2008年上半年，在房地产宏观调控政策的持续加压下，各大城市商品房市场出现了严重供大于求的局面，市场观望气氛非常浓厚，房价涨势陷于停滞。在这种局势下，长沙的房地产市场到底处于怎样的发展水平，与中部其他城市相比存在哪些优势与不足，为此，我们对长沙和郑州、武汉、太原、南昌、合肥中部六省会城市上半年的房地产市场情况进行了比较分析。通过对比，能更好的认清当前的形势，找出差距，以进一步推动长沙房地产市场的健康稳步发展。

　　一、宏观经济对比分析

　　（一）总量指标对比分析

　　1．城市规模对比

　　城市人口规模是用来反映城市规模大小的最常用指标，我们用常住人口表示。从常住人口比较来看，长沙的城市规模处于中等水平，人口总数在中部六省会城市中排第三，武汉、郑州的城市规模在长沙之上。（见表1）

　　2．GDP对比

　　从GDP总量来看，武汉为第一档次，郑州、长沙为第二档次，南昌、合肥、太原为第三档次，三个档次之间的差异比较明显。从GDP增速来看，排在第一位的是合肥，其次是武汉，长沙排在第三位，郑州、南昌并列第四，太原排名最后。长沙的GDP总量与增长速度与武汉相比均存在一定的差距，因此，长沙短期内很难赶上领先的武汉，差距可能还会继续拉大；同样，南昌、合肥、太原也很难拉近与长沙的距离，尽管合肥GDP增速最快，但其GDP总量与长沙差距较大；与郑州相比，在总量上，长沙稍低，在增长速度上，长沙略胜一筹，综合来看，长沙很有可能追赶上甚至超过郑州。（见表2）

　　3．全社会固定资产投资对比

　　近年来，固定资产投资已经成为经济增长的重要支撑动力，各城市都在不断加强投资力度，加快投资增长速度，从而保证经济快速发展。就投资规模而言，武汉凭借其经济总量优势，全社会固定资产投资额居首位，成为上半年惟一一个投资总额超过1000亿的城市；合肥紧随其后，投资总额超过900亿，其整体经济实力较弱，但投资增速高位运行，增长率达到了55.4%，上半年固定资产投资力度大；长沙的全社会固定资产投资额居第三，投资增速稍快于武汉；郑州的投资规模居第四，投资增速排第三，快于长沙；南昌投资增速排第二，但其投资规模仍然相对偏小；太原的投资规模和增长率均排最后。（见表3）

　　4．居民消费价格指数对比

　　居民消费价格指数（CPI），是一个用来衡量和反映城市消费品价格水平的宏观经济指标，通常作为观察通货膨胀水平的重要指标。一般说来，当CPI>3%的增幅时就是通货膨胀，当CPI>5%的增幅时就是严重的通货膨胀。所以说当CPI越高，通货膨胀越严重，居民购买力就越低。长沙的CPI增幅最低，但也超出了5%的水平，处于严重的通货膨胀阶段，只是相对其他城市，通货膨胀率略低，居民的购买力下降速度稍慢，太原的CPI增幅最大，超出了10%的水平，居民的购买力已经出现了明显的下降。（见图1）

　　5．实际利用外资对比

　　引进外资对一个城市的经济发展起着重要的拉动作用，近年来，各城市利用外资增长较快。从实际利用外资额来看，武汉处于领先地位，长沙居第二，然后依次为郑州、南昌、合肥、太原。从增长率来看，太原居首位，同比增长翻番，但其绝对数还是很低，郑州、合肥增长也较快，同比增长超过了50%，长沙居第四，最后两位是武汉、南昌。可以看出，中部地区相对沿海及发达地区而言，还存在较大的差距，我们要利用中部崛起的重要契机，加快引进外资的步伐，实现经济的更快增长。（见表4）

　　（二）人均指标对比分析

　　1．人均GDP对比

　　如果说GDP反映的是国家经济实力和市场规模，那么人均GDP反映的就是国民的富裕程度和生活水平。以下人均GDP的计算均以2007年末常住人口为基数。从中部六省会城市的人均GDP来看，可以分为三个档次，武汉、长沙为第一档次，太原、郑州为第二档次，南昌、合肥为第三档次。长沙的人均GDP居第二，仅次于武汉，从这个指标来看，长沙居民的富裕程度和生活水平要高于其他四个城市。（见表5）

　　2．城镇居民人均可支配收入对比

　　城镇居民人均可支配收入用以衡量城市居民收入水平和生活水平的最重要和最常用的指标，它是反映城镇居民家庭人均收入的指标。长沙的城镇居民人均可支配收入在中部地区居领先水平，人均收入水平达到9768元，居民的生活质量最好；其次是武汉、合肥，人均收入水平属于8000元的层次；然后是郑州、太原、南昌，人均收入水平属于7000元的层次。对比增长速度，合肥排第一，增长率为20.7%，武汉、郑州的增长速度相当，分别位居第二、第三，长沙排第四，增长率为13.4%，太原、南昌排最后。（见表6）

　　二、中部六省会城市房地产市场对比分析

　　（一）房地产投资对比分析

　　1．房地产投资额对比

　　从房地产投资来看，合肥以高速的投资增长率在今年上半年完成房地产开发投资额居首位，武汉居第二，长沙居第三，南昌、太原完成投资额偏小，但其增速较快。今年上半年，中部六省会城市房地产投资普遍较热，各城市房地产投资增长速度较快，增速最慢的长沙为23.5%，增速最快的合肥达到了57.0%。（见表7）

　　2．房地产投资占全社会固定资产投资的比例

　　在发达国家，房地产投资额占全社会固定资产投资额的比例占20%-25%是比较合理的。合肥、长沙的房地产投资占比超出了25%的范围，房地产企业投资积极性高，投资市场偏热；武汉、郑州的房地产投资占比控制在适当范围之内，投资结构合理；太原、南昌占比偏低，房地产市场尚处于起步阶段。（见表8）

　　（二）商品房供应趋势对比分析

　　新开工面积反映1～2年后预售供应量和2～3年后现房供应量，施工面积反映1～2年后现房供应量。商品房新开工面积占施工面积的比例和商品房施工面积与商品房竣工面积的倍数比是两个供应前瞻性数据指标。前者反映开发商对未来市场的信心，后者反映市场的供应趋势。

　　1．新开工面积占施工面积的比例

　　正常情况下，新开工面积占总施工面积的三分之一左右。上半年，中部六省会城市新开工面积占比普遍较低，由于房地产走势的不明朗，造成了不少开发商对未来市场的观望态度。长沙的商品房新开工面积和施工面积的绝对数都排在前列，比值位居第一。相对其他城市，长沙的房地产开发商对市场更为乐观。（见表9）

　　2．施工面积与竣工面积的倍数比

　　通常情况下，商品房施工面积为竣工面积的3-4倍左右。从中部六省会城市的数据来看，该指标严重超标。倍数最高的是太原，达到了28.30，倍数最小的合肥也为9.13，长沙排第四，施工面积是竣工面积的10.47倍。过高的倍数比，使得市场未来供应量将会严重放大，各个城市在今后几年中要面临巨大的消化压力。（见表10）

　　（三）商品房供销总量对比分析

　　1．商品房批准预售面积对比

　　商品房批准预售面积反映一个城市房地产市场的供应情况。从供应量来看，长沙排第一，武汉排第二，郑州排第三。从增长率来看，太原居首位，供应量以超过1.5倍的速度增长，长沙、合肥的增长速度也很明显；相反，武汉、郑州、南昌的供应量出现负增长，同比有一定程度下降。（见表11）

　　2．商品房合同备案面积对比

　　商品房合同备案面积反映一个城市房地产市场的需求情况。从销售量来看，合肥排第一，长沙排第二，郑州排第三。从增长率来看，除合肥以49.4%的速度高速增长外，其他城市的销售量都出现了较大负增长，南昌、武汉销售量同比下降最快，长沙的下降速度快于太原，较郑州要慢。（见表12）

　　3．商品房供销比

　　商品房供销比用来反映商品房的供求情况。今年上半年大部分城市供大于求的趋势变得非常严峻，与供应量的增幅相比，交易量普遍明显下降，销售形势很不乐观。南昌、太原、武汉、长沙商品房明显供过于求，长沙供销比位居第四，供应大增而需求下降；郑州的商品房供应量和销售量同比均下降，供销比为1.29，相对其他城市供求结构要合理；合肥的商品房供应量和销售量同比均有大幅度的增长，供销比最小，比值为0.67，是惟一一个商品房供应量出现紧缺的城市。（见图2）

　　（四）商品房成交价格对比分析

　　从成交均价来看，长沙商品房均价排第五，仅仅略高于合肥，但其增长率居第一，商品住宅均价排最后，增长率居第二。长沙房价在中部六省会城市中仍处于较低水平，价格洼地现象依然存在，但其以较高的房价增长率，正在缩短与其他城市之间的距离。（见表13）

　　（五）房价与GDP、人均可支配收入之比

　　房价增长率与GDP增长率之比以及房价收入比，是测量房地产泡沫的两个重要指标。（注：以下房价按住宅价格计算）

　　1．房价增长率与GDP增长率之比

　　房价增长率与GDP增长率之比，主要是用来测量房地产行业相对国民经济的扩张速度，其值一般在1以内属于合理范围，1～2是泡沫预警，2以上表示房价虚涨，泡沫显现。从这个指标来看，上半年，除合肥的房地产业理性发展外，其他城市的房地产业都处于泡沫预警范围，武汉的比值最大，即将超出泡沫预警的范围，长沙的比值居第二，该指标值也过高。

　　2．房价收入比

　　世界银行在衡量一个国家的住房消费水平时，认为房价收入比在4倍至6倍之间较为适当。我们取人均居住面积为30平米，全年的人均可支配收入为上半年的2倍，来推算房价收入比。在中部六省会城市中，只有长沙的房价收入比控制在6以下，居民的购房能力最强，其他城市的房价收入比偏高，市场发出了过热的信号，特别是南昌的房价收入比超出了10∶1，相对房价的涨幅，居民收入增长缓慢，其收入已经很难以支撑房价。（见表15）

　　三、长沙房地产市场的比较优劣势分析

　　从以上各方面情况的比较中可以发现，长沙房地产市场整体发展水平在中部六省会城市中处于中上游的位置，但也存在一些问题。

　　（一）比较优势

　　1．长沙较低的房价以及较高的人均可支配收入，使得居民的购房能力最强。上半年，长沙的商品住宅均价最低，尽管房价增长率较快，但其价格洼地现象依然存在，而且城镇居民人均可支配收入在中部地区处于领先水平，是惟一一个房价收入比控制在4~6倍合理范围内的城市，长沙居民的住房消费水平最高。

　　2．长沙的房地产开发商对市场更为乐观，投资积极性高。在楼市的未来走势不明朗的情形下，开发商普遍对市场的信心不足，但长沙的房地产开发商并没有因此而变得消极，他们对市场的中长期走势还是非常看好。上半年，长沙的房地产投资占比、新开工面积占比，在中部六省会城市位居前列，商品房批准预售量大幅增加，这些都能表明开发商对未来市场充满信心。

　　（二）比较劣势

　　1．短期内长沙房地产市场规模与武汉等城市相比仍将有一定的差距。房地产不可避免的与宏观经济有紧密的联系，宏观经济的快速增长能为房地产业的发展提供良好的经济环境。从GDP总量、固定资产投资、实际利用外资几个总量指标来看，武汉等城市的房地产市场发展环境都要优于长沙，从房地产投资规模来看，长沙也在合肥、武汉之下。

　　2．房价的合理涨幅应该是略低于GDP的涨幅，除合肥外，各城市处于泡沫预警阶段。其中，长沙房价增长率与GDP增长率的比值过高，仅次于武汉，市场泡沫较大。

　　四、长沙房地产市场发展趋势的基本判断

　　（一）宏观经济的快速增长，将为长沙房地产业的发展提供良好的经济环境，房地产业能随经济增长获得快速发展。上半年，长沙经济继续保持较快的发展态势，实现GDP1340亿元，同比增长14.8%，完成全社会固定资产投资837.4亿元，同比增长28.8%。人均GDP、人均可支配收入的增长，也将拉动住房消费需求，对房地产市场的发展起到积极作用。

　　（二）在房地产企业的投资热情下，长沙房地产开发投资将继续保持快速增长。上半年，长沙房地产开发投资在中部六省会城市居第三，投资增速为23.5%，占固定资产投资的比例最高，在开发企业这种积极乐观的态度下，投资的热情仍将高涨，投资规模将进一步扩大。

　　（三）商品房供应量还将进一步增大，未来市场的消化压力较大。从商品房新开工面积和施工面积可以看出，市场还将持续放量，商品房供过于求的趋势在下半年还将延续一段时间，因而，短期内商品房供求关系难以平衡。

　　（四）房价涨势将得到控制，增幅会有所趋缓。长沙房价的增长速度超过了GDP的增长速度，房价增长过快，市场已经发出了泡沫预警的信号，但充足的供应量将抑制房价的过快增长，市场将更为理性健康。

　　（五）长沙以较高的房价增长率正在拉进与其他城市之间的距离，价格洼地现象将逐步消失。长沙房价在中部六省会城市中仍处在低位，但房价增长速度却很快，经过一段时间的上涨后，将逐步缩短这种距离，并将超过部分省会城市。