长沙市房产研究中心

　　一、调研背景

　　2008上半年，在全国房地产政策继续从紧的大背景下，一些城市的房地产市场相继出现了异常的波动。年初以来，“拐点”论渐渐越炒越热，越传越神，特别是随着深圳等地打折促销现象的蔓延，各地的潜在住房需求者均不同程度地放慢了购房的步伐。一时间，市场上观望氛围浓厚，潜在住房需求者面临着买与不买两难的尴尬境地。

　　从整体签约数据来看，长沙房地产市场呈现出了一些较为明显的变化。今年1至6月，全市商品房的销售量与去年同比下降较快，约29.7%；其中尤以住宅类商品房的降幅最大，达35.3%。同期，全市商品房的供应量持续增长，供销比进一步拉大，达1.62∶1。  在这样的大环境下，市场上出现了两种声音：一部分人认为，长沙房价泡沫不多，上半年楼市促销现象，只是小部分开发商的个体行为甚或炒作，长沙楼市并无实质性变化；另一部分人则认为，楼市松动已开始显现，房价下降不可避免，长沙楼市将迎来大的调整。

　　那么成交减少到底是个案抑或普遍现象？房价到底降了没有？打折促销到底是随行就市抑或炒作？买房还可以再等等吗？本文将基于长沙市20个典型楼盘的签约信息，综合运用统计分析法和实地调查法，对各楼盘的实际销售情况加以分析探讨，以便拨开层层迷雾，较为客观地揭示出2008上半年长沙楼市的真实销售状况，从而为潜在住房需求者购房做出正确的决策参考。

　　二、数据来源及限定条件

　　本次分析研究所采用的数据主要来源于长沙市房产预警预报信息系统数据库。数据范围仅限于所选取的20个典型楼盘（详见表格1）2007年至2008 上半年的住宅类商品房签约纪录（共计6837条），而非全市范围内的商品房交易。楼盘的选取主要取决于其知名度、规模和物业品质。

　　本次研究根据是否包含别墅类物业这一标准，将以上20个典型楼盘分成两大类：普通商品住宅（14个楼盘）和高档商品住宅（6个楼盘）。通过数据分析，衡量不同档次楼盘的真实销售情况。

　　此外，从楼盘分布区域来看，所选楼盘遍布广泛，其中位于一环以内的楼盘2个，一环与二环之间的楼盘7个，二环与三环之间的楼盘10个，三环以外的楼盘1个。而从楼盘所属板块来看，所选楼盘覆盖了北城（4个）、东城（3个）、河西（4个）、新南城（5个）、中心（4个）五大板块，能较全面地呈现出长沙楼市整体的销售情况。

　　三、典型20楼盘的销售数据统计

　　（一）销售套数与销售率 

　　1、普通商品住宅成交情况

　　（1）中心板块

　　从总体上看，位于中心板块4个所选楼盘的总批准预售套数和总销售套数保持了较为稳定的增长。其中，批准预售套数由07上半年的437套，到07下半年的979套，再到08上半年的2076套，分别比前一时间段增长了1.2倍和1.1倍。其次，与07上半年相比，销售套数在07下半年有了近4.3倍的增长，而08上半年的销售套数则与07下半年的销售套数基本持平。批准预售套数与销售套数增长速度的变化，使供销比在经历了07下半年的明显回落后，08上半年重又回到了3.0∶1的高位水平。

　　从月均销售套数来看，07上、下半年和08上半年的月均销售套数分别为22套，48套和29套。由于4个楼盘中有3个楼盘均选择在07下半年开盘，07下半年月均销售套数的增长显得尤为突出。从批准预售套数的主力户型来看，30~50平米左右单间的占比最大（约38.0%），其次为90~150平米左右的三室二厅（约35.0%），再次为70~100平米左右的二室二厅（12.7%）和140~190平米左右的四室二厅（约10.5%）。从销售套数来看，三室二厅的成交量最大（37.7%），单间的成交量次之（26.2%），再次为二室二厅的成交量（16.9%）。

　　（2）河西板块

　　从总体上看，位于河西板块4个所选楼盘的总批准预售套数，除在07上半年有明显下降外（64套），其余时间段均保持在1000套上下，新增供应量较为均衡。其次，总销售套数从06上半年的421套增长到07下半年的941套，呈稳步上升态势，推动供销比在07年缩小明显。然而，08上半年的总销售套数出现回落迹象，仅为455套，导致供销比拉大，达2.4∶1，回升到2006年水平。

　　从月均销售套数来看，07上、下半年的月均销售套数均为47套，而08上半年有所下降，约19套。从批准预售套数的主力户型来看，90~160平米的三室二厅占比最大（34.9%），其次为70~100平米左右的二室二厅（约22.0%），再次为30~70平米左右的一室一厅（20.0%）和110~200平米左右的四室二厅（约12.2%）。从销售套数来看，三室二厅的成交量最大（31.8%），一室一厅的成交量次之（21.6%），再次为二室二厅的成交量（20.0%）。

　　（3）新南城板块

　　整体上看，新南城板块3个楼盘的总批准预售套数从07年开始有了较为明显的增长，07下半年和08上半年的总批准预售套数均保持在1000套以上。总销售套数呈周期性波动，08上半年的总销售套数（403套）较之于07下半年（699套）有所回落，使供销比有所上升，拉大到3.0∶1。

　　从月均销售套数来看，07上、下半年和08上半年的月均销售套数分别为31套，61套和22套。从批准预售套数的主力户型来看，100~150平米的三室二厅占比最大（50.2%），其次为140~190平米的四室二厅（18.8%），再次为50~70平米的一室一厅（15.3%）。从销售套数来看，三室二厅的成交量最大（52.9%），四室二厅的成交量次之（15.3%），再次为一室一厅的成交量（14.2%）。

　　（4）东城板块

　　整体上看，东城板块所选楼盘的总批准预售套数从07下半年开始有了较为明显的增长，07下半年和08上半年的总批准预售套数均保持在800套左右。总销售套数呈增长态势。08上半年，总销售套数达707套，为07下半年总销售套数（595套）的1.2倍，拉动供销比缩小到1.1∶1。

　　从月均销售套数来看，07上、下半年和08上半年的月均销售套数分别为44套，79套和59套。08年2月以来的销售状况显得较为平淡。从批准预售套数的主力户型来看，90~160平米的三室二厅占比最大（52.8%），其次为70~130平米的二室二厅（27.5%），再次为155~180平米的四室二厅（7.8%）。从销售套数来看，三室二厅的成交量最大（55.4%），二室二厅的成交量次之（24.8%），再次为四室二厅的成交量（7.5%）。

　　（5）北城板块

　　从北城板块所选楼盘的供销状况来看，08上半年的批准预售套数（272套）为07下半年（197套）的1.4倍，而销售套数有所下降，促使其供销比拉大到4.9∶1。

　　从月均销售套数来看，北城板块所选楼盘的月成交量自07年9月起出现下滑迹象，08年5月开始回暖。其中，08年5月和6月的成交量均保持在20套。从批准预售套数的主力户型来看，128~131平米的三室二厅占比最大（62.0%），其次为131~159平米的四室二厅（28.9%）。从销售套数来看，三室二厅的成交量最大（36.9%），四室二厅的成交量次之（25.6%）。

　　2、高档商品住宅成交情况

　　（1）北城

　　从批准预售套数来看，07下半年，北城板块所选楼盘的总批准预售套数为600套，形成了供应高峰；同期，销售量大幅增长，达414套，推动供销比缩小到1.4∶1。08上半年，总批准预售套数和总销售套数同步回落，供销比进一步缩小，达1.1∶1。

　　从月均销售套数来看，北城板块所选楼盘的销售状况在经历了07年的活跃之后，08年回归平淡。07上、下半年和08上半年的月均销售套数分别为20套，31套和5套。其中，月均销售套数变动较大的为含有多层、高层住宅和别墅的混合型物业项目，而纯高档别墅项目的月成交量无明显变化。从批准预售套数的主力户型来看，140~190平米的四室二厅占比最大（42.5%），其次为230~700平米的叠加、联排、双拼或独栋别墅（31.6%），再次为126~138平米的三室二厅（20.2%）。从销售套数来看，四室二厅的成交量最大（45.2%），三室二厅的成交量次之（26.9%），再次为别墅的成交量（21.3%）。

　　（2）新南城

　　从批准预售套数来看，2007年是新南城板块所选楼盘集中放量的一年，全年的批准预售套数达292套。同时，销售量在07下半年快速增长，达142套，拉动供销比缩小到1.1∶1。08上半年，该板块所选楼盘的供应量和销售量均出现明显回落，供销比拉大到1.9∶1。

　　从月均销售套数来看，07上、下半年和08上半年，新南城板块所选楼盘的月均销售套数分别为10套，18套和4套。其中，以07年第三季度的销售状况最为活跃，月均销售套数保持在20套以上。从批准预售套数的主力户型来看，196~440平米的复式户型占比最大（74.5%），其次为140~170平米的三室二厅（12.2%）。从销售套数来看，复式户型的成交量最大（73.0%），其次为三室二厅的成交量（11.2%）。

　　（3）东城

　　从供销状况来看，2008上半年东城板块所选楼盘的供应量与销售量均十分可观，分别为266套和103套，供销比为2.6∶1。

　　从月均销售套数来看，东城板块所选楼盘自08年3月新房源推出以来，迎来了销售的小高潮。从批准预售套数的主力户型来看，160~190平米的四室二厅占比最大（62.5%），其次为200~260平米的别墅（20.8%）。从销售套数来看，90平米左右三室二厅的成交量最大（26.2%），其次为85平米左右二室二厅的成交量（25.2%）。

　　3、小结

　　● 从批准预售量来看，随着2007年长沙房地产市场的不断升温，各项目的开发进度纷纷随之加速。大部分楼盘在07下半年或08上半年均有新房源推出，且数量较大，导致整个市场上的的新增房源供应量十分可观。

　　● 从销售量来看，2007下半年无疑是销售的黄金期，新房源一经推出就成交迅速。2008上半年，受市场观望氛围的影响，各楼盘的销售量呈现出不同程度的波动。对比来看，位于新增供给有限的中心板块的楼盘销售量波动较小；而位于后续供应量相对较大的新南城板块与河西板块的楼盘销售量较大。同时，较之于普通商品住宅楼盘，高档商品住宅楼盘的销售表现要更为平稳，受市场影响相对较小。

　　● 从销售率来看，2007下半年至2008上半年，各楼盘可观的新增供应量给长沙楼市整体销售率带来了一定的压力。近期大幅放量的楼盘，遭遇观望的市场氛围，销售率下降较为明显。

　　● 从成交户型来看，就普通商品住宅而言，面积适中的二室二厅和三室二厅的户型较受市场欢迎；而就高档商品住宅而言，面积稍大的四室二厅、五室二厅以及联体/单体别墅均有一定的消费群体。此外，与07年相比，各户型的平均成交面积呈缩小趋势。这或许也从一个方面反映出房价的上涨对面积购买力的影响越来越明显。

　　（二）销售价格

　　1. 普通商品住宅

　　（1）月成交均价

　　从成交均价来看，各板块所选楼盘的成交价格均保持了持续上涨的势头，08上半年的成交均价均比07年有了不同程度地增长。其中，中心板块楼盘的成交均价最高，达5776元/平米；河西板块楼盘的成交均价最低，约为4617元/平米。

　　（2）价格的月环比涨幅

　　从价格涨幅来看，07下半年是各板块所选楼盘价格波动最快的时期，尤以中心板块和河西板块所选楼盘的价格涨幅最为明显，其价格的月平均环比涨幅分别达4.7%和8.2%。08年以来，随着供应量的大幅增长，市场竞争激烈，各板块所选楼盘价格的月环比涨幅均呈现出趋缓态势。其中，河西板块的部分楼盘迫于巨大的市场竞争压力，价格的月环比涨幅开始出现回落，月均环比增长水平为负数（-0.1%）。

　　2. 高档商品住宅

　　（1）月成交均价

　　从成交均价来看，与07下半年相比，各所选楼盘主力户型的成交均价在08上半年均稳步增长。其中，单体别墅因其在项目中所处位置、周边环境、配套等的独特性，导致价格千差万别，且比其他户型的价格水平要高（08上半年的成交均价为15691元/平方米）。

　　（2）价格的月环比涨幅

　　从价格涨幅来看，各所选楼盘主力户型价格的月均环比涨幅变动较小，且在08上半年呈现出稳定上升的态势。

　　3. 小结

　　● 从成交价格来看，2008上半年，以上20楼盘中，绝大部分楼盘的价格保持了稳步的增长，但仍有15%楼盘的价格低于各自07下半年的成交水平，价格呈现出回落的迹象。此外，较之于普通商品住宅楼盘，高档商品住宅楼盘的成交价格较为坚挺，大部分高档商品住宅楼盘的成交价格保持了持续增长的势头。

　　● 从价格月均环比涨幅来看，2008上半年，以上20楼盘中，60%楼盘价格的月均环比涨幅为正数，但有40%楼盘价格的月均环比涨幅开始呈现出轻微回落态势，其中河西板块楼盘价格的月均环比涨幅下滑较为明显。

　　四、20楼盘销售情况特征分析

　　（一）楼盘自身因素

　　销售情况相对较好的楼盘主要有以下几类：其一，位于优越区位，产品特色明显，周边无同质产品的楼盘；其二，品牌开发商，能提供增值服务的楼盘；其三，配套设施有特色，建筑风格赏心悦目的楼盘。

　　销售情况不太理想的楼盘主要有以下几类：其一，离市中心较远，配套尚不成熟，交通不便的楼盘；其二，区域供应量大，周边楼盘产品同质化较高的楼盘；其三，位于二环线外，投资性需求较高的楼盘；其四，户型大，总价高的楼盘。

　　（二）其他因素

　　● 潜在需求者推迟购房计划

　　其一，受一线城市楼盘打折的影响，基于买涨不买跌的心理，潜在需求者的观望情绪较浓。受访20楼盘的销售人员无一例外地表示，近期以来，随着深圳等地楼盘降价打折的消息传来，长沙的潜在需求者颇受影响，对楼市“拐点论”半信半疑。一些经济实力较弱的家庭推迟了其购房计划。购房者信心严重受挫，部分楼盘浮现出滞销的迹象。其二，自去年年底以来，股市持续下滑，部分潜在需求者的资金被套，出现短期内资金周转不灵的问题，从而不得不暂时搁置其购房计划。其三，银行个人房贷政策紧缩，使贷款获批难度加大。购房者因银行贷款未能获批，而退房的现象日益增多。同时，对于非首次贷款置业者来说，首付款与利率的提高，无疑增加了其经济负担。此举，虽有效地将部分投机型购房者挤出了市场，但同时也打击了二次换房置业者的热情，该类型需求被暂时搁置起来。其四，近年来，GDP、CPI年年攀升，不断创新高。部分人认为这是奥运推动的结果，并预计奥运后，中国经济增速将出现回落，经济泡沫将被挤出，房价也将回归理性，因而决定奥运后再买房。

　　● 房价基数增大，高价位让普通市民却步

　　2008上半年，虽然长沙的房价涨幅已经放缓，房价趋于平稳，但相对于普通市民每月1500-2000元左右的平均工资水平来说，价格4000-5000元/平方米的房价仍显得高不可及。同时，近在2007年，长沙的房价水平还只有3000-4000元/平方米，转眼间房价基数就增长了近1000元/平米。而相对地，市民的平均工资水平在一年时间里的增速却要远远低于房价的增长幅度。再加上近期来物价上涨，通货膨胀的压力，生活成本的显著提高，同样使潜在需求者不得不放慢了购房的脚步。

　　● 2007为长沙别墅年，开盘项目较多，短期内竞争加剧

　　受国家宏观调控政策的影响，别墅类用地趋紧，引发了房地产行业与消费者对别墅类项目的高度关注。长沙别墅类项目目前的销售情况虽相对于普通住宅而言要乐观，但总体上仍存在诸多问题。其一，业内人士反映，2007年是长沙的别墅年，市场上纯别墅楼盘或含有别墅的楼盘供应量较大，在售的含别墅物业的项目估计不少于35个，且分布相对集中。短期内，相对于长沙的人口比例及经济实力，市场容量因有限而难以消化。其二，市场上别墅类项目的同质化较高，大多缺乏特色，在竞争中不具备明显优势。其三，一般来说，别墅类物业占用的资金量较大，考虑到资金的流动性，部分客户会选择贷款的方式支付房款。而提高首付与利率无疑直接增加了房屋的购置成本，影响了资金的流动性，对选择以贷款方式支付房款的潜在需求者影响较大。

　　五、补充调查分析

　　（一）销售状况

　　● 来访咨询人数显著下降

　　较之于去年各大售楼处火爆的场面，在此次走访的20楼盘中，半数以上楼盘的售楼部颇为冷清；在访问期间，我们观察到仅有为数不多的几组客户前来询问，电话咨询的人数较少。据部分楼盘的售楼员介绍，2007年楼盘平均每天接待的来访人数在18至22组以上，而2008年以来每天只有为数不多的几组看房者。

　　● 半数以上楼盘的销售情况不乐观

　　在20家受访的楼盘中，半数以上表示今年以来的销售状况不理想。部分楼盘的销售人员表示，实际上从去年11月底开始，就已经出现了销售下滑的迹象。一些售楼员年初以来已连续2至3个月无成交业绩。而这种现象，似乎在豪华别墅类物业中有所缓和。

　　● 封盘或推迟开盘的现象较普遍

　　面对上半年不乐观的市场行情，楼盘纷纷采取了一些变通的手法来进行内部调整。一些楼盘采取了暂时封盘或推迟开盘的做法，以求尽量较为平缓地度过这段楼市困难期。而位于南城板块的其他一些小盘现阶段则只销售一些不太好卖的尾盘，并推迟了新房源的开盘，静观市场变化。如何尽可能地度过这段楼市困难期，成为了各楼盘目前面临的最大课题。

　　（二） 销售压力

　　● 六成以上楼盘感销售压力

　　在20家受访的楼盘中，六成以上楼盘的售楼员表示近期来的销售压力不断增大。据了解，与2007年相比，市场上部分普通商品住宅的月均成交量下降了6至7成左右；而有的高档商品住宅的月均成交量也下降了近3成。

　　● 销售压力因“盘”而异

　　各大楼盘因其销售策略的不同，对于销售压力的理解也因“盘”而异。对于那些没有新的房源推出，只卖尾房的楼盘，其销售压力的定义是“轻微”。而对于那些去年年底或今年以来有大量新房源推出的楼盘，其销售压力的定义是“较大”。特别是那些选择在近期开盘的楼盘，其销售人员切身感受到了较大的销售压力。与去年新盘推出，购房人清晨去排长队，或彻夜守候的情景形成鲜明对照的是，今年新开楼盘的售楼处均较为冷清，前去咨询的人数较少。

　　（三）购房者

　　● 自住型需求为主，投资性需求有所下降

　　与2007年不同的是，2008上半年的投资性购房需求有所下降。就普通商品住宅而言，购房者以自住型需求的为主，以上20楼盘的首次置业者比重达86.1%；投资性购房需求约为18.8%，投资型购房者占比出现同步回落态势。由此可见，银行提高购房者的首付款，上调非首次购房者贷款利息等做法，对投资型置业者冲击较大，使得上半年市场上的投资型置业需求有所萎缩。

　　此外，房产、股票、债券、基金等都是可投资性的产品，具有相关联动性。不少销售人员表示，2008年以来因股市的大幅下滑，资金被套而推迟买房的客户明显增多。一些客户在交了定金或签了购房意向书之后，迟迟不来签合同、缴纳房款。其中，固然有一部分是因贷款政策从紧，而未能顺利获得贷款。但有更多的是，因资金被股票套牢，而一直在等待解套的良机。因此，不少售楼员推测，楼市的回暖将以股市的回暖为前提。

　　（四）销售价格

　　● 就整体而言，少数楼盘价格小幅下调，超6成楼盘不打折

　　近60%的楼盘声称其价格有小幅上调，25%的楼盘声称其价格无变化，仅有为数不多的几家位于河西与北城板块的楼盘表示其价格有小幅度的下调。据了解，楼盘声称不打折的原因主要有以下几点：其一，较之于深圳等地，长沙楼市的下降趋势并未完全凸显。不少开发商虽面临销售压力，但并没有想象中的严重，因此暂时仍选择观望、等待。其二，开发商听闻深圳降价索偿的事件，因而不敢随便下调价格，以免引起与老业主的争端。其三，开发商寄望于下半年的9、10月份，楼市能有所回暖，而暂时不准备采取任何措施，并为今后新盘的提价做好准备。

　　● 就楼盘规模而言，中、小楼盘打折幅度较大，大盘打折幅度较小

　　市场上，中、小楼盘打折力度较大，一般在5个点以上。特别是位于供应量较大，而人口较少区域，如南城板块的小盘，打折幅度在5至10个点之间。个别小盘指定户型的实际让利幅度可能高达10个点。就大盘而言，大多采取了观望的态势，暂时未见进一步的优惠促销活动。其售楼员反映，这样做，一是基于对未来楼市看好的预期心理；二是有助于树立业主和市场的信心，同时防范深圳那类“降价索偿”事件的发生。然而，周边小盘的打折，确实给大盘的销售带来了相当大的影响，销售速度明显放缓。来看楼的客户多，成交的客户少。其中，部分客户关心和追问最多的就是周边小盘打折的问题。因此，一些知名大盘不得已也开始出现了3个点左右的优惠活动。而另一些却仍在坚守、观望。

　　● 就地域而言，南城与河西板块楼盘打折幅度相对较大，中心板块暂无明显波动

　　2007年以来，南城新省府板块与河西新市府板块，因开、竣工面积较大，在2008年已经或即将出现大规模的集中放量，市场竞争激烈。同时，由于各楼盘在规模、品质等方面参差不齐，不少规模较小或品质不太高的楼盘不得不开展价格上的优惠活动，以求在竞争中脱颖而出，招揽客户。因此，在目前供过于求的情况下，该类区域的打折幅度相对较大，折扣一般在5个点左右。而位于中心板块、优越区位的楼盘，因其稀缺性而受客户青睐，目前暂无优惠活动，或折扣幅度极小，在1至2个点之内。

　　● 小幅打折对潜在需求者的吸引力不大

　　受全国范围内，大的市场氛围影响，潜在需求者的观望情绪较浓。小幅打折已经提不起潜在需求者的兴趣。绝大部分楼盘的销售人员均反映，其打折让利对于销售的影响较小。调查显示，不少受访者对2007年房价的飞速增长仍记忆犹新，并认为2007年的房价增速有虚高的成份。潜在需求者普遍认为与深圳等地相比，价格优惠力度没有达到其心理预期水平，因而仍处于观望状态。

　　（五） 对未来销售的预期

　　● 未来三个月市场观望氛围将持续

　　相同的是，不仅潜在需求者在观望，开发商也在观望，将根据楼市行情变化伺机而动。不同的是，潜在需求者在等心仪楼盘降价，开发商等的是中央的政策。现阶段，开发商认为地方政策将对楼市影响不大，唯有中央的政策才能决定楼市的未来。

　　● 短期内市场活跃度降低，长期将有所回暖

　　业内人士对短期内市场的走势看低；认为市场活跃度将一般、成交不理想的分析人士，与认为市场活跃度将下降，成交量将下滑的分析人士各占一半。而就长期而言，多数业内人士保持乐观的预期，寄望奥运会过后楼市将有所回暖。

　　● 短期内销售压力难以缓解，长期则存在缓解的可能性

　　基于对短期市场的看低心理，六成楼盘的销售人员认为短期内销售压力将持续。而从长期的市场信心来看，超过8成楼盘的销售人员预期未来的销售压力将有所缓和，甚至大幅下降。此外，大家对于“长期”的定义也有所差异。有的认为楼市波动只是2008年的短期现象；有的则认为还将持续一段时间。

　　● 短期、长期内房价增速都将放缓

　　从短期来看，近7成楼盘的销售人员认为，虽然2007年房价飞速增长的情景将不再，但房价仍将持续增长，只是增长的幅度将减小。从长期来看，业内人士均持乐观态度。8成楼盘的销售人员认为房价将以较为温和的速度持续增长。而部分楼盘的销售人员则认为未来房价还将出现大幅恢复性快速增长的可能。

　　六、结论与建议

　　（一）结论

　　成交量下降，市场观望情绪较浓。从20楼盘的统计数据分析来看，各楼盘的销售套数与去年同期相比均出现了不同程度地萎缩。值得注意的是，2007年是长沙楼市的丰收年，楼盘销售异常火爆。因此，相对于火爆的2007年，2008上半年成交量的同比下降显得十分醒目。然而，相对于2007年之前的市场成交水平，则并非那么显著。同时，购房者在“拐点论”、“降价说”的影响下，观望情绪加重，这部分购房需求暂时被压抑，楼盘销售压力日渐凸显。

　　成交价格稳步增长，涨幅趋缓。2008上半年，打折降价之说虽纷传较广，但就以上20楼盘的成交价格来看，并未出现大幅度的优惠让利现象。仅有少量楼盘针对目前的市场环境，出现了一定幅度的价格调整，以刺激销售。此外，高端商品住宅的价格较为平稳，价格涨幅波动较小；普通商品住宅的价格受市场影响较大，价格涨幅趋缓的现象相对明显。

　　市场销售压力在持续一段时期后将逐渐回暖。基于下半年的市场放量，全年的市场供应，以及购房者和房地产业从业人员的市场信心等因素，预计楼盘的销售压力还将持续一段时间，价格涨幅也将继续趋缓。但从长期来看，购房者在观望了一段时间后，潜在需求终将被陆续释放，市场将逐渐回暖。

　　一系列新政的出台将对激活长沙楼市起到助推作用。随着“长沙市人民政府关于促进我市房地产业健康发展的若干意见”和“中共长沙市委长沙市人民政府关于安居工程建设的实施意见”的发布，以及《长沙市经济适用住房货币补贴实施方案》和《长沙市城市廉租住房保障实施方案》的推行，将从加速旧城改造，增加房地产开发投资；扩大住房保障面，增加市场有效需求；推动房产一、二级市场均衡发展；改善投资环境，促进市场健康有序发展四个方面起到积极的作用。

　　（二）建议

　　从以上调研的反馈信息来看，要缓解当前楼盘销售进度普遍滞缓的状况，应抓住这样两个关键性问题：一是，市场供应与需求的关系问题，保证供与求的平衡；二是，中央政策与地方实际情况的偏离问题，尽量避免“一刀切”政策所带来的负面影响。鉴于此，应认真贯彻落实近期市政府出台的两个意见和两个方案，维护长沙房地产市场的健康稳定发展。

　　1. 增加市场有效需求，调动购房者的积极性

　　◆ 全面推行保障性住房的货币化补贴，扩大住房保障面

　　全面推行以货币化的形式向无房户和住房困难家庭提供住房补贴，使其能根据自身经济实力选购或租赁不同档次不同类型的商品房，从而激活二手房市场和房屋租赁市场，形成梯级住房消费结构。同时，逐步扩大保障的覆盖面，住房保障对象由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭，从而增加市场的有效需求。

　　◆ 推进棚户区改造，加快城市建设

　　全面落实安居工程工作，加快全市范围内棚户区和城中村的改造，搞好被拆迁人的拆迁与安置补偿。同时，加快城市建设，加强市政工程配套设施建设。加快在建道路、桥梁、管线等的工程进度。加强非中心区域新建住宅小区周边的公用配套设施建设，增加公共交通线路，增开公交车次，修建路灯。增强社会性基础设施建设，根据实际情况在各区域增建学校、医院等与居民生活息息相关的配套设施，为购房者尽可能地提供生活上的便利。

　　◆ 建立健全住房抵押贷款机制

　　为激活房地产市场，帮助中、低收入者购买住房，应建立新的住房抵押贷款机制，成立专业住房抵押贷款机构，推动住房抵押贷款的顺利实施。专业住房抵押贷款机构应能为购房者提供包括贷款买房、土地出售和修缮房屋等在内的多种服务。同时，还应负责评估申请贷款人的财务状况，并为其量身定制分期付款和抵押贷款的方式。

　　2. 调节商品房供应，提高楼盘品质

　　◆ 建立健全预警预报系统

　　建立健全商品房的预警预报系统，并通过政府相关的政务网站，对全市范围内商品房的开、竣工面积、批准预售面积、可售面积，以及未来规划筹建面积等相关信息分区分板块即时予以公示。一方面，有助于政府职能部门正确评估市场，适时调节商品房的供应，避免地域性供需结构失衡。另一方面，有利于指导开发企业分散开发投资风险，理性拿地，统筹安排开发建设。

　　◆ 贴近市场需求，提高楼盘品质

　　开发商同样对市场肩负着不可推卸的责任。调研显示，那些能满足一般家庭实际居住需求，性价比高的楼盘往往能赢得较多的客户。因此，开发商应积极开展市场调研工作，深入了解消费者对产品的要求，开发贴近市场需求，性价比较高的楼盘。除此之外，还应注重楼盘的品质和特色，在产品中体现高附加值的人文关怀，最大限度地满足客户的心理需求。

　　3. 树立市场信心，整治市场秩序

　　◆ 加强舆论引导，树立市场信心

　　加强对社会舆论的引导，帮助市民以客观、发展的眼光去看待长沙的房地产市场，防范误导型的短视行为。可邀请业界知名的专家、教授、学者，结合不同时期的经济形势，分阶段、分时期地探讨长沙房地产业与房地产市场的发展，树立市场信心，鼓励市民培养理性消费观念。同时，亦可定期举办专题楼盘推荐活动。将商品房按普通住宅类、高档住宅类；或经济类、别墅类；或户型大小进行分类。定期举办某一特定类型楼盘的集中宣传推广活动。一方面，有助于加深广大市民对楼盘产品的认识与了解，并为那些对住房有着特定需求的人士提供选购上的便利。另一方面，也为促进开发商的销售提供积极的宣传平台。

　　◆ 建立健全二手房交易资金监管机制，激活二手房市场

　　建立健全对二手房交易资金的监管机制。通过建立健全二手房交易网上签约系统，为二手房交易提供“一站式”服务，维护市民对二手房交易安全的信心。同时，对二手房交易环节中的部分税费给予减免或补贴，以降低交易门槛，鼓励换购住房，提高二手房市场的活跃度。