2008年上半年全国房地产市场普遍进入调整期，长沙房地产也呈现出“供升销跌”的市场趋势。那么，在当前房地产市场相对萧条的现状下，长沙购房者的特征又是如何？在这里，我中心将对2008年上半年全部购房者数据、信息进行分析归纳，并结合重点抽样调查和横向对比，总结出上半年购房者的基本特征。这将有助于政府把握当前市场动向，制定相关政策；也可为开发商、房地产中介等房地产业者及广大市民提供一定的参考，正确把握市场。

　　一、研究的基本背景

　　● 研究目的

　　2008年上半年，全国房地产市场普遍由2007年的火爆转为相对平淡，而长沙房地产市场也经历了由2007年上半年供不应求，到2007年下半年供求趋于平衡，再发展到2008年上半年的供过于求。那么，究竟是什么导致了当前的市场现状？当前购房者的消费趋势如何？本文试从当前购房者的基本特征角度探寻相关市场规律，为政府、开发商、中介、市民等提供决策参考。

　　● 数据来源

　　本研究所用数据来源于长沙市房地产市场预警预报系统，选取2008年上半年长沙市区成交的所有楼盘客户数据进行研究（包含各种用途房屋）。经过整理，最终总样本量为23930户，总户室面积238万平米。数据取自签约数据库，不含经济适用房等非市场定价类住宅，均为期房交易；同时，为统计方便，本研究涉及户籍、年龄、性别等的数据均依身份证进行判断，故此类研究中并未对单位或以其他证件购房者的相关数据进行分析（注①：以前购房者特征研究采用的是备案数据，此次数据全部修正为签约数据，数据结果可能与以前不同）。

　　● 研究方法

　　本研究主要采用实证分析法，统计工具为excel，统计方法为使用excel的数据统计功能对数据进行筛选、统计整理，并在此基础上生成图表，最后结合图表的情况来进行判断分析。

　　二、2008年上半年商品房消费行为特征

　　● 概况：购房套数与去年同期相比有一定落差，但上半年月购房套数自2月后逐月增长，消费者信心正逐步恢复

　　2005年来逐渐加强的房地产宏观调控政策，到现在已经对全国房地产市场产生了巨大的影响。自2007年年末起，全国房地产市场均出现不同程度的萎缩，长沙房地产市场也经历了这一过程。供应总量的不断增大和销售量的低位徘徊，形成了巨大的反差，一时间“观望”成为市场上人们常常听到的字眼。但庆幸的是，长沙的市场情况远没有想象中糟糕。从此次调研的数据来看，2008年上半年月均购房套数为3988套，相较2007年上半年、下半年月均套数分别降低13.46%、25.45%；但从趋势来看，自2月后购房套数呈逐月增长趋势。表明在目前房地产市场普遍较为低迷的形势下，市场的确已不如07年般火爆；但2008年楼市仍呈现缓慢回升态势，表明购房者虽有观望情绪，但随着更多优良楼盘逐渐推出，以及价格开始回归心理价位，购房者信心正逐步恢复。

　　（一）购房者特征

　　1.年龄与性别

　　● 从购房者年龄来看，25岁以下年轻人购房者比重继续增加，25-35岁购房者比重有所下降

　　从购房者年龄来看，25-35岁购房者数量仍居于首位，占总量的37.78%，分别比去年上、下半年比例减少5.69、5.26个百分点；其次为35-45岁购房者，占总量比例的30.77%，比例分别比去年上、下半年增加0.25、-0.24个百分点；再次为25岁以下购房者，占总量的16.19%，分别比去年上、下半年比例增加3.48、2.53个百分点，而45-55岁购房者比例、55岁以上购房者比例也相对有所增加，这表明随着去年长沙房价的逐月上涨，25-35岁购房者的购房支付压力逐渐增大，潜在需求开始受到一定抑制；而小于25岁购房者基本属于依靠父母、家庭支持，与35岁以后能购房者一样，对价格承受力相对较强，父母、家庭较高的经济能力以及对价格持续上扬的预期，使得25岁以下购房者比例持续增加。

　　● 从购房者性别来看，男性购房者比例明显高于女性，比例约为1.12∶1

　　2008年上半年全市男性购房者比例为52.91%，高于女性购房者5.82个百分点，比例基本与2007年持平。结合年龄来看，男女性购房者比例在38岁前比例及趋势基本相当，但到了36岁后，男性购房者比例已明显高于女性购房者，特别是36岁-56岁购房者，男性购房者人数已超过女性约28%，表明进入中年后，女性置业趋势逐渐弱化，有能力继续置业、投资者以男性为主或者说家庭理财主要以男性为主导。

　　2.籍贯

　　● 本省其他户籍购房者比例最大，本市城区户籍购房者次之

　　从购房者来源来看，个人购房者中本省其他地区购房者比例最大，占总量的38.48%，本市城区购房者比例居于次席，占总量的32.55%。与2004-2006年各地购房者比例比较来看，本省其他、外省市户籍购房者比例大幅增长，本市城区购房者比例缩减，这一方面体现了长沙作为省会，对外地购房者吸引力正日益增长；另一方面也表明在长株潭建设“两型社会”的前提下，长沙城区正快速扩张，人口的机械增长加速必然会带来外地户籍购房者的大量增加，而本市户籍购房者比例因而相对减少；这也是城市发展所带来的必然现象（注②：这里的户籍是指原籍）。

　　与2007年下半年数据对比来看，本市城区、外省市购房者比例略有增幅，本省其他购房者比例有所减小，这主要是因为受房地产市场持续低迷影响，作为全市最大的购房者来源——本省其他户籍购房者持观望态度者比例增加，购房意愿有所降低；而本市购房者由于本土置业观念及刚性需求影响，购房量仍维持较高水平，因而所占比例相对提高。（见图5）

　　3.置业次数

　　● 首次置业者比例呈下降趋势，二次及以上置业者比例相对上升

　　从购房者置业次数来看，2008年上半年首次置业者占总量的61%，二次置业者占总量的21%，三次置业者占总量的6%，三次以上置业者占总量的12%。从购房者置业次数比例上来看，首次置业者比例呈下降趋势，而二次、三次、三次以上置业者比例均呈逐级上扬，但07年下半年相对07年上半年、08年上半年相对07年下半年比例变动的原因却各有不同：07年下半年相对07年上半年比例变化的原因，主要是因为07年下半年房地产市场火爆，从而购买多套房用做投资的比例上升，属投资增长引起；而08年上半年相对07年下半年比例变化，主要是因为房地产市场转入低迷，市场上观望气氛浓烈，而首次购房者更甚，导致首次置业者比例下降、购买多套房者比例相对提高而形成的，属“惜购”增加引起。（见图6）

　　从购房者来源来看，个人购房者中本国购房者首次置业的均占绝对比例，约占本国购房者总量的66%，而境外购房者二次及以上置业比例较大，约占其总量的72%。从本国购房者来看，本市城区二次置业比例稍大，约占其总量的25%；本市其他三次及以上置业比例较大，约占其总量的14%，这表明从购房者来源来看，境外人士购房总量虽少，但多次置业比例较大，其雄厚的经济实力从侧面表达了其对房地产投资的意愿；而本国购房者中本市其他三次及以上置业比例较大，表明本市郊县人士由于语言、生活习惯等相似，更愿意到城区投资。

　　从购房者年龄来看，个人购房者中首次置业在各年龄段中均居于首位，购买两套及以上房屋者以35-45岁、45-55岁购房者最为踊跃，比例分别达到各自年龄段购房总量的40%、38%；55岁以上的购房者购买三套及以上比例最小，仅占其年龄段购房总量的7%，这表明就改善住房条件或以投资为目的的购房来看，35-55岁购房者是主力军。

　　（二）购房者偏好及物业特征

　　1.区域

　　● 三环以内、新南城板块购房热情较高，雨花区仍是当前住房消费热点

　　从购房者选择的购房板块、地段及区域来看，当前我市购房者购买的房屋主要位于二环以内（二环线围合区域除去一环以内区域），三环以内（三环线围合区域除去二环以内、一环以内区域），分别占总购房量的41%、50%；购房所处板块以新南城板块居首，约占总购房量的34%；购房所处区域首要的是雨花区，约占总购房量的36%，这一方面见证了城市的扩张，二环以内、三环以内已成为我市居民主要的购房地点；另一方面三市融城、城市南拓也让购房者热情南移，新南城板块、雨花区等城市南部区域已成为购房热点区域。

　　从各地购房者选择的购房区域来看，本市城区、本市其他、本省其他、外省市购房者的置业首选区域为雨花区，而境外购房者置业的首选区域为岳麓区。次要选择区域中，本市城区、外省市购房者为开福区；本省其他、境外购房者为天心区；本市其他为岳麓区。

　　2.楼层（仅分析住宅）

　　● 高层楼盘销量已占绝对比例

　　根据中华人民共和国城乡建设环境保护部部标准《民用建筑设计通则》第1.0.5条民用建筑层数划分标准，2008年上半年我市住宅购房者购买楼盘中，购买楼盘属于低层的（1-3层）占总量的0.49%，多层（4-6层）的占总量的4.85%，中高层（7-9层）的占总量的2.73%，高层（10层以上）的占总量的91.93%，高层楼盘销量已占绝对比例。其中，总层数18层的楼盘销售量最大，占总购房量的16.93%；总楼层为33层的次之，占总购房量的9.75%，这表明在当前城市用地集约化程度加强，房地产产品容积率逐渐提高的前提下，高层已逐渐成为市民的主要选择。而多层项目购房比例仍达4.85%，表明基于购房及居住成本考虑，仍有一部分购房者选择多层。

　　3.产品类型

　　● 住宅购买量占绝对比例

　　从2008年上半年购房套数来看，住宅仍占绝对比例，约占总购房套数的89.66%，其次为商业，约占总购房套数的8.42%；办公、其他房屋套数分别占总量的1.52%、0.40%。

　　从各物业各地购房者购买的比例来看，本市城区、本省其他户籍购房者比例在各购买物业中占比均较大，但细分来看，本市城区购房者在商业、其他的购买上略占优势，分别占各物业购买总量的40.33%、53.41%；而住宅、办公用房本省其他购房者购买比例较大，分别占各物业购买总量的42.83%、42.73%。（见图14）

　　● 从各物业类型各年龄段购买的情况来看，购买住房的人群中，25-35岁比重最大，而商业、办公、其他类物业购买比重最大的都是35-45岁人群

　　从各物业类型各年龄段购买的情况来看，25-35、35-45岁人群均为各物业的主力购买者，但细分来看，住宅购买者中，25-35岁购房者比重最大，约占住宅总购买量的38.98%；商业、办公、其他的购买者中，35-45岁购房者比重最大，分别占各物业购买总量的37.29%、42.68%、45.88%，这表明25-35岁购房者基本处于事业之初，对房屋的需求以自用型住宅为主，而35-45岁购房者事业已经如日中天，对未来的信心以及理财的渴望，促使他们将更多目光转向商业、办公等投资价值较高的产品。

　　4.户型及面积（仅针对住宅）

　　● 三居室仍是上半年我市购房首选户型，其次为两居室

　　2008年上半年我市商品住宅销售套均面积为106平米。三居室仍是我市购房首选，约占住宅总销量的36.54%，套均面积126平米；其次为二居室，约占住宅总销量的28.07%，套均面积87平米；再次为一居室，约占住宅总销量的20.22%，套均面积51平米；大户型中，四居室仍是我市重点选择户型，约占住宅总销量的11.40%，套均面积为161平米。对比去年来看，套均面积90平米以下一居室、二居室住宅销售比例有所增加，约占总量的48.29%，比2007年增加4.3个百分点；同时，一居室、二居室住宅销售比例也发生了变动，由07年的一居室销售量比例略高于二居室，演变为08年上半年的二居室销量比例高出一居室7.85个百分点，这表明由于“90/70”政策的影响，住宅供销结构发生变化，90平米以下特别是接近90平米住宅逐渐成为当前开发商供应、购房者消费的理想选择。

　　● 雨花区二居室销售最为火爆，其他各区仍以三居室居首

　　从全市成交住宅的套型结构来看，雨花区一居室、二居室在全市成交比例最高，约占全市总成交量的7.35%、11.31%；开福区三居室、四居室成交量在全市比例最高，约占全市总成交量的10.18%、4.20%；分区来看，除开福区二居室成交量最大外，其他各区均以三居室为首要销售户型；开福区大户型成交比例较大，别墅销售较多。

　　5.价格

　　● 住宅、商业用房平米单价涨幅大幅减缓，办公用房平米单价出现负增长

　　2008年上半年所购房屋中，办公类物业的套均成交面积为118.79平米，成交金额约59.73万元/套，折合单位面积价格为5028元/平米。商业类物业的套均成交面积为52.55平米，成交金额约54.25万元/套，折合单位面积价格为10323元/平米。住宅类物业的套均成交面积为106.30平米，成交金额约44.11万元/套，折合单位面积成交价格为4150元/平米。与去年对比来看，去年下半年办公、商业、住宅均价相对去年上半年均有较大幅度上涨，特别是商业涨幅超过30%、住宅涨幅超过20%；而08年上半年相对07年下半年均价涨幅均大大减小，商业均价涨幅降至14.5%，住宅涨幅仅2.2%，办公甚至出现负增长（-1.8%），这表明住宅价格在经历07年下半年疯狂上涨之后，今年上半年已经出现理性回调；而从商业用房来看，上半年价格涨幅仍然较大，但套均面积相对07年下半年缩小了25.76%，这表明就投资来看，迫于价格上涨压力，面积小、总价低的投资型物业已经开始成为当前的主要投资需求。

　　从各区情况来看，天心区商业用房均价最高，均价为15441元/平米，岳麓区均价最低，均价为7140元/平米；芙蓉区办公用房均价最高，均价为6652元/平米，开福区均价最低，均价为3754元/平米；住宅芙蓉区均价最高，均价为4608元/平米，岳麓区均价最低，均价为3881元/平米。开福区、天心区、芙蓉区商业用房均价较高，均价均超过10000元/平米，这主要是因为此三区当前商业用房销售主要集中于中心板块，商业价值较高；而岳麓区商业、住宅均价均为全市最低，这主要是因为本区楼盘开发基本处于新城拓展，其楼盘当前配套的不健全及商业尤其是社区商业仍尚在培育阶段，决定了其价格在一定时期内仍将低于全市均价；但从长期来看，“先导区”的建设，将增强本区人气，提高商业价值，与河东房价差距将会逐渐缩小。

　　单从住宅成交情况来看，全市2008年上半年所有成交的住宅中，套均价格20-40万、单位面积均价3500-4500元/平米住宅是我市当前商品房销售的主力价位。与去年下半年对比来看，今年上半年套均价格20-40万、40-60万住宅比例比去年下半年降低1个、2个百分点，小于20万住宅比例比去年下半年增加3个百分点，60万以上住宅比例与去年下半年持平；3500-4500元/平米住宅比例下降7个百分点，4500-5500元/平米、5500-6500元/平米以及3500元/平米以下住宅比例分别增加2个、2个、3个百分点，而6500元/平米以上住宅比例不变，这表明在今年银行利率未见松动、CPI持续较高的情况下，购房者已较去年谨慎，总价低住宅在上半年受关注程度较高；主力单价段住宅销售比例下降，除6500元/平米以上高档住宅以外，其他各价位段住宅销售比例均有不同程度上升，这表明在今年上半年房产市场较为低迷的情况下，市场销售已经开始出现分化，部分楼盘销售坚挺，其较好的地段或配套支撑其价格保持了较高价位甚至略有上扬，而另有一些楼盘房价虚高，低迷的行情使其恢复了其合理价位，房价整体上扬的情形已不复存在。（见图18，图19）

　　（三）消费特征（仅针对住宅）

　　1.付款方式

　　● 采用银行按揭还款方式明显下降，其他各还款方式比例均有增加，特别是一次性付款方式增幅较大

　　2008年上半年我市购买的住宅中，银行按揭和一次性付款的仍是我市主要的支付手段，分别占总量的44.30%、42.50%，比例已经基本接近。对比2007年来看，采用银行按揭还款方式的明显下降，而采用其他还款方式的比例均有所增加，特别是一次性付款方式增长幅度最大，这表明由于07年以来的连续加息，使得部分购房者不得不放弃银行按揭，转向以一次性付款、分期付款、公积金等其他付款方式；同时，银行按揭利率的逐渐抬高，打击了部分投资性购房者，但同时也将对房价、利率敏感的中、低收入者拒之门外，使得他们不得不寻求其他付款方式，甚至暂缓购房，这也可能是今年上半年销售量下降的重要原因。

　　2.贷款特征（仅针对银行按揭）

　　● 贷款年限：16-20年中长期贷款仍是主流，各年限贷款比例均已接近07年上半年水平

　　从住房的贷款年限来看，16-20年中长期贷款仍是我市申请贷款的主力年限，占总申请人数的50.86%，其中，申请20年的占总申请人数的48.50%；其次为6-10年的，占总申请人数的24.95%，其中，申请10年的占总申请人数的22.19%；再次为申请11-15年的，占总申请人数的16.73%，其中，申请15年的占总申请人数的15.74%；最低的为申请5年及以下的，占总申请人数的6.83%，其中，申请5年的占总申请人数的5.58%。与去年对比来看，申请16-20年中长期贷款的人数比例回升，目前已略高于去年上半年比例；而申请15年及以下的各比例与去年下半年相比均有不同程度下降，这表明当前房价仍超过了大部分普通消费者的消费能力，必须要借助银行按揭；而为了降低首付，消费者不得不选择中长期贷款，且在收入增速较慢、价格持续高位的情况下，其比例将更加提高（07年下半年比例较低是因为在房贷利率快速增长的形势下，购房者为规避利率继续上涨风险，选择了短期贷款；而今年利率已较为稳定，因而其比例恢复至07年上半年的较正常水平）。

　　● 贷款金额：20万以下（含）贷款人数比例对比2007年下半年有所增加，贷款30万以上（含）人数比例比2007年下半年有所减少

　　从住宅贷款金额来看，超过60%的购房贷款人申请贷款在10至30万之间，其中，贷款10-20万的购房者占比为28.85%，贷款20-30万的购房者占比为31.93%。与去年对比来看，今年上半年各贷款人数比例已恢复至2007年上半年水平（07年下半年各比例有所变动原因，基本与07年下半年贷款年限各人数比例变动相同，在此不再累述）。

　　三、2008年上半年市场基本特征判断及下半年趋势展望

　　（一）2008年上半年购房者基本特征

　　2008年上半年是长沙房地产市场的相对转折之年，房地产市场环境的变化，使得今年上半年购房特征也有一些较明显改变，总体来看，购房人数总量有所下降，外地购房者比例有所缩小，首次置业者比例有所下降，市场上观望气氛较为浓郁。具体来看：

　　※ 购房者特征

　　● 25-35岁购房者仍是我市住房的主要需求者，但比例相对去年有所下降；25岁以下购房者比例继续增长，对未来房价持续上扬的担忧以及保值升值意愿，催生了大批替子女购房者；男女比例较为稳定，上半年购房者男女比例为1.12∶1。

　　● 本省其他户籍和本市城区户籍购房者仍是我市购房的主体，分别占购房总人数的38.48%、32.55%，但由于房地产形势低迷，投资性需求意愿降低等，使得本省其他户籍购房者比例有所降低，而本市城区户籍购房者比例相对提高。

　　● 首次置业者比例仍然最高，但由于今年房地产市场观望情绪蔓延，对初次置业者影响更大，其比例有所下降。

　　※ 购房者偏好及物业特征

　　● 三环以内（不含二环线以内）、新南城板块是我市当前购房热点，雨花区更是全市房屋销售量最大区域，城市向南趋势明显。

　　● 高层楼盘购买比例最大，占总购房量的91.93%，其中总层数18层和33层销售最好，分别占总购房量的16.93%、9.75%。

　　● 住宅购买量仍占绝对比例，占总购买套数的89.66%；本市城区户籍购房者更愿意投资商业用房；35-45岁购房者是当前房地产置业投资的主体。

　　● 三居室仍是我市置业首选（36.54%），其次为二居室（28.07%）；雨花区房屋销售中二居室比例大于三居室，且销售良好，表明在“90/70”政策影响下，消费者已经开始接受二居室等相对较小户型。

　　● 住宅、商业用房平米单价涨幅大幅减缓，办公用房平米单价出现负增长；就投资来看，迫于价格上涨压力，面积小、总价低的投资型物业已经开始成为当前的主要投资需求。

　　※ 消费特征

　　● 银行按揭比例下降，占总人数的44.30%，一次性付款比例提升，占总人数的42.50%；申请银行按揭人数中，申请16-20年中长期贷款的仍是主流，占总申请人数50.86%，各年限贷款比例均已接近07年上半年水平；贷款20万以下申请人数比例对比2007年下半年有所提高，贷款20万以上申请人数比例对比2007年下半年有所降低，这一切都表明无论从付款方式选择、贷款年限，还是贷款金额来看，由于房地产市场由热转冷，今年上半年购房人在选择购房消费方式上都趋于保守，状态已回归至07年上半年水平。

　　（二）下半年购房消费趋势预测

　　2008年下半年长沙楼市谨慎乐观。商品房批准预售面积的不断攀升，而同期商品房销售量回升缓慢，将可能在下半年持续，这将使长沙房地产投机者进一步出清，房价将出现理性回归，刚性需求者将是下半年购房的主力军。

　　※ 需    求

　　● 下半年房地产市场成交量将出现缓慢回升，观望态度将开始缓解。2008年上半年明显是开发商和购房者的博弈场，一方面是开发商力挺房价，一方面是购房者持币观望，但最终由于批准预售量不断增加，供销比保持高位，使得开发商不得不调整定价策略，房价已经开始出现松动，这将有助于部分刚性需求的释放，并且价格回归合理价位，将增大购房者选择范围，最终拉动消费。

　　● 《关于促进我市房地产业健康发展的若干意见》（长政发[2008]26号）指出，我市将全面推行保障性住房分配货币化，停止实物分配。具有经济适用住房购买资格的城市居民，在购买普通商品房时，由政府给予货币补贴。这一政策将推动部分经济适用房需求者转入购买商品房，并在一定程度上促进下半年商品房市场回暖。

　　● 房贷利率的逐步走高，将使利用银行房贷投资购房者进一步出清，市场投资环境得到净化，但同时也对普通购房者产生了一定影响。预计如果今年下半年利率继续高位，那么仍将会抑制部分市民购房需求；同时，购房者中将会有更多选择银行按揭以外支付方式，特别是长沙住房公积金管理中心推出便民、惠民政策，自购住房可实现组合贷款，这将会促使更多市民选择公积金贷款。

　　● 新南城板块仍将是住房消费热点，但从目前来看，省府板块区域由于之前投资过旺，空置率较高，加之商业、生活配套等相对滞后，预计下半年需求不会出现较大上扬；住宅消费较旺区域仍将是新南城板块的雨花区部分。

　　● 三居室仍将是我市居民购房首选，但二居室已经得到购房者接受，特别是套型面积接近90平米住宅将成为近期的重点需求户型。

　　※ 价    格

　　● 日前，央行和银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求各金融机构严格商业性房地产信贷管理。该政策出台，使得房地产企业融资门槛越来越高，房地产中小企业会越来越多的出现并购、转让甚至倒闭，而且这种趋势会越来越明显，资金的有效、快速回笼成为房地产企业的当务之急；同时，商品房供销比持续高企，这使得下半年房地产市场竞争将更加激烈，价格战将会由暗到明，在当前房地产利润仍较高的情况下，部分楼盘价格仍可能出现适度下调。

　　● 由于开发商自身情况及楼盘档次各不相同，预计全国性企业、地方大集团房地产公司开发楼盘、高档楼盘降价可能性、降价空间较小；可能出现降价的主要是中小企业、企业改制新进入房地产行业的企业等。