□ 长沙市房产信息中心  长沙市房产研究中心

　　注：1.本研究报告仅供给相关领导、政府职能部门和房地产相关专业人士参考，属内部研究成果，未经许可，不得公开发布。

　　2.本简报中涉及的商品房分类价格仅作本中心研究分析之用途，不是对外正式发布的价格数据。对外正式发布的房地产价格以市统计主管部门公布的相关数据为准。

　　2008年第三季度，我市房地产市场继续呈现供大于销的市场态势。商品房供销比继续攀高，第三季度仍高达1.82：1；90平方米以下住宅大量上市，供应结构明显改善；商品房价9月止跌，目前回升至4月水平；二手房持续低迷，交易量再创新低。总体来看，长沙房地产市场仍将面临较长时间的调整期。2008年1-9月，我市完成房地产开发投资约353亿元，与去年同期相比增长约21%，约占全市固定资产投资的26%，商品房施工面积约4251万平方米，其中新开工面积约1487万平方米，竣工面积约506万平方米，与去年同期比分别增长约43%、63%、29%。1-9月我市累计批准预售843万平方米，同比增长41%；实现商品房销售面积519万平方米，销售金额207亿元，与去年同期相比分别减少21%、5%。

　　一、房产一级市场（商品房）

　　（一）累计供销量分析

　　1.商品房累计供应和销售总量分析

　　1-9月，全市商品房累计批准预售843.32 万平方米，同比增长41.05%；其中住宅批准预售723.18万平方米，同比增长42.89%。

　　同期全市商品房累计销售518.93万平方米，同比减少21.29%；其中住宅销售446.85万平方米，同比减少25.13%，占商品房销售面积的比重为86.11%。商品房销售金额为206.90亿元，同比减少4.98%，其中住宅成交金额为160.55亿元，同比减少12.42%。

　　2.商品房累计供销量分区分析

　　从批准预售和销售数据来看，今年1-9月开福区、雨花区、岳麓区商品房批准预售量大增，同比增幅高达72.81%、59.49%、46.15%；销售仅开福区保持正增长，其他各区都有较大幅度下降，特别是芙蓉区、岳麓区、天心区，销售量同比降幅达四分之一以上。全市商品房供销量最大的均为雨花区，供销分别占全市总量的34.47%、31.56%，开福区位居第二，但其供销占全市比例均比雨花区少近10个百分点。

　　3.商品房供销对比（期间商品房批准预售面积：期间商品房实际销售面积）

　　1-9月商品房供销比为1.63：1，其中商品住宅供销比为1.62：1。分区来看，除芙蓉区外，各区商品房供销比均大于1，而各区商品住宅供销比全部大于1，显示今年房地产市场形势较为严峻，商品房市场供销恢复平衡将需要较长时间。

　　4.商品住宅与非住宅销售比例分析

　　2008年1-9月全市商品房成交住宅与非住宅比例约为6.20：1。其中，芙蓉区非住宅销售比例最高，非住宅占商品房销售总量的20.81%；开福区商品住宅销售比例最高，占商品房销售总量的90.56%。

　　5.非市场定价类住宅供销分析（包含定向开发、集资建房和经济适用房）

　　2008年1-9月全市非市场定价类住宅批准预售7130套，77.44万平方米，同比增长4.87%、-5.89%；累计成交6471套，76.42万平方米，同比增长38.45%、52.47%。非市场定价类住宅批准预售套均建筑面积为108.62平方米，面积同比缩小10.26%；登记销售套均建筑面积为118.09平方米，面积同比增加10.13%。

　　2008年1-9月全市非市场定价类住宅成交均价为1935元/平方米，同比上涨21.34%。

　　2008年第三季度全市非市场定价类住宅批准预售2037套，19.38万平方米，同比减少36.68%、47.49%，环比减少26.44%、38.61%；累计成交2290套，27.35万平方米，同比增加27.91%、40.91%，环比减少3.74%、0.31%。非市场定价类住宅批准预售套均建筑面积为95.16平方米，面积同比缩小17.05%，环比缩小16.56%；登记销售套均建筑面积为119.43平方米，面积同比增加10.50%，环比增加3.57%。

　　2008年第三季度全市非市场定价类住宅成交均价为1937元/平方米，同比上涨20.54%，环比微跌0.14%。

　　（二）2008年第三季度纯商品房供销趋势分析（以下所指商品房均为纯商品房）

　　1.纯商品房供应量分析

　　2008年第三季度，长沙市商品房、住宅各批准预售261.19万平方米、216.64万平方米，同比增长32.11%、29.90%，环比减少17.11%、24.11%，住宅占商品房批准预售总量的82.94%。

　　从各区情况来看，今年前三季度开福区、雨花区、天心区二季度商品房批准预售量较大，特别是开福区增幅更为明显（主要为湘江世纪城上市），三季度批准预售量有所回落；岳麓区第一季度上市量较大，二、三季度批准预售量呈下降趋势；芙蓉区二季度批准预售量环比有所回落，三季度环比增幅较大。

　　从各月情况来看，今年第三季度批准预售量仍然较大，7月、8月、9月商品房批准预售量平均为87.06万平方米，仍比今年月均批准预售量高2.24万平方米，表明今年批准预售量仍没有明显的减缓趋势。

　　2.纯商品房销售量分析

　　2008年第三季度，长沙市商品房、住宅累计销售143.78万平方米、128.07万平方米，同比减少23.86%、25.55%，环比增长1.57%、14.29%，住宅销售占商品房销售总量的89.07%。

　　从各区情况来看，今年前三季度雨花区商品房销售量呈逐季上扬趋势；天心区、芙蓉区、岳麓区商品房销售量仍呈逐季下降；开福区二季度销售量环比上升幅度较大，三季度环比略有回调。

　　从各月情况来看，三季度7月、8月商品房销售量仍延续今年自3月来的逐月上扬趋势，但9月销售猛然降低，商品房销售量环比下降24.77%。

　　3.纯商品房供销对比（期间商品房批准预售面积：期间商品房实际销售面积）

　　第三季度商品房供销比为1.82：1，其中商品住宅供销比为1.69：1，由于本季度批准预售量有所回落，而销售量有一定增长，供销比有所回落，但商品房供销差距依然较大。 

　　从单月商品房供销比来看，08年除2月、3月以外，其它各月供销比均超过均衡点。第三季度中，7月供销比有所降低，8月又开始增大，9月商品房供销比已超过2。

　　（三）纯商品房销售价格分析

　　1.纯商品房累计成交均价分析

　　2008年1-9月，全市商品房均价为4332元/平方米；其中，商品住宅平均售价为3935元/平方米；商品房非住宅平均售价为6485元/平方米。（若包含单位集资建房、定向开发和经济适用房，全市商品房均价为3987元/平方米；其中，商品住宅平均售价为3593元/平方米。）

　　2.纯商品房成交均价分区分析

　　分区来看，今年1-9月芙蓉区商品房成交均价最高，均价为4696元/平方米；开福区住宅均价最高，均价为4202元/平方米；岳麓区商品房、商品住宅成交均价最低，均价分别为3860元/平方米、3585元/平方米。全市仅雨花区、岳麓区商品房、商品住宅均价低于全市均价。

　　3.第三季度纯商品房均价分析

　　2008年第三季度，全市商品房均价为4172元/平方米，环比下跌6.48%；其中，商品住宅平均售价为3854元/平方米，环比下跌2.77%；商品房非住宅平均售价为6763元/平方米，环比上涨6.50%。

　　从单月房价来看，第三季度7月、8月继续延续下跌趋势，9月商品房均价突增609元/平方米，月环比涨幅达15.63%，价格基本恢复到今年4月水平。

　　4.第三季度纯商品房成交均价分区分析

　　从各区情况来看，第三季度天心区商品房、商品住宅成交均价最高，均价分别为4766元/平方米、4317元/平方米；雨花区成交均价最低，均价分别为3683元/平方米、3312元/平方米。从环比涨幅来看，开福区、天心区、岳麓区商品房、商品住宅均价有所上扬，天心区涨幅最大，涨幅分别达4.40%、14.45%；雨花区、芙蓉区均价有所下跌，特别是雨花区，商品房价格下跌达20.19%（主要是雨花区郊区楼盘白沙湾嘉园等本季度集中成交，均价仅为2600-3200元/平方米左右）。

　　5.纯商品房期、现房量、价分析

　　2008年1-9月商品房期房、现房成交量分别为371.72万平方米、66.95万平方米，同比减少26.15%、33.03%，期房占总量的84.74%；商品住宅期房、现房成交量分别为328.73万平方米、41.71万平方米，同比减少30.78%、41.81%，期房占总量的88.74%。

　　2008年1-9月商品房期房、现房均价分别为4417元/平方米、3944元/平方米；其中，商品房住宅期房、现房均价分别为4098元/平方米、2655元/平方米。

　　2008年第三季度商品房期房、现房成交量分别为123.07万平方米、20.70万平方米，同比减少25.37%、15.06%，环比增长7.02%、-22.03%，期房占总量的85.60%；商品住宅期房、现房成交量分别为115.91万平方米、12.16万平方米，同比减少25.33%、27.62%，环比增长20.61%、-23.81%，期房占总量的90.51%。

　　2007年第三季度商品房期房、现房均价分别为4237元/平方米、3815元/平方米，环比下跌7.53%、8.56%；其中，商品房住宅期房、现房均价分别为3955元/平方米、2896元/平方米，环比上涨-5.34%、9.12%。

　　6.商品住宅成交价格指数变化分析

　　2008年9月总体市场商品住宅成交价格指数为163.59点，较上月减少1.62点，今年以来指数平均每月增长2.49点。从指数走势来看，今年1、2月平缓增长，3月上升较快，4、5月略有下降，6、7、8月又有较快回升，9月出现回落。

　　从面积子市场指数来看，今年以来，90-120平方米面积段价格指数增幅仍然最大，平均每月增长3.11点，1月指数下降，2月之后一直保持增长的势头，9月略有回落；144平方米以上面积段价格指数增幅最小，平均每月增长1.50点。单从9月份来看，60平方米以下、60-90平方米、120-144平方米面积段价格指数有所上升，90-120平方米、144平方米以上面积段价格指数下降。

　　从区域子市场指数来看，今年以来，中心城区住宅价格指数增幅最大，平均每月增长4.00点，指数上涨时增幅较大；一环与二环之间区域指数增幅最小，平均每月增长2.98点，指数波动幅度较小；二环与三环之间区域指数平均每月增长3.09点。单从9月份来看，中心城区、二环与三环之间区域指数上升较快，一环与二环之间区域指数下降。

　　从板块子市场指数来看，今年以来，东城板块、新南城板块指数增长较快，平均每月分别增长3.72点、3.01点，河西板块、北城板块、中心板块指数增长较慢，平均每月分别增长1.42点、1.33点、1.93点。单从9月份来看，东城板块、新南城板块指数上升较快，河西板块、北城板块指数略有上升，中心板块指数下降。

　　从各类子市场来看，今年以来90-120平方米面积段、中心城区、东城板块等子市场指数增幅较大，144平方米以上面积段、一环与二环之间区域、北城板块等子市场指数增幅较小。

　　（四）新建纯商品住房供求结构分析

　　1.套型结构分析

　　（1）累计套型结构分析

　　1-9月累计住房供应套均面积为105.20平方米，同比缩小5.21%，销售套均面积为112.53平方米，同比增大2.98%。（若包含经济适用房、定向开发、集资建房，2008年1-9月累计住房供应套均面积为105.56平方米，同比缩小6.18%，销售套均面积为113.44平方米，同比增大3.98%。）

　　从各户型供销结构来看，各户型均供大于求，特别是90平方米以下住宅供销比更是超过2；90平方米以下中小户型供应占比为40.84%，比去年同期增长了3.87个百分点，今年以来中小户型商品住房供应比例增幅较大，但在当前形势下，供大于求状态明显。（若包含经济适用房、定向开发、集资建房，1-9月90平方米以下中小户型供应占比为39.73%，比去年同期增加3.50个百分点）。

　　（2）第三季度套型结构分析

　　第三季度，住宅批准预售的套均面积为105.26平方米，面积同比缩小11.48%，环比增大0.64%；销售的套均面积为115.12平方米，面积同比增大8.43%、环比增大2.41%。（若包含经济适用房、定向开发、集资建房，2008年第三季度累计住房供应套均面积为104.36平方米，同比缩小11.66%，环比缩小1.05%，销售套均面积为115.85平方米，同比增大8.92%，环比增大2.55%。）

　　从各户型供应结构来看，本季度90平方米户型以下户型供应占比为42.97%，同比增加12.42个百分点，环比增加3.99个百分点，120平方米以下各户型在本季度供销比均超过2。（若包含经济适用房、定向开发、集资建房，第三季度90平方米以下中小户型供应占比为43.02%，同比增加3.50个百分点，环比增加4.50个百分点）。

　　2.价位结构分析

　　（1）累计价位结构分析

　　从1-9月实际销售价位段来分析，3500元/平方米以下价位段住宅销售比例明显减少，比例比去年下降31.12个百分点，4000-4500元/平方米价位段、5000元/平方米以上价位段住宅比例增幅较大，比例同比分别增长11.32、13.81个百分点，表明当前我市住宅成交主力价位段主要在4000-4500元/平方米；5000元/平方米以上住宅成交也较好，表明市中心配套齐全、位置良好的住宅价格仍较为坚挺，成交情况仍相对较好。

　　（2）第三季度价位结构分析

　　从第三季度实际销售价位段来看，各价位段住宅销售比例与二季度比例差别微小，比例有所增加的是2500-3000元/平方米、3000-3500元/平方米、4000-4500元/平方米、4500-5000元/平方米住宅。

　　二、房产二级市场（二手房）

　　（一）累计量分析

　　1.二手房交易总量分析

　　2008年1-9月，全市二手房成交面积118.77万平方米，成交金额为30.07亿元，成交套数为10209套，与去年同期相比分别减少27.37%、26.69%和29.23%；其中住宅成交73.50万平方米，成交金额为14.14亿元，成交套数为8499套，与去年同期相比分别减少31.42%、26.51%和31.73%。二手房非住宅共成交45.27万平方米，成交套数为1710套，与去年同期比分别减少19.68%、13.46%。

　　二手房住宅成交面积、成交金额、成交套数分别占总量的61.88%、47.02%、83.25%，成交套均面积为86.48平方米。

　　2.二手房交易分区分析

　　分区来看，2008年1-9月全市二手房成交以雨花区最为活跃，成交34.34万平方米，占全市总量的28.92%，同比减少20.64%。从二手房住宅与非住宅成交比例来看，1-9月全市住宅与非住宅成交比例为1.62：1，天心区非住宅成交比例最大，占天心区成交总量的49.14%；岳麓区住宅成交比例最大，占岳麓区成交总量的81.86%。

　　（二）第三季度交易量分析

　　1.二手房交易量分析

　　2008年第三季度，全市二手房成交面积36.16万平方米，成交金额为8.76亿元，成交套数为3046套，同比分别减少34.51%、47.92%和42.40%，环比分别减少15.73%、23.56%、30.09%；其中住宅成交23.22万平方米，成交金额为4.35亿元，成交套数为2710套，同比分别减少38.95%、39.25%和39.48%，环比分别减少12.01%、16.98%、16.56%。二手房非住宅共成交12.94万平方米，成交套数为336套，同比分别减少24.67%、58.52%，环比减少21.72%、69.70%。

　　二手房住宅成交面积、成交金额、成交套数分别占总量的64.21%、49.66%、88.97%，成交套均面积为85.68平方米。

　　2.二手房交易分区分析

　　分区来看，2008年第三季度芙蓉区二手房成交量最大，共成交10.80万平方米，占全市总量的29.87%，同比减少28.06%，环比增长26.76%。从二手房住宅与非住宅成交比例来看，第三季度全市住宅与非住宅成交比例为1.79：1，芙蓉区非住宅成交比例最大，占芙蓉区成交总量的49.03%；岳麓区住宅成交比例最大，占岳麓区成交总量的95.02%。

　　（三）二手房交易均价分析

　　2008年1-9月全市二手房成交均价为2532元/平方米，同比上涨0.94%。其中，二手房住宅成交均价为1925元/平方米，同比上涨7.16%；二手房非住宅成交均价为3518元/平方米，同比下降8.93%。

　　分区来看，天心区二手房均价最高，达2873元/平方米；芙蓉区二手住宅均价最高，达2095元/平方米。

　　2008年第三季度全市二手房成交均价为2421元/平方米，同比下跌20.49%，环比下跌9.36%。其中，二手房住宅成交均价为1873元/平方米，同比下跌0.49%，环比下跌5.74%；二手房非住宅成交均价为3404元/平方米，同比下跌39.41%，环比下跌9.54%（注：长沙市二手房的交易申报成交价格与实际成交价有一定差距，本统计数据是以申报成交价格为基础计算所得）。

　　从各月成交均价走势来看，二手房均价波动主要来自于二手房非住宅部分，住宅交易均价波动极小。

　　（四）房产一、二级市场交易量对比分析

　　从成交面积上看，2008年1-9月全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.37：1，比2007年比值增大0.29。开福区、岳麓区比值较大，达到6以上，表明此二区当前新房交易较为活跃；芙蓉区比值最小，仅2.49，表明该区二手房市场成熟度相对较高。各区比值具体见下表： 

　　（五）9月二手房网站房源采样均价分析（数据采集自esf.0731fdc.com）

　　从二手房出售采样分析来看，9月份住宅类房源挂牌均价为3962元/平方米，环比上涨0.18%。其中，纯住宅挂牌均价为3957元/平方米，环比上涨0.05%；商住两用房挂牌均价为4294元/平方米，环比上涨8.71%。非住宅中，写字楼类挂牌均价为3927元/平方米，环比上涨9.20%；门面挂牌均价为15842元/平方米，环比上涨80.66%（本次挂牌的有较多五一商圈门面，因而价位较高）。

　　从二手房出租采样分析来看，9月份住宅类出租房源挂牌月均租金为13.91元/平方米，环比下跌0.22%。其中，纯住宅挂牌月均租金为13.61元/平方米，环比上涨6.49%；商住两用房挂牌月均租金为15.13元/平方米，环比下跌15.62%。纯住宅中，毛坯房挂牌月均租金为10.84元/平方米，环比上涨18.34%；一般装修挂牌月均租金为11.29元/平方米，环比上涨0.80%；中等装修挂牌月均租金为13.25元/平方米，环比上涨1.53%；豪华装修挂牌月均租金为18.28元/平方米，环比上涨9.13%。非住宅中，写字楼挂牌月均租金为26.83元/平方米，环比下跌19.48%；门面挂牌月均租金为19.90元/平方米，环比下跌45.24%。

　　（六）房屋租售比

　　9月份，长沙二手住房出租挂牌月均租金与商品住房平均价格之比（租售比）为1:293。

　　三、抵押情况统计分析

　　（一）累计抵押情况

　　2008年1-9月，全市共办理抵押登记手续56837起，抵押面积1029.83万平方米，贷款金额217.97亿元，同比分别增长-10.26%、12.94%、7.57%。其中，办理个人抵押登记手续55807起，抵押面积648.25万平方米，贷款金额145.80亿元，同比分别增长了-10.08%、-6.47%、6.38%。

　　2008年1-9月，全市共办理在建工程抵押539起，抵押面积505.49万平方米，贷款金额73.62亿元，同比分别增长12.53%、43.86%、15.09%。

　　（二）第三季度抵押情况

　　2007年第三季度，全市共办理抵押登记手续16842起，抵押面积341.79万平方米，贷款金额67.99亿元，同比分别增长-23.90%、12.71%、-6.67%，环比分别减少18.34%、16.10%、12.01%。其中，办理个人抵押登记手续16504起，抵押面积199.61万平方米，贷款金额46.02亿元，同比分别减少24.23%、13.89%、9.19%，环比分别减少了18.51%、12.98%、7.26%。

　　2008年第三季度，全市共办理在建工程抵押166起，抵押面积176.47万平方米，贷款金额26.71亿元，同比分别增长5.73%、34.94%、36.28%，环比分别增长16.08%、12.66%、23.77%。

　　四、本期市场的基本特征

　　（一）第三季度，我市商品房批准预售量环比有所回落，但仍高于一季度水平；商品房销售有所回升，但环比增幅较小；商品房供销比仍高达1.82：1，短期内市场形势仍不容乐观。

　　（二）2008年1-9月，全市商品房均价为4332元/平方米；其中，商品住宅平均售价为3935元/平方米；商品房非住宅平均售价为6485元/平方米。

　　（三）第三季度，全市商品房均价为4172元/平方米，环比下跌6.48%；其中，商品住宅平均售价为3854元/平方米，环比下跌2.77%；商品房非住宅平均售价为6763元/平方米，环比上涨6.50%。从单月均价来看，9月均价止跌回升，商品房均价已回升至今年4月均价水平。

　　（四）第三季度非市场定价类住宅批准预售减弱，批准预售面积同比减少47.49%，环比减少38.61%。

　　（五）第三季度90平方米户型以下户型供应占比为42.97%，同比增加12.42个百分点，环比增加3.99个百分点，120平方米以下各户型在本季度供销比均超过2。

　　（六）第三季度二手房成交量同比、环比均有较大幅度下降，目前成交量为今年三季度中最低。

　　（七）9月份长沙二手房纯住宅挂牌均价为3957元/平方米，门面挂牌均价为15842元/平方米；纯住宅挂牌月均租金为13.61元/平方米，门面挂牌月均租金为19.90元/平方米。

　　（八）9月份长沙房屋租售比为1:293。

　　（九）第三季度全市办理抵押登记起数、取得贷款金额同比、环比均有一定幅度下降，个人抵押登记降幅更大，表明随着今年楼市的整体低迷，相关业务量也出现一定下挫；在建工程抵押各指标同比、环比均出现一定幅度增长，预示着房地产开发仍较为旺盛，未来一定时期内市场供应量仍不会出现较明显的减少。

　　（十）9月份,全市共办理退房181套，其中签约退房116套，签约退房率2.31%，环比增长1.24个百分点。

　　五、第四季度长沙房地产市场的展望

　　（一）双率下调将有限度地缓解开发企业的资金压力，增加有效需求

　　9月，中国人民银行对外宣布了两项货币政策的调整措施：一是决定16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点；二是决定25日起，下调中小金融机构人民币存款准备金率1个百分点。同时，住房和城乡建设部宣布16日起，下调个人住房公积金贷款利率。双率的下调体现了宏观部门对当前经济有保有压的调控意图。一方面，对于属于资金密集型行业，普遍负债水平较高的房地产企业来说，此次贷款利率下调将或多或少地减少企业的财务费用，特别是对于当下资金链紧张的中、小开发企业来说，将有利于减轻企业的经营压力。另一方面，贷款利率的下调意味着购房成本的减少，贷款压力的减缓，有利于吸引潜在购房者，增加市场的有效需求。此外，虽然本次双率下调的幅度很小，对房地产企业的推动作用，以及对购房需求的实质刺激均较为有限，但更多地可以把这看作是一种积极的政策信号，对于重建市场信心将起到一定的疗效。当然，需求是否能就此回暖还需进一步观察货币政策的后续走势。如果货币政策持续放松，存、贷款利率下调，那么楼市将有望回暖。

　　（二）货币化补贴将逐步激发市民的购房热情

　　随着《长沙市经济适用住房货币补贴实施方案》的正式出台，住房保障范围的扩大，货币化补贴的逐步落实，长沙市民的购房积极性有望被调动起来。每户8万元的购房补贴款，对于普通家庭来说，无疑十分具有吸引力。目前已经发放经济适用住房补贴凭证上百个，年内计划发放1万户。8月份以来，从商品住宅签约数据来看，每周的合同面积13万多平方米，而到了9月底最后一周，合同面积突然达到21.81万平方米，商品住房销售有所趋暖。由于解决了符合经济适用住房购买条件又长期摇不到号的市民的购房困难。这部分需求将被有效地转入期、现房和二手房市场。其次，货币化补贴打破了原有实物补贴形式的保障性住房地域上的固定性，符合条件的申请者将可根据工作、生活的需要在各区域选购便利的住房。这将激发更多市民的购房热情。

　　（三）供应量稳步增加，销售量缓慢回升，供销比持续拉大

　　今年前三季度全市商品房的累计批准预售面积为843万平方米，季均批准预售面积超过280万平方米。结合去年和今年的开工情况来看，今年仅1-8月商品房的施工面积就达3779万平方米，超过了去年的总和（3100万平方米），预计今年第四季度全市商品房供应还将持续放量，全年的供应量有望突破1000万平方米。同时，商品房销售波动不大，一、二、三季度分别为153.33、141.55、143.78万平方米，在一系列市场利好政策的影响下，再加上年底的促销效应，市民的购房需求将逐步得到释放，第四季度的销售量有望回升。然而，受今年前三季度观望情绪的影响，受挫的市场信心很难在短期内恢复，再加上可观的新增供应量，预计第四季度的供销比仍将持续拉大。但从中、长期来看，供销比将逐步回落。

　　（四）雨花区新南城板块楼盘间的市场竞争将更为激烈

　　第三季度，全市共有81个楼盘获得了预售许可证。从行政分区来看，芙蓉、开福、天心、雨花和岳麓区的获批楼盘个数占比分别为14.8%，17.3%，17.3%，37.0%和13.6%，以雨花区的楼盘占比最大。从板块来看，中心、北城、东城、新南城和河西板块的获批楼盘个数占比分别为18.7%，14.7%，17.3%，36.0%和13.3%，以新南城板块的楼盘占比最大。结合今年前三季度各区域的供销比水平，预计第四季度位于雨花区特别是新南城板块的楼盘，将面临更为激烈的市场竞争，销售压力也将随之增大。

　　（五）商品房价格在迂回中前行

　　随着房地产市场供求格局的变化，在今年前三季度全市商品房供销比不断拉大且后市供应量十分充足的大背景下，第四季度各楼盘对市场份额的争夺将变得越来越激烈，商品房价格还将处于调整期。商品房价格一、二、三季度分别为4363、4461、4172元/平方米，其中商品住房价格一、二、三季度分别为3990、3964、3854元/平方米。同时，受前三季度市场信心受挫，个别楼盘开始进行一定幅度打折活动的影响，不排除近期将有更多楼盘加入让利促销行列的可能。短期内，全市商品房价格涨幅还将在迂回中前行。特别是在供应量较为集中的区域，供需结构变化对价格的传递效应将逐渐蔓延开来，价格的下行空间或将得以显现。

　　（六）二手房市场短期内仍将维持在低位运行

　　前三季度，全市二手房的成交量持续萎缩，前景不甚明朗。目前市场上拆迁找房、购婚房、新定居长沙等原因带来的对二手房的刚性需求仍然存在，但由于部分新楼盘打折促销，给二手房市场造成了两类影响：一是，促使相当部分的购房者选择持币待购。这部分人期望新房价格的下降将带动二手房价的下跌。二是，随着部分新楼盘的降价，分流了一批二手房市场的客户。此外，位于优越区位的二手房因易于保值升值，一些业主转而采取了“转售为租”的方式来经营。而从长期来看，市政府出台的《关于促进我市房地产业健康发展的若干意见》中关于二手房交易税费的减免，必将对刺激二手房需求，盘活二手房市场起到一定的积极作用。

　　综上所述，长沙房地产市场短期还将处于调整阶段，价格的下降空间有限，中长期向好的趋势没有改变。政府一方面要继续规范房地产市场秩序，有节奏的控制好商品房上市速度；另外，继续做好住房保障工作，加大住房保障力度，切实加快解决低收入家庭住房困难问题，早日实现“住有所居”的梦想。