全国楼市断供潮，如何演变？

　　在成交量平平、观望之意频起之时，许多人发现他们过去买的房子其价值正在不断缩水，他们所欠银行的购房贷款，其数额甚至超过了房子现在能卖出的市场价。这些房子已经成了负资产，一些房主则选择把房子扔给了银行，不再偿还银行债务.......于是，在??本冷清的房地产市场上一个新的名词也随之沸腾——断供。

　　在宏观收紧价位理性回归的大背景下，楼市是否已??陷入如此严重的局面？断供潮究竟有没有形成规模，断供的影响面究竟有多大?房地产这条国民??济发展的主动脉又将有何动作？本期的楼市观察家将全国各地的楼市断供现象一一呈现，且看断供潮席卷全国楼市之时政府部门、市民、开发商、专家等多角色的应对措施。

　　断供之时，政策、业内、市场、市民、专家如何演变?

　　本期楼市观察家与您一同细谈楼市断供现象。

　　深圳：楼市断供潮不断扩大 银行烂账率翻番

　　现象：在深圳蛇口区沿街有一些二手房门店，不难发现这些门店都是好几个小时没有一个顾客，从事中介业务的张先生透露，这种现象已经持续有好几个月了。 

　　业内人士：一些房地产开发商声称房地产衰退会连累金融系统，我们注意到断供只是少数现象，据深圳银行业的人士表示目前的断供行为并不足以对金融系统带来大的冲击。而其中多数断供者是因为他们只付出了极低的首付比例，有的甚至是零首付，显然银行也应该为自己的违规放贷承担风险。 

　　专家：面对今年以来的楼市衰退，深圳市房地产研究中心提出了减免交易环节税收、适度放松货币政策的“救市”建议，但是立刻就遭到了一些人的反对，甚至在网上引起了一场争论。 

　　深圳香地咨询总经理尹香武表示，如果金融不放松还要下跌。这个下降幅度如果维持现有的条件，20%一点都不困难，指日可待，风险很明显，就是我们的断供潮会出现，我们的就业机会会大量流失，就是我不供了，我供楼还不如去买个新楼。如果出现这样的局面，深圳将出现断供潮，在他看来，最可怕的还不是买房自住的业主，而是炒房客。 

　　“2005年到2007年之间我想深圳投资客的平均比例在35%左右，那么35%里头最起码有一半的投资客经验不足，比较冒进，那这一部分投资客三年加起来大概9万套左右，9万套可能出现断供潮。” 

　　市民：一名张姓男子表示，冬天如果不冷，害虫就冻不死，第二年的收成就不会好，同样，楼市的正常调整如果不能完成，半途而废，中国的房地行业就很难走上健康发展的轨道。

　　北京：楼市暂未出现“断供潮”

　　现象：针对北京地区是否出现断供潮的问题，电工行、农行、中行、建行、交行、中信、招商、民生等多家商业银行均表示目前在北京地区均没有出现大规模的断供潮。

　　业内人士：有个别借款人不还月供属于正常现象，多是因其个人还款能力出现问题，而这种现象一直以来都存在。某商业银行相关人士表示，断供潮短期内在北京不会出现，因为北京地区的房价还是相对稳定的，和深圳地区存在很大的区别，深圳地区的房价炒作的成分太高。为防范这种现象在京出现，各银行会加强贷前、贷后的管理工作。如真的遇到此现象，银行也会采取措施回收贷款，如拍卖房产、申请冻结借款人资产等。

　　市民：随意断供是社会缺乏诚信体系的体现。在东南亚金融危机中，香港不少购房者都成了负资产，但他们不到万不得已不会通过断供来解决问题，因为断供会让他们今后寸步难行。

　　成都:“断供房”将现小高潮 月供不足房面临拍卖

　　现象：成都市锦江区法院新出具的一项调研报告中显示：今年1～7月，该院已受理审结银行起诉个人的房屋按揭贷款纠纷案件35件，占同期审结的一般借款合同纠纷案件的76.09%。同时，来自四川博成律师事务所的资料也显示，上半年，仅其一家律师事务所，每月处理“断供房”的案例就不下20件，并且还有逐月增多的趋势。不少业内人士认为，成都断供房将呈现出一个小高潮。

　　业内人士：归还银行贷款应该按期并且足额，如果超出合同约定时间未还款者或者是每次还款金额不足者，银行方面仍然会将其视为逾期还款，并会在其联网的征信系统中留下个人不良的信贷记录，购房者在以后贷款或者是办理信用卡等相关业务时就会受到影响。

　　由于目前断供房的数量在逐渐增多，已经破坏了银行有序的金融秩序，同时一旦房屋被拍卖，也将会为自己的生活带来一定的影响，在出现还贷困难的情况下，购房者应该提前与银行进行协商解决，通过相应的措施来缓解经济压力，以免自己的房子被拍卖抵债。 

　　市民：目前房贷一族大都面临着这样的担心，生怕自己丢掉工作或是生重病等家庭不可预计的变数，因为一旦没有了稳定的收入之后，自己的房子就可能会沦为断供。

　　上海:楼盘断供数量惊人 一投资客断供百余套房

　　现象：一家公司在浦东大华锦绣华城投资的150套房源由于资金链断裂，无法支付房贷，最终被法院查封。该案例也是上海目前为止公开的最大一起断供案。多家二手房中介提供的情况表明，这起案例并不是上海唯一的断供案，包括浦东金桥新城、环球翡翠湾等多个楼盘也有断供个案，并且数量非常惊人。

　　业内人士：根据中原地产二手房数据中心的资料，大华锦绣华城二手房历史成交价格最高曾达到1.9万元/平方米，而目前大约为1.4万元/平方米。这意味着，断供房的拍卖价同现在的均价相比，差价最多达到3000元/平方米，而比较历史最高成交价格则达到8000元/平方米。

　　另一家上海二手房中介福美来不动产表示在浦东金桥新城，也发生过这样的断供房现象。福美来不动产的谢先生称，今年4月，金桥新城一个温州投资客手里的100多套房源曾被法院查封，当时也是通过一些二手中介操作，最终被一些散户或者投资客打包收购。今年10月，重投金桥新城的温州投资客可能因为还贷压力过大，还会放出新房源。

　　150套断供房和金桥新城断供房的出现，打破了各方关于“上海无断供房”或“上海断供房是个别现象”的论调。五合国际五合智库总经理邹毅表示，目前上海出现大量断供的几率不大，但也要对楼市及政策方面密切关注。

　　沈阳:未出现炒房断供情况 房价下跌空间不大

　　现象：进入2008年以来，受去年6次贷款利率的提高和对第二次购买住房的限制，再加上沈阳市房地产在建项目不断扩大，大量新盘提前开盘，市场放量；其次是前两年罕见的现房项目在短时期内频繁进入购房者的视野，各种优惠促销政策频出。种种迹象表明，沈阳楼市卖方市场有所松动。 

　　来自中国人民银行沈阳分行营业管理部的统计显示，上半年沈阳个人住房信贷消费余额已达49亿元。虽然各商业银行没有公开其个人住房信贷消费情况，但他们均表示，因为个人住房贷款贷前审查严格，风险可控，再加上沈阳房价并没出现大幅回落，基本没有断供现象。 

　　业内人士：某银行沈阳分行营业部李经理表示，银行方面尚未遇到因炒房而出现的断供情况，去年唯一一例断供，是因为一借款人家庭破裂而失去还贷能力，最后通过拍卖房产形式抵债，并没有给银行带来损失。

　　另一家银行个贷部负责人表示，他们在审查客户的贷款申请时，硬性规定其月还款额不能超过收入的50%，再加上房贷有抵押和保险环节，银行风险很低。他认为，如果房价没有出现大幅回落，主动断供的几率小之又小，个人因家庭遭遇变故、经营破产等特殊情况出现的断供，数量极少，显然不具代表性。 

　　专家：本地房产专家沈阳建筑大学管理学院的刘亚臣则表示，可以明确的是，当前无论是买方还是卖方，都进入到一个观望期。某高级分析师胡智强表示，沈阳住房消费结构仍以自住为主，并没有南方城市那样的投资性因素，沈阳房价处于相对平稳温和态势，房价大幅下跌的空间没有，基本不可能出现断供的现象。而且，南方个别城市断供的现象，有深刻的背景和原因，在其他地方未必能相同“复制”。 

　　国家统计局沈阳调查队卫素靖解释，前几年沈阳房价一直处在高速增长阶段，而今年上半年沈阳房价增速放缓，交易量增速放缓，进入到一个平稳的状态。 

　　南京：断供只是个别的

　　现象：南京多家银行纷纷表示，南京也有“断供”的个案现象，但与深圳不同的是，并不是因为房价下滑引起的，主要是业主自身的收入发生了问题。

　　业内人士：南京的房价并没有出现深圳那样的“贬值性下跌”，所以买房人根本没有“断供”的必要。南京某商业银行一名人士表示，南京确实有买房人断供，房子也被银行收回。但这些是微不足道的个例，数量极少。有一个案例是因为买房人自己生意失败，造成房贷断供的。至于房贷的不良率，南京的比例很小，像他们银行不到0.3%。在各家银行一次内部联席会议上，对房贷不良率的数据统计时，最高的也只有0.5%，最低的连0.1%都不到；不良率大致平均在0.3%左右，比深圳的0.5%要小得多。假使南京有800亿元的总房贷量，0.3%的不良率，也只有2.4亿元的不良贷款，这个数字并不多。

　　一家南京房产中介公司的老总也表示，现在南京的银行在房贷业务上，只要符合基本条件的都会批，这就说明南京的银行房贷风险并不大。

　　专家：中原地产市场研究中心一名专家表示即使深圳出现一些断供现象，南京也不会。因为南京的房价并没有出现贬值性下跌，他们中心的数据显示，今年1—5月份，南京商品住房销售均价为6799元/平方米，而去年下半年（2007年7月—12月）的均价是6288元/平方米，上半年的房价总体比去年下半年涨了511元/平方米。

　　一家房地产研究机构专家表示，这主要也得益于南京的房价核价政策。在去年上半年南京楼市一房难求、房价快速上涨的态势下，南京物价部门推出的一房（套）一价政策，在抑制房价快速上涨之后，对南京楼市的稳定发展起到很大的作用。

　　市民：即使断供，该还的也得还。还是盼望房价能够下降点。

　　武汉:暂未有断供族

　　现象：武汉多家银行个贷负责人表示，暂未发现因房价下跌而断供的客户。其提供的个贷不良率数据最高为1‰，最低仅为0.2‰。、一般来说，超过1%的不良率算比较高，而1‰以下的不良贷款率则相当低。

　　业内人士：银行人士称目前未及时归还贷款的客户，主要是因为出差外地、炒股被套又不愿割肉、夫妻出现矛盾或遭遇官司等。就目前武汉楼市状况而言，出现集体断供的可能性不大。但如果去年底今年初售出的部分高价房，跌幅超过三成以上，购房人就极有可能弃供。弃供不仅给银行带来巨大风险，也会给贷款人带来无尽麻烦。一旦出现弃供，银行立马就形成大量呆坏账，而贷款人也会在征信系统中留下污点，以后就无法从银行贷款、申办信用卡等。

　　市民：市民王先生表示，政府应出手救市，稳定市场，将房价调整为合理的价格。

　　广州：未现断供潮 房贷风险尚可控制

　　现象：广州是否存在断供潮?房价下挫会否引发银行房贷风险的海啸？广东省分行相关人士表示,广东工行尚未出现因国家宏观政策调整、房地产市场价格波动等引起的断供潮。

　　业内人士：世华地产市场研究中心总监肖小平表示,一旦断供,就会在银行的征信系统留下不良记录,未来再买房子或者申请信用卡等,都会遇到障碍,所以即使不少投资客有断供的意愿,但当真的要采取行动时,人们还是相当谨慎的。

　　广东中原地产项目部总经理黄韬表示,据估算,一般来说,房价下跌30%以上,人们才会断供；就广州楼市而言,整体跌幅不大,只有在2007年9月份房价最高峰买入的人,到现在才会承受30%的房价跌幅；而2007年9月份买房的人,其中只有10%是投资客。从这些实际情况来判断,广州不会形成断供。

　　专家：社科院金融所房地产专家汪利娜认为深圳房价下跌及由此引发的断供现象仅是局部问题,不会传染全国。汪表示,深圳房地产市场具有很强的地域性,无法代表全国,相对于北京、上海这些大城市,深圳的房市规模较小且投机性买房比重更大,深圳房地产市场规模较小,需求也相对较小,再加上资金结构相对单一,这些投机性资金一旦撤出,就会引发危机。北京与深圳投机性买房不同,北京、上海的房市规模大,住房需求多样化,收入高的人能够承担起高价位的房产。在一定程度上避免了房价的大起大落。至于全国其它二、三线城市,购房多样化才刚刚起步,与深圳房地产市场所处的发展阶段也不尽相同。这其中不存在可比性,但是可能会产生连锁反应或波及效应。深圳房价下跌可能影响市场心理预期,会使购房者持币观望气氛更加浓重。

　　满堂红研究部高级主任肖文晓也认为,广州楼市的“断供”现象并不普遍。

　　市民：通过此次事件,开发商要反思,不能再像去年那样哄抬房价,否则会自食其果。

　　合肥:200业主“断供”成被告

　　现象：今年上半年已经有200多位业主因断供被银行告上法庭，这一数据比去年同期大幅上升。合肥市庐阳区人民法院民二庭庭长陈野表示，由于多家银行安徽分行的住所地在该院管辖区，这些银行陆续向该院起诉断供业主。

　　业内人士：虽然断供业主在增多，但法律界、银行界人士均认为，合肥的断供有别于深圳因房价大幅下跌而引起的断供现象，合肥房价在缓慢趋升，不会出现类似深圳的断供现象。一位负责催收按揭贷款的银行工作人员表示，业主未及时还款时，我们会给他打电话，很多业主由于工作繁忙忘了及时还按揭，但大部分没有还款的业主是遇到了意外，比如得了重病、生意亏本、欠债太多顾不上房贷……对于拒不还款的业主，银行最后只得诉诸法律。但最后吃亏的还是业主。 

　　专家：深圳房价大跌，使得房屋市值已经小于业主在银行的贷款，所以业主情愿选择断供。而合肥则不会出现类似深圳的断供潮。合肥的楼市比较健康，合肥业主不会选择主动断供。现在即使将业主的房屋拍卖，很多业主仍有赚头，不会亏本。 

　　中国建设银行合肥支行副行长王浩表示，以他们银行为例，他们办理个人贷款规范严谨，审查仔细；业主购房大多都是自己居住而非炒房，首付也都在30%以上，而且合肥房价还在缓慢趋升，所以合肥目前不会发生跟深圳类似的断供现象。

　　重庆:房贷断供大检查

　　现象：重庆市展开了针对房贷断供现象的大检查。来自重庆市多家银行的消息称,深圳出现的少数房贷断供事件,尽管没有波及到重庆,重庆市也重点针对别墅、花园洋房等高档楼盘展开检查。检查的对象是贷款购房者,尤其是贷款购买多套房的人。多家银行透露,目前他们已展开了一些调查,比如询问贷款购房人还款压力如何、对重庆房价涨跌的看法等,有的银行甚至直接询问,如果重庆房价跌30%左右,是否考虑断供？

　　业内人士：人行重庆营管部人士接受采访时表示,重庆普通楼盘的价格比较稳定,没有出现类似深圳那样暴跌30%左右的情况,因此检查重点主要放在别墅等高档楼盘。 一些银行人士认为,此次展开的断供检查主要是对房贷风险的一个防范举措。不过,受深圳断供影响,重庆市银行业加强了房贷风险控制,一度松动的第二套房贷款政策,现在完全严格打表,并且办理难度在增加。 

　　此外,一位银行人士还透露,该行以前一般不太在意贷款人的收入状态,既然贷款人首付了三成,即使出现断供,银行收回房子也没多少风险。可如今,该行从源头上防止断供,只要家庭月收入达不到月供的两倍以上,就不予贷款。 

　　长沙：暂时没有断供者

　　现象：曾经是全国楼市风向标的深圳今年以来房价一直领跌全国，购房者所欠银行房贷款额，甚至超过房子现在能卖出的价值，进入7月以来，一些放弃首付和房产的主动断供者浮出水面。长沙楼市是否也出现断供现象？长沙各银行个贷部门相关负责人均不约而同地表示，“目前，暂时没有发生断供现象”，而对于少数的欠贷案例也因银行和购房者的主动沟通而解决，很少形成不良。

　　相关数据显示，长沙今年上半年商品房均价为每平方米4410元，同比上涨了1132元，单月均价一直稳定在每平方米4000元左右。这也就意味着投资者的房产不仅没有大幅度贬值，反而正处于一个比较平稳的升值通道。 

　　业内人士：部分银行个贷部负责人还表示，按照长沙目前的房价走势，出现持续性下跌的空间并不大，购房者的还贷意愿并没有受到影响，其次，银行也一直在加强风险防控，因此，短期内长沙要翻版深圳的断供风波的几率不大。 

　　“我们行的房贷客户暂时还没有出现断供的，也没有听说别的银行出现断供现象。”8月22日下午，长沙某股份制银行个贷部彭姓负责人表示， “在长沙出现断供的现象，几率并不大。”彭总透露，深圳出现断供现象的主要原因是房价的大起大落，市场本身的泡沫大。 

　　专家：某国有银行湖南省分行法务部负责人表示，不要说断供，一般只要出现连续6期欠贷，银行方面就会将这笔贷款列入不良贷款，并开始通过法律途径追还。如果客户在收到律师函之后，仍不及时还月供，银行将通过向法院提出诉讼的方式，收回贷款人的房子，并进行拍卖，除此之外，贷款者的不良信用记录也将被央行的征信系统记录在案。 

　　不少专业人士认为，长沙市民选择断供的可能性很小，除房价原因外，更重要的是长沙的楼市主要是刚性需求，譬如买房自己住或换房，而不是以炒房为主。即使房价稍微下跌，这部分人也不会轻易断供。“那样不但损失首付和已还的贷款，房子还会被银行收走，落下人财两空的境地。”