明确将安居工程列入省市为民办实事工程，并就实施安居工程建设作了大量的调查研究和前期准备工作，特别是润儿书记亲自带领有关市领导和市直部门负责人先后深入到建设和房产部门、城区、街道、社区和城市居民家中，就如何实施安居工程进行了广泛的调查研究。今年市委召开了2次专题会议、市政府召开了3次政府常务会议或市长办公会议，对实施安居工程进行了充分的研究。经过深入研究，摸清了底子，形成了安居工程实施方案，出台了《安居工程和棚户区改造工作的实施意见》、《长沙市经济适用住房货币补贴实施方案》、《长沙市城市廉租住房保障实施方案》等配套政策文件。明确提出要通过实施安居工程，全面解决城市低收入家庭的住房困难，到2012年实现人均住房保障面积提高到15平方米，努力做到户户拥有一套适宜居住的房屋，率先达到人均住房建筑面积35平方米的小康居住水平。这是在广大人民群众衣、食问题得到较好解决，住房问题在民生中的地位越来越突出，要求解决住房问题的愿望越来越迫切的情况下，市委、市政府做出的一项重大决策。实施安居工程和棚户区改造绝不仅仅是拆几片平房、建几栋楼房，也不单纯是小房换大房、矮楼换高楼，这是落实党的十七大精神的实际行动，是贯彻科学发展观的具体体现，是改善民生的重要举措，是一项严肃的政治任务。大家一定要高度重视这项工作，把思想统一到市委、市政府的决策上来，把全面实施安居工程摆上重要议事日程。

　　市委、市政府始终把安居工程作为改善民生的一项重大举措来抓。近几年，我市努力健全城市住房保障体系。截至2007年底，全市经济适用住房累计竣工1239万平方米，完成投资123.79亿．销售14.94万套；建设廉租房9．59万平方米、1906套,全市人均居住面积由2003年的23.2平方米提高到2007年的28.9平方米；拆除、改造、修缮各类棚屋560多万平方米，使4．8万户、18万多居民搬入新居。然而，长沙住房保障压力仍然很大，目前全市还有大量的住房困难家庭。据初步统计，全市城镇最低收入家庭中，还有1ll38户无房户，人均12平方米以下的住房困难户还有5206户，经济适用住房积压待购户约3.15万户。棚户区改造任务繁重，全市二环线以内就有成片棚户区5万多户18万余人，棚户区总面积899万平方米。各类特殊群体住房矛盾突出，全市尚有235家企业54171名职工未享受房改政策，其中27724名职工家庭住房面积不足50平方米，旧城改造中还遗留约400栋、6000多户、2万多人的散户居民，这些人数累加起来占到市区总人口的11．9％。与此同时，全市近50万外来务工人员的住房条件普遍较差，数以万计的新就业人员面临着无力购房的现实困难。解决这些住房困难群众的住房问题，将是一项浩大的建设工程，也将是一项深得民心的德政工程。为此，市委、市政府决定把解决住房困难群众的住房问题作为一项重要工作来抓，全面实施安居工程，明确要求要用3—5年的时间，全面改造城区的棚户区、危旧房、筒子楼，让每一个城市住房困难家庭都有一套安全、宜居、适用的住房。

　　要坚持把安居工程作为提升城市品位、塑造城市形象的一项重要工作来推进。城市形象是品牌和招牌，也是吸引力和竞争力。进入新世纪以来，我市不断加大城市建设力度，城市面貌发生了深刻变化，先后被评为全国优秀旅游城市、国家森林城市、国家生态示范市。我们的做法和市容的变化，得到了省委、省政府的充分肯定，也受到了外来客人和广大市民的认可。但必须清醒地认识到，与发达地区和先进城市相比，我们的城市建设仍然存在很大差距突出的一个问题是：城市里既有美观现代的高楼大厦，又有矮小君乱的棚户区；既有宽阔笔直的马路，又有破损脏乱的旧街小巷。一段时间，我与有关部门的同志看了南湖、滨江、武广和五一大道覃段以北等棚户片区，有的片区的房屋破旧，条件恶劣，供气供电给水排水等公共设施无法配套，没有身临其境真难以想象。这些问题不解决，城市的品位难有更大的提升，城市的面貌难有更大的昆观。必须按照建设现代宜居城市的总体要求，大力推进安居工程和棚户区改造，切实改变棚户区见缝插房、缺绿少树的现状，建设罗多的绿地空间、广场空间，加速城市品位提升。当前，我们面临建建设“两型社会"的难得机遇，有先行先试权，要紧紧抓住这个硎得的机遇，使城市更美、更亮、更协调，塑造城市的崭新形象。

　　实施安居工程操作性强，必须精心实施

　　(一)安居工程要重点把握三个关键工作环节。

　　首先，要严格政策标准。一是要统一收入标准。我们讲经济适用房的分配标准，与最低生活保障是两回事，要严格区分开，不能混为一谈。经济适用房的分配标准实际上比最低生活保障标准要高许多。二是统一补贴标准。要严格按照《长沙市经济适用住房货币补贴实施方案》确定的标准进行补贴，既不能因情况特殊多补贴，也不能寻找理由少补贴，必须按标准依程序补贴到位。三是统一面积标准。困难群众买房，要买多大面积?这里面还有许多问题要研究。比如说，我们现在提倡经济适用房都建60平方米，但购房面积是不是可以根据不同的情况区别对待?比如三代同堂的家庭购房面积能否扩大一点?补贴的标准按政策办，购房的面积让他自己定，当然要控制一个上限，否则面积太大就不能叫做经济适用房了，这样，既给群众灵活选择的空间，群众也更容易接受这项改革。

　　其次，要严格资格审定。原来实物分配经济适用房，是按政策界定分配资格。因为界定的标准本身存在模糊空间，申请对象所在单位和街道、社区审核时往往做“好人”，由于“把关”不严或难以“把关”，容易出现漏洞，如有的打政策“擦边球”，一个家庭拥有几套房子。这次实行住房货币化补贴改革，要变“资格界定”为“资格审定”，把以前的漏洞堵上。资格审定要明确标准，严格把关，特别是要发挥基层组织的作用，把审查权下放到街道、社区，并坚持公开、公示制度。

　　第三，要严格发放程序。实行货币化补贴，必须本着严格、公正、透明的原则，坚持阳光运作。补贴发放的每一个环节、每一项补贴、每一户受补贴的家庭，都要向群众公开，让群众知道，让群众明白，受群众监督。只要公开了，明白了，事情就好办了，怕的就是暗箱操作。

　　(二)棚户区改造必须科学、有序推进。棚户区改造是强化住房保障，改善人居环境的重要举措。全面实施安居工程对棚户区改造提出了新的要求。

　　一是要精心规划。规划是总纲，是方向，是指针。搞好规划是作好改造工作的基础。棚户区改造规划要坚持高起点、全面、科学、配套。规划要高起点。立足当前，着眼长远，把目标定位于几十年甚至上百年不落伍，尽力避免出现历史性遗憾。坚持先规划、后建设，在规划上舍得投入，组织人员尽快拿出高水平的棚户区改造规划。规划要科学全面。做到棚户区改造与城市扩容相结合，与城市总体规划的扩容相结合，与城市的功能定位相结合，与城市的建设风格、文化品位相结合。比如，我们近期的重点就是湘江两岸及武广新城四大片区的建设，棚户区改造必须与这个规划结合起来。要注意保护文化街区、重点文物和历史建筑，使城市历史和文化脉络得以遗存。要同步考虑城区道路、园林绿化、休闲娱乐、商业服务、公交线路、医疗卫生、文化教育、社区管理等问题，使规划更全面、更具有操作性。规划制定要抓紧。规划是启动改造的先行工作。规划出台的时限决定着整个改造的时间进度，时间不等人，规划必须早点拿出来。规划要严格执行。规划是雷区、是红线，一旦出台，就必须认真执行，这是铁的纪律，任何组织和个人都不能随意改变，一旦发现有不执行规划的，要严肃追究相关人员的责任。棚户区改造要在全市统一规划下运作，不能打乱仗，小规划要服从大规划，区域规划要服从总体规划。要把控制城郊平房建设纳入规划管理之中，城区和城市近郊不允许新建平房，坚决避免出现新的棚户区。

　　二是要稳妥推进。棚户区改造不同于城市的新区建设，会涉及到许多十分复杂的矛盾和问题，各级各部门务必充分认识到这项工作的复杂性和艰巨性，精心部署，有序推进。每一个棚户区的改造，都要由一套专门的工作班子具体负责，实实在在的抓。事先要进行周密的调查研究，摸清底子，做细方案，考虑好方方面面可能出现的问题，并制定应对措施。一定要先安后拆，落实政策。坚持以人为本，注重维护群众利益，是顺利推进拆迁改造的前提。启动改造之前，要采取积极组织房源、提供过渡性住房等措施，千方百计为被拆迁群众解决居住问题。拆迁补偿要严格按照政策标准予以落实，不能克扣，不能拖延；要高度注重政策执行的公开公平公正，让群众明白、放心、拥护。

　　三是要精心建设。棚户区改造不是城市的整饬，而是再造重生。我们一定要以宜居城市为目标，努力建设精品工程、耐久工程。从规划设计到建筑施工，从整体布局到建筑风格，每一个细节都必须精心把握，仔细打磨，确保每一个改造工程、每一个具体项目都成为精品，让老百姓放心，能够接受时间的检验。同时，也要注重控制建设成本，要有节约意识，该减的要减，比如在道路建设中，道路的宽度以实现道路功用为标准，窄一点，不仅节省了道路修筑成本，更节省出了土地资源。要积极应用新的工艺技术，通过技术创新实现成本节约。

　　实施安居工程要求很高，必须落实责任

　　安居工程直接关系群众的切身利益，政策性强、敏感度高，各区县(市)政府、各有关部门要加强领导，注重方法，落实措施，强化督查，确保安居工程的顺利推进。

　　要讲究工作方法。安居工程既是一项内容具体、任务艰巨的工作，也是一项具有探索性、开拓性的工作，需要我们加强学习，探索创新。一是通过清退政策性出租房、尝试市场竞拍与租赁方式、商住用地配建等方式拓宽政策性保障住房的供给渠道。二是积极探索公共租赁住房保障新模式，将住房保障范围延伸至无力购买商品房又不能享受廉租住房的“夹心层”中低收入家庭，并逐步扩大到外来劳务工和引进的人才。三是开展全市住房困难家庭情况普查，建立城镇居民家庭住房档案，实行动态监管，切实为住房困难家庭解决实际问题。在推进安居工程和棚户区改造的过程中，各区县政府、各相关部门要组织力量深入调查研究，认真听取社会各界意见，发现问题及时解决，不断推进这项工作。四是耐心做好群众思想工作。安居工程涉及的范围广，直接关系到困难群众的切身利益，弄不好又会成为新的不稳定因素。大家一定要沉下身子，进门入户准确掌握情况，做好政策宣传解释工作，不仅让群众得到实惠，还要让群众理解、支持这项改革，把好事办好，把实事办实，维护社会和谐稳定。

　　要加强督查考核。一方面，要加强工作监督。住房保障工作涉及的资金量大，近年来全国各地在这方面出的事不少。必须抓源头防腐败，健全监督体系，实行阳光运作，把安居工程打造成为阳光工程。要进一步强化制度建设，堵住各种漏洞，加大案件查处力度，严肃处理违法违纪行为。对在工作中循私舞弊，损害群众利益的人和事，要坚决一查到底，确保住房保障工作的公开、公平、公正。另一方面，要加强工作考核。目前，我市已把廉租住房覆盖面和经济适用住房面向社会销售的竣工面积纳入重点督办事项，对各区县(市)进行考核。要重点督查制度建立情况、土地供应情况、资金落实情况、优惠政策落实情况和经济适用住房货币分配等情况，确保各项政策落实到位。对安居工程中实施不到位、中低收入家庭住房问题长期得不到解决的，市政府将予以通报批评，并追究相关人员责任。

　　要落实工作责任。各区县(市)政府是辖区内安居工程的具体组织实施者，刚才各位负责人已上台签订了责任状，希望你们回去后严格按照责任状明确的工作责任对照实施。要建立区县(市)政府主要领导负总责、分管领导具体负责的工作机制，将安居工程和棚户区改造工作纳入经济社会发展规划和年度工作计划，定期研究和解决工作中存在的问题，切实推进安居工程和棚户区改造工作。发改委、财政、建设、规划、国土资源等部门，要做好住房保障的项目、规划、用地、资金安排等工作，各司其职，各负其责，协调配合，强化服务，共同实施好安居工程。

　　同志们，实施安居工程和棚户区改造是一项德政工程、民心工程，抓好这项工作，责任重大，使命光荣。我们一定要振奋精神，扎实工作，全面实施好安居工程和棚户区改造，为推动全市经济社会又好又快发展，率先基本实现全面小康，建设现代宜居城市做出更大的贡献。